小家电城建议书.doc

昆明 东川 家电城项目建议书

昆明 ·东川

家 用 电 器 城

项
目
建
议
书

攀 枝 花 泰 力 咨 询 有 限 公 司

二 0 0 八 年 九 月

第一章 项目单位基本情况
开发商昆明市东川环宇房地产开发有限公司是注册于东川区的一家具有独立法人的从事房地产开发的专业公司，公司注册资金333万元。法定代表人：欧阳晓麟，公司成立于是1996年月1月，四级房地产开发资质。近两年来，开发的项目有东川区政府住宅、宇斯小区住宅等项目，取得了较好的经济和社会效益。
第二章 项目建设的必要性
一、 东川区近两年经济发展情况
2007年东川实现地区生产总值32亿元，同比增长19.7%，是东川行政区划六年来，增长最快的一年。财政总收入完成9.7亿元，增长65.6%，其中地方财政收入3.8亿元，同比增长65.1%；固定资产投资实现19.5亿元，同比增长50%。主要经济指标创造了历史最好水平。
2008年经济社会发展的主要目标为：全区生产总值增长20%以上；地方财政收入增长25%；全社会固定资产投资增长15%；社会消费品零售总额增长12%；城镇居民人均可支配收入增长12%；农民人均纯收入增长18%；城镇登记失业率下降5个百分点。主要指标均大幅度高于全省平均水平。
二、东川区市场情况
1、普通商业
普通商业即定位为服装、百货、食品、日常生活用品等类型。目前东川区的普通商业圈主要有：
凯通路商圈：
凯通路是东川区零售业的发源地，也是东川区的商业核心。随着城市政治、经济、文化的提升，该商圈的商业地位将日渐上升，在该城区消费者心目中的地位非常重要。凯通路商业形态丰富，既有传统的百货商场和个体经营店铺，又有现代的名牌专卖连锁店和超市。是城区居民日常生活用品主要购买场所。
该区域有40多家大小服饰店，是东川区店铺租金较高，人气较旺的商业场所。但是由于该区域主要经营中、低档服饰，名品服饰散落其中，不成规模，严重影响品牌服饰的形象，使品牌服饰的经营处于尴尬境地。品牌服饰迫切需要一个集中展示的舞台。因此，集中名品，为品牌服饰提供规模经营的平台，应该成为东川服饰业经营发展的方向。
通讯类主要集中在凯通路中段，如诺基亚、摩托罗拉、TCL、三星、波导通讯店等。该区域店铺多以多品牌同时经营的形式出现，品牌专卖店的形式较少，而且这些店铺普遍规模小，消费者在选购商品时，挑选商品余地不大。进一步集中各品牌商，统一经营，将会带来良好的规模效益。
综上所述，凯通路商圈的特点为：
1）地理位置得天独厚，辐射区域较大。
2）商圈内人口密集度高，人流量大，市场人气旺盛。
3）总体规模较大，但个体规模普遍较小，主题性不突出，因此注重规模经营是取胜法宝之一。
4）商圈内待建商业项目随着旧城改造的加快，将会逐渐增多。
5）商圈内商业形态丰富，经营品种多样，商业环境相对成熟。
桂苑路商圈：
桂苑路是区政府、法院、公安局、财政局、环保局等行政机关所在地，东川区各大行政事业单位大都聚集于此。
该区域人口密集度相对较高，医院、学校、幼儿园等配套设施完善，是东川的政治、文化中心。桂苑路商圈以桂苑路为轴，北起炎山路，西至花鸟市场，呈现近似“十”字状分布。该商业圈以经营服装、电脑、建材、百货为主，由桂苑路商业街上100多家各类街铺构成。
碧云路商圈：
该商圈主要由华联超市（营业面积约2500m2，装修简陋、经营品种局限性大，没有特色）、农贸市场、新桥综合市场、二十余家小餐饮、医院、粮油批发等构成，主要服务于大众消费人群。个体店面多为传统的铺面，装修落后、经营状况不佳。其主要经营范围为餐饮娱乐、日用百货、美容美发等业态。
从以上东川区几条主要商业干道的调查可以得出结论：
东川区的商业还是以相对独立的小门面为主经营。统一经营、统一管理、品种齐全的中、大型商场较少，但就其整个规模与数量对于目前东川区的常驻人口而言应处于一个相对平衡的状态。近两年来，几个较大型住宅小区的相继建设，对商业圈的重新整合有一定的要求，但这些开发商在规划时都考虑了小区居民对商业网点的要求。如果在旧城区再考虑较大型的普通商业网点，则出现经营状况欠佳的可能性较大。
2、专业市场
专业市场主要为：生产资料类、建筑建材装饰装修类、餐饮、娱乐类、家电类。
生产资料类
农牧渔业、农机、农具、机电产品及其配件的批发与销售的生产资料市场在东川新、旧城区基本是空缺，有一些零售点也与其它商品相互混合销售，就其品种、品质、可选择程度根本无从谈起，迫使需求者舍近求远去昆明或周边地区购买。
建筑、建材装饰类
东川区近几年来，特别是近三年，城区年新建住宅在20万平方米左右，对建材、装饰类材料（如钢材类、高压板、木工板、多层板、磁砖、卫生洁具、油漆、内外墙涂料，五金产品）的需求量较大，经过对整个城区的调查，钢材类有昆钢一个销售点，外无其它竞争对手，其他材料的经营商数量总计不过40余户，且户商铺面积都在25 -40㎡左右，品种少、品质低。如主要集中在炎山路的磁砖等装饰材料的商家，经营的材料质量与品种根据无法满足一个较大综合公共场所的装修需求。就连家装材料的品种选择也很有限，而这些商家的店前又无停车的适当车位，运送材料上下的车全部停靠在本就很狭窄的且坡度较大的城市道路上，给安全带来了很大的隐患。因此，培育一个建筑、建材装饰类材料的大型商业经营场地不但有必要，也会有较好的经济和社会效益，对城市商圈的调整，城市安全隐患的排除都有极大的意义。
家电类
东川区家电销售商主要分布在东川百货和凯通路、团结路上的一些家电、手机经销商。其它如高档电视、冰箱、微波炉、电磁炉及适用型小家电的经销商较少，
通过以上对东川各主要商业区的调查分析不难看出，东川虽也有各类档次、有规模的商场，但在经营管理模式上较为落后，缺乏统一规划和经营，而专业市场则更是雏形难觅。
三、项目建设的可行性、必要性
就地理位置而言，本项目所处东川中心区域的商业黄金地段，优势是显而易见的。从商业布局来分析，本项目所在区域为东川区商业最集中之区域，业已形成一定的规模和人气。将分散的家电市场通过市场机制集中起来，在培育成熟大家电市场的同时培育市民喜欢的小家电市场将会得到很好的回报。
综合本项目位置和东川的市场状况，本项目可定位为：
1、充分利用良好的土地资源和区域优势，构筑集大、小家电为主的大型电器市场。
2、充分利用购物中心硕大的优势，综合考虑周围现有的商业氛围及经营特色，以开放式大型专业商场的经营模式吸引商家与个体消费，引进一定数量的品牌厂商进驻，走普通档次与精品相结合的路线，形成特色经营。
第三章 项目名称、建设规模、主要建设内容
1、项目名称：东川家电城
2、建设规模：本项目占地面积1430㎡。规划建筑面积为5656㎡，其中：家电商城规划建筑面积1830㎡，配套住宅规划建筑面积2911㎡，地下停车场规划建筑面积915㎡。

主要建设指标：
基地面积㎡
1430
规划建筑总面积㎡
5656
其中：家电城规划建筑面积㎡
1830
住宅规划面积㎡
2911
地下停车场规划面积㎡
915
容积率
3.32
建筑密度
40.7%
绿地率
35%
地下层
一层
停车数量

30
3、本项目建设在东川区商业黄金地段——凯通路24号，其商业业态定位应遵循如下原则：
1）符合东川区城市总体规划；
2）反映东川区二十一世纪商业新形象；
3）弥补东川区商业空白；
4）体现本项目的经济价值；
5）保障投资者的利益；
第四章 项目推进程序
1、项目推进程序原则
在项目开发进程中，开发商对项目选择、开发及市场推广时机、营销推广策略以及物业管理模式等重要节点的把握得当是稳操胜券的重要保证。
从本地块区域地产竞争的态势来分析，开发时机显得刻不容缓.这就决定了项目推进程序决策是关键因素之一。同时，市场推广时机的厘定，对品牌宣传和出奇制胜有着举足轻重的作用。本项目推进程序遵循以下原则：
l）推进工程的各个环节务必体现紧凑性和合理性；
2）充分体现“楼盘开发，以人为本”的理念，让置业者在购楼过程中就感受到未来购物中心的商业氛围。
3）按项目推进程序的节奏，适时地对楼盘和公司品牌追加宣传及推广。
2、项目推进程序
（见附表---项目推进程序表）

-15-

项目推进程序表

时间
项目
2008.9
2008.10
2008.11
2008.12

1、市场调查、项目策划报告
9.1-9.30
(30)

2、设计招标，确定勘察设计单位、编制设计方案，项目立项
9．11-10．15
(35)

3、施工图设计并报审

10.16-11.15
(31)

4、拆迁及地质勘探工程
1
10.1—10.30
（30）

5、施工招标，确定施工单位

10.16----11.10
（26）

6、开工典礼

11．20

7、场平及基础工程

11.21—12.0
（40）

1
项目推进程序表
续上表
时间
项目
2009.1
2009.2
2009.3
2009．4
2009．5

8、一至二层建筑及安装工程
1.1—1.30（30）

9、三至九层建筑及安装工程

2.1—3.30
（58）

10、内部认购
1.1—1.15

11、正式对外销售
1.16开盘

12、项目竣工验收

4．20

13、对外试营业（商场）

4．20—4.30

14、正式开业仪式

5.1

第五章 项目总投资匡算、资金筹集
本项目占地1430㎡，现根据项目发展规划设想，进行总投资分析：
1、方案说明
根据东川区基本施工条件和项目单位的管理水平，建设期定为六个月，项目运作期为八个月，正式开业时间定为2009年5月1日。
2、总投资构成
总投资估算为1372万元。其中：工程前期费用（包括拆迁）344.5万元，地价86 万元，建安工程费753.3万元，小区市政配套以及绿化费为56.5万元，地勘及设计费用(含环境设计费用)22.6万元，资金利息及不可预见费为67万元，工程管理费为18.8 万元，营销推广及策划费23.2万元。
3、资金筹措及用款计划
为了塑造企业品牌及项目形象的需要，启动资金拟安排1000万元(含地价款)，在筹建及建设期八个月内投入。资金来源：对外招商引资。在项目开发中配套费用、营销推广费用、绿化费用投入比例较大的原因在于通过本项目对外形象的强力推介，以及周边和本项目独特环境的着意营造，烘托出高档物业的文化内涵，为品牌塑造奠定坚实基础，也造成“先入为主”的市场形象，增加项目的附加值，促进商场销售率和资金回笼的提高。
第六章 经济效益和社会效益估价
一、经济效益分析
1、销售收入预测
可销售面积为5656㎡，销售均价：商场7500元/平方米(按建筑面积计算)，住宅2000元/平方米，销售收入2237.7 万元。
2、销售税金
营业税116万元
所得税180.2万元
其他税费29.1 万元
3、利润、投资利润率和资金利润率
税后利润540.5万元
投资利润率：40 %
4、财务评价
该项目购物环境优雅，配套设施齐全，商场宽敞、明亮、扶手电梯营运，同时在价格上又颇为适中的理念导入市场，使之体现即物有所值，又有升值潜力的物业特有品种。该项目的经济效益集中在规模效益上，由此通过对该项目的财务评价可得出如下结论：
1.以鲜明的市场定位为基础的财务数据是比较可靠的，对项目综合单位造价评估比较充足，所以项目开发抵御市场风险的能力较强。
2.按项目综合单位造价来评估，销售均价是具备市场竞争力的，纵使考虑市场因素带来的价格下降的风险，投资回报率也是可以接受的。
综上所述，该项目从企业角度来看是可行的。
二、社会效益估价
1、家电城1830㎡的经营场地至少可安排100人就业。
2、以年销售10000万元计算，增加税收500万元以上。

经济分析表

项目名称
总价（万元）
单价（元/㎡）
备 注
工程前期费用
344.5
609
其中包括拆迁、规划、报建费及项目筹建费用
地价
86
152

勘探、设计费用
22.6
40

建筑安装费用
753.3
1300
总建筑面积5656㎡，
市政配套费及规费
22.6
40

小区绿化及配套费
33.9
60

利息
29.3
51.7
按启动资金1000万元使用期半年，年利率5.85%
项目经营管理费
18.8
33
　建筑成本的2。5%
不可预见费
37.7
66
　建筑成本的5%
营销推广及策划费
23.2
41
　销售收入的1%
开发成本
1371.9
2425.6

销售收入
2237.7
3779.5
其中:商场7500元/m2,住宅及车库2000元/m2
营业税
116
205
按销售收入5%计取
城建、教育附加、土地增值
29.1
51.5

所得税前利润
720.7
1274.2

所得税
180.2
318.5

投资利润
540.5

投资利润率
40%

第七章 环境影响、劳动、安全、卫生、消防、
能源和水资源消耗等初步分析
家电城销售的产品属成品，对环境无影响，工程施工也不会对地质造成任何影响项目环境评价报告也通过相关部门审查。安全、消防在完成建筑设计后也将报相关专业部门审查通过后方可进行工程建设。项目对能源、水资源消耗安全、卫生、消防没有特殊性要求。
第八章 结论

1、东川区家电专业市场项目尚属空缺，建设专业市场不但填补了空白，且有利于引导东川区商贸市场健康发展。
2、社会效益显著，可解决100名人员就业。
3、经济上可行，从企业的角度看有合理利润。目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 可行性研究报告编制单位 4
1.3 承办单位简介 4
1.4 项目区概况 5
1.5 可行性研究依据 9
1.6 可行性研究的范围 10
第二章 项目建设背景及必要性 11
2.1 项目建设背景 11
2.2 项目建设必要性 14
第三章 项目建设地址及条件 17
3.1 项目建设地址 17
3.2 项目建设条件 17
第四章 工程建设方案 22
4.1 项目设计依据与原则 22
4.2 工程规划方案 23
4.3 工程技术方案 25
4.4 给排水工程 30
4.5 供电工程 31
4.6 采暖及通风 35
4.7 燃气设计 37
第五章 环境保护 38
5.1 环境保护标准 38
5.2 环境影响初步分析 38
5.3 施工期环境保护措施 39
5.4 运营期间环境保护措施 41
5.5 绿化 42
5.6 环境影响评价 43
第六章 节 能 44
6.1 依据标准、法律、法规和规范 44
6.2 能耗状况和能耗指标分析 44
6.3 节能措施 45
第七章 劳动安全卫生消防 48
7.1 设计依据 48
7.2 危害因素及危害程度分析 48
7.3 安全设施及措施 48
7.4 消防设施 50
第八章 抗震设防 52
8.1 编制依据 52
8.2 建设场地条件 52
8.3 建筑结构概况与抗震设计 54
第九章 组织机构与项目管理 56
9.1 组织机构 56
9.2 项目管理 56
第十章 项目建设实施进度 59
10.1 项目建设期 59
10.2 项目建设实施规划 59
第十一章 工程招标 60
11.1 招标依据 60
11.2 招标投标的基本原则 60
11.3 项目概况 61
11.4 项目提前招标情况 62
11.5 项目招标内容 62
第十二章 投资估算与资金措筹 65
12.1 建设投资估算的范围 65
12.2 投资估算依据 65
12.3 投资估算编制内容 66
12.4 资金筹措 70
第十三章 效益分析 71
13.1 项目实施对社会的影响分析 71
13.2 项目与所在地互适性分析 71
13.3 社会风险分析 72
13.4 社会评价结论 74
第十四章 社会稳定风险评估分析 75
14.1 社会稳定风险评估因素 75
14.2 项目建设社会稳定风险分析 76
第十五章 结论与建议 78
15.1 研究结论 78
15.2 建议 78