物业集团采购管理制度.docx
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1、物业集团采购管理制度1、目的为规范采购业务操作,保证质量和效率,确保采购的产品或服务符合规定要求,特制定本制度。2、适用范围适用于物业集团采购管理工作。3、基本原则3.1 招标原则凡符合邀请招标的采购事项,不得以各种理由或方式规避招标。严禁通过肢解采购事项改变采购方式。垄断项目须进行严格审查和求证。3.2 透明规范原则任何采购事项均应在权责范围内公开透明,杜绝暗箱操作。所有参与采购工作的人员须严格遵守制度,廉洁奉公,不得利用职务以权谋私。任何人不得干预或影响采购工作的客观和公正。不得私下与供方接触。与投标人有利害关系的,须主动回避相关采购工作。3.3 保密原则投标文件、投标人信息、非公开性质的
2、标底或测算价、评定标、中标价、相关招标会议或决议等均属绝密信息,无论是否已定标,均不得泄露。凡属职责外的绝密信息不得打听。定标审批完成前,不得向任何人透露、暗示或承诺定标意向。如不能判断绝密信息是否可以公开,应向上级请示。3.4 资格预审原则供方须经过严格的资格审查,原则上必须符合项目要求且为合格供方方可参加项目投标。3.5 充分竞争、合理低价中标原则无论采用何种采购方式,都应遵循货比三家、充分竞争的原则。对于招标项目每次均应有充分适量的投标人参与投标,公平竞争,在满足招标要求的前提下,选择合理低价单位中标。3.6 规模采购优先原则积极开展集团和区域战略采购、分公司年度集中采购,以及多项目联合
3、的集中采购,通过以量换价,提高采购效益和效率。3.7 对外统一原则采购职能为采购资料对外发放的唯一窗口。资料发放必须保证统一性、一致性。对于招标文件、答疑、补遗等重要资料,发放纸质文件的,投标人必须签收;采用电子邮件发放的,每次只能发给一个投标人(须设置邮件回执或电话通知投标人,确保邮件送达),并抄送上级主管,同时相关邮件须存档。公司内部资料流转,由提供部门直接发给需求部门。3.8 维护信誉原则采购过程应客观公正,并及时做好与供方的沟通、反馈,树立和维护公司良好的招标信誉和形象。3.9 可追溯原则采购过程的文件、记录、纪要等资料(包括电子文档),均须在采购结束后及时进行整理和归档,并建立纸质文
4、档和电子文档两个档案管理平台;因工程紧急等特殊原因,不能按相关流程、规定执行的,须在事项审批时说明情况,保证采购过程的决策透明和可追溯性。4、职责4.1 物业集团采购职能4.1.1 负责采购管理制度的制定与完善,并督导、监控本制度的执行。4.1.2 参与标准合同文本的制定与完善。4.1.3 负责标准招标文件文本的制定与完善。4.1.4 负责按责权手册要求,组织集团经办、主导采购工作,参与下属公司相关项目的采购工作,同时对下属公司的采购情况进行定期检查、考核,并向集团管理层汇报。4.1.5 负责指导下属公司编制年度采购预算及年度招标(采购)计划,并对其进行收集、汇总、跟踪,监督及实施。4.1.6
5、 负责物业集团集中战略采购规划,对大宗采买项目实现全国范围内或区域范围内的集中战略采购。4.1.7 负责全集团各类供方的管理及审核,对各分公司供方情况进行督导。4.2 下属公司采购职能4.2.1 负责根据下属服务中心年度预算及业务服务内容汇总、编制下属公司年度采购预算及年度招标(采购)计划表。4.2.2 负责建立下属公司合格供应商库,更新和完善供应商资源,并按公司采购管理制度负责供应商的管理。4.2.3 负责根据下属公司及下属服务中心采购计划实施采购工作,包括外包服务、工程整改、物资采买等采购工作,其主要职责有:4.2.3.1 根据采购的产品及内容确定正确的采购方式;4.2.3.2 组织招标采
6、购工作,包括投标单位的资质预审,招标文件的编制,组织招标小组开标、评标、定标。4.2.3.3 组织议价工作,并与供应商签订合同。4.2.3.4 负责招标过程中招标文件、答疑文件、技术标书、技术评标报告、定标报告资料的收集、整理、归档、保存,组织安排全过程的招标会务工作。4.3 物业集团/下属公司业务职能4.3.1 按照公司计划管理的要求,及时向采购职能提供本部门的采购计划。4.3.2 负责按责权手册要求,参与技术标的评审工作,主持技术澄清或谈判,并给出书面意见。4.3.3 负责编制招标文件的技术部分,提出详细的招标要求(如承包单位、材料设备的进场计划和技术要求),并负责提供招标所需的图纸、资料
7、、技术要求等;负责样版的选样和封样。5、主要内容5.1 采购计划管理采购计划主要分为:招标计划、供应商考察计划和物资采购计划。5.1.1 招标计划管理5.1.1.1 计划制定具体见招标(采购)操作指引。5.1.1.2 计划执行下属公司年度招标(采购)计划表经公司审批通过后,采购职能应该严格按照计划内容(包括招标方式、招标时间等)执行。在执行过程中,应做好实际招标时间等关键时间的记录,并及时填报在年度招标(采购)计划表中。5.1.1.3 计划跟踪下属公司采购职能必须根据年度招标(采购)计划表中当月采购计划执行情况,填报当月汇集各个服务中心的采购计划,并于次月 1日上报物业集团采购职能。在计划执行
8、过程中,如因各种原因调整了服务中心推进计划,下属公司采购职能应该及时调整招标计划,填写年度招标(采购)计划调整表报下属公司管理层审批并及时上报物业集团采购职能备案。5.1.2 供应商考察计划管理按责权手册规定,需物业集团审核评估的供应商,下属公司需要制定供应商考察计划(详见附件供应商考察计划模板),并且罗列待考察供方的类别及相应数量。下属公司在每年 1 月份以邮件或网络平台方式将考察计划上报物业集团采购职能,如物业集团采购职能认为需要调整考察对象或考察时间的,应在 2 个工作日内提出调整要求,并明确参与哪些类别的供方考察。下属公司在 2 个工作日内完成调整,重新报送物业集团采购职能。5.1.3
9、 物资采购计划管理下属公司采购职能应督促各下属服务中心于规定时间内提交次月物资采购计划,并按公司责权手册参与审核。5.2 供应商管理5.2.1 供应商资讯来源新供应商资讯来源包括,但不限于以下方式: 新闻传播媒体,如电视、广播、报纸等。 各类产品展示(销)会。 行业协会、行业网站、网上信息。 行业或政府的统计调查报告或刊物。 同行或供应商介绍。 公开征询。 供应商主动联络。 内部推荐。 其他途径。5.2.2 供应商考察5.2.2.1 考察前,下属公司采购职能负责组织小组成员考察供应商,对于非招标类供应商,考察人员应来自两个或两个以上的相关职能,每个职能安排不少于 1 人参加且必须有经理助理级或
10、以上人员;对于需要参与招标的供应商进行考察时,考察人员应来自招标小组,且考察的公司必须为成立三年以上的公司(高科技类企业以及零星工程除外),大项如清洁外包、开荒、电梯维保等招标项必须有高管参与。5.2.2.2 物业集团在每年 1 月份确定参与的考察评估,下属公司采购职能需提前一周将考察计划以邮件形式发送至物业集团采购职能,由物业集团进行最终确定是否参与考察。针对某项预算金额大于10 万以上的招标需临时进行供方考察评估,下属公司采购职能需提前 3 个工作日将考察计划以邮件形式发送至物业集团采购职能,并确认是否参加考察。5.2.2.3 对收到的供应商资料,先资格预审,有同等规模项目业绩的和同知名物
11、业公司合作过的,列为考察对象。5.2.2.4 与考察对象公司的主要管理人员见面、会谈:介绍本公司背景、发展情况(须注意保守公司商业机密);介绍本公司及发展项目之管理特色,与其它公司之区别;通过与供方主要管理人员的谈话,应尽可能清楚了解供方公司架构、业绩、质量保证与服务特色、对行业动态的认知以及与国内知名公司合作经验等信息。参观/察看供方之主要职能部门,以了解其职员素质、办公设备、公司规模、管理水平等;察看其主要职能部门管理文件/资料,可针对性的要求提供关于某项目之文件,以了解供方对其现场管控力度。注:参观时,应注意查看被考察单位所在地址、前台、办公室环境、营业执照、资质证书、荣誉牌、企业架构牌
12、、质量保证体系牌、安全与职业健康保证牌、ISO 等方面的信息。5.2.2.5 现场考察手工艺:察看工艺水平、成品及半成品保护,了解该公司施工质量水平。劳动健康与安全:察看现场工作环境安全、场地整洁、安全设施配备状况;环境污染控制:察看污水控制、空气污染控制、废弃物控制状况;物料储备:察看物料储存情况,了解其现场平面规划是否合理,物料质量是否处于有效监控状态下;现场机械/测量/检测设备/工具使用、保养情况:察看机械/工具是否充足、保养是否及时到位、是否处于检定有效期内,现场操作人员的素质如何;现场管理、保安、施工人员情况:察看其现场管理是否有序,保安、施工人员素质如何;考察过程中应拍摄施工现场全
13、貌及重点细部照片。5.2.2.6 对工程服务类和材料供应类新供应商组织考察时,采购职能侧重考察公司资质(如营业执照、税务登记证、组织机构代码证、专业资质证书等;节能项目需有节能认证)、业绩、组织架构、人员素质、执行能力等综合方面;其它业务部门侧重考察其管理能力、技术与项目要求的符合性,考察产品颜色、样式、外观、质感等项目可选用性等。5.2.2.7 对于零星工程(单笔金额不超过 10000 元)和零星物料(单次采购金额不超过 5000 元且一年内的总采购金额不超过 10000元)选择新供应商采购时,可不进行现场考察,直接在议价审批时附上供方相关资质(包括营业执照、税务登记证、组织机构代码等)即可
14、,对未进行现场考察,只进行资质审查的供应商列为“临时供应商”。5.2.2.8 下属公司所在地的大型商场、一定规模的超市(能够开具正规发票)、专业大型卖场(国美、苏宁、顺电)、国内外大型知名企业、行业内知名企业可不经过现场考察程序,自动列为我司的“临时供应商”,但在文件报批中需给予注明。5.2.2.9 考察结束后 3 个工作日内,考察小组负责填写供方考察报告:包括现场考查报告(见模板)、供方现场考查评分表、供方资格审批表,考察结果分为“合格”、“不合格”两类,“不合格”供应商应在供应商名录中注明,不能合作。5.2.2.10 资料管理考察结束后,采购职能应做好相关资料的收集、整理、归档、保管工作,
15、各类归档文件,为查找方便,必须有目录,归档顺序依次为: 供方资格审批表注 1:对于未考察过的供应商,原状态应为“待考察”,考察结论为“合格”或“不合格”。注 2:考察情况由采购人员基本陈述,各参与考察人员在填写意见时,需明确表述观点。(例:评价意见为:建议列为合格单位或不合格单位等)。 供方现场考查评分表(每个参与人员需填写此表,每人一份) 供方基本情况调查表 供方营业执照及税务登记证等 供方简介资料等 供方推荐表(如有)5.2.2.11 关于挂靠原则上我司允许挂靠,但要求供方须如实说明是否属于挂靠单位。如为挂靠单位,必须考察挂靠人负责的项目,在供方资格审批表中须注明挂靠人,不得隐瞒。供方隐瞒
16、挂靠关系的,我司有权取消其供方资格。当挂靠人、被挂靠人均为我司供方时,其供方评估应分开进行。对于挂靠性质的供方,供方评估仅限其自身完成的业务。以下情况,可能属于挂靠。如果经核实供方隐瞒挂靠关系,我司可取消其供方资格:a. 供方业务联系人一般为供方公司的副总经理或项目经理。到供方公司本部考察时,该业务联系人见到供方公司本部人员主动打招呼或聊天,言谈中双方语气客气。b. 供方业务联系人对供方公司本部人员、环境、公司整体情况等不甚熟悉。c. 如供方业务联系人身份为副总经理,但供方公司本部人员不熟悉该业务联系人,或对该业务联系人视而不见。d. 有条件的供方可要求提供业务联系人的社保信息。不能提供社保信
17、息或社保信息短的可能属挂靠;但能提供长期社保信息的,并不能作为不是挂靠的依据。5.2.3 供应商履约/年度评审5.2.3.1 在合同履行过程中,若供应商交货期、品质、价格或服务产生重大变异时,相关业务部门可随时提出对供应商作必要之复查及履约评估。5.2.3.2 当合同金额大于 10 万元(含)人民币时,在合同履行完毕后,由合同签订部门提出,下属公司采购职能主导组织各相关部门进行评审,包括服务中心、采购职能、工程职能、财务职能进行供应商履约评审,评审主要内容为供应商工作质量、进度、配合情况等。当合同金额小于 10 万元人民币时,统一安排进行年度履约评审。5.2.3.3 评估结束后,评估人员填写供
18、方履约评估表,由采购职能进行汇总,并根据评估结果填写供方履约评估审批表进行上报审批。5.2.3.4 履约评审根据评审结果调整供应商的等级状态,如履约评审评定为不合格,应在供应商名录中标注明,严禁在冻结期间内参与新的合作。5.2.3.5 每年年末,下属公司采购职能负责组织相关业务部门对当年有过合作的供应商进行年度履约评估,并填写履约情况汇总表按公司责权手册进行上报审批。同时,依据批准后的评估结论,调整供应商的状态。集中采购按招标(采购)操作指引执行。5.2.3.6 年度评审不合格的供应商,取消供应商资格。5.2.4 供应商评鉴体系5.2.4.1 供应商的评价按照等级(状态)可划分为临时、待考察、
19、合格、不合格四种等级。5.2.4.2 经过资质初审的供应商列为“待考察”供应商。5.2.4.3 新增供应商考察和评定通过后,列为“合格”;若评定不合格,列为“不合格”,并设置冻结期。5.2.4.4 冻结期设置为 2 年,在冻结期内,将不再组织考察,冻结期过后,该供应商等级调整为“待考察”,下属公司可根据需要再次进行考察。两年内没有合作过的供方自动列为待考察。5.2.4.5“待考察”的供应商经现场考察得分在 60 分以下(含)鉴定为不合格,考察得分在 60 分以上可列为 “合格”供应商。“合格”供应商应符合以下要求: 证照齐全、守法经营、管理规范; 技术力量和资金实力雄厚,在本行业中有一定知名度
20、; 重合同、守信用,信誉良好; 近三年无重大质量、安全事故; 近三年与集团范围内的各公司之间无诉讼。5.2.4.6 供应商经下属公司连续三年年度评估高于 8.5 分的,可适当进行奖励,享受在同等条件下有优先中标权。5.3 供应商编号管理5.3.1 供应商分类下属公司根据供应商供应产品特点对其进行分类管理,如环境类、维保类、工程类等等。5.3.2 供应商编号为便于对供应商的管理,需对其进行编号。一般情况下,供应商编号由三部分组成:下属公司代码+年份+流水号。5.3.2.1 下属公司代码由下属公司名称拼音首字母(大写)组成,例:物业集团ZB深圳公司SZ珠海公司ZH成都公司CD长沙公司CS上海公司S
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