建筑结构设计方案.doc
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1、-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-ANYANG INSTITUTE OF TECHNOLOGY 物 业 管 理 论 文 住宅小区物业管理收费难的原因与对策分析 Residential property management fees difficult reason and the countermeasure analysis 系(院)名称: 土木与建筑工程学院 专业班级: 工程管理(1)班 学生姓名: 刘同坤 学号 201004020087 指导教师姓名: 刘清霞 指导教师职称: 讲师 2012年 12 月24 毕业设计(论文)原创性声明和使用授权说
2、明原创性声明本人郑重承诺:所呈交的毕业设计(论文),是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知,除文中特别加以标注和致谢的地方外,不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果,也不包含我为获得安阳工学院及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体,均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名: 日 期: 指导教师签名: 日期: 使用授权说明本人完全了解安阳工学院关于收集、保存、使用毕业设计(论文)的规定,即:按照学校要求提交毕业设计(论文)的印刷本和电子版本;学校有权保存毕业设计(论文)的印刷本和电子版,并提供目录检索与阅览服
3、务;学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文;在不以赢利为目的前提下,学校可以公布论文的部分或全部内容。 作者签名: 日 期 目 录中文摘要关键词.3 英文摘要关键词.4 引言. 5 第一章 住宅小区物业管理收费难的现状 . 6 第二章 住宅小区物业管理收费难的原因.7 2.1 物业服务企业的问题.7 2.2 开发商的遗留问题.8 2.3 政府的物业管理行政主管部门的问题.9 2.4 住宅小区业主方面的问题.10 第三章 解决住宅小区物业管理收费难的对策.10 3.1 制定出适合我国国情的物业管理有关法律规定及市场化的新的定价模式.11 3.2 组建由物业管理专家和律师组成的第三方
4、独立的维权机构直接介入到物业管理费用的追. 113.3 制定详细的质量考核标准及加强物业消费观念的宣传.12 3.4 提高多元化服务,提高员工综合素质,引进现代化管理念创建物业品牌. 12 3.5 前期介入应负起监督责任及前后期管理分离.13 3.6 物业公司主动与业主沟通交流.13 致谢.14 结论.15参考文献. 15 住宅小区物业管理收费难的原因与对策分析 摘 要 目前,在我国物业管理收费难的问题普遍存在,引起物业收费难的原因有很多,其中最重要的一个原因就是没有强有力的欠费追缴手段及法律绿色通道,导致许多物业服务企业选择了放弃追缴物业服务费。最终使企业的利益受损而难以继续生存。同时,我国
5、法律在这方面也不尽完美,随着物业行业的发展,我们必须要有新的办法来维护物业服务企业的利益,同时兼顾到业主的利益不要受到伤害,才能推动物业行业的向前发展。另一方面,物业服务企业自身存在的问题也影响到了物业的收费问题。因此,本文根据当前我国的实际情况和有关理论分析了这种状况产生的原因并提出了解决物业管理收费难的几点建议。关键词:住宅小区 物业管理收费难 Residential property management fees difficult reason and the countermeasure analysis Abstract At present, Chinas property m
6、anagement charges difficult question exists generally, there are many reasons cause the charge the difficult,but one of the most important reasons is that it dont have strong demand and dont owe legal green channel, this cause many realty service enterprise chose to give up recovered property servic
7、e charge. The enterprise of the interests of the damaged and to continue to live. At the same time, the law in this respect are far from perfect in our country, along with the development of the property industry, we have to have a new way to safeguard the interests of the realty service enterprise,
8、 and pay attention to the interests of the owner dont hurt, to push forward the development of the property industry. On the other hand, realty service enterprise own problems also on the property of the charge. Therefore, in this paper, according to the actual situation of China and the relevant th
9、eory analyzed this situation reasons and puts forward some solutions to the property management fee difficult several Suggestions.Keywords: Residential area? Property management? Charge difficult 引言 我国的物业管理是伴随着市场经济下的住房制度改革,房地产开发以及住宅的商品化逐步产生和发展起来的被视为现代化城市建设的朝阳产业,科学、规范、专业和现代化的物业管理与服务可以给住宅小区带来良好的社会效益、经
10、济效益和环境效益。 物业服务公司向业主提供有偿服务,理应收取相应的报酬,物业管理收费难的问题已成为制约物业管理发展的瓶颈之一。一 住宅小区物业管理收费难的现状 根据2010年辽宁大学经济学院沈阳市住宅小区管理问题分析及对策研究课题组所进行的问卷调查表明:66%的物业服务企业认为物业服务中最困难的是物业费的收缴,缴费率在80%以上的仅占14%,缴费率在60%80%之间的占32%,缴费率在50%60%的占33%,缴费率在40%50%的占14%,缴费率在40%以下的占7。可见,在我国物业管理市场上,物业收费难的现象目前仍然普遍存在,收费难问题的存在严重制约着我国物业管理行业的向前发展。据北京市居住小
11、区管理办公室对北京市28个商品房小区的调查统计,结果是,收费率能达到80%以上的只有14个小区,占调查总数的一半;其余14个小区中,有8个小区的收费率为60%左右,另外6个小区的收费率只有30%,北京市商品房小区平均物业收费率也仅为 65%左右。在青岛市,物业收费困难也是普遍现象,收费率能够达到80%的属于极少数,大部分物业服务企业维持在40%50%的收费水平。在杭州市,根据2010年物业管理协会做的一次统计,杭州的很多小区的物业收缴率也是普遍较低,一些一级资质的物业服务企业管理的示范小区,物业费收缴率能保持在95%左右,而一般的小区基本维持在70%80%的水平,部分小区甚至在50%以下,收缴
12、率平均只有70%。在福州市,全市的平均收费率大约在70%左右,好的小区能达到80%、90%就不错了,差的只能达到50%60%,因此,福州的物业服务企业基本上是低利润运行。且上述几个城市的经济都是比较发达、居民综合素质较高的地区,据此我们可以推断出在经济相对落后、居民素质相对较低的中西部地区物业服务收费的状况不容乐观。这种收费问题的存在必然会影响我国物业管理的收费问题,势必将物业管理行业带入到恶性循环的怪圈,同时,物业公司的收费问题直接和物业管理服务企业的现代化、智能化等现代化管理的引进直接相关联,所以,只有彻底解决了物业管理收费难的问题,才能推动物业管理行业的向前发展。 二 住宅小区物业管理收
13、费难的原因 (一)物业服务企业的问题1、物业服务企业的服务质量差针对于住宅小区的物业管理,主要管理内容包括:共用设备设施的管理、保证共用配套设施设备的完好正常的运行,房屋的后期外观、整洁等方面管理;小区绿地花草树木与建筑小品配置养护、保持绿地清洁等内容;小区车辆道路、消防安全的管理和社区文化建设等内容。然而,实际上的现状是有部分物业服务企业由于各种原因而无法做到高质量的服务,如有些小区停车位不够导致乱停乱放,车辆被盗或破坏,不能提供及时有效的环境卫生打理。像有些小区人们可以随意的进出以及在小区内的公共地方和住宅楼张贴广告,小区的花草树木缺少科学的管理而枯死等等一些列引起业主不满的小区服务。现实
14、中这些低质量的服务,肯定会引起许多业主的不满,导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭,这些都会是业主拒交物业费的借口。 2、物业服务企业的专业人才紧缺随着物业管理行业在我国迅速的发展,物业管理专业人才需求量大增,物业管理专业人员显得非常紧缺,就以我国中部较发达的合肥市为例来看,目前物业管理从业人员,他们大多数来自农村,学历较低。操作层一线员工来自农村的占80%,中专以下学历的占85%。另外他们的服务实践经验较浅,在平常公司服务水平培训时,他们又没有高度重视,所以造成了对业主服务意识欠缺,服务技巧缺乏。因此,看上去队伍庞大的物业服务团队,其实专业的高素质人才仍然很紧缺。导致物业服务企业很难做到
15、全面实行现代化、智能化的物业管理模式。 3、物业服务企业对前期介入的监管不力物业管理是从项目进行规划设计阶段就应该参与进去的,对整个小区进行全面的了解及提出建设性的规划建议,为后期的管理工作做准备。在这期间,主要是对开发商的建筑质量进行把关,代表业主进行利益维护,同时,严格的质量把关还能为后期物业服务企业减少许多不必要的麻烦。但是,我国目前大部分住宅小区仍然是自建自管的模式,这种自建自管的模式肯定会造成物业服务企业对前期介入的监管不力,即使是独立的物业服务企业,为了能够管理到开发的住宅项目,而不进行严格质量把关的例子也有很多。这样会给后来的管理留下许多的不利因素,增加了物业服务企业的管理成本,
16、最终由全体业主来承担了这些本应该属于开发商承担的费用,让业主感到不满意。具体的表现:如有个别住户在住进房屋之后发现卫生间及厨房有些微漏水现象,多次反映到物业而没能得到彻底解决,这种情况虽然属于开发商的问题,但是,也是由于物业服务企业在验收接管没能严格把关的结果造成的。 4、物业服务企业管理理论及设施设备落后现代的住宅小区物业管理不仅仅是对住宅小区的管理,同时也是用新的理论对自身设施设备的管理,正确的管理理论及先进的管理设备能够有效地节约住宅小区的管理成本,提高服务质量。例如,在合肥市,目前仍然存在许多的小区对车辆进入小区实行的是人工登记措施,物业服务企业对员工的正常值班管理也是登记册签到的形式
17、。这种管理手段已经不适应当前的物业服务企业发展的现状。另外,像住宅小区内的清洁卫生及园林绿化管理也是由物业服务企业自己来进行维护,肯定不如专业的管理团队。这种落后的管理手段及园林绿化管理会导致物业服务企业的服务质量大打折扣。 (二)开发商的遗留问题 1、 住宅小区的配套设施不完善作为一个小区,它与业主的生活及相关活动息息相关。住宅小区不仅要有满足业主的居住功能,同时,也要有能够提高业主生活质量的功能。一般与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等配套设施必须与居住楼房一起配套建设使用,甚至一些大型高档小区里面还应该配备一些额外的相关设备。例如,蔬菜瓜果超市等。但是,在目前我国的住宅小区当中,仍然
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