创博通讯产业园建设可行性研究报告.doc

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创博通讯产业园可行性研究报告

（编号：CJZX2010-1106）

山东省城建设计院
二〇一〇年十一月

目 录
第一章 总 论 1
一、项目概况 1
二、研究依据及范围 1
三、主要技术经济指标 3
第二章 规划建设的背景及其必要性 4
一、项目建设背景 4
二、项目规划建设的必要性 7
第三章 建筑方案和基础设施规划 8
一、功能定位 8
二、建筑方案规划 8
三、基础设施规划 12
第四章 环境保护、节能和消防 13
一、环境现状 13
二、污染源分析和环保措施 13
三、节能 14
四、消防设施体系 14
第五章 项目实施方案及管理 15
一、建设工期 15
二、项目实施进度安排 15
三、招标（采购）组织计划 15
四、工程管理 16
第六章 工程招标方案 17
一、招投标依据 17
二、招投标原则 17
三、招标范围及方式 17
第七章 投资估算与资金筹措 20
一、投资估算说明 20
二、建设投资 20
三、融资方案 21
四、融资风险及回避 21
第八章 财务效益分析 24
一、分析依据及相关参数 24
二、成本费用估算 24
三、项目运营利润分析 24
四、项目财务效益分析 25
五、项目投资风险分析 26
六、经济评价结论 27
第九章 征地拆迁、移民安置方案 27
第十章 社会效益评价 27
第十一章 开发风险评估及防范措施制订 28
第十二章 研究结论和建议 29
一、研究结论 29
二、建议 29
第十三章 附件 30

创博产业园可行性研究报告
第一章 总 论
一、项目概况
1、项目名称：创博通讯产业园
2、建设单位：创博亚太科技（山东）有限公司
3、建设地点：
位于济南市高新产业开发区，产业园西边界南北向长约96.84米，东边界南北向约及84.61米，东西向长均约为81.45米，产业园南侧建筑退道路红线30米。南侧为山东省未成年劳动教养学校及九州通医药有限公司，西侧高新华能，北侧中国石化天然气分公司济南调控中心。东至的边缘？

4、建设规模
项目用地为梯形地块，占地约7300平方米，建筑面积约44000平方米，建成为集研发办公、写字间出租、接待用房为一体的多功能写字楼。
5、项目总投资
本项目计划总投资17860万元，其中征地拆迁费用1320万元无拆迁
，土建装饰工程费用11440万元，安装工程费用1800万元，其他基础配套设施费用1000万元，设备投资800万元，其他费用（项目管理、设计、咨询、监理、各种手续费等）1000万元，流动资金500万元。
二、研究依据及范围
1、研究依据
1）《中华人民共和国城市规划法》
2）《城市规划编制办法》
3）《城市规划编制办法及实施细则》
4）《中华人民共和国土地管理法》
5）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）
6）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）
7）《中华人民共和国环境保护法》
8）《城市工程管线综合规划设计规范》
9）《城市园林绿化规划设计规范》
10）《城市排水规划设计规范》
11）《城市给水规划设计规范》
12）《城市供电规划设计规范》
13）《投资项目可行性研究指南》（试用版）
14）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
15）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
16）《国家产业结构调整指导目录》
17）《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
18）《山东省高新技术发展条例》
19）《济南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
20）《济南高新区管委会关于加快创新创业发展的若干规定》
21）《济南市高新开发区外商投资企业优惠政策》
22）承办单位提供的有关材料
2、研究范围
1）依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对本产业园建设的必要性进行全面论证和研究。
2）对项目建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案、建设方案及公用工程、配套设施的建设进行全面论证和研究。
3）对项目建设的环境保护、消防安全及节能节水措施的建设进行分析，对项目运营期间就这些方面应该注意的问题进行分析。
4）对项目实施进度计划、投资估算及资金筹措、项目招投标及项目管理、项目建设的风险进行论证和分析。
5）对项目的经济效益和社会效益进行全面论证和研究，做出可行性研究的最终结论。
三、主要技术经济指标
根据项目的具体情况，主要技术经济指标如下： 表1-1

名 称
经济指标
备注
一
工程用地面积
7256.4㎡

二
总建筑面积
44193.75㎡

其中
地上建筑面积
33309.15㎡
预留面积654.8㎡
地下建筑面积
10884.6㎡
预留面积474.6㎡
三
建筑基底面积
1804.42㎡

四
建筑密度
24.87%

五
容积率
6.09

其中
地上容积率
4.59

地下容积率
1.5

六
绿化率
29.31%

七
总停车位
251

其中
地上停车位
22

地下停车位
229

八
总投资
17860万元

㈠
银行贷款
5000万元
含5年贷款利息

贷款期限
5年

贷款年利率
8%

㈡
自筹资金
12860万元

第二章 规划建设的背景及其必要性
一、项目建设背景
1、行业发展趋势和特点
21世纪，信息产业作为世界经济新的增长点和最先进的生产力，正朝着数字化、网络化和智能化方向迅猛发展，各国都把大力发展信息产业、加快推进国家信息化作为新世纪经济和社会发展战略来实施。
目前，信息产业的发展趋势和特点主要表现在以下几方面：
⑴产业全球化和区域化趋势明显。信息产业具有最广泛的国际性，其全球性采购、全球性生产、全球性经销的趋势日益明显，产业梯次转移发展的趋势十分突出。
⑵竞争核心发生重大变化，产品本地化生产销售趋势明显。市场、资金和技术的国际化使得国际竟争由资源、产品的竞争转向技术、品牌、资本和市场份额的竞争，核心技术和自有品牌成为竟争力的关键因素。
⑶跨国公司的主导作用更加突出，以信息网络为基础的新型企业模式开始崭露头角。几十年来，跨国公司获得了迅猛发展，跨国公司凭借其掌握的核心技术和资金优势，逐渐成为行业的主导，成为世界经济发展中举足轻重的力量。跨国公司在电信等领域兼并之风席卷全球，跨国公司主导竞争规划势不可挡。
⑷生产规模化和产品个性化成为主要趋势。信息产品大部分都具有显著的规模经济效益，达不到一定生产规模，产品则很难在市场竞争中立足生存。入门坎限越来越高，没有巨额的资金投入，很难形成真正有竟争力的产业。另一方面，随着技术进步和生活水平的提高，消费个性化逐渐成为潮流，这也是知识经济时代的重要特点之一。
⑸数字化、网络化、智能化成为主流。目前，数字化、网络化、智能化技术正在发展成为信息产业的主流技术。
2、区位发展优势
济南高新区成立于1991年，是国务院批准的首批国家级高新区之一，分为中心区、出口加工区和市政府委托代管的东部新区。城市主干道经十路穿区而过，距绕城高速咫尺之遥，距济南国际机场只需15分钟车程。这里环境优美、交通便利，基础设施完善，是济南市对外开放的窗口和山东省重要的高新技术产业基地。先后规划建设了国家级留学人员创业园、济南高新技术创业服务中心、齐鲁软件园、出口加工区等国家级产业园区。
近几年，随着高新区中心区基础设施的逐渐完善，良好的投资环境吸引了越来越多的客商前来投资落户，总部经济和现代服务业发展迅速，银行、投资、金融、科技、会展、保险、咨询等企业纷纷入驻。 目前济南高新区共有各类企业 3400多家，规模以上工业企业170多家，年销售收入过亿元企业近40家，韩国 LG、SK，日本松下、铃木、NEC，德国西门子，美国百事可乐等18家世界500强企业先后落户高新区。
2006年底，国家科学技术部、商务部、信息产业部与山东省人民政府联合在济南高新区共建CIIIC(China International ICT国家集成电路设计产业化基地也落户开发区。CIIIC总体目标是重点承载“研发创新、孵化加速、产业发展、高端服务、辐射带动”等五大功能，规划为 “一园（CIIIC）两区（研发区、产业区）”。研发区：充分利用中心区现有资源，主要承载研发创新、创业孵化、总部运营等功能，建设研发基地、孵化基地和总部基地。研发基地主要承载IT及相关产业的研发创新功能，孵化基地以软件产业发展和IT产业创业孵化功能为主。总部基地定位于推动国内外电子信息企业总部、研发中心、营销与采购机构的大规模集聚和高效运营。产业区：主要承担IT及相关产业大规模制造功能。重点发展计算机、网络通讯、数字化装备产业集群，建设3C产业基地、数字装备产业基地、集成电路生产基地。CIIIC立足规划建设成为：实现我国IT产业自主创新战略的核心区，推进科技机制体制创新的试验区，整合利用全球IT产业创新资源的领航区，世界一流的IT产业聚集区。
3、企业发展实力
创博亚太科技（山东）有限公司成立于2007年12月10日，成立时注册资本2000万港元，在2009年底，公司注册资本增至1亿港元。
创博亚太是一家从事电信增值业务开发的高科技公司，拥有一支高素质的研发和管理团队，拥有一大批在现代通信技术领域不断开拓创新的优秀人才和覆盖全国的市场及研发网络。公司设有研发中心、市场部、运行维护部、项目支撑部等10多个部门，并在北京设立了分公司。目前企业员工近300人，大学以上学历人员占企业职工总数的90%。
创博亚太是中国无线通信行业创新增值业务的大型服务商。公司推出的产品和项目涵盖通信行业的智能网、语音、3G、云计算、软件外包等多方面业务，并在手机支付、手机一卡通、主叫个性化回铃音、物流追踪、等领域与运营商合作，提供整套的移动解决方案，与金融、保险、民航、政府等行业建立了稳固友好的合作关系。
不断创新是创博亚太的企业文化，目前已申请专利150余项，其中40余项已获国家发明专利。
创博亚太凭借着自身的技术实力市场遍及全国，在北京、上海、山东、广东、河北、河南、安徽、湖南、湖北、浙江、天津、吉林、新疆、黑龙江、内蒙古等各省市均有业务，取得了良好的经济效益和社会效益。目前，公司主推项目为手机一卡通、手机支付和主叫个性化回铃音（即主叫彩铃）业务。手机一卡通项目目前已得到山东电信、河北电信、内蒙古电信、江西电信、安徽电信的大力推广。主叫个性化回铃音项目凭借自身的技术专利在全国进行推广。
创博亚太在与运营商的合作运营过程中，不仅逐步建立了自己的市场管理和营销网络，而且与国际知名厂商IBM、SUN、HP、CISCO、INFORMIX、INTEL等建立了良好的合作关系，创博亚太已逐步发展成为国内IT领域颇具实力的一流企业。
二、项目规划建设的必要性
1、符合国家政策，顺应行业发展，增强企业及区域竞争力。
本项目属于国家发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录(2005年本)》中鼓励类项目“十八条、建筑”中2.高层建筑与空间结构技术开发”项目范围。同时属于“二十四条、信息产业”中“9、IP业务网络建设、14、增值电信业务平台建设、25、软件开发生产”项目范畴。
项目建设既符合国家政策，也符合《济南高新区管委会关于加快创新创业发展的若干规定》的有关精神，并且符合《济南市高新开发区外商投资企业优惠政策》的相关条件。项目建设具有非常积极的创新带动意义。
2、本项目的建设通过企业主导产业、优势特色产业的示范和辐射作用，带动相关产业发展，可部分解决产业结构不合理、经济可持续发展等问题。同时通过产业辐射，优化区位经济，促进地方经济发展，可拓展公司发展空间与上下游产业链，优化产业结构，推动公司实现跨越式发展。

第三章 建筑方案和基础设施规划
一、功能定位
集研发、办公、写字间出租及接待用房为一体的多功能写字楼。
二、建筑方案规划
1、产业园建筑规模及功能分布设置
整座产业园在内部分为东西两部分，西侧自用、东侧出租。自用部分和出租部分交通流线避免交叉，保持单独的交通流线，单独管理，同时东西楼之间要能够联通，平时可以封闭，北侧设置附房主用作厨房和餐厅及大报告厅。
充分考虑不同功能之间的关系，进行合理平面布局，满足消防疏散要求，楼东西两部分各设两部电梯，并且增设预留一个电梯的位置，以备将来增设电梯使用。16层要求东西两楼保持贯通，并作为公司领导使用。
产业园建筑规模及功能分布等具体要求初步设置如下：
（1）主楼东半部分：
入口大堂：210平米，两层通高（位于1层）
传达室：35平米（位于1层）
管理办公室：35平米（位于2层）
会议室：位于3层
小会议室：35平米
中会议室：70平米
大会议室：102平米
大空间办公：每层247平米（位于4层以上）（可根据意图需要分割）
公共卫生间：每个35平米（每层一个）
接待用房：位于24-25层（内部人员使用，不对外开放）
标准间：35平米×14间
套间：70平米×3间
大床房：35平米×3间
公共卫生间：35平米
服务间：35平米
（2）主楼西半部分：
入口大堂：210平米，两层通高（位于1层）；
传达室：35平米（位于1层）
产品展示厅：50平米
管理办公室：35平米（位于2层）
会议室：位于3层
小会议室：35平米
中会议室：70平米
大会议室：102平米
机房（通讯用房）：共350平米（位于4层业主可根据需要分割）
大空间办公：每层247平米（位于5-15、17层至顶层）（根据意图需要可分割）
公共卫生间：每个35平米（每层一个）
领导办公室：（位于整个16层，16层不出租）
董事长办公室：（位于16层东侧）
办公室：70平米
休息室：35平米（含独立卫生间）
CEO办公室：（1间）
办公室：45平米
休息室：35平米（含独立卫生间）
副总办公室：35平米×4间
设置阳光厅，
（3）附楼部分：（共四层）
1层：餐厅：423平米
食具存放间，
食具消洗间，
备餐间：105平米（位于1层）
卫生间：50平米
货梯：为地下一层厨房运送原料
2层：餐厅：463平米
单间：70平米×4间
卫生间：25平米
食梯：与地下厨房贯通
3层：健身房
4层：大报告厅：300人
服务室，
声控室，
休息厅：150平米
（4）地下（共2层）：
地下1层：停车位：70辆
停车场管理室：20平米
厨房操作间：420平米
粗加工间：35平米
餐厅厨房管理办公室：20平米
更衣室：20平（男女各一间）
卫生间：（男女可以共用）
食梯：一层、二层的餐厅需要
货梯：从一层运送原料
设备用房：根据设备需要设置大小
仓库：50平米×3间
地下2层：停车位：146辆
2、分区域管理：实现分区域管理，满足自用办公和出租办公互不干扰，道路系统清晰流畅、无互相交叉及干扰，无人流与车流之间的干扰。实现车辆进出方便，地下车库分部管理。
3、立面及绿化景观：立面设计和周围环境协调统一，体现创新精神，使该产业园成为当地的亮点楼盘，景观绿化以营造城市环境与项目个体环境相结合为原则，形成平面、立面多层次的立体绿化系统，美化环境，降温降噪。
4、经济成本：从平面布局、立面设计、立面材料的选择、后期运营管理等多方面考虑本项目的经济成本的控制，在不影响品质的前提下，达到最佳效益。

三、基础设施规划
1、给排水工程规划
（1）给水工程：
产业园内用水主要为生活用水，可接入济南市自来水系统。
（2）雨水工程：
室外雨水经过雨水口收集后，一起通过管道排到开发区市政雨水管网。
（3）污水工程：
生活污水排水经室外生活污水管道集中，经化粪池处理后，沿污水管道排到开发区市政污水管网内。
2、电力工程规划
本工程供电负荷等级为三级，单回路供电即可。由开发区供电部门负责将10KV电力电源引入到本项目界区外。
3、电信（有线电视）工程规划
由电信和有线电视部门负责规划建设。

第四章 环境保护、节能和消防
一、环境现状
本项目拟建设地点位于济南市高新技术开发区内，周围环境状况良好，附近没有污染严重的工业企业，主要污染源为汽车尾气和噪声，环境背景值较低，环境容量较大。
二、污染源分析和环保措施
1、项目施工阶段
产业园在施工过程中应科学组织，合理规划，争取在最大程度上减小对周围市容市貌的负面影响。施工产生的建筑垃圾应尽快清运，现场堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作防风遮盖，相关人员、物流进出场地的时间、终点需妥善安排，场址周围按有关部门要求设置整齐合格的临时护墙。对各类噪声源如打桩、混凝土搅拌、电机等进行控制，减少夜间施工时段，避免对附近企业的生产、生活造成过大影响。
2、项目建成后运行阶段
主要污染源包括污水、车辆噪声等。为确保项目自身环境卫生要求，对周围环境产生影响较少，需采取适当的治理措施。
（1）污水
创业园所产生的生活污水无需特殊处理，经化粪池后即排入开发区污水管道。
（2）噪声
地下车库限速并禁鸣笛，受车库噪音计震动影响较大的房间，其楼面采取可靠的隔声、隔振构造。
三、节能
所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型号，电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。
因办公、会议等场所具有间断使用的特点，故空调系统各使用单元均设置手动或自动调节装置，以节能降耗。
采用高效节能供水设备，卫生间均采用节水龙头及节水型卫生洁具。
四、消防设施体系
1、消防设计
满足消防规范要求及相应建筑防火设计要求，沿建筑四周设置环形消防车道。
2、规划布局
消防栓布置在各道路构筑物、道路交叉口处，间距为120m，其余闸阀、排气阀、汇水网等附属设施均应布置在整个给水管道系统上。
3、区域消防
园区内应建立消防预警机制和相应的消防设施。
4、消防措施
电气设备安装，采取相应接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。

第五章 项目实施方案及管理
一、建设工期
总工期安排为2010年11月—2012年7月，为期20个月，应该集中精力，调配好人力、物力、财力，做好开工前的准备工作。
二、项目实施进度安排
2011年3月前完成建设项目的各项报批手续与勘察设计及施工、监理招投标工作。
2011年6月完成基础工程。
2012年2月所有主体工程完工。
2012年5月中旬完成室内外装修及设备安装工程、园林绿化等。
2012年7月底完成所有户外工程、配套设施等，全部收尾交付使用。
不符合实际情况，2011年3月已过，
三、招标（采购）组织计划
招标项目
完成大致时限（按项目进展情况，以预定工期设置）
2010年
2011年
2012年
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
方案及施工图设计

施工总承包

监理

装饰装修设计
及施工

园林景观绿化
设计及施工

空调、电梯、水泵、水处理系统等
重要设备

涂料、地砖、洁具、灯具、家俱等
装饰材料

其他项目

注：本进度实施前提是手续齐备，建设资金充足到位，所测工期属较保守估计。
四、工程管理
1、设计管理
本工程项目的设计需聘请具有经验和资质的设计单位进行。本工程项目的设计、施工和安装必须执行国家的专业技术规范与标准。设备的安装与调试必须在专家的指导下进行，有关的细节应在合同中明确。所有关于项目设计、施工、安装等方面的技术文件都应存入技术档案以备查用。
2、施工管理
本项目聘请具有丰富经验的监理工程师及造价咨询工程师，严把施工质量及付款进度，选择有实力的施工单位，签订公平、合理的施工合同，施工单位制定详细的施工进度计划，严格按规范、工序施工，严禁未经许可的转包、分包，严禁挂靠，保证工期，保证施工质量。
3、项目验收
项目竣工后，由相关质量监督管理部门验收，验收合格后，办理移交手续。

第六章 工程招标方案
一、招投标依据
根据《中华人民共和国招标投标法》本项目的勘察、设计、施工、监理以及设备采购活动等均以招标形式进行。
二、招投标原则
为确保工程质量，缩短建设工期，提高投资效益，秉着公开、公正、公平竞争的原则，该工程在全国范围内招标，择优选定设计、施工、监理单位。
三、招标范围及方式
本项目采用委托邀请招标的方式，委托专业招标代理机构在优秀施工企业中择优选录施工单位施工，确保项目质量。
鉴于建设单位的实际情况，本可研认为，本项目业主缺少建设工程招标的人力和精力，加之本项目部分资金由银行贷款，因此，工程部分应采用委托邀请招标的组织形式。
表6-1：招标基本情况表
表6-2：审批部门核准意见

17

表6-1
招标基本情况表
建设项目名称：创博产业园
单项名称
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用招标方式
招标估算金额（万元）
备注
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
方案及施工图
设计
√

√

√

200

施工总承包
√

√

√

12000

监理
√

√

√

220

装饰装修设计及施工
√

√

√

2000

园林景观绿化设计及施工
√

√

√

200

空调、电梯等重要设备
√

√

√

1400

主要设备及材料

√

√

√

3000

情况说明：

建设单位盖章
年 月 日

表6-2
审批部门核准意见
建设项目名称：创博产业园
单项名称
招标范围
招标组织形式
招标方式
不采用
招标方式
全部招标
部分招标
自行招标
委托招标
公开招标
邀请招标
方案及施工图设计
√

√

√

施工总承包
√

√

√

监理
√

√

√

装饰装修设计及施工
√

√

√

园林景观绿化设计及施工
√

√

√

空调、电梯等重要设备
√

√

√

主要设备
及材料

√

√

√

审批部门核准意见说明：

发展和改革管理部门
第七章 投资估算与资金筹措
一、投资估算说明
本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。
本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。
投资估算参考了同类结构建筑的造价指标。
二、建设投资
本项目计划总投资17860万元，其中征地拆迁费用1320万元，土建装饰工程费用11440万元，安装工程费用1800万元，其他基础配套设施费用1000万元，设备投资800万元，其他费用（项目管理、设计、咨询、监理、各种手续费等）1000万元，流动资金500万元。缺少建设期利息，就算是在其他费用里面，按照投资估算的要求，也应该单列一项建设期利息。

表7-1 产业园一期工程开发总投入估算表
序号
项目、工程或费用名称
金额（万元）
一
征地拆迁
1320
二
工程费用
14240
1
土建装饰工程
11440
2
安装工程
1800
3
基础设施配套
1000
三
设备投资
800
四
其他费用
1000
五
流动资金
500
合计
17860
三、融资方案
1、资金需求
根据投资估算，创博产业园工程开发需投入资金1.786亿元。
2、资金筹措
创博产业园开发需要资本金1.786亿元，主要由以下渠道筹集：
⑴创博亚太科技（山东）有限公司自筹1.286亿元；
⑵公司向银行贷款0.5亿元。
四、融资风险及回避
融资的实施经常受到各种风险的影响。为了使融资方案稳妥可靠，下面对融资风险进行分析和预测。
1、融资风险
⑴资金供应风险
a、原定筹资额全部或部分落空；
b、资本金不能到位，影响融资；
c、政府承诺征用的土地不能兑现，影响开发公司融资；
d、政府承诺的税收返还无法兑现，影响开发公司经营和进一步融资。
⑵还贷风险
本产业园计划累计银行贷款资金0.5亿元，如果出现如下问题将影响还贷能力：
a、政府承诺的税收返还不能兑现；
b、其他不可预计的因素。
另外我国现处于新一轮经济景气周期的初期，利率上升而带来的风险也是存在的。
2、风险回避
⑴资金供应风险、还贷风险回避
a、针对筹资额全部或部分落空的风险，规避措施如下：（1）做好项目的合法立项工作；（2）从政府手中通过挂帐或土地入股的形式拿到启动用的土地资源；（3）与银行建立良好的合作关系。
b、针对资本金不能到位，影响融资的风险，应积极寻找可靠的、有实力、有信誉、特别是有良好银企合作关系的伙伴。
c、针对政府承诺征用的土地不能兑现，影响开发公司融资的风险，应提请政府提前做好土地的征用、储备和控制工作。
d、针对招商情况不佳，无力进行再投资的风险，应在开发过程中积极开展宣传工作，或寻找有招商网络和经验的公司一起参与开发。
e、针对政府承诺的税收返还无法兑现，影响企业经营的风险，规避措施如下：⑴适时建立起一级财政、一级金库和独立的预决算体系；⑵通过地方法规的形式将政府的承诺、产业园的地位和权限等固定下来。
同时要注意遵循投入与产出相匹配、量出（“土地需求量”）为入（“征用开发土地量”）的原则，合理安排借贷资金。
⑵利率风险回避
为了防止利率风险，首先应安排好融资结构。按资金成本高低和贷款期限的长短，选择金融机构的顺序是：首选国家开发银行，其次是商业银行。
选择适当的固定利率和浮动利率比结构，固定利率的好处是资金成本易于预算和控制，特别是处于经济上升周期的初期，选择固定利率贷款较划算。
表7-2 目前国内国际主要融资方式及其特点
序号
融资方式
特 点
一
国内融资

1
企业内部积累融资
成本低，速度快，融资规模小
2
商业信用贷款
成本低，融资时间短，资信要求高
3
长期银行贷款
成本较低，手续较简单，还息压力大，存在财务风险，受保护性条款限制
4
短期贷款
主要满足流动资金需要，较易获取
5
股权融资（IPO、配股、增发）
融资规模大，无固定股利负担，资本成本高，且易稀释控制权，同时对企业的要求高
6
债券融资
对象广，市场大，成本高，风险大，限制条件多
二
国际融资

1
国外银行贷款
利率高，但用途不限
2
利用我国在国外开设的银行
类似于与国外银行贷款
3
国际金融机构贷款
条件优惠，有些是软贷款
4
外国政府贷款
大多低息或无息，期限较长没，为软贷款
5
出口信贷
分为买方信贷和卖方信贷
6
补偿贸易
与出口信贷类似
7
中外合资
合资入股，按比例分成
8
在国外发行债券、股票
政策限制较多
9
外来直接投资
可以享受一些优惠政策
第八章 财务效益分析
一、分析依据及相关参数
本项目财务经济评价主要依据2006年国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
本项目建设期20个月，产业园从2012年8月开始投入运营，项目计算期为20年。项目建成后，主要为公司自用，部分以出租的方式经营。
二、成本费用估算
建设单位承担的成本费用包括建筑物的损耗和折旧、办公运营期间发生的费用（维修维护费用、物业管理人员工资、物业管理日常办公的耗材费用等各个方面的费用）。
该建筑物按50年计提折旧，残值为5%，电梯、空调等设备按20年折旧，残值5%。按照年限平均法计算，建筑物每年的折旧金额为305万元，设备每年折旧额为38万元。
办公运营期间发生的费用（维修维护费用、物业管理人员工资、物业管理日常办公的耗材费用等各个方面的费用）计入成本，每年约200万。
三、项目运营利润分析
项目建设单位创博亚太科技（山东）有限公司，创博亚太科技（山东）有限公司运营产业园对该产业园除自用24000平方米外，其余拟按出租模式经营，出租部分其税费按照纳税人企业进行计算。考虑到本产业园以研发办公、接待用房、写字楼为建设方向，均为研发房产利用性质，为便于核算项目利润，全部按自租自用（不计税金）和出租（按国家规定计税）等额市场租金行情考虑运营收入。
项目运营的税前利润为全部租金收入减去运营成本，扣除相关税金。依据现行营业税暂行条例及其实施细则有关规定，单位出租房产取得租金收入应按“服务业-租赁业”征收营业税，适用税率为5％。城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，故扣除的营业相关税金为总租金的5.5%。
1、年收入估算（1.6元/m2·天租金计算）
产业园租金：44000㎡×48元/月×12月=2534.4万元
没有考虑出租率，资金上涨方面的分析
2、每年应缴税金=2万㎡×48元/月×12月×5.5%=63.36万元
3、办公运营期间发生的费用（维修维护费用、物业管理人员工资、物业管理日常办公的耗材费用等各个方面的费用）计入成本，每年约200万。
4、年利润：2534.4-305-38数据来源
-63.36-200=1928万元
5、年利润率：10.8%
6、静态投资回收期：9.3年
缺少内部收益率，总投资收益率等计算指标
四、项目财务效益分析
项目财务效益与项目目标有直接关系，项目的目标不同，财务效益包含的内容也不同。本项目的效益未考虑企业经营收入，仅把项目本身作为一个研发办公场所自租自用和对外租用考虑项目收益，在租金收入上全部按自租自用（不计税金）和出租（按国家规定计税）等额市场租金行情考虑运营收入。本项目对外出租的最大受益者为政府，通过招商，入园企业预计年总产值10亿元，实现年税收可达3000万元。
从分析来看，本产业园项目在财务上达到了同行业的基本水平，具有可行性。同时，本产业园在地理位置、市场等方面具有极大的优势。
五、项目投资风险分析
同类项目的投资风险主要有三个方面：
⑴市场价格风险
对于一般的投资项目，价格决定收入，市场价格的变动直接影响项目的总投资收益情况。而该项目建设具有较好的地理位置优势，部分出租，部分自用，随着当地经济的发展，其租金价格应该在估算的基础上还有所上涨，估算的价格在现有市场上能够保障，项目的市场价格风险较小。
⑵成本控制风险
一是建筑材料价格的上涨可能造成的建安成本的增加，二是运营中必要管理费用及相关费用的增加。这两个方面的风险是项目所不可避免的，应该尽可能的规避和控制风险的发生。
⑶工程质量风险
项目材料及施工技术等方面要求符合专业的要求，如果工程质量出现问题，将直接的导致项目无法运营，因此，应该在建设实施过程中，严格把握质量标准，确保项目工程质量符合相关要求。
六、经济评价结论
该项目的各项基础条件已具备，符合国家的有关方针、政策，同时建设项目能产生很好的经济效益。在适当控制成本、保证工程质量的前提下，项目能取得较好的经济效益，因此项目是可行的。

第九章 征地拆迁、移民安置方案
本项目所属地块为济南市高新技术开发区政府为招商