科技企业孵化器建设项目投资计划书.doc

目 录第一章 总论01第一节 项目背景01一、项目名称01二、承办单位概况01三、可行性研究报告编制范围和依据02四、项目提出的理由与过程04第二节 项目概况05一、拟建地点05二、建设性质05三、建设工期05四、建设规模与目标06五、建设条件07六、项目投入总资金及效益情况09七、主要技术经济指标09第二章 区域概况及经济社会发展现状11第一节 某某市区域概况11一、地理位置11二、区位条件11第二节 某某区概况12第三节 社会发展概况13一、经济社会发展概况13二、支柱产业发展概况14三、固定资产投资发展现状15第三章 企业孵化器概述和项目需求分析16第一节 企业孵化器概述16一、企业孵化器概念和特点16二、企业孵化器的组织结构及作用19三、企业孵化器的发展现状22四、我国科技企业孵化器的发展方向23五、本项目建设的重要性和必要性26第二节 项目需求分析30一、地区中小企业发展现状30二、全省孵化器市场分析32三、某某市场需求分析34第四章 场址选择36第一节 选址原则36第二节 场址选择36第三节 场址所在位置现状38第四节 场址建设条件38一、地形、地貌情况38二、工程地质、水文地质及地震38三、气候条件39四、交通运输条件39五、公用设施社会依托条件40六、防洪、排涝设施条件40七、环境保护条件40八、政策支持条件40九、征地、拆迁条件41十、施工条件41第五章 工程建设规划方案42第一节 项目建设指导思想42第二节 项目功能定位42一、孵化企业的入驻和退出功能43二、提供孵化场地功能44三、提供各种服务设施功能44四、物业管理功能44五、商业服务功能44六、信息咨询功能44七、企业管理功能45八、人员培训功能45九、融资服务功能45十、营造创新的企业文化功能45第三节 项目建设内容与规模45第四节 规划总体说明46一、总平面布置原则46二、功能分区规划46三、总平面布置方案47四、道路系统规划47五、环境规划48六、竖向规划48第六章 建筑结构与公用辅助工程49第一节 建筑设计说明49一、建筑设计主要依据49二、工程设计有关文件49三、方案设计原则49四、设计方案概述50五、平面功能设计51六、建筑交通组织51七、建筑造型设计51八、无障碍设计51第二节 结构设计说明52一、主要设计依据52二、设计要求52三、结构设计均布活荷载标准值取值52四、基础及地下室53五、上部结构53第三节 给排水设计说明53一、主要设计依据53二、给水系统54三、排水系统54四、雨水系统54五、消防系统55第四节 电气设计说明55一、主要设计依据55二、设计内容55第五节 通风系统和防排烟系56一、通风系统工程56二、防排烟系统工程55第六节 建筑消防设计57一、消防疏散设计57二、建筑防火设备57三、建筑防火分区57四、火灾扑救57第七章 节能节水措施58第一节 节能措施58第二节 节水措施58一、防止超压出流的措施59二、防止二次污染的措施59三、用节水器具59四、选用节水型水管及管件59五、加强管理59第三节 采用节能型建筑材料60第四节 节能检测60第八章 环境影响评价61第一节 环境保护的目的61第二节 项目场址环境61一、项目场址环境现状61二、环境质量标准62第三节 项目建设与运行对环境的影响62一、建设期间环境影响分析62二、运营期环境影响分析62第四节 环境保护措施63一、建设期环境保护措施63二、项目投入使用后的环境保护措施63第五节 环境保护设施64一、环境保护设施64二、环境影响评价64第九章 劳动安全卫生与消防66第一节 危害因素和危害程度分析66一、施工过程中常见危害因素分析66二、项目使用过程中危害因素分析66第二节 安全设施及措施66一、机械施工的安全设施66二、施工用电安全设施66三、防止高空坠落和物体打击设施67四、防雷67第三节 消防设施67一、建筑室外消防系统67二、建筑室内消防系统68第十章 设备采购与物资供应69第一节 设备采购69一、采购制度69二、采购验收制度69三、采购方式69第二节 物资供应69第十一章 项目运营与组织机构71第一节 模式选择71第二节 部门设置及功能74一、咨询部74二、培训部74三、综合部75四、信息部75五、物业部76第三节 服务设施76第四节 服务对象76第五节 入驻条件77第六节 主营业务77一、基础服务78二、培训服务78三、投融资服务78四、信息化服务78五、财务服务78六、项目申报79七、咨询服务79第七节 入住费用及服务收费79一、 基本收费79二、高新技术服务收费80第八节 入孵流程80一、企业申请入孵流程图80二、 入孵企业提供资料81第九节 管理机构组织方案和体系图88第十节 劳动定员与员工培训88一、劳动定员88二、员工培训88第十二章 项目实施进度89第一节 建设工期89第二节 项目实施进度安排89第三节 项目实施进度表89第十三章 工程招标方案90第一节 编制依据90第二节 招标方案90一、招标范围90二、招标组织形式90三、招标方式91四、投标单位资质要求91第十四章 投资估算与融资方案93第一节 投资估算93一、投资估算依据93二、建设投资估算组成部分93三、投资估算细则.94第二节 融资方案96第十五章 财务评价97第一节 项目财务评价97一、编制依据97二、基础数据及参数选取97第二节 分析过程和结果98第三节 财务总评价100一、项目财务数据100二、项目各项指标100第四节 不确定性分析101第五节 财务评价结论101第十六章 国民经济分析与评价102第一节 经济评价的作用、地位与内容102第二节 财务分析102一、财务管理模式102二、项目需求102三、项目计算期102四、财务收益103五、财务成本103六、税收、利润及分配103第三节 经济分析103一、分析原则103二、分析目的103三、经济费用识别104四、经济价值识别与估算104五、利益群体的经济分析104第四节 科技企业孵化器社会经济分析105第五节 科技企业孵化器经济总评价105第十七章 风险分析107第一节 项目主要风险因素识别107一、科技企业孵化器运营的外延风险107二、科技企业孵化器运营过程中的内在风险108第二节 防范和降低风险对策110一、风险回避110二、风险降低110三、风险分离110四、风险分散110五、风险转移111六、风险自留111第三节 风险评价结论113第十八章 结论与建议114第一节 项目结论114第二节 项目建议115第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称某某市科技企业孵化器。二、承办单位概况1、项目法人某某市科学技术局2、项目法人概况某某市科学技术局（某某市知识产权局）是主管全市科技和知识产权工作的市人民政府工作部门，内设办公室、知识产权管理科、科技成果管理与技术市场科、发展计划科、农村与社会发展科五个职能科（室）。其主要职责有：（1）贯彻执行国家和省关于科技工作的方针、政策和法律、法规；推进科教兴市战略的实施，协调管理全市各领域的科技工作；组织拟定科技发展、科技进步战略的具体政策和措施。（2）组织编制全市科学技术发展中长期规划和各项年度计划并监督实施。确定科技发展的布局和优先领域；编制和组织实施全市重点科技项目攻关计划、新技术研究计划、星火科技发展基金计划、科技创新工程和新产品试制计划。（3）研究拟定全市科技体制改革方案和有关政策、措施，推动建立适应社会主义市场经济和科技自身发展规律的科技创新体制和机制；指导科技体制改革工作。（4）会同有关部门研究制定多渠道增加科技投入的措施，优化科技资源配置；归口管理和使用科学事业费、科技“三项费”、科技专项经费、科技基础设施建设经费和市星火科技发展基金等有关经费。（5）参与或会同有关部门组织专家对先进技术引进、重大技术改造、重要科技工程建设进行前期调研、论证和评估。（6）研究拟定科技人才资源的合理配置，充分发挥科技人员积极性；创造科技人才成长良好环境的相关政策、措施；组织科技管理干部的培训，负责全市技术骨干和学科带头人培训对象的选拔和管理工作。（7）归口管理全市科技成果、科技奖励、民营科技企业、科技保密、科技档案、科技信息、科技期刊及地震观测等工作；制定科学技术普及工作规划，推动科普工作发展。（8）组织拟定专利工作发展计划；编制专利实施开发计划；协调指导知识产权保护和创新体系的建立，负责专利执法工作，处理专利纠纷和查处冒充专利行为；负责有关知识产权的宣传与教育培训工作。（9）指导、协调市直机关各部门及各县、特区、区的科技管理工作。（10）承办市人民政府、省科学技术厅和省知识产权局交办的其他事项。三、可行性研究报告编制范围和依据1、编制任务由来受某某市科技局的委托，我院于二九三月承担了某某市科技企业孵化器建设项目可行性研究报告的编制任务。2、研究范围本报告主要研究项目建设必要性、市场预测与分析、建设总体方案、生产工艺与流程、环境保护与安全生产、项目运营与管理、项目投资估算和项目效益分析等内容，并最终得出可行性研究结论及建议。3、编制依据（1）、科学技术部关于印发中国科技企业孵化器“十一五”期间发展纲要的通知（2）、国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）（3）、国家科技部关于加快高新技术创业服务中心建设与发展的若干意见（4）、国家科技部关于“十一五”期间大力推进科技企业孵化器发展的意见（5）、中华人民共和国中小企业促进法（6）、国家科技部关于进一步提高科技企业孵化器运行质量的若干意见（7）、中华人民共和国城乡规划法（8）、某某城市总体规划（9）、国家科技部关于印发关于进一步提高科技企业孵化器运行质量的若干意见的通知（10）、国家科技部关于进一步提高科技企业孵化器运行质量的若干意见（11）、国家科技支撑计划管理暂行办法（12）、国家科技部关于“十一五”期间大力推进科技企业孵化器建设的意见（13）、财政部、国家税务总局关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知（财税2007121号）（14）、省人民政府关于印发实施贵州省中长期科学和技术发展规划纲要（20062020年）若干配套政策的通知 （黔府发200626号）（15）、某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（16）、某某市中小企业发展第十一个五年规划（17）、相关设计标准、规范；（18）、项目业主提供的其它基础资料；（19）、项目业主关于编制报告的委托文件。四、项目提出的理由与过程企业孵化器是二十世纪五十年代起源于美国的一种新型的社会经济组织，是伴随着新技术产业革命的兴起而发展起来的。是新生中小企业聚集地，含有生存与成长所需的共享服务项目的系统空间。它通过提供研发、生产、经营的场地、通讯、网络与办公等方面的共享设施，提供系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。科技企业孵化器是一个“制度性框架”，是一个“中介性体系”，是一个智能服务产业。企业孵化器为创业者提供良好的创业环境和条件，帮助创业者把发明和成果尽快形成商品进入市场，提供综合服务，帮助新兴的小企业迅速发展形成规模，为社会培养成功的企业和企业家。企业孵化器在企业家创业发展过程中起着重要的作用，一是为企业节省时间；二是避免企业走弯路；三是使企业具有创业者集聚效应。企业孵化器在推动高新技术产业的发展，孵化和培育中小科技型企业，以及振兴区域经济，培养新的经济增长点等方面发挥了巨大作用，引起了世界各地政府的高度重视。从国外企业孵化器的发展情况来看，企业孵化器的建设目的主要是繁荣当地经济、解决就业问题，其核心业务是支持创业企业发展。大多数企业孵化器是非营利性机构，既来自于政府、社会非营利机构、大学的资助，也来自大公司、私人机构和个人的支持，是科技与经济联系的纽带，也是创业者个人进入经济生活、走向成功的桥梁。根据某某市目前中小企业发展现状和企业孵化器的作用，充分利用某某市各种资源,建设一个新生中小企业聚集地，通过提供研发、生产、经营的场地、通讯、网络与办公等方面的共享设施，提供系统的培训和咨询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率，推动某某市的经济发展,促进产业结构的调整迫在迫在眉睫。项目拟建在某某区军分区旁，项目区经济、文化、交通等建设条件较好,建设方案合理。目前,某某尚无一家企业孵化器，市场潜力大、前景广。项目建成后将为某某市中小企业的兴起与发展创造良好的条件，促进新生中小企业成长，将对中小企业的快速发展中发挥巨大的推动作用，有力促进某某市经济社会发展。另外项目还具有较好的社会效益和一定的经济效益。综上所述，从项目建设的条件、项目的社会效益、经济效益和市场预测等方面看,该项目有较好的市场前景和开发前景。并采取政府主导、注重社会效益的运营模式，项目抗风险能力强。因此，建设该项目十分必要，且建设条件成熟，特提出本项目的建设。第二节 项目概况一、拟建地点本项目拟建在某某市某某区八一路西侧。二、建设性质本项目建设性质为新建项目三、建设工期两年（24个月）四、建设规模与目标1、建设规模建设用地面积： 4323.06（6.48亩）总建筑面积： 14792.79（含地震台指挥中心，孵化器建筑面积12792.87）建筑占地面积： 1082.24道路广场面积： 1833.23绿地面积： 1407.592、主要建设内容本项目建设内容为：科技企业孵化器公共服务中心、集中办公大楼、管理及辅助用房、项目水电及道路、绿化等。3、建设目标科技企业孵化器建成后，可以开展业务有：（1）以市场为导向，引进高新技术，改造传统产业，创办新型产业，推动高新技术产业化的发展。（2）帮助中小企业建立健全创新机制，完善技术创新体系，提高核心竞争力。（3）协助企业申报国家级、省级、市级各类科技计划项目。（4）引进推广信息技术，加快推动各行业、企业的信息化发展步伐，提高信息化水平。（5）提供管理、技术咨询及企业诊断，促进中小企业的良性发展。（6）管理运作孵化器，为在孵企业创造良好的创业及环境条件。（7）为政府提供信息咨询服务。（8）使培训促就业、就业带培训的机制初步形成，认真实施“阳光工程”，政府促进就业的责任体系基本建立。通过以上业务的开展，最大限度地发挥本孵化器的整体功能和效益。五、建设条件1、区位优势突出某某市位于贵州西部（毕水兴）经济带中部，地处黔、滇、桂、川四省（区）结合部，是国家确定的“攀西一盘水资源综合开发区”、“西南和华南经济区”和“南（宁）贵（阳）昆（明）经济区”的重要组成部份。这为六盘市经济发展提了较好的外部环境，有利于区域内和区域间的协调发展。较好的区位优势和丰富的煤炭资源使某某成为我国“西电东送”工程重要的电力外送基地，其重要性日益突出。2、经济总理持续增长近年来，某某经济得到了较快发展，2007年，全市GDP实现300.62亿元，全市固定资产投资完成170.22亿元。工业经济保持较快增长，运行质量进一步提高，全市工业增加值达160.9亿元，其中，规模以上工业增加值114.73亿元，煤炭、钢铁、电力、建材等4大优势产业保持了快速发展，优势地位进一步巩固；服务快速发展，区域性商贸、金融、信息中心的地位基本形成。3、科技水平得到进下提高“十五”期间，国家、省政府出台了一系列促进科技发展的政策措施，极大促进了某某科技事业的发展。在“科教兴市”战略指导下，某某市相继制定了“某某市科技项目管理办法”、“某某市科技进步奖励办法及实施细则”、“某某市知识产权专项资金使用管理办法”等规章。市政府对科技的投入逐年增加，2001年市级科技三项费投入仅为250万元，2005年市级科技三项费投入为370万元，到2007年市级科技三项费投入为440万元。全市有多项科技成果获省、市级科技进步奖，这些科技成果多数已运用于生产实践中，产生了明显的经济和社会效益。一部分科技成果还填补了国家和省、市空白，提高了全市科技水平和学术水平，促进了全市经济和社会的发展。4、企业创新能力得到增强近年来，工业领域取得大批科技成果，提升了优势产业技术水平，企业技术创新能力得到提高。炼钢转炉煤气柜、煤焦焦化精苯系统、先进的采煤技术、并相耦合统一给水装置等一批高新技术的开发与应用，增强了工业企业竞争力；应用高新技场术改造传统产业取得进展，一些骨干传统产业的技术水平有了较大提高，在水城钢铁集团还设立了某某市首家博士后工作站。目前，高新技术研究开发及产业化成效明显，有的已形成较大的产业规模。5、基础设施不断完善以公路、铁路运输方式为主的交通网络已基本形成。公路“二横二纵一环”的格局已初步形成。2007年，通车总里程11057公里，其中，高速公路里程68公里，二级路360公里。市内人民政府改造、凉都大道等城市主干道即将建成；完成小街小巷综合改造53条共19.4公里；全市污水收集管网系统基本建成，污水处理厂投入运行，沿河绿化带初具规模；10万立方米燃气储气柜投入使用。供水管网不断完善。基础设施进一步完善。6、信息网络快速发展随着信息化建设的不断发展，高速、宽带、高效的信息网络平台已初具规模。骨干网带宽10GB；NO.7信令网、同步数字传输网以及电信综合服务管理网、电话智能网、N-ISDN网、光纤接入网和公众多媒体信息网相继建成。7、符合规划要求本项目建设符合某某市城市总体规划（2006-2020）、某某市国民经济和社会发民用工业第十一个五年规划纲要、某某市“十一五”科技发展规划、某某市城市总体规划。六、项目投入总资金及效益情况项目投入总资金为2895.15万元，项目年均收入622.97万元，年均成本费用306.09万元，年均税前利润额316.88万元，年缴纳所得税47.53万元，年税后净利润269.35万元。年平均投资利润率9.3%。资本金年平均收益率11.25%。全部投资回收期（Pt）11.3年（含建设期）。借款偿还期1.87年（不含建设期）。偿债备付率3.391。七、主要技术经济指标详见下表：主要技术经济指标表序号名 称单位数 量备 注1建设用地面积M24323.06红线范围2孵化器建筑面积M212792.87地上：11723.37按设计图计算地下：1069.503建筑占地面积M21082.244绿地面积M21407.595道路及其他面积M21833.23含绿地面积6容积率2.717建筑密度25.038绿地率32.569停车数量辆3010总投资万元2895.15建设投资万元2835.75建设期利息万元59.411年均入孵企业户5012年收入万元622.9713年均成本费用万元306.0914年缴纳税收万元47.5315年净利润万元269.3516建设工期年217劳动定员人25第二章 区域概况及经济社会发展状况第一节 某某市区域概况某某市位于黔、滇、桂、川接合部，地处长江、珠江上游分水岭地带，乌蒙山脉南端，因四季气候温和、夏无酷暑、冬无严寒，长年平均气温在20摄氏度左右。被誉为“中国凉都”。某某辖六枝特区、盘县、水城县、某某区4个县级行政区，某某区是全市的政治、经济、文化中心。城市规划区面积9965平方公里，总人口306万，居住有苗族、彝族、布依族等38个少数民族，是一座“三线建设”时期发展起来以煤炭、电力、冶金、建材为支柱产业的新兴工业城市。一、地理位置某某市位于贵州省西部，界于北纬251944265533，东经1041820、1054250之间，总面积9965平方公里，占全省总面积的5.7%。市境东与安顺市相连，南与黔西南布依族苗族自治州接壤，西与云南省曲靖市交界，北与毕节地区毗邻；某某区的大湾镇、二塘乡、三合乡嵌于毕节地区西南部。某某市地理位置优越，居西南四省地域中心，既属攀西某某资源综合开发区，又是西南和华南经济区域南（宁）贵（阳）昆（明）经济区的重要组成部分。二、区位条件从区域条件来看，某某市位于贵州西部（毕水兴）经济带中部，地处黔、滇、桂、川四省（区）结合部，与四省（区）省会城市的直线距离约300-400公里左右，是国家确定的“攀西一某某资源综合开发区”、“西南和华南经济区”和“南（宁）贵（阳）昆（明）经济区”的重要组成部分。这为六盘市经济发展提了较好的外部环境，有利于区域和区域间的协调发展。较好的区位优势和丰富的煤炭资源使某某成为我国“西电东送”工程重要的电力外送基地，其重要性日益突出。第二节 某某区概述该项目拟建的具体位置隶属某某区。某某区是1988年经国务院批准成立的市辖县级行政区，位于贵州省西部，是某某市的政治、经济、文化中心，与水城、威宁、赫章等县相邻，行政区域面积478.27平方公里，辖镇乡个办事处，67个行政村，65个居委会，总人口41.6万人，其中农业人口15.4万人，少数民族人口5.51万人，有汉、彝、苗、布依、白、仡佬等31个民族。区内地形破碎，峰峦层叠，25度以上坡耕地面积15.7万亩，大于35度的面积4.3万亩。林业用地23.72万亩，森林覆盖率(含灌木林)27.63，林木覆盖率12.16。地貌以中高山为主，地势由西北向东南缓缓倾斜，最高海拔2900.3米，最低海拔1450米，年平均气温12.315.1，无霜期230300天左右，年均降雨量1240毫米左右，冬无严寒、夏无酷署，气候宜人，适宜于多种农作物的生长。 境内资源丰富，已探明矿产有煤、铁、铅、白云石、大理石、石灰石、重晶石等20多种矿产资源，其中铅锌矿工业储量45万吨，居全省之首；铁矿石工业储量2000万吨，居全省第二；煤炭工业储量134亿吨，煤质优良，分布集中，易于开采。故有“十里钢城，百里煤海”之美称。有大小河流条，地下水资源量为0.74亿立方米，水能资源理论蕴藏量为6.35万千瓦。某某区民风淳朴，气候宜人，有许多自然林和正在开发的旅游景区，主要粮食作物有玉米、土豆、水稻、小麦等，主要经济作物有核桃、板栗、魔芋等。2008年全区GDP 143.55亿元，财政总收入8.59亿元，粮食总产量25483万吨，工业增加值67.03亿元，全社会固定资产投资66.85亿元，社会消费品零售总额可达51.64亿元，农民人均纯收入3334元，城镇居民可支配收入12142元。第三节 社会发展状况一、社会经济发展概况在省市各级政府的正确领导下，全市上下高兴中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，切实加强薄弱环节，高度关注民生，经过多年的努力，某某市国民经济保持了持续快速健康发展。2007年，全市生产总值完成300.55亿元，比2006年增长16%；其中：第一产业21.71亿元，增长7%；第二产业175.73亿元，增长16.4%；第三产业103.11亿元，增长17.1%，占GDP的比重达34.3%，为历年以来最高。人均生产总值超过1300美元。农业和农村经济也得到全面发展，工业经济保持较快增长，运行质量进一步提高；固定资产投资稳定增长，重点建设项目得到积极推进；财政、金融运行良好，城乡居居稳步增收；社会事业全面发展，民生问题不断改