房地产项目地产目标成本管理办法模版.doc
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1、xxxx字xx5号xxxx地产集团目标成本管理办法(xx版)修订记录修改内容修改人批准人发布日期xxxx字(xx)5号xxxx地产集团目标成本管理办法(xx版)合同造价部 xx年 9月1日目 录一、目的5二、适用范围5三、相关定义5四、目标成本管理原则5五、目标成本分类6六、目标成本的编制6七、目标成本的审批8八、实施版目标成本评审8九、目标成本的执行9十、责任成本系统的编制与执行10十一、合约规划的编制与使用11十二、相关附件11十三、其他12一、 目的1. 加强各阶段目标成本管理,更加有序有效地做好前端成本计划目标。2. 规范各阶段目标成本以及合约规划的统一格式和审批流程,减少随意性。3.
2、 总结各阶段目标成本偏差的原因,为以后类似项目提供借鉴依据以及为项目后评估分析做好前期工作。二、 适用范围本管理办法适用于xx地产集团城市公司各项目各版本的目标成本、动态成本月报以及合约规划的编制及审核等。三、 相关定义1. 目标成本目标成本是指在基于目前市场,结合目前公司经营状况,根据预期售价和目标利润实现,经过努力所要实现的成本指标。目标成本作为项目成本控制一个目标计划值,应经济合理并且实行严格控制。目标成本包括目标成本测算体系、动态成本月报体系和合约规划体系以及责任成本体系。2. 动态成本月报动态成本月报是项目实施过程中对成本实施的实时监控,是每月项目成本的一个估值,便于及时反馈和分析造
3、价变化的最新情况,从而降低投资风险,做到项目成本的过程控制。当月动态成本=已签订合同金额+经济签证单已确认金额+设计变更预估金额+工程指令单预估金额+待签约合同金额。3. 合约规划合约规划是指项目目标成本确定后,以预估合同的方式对目标成本的分级,将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同。合约规划也是制定项目招投标计划的基础,根据合约规划编制年度或月度招投标计划,并根据合约规划分解的目标成本,控制合同价。四、 目标成本管理原则1. 市场导向原则:目标成本管理以市场为导向,确保目标利润的实现。2. 准确严谨原则:目标成本指标应科学准确,每项来源都要有充分依据,保证目标成本的权威性。3. 事前控制
4、原则:目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段,凡事做到事先控制为主,事中事后控制为辅,在立项、设计、施工之前发现问题,减少无效成本。4. 动态管理原则:建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏,确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。5. 可追溯性原则:编制目标成本的资料,包括:规划设计图、施工图、政府对房地产相关的收费标准、市场信息价、资本化利息、营销费用管理费用的计算依据及其他相关文件等,须及时收集、整理、存档。五、 目标成本分类1. 目标成本科目分类目标成本科目分类为集团统一格式,不得随意更改,具体内容详见附件一xx地产目标成本科目编制明细表(xx版)2. 目标成本版本分类1) 可
5、研版目标成本:在可研阶段,为获取土地提供参考依据而进行的经济测算,能够较为准确地测算项目收益情况。进行经济测算时,成本估算主要依据类似项目的成本数据或者已结算项目的数据,但须在测算时进行说明。可研阶段应了解项目所在区域的同档次或者相似建筑的成本构成情况及价格水平,为经济测算提供参考。项目可研报告编制阶段,可研决策会通过版本为定稿版。2) 启动版目标成本:在项目启动会阶段,对建筑立面设计、装修设计、示范区设计、景观设计、土方平衡方案、基础选型方案提出成本控制与指标建议,并结合方案图纸测算工程量,协助确定建造标准。成本部应按照xx地产集团住宅产品成本限额及配置标准严格执行上限标准,可低于限额,但不
6、得超出限额。如因特殊情况超出限额标准的,需在方案评审会上单独说明,并提报城市公司总经理与合同造价部、产品研发部审批。启动会版目标成本重点在于方案的经济性、合理性的比选,因此可根据项目不同阶段进行多次的测算,最终确定合理的方案提报规划审批。3) 实施版目标成本:在方案审批通过后15个工作日内编制完成,实施版目标成本应完成包括土地成本在内的所有开发成本,期间费用(财务费用、管理费用、营销费用)及利润测算。该版本须提报集团成本决策委员会进行评审,成本决策委员会审批通过为定稿版,该版本为该项目成本的最高限和考核依据,并以此指导设计、招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。4) 施工图预算(俗
7、称:清标预算)版目标成本:主要针对是按模拟清单招标的主体总包项目,在收到经设计确定发放的基准版图纸后进行的施工图预算,在总包施工图预算完成后一个月内城市公司成本部应组织项目部成本组对实施版目标成本进行回顾分析,对实施版目标成本进行修正完成。施工图预算版目标成本将作为实施版目标成本的重大阶段成果。六、 目标成本的编制(一) 目标成本编制基本要求1. 目标成本应按项目开发期分期编制,所有核算对象的目标成本以各建筑产品类型的目标成本体现,一个开发期只能编制一个目标成本。2. 目标成本测算必须应用集团统一测算表格(固定表格及相关要求详见附件二目标成本体系测算表格及要求(xx版),并体现量价分离的原则。
8、3. 目标成本的制订以项目的规划指标以及各部门共同确定的建造及材料部品标准、销售交房标准为基础,目标成本测算表须附详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。4. 成本测算表中各成本项目的工程量,应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数,由项目规划的基本指标(如建筑面积、基底面积、户数、单元等)推算得出,如按“窗地比”推算门窗面积,按基底面积推算屋面面积。依据施工图预算完成对目标成本修订后,项目目标成本测算表中的工程量,应是按图实际计算的结果。5. 成本测算表中的单价应根据产品定位、交房标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出,如是参照已结算工程的单价,需
9、注明参考数据的来源和依据。6. 产品定位和目标成本测算是互动的决策过程,必须与设计、工程、营销、成本反复沟通,标准是满足各阶段的成本测算应有明显的可对比性,即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明,且应对差异进行分析说明,形成书面文件并上传PM管理系统。7. 各个阶段的项目目标成本测算表由各城市公司项目成本组部进行编制,如项目成本组未成立,则由城市公司成本部进行编制,编制完成后,在正式提报集团评审前,须经集团合同造价部审核。城市公司成本部对目标成本的合理性、经济性等负责,项目总监对目标成本的及时性负责。8. 城市公司成本部应按xx地产集团住宅产品成本限额及配置标准(2015版)严
10、格执行上限标准,可低于限额,但不得超出限额。如因特殊情况超出限额标准的,需在方案评审会上单独说明,并提报城市公司总经理与总部合同造价部、产品研发部审批。9. 在未有重大方案调整,或产品品质重大提升的情况下,后一版目标成本原则不超过前版目标成本的指标。(二) 目标成本体系编制部门分工 1. 城市公司(项目)成本部:负责编制前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费及开发间接费五项开发成本,并配合编制开发期静态的工程资金计划。 2. 城市公司(项目)工程部:负责编制项目整体开发计划。3. 城市公司(项目)总经办:负责编制管理费用。4. 城市公司营销部:负责编制营销销售收入和营销费用。5
11、. 集团战略投资部:负责编制土地成本及敏感性分析等。6. 城市公司财务部:负责根据各个专业部门提供的数据进行整个项目经济模型测算。七、 目标成本的审批1. 可研版目标成本 战略投资部(或产品研发部、设计部)提供所需的经济指标及前期资料城市公司成本部编制(或组织项目部成本组共同编制)城市公司部门分管领导审核城市公司总经理审批总部合同造价部审核可研论证决策会(评审)2. 启动版目标成本(土地摘牌后)产品研发部(或设计部)、营销部等各部门提供相关标准城市公司成本部编制(或组织项目部成本组共同编制)城市公司部门分管领导审核城市公司总经理审批总部合同造价部审核3. 实施版目标成本产品研发部(或设计部)、
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