商综合性开发项目建设可行性研究报告.doc

××市××商业综合性开发项目
项目申请报告

目 录

第一章 申报单位及项目概况 1
1.1项目名称及承办单位 1
1.2项目申请报告编制单位 1
1.3承办单位概况 1
1.4项目申请报告编制依据 4
1.5项目概况 4
1.6投资规模和资金筹措方案 61
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 66
2.1发展规划 66
2.2产业政策 66
2.3行业准入分析 67
第三章 资源开发和综合利用分析 68
第四章 节能方案分析 69
4.1用能标准和节能规范 69
4.2能耗状况和能耗指标分析 69
4.3节能措施与节能效果分析 71
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 75
5.1建设用地 75
5.2土地利用合理性分析 75
5.3征地拆迁和移民安置规划方案 76
第六章 环境和生态影响分析 77
6.1编制依据 77
6.2环境评价标准 77
6.3环境现状 78
6.4环境影响分析 78
6.5环境治理措施 81
6.6环境和生态影响分析结论 86
第七章 经济影响分析 88
7.1经济效益分析 88
7.2行业影响分析 94
7.3区域经济影响分析 95
第八章 社会影响分析 96
8.1社会影响分析 96
8.2互适性分析 97
第九章 项目实施进度与工程招标 98
9.1项目实施进度 98
9.2工程招标 98
附表：
1.建筑安装工程费用估算表
2.基础设施建设费估算表
3.土地费用估算表
4.前期工程费估算表
5.其他费用估算表
6.开发建设投资估算表
7.项目总投资估算表
8.投资计划与资金筹措表
9.经营成本估算表
10.营业收入、营业税金及附加估算表
11.利润与利润分配表
12.项目投资现金流量表
13.项目资本金财务现金流量表
14.财务计划现金流量表
15.资产负债表
16.敏感性分析表
17.财务经济指标汇总表
附件：

附图：
1.项目区域位置图
2.项目总平面布置示意图

第一章申报单位及项目概况
第一章 申报单位及项目概况
1.1项目名称及承办单位
1.项目名称：××市××公园商业综合性开发项目
2.承办单位：××××
3.法定地址：××××
4.法人代表：××××
5.建设性质：新建
1.2项目申请报告编制单位
××工程咨询公司
工程咨询资质：
1.3承办单位概况
××××于1999年9月成立，隶属于××市人民政府国有资产管理委员会。××××是××市城市建设专业投融资企业集团，负责城市基础设施项目的规划、投资和建设，同时也是市政府授权的基础设施和公用事业的运营管理机构。
公司的经营范围包括：国有资产经营，城建资金管理，城市基础设施项目开发、投资、管理，经营新建城市基础设施，房屋租赁。
公司先后承担了××。
1.4项目申请报告编制依据
1.国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
2.国家建设部《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
3.国家发展和改革委员会关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资[2007]1169号）；
4.××市人民政府办公厅《关于支持区域性专业批发市场和城市商业综合体建设的若干意见》（××[2009]33号）；
5.××××与××市工程咨询公司签订的技术咨询合同。
1.5项目概况
1.5.1项目提出背景及建设必要性
1.项目提出背景
(1)概述
城市商业中心就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个大规模、多功能、现代化、高效率的城市街区和服务业集聚地，又被称作“城中之城”。
大型城市商业中心的紧凑布局和多样化的功能组合，可节约生活成本和时间成本，能够产生较高的社会价值，而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。
(2)××市社会经济发展现状
2012年××市地区生产总值预计完成4,506.6亿元，增长12%；工业增加值完成1,997.5亿元，增长12.5%；服务业增加值完成1,854.5亿元，增长12.1%；固定资产投资完成3,100亿元，增长27.4%。
实现全口径财政收入927亿元，增长15.5%；地方财政收入333亿元，增长15.5%；规模以上工业企业利润630亿元，增长23%；城市居民人均可支配收入23,089元，增长12.7%；农民人均纯收入8,570元，增长12.1%。
(3)××××拟开发建设的××市××公园商业综合性开发项目位于××市××××商业区范围内，规划总占地面积31,400m2，规划总建筑面积77,581.48 m2（其中地下部分规划总建筑面积20,000m2，地上部分规划总建筑面积57,581.48m2）。
××商业区是××市四大商业区之一（），其处于城市的核心区域内，功能定位为中高档消费区，商业区内百货、服装、餐饮、运动等商业品类齐全，商业氛围十分浓厚。同时，区内聚集了大量的金融机构和企业机构，香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件。随着××城市化进程加快，国内甚至国际大公司纷纷进驻××，越来越多的本地企业发展壮大，外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士或经常往来城市的国内及商务人员，对高品质公寓产品需求越来越强烈。高端客户的需求主要集中功能齐备，服务完善的高标准服务公寓；
××市××公园商业综合性开发项目属于高级白领公寓建设项目，该项目的建设是××市经济持续快速发展的产物，也是高端户对高品质公寓产品向往所产生的必然需求，在城市中心土地资源日趋稀缺的情况下，该项目可谓得天独厚占尽地段优势，项目开发不仅可以为商务海归人士、高收入人群和白领阶层提供档次较高、区位优越、物业服务完善的居住环境，同时在提高××商业区整体竞争力方面也有重要作用。本项目由××××开发经营，统一管理，项目建成后，可极大满足高层人士消费者消费一体化的需求。
2.项目建设必要性
(1)项目建设有利于确立××市打造吉林省中心城市的需要；
××市根据 要求，其城市规划与发展方向为长吉图开发开放先导区前沿核心城市。××市经过多年的发展建设，目前已占得先机，要保持这种领先地位，真正确定吉林省中心城市的地位，“城市商业中心”的建设无疑将会对此产生不可估量的作用，它所形成的人流、信息流、资金流的汇聚将促进××市相关产业的发展，使××市早日成为名副其实的吉林省中心城市。
(2)项目建设不但有利于××市地方经济发展，而且具有良好的社会效益；
城市综合体为××发展总部经济创造了条件，一流的五星级酒店、写字楼以及综合服务设施，客观上为大企业东北总部入住创造了条件。对金融企业和大企业东北总部实施专门的招商措施，鼓励总部经济发展，把××打造成为东亚城市环境最美、辐射能力较强的北方中心城市。随着××城市化进程加快，国内甚至国际大公司纷纷进驻××，越来越多的本地企业发展壮大，越来越多的高端人群需要一个档次高、区位优越、物业服务完善的居住环境。项目选址于××市××××商业区域内，具有得天独厚的区位优势。项目建成后，不但能够为现有高端人群提供优越的居住条件，而且将吸引更多的高端客户或企业入驻该区，进而使客源可以得到有效保证，促进区域经济发展，具有良好的社会效益。
(3)项目建设是××××企业自身发展的需要。
当前，××市加快转变经济发展方式，产业结构调整不断升级，要走工业和现代服务业“双拉动”的路子。发展商业房地产，特别是大型城市商业中心项目，可以加快产业结构升级步伐，推动现代服务业发展，同时提升城市形象和整体层次。
××市××公园商业综合性开发项目为××××在××市范围内开发的大型城市商业中心项目之一。本项目建设完成后，将带动××城市服务中心区的升级改造，使××拥有××市规模最大、现代化程度最高的大型城市商业中心。
综上所述，××××根据××市××经济快速发展需求及企业自身发展条件，适时提出此××市××公园商业综合性开发项目是十分必要的，它的建设对提高××市××城区总体形象，加快区域经济发展，增加就业岗位具有重要意义。

9

第一章 申报单位及项目概况
1.5.3建设地点
1.5.3.1拟建地点
根据××市城市总体规划和××市××分区规划，项目选址于××市××商业区范围内，即东朝阳路以北，锦水路以南，人民大街以西，××市广电中心以东区域。项目周边交通便利，商业氛围浓厚，具有良好的环境优势、区位优势。
1.5.3.2场址条件
1.地形地貌条件
地形条件：本项目的场地位于××市东人民大街以西、锦水路以南地段，场区总体地势西北高东南低，标高在218.86-219.42米，高差0.56米。
地貌特点：拟建场地地貌类型为松辽平原东缘与吉东山地接趾带，地貌单元为波状台地。
2.工程地质与水文地质条件
(1)编制依据
《岩土工程勘察规范》 GB50021-2001（2009年版）
《岩土工程勘察技术暂行规定》 DB22/T367-2004
《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002
《建筑抗震设计规范》 GB50011-2010
《建筑桩基技术规范》 JGJ94-2008
《建筑地基处理技术规程》 JGJ79-2002
(2)地基土构成及分布特征
本次勘察的最大深度为32.0米，地层为第四纪冲积粘性土层，砂层和上部人工堆积杂填土层，基岩为白垩纪泥岩。根据沿途的物理性质分为如下10层：
①层杂填土：黑色、杂色，主要由粘性土及炉渣、碎砖、碎石组成，结构松散，密度不均。层厚：1.0-1.8米。
②层松质粘土：黄褐色，含少量铁锰结核，具铁质浸染，湿，可塑状态，中压缩性。无摇振反应，光泽反应为稍有光滑，干强度中等，韧性中等。层厚2.0-2.9米。
③层粉质粘土：黄褐色，具铁质浸染，可塑偏软-软塑状态，湿，中压缩性。无摇振反应，光泽反应为稍有光滑，干强度中等，韧性中等。层厚：2.2-3.3米。
④层粉质粘土：黄褐色，含少量铁锰结核，具铁质浸染，湿，可塑状态，中压缩性。无摇振反应，光泽反应为稍有光滑，干强度中等，韧性中等。层厚：2.6-3.5米。
⑤层粘土：黄褐色，具铁质浸染，稍湿，硬塑状态，局部坚硬状态，中压缩性。无摇振反应，光泽反应为光滑，干强度高，韧性高。层厚：2.5-3.9米。
⑥层粘土：黄褐色，具铁质浸染，稍湿，可塑偏硬-硬塑状态，中压缩性。无摇振反应，光泽反应为光滑，干强度高，韧性高。层厚：1.1-2.6米。
⑦层粘土：黄褐色，具铁质浸染，稍湿，坚硬状态，局部硬塑状态，中压缩性。无摇振反应，光泽反应应为光滑，干强度高，韧性高，底部夹薄层砂。层厚：7.2-7.8米。
⑧层粗砂：黄褐色、褐灰色，颗粒直径一般为0.5-2.0毫米，最大20毫米。颗粒主要由石英、长石等组成。呈次菱角状，饱和，中密-密实状态，泥质弱胶结。底部夹薄层卵砾石。层厚：1.9-2.4米。
⑨层全风化泥岩：紫红色、灰绿色，原岩结构已基本破坏，有残余结构强度，主要由≤0.005mm的粘土矿物组成，遇水易软化，具崩解性，全风化呈粘性土状；岩芯破碎，完整性差，层厚：1.6-2.0米。
⑩层强风化泥岩：紫红色、灰绿色，原岩结构已大部破坏，有风华裂隙发育，主要由≤0.005mm的粘土矿物组成，遇水易软化，具崩解性，上部强风化呈粘性土状，坚硬状态，致密、块状。岩芯较破碎，完整性较差，揭露厚度：3.6-6.3米。
(3)场地和地基地震效应评价
根据吉林省地震动参数区划工作图，××地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计特征周期为0.35s，设计地震分组为第一组。场地覆盖层厚度小于50m，场地土类型为中软场地土，建筑场地类别为Ⅱ类。场地为建筑抗震一般地段。
(4)场地水文地质条件
场地地下水类型为孔隙潜水，静止水位3.1-3.4米，标高215.75-216.03米，年变幅1.0-1.5米，主要接受大气降水渗入补给，主要埋藏在粘性土及砂层中，风化泥岩可视为隔水层，粘性土层渗透系数0.3-0.7米/日，粗砂层渗透系数20.0-30.0米/日，场地抗浮设计水位上浮1.2米计。
(5)场地不良地质作用的评价
本场地无滑坡、崩塌等不良地质作用。
综上：场地是稳定的，作为建筑的场地是适宜的。
3.区域社会环境条件
××市地处中国东北松辽平原腹地，地势平坦开阔，位居东北三省的中心，是未来东西走向的第三条“欧亚大陆桥”的交汇点。××属中温带湿润地区，四季分明，气候宜人，素有“北国春城”的美誉。××市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心，辖有朝阳、南关、二道、宽城、绿园、双阳六个区，九台、榆树、德惠三个县级市和农安县。
××市科技力量雄厚，高等院校集中，拥有吉林大学、东北师范大学等30多所大专院校和包括中科院××应化所、光学机械与物理研究所等驰名中外的100多所科研机构。同时还拥有700多所各类中等学校，教学科研人员4万多人，其中在国内外享有声誉的教授和研究人员近千人，各类专业技术人员30多万人，可谓科研装备精良，人才资源丰富，是国内屈指可数的知识密集区。
1.5.4主要建设内容与规模
1.主要建设内容
××市××商业综合性开发项目建设内容分为两部分，即白领公寓和附属配套设施。
2.建设规模
(1)占地面积
规划总占地面积31,400m2。
(2)建筑面积
规划总建筑面积77,581.48m2，其中地下部分规划总建筑面积20,000m2，地上部分规划总建筑面积57,581.48m2。
1.5.5总体规划方案
1.总平面布置方案
××市××商业综合性开发项目选址于××商业区范围内，即东朝阳路以北，锦水路以南，人民大街以西，××市广电中心以东区域。整个选址区域呈不规则矩形布局，东西方向长约320m，南北方向宽约95m。
拟在场区建 栋 层高建筑，场区西侧与××市广电中心相邻建1栋异形建筑，建筑基底面积3,154.5m2，建筑面积34,699.5m2;沿锦水路并列建2栋“一”字型建筑，每栋建筑物基底面积450m2，建筑面积4,950m2;沿人民大街建1栋“一”字型建筑，建筑物基底面积1,180.18m2，建筑面积12,981.98m2。
2.交通组织
交通组织严格遵循理性与优化原则，人车适度分离并保证良好的可达性及便携性是交通组织规划的目标。
××市××商业综合性开发项目由××××投资建设，规划总占地面积31,400m2，规划总建筑面积77,581.48m2，其中地下部分规划总建筑面积20,000m2，地上部分规划总建筑面积57,581.48m2；是服务××市高级白领起居生活的现代化城市商业中心建筑。
根据××市规划局《建设用地规划设计条件》，本项目交通出入口方位为锦水路、东朝阳路。
项目选址区域内将规划建设具有现代特色的服务于××市高级白领起居生活的公寓，××××利用利用项目选址区域现有商业用地和周边规划用地，建设××市××商业综合性开发项目。项目投入使用后，会产生和吸引大量的人流、车流，并增加相应的停车需求，对周边路网交通产生一定的影响。
(1)区域交通组织
1)项目位于××市中心区内，随着中心区基础设施的不断完善、配套公建的逐渐完成，项目周边交通状况得到了很好的改善，项目的地位也逐渐得到提升。
2)项目周边基础设施规划完善，道路网结构合理。项目周边主要道路为北侧宽府路，东侧人民大街，南侧东朝阳路，北侧锦水路。周边路网总体交通运行状况良好。
3)根据以上对项目建筑方案和区域交通情况的分析，本项目交通特征主要有以下几点：
本项目的地理位置特殊，坐落于××市中心区内，拥有良好的自然条件和便利的交通条件。
根据项目实际特点，本项目地块开发强度较大，未来主要依靠公共交通。项目内员工上下班主要依靠公共交通及自驾车。
主要道路早上高峰时间主要集中在7:30～8:30，和非高峰小时的流量相比有很明显的差距。
(2)建筑方案交通评价
1)出入口交通评价
本项目在选址区域南侧东朝阳路和北侧锦水路设置主出入口，各主次出入口相互独立，互不干扰。出入口车道宽8m，符合规范要求。
基地出入口与城市道路相交的角度应为75～90°。本项目基地出入口与城市道路的道路交叉口均为79～90°，符合规范要求。同时保证基地车辆出入对锦水路、东朝阳路等各主要道路的行车安全，加强出入口标识。
项目基地机动车出入口数：当基地内机动车停车大于300辆小于等于500辆为大型停车库；大于500辆为特大型停车库。大型停车库基地出入口数不应小于2个，特大型停车库基地出入口数不应小于3个。本项目设计机动车位420个，基地出入口2个，符合要求。
2)内部道路交通评价
项目基地内部道路布置采用环形双向车道，道路宽度为8m，符合要求。
3)内部专用停车位交通评价
项目基地内设有出租车停车位、无障碍停车位等设施，符合规范要求。
根据××市建筑物配建停车场（库）标准，项目规划停车泊位620个，其中地上停车泊位200个，占规划停车泊位的32.3%，符合××市建筑物配建停车场（库）标准中，关于地面停车泊位不得少于15%的相关要求。地面停车泊位位于场区南侧。
4）地下停车库车位配建分析
根据××市建筑物配建停车场（库）标准，项目规划停车泊位620个，其中地下停车泊位420个，占规划停车泊位的67.7%。
(3)交通组织设计
基地内机动车交通组织设计：基地内机动车道均采用双向双车道设计，并形成环路，宽度为8m；区域内设出入口2处，分别位于锦水路、东朝阳路上。
基地内非机动车交通组织设计：项目内部非机动车交通组织设计主要是非机动车由出入口进入非机动车停车库的交通组织。非机动车由出入口进入后，沿主要道路直接进入其车库。
基地内人行组织交通设计：为了充分发挥地块的功用，增强地块与交通枢纽设施和外部其他地块的联系以及保障行人的安全，对项目周边的行人流向进行合理组织。
(4)交通组织结论
通过基地内交通组织分析、道路分析、机动车停车分析、出入口分析，对工程项目的性质、规模和位置、布局及交通设施布置，得出以下结论：本项目为商业服务业用地，规划总建筑面积77,581.48m2，项目规模和交通规划基本合理。通过对地块整体设计分析，本项目内部道路及出入口布局合理，资源利用达到最优，减少了对外部交通环境的影响，符合规划要求。
3.总平面布置主要技术经济指标
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2

2
总建筑面积
m2

其中：地上建筑面积
m2

地下建筑面积
m2

3
建筑基底总面积
m2

4
停车场及道路面积
m2

5
绿地总面积
m2

6
容积率

7
建筑密度
%

8
绿地率
%

9
停车泊位
个

其中：地下停车泊位
个

4.综合防灾减灾避难系统
抗震设防烈度采用中国地震烈度区划图划定的基础烈度，××市属7度区。
(1)××市××商业综合性开发项目防灾疏散通道应有利于灾害发生时，组织物质设备的运输，防灾专业人员通行和人员疏散。
(2)疏散通道应多环相连，纵横贯通。规划一定数量的地下通道，平时作为地下商业街或过街通道，战时或灾害发生时可疏散人员、抗险抢修救护。
(3)充分利用地下空间进行抗灾抢险，将部分地下空间作为战时或地震灾害中的避难场所。各建筑按规定建设地下人防设施，并与地下空间开发相结合。
根据国家人民防空办公室关于颁发《人民防空工程建设管理规定》的通知（国人防办字[2003]第18号），地下人防工程建筑面积按地上规划总建筑面积的3%-5%计算。本项目地上部分规划总建筑面积57,581.48m2；据此测算本项目人防工程总建筑面积为1727m2-2879m2。
本项目人防工程总面积约20,000m2，占项目规划总建筑面积约25.8%；人防等级为核六级二等人员掩蔽所，平时作为地下停车场使用；防护单元20个（800m2/个），掩蔽人数为16,000人（1m2/人）。
(4)将××市××商业综合性开发项目周边街头绿地作为避难场所，在发生灾害时为各类人员提供暂避空间和战时用于疏散人员的集结。
5.室外空间组织与环境、景观、绿地规划
本项目通过集中布置且建筑与环境高度交融的总体布局，较好地解决了建筑空间组织和室外环境、景观、绿化的关系；并结合××市规划局《建设用地规划设计条件》在××市××商业综合性开发项目各功能区核心区域及建筑周边区域空出大片中心绿地，成为休闲娱乐的好去处。大面积绿地、停车场及环境景观空间相互交融，映衬城市大型商业中心建筑，完美诠释“亲切、自然、舒适”的氛围环境，并结合建筑空间布置绿化、建筑小品等环境设施，营造“源于自然、高于自然”的生态氛围。
1.5.6建筑工程方案
1.5.6.1编制依据
《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2011
《建筑结构荷载规范》 GB50009-2012
《混凝土结构设计规范》 GB50010-2010
《建筑抗震设计规范》 GB50011-2010
《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95（2005年版）
《民用建筑设计通则》 GB50352-2005
《民用建筑隔声设计规范》 GB50118-2010
《商店建筑设计规范》 JGJ48-88
《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》 JGJ26-2010
《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
《汽车库建筑设计规范》 JGJ100-98
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97
《无障碍设计规范》 GB50763-2012
《屋面工程技术规程》 GB50345-2012
《地下工程防水技术规范》 GB50108-2008
《人民防空地下室设计规范》 GB50038-2005
《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005
《公共建筑节能设计标准》 DB22/436-2007
1.5.6.2建筑设计
就功能而言，本项目建筑是民用建筑中较为复杂的建筑类型，结合物流、人流原则确定××市××商业综合性开发项目建筑设计。
1.地下部分建筑
地下部分建筑位于××市××商业综合性开发项目场区地下，规划总建筑面积20,000m2，建筑类别为二类，耐火等级为二级；功能布局为项目地下停车场、设备用房等设施，规划地下停车泊位420个。
地下停车场规划地下停车泊位420个，出入口分别设在场区南侧（地下车库入口）和北侧（地下车库出入口），靠近城市主次干路，宽度为6m，坡道坡度≤12%，两端设长度7.50m，坡度≤5%的的缓坡。所有地面、坡道结构为30cm水泥混凝土面层。停车位的地面上设车轮挡，车轮挡设于距停车位端线为汽车前悬或后悬的尺寸减200mm处，其高度为150～200mm。在出入口的显著部位设置行驶方向等标志，在楼地面上用线条标明行驶方向和用15cm宽线条标明停车位及车位号。柱间及通车道尽端设置安全指示灯。
2.地上部分建筑
××商业综合性开发建筑规划总占地面积31,400m2，规划总建筑面积77,581.48m2（其中地上建筑面积57,581.48m2，地下建筑面积20,000m2），四栋建筑主体高度为36.30m的十一层二类二级高层建筑。
1.5.6.3剖面设计
××商业综合性开发建筑规划地上总建筑面积57,581.48m2，建筑主体高度为36.30m，各层层高均为3.3m。
1.5.6.4建筑造型与空间设计
1.建筑造型设计
建筑群体高地错落，大小体量搭配，立面造型简洁而富有现代感。
建筑着重体现城市综合体建筑特质；建筑造型简洁大方，着重反映建筑内部功能需要。
建筑细部自由多变，建筑轮廓多变，体形自由组合。
2.建筑空间设计
以带有顶棚的内街式空间来组织各类商业业态，强调商业空间的通达性与连续性。在水平与垂直方向上打破了传统建筑的空间概念，拓展了商业的空间界面，使土地的利用价值最大化。同时也创造了高低错落，上下相连，水平贯通的流动共享空间特点。水平与垂直的空间处理手法，两者相辅相成，相得益彰。在拓展商业界面的同时，强化了空间的特点与吸引力，解决了设计的气候条件与场地高差问题。同时，使得各商业体块既相对独立又互相联系，成为本项目的核心与亮点。
1.5.6.5垂直交通
××市××商业综合性开发项目建筑设计了完备的交通体系，水平流线明晰，竖向交通顺畅，电梯、楼梯俱全。
电 梯：建筑内共设置垂直电梯28部，其中6部兼做消防电梯使用。
楼 梯：根据城市商业中心运营特点、人流组织、疏散等要求，共设置24部安全疏散楼梯，属防烟楼梯和封闭楼梯。所有楼梯通至地下室，所有防烟楼梯均直通屋面，在首层直通室外，并在首层通向地下室楼梯反向设置，且设置明显分隔标识，以防止疏散人员误入地下室。
1.5.6.6无障碍设计
按《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）对××市××商业综合性开发项目建筑进行无障碍设计，即在各主入口、通道、电梯等公共部分严格按规范设计，满足使用要求。
1.主入口门厅室内外高差为0.015m；
2.建筑入口处采用无障碍坡道；
3.建筑一层主入口门厅设有专用无障碍卫生间；
4.客用电梯按无障碍电梯设计；
5.室外设有残疾人专用停车车位。
1.5.6.7建筑构造设计
1.外墙砌体
××市××商业综合性开发建筑为框架结构，外维护结构墙体采用190mm煤矸石砌块+60mm EPS板外保温。
2.内墙分隔
(1)楼梯间、地下室、防火墙等分隔墙均采用200mm加气混凝土砌块砌筑。
(2)设备用房及辅助用房房间分隔均采用200mm陶粒混凝土空心砌块砌筑；房间内卫生间等内分隔采用100mm轻质材料分隔。
(3)建筑内卫生间、设备间等用房，以及分隔墙采用200mm陶粒混凝土空心砌块砌筑。
(4)非特殊要求的设备用房隔断采用轻钢龙骨纸面石膏板轻质隔墙或玻璃隔断分隔。
3.防水工程
(1)屋面防水
××市××商业综合性开发项目为××市重点工程，也是十分重要的二类公共建筑，其屋面防水等级为二级，耐久年限为15年。选用二道防水设防；其中一道采用现浇40mm C20细石混凝土面层掺水泥用量10%硅胶防水剂；一道采用4mm SBS改性沥青防水卷材。卫生间、沐浴间地面防水采用2mm SBS改性沥青防水卷材。
(2)卫生间、开水间、污洗间防水
卫生间、开水间、污洗间等大量用水的潮湿房间地面及墙根均设防水层，其防水方案采用迎水面防水，其构造做法：在找平层上面做2mm高效有机硅防水涂料，再做20mm的1：4干硬性水泥砂浆结合层，然后再做面层材料。卫生间、开水间、污洗间等地面结构层下卧50mm，且向地漏方向找坡1%。
(3)地下室防水
根据地质勘察报告反映，项目所在区域场区地下水属于潜水类型，埋藏在黏性土中，主要接受大气降水入渗及地下水侧向迳流等方式补给。
本项目地下为一层建筑，层高为4.8m，故地下室底板和侧壁均采用防水混凝土，抗渗标号不小于P11，并在迎水面用合成高分子加强型防水卷材及保护板在外侧迎水面做附加防水层。地下室钢筋混凝土自防水选用优质防水添加剂，以确保混凝土的抗渗指标达到规范要求。
(4)外墙防水
外墙装饰采用高级外墙砖、石材、金属幕墙，其外墙体采用350mm加气混凝土砌块填充。为了保证墙体不受雨水侵蚀，拟抹20mm防水砂浆或7mm聚合物水泥砂浆或1mm聚合物水泥砂浆防水涂料作为防水层，以确保外墙的防水效果达到规范要求。
1.5.6.8建筑装修设计
××市××商业综合性开发项目为高档大型城市商业中心，尤其是建筑主入口门厅、楼电梯厅、公共空间等均需要进行二次装修设计，建筑装修标准应为中高档。
1.建筑物外墙、门廊、柱廊均采用高级面砖、石材、玻璃幕墙、金属漆，追求建筑协调的饰面效果。
2.建筑外窗、玻璃幕墙采用淡灰色低辐射中空玻璃（LOW-E），高级氟碳喷涂铝合金框料，采用的中空玻璃可有效地提高保温、隔热、降噪等性能。
1.5.6.9结构设计
1.编制依据
《建筑结构荷载规范》 GB50009-2012
《建筑抗震设计规范》 GB50011-2010
《混凝土结构设计规范》 GB50010-2010
《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2010
《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2011
《建筑抗震设防分类计标准》 GB50223-2008
《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95（2005年版）
《人民防空地下室设计规范》 GB5038-2005
《建筑桩基技术规范》 JGJ94-2008
2.概述
(1)抗震设防烈度、设计基本地震加速度值和设计地震分组
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）附录A：××抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。
(2)××地区基本风压0.65(kN/㎡)，基本雪压0.45(kN/m2)。
(3)抗震设防类别
根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）,本项目城市商业中心建筑为重点设防类（乙类）。
(4)根据《工程结构可靠性设计统一标准》结构安全等级：房屋建筑结构抗震设计中的甲类建筑和乙类建筑，其安全等级宜规定为一级。综合考虑本工程安全等级为二级，结构重要性系数为1.0。
3.结构选型
××市××商业综合性开发项目建筑为地上十一层高层建筑，建筑主体高度为36.30m；建筑物抗震等级为二级（局部大跨度框架抗震等级为一级），结构采用现浇框架结构体系。
4.基础工程
根据地质资料揭露，本场地自上而下土层为第①层杂填土、第②层粉质黏土、第③层粉质黏土、第④层粉质黏土、第⑤层粉质黏土、第⑥层黏土、第⑦层粗砂、第⑧层全风化泥岩、第⑨层强风化泥岩、第⑩层中风化泥岩。场地内埋藏有地下水，地下水及浅层土对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。
根据以上地质情况及本工程的结构型式、受力状况、地层条件，拟建建筑物采用阀板基础，地基持力层为第③层粉质黏土。
1.5.6.10其他工程
其他工程包括停车场、道路、绿化等。
1.停车场
停车场总面积约7,000m2，地面结构形式采用沥青混凝土路面；设置地面停车泊位200个。
根据《××市建筑物配建停车场(库)标准》（长规发[2005]75号）“住宅每100m2建筑面积的车位不低于0.5个”。
××市××商业综合性开发项目规划总占地面积31,400m2，规划总建筑面积77,581.48m2，其中地下部分规划总建筑面积20,000m2，地上部分规划总建筑面积57,581.48m2；据此测算××市××商业综合性开发项目共需停车泊位288个。
××市××商业综合性开发项目规划停车泊位620个，其中地下停车泊位420个，地上停车泊位200个，约占应规划停车泊位的215%，完全满足《××市建筑物配建停车场(库)标准》（长规发[2005]75号）的相关要求。
2.道路
道路总面积约5,230m2，路面结构形式采用沥青混凝土路面。路面结构形式如下：
5cm中粒式改性沥青混凝土（AC-16）；
PC-3粘层乳化沥青0.5L/m2；
8cm粗粒式沥青混凝土（AC-25）；
PC-2粘层乳化沥青1.0L/m2 撒15#钉子石（0.3m2/100m3）；
20cm石灰粉煤灰碎石（6∶14∶80）；
20cm石灰粉煤灰碎石（6∶14∶80）；
20cm石灰土（12：88）；
总厚度73cm。
1.5.7主要设备系统
为保证项目建设完成后的顺利运营与管理，同时本着节约投资原则，拟购置各类设备50台（套）。所有设备全部采用公开招标方式，从国内相关设备生产厂家采购。
主要设备表
序号
设备名称
规格型号
单位
数量
1
垂直电梯

部
28
2
给水泵

台
4
3
补水泵

台
8
4
排水泵

台
4
5
变压器
1250kVA
台
2
6
消防水泵

台
3
7
智能化系统

套
1

合计

50
1.5.8配套设施
1.5.8.1给排水
1.编制依据
《室外给水设计规范》 GB50013-2006
《室外排水设计规范》 GB50014-2006（2011年版）
《建筑设计防火规范》 GB50016-2006
《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003（2009年版）
《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95(2005年版)
《自动喷水灭火系统设计规范》 GB50084-2001（2005年版）
2.水源
项目水源从选址南侧东朝阳路市政供水设施引入，进户管径DN200（引入点压力约0.3～0.4MPa）；引入本项目地下一层水泵房内，在水泵房内设置容积为300m3不锈钢生活水箱2个，以满足项目生活用水需求。同时在项目建筑顶部设置有效容积为18m3的高位水箱，以满足区域消防用水需求。
3.用水量：683.11m3/d。

30

生活用水量
项目
数量
用水标准
(L/p.d)
用水时间
(h)
时变化
系数（K）
用水量
排水量
最大日
m3/d
最大时
m3/h
最大日
m3/d
最大时
m3/h
生活用水
57,581.48m2
8
12
1.5
460.65
57.58
368.52
46.06
道路喷洒
5,230m2
0.5

2.6

绿化
20,930m2
2

178.0

未预见

41.86
5.23
33.49
4.18
合计

683.11
62.81
402.01
50.25

第一章 申报单位及项目概况
4.室外给水系统
项目水源从选址南侧东朝阳路市政供水设施引入，供往项目建筑地下一层水泵房内，在水泵房内通过变频水泵实现分区供水。低区管兼供本项目范围内绿化和道路喷洒用水。
5.室内给水系统
××市××商业综合性开发项目室内给水系统采用下行上给式给水系统。
(1)冷水系统
项目建筑室内给水由水泵房加压供水。给水系统采用下行上给式系统，分区供水，干管在地下室吊棚内敷设，各给水系统在入口处均设置水表。
××市××商业综合性开发项目冷水系统室内分高、低两区供水，均由项目地下一层水泵房变频供水设备供给。地下一层至地上层六为低区，由地下室水泵房低区变频供水设备供给；地上七层至十一层为高区，由地下室水泵房高区变频供水设备供给。各用水点均设置水表，各区供水最不利点，保证富裕水压11m。
(2)室内消防系统
1)消火栓系统
室内设专用消火栓管道，共用两台消火栓加压泵（一用一备）。室外消火栓用水量30L/s，室内消火栓用水量30L/s；每根竖管最小流量15L/s，每支水枪最小流量5L/s。
消火栓上启闭按钮控制消防水泵开启，消火栓给水管道水平竖向均成环。
地下室消防水泵启动，消火栓启闭按钮控制，消防控制中心同时可控制消防水泵启闭。
消防水箱为专用水箱，视水质情况定期清洗。
2)自动喷水灭火系统
设置范围：按照中危险Ⅱ级设计湿式喷洒系统，设置范围包括走廊、大厅、地下车库等；
地下泵房设喷洒加压泵，中、低区均设比例式减压阀；系统设计水量8L/min.m2，作用面积160m2，火灾延续时间1h。
控制系统；从屋顶水箱引定压管，与系统湿式报警阀相连，火灾时喷头喷水，水流指示器动作，反映到消防控制