浅析城市别墅的发展趋势.doc

of buying villas. People who has high consumption come out in short order so that they can buy the own room themselves in order to relax their physic and psychology ,breathe the fresh air and enjoy the comfortable surounding for living.However,on the other respect,it appears the situation that land can’t to be had even for 1000 pieces of gold due to less living area in city and higher price in suburb. Thus,buy villas in urban district becomes the better choice instead of buying in suburb. Urban district’s villas not only have the same nature view as the suburb’s,but also have the supporting facilities and handy transport network which the outer suburb don’t have.And all of these also become the influential reason for clients to choose the villas in city.In our society, when a thing is scarce, it is precious.So,buy villas in city turns into the aim by more and more eliets.

Key Words：urban district's villas, land resources, high consumption numbers

目 录
中文摘要 ……………………………………………………………………………1
Abstract ……………………………………………………………………………2
1. 城市别墅的定义、功能、价格 ………………………………………………………3
1.1城市别墅的定义 …………………………………………………………………………4
1.2城市别墅的功能 …………………………………………………………………………5
1.3城市别墅的价格 …………………………………………………………………………6
2. 城市别墅的户型形式 …………………………………………………………7
2.1 城市别墅的户型形式 …………………………………………………………………8
3. 城市别墅的生活形态与特征 …………………………………………………………9
3.1城市别墅的生活形态 ……………………………………………………………………10
3.2城市别墅的特征 …………………………………………………………………………11
4. 城市别墅的自身与相对优势 ………………………………………………… 12
4.1城市别墅的自身优势 ……………………………………………………………………13
4.2城市别墅的相对优势 ……………………………………………………………………14
5. 城市别墅的选址标准 ………………………………………………………… 15
5.1城市别墅的选址标志 ……………………………………………………………………13
6. 城市别墅的综合评价标准………………………………………………………12
6.1城市别墅的三大综合评价标准…………………………………………………………12
6.1.1城市别墅的周边整体环境 …………………………………………………………13
6.1.2城市别墅的社区内部环境 …………………………………………………………16
6.1.3城市别墅的自身内部空间 …………………………………………………………12
7. 城市别墅的未来升值潜力………………………………………………………12
7.1城市别墅的未来展望 ……………………………………………………………………12
7.2城市别墅的未来升值空间 ……………………………………………………………13
8. 结论 ………………………………………………………………………………………12
参考文献 ………………………………………………………………………………………14
致 谢 ………………………………………………………………………………………15

引 言
繁忙的现代化生活让都市人们长期处在疲于奔命的状态，人们对舒适居住的渴望从未停歇，由于国内外高端需求重新回归市场，城市别墅持续保持着供不应求的局面。购买别墅已成为现代人对于居住品质的最高追求。但是由于兼顾工作原因，不能远离城市居住，城市别墅化充分解决了这些矛盾。城市别墅在自然环境与建筑规划方面，都极度的精益求精，此外，无可复制的升值潜力也是城市别墅的一大魅力。随着别墅的发展，从最初的自然山水别墅和景观别墅，后来发展到向城市靠近的城市别墅，到现在，别墅除了同时占有稀缺自然资源与城市生活资源之外，更讲究生活的便捷、社区配套的完善、人与建筑的和谐、人与人之间的交流。

1.城市别墅的定义、功能、价格
1.1 城市别墅的定义
随着国内经济的快速腾飞，越来越多的高端购房者把投资目光放在了一些离城市很近的别墅。四通八达的立体交通网络，加上成熟完善的生活配套，这类高端别墅被划入城市范围，从而被设计界赋予了一个全新的名称：城市别墅。
由于传统别墅远离城市，不仅生活成本高，而且周边配套薄弱，只能作为周末度假之用，使用率一直不高，随着别墅开发理念的成熟，集居家生活和休闲度假于一体的城市别墅迅速兴起。城市别墅的崛起，既满足了成功人士对于高端居住生活的第一追求，又使得他们在享受幽静生活之后而不离城市的繁华配套，因此，城市别墅无可厚非成为了别墅豪宅中的典型物业，被城市中少数财富金字塔顶端代表竞相购买收藏。
城市别墅的定义：第一、城市别墅的地理位置应该处于城市的副经济中心，周边交通便捷，出行方便；第二、要低密度，主力户型不小于200平方米；第三、优美的自然环境保障每天窗外的风景；第四、所在区域应该有完备的城市功能，教育、医疗、娱乐等配套设施齐全。
美国的旧金山和三藩市、日本东京的代官山、意大利的维诺拉市等经济发达城市里，“城市别墅”已经有很长历史，其蓬勃发展的原动力源自于金字塔尖端阶层回城居住，城市精英不想以耗费大量的时间为代价，而在城市里寻求最舒适居住的感觉。而今，“城市别墅主义”正在国内经济发达的城市逐渐兴起。
购买城市别墅的业主大多事业的核心在城市中，属于事业蓬勃发展的豪贵阶层，之所以选择城市别墅，是因为城市别墅兼具城市便利和别墅景观的特性，对于他们有绝对的吸引力，因此城市别墅的出现恰好迎合了他们的需求。
城市别墅聚合了城市和别墅的特质，成为城市新贵的专属。与城市豪宅相比，城市别墅占有更多的自然资源，享有更多的绿色与景观环境；相比郊区别墅，城市别墅享受更多的城市便利，完善的配套和发达的交通方便居住者的日常生活与往返出行。城市别墅兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，它不仅能带给人们一种更好的生活方式，还能带给人们更多的自由，更多的想象空间，更多的思考以及更多的人生轨迹的沉淀。
1.2 城市别墅的功能
城市别墅具备四个功能特征：一是周边拥有优美的自然山水；二是城市生活的便利；三是低密度物业形态；四是每户拥有私家园林或庭院。交通设施的缺乏，造成过去几年不少郊区资源别墅无人问津的尴尬，这也成为越来越多高端购房者青睐城市别墅的最主要原因。城市别墅方便居住者的日常生活与往返出行，所提供的人文环境，可以满足居住者对就学、医疗、购物等方面的需求。
城市别墅历来备受追捧，在于其往往被选作财富阶层“第一居所”的习性。第一居所是指纯粹为了家庭长期居住的居所，具有周边配套成熟、生活便利、交通发达等显著城市人文特征。第一居所并非是指购买的第一套房子，而是每个家庭大部分时间居住、主要生活物品放置的居所。

1.3 城市别墅的价格
城市别墅一般位于城市的边缘地区，车程控制在30分钟范围内，距市区在20公里范围内，满足人们居住便利的要求。并且周边应有完善的交通道路设施，临近高速公路，注重交通的易达性和便捷性，不仅如此，城市别墅周边还有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，同时拥有优美的自然风光环境，，总价格一般在350~550万元之间。城市别墅总价高于郊区别墅，一般城市别墅项目总价目前都在千万以上，而郊区别墅主力总价范围在200-600万之间。

表1 北京市东部区域在售城市别墅项目一览表
项目名称
项目位置
价格
(元/M2)
开发商
紫玉山庄
朝阳紫玉东路1号
29589
独栋
东山墅
朝阳东四环朝阳公园东岸
25000
独栋
PeKing House首府
朝阳西大望路21号
22000
叠拼
紫庐
朝阳北苑路鸿华高尔夫球场东北侧
14300
联排
鸿华高尔夫庄园
朝阳北苑路108号
11000
双拼、叠拼
中海安德鲁斯庄园
朝阳高碑店路西侧
9000
独栋、双拼、联排、叠拼
资料来源：根据论文《关于北京城市别墅专题报告》 （2006年）整理所得

表2 北京市东部区域城市别墅项目部分基础指标（基础指标表）一览表
项目名称
规模
(万M2)
容积率
装修情况
主力面积段
M2
物业管理费
元/月M2
物业管理公司
紫玉山庄
12
0.33
毛坯
200～650
12
北京集祥物业
东山墅
21.86
0.32
毛坯
400～1150
10
北京达文物业
PeKing House首府
12
1.3
毛坯
378～560
5.5
北京复瑞物业
紫庐
1.8
0.8
毛坯
418～520
4.3
第一太平戴维斯
鸿华高尔夫庄园
7
1
毛坯
340～500
2.58
东方鸿铭物业
中海安德鲁斯庄园
14
0.73
毛坯
200～400
2.8
北京中海物业
资料来源：根据论文《关于北京城市别墅专题报告》 （2006年）整理所得

图1 北京市东部城市别墅客源构成图

资料来源：根据 北京房地产交易管理网 （2006年）整理所得

2.城市别墅的户型形式

2.1 城市别墅的户型形式
从国内的情况看，城市别墅包括独栋、联排、叠拼别墅几种形式，从规划来看，在城市中建造独栋几乎是不可能的，所以城市别墅主要是联排和叠拼两种形式。城市别墅户型面积大多都在300平方米以上，而郊区别墅户型面积则以经济型200-250面积为主。
图2

资料来源：本溪首席城市别墅 - 名士华庭（2010年）整理所得

从图2我们可以看出：城市别墅比较热门使用叠拼别墅的形式，这样节省了城市昂贵稀缺的土地资源，使城市别墅可以持续蓬勃发展。

图3

资料来源：英伦印象花园 - 开发商：江苏金牛置业有限公司（2010年）整理所得
从图3我们可以看出：英伦印象花园城市别墅即将销售的主要是叠加式别墅和部分联排别墅，联排别墅主要有四种户型，面积分别为190平米、210平米、240平米和265平米，叠加别墅又两种，面积为162平米和185平米。

3.城市别墅的生活形态与特征

3.1 城市别墅的生活形态
城市别墅不仅兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，它不仅是一种建筑形式，更是一种生活形态，城市别墅的叫法界定了两个概念，首先是位置必须位于城市中或者是离城市中心非常便利的城边，然后是产品形态应该是别墅产品。城市别墅聚合了城市和别墅的特质，成为现代社会城市精英的专属住宅。
3.2 城市别墅的三大特征
城市别墅应当具备三个特征：一是周边拥有清幽的自然山水；二是城市生活的便利；三是每户都应该拥有私家园林或庭院。与一些位于郊区的度假别墅和远郊别墅相比，城市别墅产品除强调别墅的尊贵感之外，更注重社区高端生活氛围，已从简单的财富彰显过渡为对居住者的关怀。此外，城市别墅周边景观、占地面积上的先天优势，以及优越的交通、生活、商业娱乐配套设施等，有着无法比拟的升值潜力。

4.城市别墅的自身与相对优势

4.1城市别墅的自身优势
在通常印象中，诞生别墅的地方一定是与繁华都市具有一定距离的城郊，交通出行不便，生活配套也不甚完善，无奈只能用于做第二居所。但是随着城市别墅的问市，注定这一常识性印象将被颠覆。如今城市别墅无论是生活配套还是社区内部配套，都为城市别墅晋级第一居所创造了充分条件。
城市别墅的明显优势：拥有或邻近都市景观生态资源；良好的人文环境以满足业主购物、医疗、就学需求；完善的配套和发达的交通。享有更多的自然资源、绿地同时享受城市便利，是购房者对城市别墅始终追逐的原因。
4.1城市别墅的相对优势
作为时代的宠儿，城市别墅不仅占据城市稀缺资源，而且与城市高密度住宅相比，具有不可多得的低密度特性。相比城市豪宅，城市别墅能更多地占有自然资源，享有更多更多的绿色与景观环境。相比郊区别墅，城市别墅能享受更多的城市便利。许多住过郊区别墅的业主都有这样的经历，入住的时候喜气洋洋，可是一旦过了新鲜劲就立刻感到生活的诸多不便，不仅路途遥远，而且周边的配套很不健全，医疗机构、娱乐设施、购物超市，几乎没有满意的地方，所以郊区别墅对事业蓬勃发展的精英们是一种变相的“折磨”。而城市别墅由于地处城区中或者距离城市中心非常近，其配套设施或者早已成型，或者政府规划投入能够尽快改善，因此可以便利的享有城市生活的配套。

图4

资料来源：本溪首席城市别墅 - 名士华庭（2010年）整理所得
从图4我们可以看出：城市别墅拥有或邻近都市景观生态资源；良好的人文环境以满足业主购物、医疗、就学需求；完善的配套和发达的交通。享有更多的自然资源、绿地同时享受城市便利，是购房者对城市别墅始终追逐的原因。

5.城市别墅的选址标准
5.1 城市别墅的选址标准
一、专家总结城市别墅，位于城市边缘地带或城市中，距市区5—15公里，车程10—20分钟，满足第一居所的要求，周边应有完善的交通道路网络，同时还需拥有优美的自然环境，每户拥有私家园林或庭院。出则繁华，入则宁静，这是城市别墅的显著特征。城市别墅的选址要综合考虑以下几方面：第一，拥有或邻近都市景观生态资源；第二，就是有好的人文环境；第三，就是在城市旧城更新的地段，此外，城市别墅必须有完善的配套和发达的交通，以方便业主的日常生活与往返出行。城市别墅所具有的特质，它所提供的人文环境，可以满足业主对于就学、医疗、购物等方面的需求。
二、城市别墅的选址通常会考虑是否拥有或邻近都市景观生态资源。其次，考虑是否拥有良好的人文环境，而且，它们一般位于新兴城市功能区附近。城市别墅不仅能带给人们一种更好的生活方式，还能带给人们更多的自由，更多的想象空间，更多的思考以及更多的人生轨迹的沉淀。在城市别墅产品发展过程中，对生活氛围的营造和居住感受的关怀已得到了高度体现。大多数城市别墅在景观打造、建筑布局、户型面积设计方面，都回归到高端居住本身。
图5

资料来源：大亚湾核心区宜居城市别墅 - 翡翠山 （2010年）整理所得
从图5我们可以看出：翡翠山城市别墅位于大亚湾和龙海二路交汇处，是未来大亚湾的经济核心区。

图6

资料来源：大亚湾核心区宜居城市别墅 - 翡翠山 （2010年）整理所得
从图6我们可以看出：翡翠山城市别墅拥有或邻近都市景观生态资源；良好的人文环境以满足业主购物、医疗、就学需求；完善的配套和发达的交通。享有更多的自然资源、绿地同时享受城市便利。

6.城市别墅的综合评价标准

6.1 城市别墅的三大综合评价标准　　 
　　评价一座城市别墅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析：首先是城市别墅的周边大环境，其次是社区内部环境，第三是别墅自身院落和内部空间小环境。
6.1.1 城市别墅的周边整体环境  
　　评价一个城市别墅周边的整体环境，主要看四个方面：1、第一是所处区段是否属于环境优良的、有升值潜力的、或市场认可度比较高的区位。2、第二个方面是指其交通环境。对于别墅类项目来说，居住者都是以私家车为主要交通方式，所以交通便利（主要是具有较为完善的道路设施）是很重要的一个条件。3、第三个方面就是自然山水环境。因为买别墅的人主要目的就是为了提高自己的生活质量与品位，特别是追求更好的室外居住环境，所以对自然山水、自然的植被绿化、空气质量看得非常重。4、第四个方面就是周边有没有其他可以利用的资源，比如说名校资源，著名景点等。
6.1.2 城市别墅的社区内部环境
一、对于一个别墅社区内部环境质量评判，也就是这个别墅项目自身内部土地资源的利用情况，主要看建筑密度、私密性和规划形态三个方面。  
二、第一个方面，购房者从市区搬到城外别墅，最主要的原因就是追求低密度。第二个方面，别墅业主相对来说生活富裕，事业成功，渴望在个人家庭生活方面有一定的私密性。所以对于建筑间距、建筑密度的要求，特别是保护住户私密性方面的要求非常高。影响别墅社区环境质量的第三个方面就是别墅社区的规划形态。
6.1.3 城市别墅的自身内部空间
城市别墅自身院落和内部空间小环境也是别墅业主生活的重要部分。买别墅的目的都是为了提高生活质量，尝试一种新的生活方式。这种生活方式的主要特点就是更健康、更接近自然，有更多的户外活动场地和机会。户外生活可由近及远分为三个方面，首先是在自家花园内的活动，其次是在别墅社区内的活动，第三可能是在社区附近的自然山水环境中甚至是田园中的活动。 别墅的空间设计方面应有独到之处。别墅的业主不仅需要一座独门独户的住宅，更需要一个适应新生活方式的，具有新空间概念、空间体验的高级独立住宅。在设计时强调采用各种布局形态、挑空等处理手法，强调社交的空间。

7.城市别墅的未来升值潜力
7.1 城市别墅的未来展望
城市别墅是低密度住宅物业发展的全新阶段，居住的舒适性成为城市别墅发展的主要方向。城市别墅通常位于新兴的城市功能区，距离中心城区位置很近。它不仅占据城市一定的自然资源，也同步享受中心城区的完善配套。相比资源型别墅，城市别墅集合了医疗、娱乐、交通等综合优势，具有城市住宅和远郊别墅的双重属性。
以前的建筑住宅景观缺位，人们为了住而买房，对小区环境、车位设计不够重视。近年来，随着人们生活水平的提高，人们在选择居住时，标准不断翻新。除了对建筑质量的严格要求外，也开始越来越看重小区传达出的企业文化。现代建筑既要满足人们舒居的本位需求，又要尽可能营造出品质生活的良好氛围，增强物业的比较优势，而这些似乎都是围绕城市别墅而设。
对投资人而言，城市别墅之所以吸引诸多目光，关键是资源的稀缺性，在保值增值的同时，是一种对稀缺产品占有的心理需求。可见，投资别墅的要诀即是投资城市别墅。

7.2 城市别墅未来的升值空间
如果说别墅是人们最高的居住理想，那么城市别墅由于兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，满足了人们“第一居所”的诸多需求，又将低密度产品的稀缺性与优越的交通、生活、商业、娱乐配套设施等因素相关联，因此其升值潜力变得不可限量。
回顾国内高端住宅的发展，可以明显地发现“城市——郊区——城市”这条发展曲线。1998年开始，国外流行的“郊区化”浪潮开始挑战中国居民的居住观。“诗意的栖居”成为很多城市富人的居住梦想，大批别墅项目在二河、三县郊区落户。然而由于城市功能的单一，交通的不便和服务配套设施的缺乏，不久，一些最早搬离城市的居住者开始搬回城市。居住地点的转移并没有降低他们对居住品质的要求，于是，在多个“城市副中心”或边缘地带诞生了一系列低密度项目。这些项目多半沿城市主要交通网络开发，并且与成熟的居住区紧密联系。这里有连贯的教育体系，满足区域人口密度的商业服务中心和良好的交通。这种升级产品一出现，便受到了市场的热烈追捧。
当下，城市别墅越来越少，已经成为稀缺资源，性价比高的城市别墅更成为极度稀缺、无可复制的藏品。城市别墅的出现，最主要是满足那些既追求别墅生活低密度，又追求城市生活便捷的富人的需求。城市别墅兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，即拥有城市的便捷、完善配套、丰富的人文环境，同时又拥有丰富的景观生态资源、拥有自然风景与清新空气，这是城市别墅最大的卖点。
由于有关部门严格控制高档商品住房用地并停止了别墅用地的审批，更具稀缺性的城市别墅面临越来越少的局面。加上城市别墅周边景观，占地面积上的先天优势，以及优越的交通、生活、商业娱乐配套设施等，城市别墅有着无法比拟的升值潜力，对买家形成极大吸引力，并且市场的稀缺性对城市别墅而言更意味着未来升值潜力的突现，投资价值将成为优秀的城市别墅的重要标志。

图4

资料来源：本溪首席城市别墅 - 名士华庭（2010年）整理所得
从图4我们可以看出：时代的飞速发展与城市的巨大变革使现在的普通住宅已经不再能够满足城市精英对家园的需求，拥有几套房产还不如购买一套城市别墅的投资理念在国内迅速蔓延。

8.结论
从城市别墅诞生的那一刻起，它就注定成为一种“稀缺产品”，因为城市别墅不仅拥有城市经济中心的位置，完备的城市配套，还有优美的、纯生态的自然美景和不可复制的人文资源。
如今，人们买房，买的不仅是产品，还包括环境、配套、交通，甚至区域的未来期望。正是这种对建筑功能的多样化需求，才使得品质生活的内涵日益增多，从而推动城市别墅在国内的持续蓬勃发展。

参考文献目 录
第一章 总 论 3
1.1 项目名称 3
1.2 项目建设单位及建设单位简介 3
1.3 项目可行性研究报告编制单位 4
1.4 项目可行性研究报告编制的依据 4
1.5 项目建设地点 4
1.6 建设目标、改造模式和建设内容 4
1.7 项目总投资及资金筹措 5
1.8 结论及建议 5
第二章 项目背景和建设的必要性 7
2.1项目提出的背景 7
2.2项目建设的必要性 13
拆迁目标、建设规模和内容 17
3.1总体目标 17
3.2 拆迁模式 17
3.3 建设规模和内容 17
第四章 建设条件与场址 18
4.1项目地点 18
4.2自然条件 18
4.3市政基础设施配套条件 19
4.4 原材料供应与保障 19
第五章 工程技术方案 20
5.1 拆迁补偿安置政策依据 20
5.2补偿安置方式 20
5.2.2 土地补偿办法 21
5.3补偿范围与对象 23
5.4拆迁总体设想 23
5.5 拆迁示范区（M区）实际调查情况 24
5.6 拆迁安置计划 27
5.7 拆迁工程 29
第六章 环境保护与评价 32
6.1 环境质量标准依据 32
6.2 建设地点环境现状 32
6.3 环境保护原则 32
第七章 组织机构与劳动定员 35
7.1 机构设置 35
7.2 劳动定员 36
7.3 建设管理 36
第八章 项目实施进度建议 38
8.1 建设进度计划 38
8.2 项目建设进度表 38
第九章 工程招标 39
9.1 总则 39
9.2 招标内容及范围 39
第十章 投资估算与资金筹措 40
10.1 估算的范围和依据 40
10.2 项目总投资估算 41
10.3 资金使用计划与资金筹措 41
第十一章 经济效益评价 45
11.1 出让土地收入估算 45
11.2 效益测算 45
第十二章 社会效益与风险分析 46
12.1社会效益分析 46
12.2风险分析 47