2016年青岛市中国创意文化城项目建设可研报告.doc
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1、 房地产商域网 - 海量房地产资料下载中国创意文化城项目可行性研究报告院 长:项目负责人: 二九年四月编制人员目 录第一章 总 论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 项目承办单位简介1第三节 研究工作的依据与范围3第四节 研究结论3第五节 主要技术经济指标4第二章 项目建设的背景与必要性6第一节青岛市概况6第二节 胶南市概况8第三节 旅游资源分析10第四节 项目提出的背景18第五节 项目建设的必要性47第三章 市场分析与预测52第一节 景区市场定位及功能52第二节 旅游市场宏观环境分析55第三节 市场供需及竞争分析58第四节 目标客源市场62第五节 旅游人数预测63第四章 主要建设内容与规模
2、65第一节 主要建设内容65第二节 建设规模65第五章 建设地点及配套条件分析67第一节 建设地点67第二节 配套条件67第六章 建设方案71第一节 设计指导思想及原则71第二节 设计依据73第三节 建设方案74第七章 环境保护及节能93第一节 环境保护93第二节 节 能100第八章 企业组织与劳动定员101第一节 企业组织101第二节 劳动定员102第三节 人员培训102第九章 项目实施进度计划104第一节 实施建议104第二节 进度计划104第十章 投资估算和资金筹措105第一节 编制依据和原则105第二节 投资估算范围105第三节 总投资估算105第四节 资金筹措107房商网 - 全国最
3、低价销售2010房地产营销策划大全联系QQ:1053527879第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称中国创意文化城项目二、承办单位山东科文投资控股有限公司法人代表:联系电话:电子邮箱:三、拟建地点山东省胶南市小珠山四、可行性研究编制单位山东省工程咨询院工程咨询等级:甲级工程咨询证书编号:工咨甲发证机关:国家发展改革委员会第二节 项目承办单位简介本项目法人山东科文投资控股有限公司,是山东科文集团全资子公司之一。山东科文集团为国内大型企业集团,总部位于济南,业务遍及济南、青岛、潍坊、上海、北京、重庆、苏州、香港、加拿大,主要从事教育、房地产、旅游、高科技、医疗卫生五大产业,全资子公
4、司包括山东科文投资控股有限公司、山东科文科技开发有限公司、山东省昌乐二中、山东坤源房地产开发有限公司、山东软甲数码科技有限公司、山东科文学府物业管理有限公司、青岛创意动漫产业发展有限公司、中国东海岸旅游发展有限公司(筹)。位于潍坊的科文学府花园,报建面积达45万平方米,由香港APA建筑设计公司董事长、资深设计专家潘知才,香港泛亚环境(国际)公司董事长、亚洲人居协会主席、香港迪斯尼乐园设计者刘兴达等国际知名设计大师主持规划建筑设计和景观设计,以人本思想和现代理念创新社区模式,得到了山东省房地产界领导和专家的高度评价,被称为“山东省真正意义的教育地产”,荣获“2005山东省房地产业知名品牌暨最具潜
5、力楼盘”称号,并在潍坊市首家通过国家建设部A级住宅性能认证体系的评审。2002年2004年,成功建设完成了山东省昌乐二中新校,教育体制改革模式得到国家教育部的高度评价和充分肯定。新校占地面积260亩,建筑面积10万平方米,总投资1.5亿元;教职工640名,在校生达8200人,高考连续七年稳居全潍坊市78所高中第一。2005年参加高考1996人,本科上线1429人,实际录取1531人,其中文理重点本科478人,本科录取率达77%。目前,昌乐二中已发展成为教育质量最好、办学规模最大、综合竞争实力最强的国内基础教育名校之一,承担着11项全国级教学教研课题,2004年全国首家通过ISO9001认证,省
6、级规范化学校,国家级示范性高中重点建设学校,山东大学优秀人才输送基地,先后获得省级文明单位等70余种省市荣誉称号。 第三节 研究工作的依据与范围一、研究工作的依据(一)青岛市旅游业发展总体规划青岛市人民政府;(二)胶南市旅游业发展总体规划胶南市人民政府;(三)旅游规划通则、旅游资源分类、调查与评价(GB/T189722003);(四)旅游区(点)质量的划分和评定(GB/T177751999);(五)国家有关法律、法规及产业政策;(六)项目承担单位提供的基础数据。二、研究工作的范围本可行性研究主要包括:(一)对项目提出的背景、必要性、市场前景、建设规模、建设条件与场地状况的分析;(二)对项目总图
7、运输、生产工艺、土建、公用设施等技术方案的研究;(三)对项目所采取的消防、环境保护、劳动安全卫生及节能措施的评价;(四)对项目实施进度及劳动定员的确定;(五)对项目做出的投资费用估算及技术经济综合评价。第四节 研究结论本项目为中国创意文化城项目,建设地点位于山东省胶南市小珠山,项目总占地约为8750亩,其中征地3860亩,其余土地租赁。本项目建设总投资69995万元,其中土建投资37370万元,设备购置及安装费用9690万元,其它费用15803万元,预备费3772万元,建设期财务费用3360万元。其中:申请银行贷款48995万元,其余21000万元作为项目资本金由企业自筹解决。本项目充分利用胶
8、南市小珠山丰富的旅游资源,通过建设兼有国际级旅游休闲、度假娱乐及时尚动感得极限运动功能的动漫主题公园,形成一个为各年龄层次的人们提供的、可以真正解除压力忘记烦恼的现代人的乐园。该项目的建设必将吸引更多的国内外消费者来到山东青岛胶南市休闲旅游,不仅能够推进胶南市的旅游发展,还能够带动青岛市乃至山东省的旅游发展,对改善山东省沿海旅游结构,建立新的经济增长点起到重要作用。本项目的建设符合国家和省相关产业政策,是山东深省旅游业发展的要求,通过研究可以看出,本项目依据条件较好,具有良好的经济效益和社会效益。因此,项目的建设是十分必要可行的。第五节 主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单 位指 标
9、备 注1旅游人数万人次2702项目建设总投资万元69995其中:土建投资万元37370 设备购置及安装费用万元9690其它费用万元15803预备费万元3772 建设期财务费用万元33603项目占地面积亩8750征用地3860亩4项目建筑面积万m231.715项目定员人956全年运营天数天3207人员工作日天251二班第二章 项目建设的背景与必要性第一节 青岛市概况青岛市地处山东半岛南部,位于东经11930121 00、北纬35353709,东、南濒临黄海,东北与烟台市毗邻,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里,其中市区(市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区
10、)为1102平方公里,所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。建国以来,青岛市行政区划变动较大。1949年底为市南区、市北区、台西区、台东区、四沧区、李村区、浮山区。1994年上半年,市区行政区划作重大调整,在市辖区总数不变的前提下,将台东区、市北区及四方区吴家村街道办事处、错埠岭街道办事处整建制合并,设立新的市北区;将崂山区作大的调整,一部分设立新崂山区,一部分设立城阳区,一部分与沧口区合并设立李沧区。此次市区行政区划调整后,区级建制为:市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区。2004年底,辖上述七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市(县级)。1981年,青岛市被
11、列为全国15个经济中心城市之一;1984年4月,被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一;1986年10月15日,被国务院正式批准在国家计划中实行单列,赋予省一级经济管理权限;1994年2月,被列为全国15个副省级城市之一。2004年底,青岛市共有731.12万人,比上年(下同)增长1.4%。其中,市区258.4万人,增长4.7%;五市472.72万人,基本持平。全市非农人口比重达到36%,比上年提高0.9百分点。全年新出生人口79341人,出生率10.93;死亡49230人,死亡率6.78;全年净增人口104422人,人口自然增长率4.15。2004年底,青岛市共有耕地42.26万公
12、顷,森林覆盖面积24.76万公顷,沿海滩涂3.8万公顷,浅海水面5.8万公顷。青岛海区港湾众多,岸线曲折,滩涂广阔,水质肥沃,是多种水生物繁衍生息的场所,具有较高的经济价值和开发利用潜力。胶州湾、崂山湾及丁字湾口水域营养盐含量高,补充源充足,异样菌量比大陆架区或大洋区高出数倍乃至数千倍,水中有机物含量较高。尤其是胶州湾一带泥沙底质岸段,是发展贝类、藻类养殖的优良海区。该海区的浮游生物、底栖生物、经济无脊椎动物、潮间带藻类等资源也很丰富。青岛地区有各种生物1400种。其中,动物近400种,植物1000余种。青岛地区矿藏多为非金属矿。截至1996年,已发现各类矿产44种,已被开发利用的有27种。优
13、势矿产资源有石墨、饰材花岗岩、饰材大理岩、矿泉水、透辉岩、金、滑石、沸石岩。潜在优势矿产资源有重晶石、白云岩、膨润土、钾长石、石英岩、珍珠岩、莹石、地热。青岛在山东半岛具有无可比拟的独特优势巨大潜力,港口进入世界20强,工业基础雄厚,品牌经济闻名中国,海洋科研力量强大。青岛是山东开放度最大、经济活力最强、最具竞争能力的地区。经济总量占山东的14.0%,进出口总额占44.4%,实际利用外资占36.0%,财政收入点18.5%,在山东经济社会发展的地位举足轻重。山东省已经确立了青岛的龙头地位,将推动青岛经济社会的新一轮发展。第二节 胶南市概况胶南古代的琅琊,近代的“灵山卫”,地处山东半岛东南部,青岛
14、市区的海西岸,是青岛市的卫星城市。它东与青岛经济技术开发区接壤,西、西北及北分别与日照市、五莲县、诸城市和胶州市毗邻,南及东南临海。胶南市原是古代的琅琊。早在6000多年前,就有人类居住在这里,开创灿烂的琅琊文化。现在已经发现的30多处古文化遗址和大量的文物古迹,把胶南的历史追溯到原始社会初期。春秋时期,齐桓公在这里置琅琊邑,称”东境上邑”,当时人们赞誉这里为”东方胜地”。史载齐桓公和齐景公都对琅琊非常向往。修建于公元前4世纪的齐国长城遗迹贯穿胶南境内50多公里。越王勾践灭吴,于公元前472年将国都从会稽迁到琅琊,以此作为建立霸业的基地,历8代君主,共224年。秦始皇扫平六国后,琅琊作为36郡
15、之一,郡治就在现在的琅琊镇驻地。秦始皇5次巡游天下3次登临琅琊。汉武帝也3次来这里巡游。后来又有汉宣帝、汉明帝等帝王登临琅琊。琅琊港是中国古代五大港口之一。秦方士徐福从琅琊港启航出海寻求长生不老之药,最后到达日本。中日友好交往就从这里开始,胶南是我国对外友好交往的发祥地之一。由于古琅琊以其历史灿烂和山海风光奇伟而著称,所以历代学者文人也非常向往这里。南北朝时的谢眺,唐代的李白、白居易、李商隐,宋代的苏轼,清代的丁耀亢等著名文学家留下了大量写琅琊胜景和风物的诗文,在积淀深厚的琅琊文化中熠熠生辉。经过改革开放二十年的锤炼,胶南市已成为青岛的卫星城市,2005年全国百强县第35位。2000年国家旅游
16、局公布胶南市为中国优秀旅游城市。有利的区位优势为打造国际旅游品牌创造新的国际城市旅游形象提供了良好的条件。截至2002年底,胶南市总人口83.72万人,其中农业人口69.31万人,非农业人口14.41万人;男性为42.51万人,女性为41.21万人,男女性别比为103.4:100。人口出生率为9.95,人口自然增长率2.99。少数民族1384人。截至2002年底,胶南市共有16个镇、2个街道办事处、5个区:隐珠镇、大珠山镇、张家楼镇、琅琊镇、藏南镇、泊里镇、大场镇、海青镇、理务关镇、大村镇、六汪镇、宝山镇、铁山镇、王台镇、灵山卫镇、珠山街道办事处、珠海街道办事处、胶南经济技术开发区、琅琊台度假
17、区、黄山经济区、胶河经济区、积米崖港区。共1008个行政村、49个居民委员会。胶南市依山傍海,自然资源丰富。全县农林牧可用地217万亩,其中耕地108万亩,有林地57.39万亩。林木树种达134个;药材有动物、植物、矿物三大类,615种;海产鱼虾260余种,其中分布广、资源量大的有带鱼、鲅鱼、乌贼、章鱼、黄鲫、鹰爪虾、对虾、海蜇、牙鲆、真鲷、梭子蟹等50余种,潮间带潮下带生物203种,可开发利用的有杂色蛤、泥蚶、西施舌、竹蛏、刺参、皱纹盘鲍、贻贝、扇贝、石花菜、紫菜等40余种。矿产资源有铁、石墨、砩石、铅、锰、铜、锆英石等40余个矿种,百余处矿点,已探明储量的24处,总储量近200万吨。200
18、4年,胶南市完成国内生产总值226.7亿元,可比增长18.6%;全辖地方财政一般预算收入96409万元,增长40.6%;全社会固定资产投资完成143.8亿元,增长35.1%;农民人均纯收入5013元,增长11.9%;实际利用外资5.95亿美元,增长45.5%;到位内资60亿元,增长20%;完成外贸出口7.5亿美元,增长33.2%。第三节 旅游资源分析一、山东省旅游资源分析(一)得天独厚的旅游资源山东是中国的旅游资源大省,改革开放以来,山东旅游业发展迅速。全省共修复、修建旅游景区景点510余处,其中国家4A级旅游区9处,3A级16处,2A级26处,A级55处,领先于全国。孔子故里曲阜,其世界罕见
19、、享有“东方文化高峰”称誉的古建筑群,至今保存完整,被联合国教科文组织评为“世界文化遗产”。有“五岳独尊”之称的泰山,位于山东中部,以其雄伟壮丽的自然风光和独特丰富文化蕴含,被誉为“中华之魂”, 联合国教科文组织评其为“世界自然文化遗产”。中华民族的“母亲河”黄河,流经山东610公里,汇入渤海。黄河入海口原始独特的自然风光,令人叹为观止。全省有“中国优秀旅游城市”12个。省会济南素有“泉城”美称,趵突泉、千佛山、大明湖、灵岩寺为泉城增光添彩;滨海城市青岛是中国沿海重要的商业城市之一,也是著名的青岛啤酒产地,市区欧式建筑群和新建的国家级旅游度假区别具魅力。“人间仙境”蓬莱,既有登州古市风情,又有
20、自然奇观海市蜃楼出没。其他诸如“国际葡萄酒城”烟台、“世界风筝都”潍坊、齐国故都淄博等,也都各具风采。此外古典名著水浒故事发生地水泊梁山、聊斋志异作者居住地蒲家庄、金瓶梅故事发生地临清等,至今古迹尤存。(二)丰富多彩的旅游项目山东利用丰富的旅游资源,组织开发修学旅游、民俗旅游、书法旅游等30多项专项旅游活动,深受游客欢迎。此外,山东每年还将举办驰名中外的大型旅游节庆活动。例如,4月20日举办的潍坊国际风筝会;7月8日举办的青岛啤酒节;9月2日在泰安举办的泰山国际登山节;9月26日在曲阜举办的国际孔子文化节等。(三)便捷完备的服务设施旅游业已跨入山东省国民经济支柱产业的行列。2002年全省旅游总
21、收入494亿元,占GDP的5.24%。旅游综合接待能力明显增强。截至2002年,全省共有星级酒店348家,旅行社1050余家,车船公司41家,各旅游城市还兴建了一批高档次的餐馆、商店、娱乐设施等,接待服务体系日趋完善。省内济南市、青岛市、济宁市、烟台市、潍坊市等大中城市主要景点统计见下表:序号著名景点所在省份所在城市景点类型1十笏园山东潍坊市2琅琊古城山东青岛市3东周殉马坑山东淄博市4颜庙山东曲阜市5周公庙山东曲阜市6尼山孔子庙山东曲阜市7泰安-岱庙山东泰安市8泰安-碧霞寺山东泰安市9泰安-普照寺山东泰安市10泰安-天祝庙山东泰安市11泰安-岱庙坊山东泰安市12曲阜孔庙山东曲阜市13泰安-红门
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