松江新城土地开发成本及出让价格测算方案样本.doc

松江新城土地开发成本及出让价格测算方案投资控制部编制二零零二年二月二十一日目录1. 中国土地制度2. 城市土地价格形成过程及形成机制3. 房地产估价原理介绍4. 我单位土地开发成本分析5. 地块价格估价方法6. 课题：成本法进行地价测算7. 委托专业评定机构进行地块估价1.中国土地制度中国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足国家。“十分珍爱、合理利用土地和切实保护耕地”，是中国基础国策，土地基础国情决定了中国必需实施世界上最严格土地管理制度。中国实施土地社会主义公有制，即全民全部制和劳动群众集体全部制。全民全部，即国家全部土地全部权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其它形式非法转让土地。现在中国土地使用制度是在坚持社会主义公有制前提下，实施土地全部权和使用权两权分离，土地使用权能够依法转让；国家为公共利益需要，能够依法对集体全部土地实施征用。征用下列土地，由国务院同意：基础农田、基础农田以外耕地超出三十五公顷、其它土地超出七十公顷。征用上述要求以外土地，由省、自治区、直辖市人民政府同意，并报国务院立案。征用农用地，应该先行办理农用地转用审批。征用土地，根据被征用土地原用途给赔偿。征用耕地赔偿费用包含土地赔偿费、安置补助费和地上附着物和青苗赔偿费。征用耕地土地赔偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值六至十倍。征用耕地安置补助费，根据需要安置农业人口数计算。需要安置农业人口数，根据被征用耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地数量计算。每一个需要安置农业人口安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值四至六倍。不过，每公顷被征用耕地安置补助费，最高不得超出被征用前三年平均年产值十五倍。征用其它土地土地赔偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参考征用耕地土地赔偿费和安置补助费标准要求。被征用土地上附着物和青苗赔偿标准，由省、自治区、直辖市要求。征用城市郊区菜地，用地单位应该根据国家相关要求缴纳新菜地开发建设基金。 国家实施土地用途管制制度，国家编制土地利用总体计划，要求土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实施特殊保护。农用地是指直接用于农业生产土地，包含耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物土地，包含城镇住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外土地。 为了合理利用土地，避免浪费，除深入加强土地使用管理，改土地无偿使用为有偿使用外，还要充足表现土地使用价值（价格），使用地单位和个人从经济上自我约束。这么土地全部权在经济上才能得以实现。中国所建立社会主义市场经济，就是要充足利用市场大量发展商品，当然也包含土地商品。土地是多种生产经营所不可缺乏生产资料，在社会主义初级阶段，也只有把土地作为商品对待，有偿使用，才能愈加好地激励大家珍爱土地，充足提升土地利用效率。2.城市土地价格形成过程及形成机制2.1中国城市土地价格形成过程中国城市土地价格是伴伴随经济体制改革逐步形成，其形成过程大致可分为三个阶段：第一阶段是从1949至1954年，城市土地价格逐步消失。新中国成立后，国家没收国民党政府、大地主官僚买办资本和外国资本家土地，并将其分配给国营企业、政府部门、公共团体、工人等土地使用者。1954年以前，这些土地使用者是要向国家交纳地租或使用费，所以这一时期，城市土地价格是存在。1954年2月24日，当初政务院下发文件，要求国营企业、机关、部队和学校等经政府同意占用土地，不再向政府缴纳地租或使用费。以后，城市土地价格已不复存在。在这一文件中，我们还能够看出地价消失深层次原因在这一时期，高度集中计划体制已经建立，国家对企业和机关实施统收统支，收取地租或使用费，并不能真正增加国家收入，反而会提升企业生产成本，扩大国家预算，并将增加无须要事务手续。第二阶段是从1954至1979年，城市土地无价使用。大约到1956年，城市土地经过没收大地主、官僚资本土地和对资本主义工商企业改造，实际上成为国有土地，并已基础上无偿分配完成。以后，每当新使用者向国家申请使用土地时，国家只能征用农民土地；或征用城镇原使用者土地，再划拨给新使用者。不管是征用农民土地还是征用城市原使用者土地，国家全部不能再采取没收措施，而要给被征地者以赔偿。赔偿费根据国家要求由用地单位交给国家，再由国家支付给被征地者。在这一阶段，新用地者取得城市土地是有代价，不是大家通常所说是无偿，但征地费不是城市土地价格。所以，确切地说，这一阶段城市土地是“无价使用。深入分析能够看出，征地费即使是由用地单位支付，但在当初统收统支资金计划管理制度下，用地单位建设投资全部由财政拨款，征地费负担最终要落到财政上。正是因为政府和企机关之间“父子关系”，形成了这种费用负担传导机制，征地费高低并不组成对用地单位实际经济约束。所以，国家长久以来，一直压低征地费用，以此确保工业化和城市化进程，也说明了城市土地价格在这一阶段没有存在必需。第三阶段是自1980年以来，城市土地价格逐步形成。对外开放政策引来了外国企业，外国企业使用中国土地当然不能等同于中国企业使用中国土地。中国城市土地使用制度改革最初就是从1980年对中外合资合作企业征收场地使用费开始。1980年7月26日，国务院相关中外合营企业建设用地暂行要求指出“中外合营企业用地，不管新征地还是利用原有企业场地，全部应计收场地使用费”。以后，部分城市加抚顺广州也开始对中国企业收取土地使用费。场地（土地）使用费实质就是地租，所以说，国家征收场地（土地）使用费，标志着中国城市土地开始有了价格形式（正确地讲只是地价雏形）。其次，伴随国有企业利改税，建设投资由财政拨款改为银行贷款，企业开始有了独立性，统收统支局面开始被打破。在这种环境下，企业开始有愿望利用自己多出土地换取资金及其它必需品，也有可能用自己钱而不是财政钱取得所需土地，所以，多种违反当初法律私下土地交易即隐形土地市场开始出现。这种隐形土地市场出现；标志着中国城市土地价格真正形成，只不过这种地价没有得到法律认可。1990年5月19日，国务院公布了中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，这标志着中国城市土地一级市场和二级市场价格正式全方面形成。现在，中国城市土地一级市场价格有出让地价、出租地租、入股股息和股利三种形式，二级市场价格有转让地价和转租租金两种形式。2.2中国城市土地价格形成机制2.2.1城市土地一级市场价格形成机制2.2.1.1出让地价形成机制（1）协议地价形成机制。总体上讲，协议地价是出让方和受让方就特定城市土地进行“一对一”谈判而形成。协议地价高低不是由土地市场供需情况和土地预期收益决定，而是取决于供需双方动机。作为受让方房地产开发企业和通常生产经营企业动机较单纯，就是赚取更多利润，而作为出让方地方政府动机较复杂，因为城市土地对地方政府含有多重效用。这么，协议地价关键由地方政府动机所决定。当招商引资、发展地方经济成为地方政府关键供地动机时，协议地价通常较低，往往相当于征地拆迁费用和土地开发成本之和，有时甚至低于成本当增加地方财政收入、改善城市基础设施成为地方政府关键动机时，协议地价通常略高。部分地方为了避免和中央政府分享土地收益，还往往采取“实物地价”形式。（2）招标地价形成机制。招标出让土地；是政府公开招标或邀请符合条件投标人投标，经评标后确定中标者。和协议出让相比；招标出让引进了竞争机制，使招标人有择优选择机会，使投标人各展所能。但出价最高者不一定能中标，中标者往往是出价中等、其它条件优越投标人。能够看出招标地价是一个竞争性地价；但它不完全由土地预期收益所决定，社会公共目标或说政府意图在其形成中起着很关键作用。（3）拍卖地价形成机制。土地拍卖，是指在特定时间和公开场所，竞投者按要求方法应价，按“价高者得”标准出让土地。拍卖出让和招标出让虽全部是竞争性出让方法，但有很大差异。招标出让中各投标入相互不知道其竞争对手条件，而且通常只有一次投标机会；而拍卖出让是在各竞买人之间公开竞争，每个竞买入可依据对手提出报价，提出更高报价。所以，拍卖出让是最富有竞争性，拍卖地价完全是市场竞争机制产物，完全由土地最好预期收益所决定。从结果来看，在三种出让地价中，拍卖地价是最高。需补充说明是，招标地价和拍卖地价形成虽含有竞争性，但这种竞争是一个垄断竞争，这是因为：出让地块用途、容积率、建筑密度等全部是由政府决定；竞投者和政府之间不存在竞争，竞争仅发生在竞投者之间。这种垄断竞争方法现有主动一面，又有消极一面。它有利于城市计划实施；能够避免自由竞争条件下土地资源配置不合理，但要是城市计划本身不合理；这种竞争又含有“先天性”不足，会给城市经济发展和居民生活造成极大危害。2.2.1.2地租形成机制出租是城市土地一级市场另一个交易方法，它是地方政府直接向用地者出租土地使用权，按年收取地租。现在，这种交易方法仍处于试点探索阶段。现依据全国多个试点县市情况，来说明地租形成机制。地租不是市场竞争产物，而星由政府单方面确定。从制度经济学角度来讲，出租制（又称为年租制）出现是一个强制性制度变迁，所以推行速度较快。湖北省襄阳县用了不到十二个月时间，就全方面实施了年租制。截至1997年9月底，全县共签署了土地使用权出租协议1637份，地租总额达4219万元。增加财政收入，考虑企业承受能力，是政府确定地租标准两项关键标准。全方面征收地租，能增加地方财政收入，但现在相当一部分企业不太景气，政府为了降低年租制实施阻力，不得不考虑企业按年交租经济承受能力，所以从低制订地租标准。四川省攀枝花市所制订地租标准只相当于“标准地租”（标定地价X土地还原利率）30一50湖北省襄阳县地租标准只相当于征地成本26河南省许昌市地租标准为每平方米38元。2.2.1.3入股股息和股利形成机制伴随国有企业股份制改造进行，城市土地一级市场又出现了入股这种交易方法。土地入股是指国家将土地资产投入股份企业，由股份企业向国家支付土地股股息和股利。国有股包含国有土地股，和社会公众股不一样，它不能转让，所以股息和股利是国有土地资产所能取得全部收益，可视为城市土地一级市场一个特殊价格形式。若不考虑股权转让，国有土地股社会公众股所获取收益应是一致，即同股同利。国有土地股收益大小取决于国有土地资产所占股份、股份企业盈利大小和股息胜利分配方案。而国有土地资产所占股份和土地资产价格评定有着亲密关系。在不考虑其它原因条件下，国有土地股收益大小则取决于股份企业组建时地价评定。现在，中国宗地地价评定尤其是改制企业地产评定，基础上被政府相关部门地价评定机构所垄断，评定结果要经地方政府土地部门初审，还要经省级或国家土地部门确定。就现在情况来看，“确定”只不过是一个名义上步骤，“初审”才是关键。估价机构只要根据地方政府土地部门和企业意图进行“技术包装”，估价结果经过“初审这一关是没有任何问题。估价机构为了本身利益，也只好如此。所以在实际操作中，改制企业往往依据所取得上市“额度”和净资产数量，来确定土地资产某一价位，土地估价机构据此进行技术包装而确定具体价格。因为国有企业净资产量通常全部很大，而且非土地资产“调账”余地又很小，为了抬高净资产收益率，以利于企业募集资金，往往采取压低土地价格措施。比如，湖北省某市有两个上市企业，一个是国有企业，其资产量很大，一个是乡镇企业，其资产量较小，它们所处城镇条件相差无几，所在地段条件也基础一致，其地价理应靠近或差异甚微，但估价结果却相差很大；国有企业土地每平方米价格比后者低50多元。从上能够看出，现在企业改制中地价评定很不规范；估价结果受人为原因影响很大，最终对土地使用权入股地价形式股息和股利产生很大影响。2.2.2城市土地二级市场价格形成机制城市土地二级市场交易，往往表现为房地产交易，而房地产交易关键包含房地产出租和房地产买卖两种方法。所以，城市土地二级市场价格是经过房租和房价来表现，房租和房价形成机制就反应了城市土地二级市场价格形成机制。依据中国相关法律要求，房租和房价又可分为显性和隐性两种。显性房价（租）是指房地产转让方支付了一级市场地价再转让房地产所形成价格；隐性房价（租）是指房地产转让方未支付一级市场地价就转让房地产所形成价格，有些人称之为“黑市”房价（租）。就现在情况来看，显性价格关键表现为商品房价，隐性价格关键表现为私旧房租金，二者形成机制基础上是一致。本文仅以隐性房租形成机制来说明城市土地二级市场价格形成机制（暂不管地租和房租数量关系）。l、房租反应了市场供求关系从短期来看，可供出租房地产数量一定，供给天弹性，房租大小完全由房地产需求所决定。需求增加，房租上升；需求降低，房租下降。从长久来讲，房地产供给是有弹性；房租大小由房地产供需所决定，若需求增加幅度大于供给增加幅度，房租上升；若需求增加幅度小于供给增加幅度，房租下降。2、房租完全是市场竞争产物一级市场上土地拍卖和招标出让，虽含有竞争性；但竞争只存在于承受方之间。和此不一样，二级市场上房地产租赁，现有出租方之间竞争，又有承租方之间竞争。在经济高速增加时期，房地产市场往往是现出供不应求局面，供给方处于有利地位，竞争关键是承租方之间竞争，表现为“谁出价高就租给谁”。据我们调查，广西防城港市港口区1992年就是这一情况，致使一级地段商业铺面年租金每平方米高达30004000元。在经济出现衰退时，房地产市场萧条，已建成房地产大量空置待租，需求方则处于有利地位，竞争关键是出租方之间竞争，表现为“谁要价低就租谁”。因为房租关键部分是地租，而地租又来支付，所以出租方降低房租余地很大。1994年，广西防城港市港日区就出现了这种情况，到1995年愈加显著。1995年商业铺面“关门率”高达40，宾馆饭店“空房率”高达60，一级地段商业铺面年租金每平方米只有100015元，和1992年相比，每平方米下降了2500元。3、房租形成不受政府影响据我们对广西和湖北部分县市调查，政府对房屋租赁缺乏有效管理，工商、税务部门管理只是出于征税。收费目标。房屋租赁双方为了降低税费支出，往往隐瞒租金。为了降低征税收费成本，工商、税务部门则普遍采取定税定费制。所以，受政府影响只是名义租金，实际租金形成根本不受政府影响。3.房地产估价原理介绍3.1房地产价格评定制度介绍中国城市房地产管理法要求，国家实施房地产价格评定制度，国家实施房地产价格评定人员资格认定制度。依据国家法律、法规，房地产估价可分为两种类型：政策性估价；市场性估价。不管是政策性估价还是市场性估价，均应委托有房地产估价资质证书专业估价机构进行估价。专业估价机构接收委托后，将根据房地产估价规范，进行独立、客观、公正地估价。估价管理是指房地产估价行业行政主管部门依据法律法规和相关规范性文件，对房地产估价活动进行管理。1995年八届人大常委会经过了中国房地产法，明确要求国家实施房地产价格评定制度和国家实施房地产评定人员资格认定制度，为房地产估价管理提供了关键法律依据。本市房地产估价行政主管部门是上海市房屋土地资源管理局。房地产估价管理制度关键包含房地产估价机构及其从事估价人员资质、资格管理和技术规范规程管理二个方面。 （1）房地产估价机构资质管理国家对房地产估价机构实施资质审批和年检制度。现在，上海市房地产估价机构实施A、B、C三级等级制度。 关键管理要求有： 土地估价机构管理暂行要求（1993国土籍字第29号） 相关严格按土地评定机构资质等级加强评定业务管理通知（国土资发1999113号） 相关房地产价格评定机构资质等级管理若干要求（建房199712号） 相关房地产价格评定机构立案和管理通知（沪房地交1995317号） 相关B级房地产价格评定机构从业范围补充通知（沪房地交1996648号） 相关房地产价格必需评定范围及政府指定评定要求通知（沪房地交19961017号） （2）房地产估价专业人员资格管理 国家关键经过实施执业资格管理制度对房地产估价人员进行管理。现在从事房地产估价专业人员执业资格有注册房地产估价师、土地估价师和房地产估价员。相关管理要求关键有： 房地产估价师执业资格制度暂行要求（建房1995147号） 房地产估价师执业资格考试实施措施（建房1995247号） 土地估价师资格考试暂行要求（1993国土籍字第28号）房地产估价技术规范、规程是进行房地产价格评定技术标准和准则，通常在中国境内从事房地产估价全部必需遵照这些标准和准则。 房地产估价技术规范、规程关键有： （1）房地产估价规范（简称规范） 规范由国家质量技术监督局和国家建设部联合公布，是中国国家标准。规范要求了房地产估价标准、程序、结果和估价汇报和房地产估价人员、机构职业道德标准。规范制订目标是：1、规范房地产估价行为；2、统一房地产估价程序和方法；3、促进房地产估价结果客观、公正、合理。 （2）城镇土地估价规程（试行）（简称规程） 规程由原国家土地管理局（现国家国土资源部）同意，是中国行业标准。规程要求了土地估价目标、利用范围、技术路径、估价结果等内容。规程着重于基准地价、宗地地价评定多种方法、公式、参数。3.2房地产价格评定原理介绍房地产估价，全称为房地产价格评定。台湾称其为不动产估价；香港称其为物业估价，全部是一个意思；房地产估价，是指专业估价人员依据估价目标，遵照估价标准，根据估价程序，选择适宜估价方法，并在综合分析影响房地产价格原因基础上，对房地产在估价时点客观合理价格或价值进行估算和判定一个活动。估价目标，是指估价结果期望用途，或说，是指为何种需要而评定房地产价格。房地产估价目标具体能够分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁赔偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决议及企业多种经济活动中包含房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并吞并等）；估价结果价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出是，不一样估价目标将影响估价结果。因为估价目标不一样，对应估价标准、原因和采取估价方法就有可能不一样。估价标准，是指估价人员在房地产估价反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律认识，总结出来部分简明扼要在估价活动中应该遵照法则、标准或应注意问题。房地产估价标准关键有：正当标准、最高最好使用标准、替换标准和估价时点标准。 正当标准：指房地产估价必需符合国家法律、法规和当地政府相关要求。 最高最好使用标准：指房地产估价必需在正当条件下以估价对象房地产充足发挥最高最好效为估价前提。 替换标准：指房地产估价必需依据同一市场上含有相近效用房地产，其价格也应相近通常原理进行估价。 估价时点标准：估价时点又称评定基准日，是估价对象房地产估价额所指具体日期，反应了房地产估价结果含有很强时间相关性和时效性。估价时点，是指估价结果对应日期，或说，是指估价对象房地产估价额所指具体日期，通常以年、月、日表示。房地产市场是不停改变，所以，房地产价格含有很强时间性，它只能是某一时点价格。在不一样时点上，同一宗房地产往往会有不一样价格。客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下（排除非正常或人为原因影响），某宗房地产为某种估价目标所能实现价格。房地产估价是估价对象房地产客观合理价格或价值估算和判定，是一个公平市价，是为当事人提供公平可信价格参考依据；它不等于房地产交易双方实际成交价格。需要指出是，一宗房地产在市场上实际成交价格，通常会伴随时间推移和房地产供求关系改变和交易双方心态等而常常变动。房地产价格水平，是由众多影响房地产价格原因相互作用结果，或说，是这些原因交叉影响汇聚而成。这是房地产估价关键难点。估价中通常将价格影响原因区分为部分原因、区域原因和通常原因三个层次：部分原因是指房地产本身所含有特点或条件。比如，土地部分原因有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道条件，和市政设施靠近程度等等；又如，房屋部分原因有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。区域原因是指房地产所处地域环境特点。关键有：商业服务业繁荣程度，道路交通通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施情况等等。 通常原因是指影响全部房地产价格通常、普遍、共同原因。关键包含经济原因、社会原因、政治原因和心理原因等等。房地产价格估价方法，现在大致成熟方法有五种，成本法、收益法、市场比较法、假设开发法和基准地价系数修正法。委托估价时应明确基础事项包含:（1）明确估价对象实体情况，如对土地，应明确它地籍范围和地籍号，和坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它坐落位置（门牌号码）、结构、层数、面积、使用情况等。（2）明确估价对象权利状态，如完全产权、已设定有某种她项权利不完全产权，房屋部分墙体归属等等全部必需明确。（3）明确估价对象范围，如单纯评定土地价值，或单纯评定房屋价值，或评定一幢房屋中某个部位等等，全部必需明确。（4）明确估价目标，因为同一房地产出于不一样估价目标，其估价结果往往不一样。所以，必需明确委托估价人请求估价目标是什么，以区分不一样性质估价。（5）明确估价时点，某房地产估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上价格。所以，必需明确估价时点，假如不确定估价时点，房地产估价是没有意义。（6）明确估价汇报交付日期，交付估价汇报日期通常由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，通常估价汇报作业日期为7-15个工作日。4.我单位土地开发成本分析土地开发成本由征地费用、动拆迁费用、市政基础配套设施工程建设费用（包含项现在期调查、工程地质勘探、地形测量、设计费用、监理费用及审价费用等）、财务费用及管理费用等组成。我单位土地开发模式是“政府推进市场运作”方法进行，对土地开发和经营是以征用农民集体全部土地方法为主，因为发生了土地全部权转移，即由农民集体全部转为国家全部，肯定要对原全部权人进行赔偿。依据土地管理法第四十七条要求：“征用耕地赔偿费用包含土地赔偿费、安置赔偿费和地上附着物和青苗赔偿费”；“征用其它土地土地赔偿费和安置费标准，由省、自治区、直辖市参考征用土地赔偿费和安置赔偿费标准要求”；“征用城市郊区菜地，用地单位应该根据国家相关要求交纳新菜地开发基金”。从征地行为实质看，它是国家依法采取强制性手段，其实质是对原全部些人未来收益赔偿，是地租资本化另一个表现，亦即土地取得费。当我企业完成了对农民集体全部土地征地后，土地便成了国有土地，在此基础上对生地进行八通一平开发建设，变成熟地后再出让，使用人要支付土地出让金。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取费用，即为土地有效年限使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包含土地开发投资费用和使用期内金额土地使用费。前者包含征地、动迁及为地块直接配套基础设施费，是对开发投资一次性赔偿，后者为土地资源使用费用，即“地租”，是土地全部权在经济上表现。如批租50年，就要一次性支付包含全部年限使用费。因为我企业负担着国有土地代出让工作，所以在出让完成后依法要向国家土地管理部门缴纳土地使用费后，才能取得土地使用证，才能依法取得土地经营权，这部分需要上缴费用现在已在征地费中估计列。5.土地地块价格估价方法土地使用权出让地价有三种方法，即协议、招标和拍卖，但不管用何种方法出让，均需要有一个出让底价，土地出让金底价计算方法要依据公布地价文件，确定出让地块土地等级、有效使用面积、土地用途及容积率、建筑系数等计划指标计算，要注意是待出让地块用途、容积率、建筑密度等全部是由政府来决定。城市国有土地使用权出让价格受下列原因影响：根据原因和土地关系及影响范围分为通常原因、区域原因和部分原因。通常原因包含行政原因，如土地制度、住房制度、城市计划、地价政策、税收政策等，还有些人口，社会，国际，经济原因等。区域原因应包含土地所在地域自然、社会、经济条件，这些条件相互作用所产生地域特征，对当地域内地产价格水平产生决定性影响，这一原因还包含位置、交通、基础设施条件、城市计划限制等；部分原因应包含土地面积、宽度、形状、坡度、市政设施和使用年限等。为了合理确定各地块价格，依据房地产估价规范及城镇土地估价规程（试行）要求，能够由以下五种当中二至三种方法来共同取定：第一是成本法，指求取估价对象在估价时点重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象客观合理价格或价值方法。成本法适适用于房地产市场不发达，难以利用市场比较法房地产估价，对于既无收益又极少出现买卖公用建筑也比较适用。土地出让价格则应依据土地开发成本、 土地用途、土地等级、土地效益、市场情况、土地地理位置（临道路、临水景、临街等情况）、利润及税金等原因合理确定。第二是收益法，指估计估价对象未来各期正常净收益，选择合适资本化率将其折算到估价时点上现值后累加，以估算估价对象客观合理价格或价值方法。收益法适适用于评定有收益或潜在收益房地产。第三是市场比较法，指将估价对象和在估价时点近期交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产已知价格进行交易日期、交易情况、区域原因、部分原因等修正，以估算估价对象客观合理价格或价值方法。市场比较法理论依据是替换原理，适适用于类似房地产交易实例较多场所，在房地产比较发达情况下，它是一个说服力较强，含有现实性，最常见估价方法。第四是假设开发法，估计估价对象开发完成后价值，扣除估计正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。假设开发适适用于含有投资开发或再开发潜力房地产估价。利用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后状态，和投资开发后房地产经营方法。估计开发完成后房地产价值，宜采取市场比较法，并应考虑类似房地产价格未来变动趋势。 利用假设开发法估价必需考虑资金时间价值。在实际操作中宜采取现方法；难以采取折现方法时，可采取计算利息方法。这一方法较适适用于土地地块估价，依据现时通常建筑成本和建成后房地产售价来确定地块价格。第五是基准地价系数修正法，基准地价和标定（准）地价由市价格主管部门会同市土地管理部门等相关部门确定，经市人民政府同意后，定时向社会公布，在政府确定公布了基准地价地域，由估价对象所处地段基准地价调整得出估价对象宗地价格方法。利用基准地价修正法评定宗地价格时，应按当地对基准地价相关要求实施。基准地价是城镇内一定时期不一样土地域域或等级不一样用途土地使用权单位面积平均价格。标定（准）地价是以基准地价为基础确定标准宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日土地使用权价格。6.课题：成本法进行地价测算成本法是指求取估价对象在估价时点重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象客观合理价格或价值方法。因为土地在生地开发成熟地时，使用权还未出让，折旧也无从谈起，所以土地建造成本加上合适利税，就能够组成地块最低出让价格了。对单一地块而言，因为所花费成本只能归属于单一对象，所以计算成本很简单，同时地块出让价格和其所直接花费成本有着肯定联络，因为是单一所以地块其它情况如土地用途、等级、地理位置等也全部是事先确定；但假如是大面积开发话，某一地块出让价格则和其所直接花费成本没有肯定联络，售价高可能成本很低，反之亦然，因为地块出让价格还和土地用途、土地等级、土地效益、市场情况、土地地理位置、交通情况、周围绿化环境等等原因有着亲密关系；所以这时候假如为了确定地块出让价格而去计算每一块地块成本就没有多大意义了。不过假如从财务角度上为了核实成本，去计算每一块地块成本也无不可。在大面积土地开发情况下，对其总成本投入计算也还是比较简单，但怎样把总成本分配到每单一地块上去呢？这是一个难题。假如平均分配话，那也很简单，土地开发总成本由征地费用、动拆迁费用、市政工程基础配套设施建设费用、财务费用及管理费用等组成，只要算出了总成本，除以全部可利用地块总面积，就能得出各地块每平方米成本价，也所以能够计算出各地块成本了。但这么计算出是平均成本，没有反应出单块地块真实成本，其实这也不关键，因为地块出让价格和它没有多大关系，不过出于某种目标非要去计算话，那么我认为应该采取就近标准很好，同时依据其相对价值大（出让价格也高）权重也大标准进行合理分配。就近标准，指是某一地块周围道路内侧或河流内侧所发生征地、拆迁及工程费用，归属于该区域地块；周围道路或河流建设（含桥梁工程）费用二分之一归属于该区域地块；财务费用及管理费用则按该区域地块前述费用按总费用权重进行分摊。假如该区域地块为单一地块时就简单，假如该区域地块包含有几块地块，则要采取权重标准进行合理分配，谁价值高按权重百分比谁所分摊成本也应该高。下面就以我单位开发计划中第10区地块分析以下：第10区地块，南侧为高速公路，沿高速公路拟建一绿化带，西侧为油墩港，拟建施贤路油墩港桥，北侧为横泾港，拟建辰塔路横泾港桥和三新路横泾港桥，东侧为三新路，区域内有施贤路和辰塔路穿越。该地块有相正确独立性，所以该地块征地、动拆迁费很好核实；归属于该地块市政工程基础配套设施建设费用依据就近标准也能够很好核实，所属区高速公路绿化带工程费用全额分摊，油墩港桥工程费用全额分摊，辰塔路横泾港桥和三新路横泾港桥工程费用半额分摊，所属区横泾港治理费用半额分摊，所属区三新路工程费用半额分摊，所属区施贤路和辰塔路全额分摊，整个场区内场地平整、绿化费用等工程费用全额分摊；财务费用及管理费用则按该区域地块前述费用按总费用权重进行分摊。假设第10区地块为一单元地块，那么它总成本到此已经核实出来了。假如第10区地块还要细化为各小地块再出让话，就要利用权重标准对总成本进行合理摊配，依据谁价值高谁所分摊成本也应该高，此时就要对各小地块价值进行测算了，依据土地计划用途、容积率、建筑密度、土地等级、土地效益、市场情况、土地地理位置、交通情况、周围绿化环境等原因评定各小地块相对价值，取定各小地块权重，从而把总成本合理分配到各小地块上，为每一地块出让底价提供参考依据。7.委托专业评定机构进行地块估价依据中国城市房地产管理法要求，国家实施房地产价格评定制度，国家实施房地产价格评定人员资格认定制度。房地产估价，均应委托有房地产估价资质证书专业估价机构进行估价；专业估价机构接收委托后，将根据房地产估价规范，进行独立、客观、公正地估价。所以对我企业开发地块估价也均需要委托专业有资质评定机构进行评定，委托估价时需要提供对应具体资料，并要求评定机构最少用三种方法进行估价，依据不一样方法所得出价格进行综合加权取定地块客观合理价格（或价值），以此价格作为我企业地块出让底价。