商业地产专项策划专业方案商业地产专项策划专业方案基本综合流程.docx

商业地产策划方案基础步骤
第一部分 商业市场调研
影响商场物业开发成功原因很多，如市民收入水平、消费水平和消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）商业环境，竞争对手实力和策略等。所以，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败桥头堡。
调研种类
所需资料/研究范围
商圈研究
对项目所在地商圈作出基础研究，另找出商圈辐射范围，营业品种，人流情况和交通情况及其购置力。
消费者研究
对消费者消费习惯、收入、偏好等作调研。
投资用户研究
对投资用户所投资商铺作基础调研，如用户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面情况等。
竞争对手研究
包含竞争项目面积，基础情况及竞争研究等。

一、市场调研概况
调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）和基础结论
二、宏观背景分析
1、周围关键城市商业物业发展水平比较
2、国民经济关键技术经济指标、
3、政府相关举措和城市远景计划、社会原因分析等
三、区域商业市场研究
（一）、区域商圈研究
1、城市发展情况：GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸情况：交易情况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包含垂直人流及水平人流，研究范围包含：人流类量、停留时间、每次消费、对不一样类别需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内竞争项目等。
（二）、终端消费者研究
1、消费习惯：地域差异性，不一样宗教、不一样民族、不一样年纪、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流关键。
3、偏爱商场：包含寻求出消费者偏爱程度高商场吸引点及其原因。
4、对项目商圈评价：包含区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资用户研究
1、经营范围：找出研究范围包含百货店、大连锁店或快餐集团部分需要。
2、投资动向：包含投资类型、租金范围及交纳方法等。
3、商圈内商铺经营情况：包含经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究
1、竞争者基础情况：包含资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包含面积、特色、经营范围、业态、关键用户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨
1、基础结论 ：
消费群体对商场业态组成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场计划和配套要求、信息起源、购置方法、消费习惯等
2、专题研究
专题一：不一样消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）
专题二：消费者收入水平和商场消费倾向及习惯
五、项目经营方法论证
1、项目和同类型物业比较论证
2、项目业态探讨和可连续发展论证
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证
4、项目标商业价值及租金价值风险性论证
5、项目设计标准及经营管理水平论证
第二部分 项目可行性研究
一、序言
项目总体情况进行说明、分析、总结
二、项目概况
1、项目所处具体位置、规模
2、项目计划经济技术指标
三、整体市场分析
1、区域商业市场情况
2、依据项目特点分析当地和所评定项目相关商业零售业市场供需情况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等原因对商业零售业影响，经过对这些原因分析和估计项目标市场发展趋势。
3、关键竞争对手分析
对区域内竞争者进行调查及分析比较
4、项目SWOT分析
经过对项目标优势、劣势、机会和威胁分析，为项目定位提供依据
5、项目市场定位
经过比较分析，确定项目标整体市场定位、功效定位、档次定位、用户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目标开发设计方案提供依据
6、项目初步开发设计方案
经过前述分析比较，确定项目最好开发、设计方案
7、项目投资成本估算
估算项目标投资费用，包含土地费用、前期工程费、主体开发费、其它费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费
8、项目投资效益估计
关键依据项目未来销售收入及收益情况，计算项目标投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后近期效益、远期效益。
9、风险分析
对项目可能产生风险进行分析及规避风险方法
10、可行性研究
可行性研究结论
第三部分 项目计划发展提议
一、项目分析
1、基础情况分析：区位概况、背景资料、交通情况、周围环境、周围配套。
2、综合评价（SWOT）：优势和劣势、机会和威胁。
二、项目定位提议
1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。
2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。
3、市场定位：目标用户群体定位、群体表现特征。
三、综合素质营造提议
1、整体设计提议：商场设计目标及理念
2、单体设计提议：建筑风格
3、素质营造：活动场地、装修标准等
4、环境、景观塑造提议
5、物业管理和服务关键点
6、项目配套设施和功效提议
四、商业布局提议
1、项目商业策划和计划方案整改提议
2、商业分区功效布局及调整方案
3、商业销售及租赁区域计划提议
4、项目外观及景观提议
5、项目人流及物流动向提议
五、项目商业组合提议
1、商业结构及业态分析
2、项目商业组合可行性探讨
3、项目电梯位置和利用提议
4、项目环境、景观塑造：购物气氛营造提议
5、项目配套设施和功效提议
第四部分 招商、营销传输策略
一、项目商圈分析
商圈分析（SWOT）：商圈结构性分析
二、项目租售价格定位
1、租赁价格：
1）标准租赁期；
2）租金价格厘定；
3）租金水平展望及估计；
4）租金调整环境及递增率；
2、销售价格
1）销售价格厘定；
2）销售区域及铺位分割提议
3）销售价格之阶段策略性提议
4）销售和租金价格互动提议及检讨
三、商场经营方法提议
1、直接及间接商铺出租
2、商场经营方法可行性探讨
3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》
四、营销传输策略提议
1、招商攻击战术
2、阶段性招商推广提议及节点划分
3、市场营销攻击战术
4、阶段性营销推广提议及节点划分
5、营销和招商传输推广策略互动提议
6、宣传资料及媒介选择
五、招商营销实施
招商营销实施方案
第五部分 经营管理提议
一、商场前期经营管理提议
1、商场商业布局设计及控制
2、全程用户跟进
3、商场商户安排
4、商场内外部设计装潢顾问
5、开业宣传推广传输策略
6、商场日常管理提议
7、经营管理问题咨询及处理
8、统一管理、经营、规范化运作体系。
二、商场管理制度制订
1、招商处管理制度
2、商场经营管理制度拟订
3、商场装修及设施安装管理制度
4、商场各部室经理及分区主任岗位职责
三、商场经营管理人员选聘和培训
1、商场各级管理人员选聘
2、商场经营管理培训资料
四、商场管理
1、制订商场经营管理目标及计划
2、制订商场管理标准
3、用户资料分析
4、各项资料及文件建档
第六部分 项目标识系统
品牌是21新世纪房地产市场市场致胜一张王牌。在市场竞争时代，没有VI识别系统企业或楼盘，就如同没有国旗国家。
一、基础要素系统
1、楼盘标志
2、标志最小尺寸，空间限定及方格制图法
3、汉字标准字体（简称、全称）
4、英文标准字体（简称、全称）
5、中英文标准字体制作
6、常见字体
7、标准色
8、辅助色
9、标志辅助图形
10、标志标准字体使用规范、广告语应用规范
二、基础要素组合系统
1、标志和简称组合
2、标志和简称特殊组合
3、汉字简称和英文简称组合
4、标志和全称组合
三、实际应用系统
1、案旗
2、礼仪旗、徽章
3、中英文名片
4、胸卡
5、手提袋
6、服装：售楼人员、保安人员、管理人员
7、信封、信笺
8、旗杆
9、物管识别标志
四、导示系统
1、售楼招牌
2、售楼指导牌
3、工地形象墙（围墙）
4、交通工具
五、广告系统
1、路牌、灯箱广告
2、广告旗
3、形象展板
4、标志英文简称组合
5、标准颜色、辅助颜色