商业开发规划案.doc

东阿××国际商务港商业开发项目 项目规划案

东阿××国际商务港商业开发项目

项目规划案

聊城市××商贸有限公司

二〇一〇年十月

目录

1 项目概况 2
1.1项目的基本情况 2
1.2项目承办单位简介 2
1.3项目建设规模 2
1.4项目实施进度计划 3
1.5项目总投资 3
1.6项目资金来源 3
2 商业市场分析 4
2.1东阿县经济发展现状 4
2.2当地宏观经济分析 4
2.3东阿县商业概况 6
2.4当地商业发展的需求 7
2.5商业发展面临的机遇 8
2.6商业发展目标及趋势 8
2.7东阿县商业研究结论 10
3 项目规划方案 11
3.1总体规划 11
3.2建筑方案设计 11
3.3结构设计 12
3.4功能分区 12
3.5主要建筑指标表 13
4 项目实施进度计划 14
4.1建设期 14
4.2项目实施计划 14
5 项目投资估算 16
5.1 投资估算 16
5.2 资金筹措 17
6 项目财务分析 18
6.1 财务评价依据 18
6.2 项目计算期 18
6.3 财务效益分析 18

1 项目概况

1.1项目的基本情况
1.1.1项目名称
东阿××国际商务港商业开发项目
1.1.2项目承办单位
聊城市××商贸有限公司
1.1.3项目负责人
姓 名：
联系电话：
1.1.4项目选址
拟选址于东阿县汽车站西临，前进街以西，329国道以南。
1.2项目承办单位简介
聊城市××商贸有限公于2010年9月份正式成立，是外资引流，归乡创业的一个综合性贸易公司。是与世界和谐基金、上海欧风嘉实房地产投资有限公司、山东国华地产投资有限公司、山东国华嘉洋置业顾问有限公司、山东鲁源投资咨询有限公司、山东××家具有限公司等，运作和构建项目合作的一个中间媒介公司。公司注册资本300万，流动资金1600万，可汇集的战略合作运营项目资金7.5亿元。拥有员工17人，外聘工商管理学博士2人，硕士4人，农业种植科技博士1人，农业专业研究生3人，金融学博士1人。
1.3项目建设规模
1.3.1建设规模
项目计划总投资23410万元，计划占地57亩，总建筑面积100960平方米，建成东阿县商务区。
1.3.2建设内容
国际商务港：办公写字楼4栋，建筑面积43600平方米；
沿街商业：分沿街商业A、B区，建筑面积23150平方米；
商贸大厦：四层商贸楼1栋，建筑面积31050平方米；
商务酒店：酒店按四星级标准建设，建筑面积3160平方米。
1.4项目实施进度计划
本项目建设期15个月。计划2010年12月前取得土地使用权，2011年1月-2011年2月进行项目工程设计及工程招标，2011年3月份进行动工建设，计划2012年3月份项目主体竣工，同时进行室外景观配套工程，2012年6月份底完成项目建设。
1.5项目总投资
项目总投资估算额为23410万元，包括建设投资21007万元，建设期利息403.2万元，铺底流动资金2000万元。
1.6项目资金来源
本项目总投资资金来源两部分：
（1）承办单位项目资本金15410万元；
（2）申请银行贷款8000万元。

2 商业市场分析

2.1东阿县经济发展现状
东阿县坚持以科学发展观统领全局，把富民强县作为第一要务，全县经济社会持续快速和谐发展。近年来相继获得“国家级生态示范区”、“全国绿化模范县”、“中国绿色名县”、 “山东省适宜人居环境奖”、“山东省投资环境十佳县市”、“山东十大品牌之都”等荣誉称号。2008年生产总值完成94.11亿元，增长13.6%；地方财政收入达到2.49亿元，增长23%；城镇居民人均可支配收入达到11100元，农民人均纯收入达到5018元，分别增长14.99%和14.82%。农村经济全面发展，优质小麦、林木、畜牧、蔬菜等产业不断壮大，是全国优质小麦基地县、中国优质果品生产基地县、“中国乌鸡之乡”。实施“工业立县”战略，培植了医药、化工、建材、机械四大优势产业，规模以上企业达到166家，有东阿阿胶、鲁西化工2家上市公司，有东昌集团、东阿钢球等知名企业。全县拥有5个中国驰名商标、2个中国名牌产品、9个山东著名商标、12个山东名牌产品。山东东阿工业园区为省级开发区和省级重点循环经济园区，基础设施实现了“八通一平”。服务业发展取得新成效。加快发展旅游业，打造“黄河绿城、养生宝地”的品牌形象，鱼山旅游景区开发初见成效，正在建设“阿胶养生文化苑”和“东阿黄河省级森林公园”。
2.2当地宏观经济分析
2.2.1商业市场与宏观经济的关系
商业市场与宏观经济的关系，是一个局部和整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商铺市场的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商铺的发展。
2.2.2城市背景概述
东阿县土地总面积729平方公里，人口40万，辖10个乡镇（街道）、1个工业园区，为中国阿胶之乡、中国喜鹊之乡、中国杂技艺术之乡、国家级生态示范区、全国绿化模范县、中国绿色名县，被誉为“万户喜鹊吉祥地，千年阿胶福寿乡”。
位置优越，交通便利。县境依黄河57公里，引黄济津、济卫工程渠首均在东阿。西距京九铁路20公里、东距京沪铁路70公里，距济邯铁路和济聊馆高速公路15公里。 105国道和两条省道在此交汇。
历史悠久，文化丰厚。“阿胶养生”“鱼山梵呗”“黄河生态”“喜鹊吉祥”是东阿特色历史文化品牌，“鱼山梵呗”、“东阿阿胶制作工艺”入选国家级非物质文化遗产名录。“才高八斗、七步成章”的曹植曾封为东阿王，曹植墓遗址是国家级重点文物保护单位。境内有大汶口文化、龙山文化、邓庙石刻造像、梵呗寺、静觉寺等文化遗迹。
资源丰富，物产独特。水资源充足，水质特优，地下水矿物质含量高，其中锶的含量达到 0.5-0.8 毫克/升，每立方米比标准水重 3.8公斤，被鉴定为“天然优质饮用矿泉水”。东阿阿胶生产已有 2000多年历史，李时珍《本草纲目》记载：“阿胶本经上品，出东阿故名阿胶。”阿胶对补血养气、提高人体免疫力等具有独特的功效。
2.2.3经济因素分析
东阿县的宏观经济环境对该县的环境商业物业的前景有着重要的影响，现实和未来的经济状况主导了本项目的定位方向。以下我们通过部分主要的宏观经济指标分析，来探讨现实东阿县的经济发展状况对未来商业发展的影响。
东阿县主要宏观经济数据：
东阿县2009年上半年经济发展主要指标数据及增长幅度
主要指标
指标数据
增幅(%)
地区生产总值GDP(亿元)
48.19
11.9
第一产业增加值(亿元)
7.74
4.4
第二产业增加值(亿元)
30.53
13.6
第三产业增加值(亿元)
9.93
11.8
规模以上工业总产值(亿元)
81.2267
3.72
规模以上工业增加值(亿元)
22.7244
12.94
规模以上工业主营业务收入(亿元)
87.7628
17.45
规模以上工业利润总额(亿元)
6.4513
16.4
规模以上工业利税总额(亿元)
9.9417
13.08
社会消费品零售总额(万元)
156721
17.82
城镇居民人均可支配收入(元)
5963
8.7
农村居民人均现金收入(元)
3286.5
9.75
全社会50万以上固定资产投资(万元)
204635
22.67
其中：工业投入(万元)
140028
22.46
2.3东阿县商业概况
近年来，东阿县经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人，各类专业的商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩。
商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项领域。据统计，东阿县现有3400多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油机械、物资建材、化肥农药、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。政府大力扶持，本地企业朝规模、连锁化方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱；特色品牌商业区渐成规模；大力兴建大市场，重点培育区域性商品批发市场。截止2009年底，东阿县各类交易市场共计有13个，年成交金额6608万元。
2.4当地商业发展的需求
为了实现东阿县新的商业发展目标，除了改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，东阿县商业必须实现四大改变：
（1）提高层次 
目前，东阿县商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成适应不同层次的商业。不同层次的商业也应有不同的目标市场，而东阿县应在大众化消费的基础上适当发展较高层次消费商业，以适应“先富起来群体”和国内外旅游者的消费需求。
（2）扩大布局
不能再以县城旧城区为框框考虑商业发展，而应从城市总体发展规划来考虑商业的发展，整体考虑商业的发展布局。
（3）完善功能 
经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现“综合消费”。因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。
（4）强化辐射
考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为鲁西经济强县的东阿县，更应较多考虑其辐射功能，强化东阿县商业的辐射功能。
2.5商业发展面临的机遇
不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力。尽管拥有数百家各类商贸企业，但总体上看，东阿商业并不发达，不但布点分散，交易额低，而且大多数商业企业机制呆板、管理陈旧，缺乏市场竞争力。
日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业投资。2007年以来，东阿县开始如火如荼建设现代文明花园城市，不但美化、亮化、绿化东阿，改善投资硬环境，而且相继出台发展经济政策，着力改善经济软环境。投资环境的日益改善将吸引更多的商业企业前来投资。
2.6商业发展目标及趋势
2.6.1发展目标
未来10年东阿县商业发展的总体目标是以民族特色为基础，以旅游兴县为依托，逐步建成民族区域特色显著，现代化程度较高，具有一定辐射功能，集旅游、购物、休闲和娱乐为一体的区域商业中心。
商业现代化应具体表现在以下四个方面：
（1）商业布局合理、层次分明、功能明确；
（2）主要商业业态达到当时先进水平；
（3）商业的行业（如购物、餐饮、娱乐等）和商品经营结构适应现代消费需求；
（4）商业的组织化、规模化程度和管理技术水平，尤其信息化达到先进水平。
2.6.2商业区规划
（1）县级商业中心，专业特色购物街
以前进街、曙光街为商业主干道主要商业广场为商业中心辐射周边。
（2）两个区域性商业中心 
区域性商业中心将改变旧商业格局,形成以现代多功能购物中心、大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，适应新的消费需求。
（3）社区商业配置
社区商业配置必须以便民利民为目标，是现代商业的重要组成部分。按不同人口规模和功能、形成居住区商业中心、居住小区商业、社区商业中心。以多功能社区购物中心为主体形成块状商业群。部分商业中心可与区域性商业中心合并建设，以发挥双重功能。
2.6.3未来发展趋势
东阿县进入新一轮十年大发展时期，将建成市场体系完善、现代流通业发达，民族特色显著，具有较强辐射功能的区域性商贸中心。并形成以下新格局：
（1）随着境外注资旅游业，境外资本的市场占有额逐步加大；
（2）连锁零售企业进入东阿的势头进一步增强；
（3）本地零售业奋起直追，民族特色显现；
（4）城内大商场、城郊大市场、城外大流通的格局基本形成。
2.7东阿县商业研究结论
东阿县传统商业仍占主要地位，民族特色不明显，现代连锁综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现，商业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成多业态、多层次的商业新格局。多元化的商业竞争尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模化程度很低，而连锁商业集团刚刚开始进入。在民族特色和旅游兴县上多做文章，逐步提升商业层次、扩大商业布局、完善商业业态、增加新的商业功能、扩大辐射力将是东阿县商业发展的方向。
根据以上分析，本项目的建设适应当地商业发展的要求，能够充分迎合当地消费能力较强的人群的购物需求，有较广泛的潜在客户群，项目建设市场前景较好。

3 项目规划方案

3.1总体规划
3.1.1项目规划依据
(1)《中华人民共和国城市规划法》
(2)《城市规划编制办法》
(3)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)
(4)《住宅设计规范》
(5)《建筑设计防火规范》
3.1.2项目总体规划
根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。
本项目××国际商务港项目规划占地57亩，总建筑面积100960平方米。项目地块东西较长，南北较窄；项目区南侧规划商务办公区——洛神湖国际商务港；沿329国道、前进街规划沿街商业；项目区东北角规划商务酒店；项目中心区西侧规划为商贸大厦，以经营家居用品为主；商贸大厦以东区域为中心广场，设置停车场和景观广场。
3.2建筑方案设计
3.2.1建筑方案
建筑风格定位融入了现代与传统相结合的手法并有一定的创新意识，而在造型上摒弃了繁杂的装饰，通过简洁的水平线面、花饰等细部处理，创造出典雅，精致的外观形象。
3.2.2立面造型
建筑立面追求时尚、大方、现代，建筑风格应与周围及现有建筑协调一致，在体现商业建筑设施特点的同时，从外观上创造轻松、亲切清新的外观形象。
3.3结构设计
本项目主要建设内容包括办公写字楼、商务酒店、高档商业街、商贸大厦，针对项目建设内容的功能建筑结构宜采用框架结构，基础结构采用钢筋混凝土条形基础，楼板采用现浇板，墙体采用红砖或混凝土砌块。
3.4功能分区
（1）洛神湖国际商务港
本项目商务办公区取名“洛神湖”，借喻洛神湖，表达山水建筑之意。项目商务办公区拟建办公写字楼楼4栋，层数为17层，总建筑面积43600平方米。建筑风格宜以现代建筑风格为主，均采用现代时尚建筑风格，外墙贴外墙瓷砖，白色窗套及腰线，以时尚流行色调为主；底层商业以经营当地知名小吃为主。
（2）商贸大厦（××家居馆）
本项目商贸大厦以经营家具、家纺、建材、橱柜以及装修、装潢业务为主的家居一站式购物广场，总建筑面积31050平方米。家居馆引入国内知名家具、家纺等品牌，如全友、皇朝家私、掌上明珠、等
（3）沿街商业区
本项目沿街商业区分沿S329为A区，沿前进街为B区，总建筑面积23150平方米。商业街采用摩尔商业街模式，汇聚餐饮、文化、服饰、娱乐等功能，采用错位经营竞争，配备行业齐全，规划合理。通过招商，引入国内知名餐饮、服装品牌，满足东阿县高档消费群体的购物需求，并且开设阿胶专卖店对外宣传当地阿胶产品。
（4）商务酒店
本项目商务酒店按照四星级标准进行建设，总建筑面积3160平方米，包含餐饮、健身、客房等服务。餐饮设宴会厅、茶社；客房设设标准间60间，豪华套房10套，以迎合相对高端的商务人士住宿需求。
3.5主要建筑指标表
表3-1 主要建筑指标表
序号
建设内容
数量
单位
备注
一
总建筑面积
100960
平方米

1
洛神湖商务港
43600
平方米

2
商贸大厦
31050
平方米

3
商务酒店
3160
平方米

4
沿街商业
23150
平方米

二
广场及道路面积
8000
平方米

三
绿化面积
4000

四
容积率

2.66

五
绿化率
%
10.5

4 项目实施进度计划

4.1建设期
根据项目的工艺技术方案及工程建设规模，项目建设工程从项目可行性研究报告批准之日开始计算，通过初步设计、施工图设计、设备订货、土建施工、设备安装和调试、试运行到正式投产，计划用15个月时间完成项目建设。
4.2项目实施计划
本项目在可行性研究报告批复后，抓紧进行工程初步设计工作，土建尽早提前施工，目的是实现采购、施工的合理交叉，缩短总的建设周期。
本项目建设期15个月。计划2010年12月前取得土地使用权并且完成项目立项，2011年1月-2011年2月进行项目工程设计及工程招标，2011年3月份进行动工建设，计划2012年3月份项目主体竣工，同时进行室外景观配套工程，2012年6月份底完成项目建设。
项目实施进度计划表如下：
表4－1 项目实施进度表
时间

阶段
2010年
2011年
2012年
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
取得土地使用权

可行性研究报告批复

工程设计和工程招标

工程施工建设

配套景观工程

竣工验收

5 项目投资估算

5.1 投资估算
5.1.1 投资估算依据
建筑工程费用：参考类似工程的造价。
其他费用：按有关计费标准估算。
流动资金：按分项估算法进行估算。
5.1.2 编制说明
（1）土地费用：本项目占地约57亩，土地价款按照商业和住宅平均价60万元/亩计算，本项目土地费用暂按3420万元计入。
（2）工程费用：一般土建按当地同类建筑物近期结算单位造价指标，并结合本项目各建筑物实际情况估算。
（3）前期费用：本项目投资估算前期费用主要包括勘察设计费、工程监理费、招标代理服务费、可行性研究服务费、环评费等，按照市场价格进行估算。
（4）建设单位管理费：按照土地费用、建筑工程费用和前期费用之和的1.0%计入。
（5）预备费用：基本预备费按工程费用和其他费用之和的2%计算；工程建设期较短，估算没有考虑涨价因素。
5.1.3项目总投资估算及构成
项目总投资估算额23410万元，包括建设投资 21007万元，建设期利息403.2万元，铺底流动资金2000万元。建设投资中，土地费用3420万元，工程费用15492.6万元，前期费用1134.4万元，建设单位管理费300.7万元，预备费507.8万元，销售策划费用151.4万元。
详见《项目总投资估算表》附表1。
5.2 资金筹措
本项目总投资资金来源两部分：
（1）承办单位项目资本金15410万元；
（2）申请银行贷款8000万元。

6 项目财务分析

6.1 财务评价依据
6.1.1 国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)，并参照《投资项目可行性研究指南》（2002年）。
6.1.2 建设单位提供的有关数据。
6.1.3 参加本项目研究的其他专业提供的数据。
6.2 项目计算期
项目拟2年建成, 经营期19年,计算期20年。从计算期第二年开始为满负荷经营。
6.3 财务效益分析
6.3.1 成本估算
项目经营项目成本主要为原辅材料消耗、员工工资、水、电、供热消耗及经营费用、维修费、折旧及摊销费等。根据相关行业估算，正常年全年总成本费用为864万元。
6.3.2 营业收入估算
商务办公写字楼以销售为主，暂按均价3200元/平方米销售，销售收入为13952万元；
商业部分按租赁考虑，沿街商业按每平方米60元/月计算，商贸大厦按每平方米30元/月计算，正常年商业租赁收入为2785万元。
酒店部分按自主经营考虑，根据酒店客房数量进行估算，按均价360元/套计算，正常年营业收入为847万元。
6.3.3 利润及利润分配
项目计算期内年均利润总额为2728万元，所得税按国家规定税率为25%，税后利润为2046万元。
总投资收益率和资本金净利润率是反映项目单位投资盈利能力的静态指标。根据利润表和建设投资估算表计算出以下指标：
静态投资利润率（税前）=11.7%
静态投资回收期（税前）=8.5年 （不含建设期）
资本金净利润率=13.3%
6.3.4 财务评价结论
财务盈利能力分析表明，本项目具有一定的财务盈利能力，并且抗风险能力较强。因此，本项目财务上是可行的。
目录
第一章项目基本情况 3
一、项目情况说明 3
二、可行性研究的依据 5
第二章项目建设的必要性与可行性 8
一、项目建设背景 8
二、项目建设的必要性 9
三、项目建设的可行性 14
第三章市场供求分析及预测 17
一、项目区生猪养殖和养殖粪污的利用现状 17
二、禽畜粪污产量、沼气及沼肥产量调查与分析 18
三、项目产品市场前景分析 20
第四章项目承担单位的基本情况 21
一、养殖场概况 21
二、资产状况 21
三、经营状况 21
第五章项目地点选择分析 23
一、选址原则 23
二、项目选点 23
三、项目区建设条件 24
第六章 工艺技术方案分析 27
一、污水处理模式的选择 27
二、处理工艺的选择 29
三、项目工艺流程 31
四、主要技术参数 35
五、主要设备选型 39
第七章项目建设目标 40
一、项目建设目标 40
二、项目建设规模 40
第八章项目建设内容 42
一、建安工程 42
二、仪器设备 46
第九章投资估算和资金筹措 48
一、投资估算的范围 48
二、投资估算的依据 48
三、投资估算 49
四、资金使用计划 54
五、资金筹措 54
第十章建设期限和实施进度安排 55
一、项目建设期限 55
二、项目实施进度安排 55
第十一章土地、规划和环保 57
一、土地与规划 57
二、环境保护 57
三、安全防护 60
第十二章项目组织管理与运行 63
一、项目建设组织管理 63
二、项目建成后运行管理 66
三、项目运行费用 67
第十三章效益分析与风险评价 69
一、经济效益分析 69
二、项目风险评价 72
三、生态效益 75
四、社会效益 76
五、附表 77
第十四章招标方案 78
一、编制依据 78
二、招标范围 78
三、招标方式 78
四、招标组织形式 79
有关证明材料及附件 81

21

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