养老中心(养老院)建设项目申请报告-2013年甲级.doc

目 录
第一章 申报单位及项目概况 1
1.1 项目申报单位 1
1.2 编制依据 1
1.3 项目概况 1
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 37
2.1 发展规划分析 37
2.2 产业政策分析 38
2.3 行业准入分析 41
第三章 资源开发及综合利用分析 43
3.1 资源开发方案 43
3.2 资源利用方案 43
3.3 资源节约措施 43
第四章 节能方案分析 44
4.1 用能标准和节能规范 44
4.2 能耗状况和能耗指标分析 45
4.3 节能措施和节能效果分析 50
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 60
5.1 项目选址及用地方案 60
5.2 土地利用合理性分析 60
5.3 征地拆迁和移民安置规划方案 61
第六章 环境和生态影响分析 62
6.1 环境和生态现状 62
6.2 生态环境影响分析 65
6.3 生态环境保护措施 66
6.4 地质灾害影响分析 68
6.5 特殊环境影响 68
第七章 经济影响分析 69
7.1 经济费用效益或费用效果分析 69
7.2 行业影响分析 72
7.3 区域经济影响分析 72
7.4 宏观经济影响分析 73
第八章 社会影响分析 74
8.1 社会影响效果分析 74
8.2 社会适应性分析 76
8.3 社会风险及对策分析 77
第九章 项目招标方案 79
9.1 项目基本概况 79
9.1.4 主要建筑物的结构形式 81
9.1.5 项目主要材料、设备采购及安装情况 81
9.2 拟选择招投标方案 82
第十章 结 论 84

第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位
申报单位：******房地产开发有限公司
住 所：*********1号院
法人代表：******
公司类型：有限公司
经营范围：房地产业、建筑业的开发及销售。
1.2 编制依据
1．编制《*******中心项目申请报告》的委托书；
2．《中国老龄事业发展十二五规划（2011－2015年）》；
3．2012年****省社会养老服务体系建设工作会议上的讲话；
4．项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；
5．编制人员调查、收集的有关数据、资料。
1.3 项目概况
1.3.1 项目名称
******养老中心
1.3.2 建设背景
随着我国社会进步、人民生活水平的不断提高，全国人均寿命延长、老年人口逐年增加，我国已正式步入老龄化社会。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。
在我国，居家养老是传统的养老方式，但近年来，由于生育率下降、空巢家庭比例增多、年轻人的社会竞争压力加大等原因，传统的居家养老方式受到严峻的挑战，而社会养老方式作为居家养老方式的有力补充正逐步被人们接受并受到社会各界的重视。
目前，截至2011年底，****省60岁以上的老年人口已达到983万人，占人口总数的13.8%，高于同期全国老龄化12%的平均水平，并且呈现出加快增长的趋势，今后几年将以3%的速度递增，到2015年将达1100万人。这一庞大的老年群体对社会的需求将越来越大，必将推动老龄产业的快速发展。
作为现代第三产业的主力军，文化产业推动了新兴服务业的发展。文化产业既为生活服务，又为生产服务，是经济结构调整的重要支点。抓住文化产业，就抓住了经济结构和产业结构调整的突破口。在扩大内需方面，文化产业与物质生产和服务业相融合，可以有效提高物质产品和服务业的文化含量与创意附加值，促进消费升级；同时，对文化自身的需求也是内需的重要方面，文化产品和服务可以形成新的消费需求和消费热点，直接拉动消费的增长，挖掘文化消费潜力、拓展文化消费空间，已成为扩大内需的重要引擎。文化产业的丰硕成果在精神文明与政治文明建设中，通过不断落实人民群众文化权利，繁荣和发展社会主义先进文化，为全面构建社会主义和谐社会做出了贡献。
为了应对老龄化日益加剧的现实，完善当地社会保障体系，发展老年服务业及文化产业，******房地产开发有限公司提出******养老中心项目的建设。
1.3.3 建设地点
项目拟建地点位于*****，北至***，东至***，南至***，西至***。
项目所在地环境优美，交通便利，基础配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，能够满足项目建设需要，总体建设符合***发展总体规划要求。
1.3.4 主要建设内容和规模
1）占地规模
本项目规划总占地面积48亩，总建筑面积24642平方米。
2）建筑规模
本项目规划占地48亩，总建筑面积24642平方米，详见建设内容一览表。
建筑内容一览表
序号
功能分区名称
占地面积(m2)
建筑面积（m2）
备注
1
老年公寓中心
2572
7716
设置房间57间，床位103张
2
老年四合院
1703
1703
设置房间308间，床位566张
3
老年信仰院
895
2685
设置房间20间，床位32张
4
医疗康复中心
1007
4028

5
老年文化中心
668
2004

6
老年图书馆
163
489

7
文化走廊
450
450

8
特色餐厅
294
882

9
娱乐休闲中心
207
621

10
生活便利商业区
506
1012

11
温泉会馆
150
300

12
办公楼
200
400

13
职工宿舍
360
1080

14
职工活动区
282
846

15
附属用房
426
426

16
小计
9883
24642

17
康复活动区
300

18
公共活动中心
600

19
中心花园
135

20
休闲垂钓园
102

21
开心农场
1005

22
植物园
220

23
道路广场面积
6216

24
绿化面积
13541

总占地面积
32002

合48亩
相关经济技术指标

建筑密度
31%

绿化率
43%

容积率
0.77

建设内容详细描述：
老年公寓中心，设置了多种房型，房间装潢舒适雅致，配有房间内配备独立卫生间（包括老人专用设备、TOTO洁具、24小时太阳能热水）、高级电动护理床（包括高档床上用品、专业餐桌、专用暖色隔帘）、超薄液晶彩电、空调、电话、饮水机、固定宽带接口、高档纯木定制家具（床、衣柜、床头柜、桌椅等）、无线呼叫及护理软件系统、专业设计暖色灯光系统等。楼内还配有门诊部，能为老人提供全天候医务、监护和急救服务。建筑面积7716平方米，设置房间57间，可设床位103张；
老年四合院，以老北京四合院的概念建设，以典雅大方风格装潢，房间内配备独立卫生间（包括老人专用设备、TOTO洁具、24小时太阳能热水）、高级电动护理床（包括高档床上用品、专业餐桌、专用暖色隔帘）、超薄液晶彩电、空调、电话、饮水机、固定宽带接口、高档仿古纯木家具、无线呼叫及护理软件系统、专业设计暖色灯光系统等。建筑面积1703平方米，设置房间308间，可设床位566张。
老年信仰院，为方便信教老人从事宗教活动，专门设立了不同类别的"信仰小屋"。小屋按佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教等不同信仰宗教装修，建筑面积2685平方米，设置房间20间，可设床位32张。
医疗康复中心，病房宽敞明亮，装备有多功能心电监护仪、呼吸机、有线传呼系统等；康复室配备了全套高档医疗卫生康复设备，包括：偏瘫康复器、双向训练阶梯、电动起立床、站立架、辅助步态训练器、肩关节旋转训练器等；这些康复设备为老年病人的康复提供有力保证。在专科特色方面，中心开创了音乐疗法与间乐疗法，针对降血压、催眠、镇静安神、除怒、除疲劳、减压等提出了独特的开放性治疗方法。此外，中心推出了责任医生、责任护士、责任护工的负责制，大大加强了医护人员的责任心。除正规医疗、护理外，中心实行由医护人员全包老年人的生活护理，为老年病人日常洗澡、洗脸刷牙、做饭喂饭、修剪指甲、换洗衣服等24小时提供全程服务，许多老年病人在这里得到了康复。总建筑面积4028平方米，内设151个床位。
康复活动区，建设内容包括：老年病养护中心、残疾人肢体矫形康复中心、肿瘤康复治疗中心、临终关怀中心、餐厅、中央热水淋浴室、老年文化活动中心、老年康复训练中心、游泳馆、阅览室、影视报告厅、洗衣房、工作人员宿舍及办公楼等，活动区组建康复俱乐部，定期举办专家---患者联谊会，抗痛经验交流会及健康联谊活动，为康复中心患者提供一个欢快、舒适的环境。
老年文化中心，“文化养老”已成为当下最时髦的退休生活。在物质满足之余精神领域的追求已慢慢融入退休中老年的观念中。老年文化中心由老艺术家开设多样课程丰富老年人生活，书画、摄影、声乐、保健、时政文史、英语等各类针对老年人需求的课程，让老年人在这里找到了充实的精神食粮，为自己的老年生活提高了幸福指数。在提供良好的硬软件设施的同时，又紧贴时代“量身定做”相关课程。有为要与在国外的子女沟通而学习英语的老年人开设的基础英语班，为跳舞已达高水平的老年人开设提高班，还有针对时下的时政要闻开设的时政文史班，时髦的理财课程等。定期开展各项课程的竞争活动，提高老年人的积极性与满足感。突破老年教育面临的困境，让更多地老年人享受到社会教育活动带来的精神慰藉与满足。老有所学、老有所乐，老有所为，老年教育的内涵是学、乐、为、相结合的教育。
老年图书馆，设置相应附加功能的老年远程教育中心、老年文化会所、老年读书会、老年文化作品展厅、老年社团网站、老年文化用品网上超市等，满足老年人既要终身学习、又要相互交流、满足精神慰藉的需要。
温泉会馆，主要分为生态温泉区和养生温泉区，设置温泉池及日光浴甲板、桑拿浴、蒸汽浴及水力按摩池的健身中心，是老年人休憩的理想场所。
生态温泉区，以营造具有鲜花、草地、树木丛的南方生态环境，与室外的北方环境形成鲜明的对比。设置有接待中心、温泉美容中心、温泉按摩中心等。可在温室内享受温泉洗浴的乐趣，感受不同于北方气候和环境的洗浴过程。
项目有多种娱乐项目和特色洗浴方式。主要包括：森林天浴、森林冰雾温泉(夏季使用)、森林冰雪温泉(冬季使用)、鸟语林温泉、森林鱼疗温泉、中医药温泉、温泉石板床、浪漫沙滩、温泉吧等。
养生温泉区，专门设有养生师为老人服务的区域。分为独立式养生区和综合式养生区。综合养生区，主要适用于需照顾的老人群，室内配备有活动室、护士站、洗衣间、备品室等。
由于服务对象以老年人居多，所以设置扶手式楼梯，房屋根据老年人需要安装各种最先进的洗漱沐浴辅助设施，物业提供24小时护理服务。
休闲垂钓园：垂钓园常年备有鲤鱼、鲢鱼、草鱼、鲫鱼、武昌、鲶鱼、罗非、白鲳、虹鳟、回鱼等十几个品种，在天然垂钓区还可以钓到活虾、甲鱼、螃蟹等。建筑面积102平方米，采用高科技工厂化养殖方式，鱼种丰富。
还设有特色餐厅，娱乐休闲中心，中心花园，开心农场等丰富老年人户外活动，回归自然，热爱生活；公共活动中心：主要为门球场、健身场及景观休闲区等设施。
1.3.5 项目建设期
（1）项目建设期
本项目建设期拟定为2年，2013年5月至2014年4月。
（2）项目实施进度安排及进度表
项目实施进度安排
1、2013年5-6月完成项目前期准备及审批工作；
2、2013年7-8月完成项目勘察工作；
3、2013年9-10月完成初步设计及施工图设计；
4、2013年11-12月完成项目招标；
5、2014年1月—2015年1月进行土建施工；
6、2015年2月-2015年3月进行设备采购及安装工作并进行员工培训；
7、2015年4月底之前完成竣工验收工作。

实施进度表
序号
工期（月）

实施步骤
2013年
2014年
2015年
5-6
7-8
9-10
11-12
1-12
1
2-3
4
1
项目前期准备及审批

2
项目勘察

3
初步设计及施工图设计

4
工程招标

5
土建施工

6
设备采购及安装

7
员工培训

8
竣工验收

1.3.6 项目综述
1、项目定位：根据****县发展总体规划，借鉴国内外已有的成功经验，建立一个完整的养老服务产业及文化产业体系。打造一个中国养老福地、国际养老胜地、全国示范养老基地，本工程涵盖住、行、食、医、养、学、动、用、乐于一体的现代综合养老服务体系。项目的管理机制和运营模式，将成为以社会力量发展养老服务事业的典范。
2、产品定位：为老年人提供全方位的服务；
五星级一站式综合养老示范社区；
全龄化持续关照的活力老年社区；
创新型综合养老服务业示范社区；
田园都市宜居环保低碳养老社区；
生态智能人性化的老年宜居社区；
3、市场定位：本项目立足建造一座适合老年人生活的和谐城、生态城、文化城。
和谐城：
“亲情敬老生态城”既是一种理念，又是“以人为本”的人类实实在在的生活区，是理想的居所，是城市文化和创造力的自然组合；是社会发展的结果，它是社会和谐、经济高效、生态良性循环的以人为本、以家族为本的社区；发展目标是实现“人—社会—自然”的和谐，包含人与人和谐，人与自然和谐，自然系统和谐。人在此以尽可能的完善的方式得到协调；它不是一幢老年公寓，不是一个普通的社区，而是一个用适度超前的理念，创建的一个新型的亲情社会。
生态城：
生态居住——亲身感受纯朴、自然、原始的乡村风格；
生态环境——追求人与自然的完美结合；
生态文化——增添一种情趣和文化氛围；
生态建筑——充分体现“自然”与“人工”、“保护”与“开发”的和谐统一。
文化城：
“老吾老，以及人之老”，是中华民族古今社会崇尚的美德，尊老、养老是中华民族优良传统。本项目真正实现“老有所养，老有所依，安定健康，颐享天年”的养老文化产业，弘扬中华民族传统美德文化城。
4、建设目标：集“养老、医疗、保健、康复、休闲、娱乐、艺术、教育、文化、培训、国际论坛等”于一体的，具有现代化可持续发展的、凸显社会经济效益和示范作用的。
5、七大核心产业：养老居住、休闲产业、论坛产业、医疗产业、运动产业、教育产业、文化产业。
6、客户源分析
本项目主要服务**、**及****省境内周边地区的老年人。
1.3.7 工程技术方案
（一）设计指导思想
规划建设***养老中心的指导思想是：以科学发展观为指导，认真贯彻国家民政部和省委、省政府有关发展社会福利事业、建设示范性养老机构的一系列文件精神，坚持政府主导实施、社会力量参与的方针，根据***社会福利服务需求和经济发展水平，立足当前，着眼长远，统筹规划，合理配置，确保建成一所规模适度、功能齐全、档次较高的养生文化中心，既能满足日益增长的社会福利需求，又对社会福利事业的发展起到引导和示范作用。
1. 满足使用功能的要求。项目的工程内容、建筑面积和配套设施应满足项目的使用要求，让入住老人满意，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。
2. 适应已选定的场址。在已选定的场址范围内，合理布置建筑物、构筑物，以及地上地下管网的位置。
3. 符合工程标准规范要求。建筑物的基础、结构和采用的建筑材料，应符合政府部门及专门机构发布的技术标准、规范要求，确保工程质量。
4. 经济合理。工程方案在满足使用功能、确保质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金。
（二）总体规划原则
依据社会养老需求和发展战略控制规模，结合城市用地情况和总体规划布局，力求做到运营高效、管理方便、经济合理、节约用地。具体体现在：
1. 结合选址现状，合理布局；
2. 根据******养老中心的功能特点，合理规划分区；
3. 满足工作、生活要求及消防要求，严格执行有关设计规范，节约能源；
4. 注重绿化空间的整体性、均衡性，强调人、建筑、环境的共存与融合，营造环境优雅、服务全面，人与自然和谐共生的养老乐园；
5. 整个项目区的出入口开向市政主要道路，方便车量进出。内部道路设计要使人行方便、车行顺畅，并满足消防要求；
6. 适当预留建设用地，确保项目可持续发展。
（三）建筑设计
1. 设计依据
a. 《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
b. 《老年人建筑设计规范》JGJ122-99；
c. 《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
d. 《建筑工程抗震设防分类标准》GB 50223-2008；
e. 《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
f. 《室外给水设计规范》GB50013-2006；
g. 《室外排水设计规范》GB50014-2006；
h.《建筑结构荷载规范》GB 50009-2001（2006年版）；
i. 《混凝土结构设计规范》GB 50010-2002；
j. 《建筑地基基础设计规范》GB 50007-2002；
l. 《建筑防火设计规范》GB50016-2006；
m. 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001。
2. 设计要求
根据《******市总体规划》、《******市土地利用总体规划》和《实施意见》、《老年人居住建筑设计标准》(GB/T 50340-2003) 、《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001），本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。
（1）老年人居住建筑宜设于居住区，与社区医疗急救、体育健身、文化娱乐、供应服务、管理设施组成健全的生活保障网络系统，老年人建筑层数宜为三层及三层以下；四层及四层以上应设电梯。
（2）老年人是对抗自然环境侵害的弱势群体，因此其生活基地的选择需要特殊考虑，日照、防止噪声干扰、场地条件等要优于一般居住区。
（3）道路系统应简洁通畅，具有明确的方向感和可识别性，避免人车混行。道路应设明显的交通标志及夜间照明设施，在台阶处宜设置双向照明并设扶手。
老年人使用的步行道路应做成无障碍通道系统，道路的有效宽度不应小于0.9m；坡度不宜大于2.5%；当大于2.5%时，变坡点应予以提示，并宜在坡度较大处设扶手。
（4）应为老年人提供适当规模的绿地及休闲场地，并宜留有供老人种植劳作的场地。场地布局宜动静分区，供老年人散步和休憩的场地宜设置花架、座椅、阅报栏等设施，并避免烈日暴晒和寒风侵袭。
(5) 抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。
在具体进行场内平面布置时，应坚持以下原则：
(1) 按照公寓内部功能的不同，对各分区进行合理布局，以满足老年人居住的特殊要求，并使相关各分区之间具有良好的联系。
(2) 按照舒适、安全、消防的要求，合理划分居住区、服务区和办公区，并确定其建筑物、构筑物的位置及其相互间的距离。
(3) 按照场地内外出入道路及场区车辆流向，合理确定各区域的进出口和通道大门的位置。
(4) 对公寓内竖向布置涉及到各种建筑物和构筑物的室外标高，应充分考虑场区地面平整度和防洪排水等要求。
(5) 应充分考虑场区的绿化和环境保护的要求。
3. 设计指标
（1）建筑等级：三级
（2）建筑耐火等级：二级
（3）抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第二组。
（4）建筑设计使用年限：50年
（5）屋面防水等级：Ⅱ级
（6）屋面防水设计使用年限：15年
4. 建筑形式及风格
根据项目的性质，建筑设计以朴实、大方为主，突出温馨氛围，既有时代特色，又融入我国传统文化的内涵，通过整体构造，形成若干共享空间，便于老年人创造丰富多彩的活动。
5. 具体设计
（1）建筑物出入口
设计出入口宽1.3米，门扇开启端的墙剁净尺寸0.6米；
出入口设有雨蓬，挑出长度超过台阶首级踏步1m；
出入口门采用自动门；
出入口宜设交往休息空间,并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌；
安全监控设备终端和呼叫按钮设在大门附近,呼叫按钮距地面高度为1.10m。
（2）走廊
公用走廊的有效宽度设计为1.80m；
公用走廊上安装扶手，扶手单层设置时高度为0.80m，双层设置时高度分别为0.65m和0.90m.，扶手保持连贯；
门扇向走廊开启时设置宽度1.50m，深1.0m的凹廊,门扇开启端的墙垛净尺寸为0.50m；
走廊转弯处的墙面阳角为圆弧，公用走廊地面有高差时设置坡道并应设明显标志。
（3）公用楼梯
公用楼梯的有效宽度设计为1.40m。楼梯休息平台的深度设计为1.50m；
楼梯在内侧设置扶手，宽度在1.50m以上时在两侧设置扶手；
扶手采用连续设置，安装高度为0.80m，扶手与走廊的扶手相连接；
扶手端部水平延伸0.30m以上；
每段楼梯高度设计为1.30m；
楼梯踏步宽度设计为0.40m，踏步高度设计为0.14m;
踏步采用防滑材料，采用不同颜色或材料区别楼梯的踏步和走廊地面，踏步起终点设有局部照明。
（4）电梯
各楼均设有电梯；
轿厢尺寸可容纳担架；
厅门和轿门宽度设计为0.9m；
候梯厅的深度设计为1.70m，呼梯按钮高度为1.0m；
操作按钮和报警装置安装在轿厢侧壁易于识别和触及处，横向布置，距地高度1.0m，距前后壁均不小于0.40m；
电梯额定速度宜选0.8m/s，设计轿门开关时间较长，并设置关门保护装置；
轿厢内两侧壁安装扶手,距地高度0.80m；后壁上设镜子;轿门设窥视窗;地面材料采用防滑材料；
各种按钮和位置指示器数字明显，并配置轿厢报站钟；
呼梯按钮的颜色与周围墙壁颜色有明显区别，不设防水地坎;各层候梯厅均设座椅；
轿厢内宜配置对讲机或电话。
（5）户门、门厅
户门的有效宽度设计为1.2m；
户门内设更衣，换鞋空间，并设置座凳、扶手；
户门采用推拉门形式且门轨不应影响出入。
（6）户内过道
过道的有效宽度设计为1.40m；
过道的主要地方设置连续式扶手；
单层扶手的安装高度为0.80m，双层扶手的安装高度分别为0.65m和0.90m。
（7）卫生间
卫生间与老年人卧室近邻布置；
卫生间地面平整，以方便轮椅使用者,地面选用防滑材料；
卫生间入口的有效宽度设计为1.0m；
采用推拉门，并设透光窗及从外部可开启的装置；
浴盆、便器旁安装扶手；
卫生洁具的选用和安装位置便于老年人使用，便器安装高度设计为0.45m；
浴盆外缘距地高度设计为0.40m，浴盆一端设有坐台；
设置适合坐姿的洗面台，并在侧面安装横向扶手。
（8）起居室
起居室短边净尺寸设计为3.5m;
起居室应有直接采光，自然通风。
（9）卧室
卧室短边净尺寸设计为2.80m；
主卧室留有护理空间；
卧室采用推拉门。
（10）阳台
阳台栏杆的高度设计为1.20m；
老年人设施的阳台可作为紧急避难通道；
设置便于老年人使用的晾衣装置和花台。
（11）室外设计
室外设计采用独特的无障碍设计和有障碍设计相结合的形式。将建筑相连的风雨连廊、活动广场、休憩场所和精心铺设的步道，鼓励老人在任何天气条件下都能走出房间沟通交流，增加户外活动时间。
无障碍：保证坐轮椅的老年人可以享受室外风景，也方便身体状况不佳或视力不好的老人活动。
安全有障碍：延长老人腿脚自主活动机能设计局部有缓坡的散步小路，更容易刺激老人身体机能恢复，使自理老人在散步中得到行走的乐趣，使半自理老人在散步中腿部机能得到锻炼。
1.3.8 主要设备选型和配套工程
1、供暖
1）设计依据
《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《老年人居住建筑设计标准》GB／T50340－2003
《公共建筑节能设计标准》DB13（J）81-2009
建筑专业提供的相关资料。
2)各种用房室内采暖计算温度不应低于下表的规定：
用房
卧室
起居室
卫生间
浴室
活动室
餐厅
医务用房
行政用房
门厅走廊
楼梯间
计算温度
20℃
20℃
25℃
20℃
20℃
20℃
18℃
18℃
16℃
3）设计概况
本项目供热采用燃气锅炉统一供给。
2、动力、电气
（1）电气设计
1）主要设计依据
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
《供配电系统设计规范》GB50052-2009；
《低压配电设计规范》GB50054-2011；
《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010；
《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008；
建筑专业及其它相关专业提供的条件。
2）设计范围
本设计包括建设红线内的以下内容：10/0.4kV变、配电系统；电力系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统。
电源设计分界：由外部****县变电站引出10KV主线到项目区，本工程高压电缆线路在进入本工程建设红线之前属****供电部门负责范围，不在本设计内；本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径；电源分界点为本工程10kv开闭所高压电源进线柜进线开关，再由项目区开闭所分出支线供各区用电。
3）变配电设施
该区根据地块，在项目区中心处设10KV高压开闭所1座，本项目工程采用S-11型变压器。
4）线路布置
规划10KV配电线路在项目区外采用架空电缆，在项目区内采用地埋电缆，从外部变电站出1回LGJ-3×95线到项目区，再由10KV室内公共变配电所分出支线供各区用电，为保证项目区形象、美化视觉环境，道路上中压配电线路采用电缆埋地敷设，对引入项目区的110KV、220KV高压线设置25米、30米高压走廊。
5）10/0.4KV变配电系统：
负荷等级：本项目用电为一般照明，三级负荷，应急照明和消防负荷为一级。
负荷计算及变压器选择：a、负荷统计：对空调、水泵等用电设备安装容量进行统计，对照明等设备的用电负荷按单位容量法进行统计；b、负荷计算：考虑用电高峰、低谷交错问题，选用2台1250 KVA S-11型变压器，且变压器的位置均应深入负荷中心设置；
低压配电系统：变压器低压侧采用单母线分段方式运行，继电保护方式及信号装置的设置，进线采用过流、速断、零序；联络采用过流、速断；出线采用过流、速断、零序；变压器设高温报警，超温跳闸。并配有直流操作和微机保护系统等，由变电所采用电缆放射式向各单体配电总箱供电，供电直径不超过一百米。
功率因数补偿：采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的变压器低压侧功率因数为0.92以上。荧光灯就地补偿，补偿后的功率因数为0.9以上，并采用节能型电感整流器。
配电系统：
对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电，并采用变频调速的方式运行；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方供配电。
电气系统采用埋管暗敷，每套设电度表和配电箱并设置短路保护和漏电保护装置。医疗用房和卫生间做局部等电位连接。起居室插座高度设置为0.7米。
照明系统：
光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，住宿区为节能灯和防水灯照明，有装修要求的场所视装修要求商定。
老年公寓用房照度标准为100-150LX，公建用房照度标准200-300LX；公共走廊及储藏室大于或等于50LX。
采用带指示灯的宽板开关，长过道安装多点控制的照明开关，浴室、厕所采用延时开关，开关离地高度1.10米。
在卧室至卫生间的过道设置脚灯，卫生间洗面台、厨房操作台、洗涤池设局部照明。公共部位设人工照明，除电梯厅和应急照明外，均采用节能自熄开关。
应急照明：变配电所、消防控制室、消防水泵房等场所设置应急照明，应急照明为一级负荷，采用双回路电源供电；应急时能迅速点这的光源，采用现场控制开关。节日/室外照明：本项目区设立面照明，兼作节日照明；在室外停车场设置庭院灯，绿地内设草坪灯，庭院灯在道路两侧适当位置设道路照明，采用管理房集中控制。
照明配电系统：照明采用BV-0.45kV导线由总配电箱墙内穿钢管敷设以放射方式配电。
照明、插座分别由不同的支路供电，照明支路导线为BV-3X2.5mm2穿PVC25管敷设；插座支路导线为BV-3X4mm2穿PVC25管敷设；所有插座支路（壁挂式空调插座除外）均设剩余电流保护器。
本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统，其中性线和保护地线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置；计算机电源系统、有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装置；强弱电共用联合接地装置，要求接地电阻应小于1欧姆；
计量方式采用高压集中计量，在每路10kV电源进线处设置专用计量装置。动力用电与照明用电应采取分开计量措施；
室外线路采用YJV22-3x4穿PVC32管敷设，室外灯具就地做等电位联接，由室内控制室统一控制。
3、给排水
（1）给水
本项目供水接入市政管网，主要为清洁、绿化和生活用水，少量配套、消防用水。
本项目用水由市政管网接入。引入DN200给水管二根在基地范围内形成环网供水，供应室内外以及室外消防用水。
供水方式：本工程室外给水管网为两路市政给水管网供水，给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布置。室内消防系统为临时高压给水系统，由消防泵（一用一备）、消防管网、屋顶水箱组成，消防时可在泵房内或消火栓处就地启动消防泵。
采用集中热水供应系统，出水温度为80-60℃。每套房间均设置冷水表和热水表。
管材及接口：室外给水管采用球墨铸铁管。管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。
水表井和阀门井均采用砖砌筑：井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型，位于非行车道上者为轻型。
（2）排水
卫生间采用触摸式的水嘴和便器冲洗装置。
规划污水量主要为生活污水量。根据项目区性质等因素，选取污水排放率为0.8。根据规划期末用水量预测，中心区污水排放量为：Q（Q为员工生活日用水量和住宿老年人日排放量之和。）
Q=（5.90万吨*104/365）*0.8=129.32吨/日。本项目生活污水量为129.32吨/日。
在住居聚集点埋设污水管，拟建工程对生活污水拟采用化粪池进行处理。生活污水经化粪池处理后，悬浮物一般可降到140－150ppm，生化需氧量(BOD)可下降60%左右，有的可下降80－90%，COD可下降60%左右。
其基本工作原理：生活污水流入化粪池后，速度减慢。在一个标准化粪池中，污水停留时间为12－24小时，比重大的悬浮物下沉到池底。化粪池大约可将70%的悬浮固体抑留下来。被抑留的悬浮固体受厌氧菌的分解作用，产生气体上浮，将分解后的疏松物质牵引到液面，形成一层浮渣皮。浮渣中的气体逸散后，悬浮固体再次下沉成为污泥。如此反复分解、消化、浮渣和污泥逐渐液化，最终，容积只有原悬浮固体的1%。生活污水经化粪池处理后，预测出水水质见表下表。
生活污水处理后出水水质预测
污染物
PH
SS
动植物油
CODCr
进水
7.5
300
80
300
出水
7.5
120
40
140
GB8978-96三级
6-9
400
100
500
拟建工程采用此项技术，是较为理想的方法，工艺简单，效果良好。可满足《污水综合排放标准》（GB8978-1996）表4三级的排放标准要求，最终排入污水处理厂。
管材：室外排水系统采用钢筋砼圆管，景区最小管径DN400。
污水排放标准：处理后的废水排入地面水系，水质应满足《地面水环境质量标准》（GB3838-88）和《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的有关规定。
4、消防
（1）火灾危险性
场区内主要建筑物火灾危险性为丙类。
（2）建筑物的耐火等级、防火间距
场区建筑物耐火等级为二级，防火间距为10米。场区总图布置考虑了环形消防车道。
（3）消防给水
本场区同一时间火灾次数考虑1次，火灾延续时间按3h计。
场区设置室外消火栓系统，室外消防用水量35L/S，消防水压0.27Mpa。设置自动喷水灭火系统，用水量30L/S，消防水压0.20Mpa。其它建筑物内设置室内消火栓系统，室内消火栓用水量15L/S，消防水压0.27Mpa。
场区内所有建筑物按规范要求配置手提干粉灭火器。
5、通讯信息系统
该工程的弱电系统包括：综合布线系统及通信系统、有线电视系统、安全防范系统、楼宇自控系统、火灾自动报警系统等。
1）综合布线及通信系统
市话采用主线密度法预测，公建按1对线/200平方米（建筑面积），经预算该区共需170对线。根据市话预测容量，该区共20个交接箱，型号为JJX-50。电话进线由市话网埋地引入，自网络中心总配线架引出的数据传输干线及电话电缆通过室外弱电管道地下暗敷设引至各单体建筑物网络设备间。通信线路主要采用管道电缆方式，一般沿规划道路埋地敷设，与电力电缆异侧布置。线路敷设采用管道材料采用UPVC管，电缆采用全塑电缆，从区外电信线路引入1条主干电缆到该区，新建通讯电缆6.42KM。建筑物楼间数据干线以室外多模光纤为传输媒介，支持l00Mbps以上带宽，并可升级至千兆。竖向干线弱电井内沿金属线槽明敷设，水平线缆沿线槽吊顶内或穿金属管沿墙及现浇层内暗敷设。
2）有线电视系统
有线电视信号引自市有线电视网。室外电视干缆通过弱电管道地下暗敷引至各单体建筑物。建筑物内电视干线沿弱电竖井敷设，电视分支线沿吊项、墙及现浇层内暗敷设。
3）安全防范系统
可分别设置下列子系统进行监视、控制、记录，部分相关系统应能联动。
a.周边防范报警系统
主要用于非正常入侵的周边警戒，安装各种类型的入侵探测器。各类入侵探测器应根据防范的需要选择和设置，构成立体和组合的防护系统。并能与电视监控系统及出入口控制系统联动，24小时电子巡更系统、车库管理系统等。
b.闭路电视临控系统
依防护和监视的具体要求，对重要部门以及重要部位如主要出入口通道、电梯、汽车库及人流集中的公共场所，设摄像装置。各单元监控点的信号通过同轴电缆传至保安监控中心。
c.出入口控制系统
按用途和安全防范管理的需要，对主要出入口通道、车库出入口等安装出入口控制系统，该系统由出入口对象识别装置、信息处理及控制执行机构组成，采用磁卡系统。“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、项目区内停车、消费“一卡通”。
4)楼宇自控系统
该系统可对建筑物内的水、暖、电、消防等设备自动监控及管理。通过对给排水设备、照明及配电设备、变电所重要回路开关状态及电梯运行状态等进行监视，达到节约能源、提高效率的目的。信息服务系统：项目区内局域网（可接入Internet）、背景