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芜湖高新社会服务产业园
二期“九龙湾广场”工程
项 目 计 划 书

第一章 项目概况
一、项目名称和性质
1、项目名称：芜湖高新社会服务产业园二期“九龙湾广场”；
2、项目地址：芜湖市弋江区（高新技术开发区）九华南路和峨山东路交汇处；
3、项目性质：商业新建项目；
4、用地性质：工业转商业用地；
5、建设单位：安徽浙中房地产开发。
二、项目建设规模
1、项目占地总面积：125321平方米（折合188亩）。
其中，一期用地面积：28664平方米（折合43亩）占用地总面积22.87%；
二期用地面积：43329平方米（折合65亩），占用地总面积34.57%；
三期用地面积：53328平方米（折合约80亩），占用地总面积42.55%（预留发展用地）。
2、经过专业计划设计：
一期项目地上建筑面积：429917.4平方米。
其中：
1、社会服务中心：34375平方米。
2、社会服务大楼：29807.74平方米。
3、地下建筑面积：21191平方米。
计容面积：429917.4平方米
容积率：1.49
建筑密度：37.89%。
二期项目地上建筑面积：166649.82平方米
其中：
1、A座、B座精英创业公寓：49529.82平方米；
2、 C座著名连锁酒店：20880.88平方米；
3、 D座高端养生公寓：20880.88平方米；
4、 商铺：75360平方米。
5、 地下建筑面积：30247.75平方米。
6、 计容面积：189226.72平方米；
7、 建筑占地面积：20917平方米；
8、 容积率：4.36（最终以计划局指标为准）；
9、建筑密度：48.18%。
三、项目概况
该项目计划分三期开发建设，二期以著名连锁酒店、精英创业公寓（SOHO）、养生公寓和购物街区、休闲娱乐等项目为主，形成吃、住、购、游、娱一体现代化、高尚城市商住综合体。
二期项目定位为“轻奢主义、标榜芜湖时尚”“九龙湾广场”，突出高端、精品、时尚商业气氛和智能、生态、便捷生活环境。
一、三期以社会服务产业为主，具体业态内容待二期项目成熟后，依据市场需求和政策导向另行计划建设（本汇报书暂不赘述）。
四、项目投资概况
经过初步估算，该项目二期总投资约4.8亿元人民币，该费用依据项目进展和实际需要，逐步到位、逐步投资。
该项目二期工程自3月起开启前期准备工作， 7月份正式动工建设。计划总工期24个月，8月份能够全部交付并投入使用。
五、效益分析
经过初步测算，该项目可设商业门店1250多家（每间按60㎡），营业收入将达成15亿元人民币。创税将达成亿元以上，此仅为项目本身建设、销售过程中产生利税，在项目全部业态进入正常经营期后，以后商业经营每十二个月还将最少会产生亿元以上税收，财税贡献率十分显著。
另外，本项目标建成将会处理最少4～5千人就业问题，将为本市群众提供更多就业机会，减轻就业压力。

第二章 项目提出背景和建设必需性
一、项目提出背景
芜湖高新技术开发区为国家级高新技术产业开发区，地处芜湖关键位置，总面积35.19平方公里，现有企业600多家，关键产业包含节能环境保护产业、电子信息产业、生命健康产业。，全区实现工业总产值近1200亿元。现在，高新区共有53个省级及以上研发机构，其中拥有1个国家工程技术研究中心，1个国家级企业技术中心，1个国家工程试验室，1个国家级国际联合研究中心，1个国家博士后科研工作站，另有多个产业技术研究院和市级研发机构，全区院士工作站达成9个。其已成为芜湖新型工业化新平台、创新发展主战场，已经含有较强产业能力，但和之相反是功效单一，缺乏商业、生活（尤其是适合高端人才公寓式居住空间）配套设施。给园区从业人员带来很多不便。园区上班族往往过着钟摆式生活，白天上班时园区热闹如市，而到了晚上下班后，却又毫无人气，一定程度上会影响到高新区和企业人才战略实施，不利于吸引人才、留住人才，从而影响到高新区自主创新能力和可连续发展动力。
不管是通常工业园区还是国家高新区全部是城市发展中一个过程性产物，一个区域要加紧城镇化进程，产业发展是其中关键所在，根据““以产兴城、以城促产、产城一体””发展思绪，经过多种方法有效实施，既要确保入驻产业集聚区企业质量，为周围居民提供大量稳定工作岗位；又在产业集聚区周围配套大量居住区和商业配套，为企业快速发展提供必需人力资源。产业从业人员天天用在上、下班交通上时间最好不超出半小时，才能真正表现“宜居宜业”优质生产和生活环境，同时也将促进弋江区和高新区经济效益、社会效益和环境效益均衡发展。
房地产是国民经济发展一个基础生产要素，任何行业发展全部离不开房地产业，其也是发展国民经济和改善人民生活基础产业之一，其关联度高，带动性强，是国民经济支柱产业。，中央相关制订国民经济和社会发展第十三个五年计划提议中明确提出了“深化住房制度改革”，中央经济工作会议指出经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，成为房地产市场发展“风向标”；落实户籍制度改革，放宽居民落户限制，完善住房供给双轨制，成为楼市去库存一大着力方向；加紧农民工市民化，推进以满足新市民为出发点住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。从中长久看，在芜湖着力打造经济和城市两个升级版，主动探索人才结构高端化、产业层次高端化、城市品质高端化良性互动内涵式发展道路中，房地产仍将是芜湖关键经济增加点，房地产业发展仍有大量市场需求和商机。本市多年来坚持“控供给、促需求、调结构”基础调控思绪，在棚改征收、人才购房、支持农民进城等多方面综合施策，并一直把人才资源作为第一资源，坚持人才优先发展战略，对高校毕业生、专业技术人才购房给契税补助和安家补助。伴随本市城市功效逐步完善，城市品质和城市承载力深入提升，将会吸引更多人到芜湖来安家置业，为房地产市场注入持久动力，深入推进本市房地产市场连续健康平稳发展。芜湖作为中国三线城市和中部地域地级城市优异代表城市，伴随长江经济带建设深入推进，和国家和地方政府一系列稳定房地产市场政策实施，本市房地产发展潜力和市场前景仍然十分值得期待。
因为该项目地块停工多年，土地长久闲置，占用了大量紧缺城市土地资源而又没有产生任何效益，对于政府、企业和社会全部造成了极大损失。项目标停滞不前，套牢了施工企业大量资金，而其中又会因较大数额贷款、借款而影响到金融体系资金安全。另外，地块长久处于烂尾状态，造成工地内部管理松懈，造成一系列城市管理难点、周围社会治安问题，成为社会不稳定潜在原因，且存在重大安全隐患，很轻易给社会造成更大损失。再者，该项目地块处于芜湖市南大门，是芜湖城市形象关键窗口，伴随时间推移，长久烂尾状态将对本市城市面貌和城市品质、形象负面影响也会越来越大，对招商引资、打造旅游目标地和宜居城市，和生态园林城市、全国文明城市建设全部将产生消极原因，而且因为多种原因叠加其恶性循环程度只会越来越大，社会影响也会越来越大。
总而言之，安徽浙中房地产开发管理层审时度势，决心投资建设芜湖高新社会服务产业园项目，将为弋江区和高新区互动发展奠定基础，有效促进高新区产业功效、城市功效、生态功效融为一体，推进产业和城市相互促进、协调发展，为高新区跨越提升增强持久动力。同时，将对提升本市城市品质和对外形象，消除社会负面影响，和吸引人才、留住人才等方面全部会起到主动贡献作用。
二、项目建设必需性
1、项目标建设，有利于弋江区和高新区经济建设，是园区吸引人才、留住人才，创新发展需要：
伴随园区工业经济水平和规模不停壮大，外来务工流感人口逐步增加，加紧高新区基础设施建设，提升园区承载能力，强化园区服务配套设施，住宿、餐饮、购物、文化休闲、商务场所，全部是高新园区未来经济发展中不可缺乏服务配套项目。该项目标建设，将为高新区内广大企业职员提供多元、便捷、优质配套服务，尤其将为园区高端人才提供一流、现代化居住环境。高品质项目定位将极大提升弋江区和高新区形象和品质，对各类高端人才将含有极大吸引力，对突出企业用人主体地位，在引进人才、留住人才、激励人才、发挥人才作用等方面将起到主动推进力，让更多人才留下来为芜湖经济建设和创新发展添砖加瓦。
2、项目标建设，有利于提升园区形象，加速产城一体化进程：
现在，芜湖高新区建设特色还不够显著，严重缺乏商业和适宜人才居住配套设施，尤其是产业和生活服务功效不全，造成职员在工作期间生活不便问题，不利于园区企业人性化管理和人才战略实施，难以形成“以产兴城、以城促产、产城一体”发展动力。该项目标建设，把生产、生活统一起来，将有效促进园区产业集聚和城市功效互补，大力提升园区承载能力，对建设现代化产业新城，增强园区综合吸引力和聚集力将有着主动推进作用。
3、项目标建设，将改变项目停工多年造成负面影响，是提升弋江区、高新区商务接待能力和招商引资环境需要，有利营造亲商、安商、富商招商环境：
该项目标建成，将会一改多年烂尾工程带来一系列负面影响，极大改善城市面貌和城市形象。该项目标定位在弋江区和高新区全部含有一定前瞻性，将大大提升芜湖高级商务接待能力方面不足，也会有效增强芜湖城市吸引力和辐射力，助力芜湖现代化城市建设，和长江中下游区域中心城市和“芜湖城市圈”建设。另外，其商业、生活配套服务设施日益成熟也将带给投资商对弋江区和高新区发展信心，有利于丰富高新区“产城一体化”内涵，是所在区商务接待水平和招商引资吸引力一个品质上有力提升，有利于可连续经济建设，对营造亲商、安商、富商招商引资环境有着直观良好形象。
4、项目标建设，有利于促进当地经济发展，促进当地就业，有利于构建友好社会：
该项目标建设，可为弋江区和高新区经济建设产生较大拉动作用，项目税收贡献显著，将间接地为当地基础设施建设和民生惠民工程起到一定财政支持。同时，因为项目建设和运行管理需要，将会为社会提供一定就业岗位，缓解社会就业压力。项目标建设将消除烂尾工程带来负面影响和不安全、不稳定原因，能有效提升高新区从业人员和当地人民群众物质消费水平，优化人居环境和就业、创业环境，促进弋江区和高新区物质文明建设，有利于友好社会构建，将为打造“漂亮芜湖”、“宜居芜湖”、“智慧芜湖”、“幸福芜湖”起到一定推进作用。
5、项目标建设，有利于弋江区和高新区商业繁荣、业态结构优化，和促进城市基础设施建设和总体计划建设：
该项目标建设，将提升弋江区和高新区在文化、商业等业态方面丰富性，形成空间分布合理、产业层次清楚、特色优势突出、服务便捷高效第三产业发展格局，商业繁荣将助力弋江区和高新区实现“服务经济”和“工业经济”双轮驱动，使高新区版块成为芜湖城市有效互补和功效延伸，对于国家级高新产业开发区建设和可连续发展有着主动示范意义。另外，该项目标建设将深入完善城市基础设施布局，有利于城市总体计划建设实施，对芜湖城市品质整体提升将含有显著实际意义。

第三章 项目建设环境分析
一、地理环境
该项目所在城市---芜湖，在安徽省东南部，处于长江南岸，青弋江和长江汇合处，北和合肥市、马鞍山市毗邻，南和宣城市、池州市接壤，东和马鞍山市、宣城市相连，西和铜陵市交界。芜湖市域面积6026平方公里，其中：市辖区面积1491平方公里。全市户籍人口384.51万，其中市辖区人口144.98万。下辖无为、芜湖、繁昌、南陵4县和镜湖、弋江、鸠江、三山4区，拥有2个国家级开发区，1个国家级综合保税区，11个省级开发区。
截至末全市拥有省级及以上工程（技术）研究中心84个，其中国家级5个，新增省级14个；省级及以上企业技术中心139个，其中国家级11个，新增国家级1个，省级11个。省级及以上关键（工程）试验室15个；省级及以上质检中心2个，其中国家级2个。院士工作站21个，新增3个。拥有高新技术企业441家。省级以上创新型（试点）企业120家，国家创新型企业2家。各类科技企业孵化器17家，其中国家级孵化器2家。
芜湖是全国文明城市、国家园林城市，安徽省副中心城市、次中心城市、三大旅游中心城市，和省会合肥市并称为安徽省“双核"城市，长三角经济协调会组员城市，合芜蚌自主创新试验区城市。芜湖也是国务院同意沿江关键开放城市、长江流域区域中心和关键港口城市、皖江城市带承接产业转移示范区“双核”之一。芜湖前后荣获中国优异旅游城市、魅力中国外籍人才尤其关注八大城市、中国最好休闲城市、全国创业优异城市、中国最具投资潜力城市50强、中国十佳宜居城市、全国首批智慧试点城市、全国首批水生态文明建设试点城市、创新能力最强25个中国大陆城市、中国大陆最好商业城市百强等等。
芜湖属亚热带湿润季风气候，气候特点是：光照充足，雨量充沛，四季分明，含有经典江南城市风光，是一座十分宜居城市。
芜湖没有沿海沿边、毗邻特大中心城市区位优势，没有能源、矿产资源优势，而近却发明了经济发展奇迹。经济总量由安徽第六七位跃居第二位。企业活力充沛，截至全市拥有上市企业11家，驰名世界海螺水泥、奇瑞汽车全部诞生于此。汽车、电子电器、电线电缆、材料四大支柱产业形成集群，机器人、新型显示器、轻型飞机及航空发动机、现代农机、节能环境保护等战略性新兴产业形势喜人。。芜湖海螺水泥已成为全球单一品牌水泥最大供给商，年销售收入过千亿元。芜湖拥有亚洲最大高科技专题公园---“方特欢乐世界”，芜湖是亚洲最大空调生产基地，中国领先机器人自主研制基地。芜湖和合肥，成为安徽发展“双核”，和长三角其它城市经济互补性也很强，芜湖后发优势正逐步被激发出来，经济发展前景宽广。
二、经济环境
1、经济总量：，芜湖市整年实现地域生产总值2457.32亿元，比上年增加10.3%，经济总量居安徽省第2位，全国第82位。其中，第一产业增加值120.02亿元，增4.3%；第二产业增加值1540.60亿元，增10.3%；第三产业增加值796.70亿元，增11.0%。按常住人口计算，人均生产总值67592元，人均GDP位居安徽省第3位。
2、财政收入：，本市整年实现财政收入470.01亿元，比上年增加10.3%，其中，地方财政收入263.47亿元，增加12.8%。
3、固定资产投资：，本市整年完成固定资产投资2709.19亿元，比上年增加13.2%；新增固定资产1417.87亿元。固定资产投资中，第一产业投资100.63亿元，增加50.7%；第二产业投资1359.51亿元，增加15.8%，其中工业投资1341.54亿元，增加16.3%；第三产业投资1249.05亿元，增加8.5%，其中房地产开发投资452.84亿元，下降5.5%。
4、市场价格：，本市城市居民消费价格（CPI）比上年上涨1.1%，其中食品类价格上涨2.1%。城市商品零售价格比上年上涨0.1%。工业生产者出厂价格比上年下降4.4%，工业生产者购进价格比上年下降8.4%。
5、工业生产：本市整年年主营业务收入万元以上工业企业（以下简称规模以上工业）实现增加值1441.87亿元，比上年增加10.4%。整年规模以上工业实现主营业务收入5345.38亿元，比上年增加4.6%；利润总额332.19亿元，利税总额620.43亿元，分别比上年增加10.1%和6.0%。工业经济效益综合指数达成336.9%。
6、建筑业：末含有资质等级总承包和专业承包建筑业企业252家。整年完成总产值420.25亿元，比上年增加2.8%。整年房屋建筑施工面积2241.26万平方米，比上年降低472.09万平方米；房屋建筑完工面积1141.66万平方米，比上年增加76.96万平方米。
7、招商引资：本市新批外商投资企业24家，协议利用外资6.14亿美元。整年实际利用外资23.00亿美元，比上年增加13.1%，实际利用内资2815.9亿元，增加4.5%，其中省外资金2047.39亿元，增加5.6%。截止底，全市共有41家境外世界500强企业在芜投资项目47个，其中来自美国境外世界500强企业12家，投资项目14个。
8、园区建设：整年省级及以上开发区完成固定资产投资1654.47亿元，其中基础设施投资63.87亿元；实际利用省外境内资金1636.48亿元，实际利用外商直接投资19.40亿美元；区内规模以上工业实现总产值4880.61亿元，比上年增加8.8%。
9、金融业：末金融机构本外币存款余额2548.68亿元，比年初增加227.89亿元，其中，非金融企业存款1003.18亿元，比年初增加59.55亿元；住户存款1312.75亿元，比年初增加154.78亿元。全市整年完成直接融资283.40亿元。
10、人均可支配收入和住房面积：，本市整年居民人均可支配收入23998元，比上年增加9.3%；人均消费支出14515元，比上年增加7.5%；人均住房建筑面积37.6平方米。其中，城镇常住居民人均可支配收入29766元，增加8.7%；人均消费支出17504元，增加6.8%；人均住房建筑面积34.6平方米。
农村常住居民人均可支配收入15964元，增加9.3%；人均消费支出10353元，增加7.8%；人均住房建筑面积41.7平方米。城镇居民恩格尔系数为35.9%，较上年增加0.7个百分点；农村居民恩格尔系数为37.6%，较上年增加1.1个百分点。
三、交通环境
芜湖是华东第二通道，也是华东地域仅次于上海和南京第三大综合交通枢纽，承东启西，临江达海，区位优势显著，交通发达，孙中山先生就曾称芜湖为“长江巨埠，皖之中坚”，早在1876年就是对外通商口岸。芜湖，三江交汇（长江，芜申运河，江淮运河），长江穿城而过，拥有194公里长江岸线优势，芜湖港是长江逆流而上最终一个万吨级深水良港，国家一类口岸，直达46个国家和地域。
1、航空：从项目地到南京禄口机场仅90公里，70分钟车程；到合肥新桥机场200公里，2小时车程。芜湖宣城机场在建，从项目地到该机场仅40公里，半小时车程。
2、铁路：芜湖现有5条铁路、2条高速、2条国道在境内交汇，宁安、京福、商合杭、皖赣等4条高速铁路、4条铁路电气化改造全部建成后实现铁路30分钟到南京、合肥，1小时到杭州，1.5小时到上海，3小时到武汉，4小时到北京、福州等中国20余个省会城市。芜湖已形成芜湖站（全国地级市最大站）、芜湖北站、湾沚南站、无为站、南陵站、弋江站、繁昌西站“一主六副”客运站格局。
3、关键公路：205国道（河北秦皇岛山海关-广东深圳）、318国道（上海-西藏樟木）、329国道（浙江舟山-河南鲁山）、347国道（江苏南京-青海德令哈）、236国道（安徽芜湖-广东汕尾）。
4、高速公路：芜合高速（G5011）、宁芜高速（G4211）、沪渝高速（G50）、溧芜高速（S28）、铜南宣高速（S32），在建高速：芜黄高速（S11）、北沿江高速（S22）。
伴随本市高铁、高速网络日臻完善，和芜宣机场开通，也标志着本市大交通格局正式形成，其对芜湖楼市和商业也肯定会有较大促进作用。
四、政策环境
1、国家政策层面：
（1）1月1日开始实施新公积金贷款利率。利率由原来4.25%降到3.25%实施，每人能贷款40万，双职员话最多可贷款80万，对于三四线城市来讲那可能是全额贷款，将有效激发刚性需求购房消费。
（2）农民进城买房补助，各地全部在制订新政策，还包含各类人才住房补助。
（3）居住证制度实施，在教育，医疗等六项基础权利确定，为暂住人口打下基础。下一步农民基础住房权利有可能纳入政府政策序列，包含给农民缴纳公积金，能够租用廉租房，购置保障房等等。
（4）农民耕地和宅基地已经列入顶层设计，也就是说下一步集体土地可能入市。农地入市进入市场，另外农民享受进城政策还会深入提升，比如基地抵押，农地抵押等等，这么就会催生家庭农场和农民进城两项工作，也就是说农民进城也有点小资本了。
（5）2月19日，财政部、国家税务总局和住房城镇建设部通知内容显示，对个人购置90平米及以下家庭唯一住房，减按1%税率征收契税；90 平米以上减按1.5%税率征收契税。购置第二套改善性住房，面积为90平米及以下，减按1%税率征收契税；面积为90平米以上减按2%税率征收契税。另外，营业税政策方面，个人将购置不足2年住房对外销售全额征收营业税，个人将购置2年以上(含2年)住房对外销售，免征营业税。
伴随国家针对房地产多个利好政策出台，各方全部估计房地产市场未来市场走向会趋于缓解，前景看好。从国家层面政策来看，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加紧库存去化，尤其会降低库存量较大三四线城市楼市风险。在未来财税政策和货币政策双管齐下情况下，将会成为促进房产流通，加紧结构调整，加速库存去化，促进楼市繁荣关键政策方向。
2、市级政策层面：
本市坚持“控供给、促需求、调结构”基础调控思绪，在棚改征收、人才购房、支持农民进城等多方面综合施策，突出政策引导，统筹协调、整体计划、协力推进，适时采取有效方法，保持房地产市场平稳健康发展。
（1）促进棚改和房地产市场联动：
为加紧棚改资金转化为商品房实际购置力，本市在全省率先搭建了芜湖房产超市·棚改购房平台。棚改居民在棚改现场大屏幕上可随时查询商品房源信息，开发企业也可经过平台适时搜集到棚改居民购房需求，实现棚改和商品房销售信息共享零距离；进入棚改服务平台开发企业在房产超市集中设置销售案场，产权登记、税务、公积金、银行等相关服务部门在超市集体办公、流水作业，方便棚改居民选房、购房及办理手续。同时，给棚改居民购置商品住房契税补助和公积金贷款优惠政策，促进棚改征收和商品房市场形成联动效应。
（2）坚持人才优先发展战略，推进人才购房补助政策：
本市一直把人才资源作为第一资源，坚持人才优先发展战略，对高校毕业生、专业技术人才购房给契税补助和安家补助，具体为：对本科及以上学历高校毕业生或含有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助总额；专科学历高校毕业生或含有高级工职业资格、初级专业技术职务人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税50%和1万元安家补助总额。
（3）多管齐下，引导有稳定就业进城农民购房：
一是将“城郊村”、“城边村”纳入棚户区改造范围，采取市场化安置方法，引导农民到城市购房。二是将进城务工农民纳入住房公积金制度范围，对行政区域内进城务工及从事自由职业农民，均可申请办理缴存住房公积金。
（4）科学控制土地供给规模：
根据以需定量、供需平衡标准，对房地产需求量、供给量按区域和物业类别进行分析研究，以此确定下十二个月度土地供给规模、结构、区域分布。
（5）提振房地产市场投资信心：
经过支持写字楼产品功效布局调整、优化商品房及用地供给结构、市区全部房地产开发建设项目均可在缴纳建设工期确保金后用商品房抵押替换、调整企业所得税计税毛利率和经过增加拨付节点、保函置换方法完善商品房预售资金监管等方法，深入缓解房地产开发企业资金压力，提振开发企业投资信心。
（6）优化商品房供给结构：
一是控制商业、办公上市量，引导开发企业增加高品质、个性化商品住房供给。二是经过调整土地用途、计划条件，引导房地产用地转型利用，用于国家和省支持新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途开发建设，促进其它产业投资。
（7）有效刺激房地产市场消费：
一是为深入化解房地产库存，满足居民不一样层次住房需求，在市区购置新建商品住房签署购房协议并立案，凡应交4%契税购房者，在其缴纳契税后由财政部门给应缴契税50%补助；二是深入放宽公积金贷款条件，有效发挥住房公积金制度作用，刺激房地产市场即期需求，今年本市连续放宽住房公积金贷款政策，采取降低首付百分比、提升贷款额度、延长贷款期限、放宽改善性住房贷款、异地缴存人在本市购房贷款等方法，加大住房公积金贷款发放。
经过本市楼市施政来看，估计本市房地产市场将展现“销售面积小幅上升，开发投资新开工企稳，商品房价格平稳”特点。成交方面，以降息降准为关键手段货币政策支持力度有望深入加大，购房需求将有序释放，商品房销售面积有望小幅上升。供给方面，销售增加预期将促进房地产开发投资、新开工面积企稳回升。价格方面，房地产市场仍将以商品房去库存为主，估计整年价格保持平稳。
从中长久看，房地产仍将是本市关键经济增加点，伴随城市建设和经济发展，和城镇化发展，房地产业发展仍有大量市场需求和商机。芜湖楼市政策较全国其它城市一直较为突出，也将为本市房地产市场注入持久动力。据悉本市在稳定房地产市场方面还将继续发力，政府下一步工作方法关键表现在以下几点：
（1）完善现有政策，做好政策贮备：
严格落实国家调控政策，完善本市房地产政策，深入推进棚改货币化安置，提升棚户区改造项目货币化安置百分比，消化市场存量；同时抢抓国家稳定住房消费系列利好政策机遇，针对农民工市民化这一新市场需求点，从户籍制度、财税、信贷、公积金等方面出发做好政策贮备工作。
（2）调控商业地产，化解高库存：
着力优化商业地产布局和功效，经过整合市场优质资源来盘活现有商业地产存量。对已建成商业地产项目，加大政府贴税、贴息政策支持力度，激励企业自持物业招商引进新型业态；对未开发商业业态，引导企业进行业态布局、商业功效调整，使之最大程度符合市场需求。
（3）加紧推进住房租赁市场发展，完善住房供给体系：
主动推进租赁服务平台建设，为租赁市场供需双方提供高效、正确、便捷信息服务。大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。处理不一样层次居民住房需求，完善住房保障体系，提升资源利用效率。
（4）加大信贷投放，支持居民住房贷款和房企融资需求：
督促各银行业金融机构千方百计筹措资金，加大信贷投放，落实房地产差异化信贷政策，严格实施首套房贷款利率和首付百分比优惠政策，尤其是首套房利率下限7折政策。降低二套房贷首付百分比和利率，加大对一般住房信贷支持，支持居民家庭自住和改善性住房贷款需求。各商业银行要主动争取开发贷款额度，优先保障一般商品住房开发项目合理融资需求，提升贷款授信审批效率。
（5）加强房地产市场联动监管：
建立城镇建设、财政、国土、计划、税务等多部门信息共享机制，加强房地产行业诚信体系建设，严厉查处房地产开发和交易步骤中违法违规行为，努力营造监管有力、市场有序、企业诚信、行为规范房地产市场环境。
（6）加大舆论宣传引导：
市报业集团、广播电视台等主流媒体开辟专栏、召开新闻公布会等，宣传国家和省、市促进房地产市场平稳健康发展各项政策方法，稳定市场预期，引导消费者理性购房，避免人为炒作，预防虚假信息误导消费者。加大对芜湖城市形象宣传，为本市房地产市场发展营造良好舆论气氛。

第四章 项目场地条件分析
一、区位条件
该项目在芜湖市弋江区九华南路和峨山东路交汇处，芜湖高新开发区北端。隶属芜湖高新技术开发区管辖，是高新区关键地块和对外形象窗口。该项目东和芜湖市汽车客运南站一路之隔，北和安徽师范大学（师生约5.3万人）隔路相望，西接芜湖未来科技城（占地410亩），南和新亚特和伟业瑧园居住小区毗邻。项目地块距已开通宁安高铁弋江站仅3公里，是芜湖市南大门，地理位置十分优越。
以项目地块为中心设置4公里半径，车行时间5分钟以内商圈覆盖。该项目商圈覆盖了芜湖高校园区，有安师大、皖医、芜湖职院等多所高等院校，在校学生人数超出10万人（中国美院安徽分院立即在该项目标对面开工建设）；芜湖高新开发区600多家企业和服务外包园，职员人数近10万人；柏庄春暖花开、上林春天里、弋江家园、新亚特花园、伟业臻园、等住宅小区，常住人口约20万人；澛港新镇、火龙岗镇和周围村镇等，商圈覆盖人口规模50多万人，消费群体规模较大。
二、交通条件
该项目东侧紧邻G205国道（九华南路），北侧紧邻G236国道（峨山东路），这两条道路即是芜湖通往外地关键过境公路，也是城市架构主干道，车流量和人流量全部较大。这里是南陵县、泾县、青阳县等地人来往芜湖必经之路，也是部分芜湖县、繁昌县等地人来往芜湖关键交通道路之一。芜湖南高速公路出入口距离项目地仅8.5公里旅程，经过205国道快速通道10分钟即可抵达。
项目在九华南路和峨山东路交汇处，属于芜湖市交通要道，也是芜湖连接三县和外地交通咽喉，交通地理位置十分突出。其中，九华南路是205国道关键组成部分，双向六车道，高等级沥青路面，南北走向，是连接芜湖市中心和南陵县、芜湖县等地关键干道；峨山东路是236国道关键组成部分，双向八车道，高等级沥青路面，东西走向，和立即通车澛港大桥连接是芜湖市中心和三山区、繁昌县关键干道。伴随芜湖快速通道升级改造，尤其是205国道快速化改造，将极大改善项目周围道路通行条件，缩短了来往项目地行车时间，形成了“城镇一体化”交通网络。以项目地为中心，5分钟车程即可抵达芜湖中心城区，40分钟抵达芜湖县城、繁昌县城，1小时抵达南陵县城。
芜湖轨道交通（地铁）1号线开工建设，该线路南起白马山，往北连接国家级芜湖经济开发区，将紧邻该项目旁边设置一座站台（峨山路站），前即可开通运行。
另外，伴随芜湖长江二桥、长江三桥，芜湖-南陵-繁昌-无为-江北产业集中区城际铁路，尤其是大工山路芜湖城南过江隧道建成开通（距离项目地仅3公里旅程），将愈加突出该项目地理位置优越性和交通便捷性，也将深入扩大芜湖外来人口流动量和该项目商圈辐射范围，吸引一江之隔无为县消费群体来到芜湖市区置业、创业、消费。
三、场地条件
该项目地块四至清楚，界限分明，场地规整、平坦。东西长度353米，南北宽度249米，占地总面积125333平方米（折合为188亩）。场地西端为12米宽施工现场主出入口，东段为7米宽次出入口，出入口全部门朝峨山东路，车辆出入方便。场地内水通、电通、路通，变压器在施工现场北侧，混凝土车行道路平整宽大。根据“文明施工、安全生产”建设标准，施工现场构建有约平方米活动板房，分为办公区、生活区和生产区，全硬化地面，绿化等隶属配套设施齐全。沿红线范围四至围墙（广告墙）完整、美观。
项目场地现实状况：A座、B座桩基施工已经全部结束，C座、D座基础施工已经完成约4分之一。塔吊等施工设备到位。现场环境和场地条件完全符合施工要求。
四、用地规模
1、项目占地总面积：125321平方米（折合188亩）。
其中，一期用地面积：28664平方米（折合43亩）占用地总面积22.87%；
二期用地面积：43329平方米（折合65亩），占用地总面积34.57%；
三期用地面积：53328平方米（折合约80亩），占用地总面积42.55%（预留发展用地）。

第五章 项目定位及建设方案
一、总体定位
现在，单一硬性地诉求项目所带来功效性利益是不会吸引到目标消费者注意和爱好。现在大家既重视生活品质又追求生活品位，全部期望能够享受到便捷交通、繁荣商业、高雅文化、优美环境和个性化服务。另外，在目前国民经济高速发展时代背景下，社会对现代服务业需求越来越紧迫，人民群众享受现代服务业需求也越来越强烈。假如没有符合时代需求现代服务业，就谈不上一个城市宜居品质和幸福感，精神文明和物质文明也就会大打折扣。所以，正是基于上述目标消费者心理特征和社会需求，该项目将经过商业、地产和现代社会服务业互通互补，打造一个集高端公寓式住宅（SOHO）、商业和现代服务业为一体，智慧、健康、时尚、友好芜湖地域一流高端商住和现代服务综合体。
该项目本着“超前新概念、计划高起点，实施高质量、建设高标准”标准，放眼大芜湖，优化资源配置，丰富业态，除了二期现代服务业项目，一期将引进“高（高端）、精（精品）、新（新科技）、奇（奇特）”商业项目和高端公寓式（SOHO）住宅项目。经过项目建设，推进弋江区和高新区调整优化发展结构，帮助园区企业拓展发展空间，加紧高新区“产城一体化”建设和芜湖人才战略实施，并充足利用这一载体商业集聚效应，提升芜湖市现代化社会服务质量和能力，助推本市社会经济全方面发展。
二、开发思绪
该项目计划分三期开发建设，原和瑞企业巳建项目列为一期，暂不起动。二期以著名连锁酒店、精英创业公寓（SOHO）、养生公寓和购物街区、休闲娱乐等项目为主，形成吃、住、购、游、娱一体现代化、高尚城市商住综合体。二期项目定位为“轻奢主义、标榜芜湖时尚”“九龙湾广场”，突出高端、精品、时尚商业气氛和智能、生态、便捷生活环境。和周围同类项目含有较为显著风格差异、功效差异、定位差异，避免趋同性，树立独具品牌形象，且含有一定影响力商住项目。
三期以社会服务产业为主，具体业态内容待一期项目成熟后，依据市场需求和政策导向另行计划建设（本汇报书暂不赘述）。
三、二期计划设计指标
1、二期用地面积：43411平方米。
2、容积率：4.36（最终以计划局指标为准）。
四、二期建设内容
1、著名连锁酒店：对于受到经济衰退、政局动荡等挑战困扰全球酒店集团，中国是其期望之地。尽管在世界其它地域面临困境，但全球大部分大型连锁酒店集团还是大举扩张在华业务，而且频频进入中国三、四线城市。该项目计划经过招商引进如万豪国际、威斯汀、喜达屋等国际著名连锁酒店入驻，以此提升芜湖旅游和商务接待能力，提升芜湖城市品质和承载力。
2、精英创业公寓（SOHO）：集户型小、总价低、投资回报率高、配套设施完善等特点于一身公寓式住宅日渐受到购房者青睐，在不少楼盘销售排行榜中有着不俗表现。该项目将主打层高5.0米Young（年轻）风格、智能化精英创业公寓（SOHO），居家办公两适宜，这对于那些在芜湖，尤其是弋江区和高新区工作或创业，尤其是首次置业、而手中积蓄又不充裕年轻人来说是一个不错选择。该产品拟建立“生活服务管家”等智能居家系统，致力打造中国第一个“互联网+家”智慧居家产品，市场前景看好。而且因为公寓商业属性，使得它买卖不占用一般住宅名额，也就是说能够享受不限购不限贷政策，这也是其作为该项目主打产品关键依据。
3、智慧养生公寓：该产品类似精英创业公寓，只是面向购房群体更为宽泛，即适合年轻人居住，也适宜老年人居家养老。
4、商业配套项目：该项目将多层面、多渠道、多方法进行招商，关键引进轻奢、高端、时尚品牌入驻，充足突出国际化商业形象和潮气氛；和专题餐酒吧、创意餐吧、潮牌、PSP、设计师品牌（私人订制）、跨界品牌等能够引领芜湖时尚和时尚新型业态入驻。还将引进芜湖第一家水幕电影院、芜湖第一家3D水族馆…以此吸引人气和扩大商圈影响力、辐射力。
还将打造中国第一个专业性网购体验街区（室内街区），全部以小面积商铺为网商提供用户现场体验实体展示空间，街区建立大数据信息平台和O2O生活服务系统，“卖体验”、“卖服务”，形成新型化“网购+体验”、线上线下互动网络购物模式。
该项目商业区将充足利用有效空间，设置独具运动风尚空中网球场、空中卡丁车、空中沙滩排球等运动健身项目和空中花园（空中休闲茶室等），还将设置室内运动健身、休闲娱乐等项目。同时配套银行、电信、文化休闲、儿童游乐、演艺K吧、药店、美容美发、养生保健等多种生活服务配套设施。
五、二期建设规模
1、经过专业计划设计，二期项目地上建筑面积：166649.82平方米
其中：
1、A座、B座精英创业公寓：49529.82平方米；
2、 C座著名连锁酒店：20880.88平方米；
3、 D座高端养生公寓：20880.88平方米；
4、 商铺：75360平方米。
5、 地下建筑面积：30247.75平方米。
6、 计容面积：189226.72平方米；
7、 建筑占地面积：20917平方米；
8、 容积率：4.36（最终以计划局指标为准）；
9、建筑密度：48.18%。
六、计划及建筑设计思绪
本着“商业时尚化、居住人性化、环境生态化、建筑现代化、管理智能化”高端设计理念，引用“新城市主义”理念，营建优美居住小区，便捷购物环境和高端酒店服务，带动城市局部经济发展腾飞，发明宜商、宜业、宜居现代商住环境。在充足考虑社会效益、环境效益和经济效益同时，使整个项目达成功效组织合理、用地配置适当、结构清楚、道路通畅、配套齐全等要求，同时含有鲜明科技特色和时代气息。项目应重视建筑卓尔不群特色和可识别性，轻易让途经人产生较为深刻记忆性。经过地