门店卖场设备设施管理制度样本.doc

某门店卖场设备设施管理细则

序言： 是企业跨区域发展最为关键十二个月，为使企业设备维护保养愈加标准化、规范化、统一化，集团物业管理部将根据集团《设备设施管理制度》制订本规范，加大对设备维护保养和操作管理、检验、考评力度，以提升设备设施管理水平，愈加好地为营运服务，使卖场购物环境得到深入改善。
一、目标：确保集团企业各类设备、设施正确使用、规范保养、合理维修，从而最大程度地发挥设备、设施效能，为生产、经营服务，并尽可能降低维修费用，明晰设备维护之职责，坚持“谁使用谁管理，谁专业谁维修”标准，提升设备利用率及完好率，为营运保驾护航。
二、 适用范围：本规范适适用于企业设备使用操作和维护保养。
三、职责划分：
1、设备使用部门应指派专员负责，每日定时对设备进行清洁卫生和检验。设备使用人即为设备日常养护第一责任人，必需严格按本细则进行日常管理和卫生清洁工作。当设备出现异常时，必需在第一时间汇报门店物业处；如有损坏，由设备使用部门填报维修申请单，经店长同意后交物业处实施，部门责任人应对所消耗维修材料、进行签字确定。
2、设备维护保养部门（物业处）以书面形式安排固定专业技工负责对卖场所属设备设施进行日常管理和维护保养任务。并确定维护时间、维护周期和维护内容。要求对每次维护保养、故障修理情况做出书面统计。物业处长对统计内容给予确定。假如设备出现故障，是质保期内应立即联络供给商，在最短时间内修复；在质保期外设备故障，能修复，立即组织门店人员修复；需要大修，向地域行政物业中心出具书面汇报，由地域行政物业中心组织力量修复。如和维修商签署了年保维修协议，设备出现故障时，应立即联络维保单位推行维保协议。
（1）巡检人员每日对卖场定时巡视，每班不得少于二次，发觉问题立即处理。对于设备出现故障，应立即排除，若临时无法处理，修复时间超出1小时，应立即向处长或值班经理通报，严禁出现有事无人跟踪现象发生，发觉一次，对处优点罚黄卡1张，引发门店投诉，则每次对处长扣1点处罚。
（2）设备出现下列情形，应立即向门店做出书面汇报（书面汇报形式和内容见附表1《设备故障汇报表》）：
A、安全事故（安全事故是指因设备原因造成对用户、企业职员人身伤害，并产生经济损失事故，包含操作不妥造成设备故障和事故性设备故障）；
B、检验分析不出设备故障原因；
C、四个小时之内不能修复设备；
D、需要地域物业中心或厂家进行技术支援（需在“维修情况”栏或“门店领导意见”栏中明确提出）；
E、关键设备需更换零配件费用超出500元（含）以上。
门店物业处由处长填写书面汇报《设备故障汇报表》，在书面汇报中首先应填报本门店名称和汇报日期。然后填报故障设备基础情况和故障情况。其中故障设备基础情况包含设备名称、型号、安装时间和位置，尤其应标注出故障设备是否处于质保期内；故障情况包含发生时间、故障现象及原因（未能找出故障原因要具体表明故障现象，并标明“故障原因不明”）、损失情况（通常指直接经济损失，是安全事故应在本栏中标明安全事故和情况）、和设备厂家联络情况、维修费用预算、维修方案及维修情况。由门店领导签署意见后，用传真送至地域行政物业部。门店出现上述情况未能立即汇报地域物业部，每次给处长扣1点处罚。
行政物业部对各门店《设备故障汇报表》在两个小时内做出回复，并将《设备故障汇报表》存档，并上报集团物业管理部。不然，对地域行政物业总监通报批评，对地域设备设施主管扣1点处罚。
（3）设备供给商对质保期内设备有检验、维护保养义务，门店物业处遇下列情形之设备故障，应立即和设备供给商联络：
A、设备在质保期内或质保期后另外签署维保协议；
B、设备发生安全事故或设备故障造成损失较大（千元以上）；
C、需要原设备供给商提供设备零、配件；
D、需要设备供给商提供维修技术。
（4）严格实施设备操作规程，按时定时对各类设备进行维护保养，认真做好各类设备运行统计和维护维修统计。
（5）设备发生故障或运行时间较长需要大修，立即向地域行政物业部提出设备大修申请（大修是指设备更换零、配件或其它维修费用在3000元以上，有效维修时间达十二小时以上设备维修，申请表格式见附表2《设备设施大修申请表》，由物业处组织对设备进行大修。
（6）门店每个月设备维修费用报表、设备维修统计表等在当月25日前，用要求格式填报地域物业部，如特殊原因，应说明理由，不然每次对物业处优点以扣1点处罚。
3、门店物业处应按时制订设备设施维护检修计划，
(1)定时间：依据本门店实际情况确定某种设备维护日期和时间。
(2) 定维护员：依据本店技工岗位及专长，确定设备维护责任人。
(3) 定维护周期：依据设备使用情况和细则要求确定设备维护时间。
(4) 定维护设备：确定维护对象。
(5) 定维护内容：确定维护时工作内容。
4、各门店物业处应将本门店设备运行真实情况定时如实上报，对于隐瞒事实真相，不立即排除设备故障，造成设备带病运行，使故障深入扩大，直到影响营运情况，一经查实，每次给门店物业处长警告处分1次，地域负责设备管理设备设施主管警告处分1次，地域行政物业管理中心总监扣2点处罚。
四、设备设施操作和维护保养规范内容以下：
（一）机电设备
1、自动扶梯、自感人行道、客梯及货梯
（1）扶梯、人行道梯日常管理和操作规程
A门店物业处长安排维护员在门店营业前5分钟内开启使用，开启正常营业中用户正在乘梯时不许随意开启和关闭电梯。门店停业后停机。
B开启前须先查看扶梯梯级或自感人行道踏板上是否有些人或杂物，必需空载开启，开启后注意扶梯或自感人行道两边玻璃是否稳固，运行是否正常，是否有异味、异声；有异常时应停机检验，正常后开启。
C扶梯或自感人行道在运行过程中，劝导乘客保持正确站立位置并手握扶手带，不要滞留在上、下出入口。严禁乘客在扶梯或自感人行道上逆向行走，嬉戏、奔跑或坐在踏板上。严禁幼儿、老弱病残者单独乘梯或自感人行道，严禁赤足者乘梯或自感人行道。
D在扶梯或自感人行道入口处应放有提醒用户正确乘梯醒目通告牌。在扶梯或自感人行道进出口处，在宽度大于扶梯或自感人行道宽度，长度不少于2.5米范围内，严禁堆放任何商品或其它杂物。
E劝导乘客不要用鞋尖触及裙板，不要用脚、硬物和重物去踢蹬、碰擦梯级和扶梯或自感人行道内侧板。
F劝导乘客不要将尖物扎入梯级踏板槽，或在出入口处抓着扶手带玩， 也不要在外盖上行走或坐在梯级上，更不能趴在扶手带上。
D不能将扶梯或自感人行道看成货物运输工具。当有杂物堆积于梯级和梳齿板间或梯级和裙板之间时，必需停止扶梯或自感人行道运行，并将杂物除去。
H天天关机前要观察扶梯或自感人行道运行情况是否正常，梯级或踏板是否抖摆，有没有异声、异味产生。
G设备较大故障时，应立即向地域行政物业部做出书面汇报。
⑵、维护保养：
A门店物业处长需安排固定维护员负责跟进监督电梯维保单位扶梯、货梯及自感人行道维护保养任务。并确定维护时间、维护周期和维护内容，应将设备故障隐患消除在萌芽状态，尤其是杜绝安全事故发生。要求对每次维护保养、故障修理等情况做出书面统计。物业处长对统计内容给予确定。
B设备维护员应在天天卖场巡视中将扶梯或自感人行道运行是否正常看成一项关键检验内容，发觉异常情况立即停机检验并恢复正常。梳齿板上有相邻两齿以上缺落，应予立即更换。
C每两周（运行时间五年以上旧扶梯或自感人行道每七天一次）一次检验并统计以下内容：检验机房内是否漏油、清洁，链条松紧程度和机房内温度、照明、电控开关和接线是否正常，自动润滑油管分布、余油量和流量是否正常，没有自动润滑系统要立即加油，检验并测试上、下平台上各类按钮、显示器、蜂鸣器性能是否正常；检验玻璃和围裙板是否稳固，扶手带是否受到磨损和挤压，梯级或踏板运行是否平稳。并清除部件灰尘和油污。
D每个月一次检验维护保养内容：检验机房内制动器情况、制动弹簧锁紧螺母松紧度和压缩弹簧间隙、水平杠杆和拉杆间间隙；检验连线是否稳定可靠和控制箱内各电器元件、PC板、保险丝和电器件性能，检验主驱动轴、驱动链轮、链条和链条接口情况和润滑情况，无自动润滑系统要立即加油进行润滑，对销钉进行润滑；检验上、下平台板情况和梳齿板和梯级（或踏板）之间运行间隙；检验扶手带入口处安全开关情况和性能和扶手带驱动装置和导轨情况；检验底坑内梯级、梯级滚轮、梯级或踏板固定螺丝或锁销情况，和梯级或踏板链条、梯级或踏板链滚轮、梯级（或踏板）间间隙、停止开关性能等情况。
E每六个月检验维护保养内容：检验机房内主机安装情况和减速箱内是否有油或漏油，检验测试主机抱闸组合装置及主机整体性能，更换主机齿轮油，对机房进行根本卫生清扫；检验梳齿板安全开关安装情况及性能；检验导轨安装情况和接口；检验底坑内全部张紧装置是否正常，和断链开关情况和性能。对其它全部设备运行情况进行检验和卫生清扫。
F每十二个月配合当地技术监督局特种设备所对设备进行一次验收检验。严禁使用未经年检合格电梯。
G每三年进行一次大修，检验项目按产品项目验收标准进行。
⑶、卫生规范：
A扶梯表面卫生由保洁企业负责，保洁企业应指派专员负责某扶梯表面卫生工作，门店物业处负检验、督促责任；机房内、底坑内和扶梯或自感人行道内部卫生工作由负责该扶梯或自感人行道保养维保单位清理，专责维护员负责监督，物业处长负责跟进。
B扶梯或自感人行道表面扶手带、上下平台、玻璃、围裙板和外盖等清洁卫生工作天天最少一次。要求玻璃、围裙板和外盖上无污迹。可用干或湿润毛巾对扶手带进行清洁卫生。
C扶梯或自感人行道严禁堆置其它杂物和广告牌等，如有，保洁员应立即清除或移位。
D每七天一次用清洁济对扶梯梯级或自感人行道踏板进行清涮，清涮时不能让水渗透扶梯或自感人行道内部，以防造成扶梯或自感人行道电气线路故障。清涮后立即用洁净布、巾擦抹梯级上水渍。
E扶梯或自感人行道机房内卫生由保养维护员在每两周一次（旧扶梯或自感人行道每七天一次）维护保养时进行，抹除各部件上灰尘和油污，清扫机房内杂物。
F每六个月对扶梯内部进行一次根本清洁卫生。
（2）客梯、货梯日常管理和操作规程
A机房门必需紧锁，钥匙必需由门店物业处派专员保管，不得转交她人使用，非工作人员不得随便出入机房。机房内不得放置其它杂物。
B将电梯安全注意事项、警示标志、使用许可证、安全检验合格证等置于电梯显眼位置。
C电梯属特种设备，货梯只许载货，严禁载人或超载运行。货梯必需由门店物业处或收货课指派含有上岗证人员操作。
D客货梯在运行前要合上总电源，用钥匙开启电梯门，合上轿厢内电源，再用钥匙接通电源，检验轿厢内电话、按钮、钥匙开关、警铃是否正常；货梯在行驶前须先检验轿厢门是否完好，警铃是否正常。
E开启试运行时，要检验运行中开启、选层、平层、运行速度、开关门速度是否正常，检验全部按钮、指示灯、多种开关是否正常，尤其是检验急停开关是否有效。
F严禁在客梯轿厢内嬉闹、跳跃。严禁电梯超载运行，也不许可运载超长物件，在无特殊保护方法情况下，不得运载易燃、易爆物品。
G物件在轿厢内应摆放均匀，运载叉车等可移动物件时，必需采取有效方法，预防其移动，以避免碰撞轿厢壁。装卸物品时要轻拿轻放，预防物品碰撞轿厢体。
H电梯在运行过程中要注意保持轿厢内整齐，立即清理地坎内和轿厢内灰尘、杂物，避免电梯被卡不能运行。如发觉异常情况，应立即停机检验，修复正常后方可继续运行。客货梯在运行过程中如突遇停电或故障造成电梯停运，严禁操作员在轿厢内拍打厢体或乱按开关按钮，须用救援电话或内线电话联络求救。
M电梯抵达后，需立即将货物卸下，严禁将货物堵住电梯门或物品长时间占用电梯。电梯长久停用时，要将机房内总电源切断。
N天天用完电梯后轿厢应停靠在基站，不得停靠在其它层站。应关好每层安全门。客货梯还应关断轿厢内电源和钥匙开关，关闭轿门和厅门。立即清除电梯内杂物，严禁将杂物清入电梯井道。
（3）奖惩措施：
A电梯操作员或操作电梯者未立即清扫电梯，造成电梯轿厢内有杂物、灰尘、油污，每次扣罚责任人黄卡2张，其主管课长黄卡1张。
B门店物业处负责电梯保养,维护员应按电梯维护方法和卫生要求进行电梯维护保养和卫生工作，如违反，每次扣罚该维护员1点，物业处长黄卡1张，值班经理黄卡1张。
C楼层电梯门口有堆积杂物，不能使货物顺利进出电梯，每次扣罚责任人1点，值班主管或值班经理各处罚黄卡1张。
D电梯若由无证人员操作，每次扣罚物业处长和收货课长各1点。
E负责开启或关闭扶梯或自感人行道运行维护员应按时进行，如违反每次处罚该维护员黄卡2张、物业处长黄卡1张。
F保洁员应按上述要求完成扶梯或自感人行道表面清洁工作，如未达成要求，每次扣罚保洁部10分。
2、发电机组
（1）日常管理和操作规程
A各门店或发电机使用单位设备维护人员在发电机组正式使用前具体阅读该发电机组说明书，充足了解其结构特点、工作原理和条件、技术参数、使用操作步骤、维护保养和简单故障排除方法，遇市电停供时能快速起动，立即供电（8分钟以内）。
B门店物业应制订对应操作和保养维护规范，做到物业处内人手一份，并张贴在发电机房内显要位置，要求严格按规范实施操作。
C使用前应做好以下准备工作：清除机组内外部分灰尘和污垢，包含控制屏、仪表板及发电机炭刷、集电环等，炭刷和集电环严禁用带油物件擦拭，可用0#砂纸擦拭；检验各机组连接紧固件是否可靠，排除松动或缺件现象；检验控制屏内各电器元件连线是否牢靠，排除松动或脱焊现象；用兆欧表检验机组各独立电气回路对地及回路间绝缘电阻，电阻值不得少于要求数值，发电机组受潮时，运行前须进行干燥处理；打开水箱加水盖和排水孔，注入清水，不停使水排除，直至排除水无杂质或铁锈，再加满水箱，冬季气温低于0℃时，须在水箱内加入防冻液，预防保温系统故障造成机组构件冻裂；检验柴油机组机油存量及污浊情况，油量不足或严重污浊时，应即补加机油或更换；加足柴油并打开阀门，用手压油泵排除燃油系统中空气；检验柴油机供油、润滑和冷却系统是否有漏油、漏水现象，立即排除隐患；检验蓄电瓶接线是否正确并紧固，蓄电瓶容量不足时应予立即充电；检验各仪器仪表是否完好，指钟是否在正常位置；检验空气过滤器清洁情况，如污浊应予立即清洗洁净；检验发电机相序是否正常；检验发电机组是否可靠接地等。
D天天检验1次电瓶及充电情况。最少每半月应空载试运行发电机组一次，每次运行时间不得少于10分钟，同时对发电机性能、情况作例行检验和清洁保养，发觉问题立即处理，使发电机处于良好待机情况。
E开启前要注意检验切换对应开关，开启发电机时应严格按操作规范进行操作，发电机正常后，将钥匙开关打到“自动”位置，然后送电。
F不要长时间怠速运转发电机，每次开启马达不要超出30秒，每次开启后需等候2分钟后加载。
G发电机房门应随时注意关闭，预防老鼠等进入房内破坏设备，也不得将发电机挪作其它用途，在发电机房内放置其它杂物，尤其是易燃易爆物品，严禁无关人员随意进出发电机房，甚至在发电机房内长时间逗留或操作机器。
H发电操作步骤：市电停电后，快速切断低压柜大负荷动力电开关。→拉下低压总负荷开关。拉下高压出线负荷开关并将手车摇出置于非工作位置。→拉下高压进线隔离开关。→将发电机开关旋至手动位置，按动开启按钮。→快速调整发电机电压至400V，频率至50HZ。→合上发电机负荷开关→逐步合上部分负荷开关送电。→观察发电机负荷情况，随时调控负荷，使之在额定范围之内。稳定正常后将钥匙开关旋至“自动”位置。→检验燃油和润滑油箱油位，立即补油，预防烧坏柴油机或缺油停机。→每半小时巡检一次配、供电设备。
M停机前应使发电机怠速运转3分钟，停机后应将钥匙开关或控制旋钮打到停机位置，并取出钥匙。
N设备出现较大故障，应立即向集团和地域物业部汇报。
（2）、维护保养：
A门店物业处长以书面形式安排固定维护员负责发电机组日常管理和维护保养任务。并确定维护时间、维护周期和维护内容。要求对每次维护保养、故障修理、每次发电运行或试运行运行时间和运行情况等做出书面统计。物业处长对统计内容给予确定。
B发电机组应长久处于待用状态，故机组用发电机、柴油机、蓄电瓶等应严格按各自说明书进行定时保养，不可马虎或降低保养次数。
C蓄电池容量不得低于要求标准，电容量不足要立即充电；发电机每运行50小时要检验一次，电解液和电解液比重应立即补充和调整。
D机组若发生故障停机，操作者应立即检验原因，同时应将开关打到“手动”档，按动“复位”按钮（若有）使其解除报警，待故障排除后再转到“自动”档，以免机组反复开启，带病运行。
E每两个月要测试一次绕组情况，其方法可用兆欧表测试对地绝缘电阻，开启时应缓慢摇动手柄，如电阻过低，可能是绕组潮湿所致，则需用吹风机将热风导入发电机进风口或出风口进行烘干。
F发电机在试运行或发电过程中，需对机组噪声和震动情况进行定时检验，如产生过分震动，则可能是轴承缺乏润滑或磨损所致，则应依据需要添加润滑济或更换轴承。在发电机运行4万小时后，轴承必需进行更换。
G空气过滤器维护周期须依据场地条件恶劣程度来决定，通常每运行8小时要检验一次空气过滤器，以决定是否需清洗。
H发电机每运行50小时，需排放油水分离器内积水；每十二个月最少要更换一次润滑油或润滑油滤清器；每运行400小时需检验和调整传动皮带，排放燃油箱内淤泥搜集器内杂物，调整并润滑分离式离合器；运行800小时要更换燃油滤清器和油水分离器，并检验进气管道有没有泄漏。其它设备如气门间间隙检验，空气滤清器、喷油器、涡轮增压器、冷却液等更换等也须定时实施。
（3）、卫生规范：
A发电机房内地面、环境卫生和发电机组卫生由发电机维护员负责实施。物业处长负有检验、督促责任。
B维护员应依据发电机维护保养要求对发电机进行清洁卫生，每次完成发电机维护保养（包含试运行）后，须立即清除机组上灰尘和油污，清扫机房内杂物和灰尘，以保障发电机含有良好运行环境。
（4）、奖惩措施：
A负责维护保养维护员必需按说明书、操作规程及以上说明进行发电机定时维护保养和检验，不然，每次扣罚该维护员1点，如是物业处长未尽检验、督促之责，则扣罚该处长1点。
B如柴油、机油发生泄漏，而未予立即处理，每次扣罚发电机维护员1点，物业处长黄卡1张。造成较大损失，由责任人给予赔偿。
C发电机房内地面卫生、环境卫生和发电机机身卫生达不到标准，每次扣罚发电机维护员黄卡1张，物业处长黄卡1张。
3、配变电设备和用电
（1）、日常管理和操作规程：
A门店物业处必需坚持“安全、节省、高效”方针，对本门店用电进行管理，必需组织制订配电室管理制度和操作规范。尤其是对本门店配电房设备怎样度过夏天高温季节有切实可行方法或措施。
B全部变、配电设备维护员必需取得供电部门颁发电工合格证后，方可上岗。维护员必需熟悉本门店配电房内设备结构、性能和高低压配电系统。熟练掌握倒闸操作技术，了解本门店用电管理制度，能排除常见配供电设备故障。
C配电室应随时关门，非工作人员不得随意进入，更不能在配电间内玩耍或随意操作设备，以免发生人身或设备事故，不许乱堆放杂物。
D在可能造成触电区域，应在醒目位置，竖立红字警示牌，在极危险区域，必需制作隔离护栏。
E设备维护员应天天定时到配电间进行设备巡视，检验配、变电设备运行情况，跟踪三相平衡情况，并做出书面统计。统计表保留在配电间，天天统计并抽查。
F进行倒闸时必需严格实施操作制度，实施倒闸者必需清楚发出倒闸命令及倒闸原因和工作步骤，并查对倒闸设备和系统图无误，并统计。
G在必需停电情况下，按以下操作步骤：提前通知门店值班经理、防损部门、电脑房及其它相关用电部门。→ 先拉下低压大负荷回路负荷开关，再拉低压电容赔偿负荷开关。→如单台变压运行，则拉下主母线联络开关。→拉下低压负荷总开关。→拉下高压负荷开关。恢复送电操作步骤按停电操作步骤逆向进行。
F设备出现较大故障，应向地域和集团物业部汇报。
M设备运行一旦出现故障，应立即向物业处长或上级主管汇报，以联络相关供电局调度室，同时按操作规程断电，以防安全事故发生。
N搞好配电间卫生，不能在配电房内抽烟、吃零食，更不能遗留食品，以防引出老鼠或其它动物危及设备安全。
W不得随意增加用电负荷，也不得违反用电类别要求。
（2）、维护保养：
A门店物业处长须以书面形式安排固定维护员负责配变电设备和各楼层或各区域电控箱进行日常管理和维护保养任务。
B在高温夏季，门店物业处必需采取切实可行措施降低配电房内温度，以处理设备安全度过夏季。并制订方法，增加配电房巡查次数，每班不得少于三次。
C门店物业处必需对本门店电控箱位置及作用绘制较具体图表和说明，并张贴在本部门显著位置，以应付出现意料之外紧急情况。
D对外租户、联营户用电、和柜台装修用电等情况制订出严格管理制度，预防安全事故发生和企业电费流失。
E严格按操作程序，完成每次停电、送电工作，避免发生人身和设备安全事故。
F每个月最少一次对配电房、各楼层或区域用电设备、线路、电控箱，用电安全大检验，检验各配电屏、箱和电控柜开关、接线柱是否紧固，电线线路是否混乱，开关温度是否超标，是否受雨水或其它液体渗浸危险等，发觉异常情况，立即整改。
G每三个月最少一次对本门店各联营户、外租户电表、线路用电安全进行检验。发觉异常情况，立即整改，对各外租户、联营户用电安全隐患，必需限期整改，不然给予经济处罚或勒令停业整理。对其私自接电和绕表用电现象必需进行按计算值加倍收取严厉处罚。
H定时对配电房设备、各电控箱等进行清洁卫生。
（3）、卫生规范：
A必需保持配电房内清洁，立即清除杂物，打扫灰尘，保持配电屏、柜和仪器仪表整齐。
B严禁电控箱、电表箱下放置其它杂物，尤其是纸皮、发泡胶等易燃物品，一经发觉要立即清除。
C每六个月须最少进行一次对各电控箱、专用设备控制箱灰尘清除工作，抹除箱体表面灰尘，吹除箱内灰尘。
（4）、奖惩措施：
A进行供、配操作维护员必需按操作规范进行，不然每次扣罚该值班电工1点；因操作不妥给企业财物造成损失甚至发生安全事故，将负担一切损失，直至追究法律责任。
B负责配、变设备维护保养维护员必需按操作规程和上述说明进行设备定时维护保养，并立即完成清洁卫生，如未按要求进行，每次扣罚该电工1点，如物业处长未尽检验、督促之责，则扣罚该处长1点。
（二）空调设备
1、中央空调系统
（1）、日常管理和操作规范：
A中央空调是门店大型设备，投资大，结构复杂，安装工程量大，只有经过专题培训维护员才可进行中央空调操作和维护，不许可未经培训职员操作或维护中央空调系统，或随意进入主机房，乱动空调上按钮或其它部件。主机房不能兼作它用，不许堆集其它物品。
B在长时间断电后重新开机，应提前二十四小时对压缩机进行预热，使油温达成38℃以上；在连续性运行季节，应保持对空调主机供电，使压缩机处于加热保温状态。
C严格按设备操作步骤进行操作，严禁违章操作。
D中央空调运行操作步骤：开机前准备：检验冷却塔水位是否正常、冷冻水是否足量（重新灌冷冻水需排除管内空气）、电源电压是否正常、压缩机油位和油温是否达成正常，和冷却水阀和冷冻水阀是否打开等。→开机：开启机房内风机或风扇（如有），以免中央空调主机电气元件、部件在高温状态下工作影响使用寿命；开启冷却水泵和冷冻水泵，并调整冷却水阀至合适位置；闭合主机控制开关和压缩机开关，按控制面板上“RESET”键，当开启计时器时间到后，压缩机开启；调整冷却水阀，以快速拉大排汽压力和吸汽压力之差，依据压缩机开机次序和压差需要调整冷却水量并开启冷却塔风扇，直至压力和压力差稳定在正常范围。→依据天气气温改变，观察并调整冷却量（冷却水量和冷却水进水温度），维持主机运行稳定。→做好各时段运行统计。天天不少于三次空调数据抄录。→关机：先关主机；主机卸载后，关冷却水泵；冷冻水靠近常温时关冷冻泵。
E中央空调在运行过程中，必需严格将排汽压力和压力差控制在许可范围内。
F应依据季节气温改变和卖场实际需要，立即调整空调冷冻水温或压缩机输出功率。
G设备因故障报警停机，应立即检验故障原因，能排除故障立即排除，消除报警，重新开启中央空调；不能排除故障，应立即汇报物业处长或上级主管，请生产厂商或供给商技术人员维修。绝不能让设备带病运行。
H定时对空调主机和空调末端进行保养，如清洗过滤网，冲洗冷却塔、水管防锈和保温处理等，尤其是空调主机过冬保护。
M设备出现较大故障，应向行政物业部汇报。
N做好运行统计、维修统计和保养统计。
（2）、维护保养：
A门店物业处长须以书面形式安排固定维护员负责中央空调系统进行日常管理和维护保养任务。
B如设备出现故障，立即组织人员修复。
C中央空调在运行过程中，每2小时按操作规范中运行检验所列项目对空调主机进行检验。每班检验一次集水总管压差装置工作情况，并统计压力表读数。
D严冬来临前，须将蒸发器及冷凝器内水排空，并拆下端盖，用压缩空气把管道吹干，以防水结冰膨胀破坏设备。
E空调水泵应作以下检验保养：
1）在运行过程中，每二小时必需检验一次水泵运行情况，检验水泵、电机轴承温度、运转是否有异响或震动、压力表读数是否正常、联轴器是否有异响，跳动和是否漏油、阀门开关位置是否正常。如有水泵漏水，更需开启备用水泵，立即修理故障水泵。每三个月需给电机轴承加一次润滑油。
2）在运行季节，每季应给电机轴承加润滑油，给联轴器清洁，并检验清洗过滤网，清除杂物。
3）每十二个月必需对空调水泵作以下检验和测试：检验全部运动部件磨损情况并更换轴承油、密封件密封情况、检验泵壳腐蚀情况必需做除锈漆保养、检验各仪表正确和可靠性、测试电路动作可靠性、对电机作年度检修保养。
F每二小时检验一次冷却水塔，检验塔内水流和水位是否正常，预防缺水造成主机排气压力偏高或溢水造成浪费、检验风机是否正常运转，皮带是否有脱落现象。
G加强卖场巡视，检验空调效果。预防卖场中空调末端冷凝水滴落打湿商品，要立即调整接水盘，将冷凝水导入排水管。
H加强对蒸发器管冷冻水管保温层保护，发觉保温层有破损，应立即补好。每十二个月对水管防锈情况作一次检验保养。立即更换老化密封件和不能再继续使用水管。
M定时检验冷冻水水质情况，必需时换水。
（3）、卫生规范：
A立即打扫主机房卫生，抹除机体、管道上灰尘，保持环境整齐。定时清除主机控制屏内灰尘。
B清洁冲洗空调末端系统每十二个月最少两次清除冷冻水中污垢，清洗冷冻水过滤网；在空调运行期间每个月最少2次清洗风机过滤网；每十二个月最少2次冲洗清除冷却塔中淤泥和杂物。
（4）、奖惩措施：
A进行中央空调运行操作维护员必需按操作规范进行，不然每次扣罚该制冷工1点；因操作不妥给企业财物造成损失，将负担一切损失，直至追究法律责任。
B负责维护保养制冷工必需按要求立即完成中央空调保养和清洁卫生工作，如未按要求进行，每次扣罚该制冷工1点，如物业处长未尽检验、督促之责，则扣罚该处长1点，店长黄卡1张。
2、风柜机和商用空调
（1）、日常管理和维护保养：
A风柜机或商用空调日常管理和维护保养由门店物业处负责。要求物业处立即对设备进行维护，并将运行情况和维护情况做出书面统计。
B使用前应进行系统检验和调整，清除管道内一切杂物，检验控制设备安全装置是否正常。水、电、气管道是否通畅。调整电流在额定电流以下，预防烧坏电机。检验导线是否接触制冷剂管路及压缩机、风扇、电机等运动部位。
C每十二个月夏季来临之前，对整机和安装情况作一次保养检验，检验电气线路是否完好、支架是否牢靠，同时清洗冷凝器、过滤网和机体外表。
D检验后作一次试运行，检验运行状态、风量和冷量是否正常，和制冷剂是否泄漏等。
E设备维护员在空调运行季节进行卖场巡视时，检验设备运行情况，如有噪音、异味等异常情况，立即停机检验，严禁设备带病运行。
F定时清洗空气过滤网，可将其置于较硬平面上轻轻敲打以除去较重微粒，需要时用中性洗涤剂在温水中洗涤，待其干燥后重新安装。
G定时检验设备是否稳固接地、接触器、热继电器是否动作正常。
H定时检验调整V带松紧度、检验冷凝水排放是否通畅。
M每三个月最少一次检验、清洁一次换热器，但机组如长久在油污、咸湿及污浊环境下运行，则检验和清洁频率应每个月一次。
N设备在质保期内发生故障，应立即联络供给商进行维修，如在质保期外发生故障，应立即组织或联络专业维修商进行维修。
M风柜进风口和室外机组周围严禁堆放商品或杂物，确保通风良好。
（2）、卫生规范：
A要求保障管道和冷凝水排放通畅。
B保持机体洁净，有空调运行季节，每三个月进行一次机体外表清洁工作。
C在空调运行季节，每三个月进行一次热交换器清洁，用吸尘器配合尼龙刷清洗表面灰尘和杂物，也可用压缩空气吹掉换热器外表灰尘。
D定时清除室外机组周围杂物、垃圾和灰尘，保持外面在良好环境中运行。
（3）、奖惩措施：
A物业处应依据管理规范安排维护员定时进行设备维护保养和清洁卫生，物业处长未作安排，每次扣罚物业处长1点。
B维护员未按要求对设备进行保养维护和清洁工作，或清洁工作不根本，马虎了事，每次扣罚1点，物业处长未作督促和检验，每次发黄卡1张。
3、风幕机、轴流风机
（1）日常管理和维护保养：
A风幕机、轴流风机日常管理和维修维护由物业处负责，物业处必需对风幕机维护保养和维修情况做出书面统计。开启和关闭风幕机、轴流风机操作由门店物业处或柜组负责。
B风幕机、轴流风机开启和关闭时间必需依据季节改变、卖场内实际温度和结合空调开启情况而确定。
C风幕机、轴流风机在运行季节，设备维护员在卖场巡视中，也要常常检验风幕机、轴流风机运行情况，如遇发生噪音大、有塑料烧焦臭味等情况，应立即停机检验。
D风幕机、轴流风机在质保期内出现故障，应立即联络供给商维修或更换设备，在质保期外出现故障，门店物业处自己组织或联络维修商维修。
E物业处应每七天搞一次风幕机卫生，轴流风机卫生每个月进行一次，清除风幕机、轴流风机表面灰尘和污迹。
F累计运行1500小时后，物业处须对风幕机、轴流风机进行一次根本检验和清洁卫生，检验各部位运转情况，同时清除机内各处灰尘及积垢，清洁风幕机时要用抹布沾少许清洁济清洗进风口，百叶板和机内风轮。清洗风轮片时动作要轻柔，以免叶片变形。以后每个季度进行一次。
（2）卫生规范：
A保持风幕机、轴流风机外表洁净状态，坚持风幕机每七天一次，轴流风机每个月一次清洁卫生工作。
B每三个月进行一次根本清洁卫生，清除机内杂物和灰尘。
5.2.3.3奖惩措施：
A责任人未按物业处指示完成风幕机、轴流风机外表卫生工作，每次扣罚责任人1点，本门店物业处责任人黄卡1张。
B物业处未能按时完成风幕机维护和维修，机内灰尘和积垢未立即清除，是物业处未指派，扣罚处长1点，属于处长已指派但未检验督促，责任维护员每次扣罚1点，处优点罚黄卡1张。
（三）、冷链设备
1、外机（压缩机组和冷凝器）
（1）、日常管理和操作规范：
A冷链设备压缩机组和冷凝器日常管理、维护保养和卫生全部是门店物业处工作职责。维护员在进行卖场巡视时，应将外机运行情况作为关键检验内容，每班不少于两次检验，用看、听、摸方法检验压缩机工作情况，如看高、低压力表、油位、视液镜、指示灯、风机、管路震动等是否正常，听机头阀片声音和交流接触器是否有噪音，摸回气管、排气管、机头和曲轴箱温度是否正常，并将检验结果做出书面统计。
B冷链设备压缩机组应水平装置在通风、无雨淋、无阳光直射地方，如安装在地面上，周围不得堆积商品和杂物，更不能放置易燃易爆或腐蚀性强物品。如装在人流较密集地面上，则要用钢筋焊接成护栏，使其它人不易出入，触摸不到设备和电路。
C机组应正确、牢靠接地，电路和地绝缘电阻不得少于1MΩ，在以后定时维护中，全部要测量机组电路和地绝缘电阻，并统计在册。
D机组电源应使用专用电源，不能和其它电器共用。电路必需安装漏电保护器，并在定时保护中测试漏电保护器动作是否正常，发觉问题，立即处理。
E压缩机组是属于连续运行设备，严禁无故切断压缩机组供电使其停机，若发生故障，如设备运行噪音忽然异常、产生异味等，应立即通知设备维护员停机。
F每六个月要检验一次各类安装支架，看是否因长久运行造成安装支架不稳，预防机组掉坠、翻倒事件。机组闲置不用时，应拔出电源插头。
G保持设备清洁卫生，保障设备安全运行。
H设备出现较大故障，应向集团和地域物业部汇报。
（2）、维护保养：
A门店物业处安排固定制冷工负责冷链设备外机维护保养。
B机组设备区域周围不许堆垒物品，以防影响设备良好通风环境。
C冷链压缩机润滑油必需立即更换，确保设备良好润滑运行，新设备在运行100小时后换油一次，以后每运行6000小时换油1次。
D维护员在对设备进行定时维护时必需检验电路漏电保护开关动作是否正常，测试电路和接地电线及电线之间绝缘电阻是否正确（绝缘值应大于0.5MΩ）。
E进行设备维护时，严禁用湿手接触电路和电气元件，也不得徒手触摸压缩机高低温部位，预防发生人身伤害安全事故。
F设备出现故障，立即进行维修。
G注意保护机组上保温层，发觉保温层脱落或受损，要立即进行修补。压缩机上不能放置任何物品。
H每七天对设备进行清洁卫生，尤其是冷凝器散热片上灰尘严重影响散热效果，须立即清扫，每个月最少1次。
（3）、卫生规范：
A必需保持设备清洁，每个月需用毛刷刷除压缩机冷凝器上，尤其是冷凝器散热片上灰尘，然后用高压水枪冲洗一次。每六个月需用专业洗涤液对冷凝器清洗一次。立即擦拭设备上灰尘和油污。
B立即打扫设备所在区域清洁卫生，清除其间杂物和灰尘。
C立即清除设备周围堆垒商品或其它物件，预防影响设备通风环境，也预防垃圾吹入设备区域。
（4）奖惩措施：
A未能立即按要求完成对设备日常管理、维护保养和卫生工作或工作不到位，进行不根本，每次扣罚责任人1点，物业处长黄卡1张。
B在设备区域周围乱堆垃圾、杂物或商品，影响设备通风环境，每次扣罚责任人1点；放置易燃、易爆或含有强烈腐蚀性物品每次给警告处分1次。
2、冷藏库和冷冻库
（1）、日常管理和操作规范：
A冷藏库和冷冻库属于封闭连续运行设备，门店物业处必需制订详尽可行冷库管理规范，设备操作、维护和温度调整由制冷工负责，其它人员不得随意调整温度、关闭电源或进行维修活动。
B冷藏库和冷冻库作为冷藏食品中转站，依据库温和冷藏对象不一样可分为低温、中温和高温冷库。食品冷藏时，要依据不一样种类对冷藏温度不一样要求分别存放。
C入库冷藏食品必需经过严格品质检验，严禁变质或有异味食品入库，以免交叉感染别食品，或在库内留下异味。
D库内食品码垛时要注意留有冷风通道，冷风机周围和食品要留有一定距离，尤其是冷风机前面不能堆放过商品而影响其它商品冷藏效果。食品摆放不能紧贴库壁，也不能堆垒太高。新鲜水果、蔬菜因其呼吸作用产生热量，入库时要先装在盘、框或箱内再装在货架上，不能大量堆积存放，以防达不到冷藏效果。
E含水成份较高商品一定要装在容器内，而不能用篮筐盛放，避免库底板因积水而腐烂，同时也预防商品在冷藏过程中脱水造成重量损失、品质变坏和增加能耗。
F入库存、取商品时不能碰撞风机、冷媒管道和下水管，应轻拿轻放，不得在库顶、库壁和地板敲打、钻孔，严禁叉车、平板车和购物车进入库房。进入库房人员要注意本身保护，穿戴必需防护用具，预防冻伤。
G要注意随手关门，包含关闭冷藏库内冻库门，尽可能降低冷库门打开时间和次数，预防冷量损失；不能用脚踢或重物撞击库门，以免冷库门和把手变形或损坏；立即关闭库内灯光照明，营业结束时，关闭照明电源开关。
H物业处值班人员，每班最少两次对冷库运行情况进行检验，检验压缩机高、低压和冷库库内温度，和库内商品堆码是否阻碍蒸发器冷气循环，风机运转有没有噪音、结霜、异味等。每次检验全部要将检验情况和数据做出书面统计。
M门店生鲜处应安排专员负责冷库日常管理，立即清理库内冰、霜、积水和杂物，每个月最少两次全方面整理库内商品，库内保持整齐洁净。
N库顶上严禁堆放、摆设其它任何物品。
（2）、