沙河子市场调查报告样本样本.doc

沙河子市场调查汇报

针对拟建比亚迪生活服务中心商业广场，在经营中怎样定位、招商，晨光置业企业于10月28日-29日经过实地走访、资料查询手段，对沙河子镇及比亚迪工业区消费现实状况、商业现实状况等情况进行了调查了解，并进行了简单分析。现就具体情况汇报以下：
一、沙河子概况:
沙河子镇地处城东10公里处，312国道和西合铁路穿境而过。全镇管辖24个村委会，213个村民小组，7295户居民，26739人，镇上较大企业单位有商洛火车站、商洛炼锌厂、商山水泥、比亚迪工业园.村镇居民关键以外出打工、农特产、药材销售、经营小生意等为收入起源，农民人均纯收入3073元，各厂矿单位人员以工资收入为主体，年收入在15000---30000左右。沙河子镇交易以集贸形式为主，街上有衣饰鞋帽类固定商户12家，遇集摊点30-40家，年销量98万元；有粮油蔬菜类固定商户6家，遇集摊点30-40家（果蔬为主），年销量346.5万元；有百货烟酒类固定商户20家，年销量202.5万元；有餐饮类固定商户4家，遇集摊点12-15家，年销量97万元；有五金建材类固定商户12家，年销量1498万元；有其它类（维修、剪发、诊所等）固定商户19家，年销量113.1万元。市场整体消费档次偏低，建材、基础生活消费品相对活跃，大宗及高端消费基础全部进入市区。
二、 消费者情况
沙河子区域消费者可分为三类：工矿企业行政机关类、镇上居民类、乡下赶集农民类，各类有不一样消费特点和消费流向，属地消费量均较小。各类消费群概况表现以下：
（一）、工矿企业行政机关类:
1、比亚迪调查基础情况以下：
比亚迪现有职员3000多人，管理人员大部分从外地调入，职员以当地人为主。通常职员工资1300—2300元/月 ，管理职员收入较高。厂内实施封闭式管理，工作人员在上下班期间凭厂牌出入。内设有职员超市、农民工商店两家。职员超市大约占用面积80平方，里面配有简单生活日用具、衣服、百货。但据比亚迪职员透露，大部分物品均高出外面市场价1——2元左右，能够刷卡，也能够现金付账。农民工商店面积大约有20多个平方，关键经营低级烟酒和生活小用具，也带有衣服、袜子等低级衣饰。有食堂，分职员餐和领导餐，职员餐每顿2元，领导餐为每顿4元。另外，比亚迪场内配有娱乐台球室、电视室、和相关运动设实。厂内有班车定点接送职员，大多生活消费在市区里。
2、冶炼厂、水泥厂、政府单位，收入在1800—3000元，全部职员均为当地职员，且居家均在城里，上班在单位，生活在家。厂内全部有简单生活配套，有上下班专车，属地消费极少，仅限在当地购置部分当地土产品。
（二）镇上居民类：整体消费水平较低，基础生活消费在镇上，农资、基础建材类消费在镇上，其它消费在市区里，
（三）乡下赶集农民类：消费水平低，日常消费简单，为基础生活保障标准，主体消费在镇上，日常经过出售自己农产品，换购生活用具赶集方法实现消费。
三、商业情况；
沙河子镇交易以集贸形式为主实现，街上有衣饰鞋帽类固定商户12家，遇集摊点30-40家，年销量98万元，占调查总销量4%；有粮油蔬菜类固定商户6家，遇集摊点30-40家（果蔬为主），年销量346.5万元，占调查总销量15%；有百货烟酒类固定商户20家，年销量202.5万元，占调查总销量9%；有餐饮类固定商户4家，遇集摊点12-15家，年销量97万元，占调查总销量4%；有五金建材类固定商户12家，年销量1498万元，占调查总销量64%；有其它类（维修、剪发、诊所等）固定商户19家，年销量113.1万元占调查总销量5%。（详见附表）
沙河子各类商业调查汇总表
类别
数量
年营业额
占总额比
面积
占总面积比
平均租金
备注
衣饰类
12
980000
4%
435
10%
13元/㎡·月
含摊点40
粮油果蔬
6
3465000
15%
390
9%
9元/㎡·月
含摊点40
百货类
20
2025000
9%
914
21%
10元/㎡·月

餐饮类
4
970000
4%
990
23%
15元/㎡·月
含摊点15
五金建材
12
14980000
64%
850
20%
15元/㎡·月

其它类
19
1131000
5%
690
16%
18元/㎡·月

累计
73
23551000

4269

四、 市场情况分析
消费者情况分析：
各类消费者表现为主体优势厂矿单位消费不再当地实现，乡镇人群仅在当地实现基础消费，乡主体消费在乡镇，但消费档次和量极差。产生原因：1、厂矿优势消费群体在单位内生活配套机构能实现基础生活消费；2、职员收入水平有限中高级消费能力差；3、以冶炼厂为代表单位职员住家在城里，消费不在厂周围产生；4、沙河子镇没有可供消费者实现消费商业，仅为基础低级主体商业；5、沙河子距城区较近，到城区消费十分方便，且城内选择余地大，大家习惯到城里消费；6、乡镇优势年轻消费群体外出务工，使消费能力不能提升，后劲不足。
现有商业情况分析：
商业均为低级基础消费供给，基础建材五金是主力销量，占大半市场份额，其次是粮油基础类占生活类三分之一百分比，其它各类商业均实现销售较差，消费结构较为落后。形成原因：1、消费购置力差、购置到城习惯；2、没有特色龙头商业引导，没有培育成型消费目标地；3、经济基础较差；4、人气不足。
五、亚迪生活服务中心商业广场拟建优略势分析：
优势：1、政府支持；
2、沙河子确定为省级发展关键镇，有良好发展预期；
3、市场建设规模较大、设计配套优异，环境很好，利于发展。
劣势：1、市场基础差，结构层次低；
2、现在消费人群不足。
机遇：城市发展,框架拉大,比亚迪扩建、商丹工业园建设是直接机遇，沙河子重店镇建设在即，良好发展预期是最大发展机遇。
结论：1、沙河子市场人气不足，近期拟建10000平米中高端消费商业服务广场前景良好。但现在要走高端市场路子不太现实，应循序渐进，逐步拉高。
2、采取将沙河子镇周围现有各业态进行整合提升，进入市场形成综合经营业态，融建材、餐饮娱乐、百货、休闲服务、通讯、金融于一体，先成商再调整。
４、租金不宜高，应在20元/㎡·月以内把握。
六、后期经营操作提议方案
定位：以沙河子现有商业业态为基础，整合集中经营，形成适应该区域市场综合商业中心市场。
市场名提议：商丹商业广场
区域划分：
一层：沿走廊和外围间隔商铺作为建材五金类，16-20户，西侧招一家中等以上酒店，正门招一家超市，和一家银行。
二层：沿走廊内侧商铺作为品牌服装店类和外围商铺作为衣饰百货类，西侧到正门作为一个衣饰综合商场。
三层：走廊东侧铺位作为特色餐饮店，北走廊内外侧作为美发服务类，前厅部分作为家电家饰类区域，多功效厅部分作为网吧、游戏、棋牌类休闲。（详见平面图）
租金：据沙河子租金调查，实际租金水平在10元—20元之间，新建市场前期要优惠吸收商户，租金水平应略低于现在租金水平，一层不高20元，二层不高15元，三层不高于10元，可依据业态调整。为了确保招商成功，提议给入驻商户2个月无偿装修期，4个月免租期。
工作人员配置：招商管理人员定为10名较为适宜。具体工作分配以下：
　经理（1名）：负责统管全局。
　招商员（1-3名）：由经理安排具体招商工作（阶段性增减 ）
　商管员(3名)招商人员负责招商工作
水电工（2名）负责水电正常运作
保安员（4名）安全保卫
　文 员 （1名） 日常事务管理
可操作租售方法：
1、逐年递增出租；
2、短期3-5年一次均价出租；
3、20-30年相对长久买断使用权；
4、产权一次出让，。
第1、2方法优点是后期收益可提升，项目后期用途可灵活调整，缺点是收益缓慢；第3方法优点是一次回收并快速收益，缺点是20年不能灵活开发，且目前市场情况预期价难以实现买断；第4方法钢结构房非永久建筑不好操作，当下环境售价不会理想。
运行效益分析：
预期收入：据目前租赁形式，定三种方案，分别收益为：第一方案 (五年递增)五年能实现收益930万元，第二方案 （五年均价）五年能实现收益991万元，第三方案（20年买断）一次收益3676万元。
第一方案 五年递增
层数
面积
第十二个月
第二年
第三年
第四年
第五年
累计
备注
租价
收入
租价
收入
租价
收入
租价
收入
租价
收入

一层
3004
17
612816
19
684912
20
720960
23
829104
24
865152
3712944

二层
3004
13
468624
15
540720
17
612816
19
684912
21
757008
3064080

三层
3004
10
360480
12
432576
14
504672
16
576768
18
648864
2523360

累计
9012

1441920

1658208

1838448

2090784

2271024
9300384

第二方案 五年均价
层数
面积
租价
第十二个月收入
第二年收入
第三年收入
第四年收入
第五年收入
累计
备注
一层
3004
20
720960
720960
720960
720960
720960
3604800

二层
3004
17
612816
612816
612816
612816
612816
3064080

三层
3004
15
540720
540720
540720
540720
540720
2703600

累计
9012

1874496
1874496
1874496
1874496
1874496
9372480

第三方案 20年买断
层数
面积
买断价
买断金额
月平均单价
备注
一层
3004
4800元/㎡
14419200
20元/㎡
一次买断资金回收快，回收资金投资收益就能够抵顶每十二个月租金收益，按年8%收益计算，年收益可达294万元。
二层
3004
4080元/㎡
12256320
17元/㎡
三层
3004
3360元/㎡
10093440
14元/㎡
累计
9012

36768960

预期成本：（按第十二个月成本测算，下表为十二个月运行成本）
预期成本测算
成本类别
成本项
单位成本
需用量
累计金额
备注
人员成本
责任人
24000
1
24000

水电工
19200
2
38400

会计
800
1
800
兼职
出纳
16800
1
16800

管理员
16800
2
33600

保洁
9600
4
38400

保安
10800
6
64800

累计
98000
17
216800
按年10%递增
办公费

18000

电话费

5000

招待费

15000

修缮费

5
10800

5元/㎡
劳保费

200
17
3400

广告费

150000

其它费用

0

税金
按10%税率计算

140000
按收入逐年递增
累计

568200

按出租预期收益：
收益测算参考上面租金收入，运行成本计算。五年后按常规租金逐年递增5%核实；成本据工资水平年上涨6%-15%和税金随租金收入增加同比上涨10%-15%，其它类按每十二个月随物价等原因上涨3%-5%原因，折合年成本按递增8%核实得出收益额。按此测算20年，总收入：6075.6万元，总运行成本：2600万元，总收益：3475.4万元。按此基数计算收回投资3000万元需要（第累计收益3025.9万），后期为净收益期。
出租方案收益预期
年份
1
2
3
4
5
累计
收入
1441920
1658208
1838448
2090784
2271024
9300384
成本
568200
613656
662748
715768
773030
3333403
收益
873720
1044552
1175700
1375016
1497994
5966981
年份
6
7
8
9
10

收入
2384575
2503804
2628994
2760444
2898466
13176283
成本
834872
901662
973795
1051699
1135834
4897862
收益
1549703
1602142
1655199
1708745
1762632
8278421
年份
11
12
13
14
15

收入
3043389
3195559
3355337
3523104
3699259
16816647
成本
1226701
1324837
1430824
1545290
1668913
7196566
收益
1816688
1870722
1924513
1977813
2030345
961
年份
16
17
18
19
20

收入
3884222
4078433
4282354
4496472
4721296
21462777
成本
1802426
1946621
2102350
2270538
2452181
10574117
收益
2081795
2131812
2180004
2225934
2269114
10888660
总计收入
60756092
总成本
26001948
总收益
34754143

推广宣传提议：
1、提议在市场前边做以大型广告牌进行招商宣传
2、 印制4开招商单页进行派发宣传。
3、 在市区到比亚迪厂区沿国道多部署宣传载体进行集中大量炒作宣传，
操作进程安排计划：
按施工现场进度安排确定，最好做到市场内装和外装同时。
招商准备工作
1、 广告设计
2、 宣传单页设计
3、 招商区域划分平面图
4、 出租价格表及优惠方案
5、 租赁协议
6、 市场管理措施(包含水电管理、消防安全管理、卫生管理)

晨光置业运行部
11月3日