房地产开发与经营专业课程设计.docx

学 号 11590205/11590208/11590209/11590210/09590216

天津城建大学

房地产开发和经营A课程设计
设计说明书

天津艺术城项目可行性研究汇报

起止日期： 年 12 月 30 日 至 年 1 月 3 日

学生姓名
叶彬彬、余林明、辛永军、刘亮、朱潇
班级
11市场营销2班
成绩

指导老师(签字)

经济和管理学院
1 月3 日

天津城建大学
课程设计任务书
— 年第一学期
经济和管理 学院 市场营销 专业 11市场营销2 班
课程设计名称： 房地产开发和经营A课程设计
设计题目： 天津艺术城开发项目可行性研究
完成期限：自 年 12 月 30 日至 年 1 月 3 日共 1 周

一、设计任务和目标
为巩固房地产开发和经营课程理论知识，使学生能够系统地掌握房地产开发项目可行性研究程序和内容，实施房地产市场调查，操演房地产开发项目财务评价、可行性研究全过程，并应用EXCEL表格对项目进行财务评价，撰写项目可行性研究汇报，安排本课程设计。

二、原始资料和设计依据
1.《房地产开发和经营A》课程设计指导书
2.房地产市场调查结果，包含：拟开发项目区域情况、竞争性项目情况、开发项目周期宏观经济情况、市场供求情况等。
3.房地产开发和经营理论知识：如房地产开发项目成本组成和估算；财务评价指标、方法及其计算；房地产开发项目可行性研究程序和内容等。
三、设计内容
本设计共有市场调研、列表估算、指标计算和撰写汇报等11项工作内容，具体以下：
1．小组组员经网上调查或已知实际拟开发商业居住综合房地产项目，调查确定项目概况、计划设计条件，提出设计方案，并对该设计进行具体书面描绘，绘制拟开发项目总平面图；
2．按现行价格体系及相关政策估算出项目开发成本费用；
3．确定开发后用于分期销售百分比及楼宇、楼层，按现行房地产市场情况估算出开发项目标售价，绘制销售收入测算表；
4．计算考虑及不考虑土地增值税时开发商成本利润率；
5．确定融资渠道，依据中国现行金融政策和市场情况，确定各资金起源及其百分比、到位时间；
6. 编制项目资金使用计划表、投资计划和资金筹措表
7．编绘项目还本付息表；
8．绘制项目全部资金现金流量表（考虑土地增值税）；
9．绘制项目自有资金现金流量表（考虑土地增值税）；
10．计算项目财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期，并判别项目财务可行性。
11．撰写可行性研究汇报
12．提交计算过程手写或打印稿、开发项目总平面图、计算结果及表格、课程设计说明书（可行性研究汇报）打印稿。

四、设计要求
1、时间要求：
本课程设计安排在《房地产开发和经营A》课程教学以后进行，12月30日至1月3日共1周（周一至周五），天天6课时共30课时。其中：
2课时：对设计内容及要求进行课堂讲解
4课时：学生每5人组合为一组，分析课程设计要求，确定技术路线。
6课时：进行市场调研，拟开发项目区域社会、经济、环境、交通、商业服务业、文化等公用设施情况、竞争性项目情况、开发项目周期宏观经济情况、市场供求情况等。和调查项目开发成本费用及税金（包含营业税及其附加）、平均利润率、目标收益率和同类开发项目标租金和售价、运行成本等，做调查统计；
12课时：绘制销售收入和租金收入测算表；编制项目资金起源和利用表；估算项目还本付息表；绘制项目全部资金现金流量表；绘制项目自有资金现金流量表；计算考虑及不考虑土地增值税时开发商成本利润率；计算财务评价指标、编制财务报表、上机输入；撰写课程设计说明书（结果汇报）。
6课时：课程设计答辩。
2．设计资料要求
尽可能选择含有说服力，反应社会经济现象发展趋势数据作为该课程设计内容。
3．工作量要求
在接收设计任务后，提前进行分组，学生每5人分为一组，并进行分工分。以小组为单位共同完成本课程设计。小组组员明确独立完成工作量，使每名学生工作量均饱满。在进行设计时必需态度端正，按时出勤，独立思索，遵守课程设计纪律，假如工作量大计划课时不能完成任务，各小组自行组织加班，根据要求按时完成并提交结果。
4．设计质量要求
要求学生在开始课程设计前熟悉可行性研究步骤、财务评价指标计算过程和评价方法；课程设计中充足了解题目，选择好调查对象，随时注意搜集资料和计算结果合理性，假如结果偏离实际，必需重新审核原始数据并重新计算评价。
5．设计结果要求
学生以小组为单位完成课程设计全部任务，撰写课程设计说明书，累计字数不少于10000字。并按时、按质、按量提交规范格式设计结果，并装订成册。交计算机打印稿及电子版。

指导老师（签字）：
系（教研室）主任（签字）：
同意日期： 年 月 日
房地产开发和经营A课程设计分工 2 班 2 组

学号
姓姓名
具 体 任 务 详 情
.12.30（星期一）
.12.31（星期二）
.1.1（星期三）
.1.2（星期四）
.1.3（星期五）
11590205
叶彬彬
找资料
计划设计
绘CAD图
现金流量表
写说明书
11590208
余林明
找资料
成本估算
做报表
做其它表
写说明书
11590209
辛永军
找资料
区域情况调查
做报表
做其它表
写说明书
11590210
刘亮
找资料
成本估算
做报表
现金流量表
写说明书
09590216
朱潇
找资料
市场环境调查
做报表
做其它表
写说明书

小组组员组内打分

姓名
出勤得分
课设得分
总分
叶彬彬
10
7
17
朱潇
10
7
17
余林明
10
8
18
辛永军
10
8
18
刘亮
10
7
17

目录
1区域发展环境： 1
1.1名称与位置 1
1.2项目区域概况 1
1.2.1北辰区基本状况 1
1.2.2项目区域环境 2
1.2.3竞争性项目状况 2
2房地产市场环境 3
2.1房地产宏观经济环境 3
2.2房地产供给情况 4
2.3房地产需求情况 5
3项目拟建方案 5
3.1建设用地的获得 5
3.2项目定位 5
3.2.1客户定位 5
3.2.3项目建设定位 5
3.3项目开发内容和规模 5
4房地产项目开发时机的分析 9
4.1项目开发过程的主要工作安排 10
4.2合作方式的分析 10
4.3资金的分阶段投入分析 11
5项目经济效益评价 12
5.1开发成本估算 12
5.2项目销售效果预估 14
5.3项目总筹资和筹措估算 14
5.4开发成本利润率 15
5.5财务评价 15
6不确定性分析 15
7建议和结论 16
8附表 17
附表1 现金流量表（全部投资） 17
附表2 现金流量表（自有资金） 18
附表3 敏感性分析表 19
附表4 资金来源与运用表 20
附表5 借款还本付息表 21
附表6 投资计划与资金筹措表 23

1区域发展环境：
1.1名称和位置
《艺术家园》在天津市北辰区西南侧，是天津市政府正式开启开发“西横堤居住区”一个组成部分。
天津市建委计划处和市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性具体计划设计竞赛工作，现在尚处于深入完善阶段。
“西横堤居住区”在天津市西北部，南侧为**市第二高教区，北侧为计划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针次序，周围道路为北仓道，计划路（丁字沽三号路和丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积110公顷；其中丁字沽三号路、计划路、桃江路和北仓道围合地块占地约16公顷作为天津市第四工人文化宫选址。
《艺术家园》居住小区四至范围，按顺时针次序，周围道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村 B-1998-18地块28812.7平方米和相邻界外11570.7平方米不属于《艺术家园》居住小区地块），占地面积23.38公顷（350.69亩）。
玉泉东道至南仓道之间丁字沽三号路区段方位为北偏西 30°51′36″（南偏东30°51′36″）。
《艺术家园》居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路和已交付使用“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道和“西横堤居住区”成为一体。
和《艺术家园》居住小区毗邻“佳园里”居住区所处地理位置是最早形成丁字沽及本溪路居住区向北延伸，“佳园里”地域始建于1998年，当初仅为佳园南里和佳园北里，最早居民为老西北角地域拆迁户，经过近扩建和发展，“佳园里”地域已经成为红桥区广大拆迁居民居住地域，这里家庭通常全部是一般收入工薪阶层，所以这里是一般老百姓居住地，成为这一地域人文地理特征。“佳园里”地域经过10余年发展，商业、零售业发展比较快，现在该地域人气比较旺。
1.2项目区域概况
1.2.1北辰区基础情况
北辰区在天津市城北，北运河畔。东以北京排污河和宁河县相邻，边界线长20.66千米；东南隔金钟河、新开河和东丽区相望，边界线长22.99千米；南和河北区、红桥区相连；西南以子牙河和西青区相界，边界线长27.5千米；西、北均和武清县相接，边界线长25.14千米。南北纬宽20.8千米，最窄处柳滩村南至刘马庄西北14.4千米；东西经长43.2千米，最宽处东堤头村东至线河村西46.3千米。总面积478.48平方千米。
北辰是天津环城四区之一，在中心城区北部。旧称北郊。北辰古为退海之地，自金元至明清，纵贯北运河漕运大通道和陆路京华大道，是南粮北运、北货南输交通要道，素有皇家粮仓美誉。近代北辰，名人辈出，革命先驱安幸生，登高英雄杨连第，教育大家张伯苓、温世霖，体育名将穆成宽、穆祥雄全部曾生长在这片沃土上，这里也是温家宝总理家乡。北辰之名出自《论语》：“为政以德，譬如北辰，居其所，而众星共之。”冠以区名意喻天津北部一颗璀璨明星，更表现了区委、区政府以人为本执政理念。
北辰区在市中心区北部,距首全部北京110公里,距天津新港50公里，距天津滨海国际机场15公里。总面积478.5平方公里,辖3街、9镇,户籍总人口32万人。北辰区交通、通讯、供电、供水等基础设施发达。有3街3镇坐落于中心城区中环线和外环线之间。京津塘高速、津保、津蓟高速公路在本区设有进出口，京津、京福、津霸、津榆、津围等十几条公路干线纵横交错。京山、津蓟铁路和京九铁路津霸联络线穿越中部，设有四个铁路客货运站和全国最大铁路编组站。天津自通地铁以后，刘园成为地铁一号线终点站。优越地理位置和完善基础设施为经济和社会发展发明了良好环境。
1.2.2项目区域环境
在《艺术家园》居住小区周围，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼稚园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。在“佳园里”所辐射周围两公里半径范围内还有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大学）。伴随“西横堤居住区”兴建，该地域将成为一个建筑面积为200余万平方米、配套齐全大型居住小区。
《艺术家园》居住小区东北方向约2公里处，是北仓工业区，该区现在对造成大气环境污染生产工艺所配置净化设施尚不十分完善。不过，东北风是天津市主导风向，所以北仓工业区对《艺术家园》居住小区大气环境污染影响并不显著。
“西横堤居住区”北部计划中屈家店风景区，其南部边界距《艺术家园》居住小区约1.5公里，该风景区兴建对**市，尤其是对本居住区环境质量将是一笔浓墨重彩亮点。
1.2.3竞争性项目情况
全市范围存量现房，尤其是丁字沽三号路佳园里一带大量存量现房，决定了房地产开发企业多种销售手段出现。
（1）国耀上河城
国耀上河城坐落于具成长潜力北辰双街。拥有4、5号双线地铁计划；坐享紫御公园、北运河稀缺景观资源。享受吃喝玩乐购学全套成熟生活配置。内部计划8万㎡法式宫廷台地园林、3万㎡专题商业公园、全天候温泉入户等等堪称区域经典设计。
项目于全部会繁荣和生态自然之间，将ARTDECO奢尚住宅、情景商街、运河生态景观带、紫御公园等有机融合，打造既具新古典人文艺术气息、亲水生态景观，又充满城市、现代感优尚人居住区，项目将成为京津城市圈精品之城。
项目地处万㎡津北新城计划关键区——北辰区双街中心，在外环线以北，京津塘高速公路以西，永定河以东，距首全部北京110公里，距天津新港50公里，距天津机场16公里，御守京津黄金走廊。紧邻西北半环快速路，4、5号线地铁，交通路网建设完善，抵达市中心方便快捷。现区域内已经形成了比较浓郁居住气氛，教育、医疗等公共配套设施齐全。项目坐拥国家级景观资源——北运河，悦享8万㎡法式皇家园林和运河公园——紫御公园，利用ArtDeco建筑手法，精工打造，尽显至尊皇族气
（2）柴楼新庄园
柴楼新庄园住宅区坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村原址，占地总面积22万平方米，总建筑面积70万平方米，分三期完成，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商业等配套设施。临近京津公路、客运始发站大楼，公交607、611、610、961、810、21路、津辰12、15、16路（双街新家园站），地铁4号线（双街新家园站）。
（3）美震瑞景时代
美震瑞景时代 ,天津大瑞景区域内又一大型居住小区，区内生活配套，学校、商铺、医院、农贸市场、大型购物中心一应俱全。项目配以均好整体计划及现代感极强建筑形态，将舒适居住形态完美融入生活之中。
2房地产市场环境
2.1房地产宏观经济环境
伴随天津市提出用5～7年时间，基础完成全市危陋平房改造任务提前实现，大规模拆迁工作趋于结束，根据天津市城建工作会议制订计划目标，“十五”期间，完成关键地域危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米，其中，结合城市景观工程建设，改造关键地域危陋房屋，完成拆迁100万平方米。
大规模危陋房屋拆迁工作基础结束，意味着安居型住宅集中需求将会显著下降。存量现房巨大数字表现了房地产开发觉实状况和为以后房地产开发提出了更高要求。
统观近两年民众对待住房问题观念、收入水平、对居住环境和房型要求等方面表现，能够对居住住宅需求趋势和需求热点作出以下判定：
⑴民众对住宅购置决议愈加理性化，关键表现在：
①购房者对房地产开发商实力越来越看重。因为有实力优异开发商才能组织出优异计划设计和单体设计，才能组织管理出优异施工质量，确保单体工程和配套工程按质按时实施，才能组织好完善物业管理和售后服务。
②购房者对房地产产品品牌效应越来越看重。因为有实力优异开发商才可能有长远眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费权益来换取企业短期效益，才可能制订出开发企业自己近期和长远发展计划，其中当然包含树立每个时期过硬产品品牌，优异房地产产品建成面世，不仅会带来产品本身良好社会效益和经济效益，对本企业以后发展和以后开发新项目，显然是一个举足轻重铺垫。
③购房者对房地产产品工程质量关心越来越有针对性。因为房屋产品价格对中国民众来说显得“十分巨大”，所以民众对建筑工程专业科普知识学习，甚至是专业知识和法律知识学习越来越下功夫，这是一个很好发展趋势，它既反应出了国民整体素质在不停提升，同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不停提升本身管理水平和工程质量。
④购房者对和工程建设相关人员组成越来越看重。购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位项目主持人相关情况全部要问一问，对工程监理和工程总包、分包单位相关情况也全部要了解；对中国国民来说，这是一个多么大进步！
⑵对安居型居住住宅需求量急剧增加趋势在减缓，对改善型居住住宅需求在逐步增加，关键表现在：
①对户室面积需求在增大。据1999～调查资料显示，还未购置住宅家庭，对每套60平方米以下住宅需求百分比仅为22.1%。
②对户型设计要求提出了越来越高要求。愈加合理功效分区和交通联络，愈加合理光照和通风要求等等专业性很强问题，常常被购房用户摆在关键挑选条件之中。
③对室内设备专业设置，有购房者甚至于提出了前瞻性要求，大多数购房者全部明确地表示了对“容量”关心。比如电气专业设置、许可用户使用总功率为多大家用电器、采暖设施设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房管道走向是否便于使用和维修等等。
④对室外环境，购房者已发展到了“从远到近，从大到小”地进行考察。伴随大家购房理念日趋成熟，购房时大家愈加关注房屋周围环境，从粗略注意小区环境，发展到了首先注意中意房型房前屋后环境怎么样，然后再了解自己拟购楼左楼右环境怎么样，最终才是考察组团周围和小区整体环境怎么样。
⑤购房者对小区配套设施和配套内容提出了新要求。不仅要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地背景音乐系统等等所谓“智能化”服务设备配置。
⑥购房者对小区人文环境和文化内涵越来越重视。表现出既考虑到成年人生活环境，又着眼于儿女成长，中华民族自古就有“孟母三迁”感人小说，同时也流传着“物以类聚，人以群分”说法。
⑦购房者对入住后物业管理越来越关心。聘用哪个企业进行物业管理，这个企业有过哪些业绩，收费额度大小等等问题，全部曾被消费者提出。
2.2房地产供给情况
12月召开中央经济工作会议上，也为楼市政策走向定了调。针对房地产市场，会议提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加紧一般商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。房地产调控被列入保障和改善民生工作任务关键举措，从中央层面上再次强调其关键性，使得楼市调控将继续成为市场专题。
楼市限购政策还将最少连续6个月以上，开发商资金仍会趋紧，保障性住房供给仍会维持高位，房价还将下行一段时间后逐步归于平稳。一线城市成交量和平均房价连续下滑，严厉调控政策已使整个楼市进入相对漫长调整期。目前房地产开发投资额、房屋施工面积、新开工面积三项仍然处于历史高位，行业投资量保持稳定。未来，住宅市场将会步入“双轨制”，伴随住房供给结构改变，加之政策环境影响，房地产业可能见面临大规模行业洗牌。
北辰区在售商品房源充足，据初步统计末网络数据，现在河东区在售大型楼盘有6、7个，这些项目大全部由实力开发商打造，品质较高，且现在房源充足、可选户型多，供给较为平衡。
2.3房地产需求情况
国家统计局天津调查总队日前公布了一项最新调查结果，据天津市开展城镇住户基础情况抽样调查资料表明，天津居民住房面积增加，居住条件改善显著。居民住宅形态及比重：居民大多以多居室为主，鲜有一居室住房。
现在大家对住房要求全部很多：
（1）应持有法律认可房屋土地证和产权证。
（2）房屋质量方面，开发商有没有建筑工程质量监督站核发建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，根据国家相关住宅验收规范要求及当地相关住宅建筑法规要求，核实房屋质量是否符合要求。
（3）装修、设备方面应满足安全、质量要求，并适宜户主对居住要求。
（4）公共设备。电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等应齐全、功效性符合要求。
（5）房屋结构、面积符合户主居住要求。
3项目拟建方案
3.1建设用地取得
《艺术家园》居住小区24.54公顷地块中心地带，原为天津市红桥区环卫局在北辰区地域设置一个垃圾堆积场，占地约5.66公顷，其它18.88公顷地块为和垃圾堆积场相毗邻村镇全部（见附图二）。
从年起，天津燕宇置业和北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列反复协商，于6月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让方法将24.54公顷土地出让给天津燕宇置业进行房地产项目开发。除地价外，天津燕宇置业同时负担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费和现场土方平衡等费用。
3.2项目定位
3.2.1用户定位
因为环境原因，项目地处繁荣商圈，所以吸引拥有雄厚资金人群前来购置，为市内有一定积蓄居民，她们想要提升居住空间档次；再者为高收入人群，在市区工作，项目离工作地点较近，这些人根本不担心自己收入问题，最求豪华和享受，购置能力惊人。
3.2.3项目建设定位
中高端项目：改项目建设在中环边上，且经济比较发达区位，相比内环有价位优势，相比外环有区位优势，项目定位在中高端区位势在必行，且依据市场调查，市场现在对中高端需求量较大。
3.3项目开发内容和规模
⑴对工程计划设计基础要求
根据《艺术家园》居住小区开发总定位为“二十一世纪康居住宅小区”总体要求，对计划设计提出以下基础要求：
a.计划设计关键技术指标在满足“西横堤居住区具体计划”基础要求前提下，要达成容积率≯1.2，绿化率≮40%，并考虑设置一处大于1.5万平方米集中景观绿化区，在集中景观绿化区地下部位，设置机动车集中泊车车库并兼有战时人防功效。大型集中景观绿化区和地下泊车库功效结合，不仅能处理部份高级机动车泊车问题，还能够造成大型集中景观绿化区地面高程起伏独特建筑效果，这在冲积平原地貌特征天津地域，人造地面高程起伏结构做法将给《艺术家园》居住小区绿化环境形成新突破。
b.小区主入口按机动车和行人分离标准设置，机动车主入口设在南仓道和玉泉东道一侧，行人主入口设在三号路和桃江路一侧。
c.要使《艺术家园》居住小区成为一个园林绿化环境下建筑群，不仅要满足绿化率指标，还要考虑采取诸如院区地貌起伏、不一样树种分群、合适设置小品、窗前屋后私家花园、区域竖向绿化、屋顶上人平台、庭院灯园林灯和道路绿化融为一体等等手法来烘托居住小区宁静典雅居住环境。总而言之，小区室外环境设计布局要求立意明确，布局紧凑，有完整设计意图和艺术构思，既能衬托主体建筑美观，又相得益彰，同时又丰富和美化了城市街区面貌。
d.在小区内统一考虑泊车区位和行车主干道，楼间仅设置行人道路，机动车流和人流组织及疏散要能很好地反应出流动活动次序规律，除必需满足正常状态下要求外，尚应合适考虑紧急情况下疏散特征。
e.《艺术家园》居住小区工程是房地产开发项目，所以在工程设计时必需考虑工程落成后，该工程既可整栋、整层、整个功效分区出售或租赁，又可将同一功效区分割出售和租赁。
f.小区内综合配套管网及设施内容包含：上水（生活用自来水、生活用热水和直接饮用水）、雨水、污水、热力、燃气、电力、电讯（市话网电讯、宽带网络电讯、小区闭路监控电讯及住户和物管中心间双向直通呼叫电讯）、电视、道路、绿化、路灯、邮政、物管服务中心及商业配套设施。
将市话网电讯及市话宽带网络电讯系统引入小区住户及公建内；保安服务采取系统联网可视对讲门禁系统、保安人员定岗、巡更报警及小区闭路电视监控系统和周界防越报警系统相结合管理方案。
闭路监控控制室、和用户双向直通呼叫控制室均设在物管中心内，并实施24小区服务制。在住宅楼道管道井内，设置远程抄表系统。
g.小区集中供热站负责提供采暖用热水、生活用热水及自来水净化消毒后管道输送到户直接饮用水。
集中供热站在小区内兴建，区内室外综合配套管网均在地下敷设。
h.小区室外照明系统所采取路灯、庭院灯、园林灯、草坪灯等设备选型要和整个园林绿化设计融为一体。在大型景观绿地及组团中心绿地设置小区背景音乐系统。
i.邮政信箱在各楼宇门处设置，并尽可能使其成为表现既定建筑风格单体装饰构配件。
j.小区商业、服务业及非营业性公共建筑配置要完善，商业建筑及服务性建筑关键设置在区内中心绿地及人行道周围。
k.小区建筑按组团组合，单体建筑以南北朝向为主，可合适安排部分东西朝向建筑，以丰富组团总体造型，建筑形象要富有发明性，形式要新、造型要美、充满生机、经久不衰。住宅采取平层、错层、大落差错层（底层设车库）、跃层等多个形式设计，以适应不一样用户需求。
l.梯户组合为一梯一户、一梯两户、一梯三户。
m.层数：多层为5～6层，按总住宅建筑面积70%设置，小高层为9～11层，并要考虑在顶层和屋面阁楼之间设计为跃层形式，小高层住宅按总住宅建筑面积30%设置。
n.住宅层高为2.8米。
o.考虑到售、租不一样出让方法，设计时要考虑到住宅和公寓使用功效有机结合。
p.户室比和户型面积：
一室户占总户数35%，建筑面积为50～70平方米
二室户占总户数40%，建筑面积为70～110平方米
三室户占总户数25%，建筑面积为110～200平方米
q.屋面采取四坡顶和私家独立上人平台相组合结构形式，首层设独立私家花园，外窗均不设护栏。单元住宅南向阳台为封闭观景阳台，北向阳台为封闭生活服务阳台。
r.楼宇入口设置对讲门禁系统，户内设可视对讲话机，并设置和物管中心相通双向直呼通讯系统，市话电讯网系统，在住户厅、卧、厨、卫均设终端插头，市话宽带网络系统在厅、书房设终端插头，在厅、卧设电视同轴电缆终端插头。
s.供电容量按设计规范要求做足够配置。
t.采暖系统考虑取消外露式暖气片及供热管线采暖结构作法。可采取地板采暖供暖方法，设置设备管道竖井，各专业远程抄表系统计量显示在单元住户外设置。
⑵相关面积参数
①征地面积。刘房子村B-1998-18地块28812.7平方米地块及相邻界外11570.7平方米地块，不在征地范围之内，征地总面积为233795.2平方米（350.69亩）
②红线内面积。
路宽及对应计划退线要求 表一
道路名称
计划路宽
计划要求退线宽度
退线面积
丁字沽三号路
43米
15米
14385.75平方米
南仓道
50
35
14037.00
桃园路
30
15
14576.49
玉泉东道
30
15
13497.00
按表二所列数据，红线内面积为177298.96平方米（265.95亩）
③计划区用地面积204610.95平方米（306.91亩）
④计划总建筑面积
按“西横堤居住区”详规参数要求，容积率≯1.2，按容积率为1.18计算，计划总建筑面积为24.14万平方米。
注：《艺术家园》居住小区工程“具体计划“设计人所计算出计划总建筑面积为23.92万平方米，对于此计算数据和24.14万平方米正误，待深入校核。
⑤其它相关数据，摘引于“具体计划“说明书（初稿），列于表二、表三。
用地平衡表 表二
项目
公顷
平方米/人
%
计划总用地面积
23.3

居住区用地面积
20.3
20.35
100
住宅用地
12.6
13.23
62.1
公建用地
2.93
2.56
14.4
道路用地
1.58
1.38
7.8
绿化用地
3.19
2.63
15.7

经济技术指标表 表三
序号
项目
单位
数量
1
计划总建筑面积
万m2
23.92
2
住宅总建筑面积
万m2
21.67
其中
多层住宅建筑面积
万m2
16.40
高层住宅建筑面积
万m2
5.27
3
公建总建筑面积
万m2
2.25

(其中公益性公共设施建筑面积)
万m2
1.02
4
住宅平均层数
层
7.2
5
住宅面积毛密度
万m2/ha
1.07
6
居住总户数
户
2890
7
居住总人数
人
9248
8
户均人口
人/户
3.2
9
户均面积
m2/户
75
10
人口毛密度
人/ha
455.57
11
容积率

1.18
12
建筑密度
%
16
13
绿地率
%
36.2
14
日照间距

1:1.3
15
机动停车位
辆
390(地上)
333(地下)
16
自行车位
辆
5780
⑶室外地面高程和雨水经流方向
依据天津市城市总体计划修编结果，《艺术家园》四邻市政道路计划高程在4.47~4.90米范围内改变，市政道路路边面计划高程在4.62~5.05米范围内改变。由上述数据看出，《艺术家园》居住小区四邻路边面高程为由西北方向向东南方向逐步降低走势。
据本市勘察院1999年12月13日测绘工号为C—1999—418测图，《艺术家园》居住小区工程红线边界在四界方向自然地面现实状况高程见表四所列各项数据。
《艺术家园》红线边界自然地面现实状况高程 表四
方位
自然地面高程
丁字沽三号路西侧沿线
4.76 4.89 4.96 4.85
南仓道北侧沿线
4.80 4.97 4.92 4.89
桃江路东侧沿线
4.78 4.82 4.94 4.93
玉泉东道南侧沿线
4.80 4.76
据天津燕宇置业和天津警备区青光农场一分场签定《艺术家园》居住小区工程现场“场地平整工程”施工协议，土方平整后地面高程为：
挖运土方地点，平整后大沽高程为4.70米
垫填土方地点，平整后大沽高程为4.60米
清运垃圾地点，平整后大沽高程为4.50米
《艺术家园》居住小区各单体栋号±0.00标高和室外地坪标高宜按区内由西北方向向东南方向逐步降低走势为宜；室外地坪高程可定为西北方向向东南方向找坡，高程为5.31米～4.92米（比相邻路边石高程约高出0.3米），区内道路泛水坡度约为0.6‰。
⑷单体工程结构形式及对应地基处理方案
《艺术家园》居住小区工程单体建筑分为三类：多层住宅、小高层住宅及不一样使用功效公共建筑。
多层住宅主体结构可采取保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础按其座落位置地基情况（见天津市地质工程勘察院工号为KCC09“天津燕宇置业丁字沽三号路场区岩土工程勘察汇报”）可分别采取石屑回填钢筋混凝土浮筏基础及复合地基基础形式。
小高层住宅主体结构可采取钢筋混凝土异型柱框轻结构体系，保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜层面体系，基础为沉管灌注桩基础。
综合服务楼类型公建可采取钢框架结构、钢筋混凝土楼面、保温复合墙、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面、沉管灌注桩独立基础。
托儿所类型公建可采取保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础视座落地块采取钢筋混凝土浮筏基础或复合地基基础形式。
4房地产项目开发时机分析
以64100万元取得土地使用权，到时办理土地使用许可证，下六个月进行工程招标，接着办理建筑工程计划许可证和施工许可证，1月开始建造第一期，第一期包含项目地块北面商户和全部高层住宅，9月开始第一期预售，项目第一期于6月完成一期销售，约700户，9月开始第二期建造，关键为地块西面商铺，南面多层和多种休闲娱乐隶属设施，于6月全方面完工，投入使用。
4.1项目开发过程关键工作安排
⑴两种工程建设方案
《艺术家园》居住小区工程建设，可采取“先单体，后配套”和“先配套，后单体”两种方案给予实施。
若采取“先单体，后配套”建设方案，能够较早地取得房屋销售许可证，有利于工程建设资金筹措。
若采取“先配套，后单体”建设方案，能够较早展现居住小区环境特色，为房屋销售提供有力铺垫。
不管采取“先单体，后配套”还是“先配套，后单体”建设方案，综合服务楼工程总是要首先安排建设，该工程首层完工后，即可安排售楼处设置，从而降低了售楼费用支出和企业形象突出表现。
不管采取“先单体，后配套”还是“先配套，后单体”建设方案，小区住宅交付使用时间是不会有太大变动，因为从3月1日开始实施“天津市新建住宅商品房准许使用管理措施”要求，房地产企业对其建造住宅商品房在取得住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。
申请领取住宅商品房准许使用证，应该符合下列条件：
① 已经交付全部土地出让金或按要求取得划拨土地使用权，并取得土地使用权证书；
② 住宅商品房已经完工验收合格，并提供完工验收汇报；
③ 持有《建设工程计划验收合格证》；
④ 含有供水、排水、供电、供气、供热、道路和其它配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已含有配套条件证实；
⑤ 非经营性公建和住宅商品房同时建成，已含有使用功效，并由区、县配套单位出具证实。
房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应该向购房人出示该幢住宅住宅商品房准许使用证。
⑵建设周期
多层砖混结构住宅工程施工周期按12个月考虑，小高层框轻结构住宅工程施工周期按18个月考虑，多层钢框架综合楼工程施工周期按12个月考虑，区内综合配套管网及地下泊车库工程施工安排和单体工程交叉进行。
鉴于总体计划设计中，小高层住宅和多层住宅部署是在各个组团中错落组合部署，所以总施工周期应该按不少于18个月进行安排。
假如《艺术家园》居住小区工程不能在5月末以前全方面开工建设，而安排在6月末开始全方面开工建设，那么因为道路工程施工技术要求不能在冬季施工，所以18个月总施工周期安排，必需考虑道路工程和绿化工程甩项安排，住宅商品房准许使用证将在4月中旬取得。
假如《艺术家园》居住小区按组团分一、二期分期建设方案，那么二期工程一样需要安排18个月建设周期。
4.2合作方法分析
因为土地取得费用百分比较高，需要较大资本金，提议采取合资开发。
4.3资金分阶段投入分析
⑴工程前期费用阶段投入计划
根据和北辰区政府及红桥区环卫局签定协议，土地出让金及场区垃圾和杂土清运、平整费投入计划见表五所表示。
表五 土地出让金和场区平整费用投入计划 （单位：万元）
项 目
6月
1月
12月
4月
6月
红桥环卫局土地出让金及垃圾清理
1100
200
530.36

红桥环卫局杂土清理

172.04

北辰青光镇土地出让金

47
110
157.5

北辰天穆镇土地出让金

602.4
1405.6

青光农场一分场土方平衡

95

5
土地复垦费

318.94

其资金投入计划见表六所表示。
表六 全方面开工兴建方案资金投入计划 （单位：万元）
项 目
8月
10月
1月
5月
10月
12月
12月
多层住宅工程进度款

4000
4216

1100

小高层及公建工程款
800
800
800
800
800
2916
630
区内配套及增容费

300
5000
3107
930
① 按一、二期工程分期兴建方案资金投入计划。
估计6月初开工兴建12万平方米住宅和公建，估计
12月末一期工程交付使用。
估计2月末开工兴建12万平方米住宅和公建，估计
8月末二期工程交付使用。
一、二期工程资金投入计划见表七、表八所表示
表七 一期工程资金投入计划 （单位：万元）
项 目
8月
10月
1月
5月
10月
12月
12月
多层住宅