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银行投资性房地产核算办法

第一章 总 则
第一条 为加强我行投资性房地产的管理，及时掌握我行投资性房地产的构成与使用状况，规范投资性房地产的确认、计量、核算以及相关信息的披露，准确计提折旧或进行摊销，提高投资性房地产的投资效益，根据《企业会计准则》、《企业会计准则应用指南》及国家有关法律、法规的规定，结合我行实际情况，制定本办法。

第二章 主要定义
第二条 本核算办法涉及的主要定义如下：
（一）投资性房地产：本办法所称投资性房地产是指我行以赚取租金或资本增值为目的或两者兼而有之所持有的房地产，且该房地产应当能够单独计量和出售。
具体包括：
1．已出租的土地使用权；
2．持有并准备增值后转让的土地使用权；
3．已出租的建筑物。

（二）已出租的土地使用权和房屋建筑物：指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指我行拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指我行通过受让方式取得的土地使用权。已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
（三） 经营租赁：指除融资租赁以外的其他租赁形式。经营租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。
（四） 持有并准备增值后转让的土地使用权：指我行通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。
（五） 自用房地产：指我行为经营管理而持有的房地产，如我行的营业用房、办公楼以及因经营而占用的土地使用权等。
（六） 投资性房地产的转换：即因我行经营需要将所持有的房地产用途改变，自固定资产或无形资产转作投资性房地产，或将投资性房地产转为固定资产或无形资产，而对其采用不同会计科目重新进行核算。

第三章 核算办法及帐务处理
第三条 投资性房地产的确认和计量
一、初始确认
（一）确认原则
1、我行对投资性房地产的确认应同时满足下列条件：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入我行；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
2、临时性出租的抵债资产（建筑物或土地使用权）以及出租给我行职工的建筑物不确认为投资性房地产。
3、将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中金额不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中金额重大的，应确认为自用房地产。
4、我行对关联企业租赁房地产的，应将出租的房地产确认为我行的投资性房地产；我行以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为我行的投资性房地产，但在编制合并报表时，应作为我行的自用房地产。
（二）初始计量
我行投资性房地产按照成本进行初始计量
1、自行建造投资性房地产的成本，根据建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出来确认，具体包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
2、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
3、自用土地使用权或建筑物停止自用改为出租收取租金的，应分别将转换前无形资产或固定资产的账面原值、累计摊销或累计折旧、减值准备作为转换后投资性房地产相应科目的入账价值。
4、其他方式取得的已出租的土地使用权和已出租的建筑物，初始计量分别比照我行无形资产、固定资产的初始计量处理。
二、后续计量
（一）我行采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
1、对于建筑物类和土地使用权类投资性房地产的后续计量分别参照固定资产和无形资产相关管理规定，在持有投资性房地产期间，合理计提折旧或进行摊销，同时根据减值迹象进行减值测试并计提减值准备。
2、与投资性房地产有关的后续支出，满足确认条件的，应计入投资性房地产成本；不满足确认条件的，应在发生时计入当期损益。
（二）折旧或摊销
属于建筑物的投资性房地产，比照固定资产核算的有关规定，采用合理的使用期限、折价方法、预计净残值等按月计提折旧。
属于土地使用权的投资性房地产，比照无形资产核算的有关规定，采用合理的使用期限和摊销方法按月进行摊销。
投资性房地产取得的租金收入，应按权责发生制予以确认，采用直线法在租赁期（包括免租期）内分期确认，列入其他业务收入。
（三）计提减值
我行应在每季判断投资性房地产是否存在减值的迹象。资产存在减值迹象的，应当进行减值测试，即估计资产的可收回金额，并与资产的账面价值进行比较，若可收回金额低于账面价值，则需要计提相应的资产减值准备，资产减值一经计提，直至处置前的以后会计期间，不得转回。
1、外部减值迹象主要包括有: 资产的市价大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌(即折旧幅度)；资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对资产价值产生不利影响；市场利率或其他市场的投资回报率当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率。
2、内部减值迹象主要为：有证据表明资产已经陈旧过时或其实际已经损坏；资产已经长期闲置，从而不具备出租的条件(目前我行暂定闲置期限为一年，闲置期不超过一年的闲置资产，不作为闲置的房地产)。
3、投资性房地产的减值损失以经济性标准确认，即资产的可收回金额低于其账面价值，我行应当以单项资产为基础估计其可回收金额。如果我行难以对单项资产的可回收金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。其中，可收回金额是指影响资产的可变现净值与其未来现金流量的现值两者之中的较高者。
4、在进行减值测试时，如能获得投资性房地产的公允价值，便可以以公允价值作为减值计算的标准，公允价值就是该投资性房地产的出售金额，可按同类房地产的最新成交价，或是委托独立的估值公司进行价格估值；未有公允价值者，合约的租金收入便是现金流的预计标准，如果该投资性房地产没有租出，应根据同类房地产的出租价格，再按其相关条件调整租金，作为预计可收回的金额。当两者均能获得时，则选用较高者作为可收回金额。
第四条 投资性房地产的转换
1.投资性房地产的转出
我行有确凿证据表明投资性房地产开始自用的，应当将投资性房地产转换为非投资性房地产。此处的确凿证据包括两个方面：一是企业管理层应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
2.投资性房地产的转入
我行有确凿证据（同上：1.投资性房地产的转出中所述）表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将其从固定资产或无形资产转换为投资性房地产：
（1）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
（2）自用建筑物停止自用，改为出租。
3、在成本模式下，我行对投资性房地产的以上两种转换，将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即分别结转房地产的账面原值和已计提的累计折旧/累计摊销和减值准备。
（1）投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产，其转换日为我行与承租方结束租赁合同的日期，并分别将转换前投资性房地产的账面原值、累计摊销或累计折旧、减值准备根据性质作为转换后固定资产和无形资产相应科目的入账价值。
对于部分出租形成的投资性房地产在转换时应增加原固定资产的价值。
（2）自用房地产停止自用，用于收取租金或资本增值。当我行自有房产或土地使用权用于出租并出租期限在一年以上的，在出租合同开始日转为投资性房地产。对于部分出租符合投资性房地产确认条件的，应分别根据出租部分的账面原值、累计摊销或累计折旧、减值准备作为投资性房地产相应科目的入账价值。
（3）出租土地使用权和建筑物取得的租金，应在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益，所发生的初始直接费用确认为当期损益。或有租金应在收到时确认为当期损益。
第五条 终止确认
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
我行出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
第六条 投资性房地产的账务处理
（一）会计科目设置
我行采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，因此设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目，并根据投资性房地产类别和项目设置明细科目进行核算。
为准确核算投资性房地产的后续计量，我行设置“投资性房地产租金收入”、“投资性房地产折旧费”、“投资性房地产摊销费”、“投资性房地产减值损失”等明细科目进行核算。
（二）投资性房地产初始计量
1. 外购投资性房地产
借：投资性房地产
贷：存放中央银行款项
2. 自行建造资性房地产
借：在建工程
贷：存放中央银行款项
借：投资性房地产
贷：在建工程
（三）投资性房地产后续计量
1.确认租赁收入
借：存放中央银行款项
贷：其它业务收入——投资性房地产租金收入
2.计提折旧（摊销）
借：其他业务成本——投资性房地产折旧费/摊销费
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
3.计提减值
借：资产减值损失——投资性房地产减值损失
贷：投资性房地产――投资性房地产减值准备
4.资本化后续支出（如改建、扩建、装修等）
借：在建工程
投资性房地产――投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产――投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
借：在建工程
贷：存放中央银行款项
借：投资性房地产
贷：在建工程
5．费用化后续支出（如修理费用）
借：其他业务成本
贷：存放中央银行款项
（四）投资性房地产与其他资产的转换
1．转入投资性房地产
借：投资性房地产
固定资产――累计折旧/无形资产累计摊销
贷：固定资产（无形资产）
投资性房地产――投资性房地产累计折旧（摊销）
借：固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：投资性房地产――投资性房地产减值准备
2、投资性房地产转出
借：固定资产（无形资产）
投资性房地产――投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
固定资产――累计折旧/无形资产累计摊销
借：投资性房地产――投资性房地产减值准备
贷：固定资产减值准备（无形资产减值准备）
（五）投资性房地产终止确认
借：存放中央银行款项
贷：其他业务收入
借：其他业务支出
投资性房地产――投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产――投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产