水头片区规划方案说明指导书.doc

目　　录
第一某些 阐明书 1-1
1. 前言 1
2. 规划根据与原则 3
3. 现状特性与问题 3
4. 四、规划对策 6
5. 规划目的 7
6. 用地布局 8
7. 都市设计 10
8. 土地相容性 11
9. 都市更新 11
10. 地块细分与合并 11
11. 十地块控制 11
12. 公共设施规划 12
13. 道路交通规划 14
14. 给水工程规划 16
15. 污水工程规划 16
16. 雨水工程规划 16
17. 防洪工程规划 16
18. 电力工程规划 16
19. 通信系统工程规划 17
20. 燃气工程规划 17
21. 工程管线综合规划 17
第二某些附件 21-18

第一某些 阐明书

1. 前言
1.1. 编制背景
1.1.1. 经济增速换挡下，佛山以都市升级实行新型城乡化
习总指出中华人民共和国经济呈现出新常态进入“新常态”，平稳较快发展成为经济发展阶段性特性。广东省省长朱小丹提出“广东就全局而言较早进入经济发展新常态……要坚持稳中求进工作总基调，积极适应经济发展新常态”。珠三角新常态详细体当前如下几点：
经济：增速减缓，逐渐由高速增长向中高速增长过渡。
进入新世纪，珠三角继续保持经济强势增长，-GDP年均增速高达15%以上。后，受全球金融危机以及自身产业构造调节影响，珠三角经济增速浮现下行，-GDP增速下滑至10%如下。经济发展方式、经济构造、发展动力逐渐发生转变。

产业：人口红利消弱，转型升级任重道远。
-是珠三角人口高速增长期，各年份常住人口增长率在4%以上，流动人口增长率超过7%，而-，珠三角各年份常住人口增长率均局限性1%，而流动人口则浮现了负增长；相相应是绝大多数行业规模以上工业公司数量大幅减少，工业构造由劳动密集型老式产业向技术密集型先进制造业转型。

空间构造：交通、产业、制度三重因素叠加，空间集聚高效运用趋势明显
珠三角地区建设用地空间演变是多重复杂因素综合伙用成果，但交通、产业、制度这三要素对珠三角空间生长作用在重要性和时间节点上具备重大意义，空间集聚向高效综合化方向演变。

佛山率先提出都市升级，摸索老式制造业大市如何实现产业和都市双升级。都市升级重要体当前组团提高、交通体系、公服系统、绿地水系、文化推广和产业转型上。在“新常态”大背景下，佛山市都市转型升级也进入新时期，针对都市转型升级提出 “升级到升值，从区中心到镇街，从美化到内涵” “三大目的”，以都市升级带动新型城乡化建设。
1.1.2. 沥桂一体化战略下中轴线地区加速都市化
“沥桂一体”详细表述是“规划一体，交通一体、产业一体、环境相容，民生均等”五个方面统一，详细是：
规划一体：规划上编制以沥桂一体为重点东部片区别区规划
交通一体：对沥桂战略性资源和跨区域基本设施布局（如供水、供电、燃气等）、重点地段和重点项目建设、衔接沥桂桥梁和重要干道灯饰及标记等统一原则；
产业一体，将沥桂各自产业发展特点与分布状况，合理进行功能分区，优化用地布局，引导产业分类集聚，实现沥桂产业互补。沥桂一体发展后，桂城将主打金融，大沥则主打当代商贸、有色金属和内衣等产业总部，这不但可以避免同质化恶性竞争，反而可以运用金融杠杆撬动产业发展，最后达到“秋水共长天一色”美妙格局。
环境相容与民生均等：桂城与大沥水环境、空气质量、绿化原则等环境将相融，公交、医院、教诲等公共资源也将从长远规划一体角度均等布局。这一方面避免了资源在桂城过度集中从而导致交通拥堵等大都市病；另一方面推动了都市功能扩散“广佛客厅”呼之欲出。
为应对“沥桂一体”带来发展契机，大沥镇着手编制南海中轴线大沥核心区和广佛路东西轴线规划。加强桂和路与桂澜路北延线之间区域称为“都市轴”，作为沥桂中心城区脊梁，也是桂城千灯湖北延核心区；强化广佛路与广佛新干线之间区域称为“财富轴”，形成广佛黄金走廊。有效整合奇槎片区、水头片区和河西片区土地，出台佛山最优惠都市更新项目扶持办法，实行三年建设南北、东西两条轴线1000万平方米产业载体“321”旧改筹划和120个优质改造项目。在交通、时政绿化以及居民出行方面率先推动一体化，改造提桂和路，桂澜路北延节点桂澜桥重新通车，无缝对接桂城公共自行车与大沥公共自行车等。
中轴线是沥桂一体化战略重要抓手，随着“金融高新技术服务区”和“广佛国际商贸城”陆续建成，中轴线地区成为拉动沥桂发展核心动力，有效推动地区“三旧”改造进程。
1.1.3. “三大升级” 和“四态合一”“广佛新城”
大沥产业升级、都市升级以及社会管理和服务“三大升级”：提高老式产业，大力发展都市型产业，哺育发展金融业、战略性新兴产业和都市型农业。重点哺育金融、证券、期货、保险、风投等新型服务业态。实行基层党建“书记项目”，配强社区党组织书记。为重点解决外来农民工入户、子女入学及租房等问题。
高品位化都市业态、特色化都市文态、多样化都市生态、当代化都市形态“四态合一”“广佛新城”。重点加强建设中轴核心区，以大沥广佛国际商贸城中心区、金融创新产业园和金融D区建设为重点，将其打造为都市中轴。此外，积极建设精品社区、大力发展楼宇经济，运用3-5年时间把都市核心区建设为产业汇集、信息汇集、资金汇集、人才汇集大沥CBD。
1.1.4. 南海控规两年建设地区全覆盖编制规定
依照《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区控制性详细规划编制和管理工作方案（-）告知》，“6月-6月，共计两年时间，完毕我区城乡总体规划拟定建设地区控制编制工作”。
1.2. 编制过程
3月，佛山市南海区国土城建和水务局（规划）与佛山市南海区大沥镇人民政府委托深圳市都市交通规划设计研究中心有限公司和佛山市都市规划勘测设计研究院编制大沥镇第一阶段控规编制项目（标段六），接受委托后，项目组依照《都市规划编制办法》和《广东省控制性详细规划管理条例》规定，对大沥镇标段六地区现状及有关基本资料展开全面现场踏勘和资料收集工作，并对图则地区涉及有关职能部门、街道、社区和关于单位进行访谈和发展意向调查。
3月30日-4月4日，现状踏勘调研，走访有关部门及社区。
4.7-4.13，社区访谈，收集资料。
4.13-4.25，整顿现状资料，绘制初步方案
4.29，现状调研与初步方案报告，项目组向佛山市南海区国土城建和水务局（规划）与佛山市南海区大沥镇人民政府作了现状调研与初步方案报告。依照审查会议规定，项目组对现状调研成果作了补充、完善、深化工作。
5.4-5.10，下社区，单独与规划范畴内四个社区沟通方案，并修改了方案
5.14，四个社区、大沥城建办等一起，共同讨论方案
5.14-5.18，收集社区意见，修改方案
5.18-5.20，完善方案，结合三旧改造00000000化方案
2. 规划根据与原则
2.1. 规划根据
本规划以国家和广东省、深圳市关于都市规划、土地运用、环保等方面法律、法规、条例及其实行办法为基本根据。本规划重要根据还涉及：
《中华人民共和国城乡规划法》（）
《中华人民共和国土地管理法》（）
《都市规划编制办法》（）
《都市用地分类与规划建设用地指标》（GB50137-）
《广东省控制性详细规划管理条例》（）
《广东省都市控制性详细规划制定指引》（试行）
《广东省实行<中华人民共和国土地管理法>办法》
《佛山市都市规划管理技术规定》()
《佛山市控制性详细规划编制成果技术准则》
《佛山市南海区控制性详细规划编制工作指引（试行）》
《佛山市土地市场管理办法》（）
国家、省、市等有关政策法规
2.2. 有关规划
《珠三角地区改革发展规划纲要 (-) 》
《广佛同城化发展规划（-）》
《广佛肇经济圈发展规划(-)》
《佛山市都市总体规划（-）》
《佛山市综合交通规划（-）》
《佛山轨道交通系统规划》
《佛山市土地运用总体规划(-)》
《佛山市三旧改造专项规划》
《佛山市绿线整合规划》
《南海区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《南海区土地运用总体规划（-）》
《南海区总体规划（-）》
《佛山市南海区东某些区规划（-）》
《南海区“中枢两翼、核心带动”发展战略》
《南海区“中枢两翼、核心带动”产业发展行动筹划（-）》
《佛山市南海区三旧改造专项规划（修编）（-）》
《南海区东部片区公共服务设施近期建设规划——千灯湖轴线地区》
《南海区交通专项规划—佛山市综合交通规划南海区深化规划》
《南海区东部片区市政专项规划》
《南海区东部片区水利规划》
《大沥镇土地运用规划（国土）》
《佛山市南海区大沥奇槎西片区控制性详细规划》
《广东省佛山市南海区千灯湖中轴线（NH-B-07-11、NH-B-07-13 地块）控制性详细规划划》
2.3. 规划原则
（1） 以建设当代化城区为目的，贯彻上层次规划规定，优化都市整体功能布局，提高发展质量和建设水平。
（2） 有序推动旧厂、旧村重建改造，以“完善功能、提高服务水平”为中心，采用旧改捆绑单元模式，优先解决片区交通、配套和环境问题，增进都市建设形态向城区型转变。
（3） 坚持总量控制原则，恰当控制居住用地开发强度，合理拟定人口规模和建筑容量。结合大运量轨道交通建设，增进地铁3号线站点周边用地功能合理重组和土地高效运用。
（4） 充分考虑近远期结合和规划可操作性，整顿和延续已建、已批土地功能，兼顾用地功能自发调节规定。
3. 现状特性与问题
3.1. 规划范畴
3.1.1. 位置与范畴
规划区水头片区位于广东省佛山市大沥镇，处在广佛高速——文华北路北延线——贵广南广铁路——奇兴大道一线以东，桂和路以西，贵广铁路以北，广佛路以南，总面积395.14公顷。规划范畴内涉及3个行政村，14个自然村。
规划区是南海模式下初期建设片区之一，随着佛山产业转型升级，沥桂一体下中轴线建设，片区产业发展不能符合区域发展规定，面临转型升级，粗放式都市建设形态也不能适应日益完善地区条件，面临改造。
3.2. 现状特性概括
3.2.1. 基本建成村镇混杂地区
（1）用地类型
在规划区内，建设用地面积占78.19%，非建设用地面积占21.81%。
建设用地重要以二类工业用地和村庄建设用地为主，共占建设用地面积50.66%；道路与交通设施用地占13.68%；其她性质用地面积所占比例较小。
未建设用地以农田用地为主，尚有某些水域。这某些用地在国土规划中属于非建设用地，为被开发建设。
（2）权属现状
规划区总面积359.14ha，以集体权用地为主，占87%，其中41.77%有使用权证。集体所有权用地重要为村庄和农用地，共165.23公顷；集体使用权用地重要为工业区和多业主共同开发居住商业 ,共41.77%；国有用地重要为已征收道路等公共设施用地，有12.86公顷；尚有43.91公顷用地权属信息不全，为未确权用地。
（3）现状建筑
现状建筑以村庄建筑和工业建筑功能主导，呈现村庄、工厂、二类居住社区混杂建设形态。在建筑质量上，多是三、四类较差建筑。
（4）公共设施
在公共设施方面，较少仍以村镇原则教诲、医疗基本设施为主，文体设施以篮球场、社区文体楼形式存在
（5）空间风貌
由于建设用地和非建设用地分布零散，村庄建设用地和都市建设用地排布不均，导致整个规划区里村庄风貌和都市风貌并存，整体风貌混合。
3.2.2. 高迅速路围合带状地区
（1）车行交通
整个规划区被高迅速路和铁路围合，区域内有干道穿越，对外联系需采用立交方式，致使规划区和外界联系较弱。
（2）人行交通
规划地块西侧和南侧对外人行出入口较少，东侧联系较多，重要为地面过街方式，人车混杂较严重。
（3）现状交通
在规划区内部，干路网，支路网系统性差，密度局限性，地块内部可达性差。
3.2.3. 沥桂中轴带动下转型地区
（1）建筑年代
规划区内建筑建设年代分为80年代、90年代和21世纪初，跨越时间较长，其中以90年代建设建筑为主，建筑风格多样。
（2）开发强度
多数地区呈现高密度，低强度形态
容积率不大于1.0建设地区占90%以上，绝大某些地块开发强度低，土地运用低效，土地价值未充分体现。
（3）建筑质量
多数地区建筑质量差，特别是产业片区，以三、四类建筑为主。
（4）产业经济
产业低端，附加值低，对环境污染重。
3.2.4. 三旧改造热点和重点地区
近中期改造单位达到32个，总面积58.73公顷，占规划区35.32%，详见下表。

片区
序号
工程项目名称
项目建筑面积 （万平方米）
改造目的
土规状况
总规状况
启动时间
预测竣工时间
水 头
1
水头村蛇四厂房改造
0.72
综合楼

2
大沥安龙酒店改造
1
酒店

.10

3
水头蛇三旧厂房改造
0.5
商业综合楼

4
水头蛇北综合楼改造
14.6
商业综合楼

.12
.8
5
水头万通厂房改造
2
酒店

6
水头蛇四小巷口旧厂房改造
2.4
商业综合楼

7
水头蛇三李边工业区改造
3
商业综合楼

8
成群物资回收公司旧厂房改造
2
商业综合楼

9
水头桂和路西旧厂房改造
20
商业综合楼

10
水头伟太厂旧厂房改造
0.96
商业综合楼

.11
.12
11
水头广网综合楼改造
2.4
综合楼

12
水头罗村工业区旧厂房改造
9
商业综合楼

13
水头蛇四旧厂房改造
0.15
商业综合楼

14
水头雄边工业区旧厂房改造
2
商业综合楼

15
水头梁边工业区旧厂房改造
1.5
商业综合楼

16
水头商业中心（旧水头小学）
1
商业中心

17
水头工业总车间厂房改造
0.13
仓储

18
水头工业总厂仓储
0.22
仓储

19
水头陈村旧厂房改造
0.7
商业综合楼

.12
.05
20
水头陈村“新屋位”商铺改造
1.67
商铺

21
水头陈村市场改造
1
商铺

.4
.12
22
水头旧信社改造
0.08
新商铺

23
水头水头关商业综合楼改造
1.5
商业综合楼

24
水头龙一商业综合楼
0.38
商业综合楼

25
水头桂和路西二期旧厂房改造
16.8
商业综合楼

26
旧顺成铝厂改造
12.00
城乡混合商住区

27
佛山市南海区全汇金属材料贸易有限公司旧厂房改造
3
商业综合楼

.6

28
大沥镇涛联办公楼
10
综合楼

29
水头桂江汽配城改造
5.5
桂江汽配城

30
水头亚联二期旧厂房改造
2.5
商业综合楼

31
水头亚联旧厂房改造
0.3
商业综合楼

32
水头广东伟业铝厂有限公司旧厂房改造
6.5
工业厂房

小计
58.73

3.2.5. 都市景观要素现状
景观要素
片区内有大量农田和水域，自然保护较好，水域水质保护较好，周边植物扶丰富，农田在农作物收获季节会浮现相应自然景观，有着四季变化特点，为都市景观塑造良好基本。
3.2.6. 市政公用设施现状
(1)给水工程现状：
(2)污水工程现状：
(3)雨水及防洪排涝工程现状：
(4)电力工程现状：
(5)通信工程现状：
(6)燃气工程现状：
3.3. 现状重要问题汇总
3.3.1. 基本建成村镇用地混杂
规划区以工业区和村镇建设为主，未建设用地基本上为国土规划非建设性用地，在现状用地权属中，以集体权用地为主，占87%，其中53%有使用权证，尚有少量未确权用地；用地性质影响了建筑形式，以村庄建筑和工业建筑功能为主导，呈现村庄、工厂、二类居住社区杂乱建设形态，形成一种混杂空间风貌。；缺少公共设施。
3.3.2. 建筑风貌混杂，建筑质量较差
规划区内以村庄建筑和工业建筑功能为主导，呈现村庄、工厂、二类居住社区杂乱建设形态，形成一种混杂空间风貌。其中多数地区建筑质量差，特别是产业片区，以三、四类建筑为主。
3.3.3. 片区与周边区域联系局限性，地块内路网系统性低
规划区东有迅速路广佛路，南受限于三茂铁路，西面被广佛高速阻隔，整个片区车行交通，被高迅速路和铁路围合，区域内有干道穿越，对外联系需要采用立交方式。现状规划区内部，干路网，支路网系统性差，密度局限性，可达性差。
3.3.4. 地块开发强度低，土地运用效率低
规划区内，多数地区呈现高密度，低强度形态，容积率不大于1.0建设地区占90%以上，绝大某些地块开发强度低，土地运用效率低，土地价值为充分运用。
3.3.5. 规划区内产业需要改造更新升级
规划区内工业较多，有金属回收、金属加工、汽车服务、化工加工等各种不同类型工业，其中金属加工产业占了50%以上，产业低端，附加值低，对环境污染重，建议改造更新升级。
3.3.6. 缺少公共设施
规划区内医疗卫生设施、教诲设施、文化娱乐设施等缺少，其中较少还仍以村镇原则教诲、医疗基本设施为主，无法服务于片区内大某些人；文体设施以篮球场、社区文体楼形式存在，无法满足片区内人们需求。
4. 规划对策
方略一：联动发展
承办中轴外延功能，集中布局增进发展
通过中轴线建设推力，结合中轴线周边都市更新，打造配套商圈。在桂和路沿线，充分运用既有商业中心，提高商业档次，完善商业配套设施。 分散布置商务服务、教诲培训和检测征询等功能，强化服务半径。

方略二：改进交通
强化对外交通衔接，明确道路对接方式
重要同过立交方式对外衔接：保存现状3个互通式立交，解决区域交通转换；保存现状和原规划新增13个菱形立交口，新增1个菱形立交口，强化水头片区与中轴线练习；其她对外路口采用平角方式，与迅速路相接平交路口采用右进右出交通方式，其他干道相交采用信号灯进行控制。
完善内部路网系统，改进片区交通环境
优先保障道路通达信和系统完整性，构建内部次干路网。在广佛路南侧增长两个路口主线高架，强化南北片区联系；充分结合都市肌理，新老村布局，构建内部支路网。
完善内部路网系统，优化交通瓶颈路口
考虑将来改造某些地块灵活性，对于整体改造区域，局部非贯通性都市支路采用建议性支路。

方略三：提高服务
完善公共服务体系，提高设施服务水平
结合现状居委会和骨架路网形成公共服务走廊；依照社区管理、路网划分，按照服务规模和范畴规定，布置公共服务中心。
构建开敞空间系统，确立绿地生态网络
延续既有开敞空间，结合道路绿化、水域农田等构建生态网络基本格局；串联内部公共中心和开敞节点，完善内部公共空间体系。
方略四：更新转型
影响因子叠加评估，合理拟定改造区域
通过对现状问题区域进行分析，并将现状建筑、环境及教诲、医疗及公园等设施进行叠加赋值，得浮现状总体评价图。将其成果分为四个级别：一，综合评价较好，无需改造；二，整体较好，存在某些局限性，局部整治；三，状况普通，适当提高改造；四，状况较差，急需更新改造。
合理分类有机整合，细化三旧改造单元
拟定三旧改造区域，结合已有三旧改造单元初步划定三旧单元。
5. 规划目的
5.1. 规划定位
依照《佛山市都市总体规划（-）》、《佛山市南海区总体规划（-）》等上层次有关规划规定，结合本地区现状及将来发展方向，拟定规划区功能定位为：沥桂新城中轴线地区构成某些，承办中轴线商贸物流、办公功能，提供中轴线地区产业人口生活配套服务。以商贸物流、居住和居住配套为主，宜居宜业商贸居住综合片区。
5.2. 规划目的
本片区规划总体目的是：
借势中轴发展，优化产业构造，建立与中轴线功能承办和互补办公商贸区。
完善路网体系，改进出行环境，建设交畅通达有序新型城乡统筹综合片区。
提高配套服务，提高环境品质，建设密度适中、生态环境良好宜业宜居社区。
划定改造范畴，制定实行方略，有效指引“三旧”改造，推动都市转型升级。
5.3. 控制规模
5.3.1. 人口规模
规划区内人口规模测算重要采用如下两种办法：人均居住建设用地计算法、人居建筑面积计算法。结合上层次规划，合理预测片区人口规模。
人均居住建设用地计算法
上层次规划在本次规划范畴内，规划居住用地96.75公顷，村庄用地22.26公顷，按照居住人均建设用地25平方米/人，村庄用地35平方米/人计算，片区居住人口规模4.51万人。
人居建筑面积计算法
上层次规划在本次规划范畴内，规划居住用地96.75公顷，村庄用地22.26公顷，按照分区规划密度分区，规划区处在强度四区，居住用地容积率取3.0村庄用地容积率取1.0，居住户均建筑面积120平方米/户计算，村庄50平方米/人计算，居住用地人口规模7.74万，村庄居住人口0.45万人，片区居住人口规模为8.19万人.
按照上层次规划规定，片区人口规模应为4.51—8.19万。
片区人口规模核算：
人均居住建设用地计算法
本次规划方案，规划二类居住用地33.93公顷，商住混合用地1.32公顷，村庄用地76.13公顷，按照居住人均建设用地25平方米/人，村庄用地35平方米/人计算，片区居住人口规模3.44万人。
人居建筑面积计算法
本次规划方案，规划二类居住用地33.93公顷，商住混合用地1.32公顷，村庄用地76.13公顷，按照分区规划密度分区，居住用地容积率取3.0，村庄用地容积率取1.0，居住户均建筑面积120平方米计算，村庄50平方米/人计算，居住用地人口规模2.54万，村庄居住人口1.52万人，片区居住人口规模为4.06万人。
依照上层次规划规定，结合现状片区人口和发展状况，初步预测片区本次规划期内人口规模约为4.1万人。
5.3.2. 建设用地规模
依照上层次规划规定，,考虑国土规划中对非建设用地控制，结合规划区内人口预测以及人均建设指标选用，以人均建设用地指标（最小65平米每人—最大75平米每人）最后拟定建设用地规模在270—310公顷范畴内。
6. 用地布局
6.1. 规划构造
规划区现状南北向重要沿桂和路配合中轴线发展，东西向受广佛都市发展轴带动，延续广佛商贸功能。水头片区按照“两轴、四心、七片区”构造进行功能布局。
两轴：以公共服务综合轴、桂和路都市发展轴为发展基本，带动片区都市建设。
四心：以一种公共服务中心、两个居住组团中心和一种产业服务中心加强各个功能片区集聚性，引导规划区域空间形成。
七片区：三个居住片区、一种专业市场片区、一种展贸服务区、一种生态保护片区和一种公共服务区。详细功能布局如下：
——水头北当代居住片区：逐渐改造金城大道西侧较为混乱旧村，改造片区西北部某些工业区，对某些原村民住宅居住环境进行综合整治，建设成为二类住宅为主生活居住区。
——水头中心当代居住片区：改造蛇龙新村以及和村西侧工厂，联桂路，桂鸿大道，完善片区配套设施，成为交通以便，环境和谐居住区。
——岭南水乡居住区：改造罗村和雄边村，充分运用周边自然资源——河流等，打导致环境优美、生态适当居住区。
——专业市场片区：在广佛高速和广佛路交汇角，改造此前工业区，发展成为专业市场片区，不但服务本片区，还能兼顾周边区域需求。
——展贸服务区：沿着桂和路都市发展轴，改造工业区，将产业进行升级，结合原有商业服务设施用地，打造为展贸服务区。
——生态保护区：片区内西南侧非建设用地如水域和农林用地，拥有良好、丰富自然资源，对其进行保护改造，为区域创造一处亲近自然佳处。
——公共服务区：将水头大道东侧永安路南侧工业区和龙溪村进行改造，增长片区内公共服务设施，满足片区内需求。
6.2. 用地规划
本片区总用地面积359.14公顷，扣除水体面积13.01公顷，农林用地60.39公顷，。剩余用地所有用地均为建设用地，共计285.74公顷，占总面积79.56%；由居住用地（R）、商业服务设施用地（B）、公共管理与公共服务（A）、道路与交通设施用地（S）、村庄建设用地（H14）及绿地（G）六大类用地构成。
土地综合运用规划汇总表
序号
用地类别
面积（公顷）
比例（％）
1
都市规划总用地
359.14
100
2
建设用地
285.74
79.56
3
非建设用地
73.40
20.44
其中
水域
13.01
3.62
农林用地
60.39
16.82

居住用地
规划居住用地35.28公顷，占规划建设用地9.82％，其中，二类居住用地33.93公顷，商住混合用地1.32公顷，面积较小。重要分布在片区中部和东北角。
公共管理与公共服务用地
公共管理与公共服务用地总共有12.97公顷，其中行政办公为1.66公顷，文化设施用地0.26公顷，中小学用地10.44公顷，医疗卫生用地0.12公顷。该类用地大多布置在地块中部，能以较大半径服务片区内居民。
商业服务业设施用地
规划商业服务业设施用地67.95公顷，占规划总用地18.92％，重要分布在桂和路沿线以西，某些是由工业性质用地调节为商业服务设施用地。
道路与交通设施用地
都市道路与交通设施用地共70.42公顷，占规划总用地19.61%，其中都市道路用地53.04公顷，都市轨道交通用地16.20公顷。较规划前增长了道路路网密度，提高了片区内可达性。
绿地
绿地规划总用地23.81公顷，占总规划用地6.63%，其中公园绿地20.31公顷，防护绿地3.50公顷。重要布置在道路两侧，提高了道路两旁环境质量和道路服务质量。
用地规划平衡表

用地代码
用地性质
用地面积（公顷）
占总建设用地比例
占总用地比例
建设用地
R
居住用地
35.25
12.34%
9.82%
其中
R2
二类居住用地
33.93
11.87%
9.45%
R2+B1
商业居住混合用地
1.32
0.46%
0.37%
A
公共管理与公共服务用地
12.97
4.54%
3.61%
其中
A1
行政办公用地
1.66
0.58%
0.46%
A2
文化设施用地
0.26
0.09%
0.07%
A3
中小学用地
10.44
3.65%
2.91%
A4
体育设施用地
0.49
0.17%
0.14%
A5
医疗卫生设施用地
0.12
0.04%
0.03%
B
商业服务业设施用地
67.95
23.78%
18.92%
其中
B1
商业设施用地
30.63
10.72%
8.53%
B2
商务设施用地
14.67
5.13%
4.08%
B2/B1
商业商务混合用地
22.65
7.93%
6.31%
U
公用设施用地
0.39
0.14%
0.11%

U2
环卫设施用地
0.39
0.14%
0.11%
S
交通设施用地
70.42
24.64%
19.61%
其中
S1
都市道路用地
53.04
18.56%
14.77%
S2
轨道交通用地
16.2
5.67%
4.51%
S4
交通场站用地
1.18
0.41%
0.33%
G
绿地
23.81
8.33%
6.63%
其中
G1
公园绿地
20.31
7.11%
5.66%
G2
防护绿地
3.5
1.22%
0.97%
H
建设用地
76.13
26.64%
21.20%
其中
H14
村庄建设用地
76.13
26.64%
21.20%
总建设用地
285.74
100.00%
79.56%
非建设用地
E
非建设用地
73.4
——
20.44%
其中
E1
水域
13.01
——
3.62%
E2
农林用地
60.39
——
16.82%
总规划用地

359.14
——
100.00%

7. 都市设计
7.1. 上层次规划都市设计规定
7.2. 空间景观组织及构成
7.3. 总体定位
7.4. 空间组织
7.5. 核心景观区
7.6. 都市风貌区
7.7. 景观轴线
7.8. 视线通廊
7.9. 景观界面
7.10. 节点
7.11. 建设密度分区
7.12. 建筑高度控制

8. 土地相容性
9. 都市更新
10. 地块细分与合并
10.1. 地块编码
本片区地块划分重要综合考虑如下四个方面因素：
（1） 根据现状用地权属划分地块，保证地块用地性质单一，避免不相容使用性质用地之间干扰。
（2） 无权属未建空地除了预留道路用地外，优先安排为本片区居住人口配套服务公共设施和市政设施等用地。
（3） 改造地段，坚持每个项目开发必要有助于整个片区发展与完善，为拓建道路、开辟绿地、增长公共设施作出贡献。
（4） 本次控制性详细规划根据《佛山市控制性详细规划管理单元划分（）》对规划范畴内地块按照“分区——功能区——发展单元——编制单元——街区——地块”六个层级进行编码和划分。本次规划范畴内重要以道路和水道为界总共划分为10个街区编码从NH-AB-07-07-01到NH-AB-07-07-10,共163个地块。
需要阐明是，每一地块代码和细分地块代码所示地块并不一定代表实际开发用地红线范畴。在详细开发建设中，可依照实际状况对地块进行细分或对细分地块合并。对须预留公共开发空间、公共走廊和景观视廊地块，政府保存细分优先权。本规划在编码时已经予以充分考虑。
11. 十地块控制
11.1. 开发强度控制
本次规划按都市土地经济和价值区位，以及都市生活居住环境质量级别等因素，划分土地建筑密度、容积率等建设控制级别范畴。重点地段可通过专项研究报区规划主管部门审批批准后，按程序可局部变化。规划借鉴类似都市建设经验，依照有关技术管理文献中关于建筑密度和容积率规定，并参照都市设计方案中关于建筑高度及开发强度设想，将开发强度分为5类：
（1）高强度开发地区
桂和路西侧地块和广佛路南侧地块以商业服务功能为主导，受桂和路东侧辐射作用最强，采用高强度开发，容积率大多在4.0及4.0以上。
（2）中高强度开发地区
以地块内部居住为主，采用高强度开发，容积率为3~4。
（3）中强度开发地区
重要位于水头大道东侧，以商业为主，采用中强度开发，容积率为2.0~3.0。
（4）中低强度开发地区
以新建村庄用地为主，容积率为1.0~2.0。
（5）低强度开发地区
社区服务中心、学校、交通及市政基本设施等公建服务用地以及旧村庄应采用低强度开发模式，建议容积率在1.0如下。
11.2. 高度控制
11.3. 总建设规模控制
依照开发强度分区及土地整顿，规划区总建筑量约为468.20万平方米，地块平均净容积率为1.63。
规划区各类用地详细开发规模如下：
用地性质
用地面积（ha）
建筑面积（万㎡）
平均净容积率
二类居住（R2)
35.25
103.34
2.9
中小学（A33)
8.47
6.78
0.8
商混（B1/B2)
22.65
92.11
4.1
商业（B1）
34.66
118.99
3.4
行政办公（A1）
1.66
1.33
0.8
文化（A2）
0.26
0.21
0.8
教诲科研（A3）
8.47
6.78
0.8
体育用地（A4）
0.49
0.39
0.8
医疗卫生（A5）
0.12
0.10
0.8
村居住（H14）
77.01
84.45
1.1
共计
195.23
468.20
2.34

12. 公共设施规划
12.1. 现状公共配套存在问题和特点
12.1.1. 现状公共服务设施整体建设低端，与规划定位不匹配
依照规划区定位，改片区将成为沥桂新城中轴线地区构成某些，承办中轴线商贸物流、办公功能，提供中轴线地区产业人口生活配套服务。以商贸物流、居住和居住配套为主，宜居宜业商贸居住综合片区。当前规划范畴内公共服务设施都不成熟，现状其他公共服务设施基本为村民服务寻常生活配套设施，无法与整个规划区定位相匹配。
12.1.2. 现状公共服务设施体系亟待完善
规划范畴内现状公共服务设施纵向上重要分为区域统筹级及村委级两级公共服务设施，缺少街道级公共服务设施；横向上每级公共服务设施配备不够完善，现状居（村）委级公共服务设施重要为教诲设施、医疗卫生设施、社区服务与行政管理设施及商业服务设施，缺少文化体育设施和市政公用设施等。
12.2. 公共设施配套原则
12.2.1. 结合定位原则：设施配套应能体现本区规划定位、形象特性及大众化发展目的；
12.2.2. 需求决定原则：规划针对人口发展目的和服务人群异质性，合理配套公共服务设施；
12.2.3. 分级配套原则：依照人口规模分级配备公共服务设施，明确各级公共服务设施服务范畴和对象；
12.2.4. 集中与分散相结合原则：商务金融、教诲科研等大型公共设施向公共中心相对集中，居民寻常生活必须公共服务设施分散布置于居住社区内，形成社区中心；
12.2.5. 规定性与指引性相结合原则：重点安排全市性、具备区域影响公共服务设施用地，对于与居民寻常生活，必须公共服务设施必要以规定性指标加以控制，对于市场调控选取商业服务配套项目以指引性指标弹性控制，由市场进行调节。
12.3. 公共设施分级配套
为了更好地进行服务设施建设管理，保证公共服务网络整体性，本次规划依照服务覆盖范畴不同(即服务半径，从空间距离和时间距离考虑)、服务人群不同，按区域统筹级、居住区级、居住社区级三级进行公共服务设施配备。
参照《佛山市都市规划管理技术规定（修订版）——公共设施篇》规范规定，依照规划区定位及规划人口规模配备公共服务设施体系，总体上形成一种产业服务中心、一种居住区级公共服务中心及四个居住社区级公共服务中心。
12.3.1. 区域统筹级公共服务设施
本次控规遵循分区规划对规划范畴内区域统筹级公共服务设施配备规定，迎合广佛国际电商城中心区，发展一系列与之有关公共服务配套设施，将其辐射力扩至片区内，进而带动发展。
12.3.2. 居住区级公共服务设施
居住区级生活服务配套设施根据相对集中、就近服务原则进行布置。服务人口规模为3~5万人，涉及社区居委会、文化活动中心、综合体育活动中心、肉菜市场、社区卫生服务站、初中及小学等。其服务半径在步行距离10~30分钟之内。
规划设立一种居住区级公共服务中心，公共服务中心重要涉及社区居委会、文化活动中心及社区卫生服务站等设施。
各类设施相对