西安市土门城市综合调研与设计.doc
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1、个人收集整理 勿做商业用途一 西安城市综合商业区调研二随着城市的商业规划与商业的地产迅猛发展,商圈作为一个时尚的角色迅速成为商界关注的焦点,西安市商圈主要分为五大板块,包括钟楼商圈,长乐路商圈,高新商圈,小寨商圈和土门商圈。西安市商圈划分大致如下:钟楼商圈,以钟楼作为中心,辐射南北东西四条大街,历史最为悠久,商业氛围最为浓厚;小寨商圈,以小寨十字为中心,辐射长安路及小寨东西路,波延到电子城等处;雁塔路商圈,以雁塔路为轴心,辐射到文艺路等处;太白商圈,以边家村为轴心,辐射到劳动路等处;长乐路商圈,以长乐路为轴心,辐射到幸福路等处;土门商圈,以土门十字为轴心,辐射到整个西郊。1。城西新型商业核心组
2、团:“一核、三心、八街” 三心:在城西新型商业中心组团内,沿丰镐西路商业主轴形成三大功能中心. 土门十字-商业中心 团结南路与高新区即将打通的道路十字-商业中心 丰镐西路与汉城路十字-娱乐中心 八街:在城西新型商业中心组团内,打造形成八条特色商业街区 丰镐西路-精品综合购物一条街 西二环段商务经济街区 丰镐东路-文化休闲一条街 团结南路(昆明路至丰镐西路段)-户外用品一条街 桃园路-商务餐饮一条街 汉城南路南端特色饮食一条街 汉城南路北端综合娱乐一条街(涉及数码娱乐、动漫游戏、极限运动等多功能元素的游艺娱乐一条街) 昆明路丰庆路汽车综合服务一条街 西部新型商贸物流核心组团: “一核、一心、六城
3、” 一心:枣园西路-第三方物流配送中心 六城:枣园西路大型酒店用品批发城 汉城北路大型医药物流批发城 大庆路枣园东路大型小商品批发城、大型服装服饰批发城、大型建材装饰批发城、大型自行车等批发城 “城西新型商业核心组团”以沣镐西路为核心商业主轴,将沣镐西路与西二环、团结南路、汉城南路的交接处作为节点一分为二,形成“一轴三心”布局结构,即“土门商务中心、“土门商业中心”、“土门娱乐中心”。“三心作为土门商圈的核心,以大型现代高层建筑,建设成为土门商圈标志性节点,这其中包括24层的商业写字楼和一座5层的酒店。其指出,“三心”将重点凸现“商务型、商业型、娱乐型”的功能特征。聚焦商业、商务、休闲娱乐主导
4、业态,从而形成集商务、商业、休闲、娱乐、文化和居住等功能为一体的商业中心。同时,“土门商圈”的另一大亮点是以“一心六城”为主体,显现“专业批发、物流集散”的功能特征。2。土门商业区土门,即开远门。唐长安城(外郭城)开十二座城门,南面正中为明德门,东西分别为启夏门和安化门;东面正中为春明门,南北分别为延兴门和通化门;西面正中为金光门,南北分别为延平门和开远门. 今开远门(土门)遗址位于西安市西郊。在建中的西安地铁一号线在此设站,站名开远门站。地理优势:1。交通便利性,容易抵达,汇聚车流客流的便捷度 2.业态丰富,能够满足各个阶层的需求 A 业态,业种土门商业区主要由以经营家电产品的智圣购物广场、
5、家世界购物中心、爱家超市等规模稍大的商场或超市为主力店,加上一些临街小商铺和专营店组成,涵盖了专业卖场、综合百货商店、超市、品牌专营店等经营业态.目前在西安西郊的商业格局中,像智圣、家世界等商场的经营状况还是比较火爆,但从整体来讲没有一个特别抢眼的亮点存在。换言之,西郊商业氛围的营造有很大的潜力,需要大量资本及人气的注入和烘托。土门商业区是目前城西的唯一的一个商业圈,虽然她现在正在形成,还处于初期的形成阶段,主要因为人们的消费习惯和消费水平决定的,本商业区辐射的消费群体主要是周边在五六十年代兴建的工业区,目前70%以上的企业效益状况差,职工平均收入水平低,商业区的形成过程缓慢。B 未来的规划土
6、门商圈未来发展战略定位如下:土门商圈未来发展围绕“两核”(两大核心商贸组团)发展模式,按照“一站式消费”的现代化商圈发展理念,把新土门商圈打造成为集购物、商务、娱乐、餐饮、文化为一体的精品化的西安城西新型商业中心和技术先进、运转高效的西部新型商贸物流中心。 两大商业核心支撑土门商圈 土门商圈将围绕“两核”,形成“一核、三心、八街”和“一核、一心、六城商贸布局结构.记者注意到,莲湖区在产业定位发展中,除了餐饮等常规产业外,能吸引众多年轻消费者的动漫游戏、极限运动等综合娱乐项目也是土门新商圈的一个重要组成部分。 两核(两大核心组团):以丰镐西路为主轴形成城西新型商业核心组团;以枣园路与汉城北路十字
7、,连接大庆路形成西部新型商贸物流核心组团。根据报告,2010年莲湖区地区生产总值完成376.99亿元,增长14。5;地方财政收入完成22。35亿元,增长22。7,连续4年位居全市区县第一。今年,莲湖区确定的主要经济指标为:地区生产总值增长13。5。B土门商业区归纳项 目土门辐射范围区域商业街范 围以土门什字为中心。周边辐射1。5公里消费人群商业区内及周边消费群档 次总体为低档主要业态服装、生活配套、超市主要租户华润万家超市、智圣购物广场、家世界购物中心营业面积()不含办公类约200,000商业规模约80家租户租赁情况出租率90%套内月租金元/70-300未来主要供应项目暂无大型商业设施兴建,主
8、要供应为群楼底商未来供应面积不足100000交通状况20条公交线路通过该区域, 占西安公交线路的11%人 流 量约10万/天总体评价土门商业区正在形成,还处于初期的形成阶段。本商业区辐射的消费群体主要是周边收入不高的职工,因此商业区的形成过程缓慢.从西安市商贸业发展的规划来看,土门商业区是一个重要的发展对象。设计说明和理念:随着城市化的进程、社会经济的发展和人民生活水平的提高,商业建筑作为和人们日常工作、生活密不可分的一部分,成为城市建设中重要的一部分.商业建筑从简单的买卖商品的场所,其功能已经逐步与娱乐、休闲相结合,加之城市人口极具增加,土地资源严重不足,在城市的发展进程中,需要集约化充分利
9、用土地,为了满足这一系列的问题,出现了城市综合体的概念。城市综合体是由包括酒店、公寓、写字楼、大型综合购物中心、独立商铺及街坊、市民广场及居住社区等组成,城市综合体是一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。在国外早已发展出成熟的“城市综合体”,近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来.而且近期在国家政策住宅用房被限的大背景下,作为商业地产主流的城市综合体成了未来发展趋势.1 城市综合体设计的特点:城市综合体给城市带来的是多功能的城市开发.
10、一般的房地产开发商主要集中在某些单一功能的开发上,其他只能作为附属配套,如纯住宅开发、纯商业开发或纯酒店或写字楼的开发等。而城市综合体是集中包括酒店、写字楼、大型商业和商业街、公寓、高档住宅和市民广场于一体。将不同功能、时间段的城市功能组织在一起,各种功能互为补充,大型商业中心与商业街是城市休闲娱乐的场所,充满激情和商业气息,写字楼是人们的日常办公工作场所,酒店功能提升了消费的档次,公寓及住宅为人们提供了居住的空间,从白天到夜晚都充满了生机和活力,而市民广场又极大的聚集了城市的能量与人气。各种功能之间相互补充相互协调,满足了人们从工作到生活、休闲、娱乐等,各方面的要求,从而使城市综合体以其多功
11、能的特性、大面积的体量、高人气的社会地位,在城市中独树一帜,在城市中成为重要商圈。2 城市综合体设计的难点:城市综合体正是因为其丰富的功能决定了其设计内容的复杂性。首先,城市综合体的开发与传统的住宅开发是水平不同的两个体系。如果说设计住宅属于小学、初中级别的话,那么城市综合体就是博士级别。2.1 建筑规划方面:城市综合体的功能包括居住建筑、公共办公建筑、娱乐建筑等各方面的内容,要在一块基地上通过交通的组织、平面功能的划分将其组合起来,对规划建筑方面统筹安排的要求是非常高的。首先要确定商业、居住及办公各功能之间的关系,确定其在基地内的相互位置;这同时要考虑基地在城市中的位置,及人流、车流等多方面
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