FXBJ-0703--设计任务书编制管理标准.doc
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1、(完整版)FXBJ-0703 设计任务书编制管理标准FXBJ-0703 设计任务书编制管理标准1. 目的1.1. 保证中化方兴置业(北京)有限公司的设计任务书编制质量,指导设计任务书编制.1.2. 保证在各设计阶段相关设计信息的有效输入,加强对项目设计任务书的质量控制,达到任务书体现市场定位要求、成本控制要求、物业管理要求、技术规范要求、产品创新要求,确保设计质量,满足进度要求,控制成本的目的。2. 适用范围2.1. 本标准适用于中化方兴置业(北京)有限公司开发项目的建筑、景观和装饰专业及专项设计各设计阶段的设计任务书管理.2.2. 适用于方兴北京隶属管控的项目公司设计任务书管理标准制定的参考
2、。3. 职责3.1. 项目开发部职责:a. 负责提供政府主管部门的各阶段规划审批意见。b. 负责提供环评、交评、能评报告。c. 负责收集各阶段前期设计依据.3.2. 设计管理部职责:a. 负责收集各阶段设计依据。b. 负责编制概念方案设计任务书、实施方案设计任务书、施工图设计指导书.c. 负责编制景观及室内各阶段设计任务书.d. 负责编制设计顾问公司招标技术文件。e. 负责编制市政设计任务书。f. 负责组织各阶段设计任务书和设计招标技术文件的审核。3.3. 营销策划部职责:a. 负责编制项目建议书(初稿):含市场定位、产品定位、价格定位。b. 负责编制项目建议书(深化稿):含设备设施交付标准,
3、精装修交付标准。c. 负责编制示范区策划建议书。d. 负责编制商业、会所等配套功能专项策划报告.3.4. 运营成本部职责:a. 规划方案阶段提供目标成本。提供建安、机电、外装饰工程、精装修、园林等单方成本规划.b. 完成设计中的成本测算,编制项目成本指导书。c. 完成扩初和施工图阶段的成本测算。3.5. 工程及HSE部职责:a. 配合编制及审核扩初及施工图设计阶段中除建筑专业的其他专业设计任务书。b. 提供地勘报告。3.6. 物业公司或外聘物业管理顾问公司职责:a. 对居住区提供物管意见。b. 对高端持有型物业:商业、酒店、服务式公寓、写字楼提供专业物管意见。4. 管理标准4.1. 设计任务书
4、编制4.1.1. 关于各阶段设计任务书编制,核准的一般规定,见下设计任务书编制依据表:设计任务书编制依据表任务书编制依据文件提供部门任务书类别概念方案招标方案实施方案设计初步设计施工图设计景观方案设计景观施工图设计装饰方案设计装饰施工图设计专项方案设计专项施工图设计挂牌文件、规划意见书项目开发部建设用地规划许可证项目开发部项目设计基础资料项目开发部项目开发大纲策划小组项目产品建议书(初稿)营销策划部项目产品建议书(深化稿)营销策划部上阶段政府报建的批文项目开发部项目成本管理指导书运营成本部地质初勘报告工程部地质勘察报告工程部卖场装修协办单营销策划部环境评估报告项目开发部交通评估报告项目开发部能
5、评报告项目开发部物业管理设计要点营销策划部4.1.2. 项目基础设计资料为:a. 宗地位置:宗地城市位置图;宗地区域位置图。b. 宗地现状:宗地红线图;宗地绿线图;宗地现状照片;宗地地形图;宗地绿化与水面分布图(以上文件应提供电子版)。c. 宗地自然条件:城市气温(最高、最低、平均);城市风向风玫瑰图;水文;噪音;有无地下物。d. 宗地社会条件:当地政策法规要求:地方日照、消防及其它间距要求;停车配建指标要求。e. 规划设计要点:总用地面积;总建筑面积;容积率;建筑密度;绿地率;车位总数;限低要求;配套名称与面积要求;退红线要求等等。4.2. 设计任务书编制指导4.2.1. 规划及建筑方案设计
6、任务书编制参照规划及建筑方案设计任务书(示范文本)(附件:FXBJ0703-C01)。4.2.2. 景观方案设计任务书编制参照景观方案设计任务书(示范文本)(附件:FXBJ-0703C02)。4.2.3. 建筑施工图设计任务书编制参照建筑施工图设计任务书(示范文本)(附件:FXBJ-0703-C03)。4.2.4. 景观施工图设计任务书编制参照景观施工图设计任务书(示范文本)(附件:FXBJ0703C04)。4.3. 设计任务书评审4.3.1. 项目各阶段设计任务书及招标文件经“任务书责任评审部门”评审后,需由公司总经理审定,并作好设计任务书评审记录(附件:FXBJ-0703B01)记录。评审
7、也可通过公司OA流程进行请示审批。4.3.2. 任务书责任评审部门见下设计任务书评审职责对应表:设计任务书评审职责对应表 评审部门设计阶段设计管理部营销策划部成本计划部工程管理部物管顾问公司总经理概念方案设计任务书招标方案任务书实施方案设计任务书初步设计任务书施工图设计任务书景观方案设计任务书景观施工图任务书装饰方案设计任务书装饰施工图任务书专项方案设计任务书专项方案及施工图任务书5. 附件5.1. FXBJ-0703-B01:设计任务书评审记录5.2. FXBJ-0703-C01:规划及建筑方案设计任务书(示范文本)5.3. FXBJ0703C02:景观方案设计任务书(示范文本)5.4. F
8、XBJ-0703-C03:建筑施工图设计任务书(示范文本)5.5. FXBJ0703-C04:景观施工图设计任务书(示范文本)附件:FXBJ-0705-B01 设计任务书评审记录中化方兴置业(北京)有限公司设计任务书评审记录日期: 编号:项目名称评审主持人评审时间评审内容评审结论拟制人: 审核: 年 月 日评审人签名:评审人部门职位评审人部门职位放行批准设计部门负责人签字:年月日附件:FXBJ0703C01 规划及建筑方案设计任务书(示范文本)规划及建筑方案设计任务书 编辑: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 文件编号:修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、 项目概况1.
9、项目地理位置 项目属于XX区域,位处XX市,临近XX道, 项目周边市政配套情况: 其它:2. 宗地四至 东面: 南面: 西面: 北面: 3. 项目地块现状 地块已经属于“熟地”或“生地”。 地块形状: 项目东、南、西、北部面临。4. 项目周边配套 商业配套 生活配套: 教育配套: 其他配套:5. 项目地块总体建设指标 总用的面积: (含绿化用地), (不含绿化用地) 建筑密度:按照规划院设计规范执行。 容积率: 绿化率:按照规划院设计规范执行。 车位配比:按照规划院设计规范执行。 退缩要求:按照政府规划红线退缩. 公共设施配套:会所、幼儿园及其他政府规范要求执行.二、 项目定位1. 客户定位
10、【新生代及中青代的精英人群】居住人群主要是社会上企业的精英人群,也是各行各业的中坚力量,事业已经打下一定的基础.他们年轻而充满活力,追求时尚、彰显个性生活,追求生活档次的提高,希望新家能在环境、产品等方面与原居住产品有明显提升,并希望新家能给予释放自己身体上、心灵上压力的空间;2. 目标客户群 年龄:2540岁为主。 客户特征:公务员、私营主、投资者、与父母分居的人群以及社会精英层,有一定经济能力的中青年人,进入新居住时代,对外国情调的事物十分感兴趣. 收入特征:36万年收入为主。3. 市场定位 【高质中价精品社区】从价格上看属于中档型楼盘,但产品的缔造属于精品,并且要有浓烈的社区氛围;4.
11、建筑风格 【带东南亚风格的简约建筑】要通过带有东南亚元素的建筑风格和文化沉淀,拥有浓郁的生活气氛及建筑特色。5. 形象定位 【365天心晴假期】通过新品质的异国环境,追求舒适、休闲的和谐生活,拥有一群中等文化的居住人群。三、 规划设计原则本项目的规划及建筑设计,应确立“创造社会精英人群的人居环境,开发竞争力强的产品为原则。充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素,关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求,针对郑州市房地产市场再规划、建筑的薄弱点,进行务实创新的规划、建筑、环境设计。1. 注重效益的设计原则 考虑发展商的开发效益,应将项目开发的最大效益
12、作为设计出发点, 合理组织小区功能分区关系,创造出高效、合理和方便的使用空间.同时符合以后的运营和管理要求。 考虑使用者的效益,应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。 考虑开发的社会效益,应考虑本项目对周边的辐射作用、部分配套设施(如:超市、会所等)针对的服务对象除了本区居民还应包括周边居民。从而树立项目的品牌和社会形象.2. 符合项目开发的定位的原则: 规划及建筑设计,应符合项目开发的定位,体现主题概念的整体性,并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导.3. 设计方案应体现以下特征: 时代性:用带东南亚风情的简约建筑艺术手法,体现项目异国都市品质小区的形象。
13、人文性:结合区域文化特征和目标客户群的特点,以及东南亚文化的融合,设计方案要具有独特的人文特性。 合理性:结合项目为综合商住小区的特性,充分考虑各物业类型之间的关系,通过合理的布局使各物业之间产生良性的互动关系,分合有序。 人性化设计:充分考虑居民的生活习惯,通过合理的室内平面设计、小区的配套设计布局以及人性化的细部处理,体现项目“以人为本”的精神.四、 规划设计要求1. 规划设计指导思想 以人本关怀为主导,结合东南亚风格的设计要素,借用文脉主义、引喻主义、装饰主义来赋予建筑历史和传统,与现有环境融合,使其成为真正的经典建筑。 住宅地块中,以建筑体的分布自然形成南北地块的小型广场中心. 商业规
14、划中,原XX路的商业以广场形式作为规划元素,以广场来聚集人流;沿XX国道以充分利用临街面的商业价值作为规划的重点。 规划以广场为节点,广场应有不同形状,不同面积,不同风格,不同主题,不同的绿化设计。2. 规划布局要求 住宅规划布局的前提要求1) 满足建筑密度的规范要求。2) 满足地块退红线的要求和保留绿地的要求。3) 满足保护地下电缆沟的要求.4) 充分利用项目潜在的住宅价值,住宅与临街商铺进行有机的结合又互不干扰。5) 充分利用森林公园的景观优势,体现住宅价值. 住宅地块中的每层户数:一梯两户为主,少量一梯三户,在容积率允许下,尽量避免一梯四户。 商业地块中的规划要求XX路商业以对街商业设计
15、为主,形成较强的商业氛围,在建筑风格上要有特色风情设计,在之间要设计园林广场,形成悠闲广场,吸聚人气,该广场要有观赏性、参与性。园林广场同时作为南北地块的分割.临XX国道的商业开发商进行自用及管理经营,以设计为汽车行业为主的商业展厅,在商业街与XX国道之间,要考虑如何形成空间,摆放汽车作为展场的用途; 物业高度的要求1) XX路商业:建筑层数以一层为主,层高设计以3。5m为主。2) XX国道商业:以标准汽车展场的需求进行设计,建筑层数以二层为主,首层层高设计要达到5m,二层层高以3m为主,避免影响后面的住宅。 景观轴线的要求1) 以弧线(非直线式)进行景观轴线设计。2) 有移步换景的要求。3)
16、 景观轴线要为规划轴线一同考虑,以景观来规划各建筑间的关系。4) 设计景观时,尽量避免减少住宅南向面积,以东西向的景观轴线为主。 车库布局的要求以高层住宅的负一层作为车库的主要设置点,可以考虑占用高层附近绿化面积的负一层增大地下车库的面积,在未满足车位指标要求的条件下,其余车位以地上车位作为补充;3. 开发顺序要求 开发顺序:1) 开发北部地块中的多层.2) 开发北部地块最北端的高层(除临近XX国道商业群楼).3) 开发南部地块中的多层。4) 开发西南部地块中的高层。5) 开发东北部地块临近XX国道商业群楼。6) 开发东南部地块临近XX国道商业群楼。 开发时各种不同的住宅都需要照顾到。4. 道
17、路交通 车辆的疏导:XX国道是车流的主要来向,合理安排商业与住宅区内的车辆进出流线,确保车流畅顺、安全。合理安排商业与住宅车流的车行流线,尽量减少相互的交叉和干扰。 小区人车分流:居住区应合理安排车辆主次入口和主次道路的位置,做到人车分流,以保证居住区的私密性和安全性。 区内车行系统的布置:1) 车行系统(一级道路网):2) 这级道路主要是连接市政道路与准步行系统的行车系统.这级道路的两旁以栽植行道树为主,配上灌木与花卉,形成层次感较强的绿化效果,加上与住宅建筑风格雷同的建筑物及部分配套设施,减弱市政道路的形象,将之形成小区内道路的感觉.3) 准步行系统(二级道路网):此道路系统具备车行的条件
18、。除紧急情况(消防、急救、搬家)外,一般为步行道路。这级道路应与街区的布置情况、绿化景观体系的设计相结合。在铺地用材上可考虑采用能承受消防车荷载的广场砖,或以硬地绿化的形式铺设,这样既扩大了绿化面积,又满足了紧急情况下的使用要求.4) 纯步行系统(三级道路网):这级道路应结合景观、绿化营造除特色,可设计成缓跑径或曲径通幽的休闲散步小路。这部分道路建议以亲人的空间尺度、人性化的环境小品及五彩缤纷的花卉植物,配合卵石、碎砖等较天然的铺地材料,突出休闲、舒适的生活情调.5. 空间与园林景观结合的要求: 区内自然而成的中心集中点主要由广场拼砖、雕塑、图腾、休闲位置等组合,以不同的形式与方式进行合理的配
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