房地产开发与经营专业课程设计.docx
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1、学 号11590205/11590208/11590209/11590210/09590216天津城建大学房地产开发和经营A课程设计设计说明书天津艺术城项目可行性研究汇报起止日期: 年 12 月 30 日 至 年 1 月 3 日学生姓名叶彬彬、余林明、辛永军、刘亮、朱潇班级11市场营销2班成绩指导老师(签字)经济和管理学院1 月3 日 天津城建大学课程设计任务书 年第一学期 经济和管理 学院 市场营销 专业 11市场营销2 班课程设计名称: 房地产开发和经营A课程设计 设计题目: 天津艺术城开发项目可行性研究 完成期限:自 年 12 月 30 日至 年 1 月 3 日共 1 周一、设计任务和目
2、标为巩固房地产开发和经营课程理论知识,使学生能够系统地掌握房地产开发项目可行性研究程序和内容,实施房地产市场调查,操演房地产开发项目财务评价、可行性研究全过程,并应用EXCEL表格对项目进行财务评价,撰写项目可行性研究汇报,安排本课程设计。二、原始资料和设计依据1.房地产开发和经营A课程设计指导书2.房地产市场调查结果,包含:拟开发项目区域情况、竞争性项目情况、开发项目周期宏观经济情况、市场供求情况等。3.房地产开发和经营理论知识:如房地产开发项目成本组成和估算;财务评价指标、方法及其计算;房地产开发项目可行性研究程序和内容等。三、设计内容本设计共有市场调研、列表估算、指标计算和撰写汇报等11
3、项工作内容,具体以下:1小组组员经网上调查或已知实际拟开发商业居住综合房地产项目,调查确定项目概况、计划设计条件,提出设计方案,并对该设计进行具体书面描绘,绘制拟开发项目总平面图;2按现行价格体系及相关政策估算出项目开发成本费用;3确定开发后用于分期销售百分比及楼宇、楼层,按现行房地产市场情况估算出开发项目标售价,绘制销售收入测算表;4计算考虑及不考虑土地增值税时开发商成本利润率;5确定融资渠道,依据中国现行金融政策和市场情况,确定各资金起源及其百分比、到位时间;6. 编制项目资金使用计划表、投资计划和资金筹措表7编绘项目还本付息表;8绘制项目全部资金现金流量表(考虑土地增值税);9绘制项目自
4、有资金现金流量表(考虑土地增值税);10计算项目财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期,并判别项目财务可行性。11撰写可行性研究汇报12提交计算过程手写或打印稿、开发项目总平面图、计算结果及表格、课程设计说明书(可行性研究汇报)打印稿。四、设计要求1、时间要求:本课程设计安排在房地产开发和经营A课程教学以后进行,12月30日至1月3日共1周(周一至周五),天天6课时共30课时。其中:2课时:对设计内容及要求进行课堂讲解4课时:学生每5人组合为一组,分析课程设计要求,确定技术路线。6课时:进行市场调研,拟开发项目区域社会、经济、环境、交通、商业服务业、文化等公用设施情况、竞争性项目情况、开发
5、项目周期宏观经济情况、市场供求情况等。和调查项目开发成本费用及税金(包含营业税及其附加)、平均利润率、目标收益率和同类开发项目标租金和售价、运行成本等,做调查统计;12课时:绘制销售收入和租金收入测算表;编制项目资金起源和利用表;估算项目还本付息表;绘制项目全部资金现金流量表;绘制项目自有资金现金流量表;计算考虑及不考虑土地增值税时开发商成本利润率;计算财务评价指标、编制财务报表、上机输入;撰写课程设计说明书(结果汇报)。6课时:课程设计答辩。2设计资料要求尽可能选择含有说服力,反应社会经济现象发展趋势数据作为该课程设计内容。3工作量要求在接收设计任务后,提前进行分组,学生每5人分为一组,并进
6、行分工分。以小组为单位共同完成本课程设计。小组组员明确独立完成工作量,使每名学生工作量均饱满。在进行设计时必需态度端正,按时出勤,独立思索,遵守课程设计纪律,假如工作量大计划课时不能完成任务,各小组自行组织加班,根据要求按时完成并提交结果。4设计质量要求要求学生在开始课程设计前熟悉可行性研究步骤、财务评价指标计算过程和评价方法;课程设计中充足了解题目,选择好调查对象,随时注意搜集资料和计算结果合理性,假如结果偏离实际,必需重新审核原始数据并重新计算评价。5设计结果要求学生以小组为单位完成课程设计全部任务,撰写课程设计说明书,累计字数不少于10000字。并按时、按质、按量提交规范格式设计结果,并
7、装订成册。交计算机打印稿及电子版。指导老师(签字):系(教研室)主任(签字): 同意日期: 年 月 日房地产开发和经营A课程设计分工 2 班 2 组学号姓姓名具 体 任 务 详 情.12.30(星期一).12.31(星期二).1.1(星期三).1.2(星期四).1.3(星期五)11590205叶彬彬找资料计划设计绘CAD图现金流量表写说明书11590208余林明找资料成本估算做报表做其它表写说明书11590209辛永军找资料区域情况调查做报表做其它表写说明书11590210刘亮找资料成本估算做报表现金流量表写说明书09590216朱潇找资料市场环境调查做报表做其它表写说明书小组组员组内打分姓名
8、出勤得分课设得分总分叶彬彬10717朱潇10717余林明10818辛永军10818刘亮10717目录1区域发展环境:11.1名称与位置11.2项目区域概况11.2.1北辰区基本状况11.2.2项目区域环境21.2.3竞争性项目状况22房地产市场环境32.1房地产宏观经济环境32.2房地产供给情况42.3房地产需求情况53项目拟建方案53.1建设用地的获得53.2项目定位53.2.1客户定位53.2.3项目建设定位53.3项目开发内容和规模54房地产项目开发时机的分析94.1项目开发过程的主要工作安排104.2合作方式的分析104.3资金的分阶段投入分析115项目经济效益评价125.1开发成本估
9、算125.2项目销售效果预估145.3项目总筹资和筹措估算145.4开发成本利润率155.5财务评价156不确定性分析157建议和结论168附表17附表1 现金流量表(全部投资)17附表2 现金流量表(自有资金)18附表3 敏感性分析表19附表4 资金来源与运用表20附表5 借款还本付息表21附表6 投资计划与资金筹措表231区域发展环境:1.1名称和位置艺术家园在天津市北辰区西南侧,是天津市政府正式开启开发“西横堤居住区”一个组成部分。天津市建委计划处和市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性具体计划设计竞赛工作,现在尚处于深入完善阶段。“西横堤居住区”在天津市西
10、北部,南侧为*市第二高教区,北侧为计划屈家店风景区(刘园苗圃及以北),该居住区四至范围,按顺时针次序,周围道路为北仓道,计划路(丁字沽三号路和丁字沽一号路之间),玉泉东道,丁字沽三号路,南仓道,桃江路,总占地面积110公顷;其中丁字沽三号路、计划路、桃江路和北仓道围合地块占地约16公顷作为天津市第四工人文化宫选址。艺术家园居住小区四至范围,按顺时针次序,周围道路为玉泉东道,丁字沽三号路,南仓道,桃江路(其中,刘家房子村 B-1998-18地块28812.7平方米和相邻界外11570.7平方米不属于艺术家园居住小区地块),占地面积23.38公顷(350.69亩)。玉泉东道至南仓道之间丁字沽三号路
11、区段方位为北偏西 305136(南偏东305136)。艺术家园居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路和已交付使用“佳园里”居住区毗邻,东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道和“西横堤居住区”成为一体。和艺术家园居住小区毗邻“佳园里”居住区所处地理位置是最早形成丁字沽及本溪路居住区向北延伸,“佳园里”地域始建于1998年,当初仅为佳园南里和佳园北里,最早居民为老西北角地域拆迁户,经过近扩建和发展,“佳园里”地域已经成为红桥区广大拆迁居民居住地域,这里家庭通常全部是一般收入工薪阶层,所以这里是一般老百姓居住地,成为这一地域人文地理特征。“佳园里”地域经过10余年发展,商业、零售业发展比较快,现在该地域人气
12、比较旺。1.2项目区域概况1.2.1北辰区基础情况北辰区在天津市城北,北运河畔。东以北京排污河和宁河县相邻,边界线长20.66千米;东南隔金钟河、新开河和东丽区相望,边界线长22.99千米;南和河北区、红桥区相连;西南以子牙河和西青区相界,边界线长27.5千米;西、北均和武清县相接,边界线长25.14千米。南北纬宽20.8千米,最窄处柳滩村南至刘马庄西北14.4千米;东西经长43.2千米,最宽处东堤头村东至线河村西46.3千米。总面积478.48平方千米。北辰是天津环城四区之一,在中心城区北部。旧称北郊。北辰古为退海之地,自金元至明清,纵贯北运河漕运大通道和陆路京华大道,是南粮北运、北货南输交
13、通要道,素有皇家粮仓美誉。近代北辰,名人辈出,革命先驱安幸生,登高英雄杨连第,教育大家张伯苓、温世霖,体育名将穆成宽、穆祥雄全部曾生长在这片沃土上,这里也是温家宝总理家乡。北辰之名出自论语:“为政以德,譬如北辰,居其所,而众星共之。”冠以区名意喻天津北部一颗璀璨明星,更表现了区委、区政府以人为本执政理念。北辰区在市中心区北部,距首全部北京110公里,距天津新港50公里,距天津滨海国际机场15公里。总面积478.5平方公里,辖3街、9镇,户籍总人口32万人。北辰区交通、通讯、供电、供水等基础设施发达。有3街3镇坐落于中心城区中环线和外环线之间。京津塘高速、津保、津蓟高速公路在本区设有进出口,京津
14、、京福、津霸、津榆、津围等十几条公路干线纵横交错。京山、津蓟铁路和京九铁路津霸联络线穿越中部,设有四个铁路客货运站和全国最大铁路编组站。天津自通地铁以后,刘园成为地铁一号线终点站。优越地理位置和完善基础设施为经济和社会发展发明了良好环境。1.2.2项目区域环境在艺术家园居住小区周围,生活服务设施有:小型超市三座(富老八超市、万家利超市、百货大楼超市)、大规模市场一座(佳园里市场)、早市一个(双环村早市)、医院一座(佳园医院)、学校三座(佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学)、幼稚园二座(十九幼、二十一幼)、邮局一个。在“佳园里”所辐射周围两公里半径范围内还有大型超市两座(大荣丁字沽店、家乐北辰店
15、)、医院三座(咸阳医院、红桥医院、红十字会医院)、文化娱乐场所一座(梦园娱乐中心)、大型商场一座(裕华百货商场)、高等学府三座(天津商学院、理工学院北院、河北工业大学)。伴随“西横堤居住区”兴建,该地域将成为一个建筑面积为200余万平方米、配套齐全大型居住小区。艺术家园居住小区东北方向约2公里处,是北仓工业区,该区现在对造成大气环境污染生产工艺所配置净化设施尚不十分完善。不过,东北风是天津市主导风向,所以北仓工业区对艺术家园居住小区大气环境污染影响并不显著。“西横堤居住区”北部计划中屈家店风景区,其南部边界距艺术家园居住小区约1.5公里,该风景区兴建对*市,尤其是对本居住区环境质量将是一笔浓墨
16、重彩亮点。1.2.3竞争性项目情况全市范围存量现房,尤其是丁字沽三号路佳园里一带大量存量现房,决定了房地产开发企业多种销售手段出现。(1)国耀上河城国耀上河城坐落于具成长潜力北辰双街。拥有4、5号双线地铁计划;坐享紫御公园、北运河稀缺景观资源。享受吃喝玩乐购学全套成熟生活配置。内部计划8万法式宫廷台地园林、3万专题商业公园、全天候温泉入户等等堪称区域经典设计。项目于全部会繁荣和生态自然之间,将ARTDECO奢尚住宅、情景商街、运河生态景观带、紫御公园等有机融合,打造既具新古典人文艺术气息、亲水生态景观,又充满城市、现代感优尚人居住区,项目将成为京津城市圈精品之城。项目地处万津北新城计划关键区北
17、辰区双街中心,在外环线以北,京津塘高速公路以西,永定河以东,距首全部北京110公里,距天津新港50公里,距天津机场16公里,御守京津黄金走廊。紧邻西北半环快速路,4、5号线地铁,交通路网建设完善,抵达市中心方便快捷。现区域内已经形成了比较浓郁居住气氛,教育、医疗等公共配套设施齐全。项目坐拥国家级景观资源北运河,悦享8万法式皇家园林和运河公园紫御公园,利用ArtDeco建筑手法,精工打造,尽显至尊皇族气(2)柴楼新庄园柴楼新庄园住宅区坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村原址,占地总面积22万平方米,总建筑面积70万平方米,分三期完成,全部住宅由60幢点式高层楼宇组成,并辅以规模化商业等配套设施。临近京
18、津公路、客运始发站大楼,公交607、611、610、961、810、21路、津辰12、15、16路(双街新家园站),地铁4号线(双街新家园站)。(3)美震瑞景时代美震瑞景时代 ,天津大瑞景区域内又一大型居住小区,区内生活配套,学校、商铺、医院、农贸市场、大型购物中心一应俱全。项目配以均好整体计划及现代感极强建筑形态,将舒适居住形态完美融入生活之中。2房地产市场环境2.1房地产宏观经济环境伴随天津市提出用57年时间,基础完成全市危陋平房改造任务提前实现,大规模拆迁工作趋于结束,根据天津市城建工作会议制订计划目标,“十五”期间,完成关键地域危陋房屋改造,拆除危陋房屋300万平方米,其中,结合城市景
19、观工程建设,改造关键地域危陋房屋,完成拆迁100万平方米。大规模危陋房屋拆迁工作基础结束,意味着安居型住宅集中需求将会显著下降。存量现房巨大数字表现了房地产开发觉实状况和为以后房地产开发提出了更高要求。统观近两年民众对待住房问题观念、收入水平、对居住环境和房型要求等方面表现,能够对居住住宅需求趋势和需求热点作出以下判定:民众对住宅购置决议愈加理性化,关键表现在:购房者对房地产开发商实力越来越看重。因为有实力优异开发商才能组织出优异计划设计和单体设计,才能组织管理出优异施工质量,确保单体工程和配套工程按质按时实施,才能组织好完善物业管理和售后服务。购房者对房地产产品品牌效应越来越看重。因为有实力
20、优异开发商才可能有长远眼光,才不会有意或无意地以牺牲消费权益来换取企业短期效益,才可能制订出开发企业自己近期和长远发展计划,其中当然包含树立每个时期过硬产品品牌,优异房地产产品建成面世,不仅会带来产品本身良好社会效益和经济效益,对本企业以后发展和以后开发新项目,显然是一个举足轻重铺垫。购房者对房地产产品工程质量关心越来越有针对性。因为房屋产品价格对中国民众来说显得“十分巨大”,所以民众对建筑工程专业科普知识学习,甚至是专业知识和法律知识学习越来越下功夫,这是一个很好发展趋势,它既反应出了国民整体素质在不停提升,同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不停提升本身管理水平和工程质量。购房者对和工程建
21、设相关人员组成越来越看重。购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察,甚至对工程设计单位和设计单位项目主持人相关情况全部要问一问,对工程监理和工程总包、分包单位相关情况也全部要了解;对中国国民来说,这是一个多么大进步!对安居型居住住宅需求量急剧增加趋势在减缓,对改善型居住住宅需求在逐步增加,关键表现在:对户室面积需求在增大。据1999调查资料显示,还未购置住宅家庭,对每套60平方米以下住宅需求百分比仅为22.1%。对户型设计要求提出了越来越高要求。愈加合理功效分区和交通联络,愈加合理光照和通风要求等等专业性很强问题,常常被购房用户摆在关键挑选条件之中。对室内设备专业设置,有购房者甚至于提出了前瞻
22、性要求,大多数购房者全部明确地表示了对“容量”关心。比如电气专业设置、许可用户使用总功率为多大家用电器、采暖设施设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房管道走向是否便于使用和维修等等。对室外环境,购房者已发展到了“从远到近,从大到小”地进行考察。伴随大家购房理念日趋成熟,购房时大家愈加关注房屋周围环境,从粗略注意小区环境,发展到了首先注意中意房型房前屋后环境怎么样,然后再了解自己拟购楼左楼右环境怎么样,最终才是考察组团周围和小区整体环境怎么样。购房者对小区配套设施和配套内容提出了新要求。不仅要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位,同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费(远程抄
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- 房地产开发 经营 专业课程 设计
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