沿海建筑装饰工程有限公司经营计划指导书.doc

沿海建筑装饰工程有限公司经营计划指引沿海建筑装饰工程有限公司经营计划指导书 目录一、 沿海建筑装饰工程有限公司概况二、 公司作业流程指引三、 2003年度主要业务来源统计表四、 2003年度收入预算表五、 公司组织架构六、 用工计划分类表七、 岗位职责八、 2003年管理费用预算（2003-7-1至2004-3-31）一、沿海建筑装饰工程有限公司概况一、公司概况：1、 注册资本：1000万元人民币2、 注册地：武汉市东西湖3、 经营范围：可承担总造价壹仟捌佰万元以内室内装饰设计任务，可承接饰面工程、配套陈设工程、电气工程、给排水及暖通制冷工程、环境园林工程。建筑智能化工程设计安装，建筑装饰材料销售。二、沿海建筑装饰工程有限公司主要业务功能：1、 降低集团营运成本，在集团业务策略规划指导下，做好财务管理。2、 实施美学战略，创品牌、促销售，并在CS02成本标杆下，不议价地由执总指定承接装修项目。3、 法定推荐施工单位参加集团内工程项目的招投标。4、 遵照集团流程，负责集团所有集中采购业务。5、 经营电子商务平台。（为中期业务规划）三、公司业务定位： （详示意图）1、盈利中心近期以集团各地区内部装修业务为主营业务，创造利润；中、远期以拓展外部装修业务为公司发展方向，实现盈利，成为集团的盈利中心。2、服务中心受集团委托负责集中采购，经营电子商务平台，定位为服务中心。盈利中心 集团集中采购（为地区服务）装修业务(盈利主要支撑点)经营电子商务平台财务管理(为集团服务)外盘业务（中远期规划）内盘业务（近期主业）四、公司实际运作相关问题：由于公司注册地在武汉市，实际运作在深圳，考虑其业务有集中采购及为集团财务服务等功能，有集团形象品牌的要求，因此相关行政安排如下：1、办公地点设在深圳集团总部；2、武汉地区公司代管装饰公司当地日常政府界面工作（主要包括每月报税），同时留用一间办公室，悬挂公司牌照，以备政府部门检查和维护集团形象。二、公司作业流程指引一、 沿海建筑装饰工程公司与集团工程业务界面：1、 法定业务：A、 严格依据CS02表的成本标准，承接售楼处、样板房、会所，和大规模室内装修，具体由执总协调确定；B、 售楼处、会所、样板房，以控制总价，保证效果为原则，列简单工程量清单。地区与建筑装饰公司双方协商总价和效果，执总协调拍板。大规模室内装修工程必须报工程明细估价，地区按流程权责审批。C、 付款原则：装修合同签定后三天内予付合同总价款的30%，工程量完成50%后三天内支付合同总价款的40%，余款在竣工验收后三天内一次性付清。2、 参与地区招投标业务：集团内各地区所有工程项目招标，各地区必须法定通知沿海建筑装饰工程公司，沿海建筑装饰工程公司可自行参加或推荐其他单位参加投标，在同等条件下沿海建筑装饰工程公司优先承接该工程；3、 集中采购相关原则：A、按集团原有流程执行。B、各地区集中采购业务由沿海建筑装饰工程公司负责执行。为保持原有业务的延续性，更好地服务地区公司，原海创公司负责的集中采购的专业工程师随业务调入沿海建筑装饰工程公司。二、 建筑装饰工程公司与集团本部的管理界面切割：1、 分管执总：韦桂清2、 办公地点：深圳总部办公室3、 常务董事：深圳地区常董（兼）4、 银行帐户：由于装修行业的特殊性，沿海建筑装饰工程有限公司分别在深圳地区公司与海创公司各开设帐户一个。三、 地区公司与建筑装饰工程公司的工作界面的切割：1、 地区公司发出邀标函，按实际施工面积确定方案时间；2、 地区公司在接到建筑装饰工程公司设计方案图纸及相关文件三个工作日内反馈信息及修改方案意见；方案确定后，双方拟定合同及协商相关事项；3、 签订合同后，地区公司负责办理建筑装饰工程公司异地施工建设局报批手续或单项工程注册手续以及异地施工队进场手续；4、 按合同约定，地区公司提供建筑装饰工程公司进场施工条件；5、 工程完工后，地区公司负责办理该项工程的工程质量验收及消防验收；6、 根据合同约定，完成工程最后结算。四、 建筑装饰工程公司各部门内部运作程序及具体要求：1、 设计监理部：A、 接到邀标书后，按要求的时间完成设计方案及预算报价；B、 按地区公司反馈信息后，在双方协商的时间内完成方案修改；C、 编制合理的施工组织图；D、 开工后，项目施工监理开始现场监理工作；E、 对材料使用、质量加强监督与管理；F、 负责现场施工质量、设计风格；协调甲乙双方施工现场的各项装修事宜。2、 内部审核部：A、 在设计监理部完成设计方案及预算报价后二个工作日内，审核报价书；B、 根据集团指引的相关流程，参与对分包单位发标，核准分包单位标价；C、 审核业务合同，完成业务合同签订；D、 装饰合同签订后督促地区公司办理进场的手续，并在公司注册所在地办理外出施工证明等相关手续；E、 依据装饰合同条款，及时跟踪工程付款进度；F、 工程竣工后配合设计监理部、地区公司办理竣工结算手续；3、 采购部：A、 按集团采购管理流程，完成各地区集团指令性的采购任务；B、 依据设计监理部的设计方案，准备采购清单、用款计划，依据分包合同，在施工过程中对材料的采购、领用实施跟踪服务；C、 用款程序按公司流程执行。材料采购严格按分包合同分项额度控制。五、 合同管理及审批原则：1、 集中采购合同按集团原有流程执行；2、 按集团税务规划的业务指引，与集团各地区公司签署各类装修及其它业务合同；3、 集团内部合同：地区公司按CS02表的成本标杆，按集团合同管理规定，进行审批，并按财务管理指引与建筑装饰工程签约，建筑装饰工程由总经理签约；4、 外部装修合同：不需要垫资项目：(1)、200万以上不垫资合同，报分管执总审批后方可签约；(2)、200万以下合同，由建筑装饰工程公司总经理审批，并向分管执总报备。需要垫资项目：(1)、垫资金额100万元以下的装修项目，由建筑装饰工程公司总经理审批；(2)、垫资金额100万至500万的装修项目，报分管执总审批后方可签约；(3)、垫资金额500万元以上的装修项目，总裁批准后方可签约。六、 用款管理原则：1、 按集团财务管理流程执行；2、 考虑装修公司业务的特属性，规定现金用款人民币10万元以上，需由分管执总审批，人民币10万以下按正常联签出款；七、 材料采购的合同审批与装修成本控制：1、 材料采购的合同审批：A、 材料采购金额在人民币1,000元以内，合同由采购主管审定方可签约；B、 材料采购金额在人民币1,000元至20,000元由总经理助理审定方可签约；C、 材料采购金额在人民币20,000元以上由总经理审定后方可签约。2、 装修成本控制：A、 保证品质、设计优化、看菜吃饭、实现赢利；B、 大单采购：在设计师确定样板后，由内部审核部审核采购数量与单价，再按采购合同审批程序上报；C、 采取分项或分包模式，每项工程按3家以上分包单位报价。四、装修公司激励机制： 1、 集团集中采购业务，按确定的成本标杆节余部分，集团考虑给予相关人员适当奖金以资鼓励；2、 装修业务，装修及其他工程业务产生的利润，扣除公司营运成本后，集团内部业务按30%提取，集团外部业务按40%提取，作为员工奖金，具体分配比例由装修公司总经理报分管执总审批后执行，报知识办备案。三、2003年度主要业务来源统计表单位：万元/人民币序号装修内容 项目会所内装修万元/M2售楼部内装修万元/M2样板房装修万元/M2住宅内装修万元/M2 合计 开工日期一武汉“丽水佳园”二期60万(165M2)60万(165M2)2003年12月二北京“丽水佳园”一期130万(2000M2)70万(500M2)100万(660M2)300万(3,160M2)2003年7月三鞍山“丽水佳园”814.2万(81,420M2)814.2万(81,420M2)2003年7月四深圳“聚龙会所”120万(1400M2)120万(1400M2)2003年合计310万(3565M2)70万(500M2)100万(660M2)814.2万(81,420M2)1,294.2万(86,145M2)备注：1、 数据由海创公司提供，经考证基本与地区计划吻合；2、 依据CS02表的原则，按照执总确定的上限为控制指标。四、2003年度经营收入预算表单位：万元/人民币序号装修项目 收入 成本 毛 利 备注一武汉“丽水佳园”二期 60.00 60.00 - 二北京“丽水佳园”一期 300.00 240.00 60.00 三鞍山“丽水佳园” 814.20 814.20 - 四深圳“聚龙大厦”会所120.00100.0020.00合 计1,294.201,214.2080.00备注：1、 武汉会所装修：会所的地面工程已按设计院设计图纸分包给土建单位，未计划其他装修内容。至于有60万装修费用，是考虑采购室内运动器材而列支。因此毛利预算为零。2、 鞍山住宅装修是按100元/M2预算，装修内容大概如下： A、 房间：地板，内房门，墙面；B、 厨房主：地砖、天花、水龙头、水盆；C、 厕所：蹲厕、淋浴、洗脸盆、天花、门D、 全房水电安装工程装。若该项目装修标准要达到地区要求，只能力争保住成本；3、 北京样板房装修按现价100万承做，经测算严控成本可保20%毛利。会所与售楼部装修也按20%毛利预算。4、 聚龙会所按地区公司要求，可保证16%利润。5、 其它地区本年度暂无装修项目。五、公司人员架构图（示意图2）总经理（1人）总经理助理（1人）设计监理部（6人）总设计师（1人）设计主管（1人）工程监理（3人）设计员（1人）采购部（2人）集中采购（1人）装饰采购（1人）内部审核（2人）财务（1人）内部管理（1人）电子商务平台注：启动电子商务平台经营时，另行考虑编制，按集团流程审批。六、公司用工计划分类表序号名称项目职务一类二类三类四类五类六类七类合计备注1总经理112助理113设计监理部总设计师114设计主管115工程监理336设计员117采购部主管118主办119内部审核财务1110内部管理11合计人数1235112总经理：财务经理：制表人：制表日期：七、岗位职责一、 总经理1、 按制度的授权范围，行使实现项目总体经营目标和阶段性经营目标过程中的具体实施领导权，并承担相应的工作责任和经营责任，创造利润；2、 合理调配公司内部的人力、物力、财力，充分调动员工的主动性、积极性，最大限度地为企业创造良好的效益；3、 处理好与政府部门，行业部门及社会各界的公共关系，树立公司良好的外部形象。二、 总经理助理1、 经理缺位时，经集团授权代行总经理主持项目工作；2、 作为总经理的助手，负责督促各部各项业务运作，严格按照集团制定的流程进行；3、 协助总经理发展项目经营管理工作；4、 处理好与政府及社会各界的公共关系，树立公司良好的外部形象； 5、 按企业的分工和制度的授权完成分管范围的业务。6、 主抓采购部工作.三、 设计监理部总设计师：1、 负责本项目建筑设计、监工，参与本产品的定位决策，提出设计方案及设计意见；2、 组织优化设计，控制成本、控制设计进度；3、 全面审核设计图纸，在保证产品质量的同时，控制工程成本，控制设计进度。4、 负责审查施工图纸，组织设计图纸会审和技术交底，落实变更设计，尽量将图纸会审所发现的问题解决在工程开工之前；5、 参与组织编制招（议）标文件，参与审核招议标标底，参与定标工作和承包合同审查工作；6、 审核承建单位编制的施工组织设计及施工方案，组织施工组织设计及施工方案会审，并督促执行；7、 负责审核专业工程师提出的甲供设备、材料清单的型号、规格数量及质量标准； 设计监理主管： 1、 总设计师的领导下，负责工程设计阶段工作，作为设计追踪责任人与设计监理；2、 督促日常技术资料的管理及竣工验收资料的整理工作，负责审查竣工资料，组织工程竣工验收；3、 熟悉掌握国家及省市有关建筑工程预算定额，预算编制依据文件、法规、标准、市场材料价格信息等知识，熟悉施工图、要求的标准规程等，领导预算组编制施工图预算及工程竣工决算及日常民工计价、分包队计价等；4、 熟悉掌握工程的包工方案及进度、质量情况；5、 深入施工第一线，了解和掌握定价的工作的开展和完成情况，并做好分析、提出相应的改进措施建议；6、 参加施工计划、评审会，领导完成流程规定的成本分析、成本目标控制；7、 负责工程进度款、分包单位的联签手续，并核对工程量、单价；8、 对现场经济涉及的增减工程造价，给予审查认定；9、 参与定标工作和承包合同审查工作；10、 对包清工及其它工班进行计价；负责贯彻执行上级颁发的价格管理制度和办法，正确执行和运用定额标准，及时向上级反映有关情况；11、 深入施工第一线，了解和掌握定价的工作的开展和完成情况，并对包清工及其它工班进行计价；12、 参加工程结算、验工计划和工程质量验收工作；工程监理主管：1、 负责装修项目施工的现场管理2、 负责对施工中各专业的技术问题进行协调解决，审核设计变更和现场经济签证工程量；3、 负责对施工中各专业的技术问题进行协调解决，审核设计变更和现场经济签证工程量；4、 负责施工质量监理和设备、成品、半成品、原材料的质量技术把关工作，督促施工队人员严格履行职责、加强施工过程中的管理和监督，以确保装修工程的顺利竣工。设计员：1、 参与组织编制招（议）标文件，参与编制投标书及审核承建单位编制的施工组织设计及施工方案，组织施工组织设计及施工方案会审，并督促执行；2、 全面负责投标方案的图纸绘制与装订。四、 采购部采购业务主管：1、 在总经理领导下，对所分管的具体业务工作进行领导和指挥，对总经理助理负责；2、 参与进行项目主要设备的采购和工程招标工作；3、 参与项目分包工程的招标、洽谈和集体研究决策工作； 采购业务主办：1、 全面掌握建材市场信息，按集团流程规定，负责集团定点采购；2、 负责室内装修项目的材料与家具等相关采购。五、 内部审核部财务管理人员：1、 参与专业公司的生产、采购和经营管理等计划； 2、 组织有关部门编制财务计划、资金流量计划、成本分析；3、 审核公司日常费用的合法性及合理性； 4、 审核公司对内对外营业等款项收支，做到有据可查；5、 组织做帐、调帐及有关帐务处理事项；6、 负责财务口对政府、银行、税务等部门的公共关系的建立与维系；7、 完成每月集团规定的各类财务报表及外部单位要求的税务报表；8、 负责公司注册地的相关业务及报税事宜；9、 与设计监理主管同时负责拓展集团外部装修工程业务；10、 完成公司领导交办的其他工作。内部管理：1、 在集团策略领导下，降低营运成本；2、 负责材料核算，并按材料资金计划使用，相关报表的管理；3、 严格执行采购审批手续，坚持限额发料、合理利用库存，做好修旧利废；4、 负责按要求建立各项台帐；5、 按集团财务管理流程兼任出纳工作；6、 按集团行政人事流程兼做行政人事工作；7、 完成上级交办的其他任务。八、2003年管理费用预算（2003年7月1日2004年3月31日）科目序号细目内容计算公式计算结果（9个月）计算结果（月）人工成本1工资 675,000 75,000 2员工保险养老保险、医疗等工资8% 44,064 4,896 3福利费福利开支工资14% 94,500 10,500 4工会经费 - 5其他 - 合计 - 租住成本6物业管理办公室8元/M2 11,880 1,320 7水电费水费、电费 9,720 1,080 8租金(含办公场地） 76,500 8,500 合计 - 交通通讯成本10差旅费 99,000 11,000 11交通费(含车贴) 72,000 8,000 12邮电通讯费 50,400 ,600 13网络使用费 27,000 3,000 14车辆使用 15,300 1,700 其他管理费用15交际应酬费政府部门27,0003,00016教育培训费报纸 900 100 书籍 1,800 200 17办公费复印纸 900 100办公文具 1,800 200 复印机碳粉 1,800 200 打印机墨盒 2,700 300 磁盘 450 50 18低值易耗品计算器、电话机 450 5019修理费 1,755 195 20其他 5,130 570 21杂费暂住证、租花、卫生费 1,350 150 合计 - 其他税费22审计验资费 - 23政府税费 15,300 1700合计 - A、管理费合计1,236,699137,411分摊24折旧25开办费 153,000 17,000B、合计153,00017,000A+B总计：1,389,699154,411备注：管理费用预算由两部分组成：装修业务管理费用大约占48%（即66.7万元），集中采购业务费用占52%（即72.3万元）。目 录第一章 项 目 概 论1一、项目名称1二、项目界址1三、建设规模1四、项目建设单位及概况1五、编制依据2第二章 项目背景及项目概况4一、项目背景4二、项目概况6第三章 项目建设的必要性7一、项目建设背景7二、项目建设必要性7一、建设选址11二、建设条件分析11第五章 项目建设方案14一、建设方案的总体原则14二、平面规划布局14三、建设方案14四、技术方案16第六章 环境保护、消防及施工安全31一、环保工作31二、施工管理32三、消防35四、施工安全35第七章 节能节水措施37一、 编制依据37二、能源消耗分析37三、节能方案技术设计38四、节能节水措施38第八章 项目组织管理与实施计划41一、项目管理41二、项目实施计划41三、组织实施43第九章 工程招投标44一、概述44二、招标组织形式44三、招标方式44四、招投标管理46第十章 投资估算和资金筹措48一、估算依据48二、投资估算方法及过程48三、资金筹措52第十一章 财务评价53第十二章 结论与建议55共21页，第21页