蔡家坡经济技术开发区限价商品房建设项目可行性研究报告.doc
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1、目 录第1章 项目概况与项目建设的必要性11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目主管单位11.1.3 项目建设单位11.1.4项目建设单位负责人11.1.5项目建设性质11.1.6项目建设地点11.1.7项目建设期21.1.8项目建设内容和规模21.1.9项目投资估算21.1.10项目资金筹措方案31.1.11项目建设效益31.2项目建设背景31.2.1地理气候条件31.2.2工业园区发展规划41.2.3工业区已具产业规模51.2.4项目提出的理由与过程61.3项目建设必要性分析91.3.1某某市“十一五发展规划”的要求91.3.2某某市总体规划的要求101.3.3某某市经济发展的
2、要求111.3.4园区发展的要求121.4项目社会效益分析131.4.1扩大内需,促进经济增长131.4.2改善工业园区投资环境141.4.3促进生产发展和提高人民生活水平151.4.4促进园区的可持续发展151.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展161.5项目建设可行性分析171.5.1政府支持171.5.2资金支持171.5.3建设条件满足181.6结论18第2章 项目建设内容及方案192.1项目建设内容192.1.1项目建设地点192.1.2项目建设内容192.1.3项目建设规模192.2项目建设方案202.2.1项目建设目标202.2.2项目建设方案202.2.3项目功能分析232
3、.3项目建设原则262.3.1以人为本与可持续发展的原则262.3.2集聚发展原则272.3.3因地制宜原则272.3.4环境保护原则272.3.5节能降耗原则272.3.6抗震原则282.4建筑造型28第3章 项目建设和进度安排293.1项目工程建设管理293.1.1施工组织管理293.1.2项目资金管理293.1.3严格执行工程监理制度293.2建设期安排与实施计划303.2.1建设工期303.2.2项目实施进度安排303.2.3工程进度表313.3项目建设劳动安全管理34第4章 各项建设条件落实情况354.1园区建设规划与现状354.2项目建设基本条件364.2.1地形地貌条件364.2
4、.2工程地质条件364.2.3城镇规划、园区区域规划条件374.2.4交通条件374.2.5社会环境条件374.2.6征地拆迁条件374.2.7施工条件384.2.8资金条件384.3环境保护及节能、消防384.3.1环境保护384.3.2节能降耗404.3.3消防安全434.4结论44第5章 投资估算与资金筹措455.1编制范围455.2编制依据455.3单位价格455.4其他费用465.5建设投资估算465.6年度投资计划465.7资金筹措47第6章 财务评价486.1概述486.2依据与说明486.3收入预测486.4项目赢利能力分析496.5财务评价50第7章 社会风险和融资风险分析5
5、27.1项目社会影响分析527.2项目与所在地互适性分析537.3社会风险分析537.4社会评价结论547.5融资风险分析547.5.1融资风险547.5.2融资偿还途径557.5.3融资风险分析结论55第8章 结论和请求568.1结论568.1.1本项目的建设符合某某市总体规划568.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求568.1.3项目有充足的资金保障568.1.4项目具有重大的社会效益568.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质578.1.6综合结论578.2请求57蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目可行性研究报告目 录第一章 项目概况11.1项目简介11.2编制依
6、据11.3项目主要技术经济指标表21.4研究结论及建议3第二章 项目建设背景及区域现状和规划42.1项目建设背景42.2蔡家坡经济技术开发区概况52.3高家崖村概况72.4项目周边概况8第三章 项目需求分析与政策保障93.1项目政策影响93.2项目目标市场分析10第四章 项目建设条件154.1开发建设的用地情况154.2项目周边配套设施154.3项目建设的市政配套条件15第五章 项目规划、设计方案175.1项目总体规划方案175.2 建筑设计方案185.3 环境艺术设计建议19第六章 建设方案216.1总平面布置216.2建筑方案226.3建筑结构266.4给排水306.5消防336.6景观及
7、绿化366.7卫生防疫376.8安全防护37第七章 项目管理与实施进度安排387.1项目管理387.2项目监理397.3项目实施进度安排40第八章 建设项目招投标418.1招标范围及招标组织形式418.2招标方式418.3招投标相关要求428.4项目招标事项核准表43第九章 环境影响及评价449.1概况449.2法律法规449.3环境影响分析评价459.4结论及建议49第十章 项目分析的假设前提5110.1 项目的顺利开展5110.2 产品市场平稳发展5110.3 国家经济发展平稳51第十一章 项目投资估算5311.1估算依据与说明5311.2投资估算54第十二章 项目财务评价5612.1 财
8、务评价基础数据的测算5612.2 盈利能力分析5712.3 评价结论58第十三章 社会效益综合评价6013.1 项目有利于改善当地人民生活质量和社会稳定6013.2 项目能够适应当地基础设施发展的水平60第十四章 项目投资风险分析6214.1主要风险因素的识别6214.2风险程度分析6214.3防范和降低风险措施63第十五章 结论与建议6515.1 对项目的结论性意见6515.2对项目中尚未解决问题的修改意见和建议66附件:1、总投资估算表2、销售收入与营销税金及附加估算表3、损益表4、现金流量表5、项目位置平面图6、蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目功能分区平面布置图7、陕西中精诚项
9、目数据分析师事务所营业执照复印件8、陕西中精诚项目数据分析师事务所执业证书复印件第一章 项目概况1.1 项目简介1、项目名称蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目2、项目性质:限价商品房3、项目承建单位:宝鸡市蔡家坡经济技术开发总公司4、建设地点:本项目位于蔡家坡开发区,西邻西一路北段,北临陇海铁路线,东临陕汽铁路专用线,南邻蔡家坡中西医医院、邮政局。5、项目用地:项目用地性质为商业开发用地。工程占地面积89亩,其中代征道路用地18759平方米,合28.2亩;居住用地160448平方米。1.2 编制依据1、蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划;2、关中天水经济区发展规
10、划;3、建设项目经济评价方法与参数(第三版);4、原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南(2002年试用版);5、国土资源部国土资发(2008)24号关于发布和实施(工业项目建设用地控制指标)的通知;6、国家现行的财税政策及相关法规;7、项目单位提供的项目功能平面图及相关情况介绍。1.3 项目主要技术经济指标表表1-1 项目主要技术经济指标表序号技术指标名称单位指标数值1总规划用地万m25.974572总建设用地万m24.296673代征道路用地万m21.87594总建筑面积万m217.35285建筑基地面积万m21.28286构筑物基地面积万m20.327住宅建筑面积万m216
11、.04488公共建筑面积万m20.76769容积率%2.9010绿化面积万m21.41011绿化率3312道路面积万m21.17213建筑密度%20.714行政服务设施基地面积万m20.158315行政服务设施面积比%7.8216居住总户数户198417停车位量8001.4 研究结论及建议1、结论项目符合省市战略发展规划,具有很好的社会效益。通过本项目的实施,能够充分解决高家崖村失地保障问题和长远经济收入来源问题,将最大限度的保证社区稳定和长久和谐发展,同时项目的建设还能够激活城市经济,产生乘数效应,促进城市经济快速发展,能够合理高效利用土地,提高土地长期效益,有利于提升城市综合竞争力,增加城
12、市品牌与形象。总之,未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面,均有广阔的前景。综上所述,项目建设十分必要且可行。2、建议积极做好项目前期准备工作;以人为本,加强各利益主体的沟通;抓紧落实资金,整合资源,认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作;积极与政府相关部门沟通,积极争取政府更多的相关优惠政策,确保拆迁工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度,以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设,结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要,以取得预期效果。第二章 项目建设背景及区域现状和规划2.1项目建设
13、背景城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。改革开放以来,蔡家坡的经济发展令人瞩目,工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速。2010年,开发区完成生产总值80亿元,比2005年的16.3亿元增长了3.9倍,年均增长37.09%,完成规划目标的160%;营业收入、税收总额大幅增加,地方留存财政收入达到3000万元,比2005年的744万元增长了3倍,年均增长36%;全社会固定资产投资额达到28.5亿元,比2005年的3.6亿元增长了6.8倍,年均增速44.9%,完成规划目标的149%。为此,蔡家坡提出加快城乡一体化进程,按照城乡发展规划一体化的要求,确立开放式、全覆盖、开发区发展和多
14、规叠合的规划理念,形成城乡一体的规划体系,建立集中统一的规划管理体制。促进城镇规划、土地利用规划、产业规划、生态建设规划“四规”有机融合,实现城乡一体的规划全覆盖。以全开发区为空间单元,以蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇为支点编制城乡总体规划,在此基础上再编制开发区规划、重点区域控制性详细规划、专业专项规划等。突破行政界限,合理划分主体功能区,形成中心区、产业园区、生态保护区、新型社区为载体的开发区城乡空间布局结构。随着城乡一体化规划的逐步实施,蔡家坡开发区发展迅速,本项目的建设一方面可作为开发区的配套设施,满足开发区内的居住需求,另一方面可满足居民的需要,促进蔡家坡城乡一体化进展。为城市居
15、民提供一个舒适的居住环境随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高,人们的居住观念也发生了很大变化,人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间,本项目是理想的居住场所。项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则,体现人文与自然的和谐统一。按照蔡家坡的总体规划,将此项目开发成以环保为主体的绿色生态场所,以适应人们不断提高的环保意识和绿色生态居住观念,为人们提供一个理想的高档居住场所。满足本项目经营业主的需求通过本项目的建设,可为经营业户提供一个配套设施齐全的经营平台,为城市的居民提供一个配套设施齐全、生活条件便利的商业、居住和办公于一体大型综合场所。2.2蔡家坡经济技
16、术开发区概况陕西省蔡家坡经济技术开发区是1995年3月经陕西省政府批准设立的宝鸡地区唯一的省级经济技术开发区。开发区党工委、管委会是中共宝鸡市委、市政府的派出机构,负责管理岐山县蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇四镇208.5平方公里范围内的土地、规划、建设、产业发展等经济事务。目前区内人口20.76万人,其中城镇人口10.94万人。2010年,开发区完成固定资产投资28.5亿元,同比增长57%;实现经营总收入212亿元,同比增长66%;实现生产总值80亿元,同比增长43%。目前,蔡家坡开发区的开发建设规模、经济总量、整体影响力列全省省级开发区前茅。蔡家坡开发区位于物产丰富、文化积淀深厚的关中
17、平原西部,东距西安120公里,西邻宝鸡市区,从咸阳国际机场到开发区仅1个小时车程。渭河、石头河、麦李河、同峪河在区内交汇,水资源十分丰富,电力、天然气、供暖、通讯、污水处理等设施完善。蔡家坡开发区也是誉满神州的宝鸡技工聚集地,拥有大量从事机械制造的技术人员和熟练工人。区内有武侯祠等多处三国文化遗存,在开发区周边30公里范围内,有法门寺、炎帝祠、周公庙、钓鱼台、太白山等国家级风景名胜区。开发区形成了“3321”( 三线三站两铁一高)的对外交通体系,“三线”即310国道(西宝南线)、关中旅游环线和西宝中线;“三站”即陇海铁路蔡家坡站、西宝客专蔡家坡站和蔡家坡汽车站;“两铁”即陇海铁路、西宝高速铁路
18、客运专线;“一高”即连霍高速公路。 蔡家坡经济技术开发区内现有各类企业500多户,初步形成了以汽车制造为龙头的机械加工业主导,纺织服装、医药化工、造纸及纸制品生产、食品加工、建筑建材等多业并举的产业格局,是西北地区最重要的汽车零部件生产基地、最大的专用车生产基地和唯一的微型车生产基地,是宝鸡作为国家重型汽车及零部件特色产业基地的主要承载地。这里走出了名列全国机械制造500强的陕汽(集团)公司,也哺育了重型车变速器产销量居全球第一的陕西法士特(集团)公司。目前区内以汽车零部件为主导产品的机械加工企业达到150多户,其中规模以上企业85户,汽车及零部件加工制造产业集群初步形成。产品主要有重卡、中卡
19、、微型车、各类重型专用车、变速器、齿轮、发动机附件、大厢总成、车桥、助力泵、铸锻件、散热器、内饰件等130多个系列。2010年9月,陕西通家汽车有限公司30万辆微型车项目顺利实现新车下线,以该企业为龙头、规划面积25平方公里的宝鸡汽车工业园正在加快建设。园区全部建成后,年销售收入可以达到1000亿元。按照国家关中-天水经济区发展规划和陕西省、宝鸡市对蔡家坡开发区的发展要求,蔡家坡将建设成为中国西部汽车及零部件制造基地、现代化中等工业城市、宝鸡大城市副中心和统筹城乡发展示范区。“十二五”时期是蔡家坡开发区实现跨越发展的重要时期,目前已经确定 “十二五”期间实施的项目76项,总投资409亿多元。到
20、“十二五”末,蔡家坡开发区力争实现经营总收入1000亿元,生产总值达到300亿元,财税总收入达到45亿元。到2020年,蔡家坡开发区的经济总量要占到宝鸡市的20%以上,建成区将达到50平方公里,初步建成一个产业特色鲜明、生态环境优美、人口规模30-50万的现代化中等工业城市。2.3高家崖村概况高家崖村位于蔡家坡开发区城区核心部位,一直是蔡家坡各项开发建设用地的主要载体。近年来高家崖村先后为开发区公共设施建设、重点项目建设共出让土地(大部分为保障村民生活来源的生产用地)400余亩,为蔡家坡发展做出了很大贡献。目前本村位于铁道南的180余亩生产用地已在城市发展规划之列,该部分土地被征用于城市建设只
21、是时间迟早问题,为顺应蔡家坡城市化发展的历史潮流,这部分土地村上肯定要出让来支持蔡家坡发展。土地出让后,本村人均耕地面积将降至每人2分地标准以下,且集中在北坡及塬上,耕地产量低、耕种条件差、交通运输远,只能勉强解决吃饭和口粮问题。在陕九锦联铁道南建厂时,本村相当一部分家庭主要成员因征地后生产用地面积减少而招工进了厂,每月收入1000元左右,生活基本上能够维持,随着陕九厂破产倒闭,这部分人员大多失业在家,滞留在村上。不能提供一条经济创收的就业渠道,势必给村上制造一个不稳定因素。靠土地养活人口、发展村民经济明显已不能满足当前需要。找一条如何能保证村民人心稳定、保障群众生活有着落有盼头、促进村民经济
22、可持续增长的发展路子,成为广大村民和村两委领导班子的头痛问题和使命任务。2.4项目周边概况本项目位于蔡家坡经济技术开发区。属城乡结合部,近年来,随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进,农村人口逐步向城镇转移,城市化进程进一步加快,居民生活水平得到迅速提高,区域面貌得到极大改观,房地产、物流等产业发展迅速。第三章 项目需求分析与政策保障3.1 项目政策影响城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。“十二五”时期,是蔡家坡开发区深化改革开放、加快转变经济发展方式,经济社会实现大跨越、大转型、大发展的关键时期,蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的总体要求中
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