物业公司各种管理制度样本.doc
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1、新华腾源物业管理企业多种管理规程首问责任制工作规程一、相关说明 1 、服务对象来咨询业务、办事、反应情况第一位接待或被问到者即为首问责任人,首问责任人必需负责接待、导办、服务、受理。 2 、对前来咨询业务、办事、反应情况来访者、来访电话、等要做到热情周到、耐心细致并了解其目标,不能使用“不知道”、“ 不清楚”、“不归我管”等语言给予拒绝。 3 、首问责任人职责范围内工作要给服务对象简练、正确、符合政策要求解释;因为客观原因不能立即回复或办理,必需说明原因,明确需要办理或回复时间,并在承诺时间内给予回复、办理。 如咨询、办理事项不属于本部门职责范围,要做到负责地将其介绍到相关部门,交由相关人员接
2、待,做好交接工作。如咨询、办理事项属于本部门职责范围但已超出首问责任人岗位权限,必需立即咨询主任,按主任意见接待、处理。 4 、首问责任人如遇重大事项必需立即上报主任,由主任报上级领导研究后给回复。主任指定相关人员处理或首问责任人委托其它人员办理,首问责任人必需负责督办落实情况,直至工作完成。 5 、对关键来访事项必需做好来访相关统计立案,必需时请来访者署名。绿化养护作业规程 一、育苗培植 1.选定育苗培植方法:有性繁殖(播种)、无性繁殖(扦插、分株、压条等)。 2.备苗床和土壤:精细翻耕、除草、施肥、将土敲细、耙平待用。 3.播种:播种时间按不一样品名科目,和绿化整体情况而定,最好在春天和秋
3、天。播种方法按苗床而定,采取撒播、条播和点播。 4.复土:用筛子筛出细土撒在种子上,控制厚度为种子直径2-3倍。 二、浇水 1.干旱季节,天天浇一次水。依据天气,对虎刺梅及蒲葵等植物可合适延长浇水间隔,对桂花、含笑、丝兰等植物开花期则可酌情降低浇水次数,以免加紧谢花期。 2.浇水时间夏季在早晚为宜,冬季在中午为宜。 3.新栽植物因根浅,抗旱能力差,蒸发量大,故确保一次浇透。草地浇水要按次序浇,不要遗漏。 三、施肥 1.情况和所需要肥料选定:有机肥(垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等),无机肥(氮、磷钾、复合肥)。 2.施肥方法:有机肥多用作基肥,即穴施、沟施、环施:无机肥(化肥)多用撒肥、喷施根施和作追肥
4、。 3.施肥时间通常在阴天或黄昏为宜。春、秋季节对多种植物施肥一遍。其它季节视情况而定。肥料选择以有机肥为主,尽可能少施化肥。 四、乔木、灌木整形修剪 1 工作程序 1.1起色带作用花灌木、绿篱和造型,每个月修剪一次,发觉和总体造型不协调时必需修剪。 1.2修剪前要知道不一样栽植类型树木修剪关键点及技术规范要求。 1.3应仔细观察或拉线,剪法做到心中有数。 1.4剪下枝条要立即集中处理,以免影响环境卫生和发生病虫害。 1.5对于散尾葵、棕竹等立即将枯黄叶边修剪,天天巡查中立即修剪因折断等而枯黄枝叶。 1.6观花灌木在花期过后进行较重修剪,尽可能避免在开花前修剪。 2 标准 2.1造型美观,形态
5、逼真。 2.2绿篱每十二个月最少修剪4次。造型每十二个月6次,乔木每十二个月12次。 2.3九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超出10厘米,簕杜鹃新长枝不超出15厘米。 五、中耕除草 1 工作程序 1.1每三个月定时进行一次中耕除草,以确保营养和水分吸收。 1.2对板结土壤每个月进行一次松土,提升土壤透气性。 1.3草地以人工拔草为主,拔草时要连根拔掉,拔除杂草应立即清运处理。 2 标准 2.1中耕深度为5厘米左右,以不损伤树木根为准。 2.2没有显著杂草,草地纯度为90%。 六、防风防涝 1.进入风季前必需对新种或具一定高度、冠幅大乔、灌木进行支撑保护。 2.平时应注意对灌木和乔木进行培土。
6、3.对下沉绿地进行填土改造,以确保绿地不积水。 4.检验保持雨水井和明沟、暗道通畅。 5.风雨过后对绿地进行全方面检验,发觉受害树木在6小时内依据情况,可采取扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。 七、补种移植 1 工作程序 1.1确定须补种植物品名及地点。 1.2对补种地翻土或打洞,加施基肥。 1.3挖苗或购苗,剪去包装物及部分枝和叶。 1.4新种乔木用支撑保护。 2 标准 2.1新种植物要成行。 2.2确保成活率达95%以上。2.3补种无季节要求植物,可随缺随补。2.4植地最大黄土裸露块在0.4平方米以下,缺株在5%以下。 2.5苗木出现拥挤现象时,可进行移植,对不适应环境树木给更换品种。 八
7、、草坪 1 工作程序 ;1.1剪草:能使草坪常常保持平整美观,并能促进生长茂盛。割剪大面积草坪可用剪草机,小面积草坪、路牙、污水和雨水井边用手剪草刀修剪,边缘线条保持清楚、整齐。 1.2除杂草:杂草是草坪大敌,它生命力很强,假如不立即清除,会吸收土壤营养,抑制草坪生长,所以除杂草是一项关键工作,人工拔除杂草每半月全方面进行一次。 QIR:5C 1.3浇水:要使草坪生长良好,浇水工作也不可缺乏。浇水时要尽可能浇透,不能只浇土层表面, 浇水时间草坪要求生长季节天天浇水一次,秋冬季依据天气情况每七天浇23次。夏天浇水以早晚为宜,冬天以中午为宜,无雨季节每七天浇水13次。 2 标准(一级) 2.1绿期
8、340天以上,草坪平整,留茬高4厘米以下。 2.2草坪内没有显著杂草,黄土裸露面积不能大于100平方厘米。九、病虫害防治 1.坚持预防为主综合防治标准。 2.植物病虫害发生时立即给有效诊疗,尽可能预防扩散和蔓延。 3.常见虫害:蚜虫、红蜘蛛、白粉虱、甲壳虫等。常见病害:白粉病、青枯病、黑斑病等。 4.病虫害防治方法:降低病虫起源,严禁带有病菌和害虫植物进入小区。选择抵御病虫害能力较强植物进行栽培。选择化学药剂或农药每个月喷杀二次广谱性杀虫及杀菌药,平时发觉虫害即时喷杀。 十、时花摆放 1.春节、元旦、五一、十一和大型活动花卉部署,由管理处依据具体情况策划、制订用花方案,报管理处和企业领导审批。
9、2.需要购置花卉,根据采购申购程序实施。维修值班工作规程1.0目标规范值班管理,确保值班质量。2.0适用范围适适用于物业管理企业管理处机电维修值班工作。3.0职责3.1 机电维修部主管负责对值班工作监控。3.2 机电维修部班组长负责值班工作具体安排和检验。3.3 机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。4.0程序关键点4.1 交接班操作4.1.1 交接班人员提前20分钟做好交班准备:a)检验设备并确保运行正常;b)搞好值班室和设备房卫生工作。4.1.2接班人员提前15分钟抵达值班岗位。4.1.3值班人员首先认真仔细地检验各设备运行情况:a)发觉异常情况应立即采取有效方法,并通知交接班人处理
10、,接班人帮助;b)确定无异常情况在回到值班室进行交接班程序。4.1.4交班人员主动、简明地向接班人介绍值班和设备运行情况,关键讲明操作注意事项;接班人应认真聆听,如有疑问可向交班人提问,直至双方清楚。4.1.5接班人查看上班地机电运行值班统计,检验仪器、工具等物品是否齐全完好。4.1.6交接双方认为无误后共同在机电运行交接班统计上署名确定。4.1.7交接完成后所发生地问题由接班人负责。4.1.8有下列情况之一不能交接班:a)上一班运行情况未交代清楚,统计不规范,配电室、值班室、操作室不清洁;b)接班人未到岗,交班人不准下班;c)接班人醉酒或其它情况而未找到接班人;d)在倒闸操作和事故处理过程中
11、;e)若交接班过程中发生故障,应停止交接,由交班人负责处理事故,接班人帮助。4.2值班操作关键点4.2.1值班人应提前15分钟抵达值班岗位,按交接班程序进行交接班。4.2.2坚守岗位,不得串岗。4.2.3按相关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。4.2.4如遇特殊事件,应按突发事件处理程序进行处理。4.2.5值班人员特殊情况需要调班时,必需事前填写调班表,并经机电维修部主管同意并签字方可调班。4.3停送电操作要领4.3.1正常情况下倒闸操作:a)机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围(包含变压器报停、启用);b)运行组接到通知后,一天内完成以
12、下工作: 立即通知供配电专业人员即到现场,依据负荷分布情况实地考察其可行性; 若不可行应立即汇报情况,并说明原因; 若可行,则应明确停送、电时间、范围,填好操作票后,由主管经理审批,同时将停、送电情况书面通知公共事务部。c)公共事务部接到通知后,提前一天贴处停电通知以通知住户;d)倒闸操作前,运行人员要做好对应地准备工作,电梯降至首层,如有必需可将发电机操作开关置于停机位置;e)在确定时间,在监护人监护下,操作人员按操作票进行倒闸操作: 停电:先停负荷开关,后停隔离开关; 送电:先送隔离开关,后送负荷开关。f)倒闸操作完成后,运行人员要检验电梯运行情况,发电机操作开关置于自动位置;g)做好各项
13、相关统计。4.3.2紧急状态下倒闸操作:a)发觉配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时,运行人员应该立即进行全部或部分负荷停电操作;依据情况立即断开低压配电柜上电源开关,或断开高压柜高压开关;b)停电后立即通知机电维修部主管,主管到现场后立即检验事故原因,在查出确定原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应立即修复,以恢复正常供电;c)做好多种统计,重大事故应立即汇报管理处经理。4.4值班房、设备房卫生管理制度4.4.1各值班人员负责该班次值班室卫生清洁工作,并保持值班室卫生。、4.4.2各专业值班人员负责各自专业设备房卫生清洁工作:a)水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作;b)空调
14、工负责空调机房卫生清洁工作;c)电梯工负责电梯房卫生清洁工作。4.4.3接班人负责检验上一班清洁工作,对不合格卫生清洁工作可要求返工,直至合格。4.4.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。4.4.5机电维修部主管负责本部卫生清洁工作日常检验和督导。5.0统计值班统计表6.0相关统计文件机电维修部职员绩效考评实施标准作业规程小区文体活动组织实施标准作业规程1.0目标规范小区文体活动组织实施工作,引导小区居民开展健康向上群体文体活动,加强小区精神文明建设、和睦邻里关系,增强管理企业和住户有效沟通,推进小区物业管理。2.0适用范围适适用于管理企业所属各管理处开展文体活动组织实施工作。3
15、.0职责3.1 企业总经理负责审判小区文体活动计划和费用预算。3.2 管理处经理负责制订小区文体活动计划并组织、监控、实施。3.3 公共事务部主管负责具体实施小区文体活动计划。3.4 公共事务部文化管理员负责依据本规程具体开展小区文体活动。4.0程序关键点4.1 小区文体活动意向调查4.1.1 公共事务部管理员应于每十二个月6月及12月分别向住户做一次文体活动意向调查,并分析、总结调查结果,报公共事务部主管。4.1.2文体活动意向调查可采取以下方法进行a)电话采访;b)投递文体活动调查;c)预约采访。4.1.3文体活动意向调查具体操作应根据住户意见征集、评价标准作业规程进行。4.2小区文体活动
16、计划和实施方案制订4.2.1公共事务主管依据文化管理员所开展每六个月一次居民活动意向调查结果,结合小区文体活动设施情况,于每十二个月6月30日及12月30日前制订出小区文体活动计划实施方案。4.2.2该计划和实施方案鹫包含以下几方面:a)举行文体活动目标;b)开展文体活动项目和活动方法;c)需要配置文体活动设施装备、配置情况:d)开展文体活动所需经费预算;e)开展文体活动组织及实施方案。4.2.3以上文体活动计划和实施方案应报管理处经理经过审核后汇入管理处六个月度、年度工作计划。报企业总经理审批。4.2.44.3小区文体活动开展和组织要领4.3.1公共事务部主管依据审批过文体活动计划于每次活动
17、前半个月制订出一个具体活动组织方案及相关物品采购计划,呈报管理处经理、企业总经理审批4.3.2管理处经理应召集各部门主管讨论文体活动组织方案可行性、奖品设置情况及活动经费落实情况。4.3.3管理处经理还应提前10天召开相关组织人员筹备会议,落实文体活动组织具体事宜,如各类比赛裁判工作会议、文艺演出活动主持人会议等。4.3.4公共事务部文化管理员应提前一个星期举行文体活动以海报形式张贴在小区公告栏、宣传栏内,对于关键文体活动应做到每家每户均应通知到。4.3.5公共事务部主管提前一个星期做好以下准备工作:a)文体活动场地准备;b)奖品及所需物品准备;c)组织人员分工准备;d)活动场地所需设备准备。
18、4.3.6管理处经理于每次活动举行前23天召集相关组织人员做一次模拟组织安排或相关演练工作,确保文体活动组织工作无漏项。4.3.7文体活动举行当日管理处人员应全部调整好班次,相关组织人员均应进入活动场地进行部署及相关工作安排。4.3.8在整个文体活动组织和进行过程中,管理处必需亲自抓各项工作,确保组织工作质量。4.4小区文体活动注意事项4.4.1举行各类文体活动必需选定有经验、活动能力强主持人。4.4.2小区文体活动举行时间通常安排在周六、日或重大节日来临前两天。4.4.3保安部主管应制订具体人流组织和疏散方案,并亲临前现场具体落实。4.4.4机电维修部主管应确保活动场地设施设备良好,并做好应
19、急方案和处理方法。4.4.5开展文体活动时应注意防火、防盗、防打架斗殴或其它治安防范工作。4.4.6文体活动结束时间通常在晚上10:00以前停止,以不影响小区居民正常休息为标准。4.4.7小区内举行文体活动应确保内容健康、主动、正当。有益于住户身心健康。4.5小区文体活动总结4.5.1公共事务部主管应在每次文体活动结束后立即做好此次文体活动总结工作,找出存在缺点和不足之处,并填写小区文化活动检验和处理统计及社会文化活动总结汇报。4.5.2以上活动总结汇报及相关统计表格3应立即上报管理处经理,作为对公共事务部主管及文化管理员进行绩效考评依据之一。4.5.3公共事务部文化管理员应将每次小区文体活动
20、相关资料及统计分类归档,由主管审核后在本部门保留3年。5.0统计5.1 小区文化活动计划申请表5.2 小区文化活动统计表5.3 小区活动检验和处理统计表6.0相关支持文件 住户意见征集,评价标准作业规程公共场地使用管理规程3.18.1 制度内容 对大厦公共场地使用进行规范 3.18.2 适用范围 适适用于辖区内公共场地使用管理。维护用户利益,保障公共场地规范、合理使用。其管理范围包含: 1. 大厦用户服务助理负责巡查、纠正公共场地不规范使用现象。 2. 保安员负责对通道、大堂等处不规范使用现象进行巡查、纠正,并及向用户服务部汇报。 3. 物业管理企业其它人员在发觉公共场地不规范使用现象时,全部
21、有责任阻止或向用户服务部汇报。 3.18.3 管理标准 1. 大厦卫生间、消防通道等设有显著禁烟标志地方无吸烟人员 2. 全部公共区域无赤膊等不文明行为 3. 卫生间内无洗头、洗衣、晾晒衣物等行为 4. 消防器材、公共区域照明灯具等无人为损坏 5. 公共停车场无乱停车现象 6. 公共区域无带汤、水食物遗洒污渍、油渍 7. 全部公共区域无乱贴、乱糊、乱画等现象 8. 无私自在大堂或楼道内放置带有宣传、广告、流言、传销等性质物品或纸张 9. 无在大厦外立面窗外悬挂、张贴招牌及广告情况出现 3.18.4 工作步骤 1. 大厦用户服务部助理在日常工作时应注意检验用户有没有私自使用辖区内公共场地、有没有
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