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中国 长春

北方大厦
项目提议书

深圳同致地产顾问
二零零二年六月二十四日
一、项目概况

1-1、项目地块介绍

1、地理位置
项目在长春市宽城区南侧，和城市干道胜利大街紧紧相喧哗、唇齿相依，快速直达火车站、机场，和全国联为一体。
项目周围交通网络纵横，庞大公交系统，通达顺畅，覆盖全市。
该区域为长春CBD 地域，是长春市未来政治文化休闲中心，内设省政府、省政协、胜利公园等。可举行礼仪庆典、国际性商务会议、大型工业展览等文化经济活动。行政机构一体化，为多种商务活动提供高效率行政管理；项目正处于这个中心内。
项目周围拥有丰富经济、文化信息储藏和优异设施，是长春文件收藏中心和区域图书馆网络中心。
项目距南边商业中心区——人民广场商业区仅5分钟车程，和站前地下商城，将火车站、人民广场商业气氛接引于此，形成庞大购物、娱乐、休闲空间。

2、地块情况
整个地块呈三角形，地势平坦，东南两边临路，西北临其它商务写字楼。
3、 项目经济技术指标
项目计划许可证所提供经济技术指标，以下：
项目总占地面积0.32公顷；绿化率为38％；总建筑面积为24203平方米；建筑高度103.8米；对外可售面积约为11000平方米；地下停车位为30个，机动停车位约为30个。

1-2、项目地块优劣势分析

1、 地块本身优劣分析
优势：
A、可充足借用未来市政计划和长春CBD形成而带来商业办公气氛。
B、所处位置极其方便，交通便利，且属于长春未来政治经济中心。
C、周围商务配套完善。
劣势：
A、北面临主干道较近，有一定噪音污染。
B、有长春银座在前，消化了一定市场。
C、周围无景观。
D、临时配套不齐全，且还未形成集中办公气氛。
E、周围道路、环境情况较差。

2、由项目地块原因决定开发方向
显而易见，这是“写字楼”项目标黄金地块，含有写字楼项目标必需条件。

二、项目依靠市场分析

2-1、长春市写字楼总体概况及目标市场

长春市写字楼近市场多年来一直较淡静，因为经济增加期大量盲目开发，宏观经济不景气，造成写字楼市场存量大、空置率高，市场一直处于低迷状态，所以发展商对写字楼开发持谨慎态度，加上政府对写字楼开发严格控制，使一段时间内长春市写字楼开发量较小，市场供给量无多大改变，租售也未出现热点。
近段时间受宏观经济影响，写字楼市场开始回暖。伴随国企改革、抓大放小裂变效应，长春经济向高科技、第三产业转型和私有经济快速增加，部分先富者因为投资意识和经济承受能力不停增强，对经济、心理上可承受范围内写字楼物业投资需求在逐步增加，这批伴伴随经济复苏发展起来中小企业逐步成为长春写字楼消费新生力量。
其次，中国在加入WTO后，一大批外资企业、跨国企业、办事处将入驻中国，作为立志成为经济强市长春必将成为投资热点，高级写字楼租售市场将会看好。尤其长春中心区作为中央商务区,市场将会出现热点，不过含有不一样功效写字楼命运也可能不一样，带有综合布线和宽频上网等高科技功效、有特色中高级写字楼会受到租户和投资者青睐。
长春市现有写字楼较经典有光明大厦、时代大厦、二十一世纪国际商务总部、长春银座等。这些写字楼以旧盘为主，新开发较少。这些楼盘销售情况总体来说比较平稳，比之前一段时间要好，平稳中有所上升，有趋好倾向。

2-2、片区写字楼市场情况

本项目所在位置为长春市中心区，中心区在长春市中心位置，其整体建设正处于飞速发展阶段。中心区基础定位是长春CBD（中央商务区）。中央商务区将是长春金融、证券、贸易商业、信息、旅游等商务办公中心，为跨国企业商务活动提供便捷、高效工作环境，为区内各类人员活动提供舒适优美空间环境。有迹象显示,现在该区写字楼正处于不停升值中。

2-3、整个市场对项目标支撑点

1、写字楼物业作为一个生产资料而不是生活资料，所以和住宅物业相比，消费者对物业关注点和关注点强度不一样，通常而言，写字楼物业，消费者关注点次序依次为：
A、 地段，非单纯从地理意义上划分地域概念，而关键是指物业周围商务气氛和办公气氛，并含有良好交通条件；
B、 物业形象，其物业形象应含有较强识别作用，人对其“能见度”高，能彰显大厦气势和形象，对企业是无形资产；
C、 物业内部功效优异，满足现代化办公条件；
D、 区域未来发展潜力和趋向。

2、缘于市场大环境项目支撑：
A、如前所叙，写字楼物业在初开始，受总体经济大环境趋好和中国加入世贸利好所趋，办公物业展现租售相对较旺局面；
B、98年以前长春办公物业多向大型企业或机构进行，市场面相当狭窄，新生代中小型企业对优质办公物业需求远未得到满足，这是一个庞大市场，有潜力可挖。

3、源自项目本身支撑点所在：
A、 区位条件极佳；
B、 中心区开发建设已见雏形，到本项目推出时期，中心区建设业已完成，为项目提供有利行政配套和商务配套设施；
C、 长春高级写字楼为紧缺产品，而本项目为吉林省最高级写字楼，和市场切入点很好；
D、 本项目现在外在硬环境较佳，胜利大街边线物业，“能见度”高，形象展示能力强；
E、 综观中心区现在开发觉实状况，住宅物业开发规模较大，相对而言，商用物业开发觉在不成气候，但近期立即推出作为写字楼功效物业较多，集中在项目周围，对项目而言，首先，市场竞争力较猛烈，其次，周围写字楼相继推出，该区域办公环境会更佳，吸引更多企业购置。
F、 本项目要成为片区内“高级写字楼”必需在拥有优良物业质素前提下，以项目定位和策划差异化取胜市场。

三、产品提议

艺术：
l 用形象来反应现实但比现实有经典性社会意识形态，包含文学、绘画、雕塑、建筑、音乐、舞蹈、戏剧、电影、曲艺等。
l 指富有发明性方法、方法。
l 形状独特而美观。

3-1、产品定位

1、 产品命名：北方国际艺术大厦（物业不一定取这个名字，只是概念，对部分用户群体圈定、指导）。

2、 关键目标用户：报社、画院、时装设计、模特、影视中心、装典、律师、地产等和艺术相关经纪企业等等。

3-2、围绕定位，我们对产品有以下提议：
1.多功效服务用房，功效有会议、展示、演讲等等。
2.办公入口：前广场，塑造一个艺术感较强景观，如多种音乐器具组合在一起抽象雕塑，或世界上一位著名艺术家塑身像。
3.车库出入口：顶盖造型浪漫、抽象，是否是一本巨大翻开书，以后，做仔细研究。
4.中央大厅：提议中间不设柱，大空间。里面能够雕塑多种艺术家头像、名言，塑造强烈艺术气氛，中央大厅全部进出口门洞，装饰成艺术性很浓风格。

3-3、个体产品设计关键点

1、平面布局：组合空间概念。
具体提议：
A、7－12层以下为小写字间，每间50—80平方米，小写字间可自由组
合，如此计算，每层可进驻10—17个小型企业，共60－100个小型企业。
B、13－17层以上大写字间，每间200—400平方米，带洗手间，能够自
由组合，如此计算，每层可进驻3—5个中大型企业，共15－25个中大型企业。
C、公共部分每层设保安（前台小姐）值班室，开水间，公共洗手间等。
D、楼顶增加其功效性，比如能够建一个露天网球场、半露天游泳池等。

2、空间组成：
在空间组合上，着重营造共享气氛，写字间不豆腐块分割，必需发明一个人性化办公空间。比如，大写字间依据功效分区，也考虑错层。公共部分，电梯等候大厅艺术性摆饰品陈列。

3、写字间外观：
给人感觉不不过个建筑物，而且是一件艺术品。比如：屋顶考虑艺术型雕塑收口，屋檐和建筑腰线象五线谱线，窗子为艺术型不规则造型，窗间墙断断续续镶贴部分艺术品、艺术家人物等等。建筑材料引用玻璃砖，山墙顶部可能会募刻部分著名曲目标开头曲。如贝多芬命运交响曲开头曲。

总而言之，我们为产品策划出一个高端，高级次艺术殿堂。

四、销售推广方法

4-1、销售推广前准备

1、 销售部筹建
A、 销售部筹建更有益于项目标运作。
B、 销售部筹建能够愈加好发挥职员个人专长。

2、 销售现场准备
A、 能够提升物业本身形象，突出高科技下写字楼质素。
B、 增强投资购置者信心。
C、 模拟现场办公，增强销售气氛。

3、 成立企业服务企业，为未来业主经营提供可连续服务空间。
A、 在项目上市之前，以企业服务企业为项目标形象代表，在市场上建立服务品牌，增强项目对市场亲和力，同时，取得市场注意。
B、 对项目最终提供个体产品进行支持。
C、 由此来落实“营业推广策略”。

4、 媒体组合利用
A、 在项目上市前，先以媒体广告手段，建立项目市场中概念。
B、 结合媒体如报纸（长春日报等）、杂志（商界等）、电视等传输路径。
C、 寻求物业形象代言人
商界著名人氏

4-2、形象推广计划

1、 名人面对面（换位，已故商界名人头像）；
2、 聘用物业形象代言人，以其作为根本贯穿推广全过程；
3、 做一个大型模型，展示楼盘形象；
4、 针对企业决议人进行目标市场高端定位；
5、 配套设施及服务高端、高级次、表现关爱；
6、 该变传统销售员讲解模式，利用模特向用户模拟办公场景。S

4-3、营业推广计划

针对目标客群，定向推广。
所谓营业推广，即是指将项目直接推广到目标市场之中进行，这么，就能更靠近目标市场，更能有效说服目标市场完成销售工作。
依据项目初步目标市场定位，7人、9人、11人、17人等创业型企业和30人以上中型企业将是本项目关键销售对象。鉴于此，提议成立直销教授推广小组，以服务到家方法将销售推广到市场最前沿，以谈判教授姿态直接同企业行政管理层进行面对面交流，能够针对这类购置群设计特定交易方法。
本策略以企业服务企业负责实施。

4-4、营业推广计划

1、 由推广用户挑选适宜写字楼，并和企业服务企业签署股份制合作协议；
2、 将即定价格提升30%。
3、 由推广客交纳房款15%总额，由企业服务企业负责15%首期，所以可建立合作基础；
4、 以签约后实体名义，和银行签署按揭协议，实现套现70%。
5、 月供款由所成立股份实体支付，即用未来经营利润冲抵；
6、 甲、乙双方合作期为三年，期间有以下要求：
（1）正常经营期内，乙方退出，15%不退；
（2）连续六个月亏损，由甲、乙双方按股份支付月供款；
（3）亏损超出六个月，乙方无条件退出，15%不退；
（4）实体所产生利润，按股份分配；
（5）合作期满，甲方无条件退出，15%退还；
（6）十年后，房产自动为乙方全部；
（7）乙方退出后，甲方可找新乙方合作，房产证不用更换。

4-5、互动式营销推广计划

1、 以小型办公单位销售带旺人气，进而带动大开间办公楼销售，形成一个完整循环系统。
2、 将大厦7-9楼共3层，定位为“创业版”；
将大厦10-13楼共4层，定位为“发展版”；将大厦14-15楼共2层，定位为“办事处之家”；将大厦16-17楼共2层，定位为“绩优版”；
3、 各单体户型按定位设计，比如：对“创业版”，项目不以面积来确定，以7人、9人等企业规模来确定，注意所确定面积使用功效，阻止面积浪费。

4-6、口碑传输

依据本企业以往经验，“口碑传销”式推广手段比其它推广手段来说是一个事半功倍做法。

所谓“口碑传销”，就是指经过我们有效工作，建立一个用户对本项目和销售服务感到很满意“口碑”，并争取让用户带着“口碑”去说服新老用户、亲朋好友来完成对本项目标购置，争取让用户成为我们员工、代言人。
操作措施：
4、 以减免物业管理费等让利方法来对用户进行利益驱动。
5、 对售楼员进行激励，激励其和用户加强联络，尤其是加强销售完成后连续服务。
6、 建立业主通讯制度，制作《“北大厦”项目汇报》刊物，以定时向已购房业主通报施工进度、活动安排、最新动态、装修、传销奖励、商业信息等讯息，以联络业主感情，取得“口碑”效果。

4-7、营销实施

* 项目品牌塑造和提升
A、 新定位：专题式写字楼
北方国际艺术大厦（取其思想精髓，未必缘用此命名）
B、 项目素质
建筑质量、配套设施等方面含有良好素质，并含有较多唯一性原因。
取其良好意旨，非一定缘用此定位。现在工作是寻求更符合市场定位。
1、 艺术形体大厦，建筑外观含有浪漫、典雅、高贵气质；
2、 艺术性配套设施；
3、 首栋长春以艺术命名大厦；
C、 系列公关活动
D、 传输专题：偏重于形象，表现品位感。
E、 广告口号：大丈夫当如是也！（对绩优版）
看明日此时，是竟谁家天下!（对创业版）
发展才是硬道理!（对发展版）等。
F、 服务
个性化管理
物业管理提前展示，采取会员制管理，对外可营业；
G、 售楼展示
艺术性售楼大厅，显示高端、高内涵、高尚、尊贵、气派；
打破传统销售接待方法，模拟办公场景。
H、 价格策略：缘用低开高走价格策略，利用开盘、封顶等仪式或人为分期销售抬升价格。

注：不一样推广方法将在贵方和我方合作基础上,依据不一样产品定位另案附上。
五、建立销售可达成保障体系

1、建立量化目标用户档案
依据项目标市场专题定位、产品定位，在项目推广之前就应该建立构想用户档案，接待销售过程中用户档案尽可能细化，此点，在销售组织和控制和管理上我们会进行严格把握。

2、宣传广告
形象宣传先行，进行发展商形象包装和项目形象包装，经过项目标专题定位树立产品个体化形象。
在广告宣传基调把握上，前期采取纯理性诉求，后期采取感性诉求方法。

3、交易方法
针对创业版块，推出“创业基金计划”付款方法。

4、销售推广组织
生产资料和生活资料卖法不一样，用户层次不一样，其关注点亦不一样，所以，在售楼人员选拔上，除了对商业物业销售很熟悉之外，应该有很宽广商业知识，对商业运作程序很熟悉，有很多可沟通话题。