关于成立商业运营公司的可行性报告.pdf
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1、关于成立商业管理公司可行性报告第一部分 商业地产的定义2关于商业地产的定义或概念一直未有一个清晰的释义或定论。如果去请教房地产公司,他们也许会说商业地产就是“商业”+“地产”,与以往的地产不同于增 加了“商业”。住宅越往上越贵,商铺越往下含金量越高,于是这就是商业地产了。我们不能说 他们的回答是错误的,但我们可以肯定的说,这只是商业地产终端的一种存在方式。更有甚者,个别房地产开发商的回答是这样的,借用商业用以包装,实现虚拟价值拉升,最终的核心目标还 是物业的销售,预期地产板块价值的实现,而时于商业仅作为地产项目的配套去看待,至于商铺 销售后业主的收益及经营者的经营状况则是“与我何干”的态度。如
2、果去请教一家大型商业地产发展商,也许经过很长时间的讨论后,我们会忽然发现商业地产绝 不是上述的那么简单,它即不是商业,也不是地产,它是一个承托了多方利益的载体,其中以物 业的升值、经营者的获利为基础,承载5者相互间形成良性影响而又赖以生存的生命链,例如:开 发商、投资者、经营者、金融机构与管理者。故商业地产的初步定义我们可以进行一个粗略的概括:商业地产是以商业为核心,以地产为载体 的商业模式,它的显著特征为:五方利益主体分别为开发商、投资者、经营者、金融机构与管理 者。3第二部分 商业地产的现状及发展趋势4随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购 物”、作为
3、一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流。口 现在的商业地产按其形式分为商业综合体、购物中心(Shopping mall)、社区商业、零售百货业、专业大卖场、专业批发市场、专业零售店、主题商场、商业步行街、酒店 公寓写字楼等。国内第一个超大型购物中心(北京金源燕莎MALL)开业后,购物中心的发展进入一个蓬勃发展的高速路,购物中心也曾经一度被认定为商业地产的代名词。以西安作为全国二线城 市角度来看这个市场,国内的购物中心似乎与西安的零售商业近乎一致,即:过多的购 物中心涌现势必导致同质化的竞争。更有甚者出现较多的定位不清晰、主题不鲜明、盲目 开发最终导致开发商难以按预期收回投资,
4、最终落得投资者投资失败、经营者经营惨淡 的局面。5商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作 模式,机械的照搬设计住宅项目的理念和流程时商业项目进行规划设计。商业 地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性是项 目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设 计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计等。6近6年来,中国商业地产开发总量一直保持着年26%的增速,然而另一方面商业地 产问题积聚,
5、困局重重。未来商业地产的发展趋势主要分为以下几个方面。1、几种有开发潜质的商业 地产2、高端商业地产开发的主 流模式一一商业综合体3、主题和特色商业地产7 ,一.,a,.总的来说,目前商业地产很少有单一的业态,在大多数情况下,房地产发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握,充分利用本身可能整合的各类资源,进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。所以中国的商业未来会越来越多,当然也需要专业的商业运营管理公司来帮助开发商打理前期招商和后期运营等困难。8第三部分管理者在商业地产的重要性运营管理的定义:运营管理就是时运营过程的计划
6、、组 织、实施、反馈、设计、运行、改进和控制,是与产品 和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。商业地产项目不仅需要良好的地段、政府的大力支 持、准确地市场定位,更为重要的是须有一个成熟的管 理者一一运营团队。纵观国内及西安一些较为知名的商 业地产项目或零售商业,我们不难发现,但凡运营较好 的项目,它们共有的一个显著特征是拥有强大而又成熟 的运营团队。以西安为例来讲。万达、立丰、凯德、世 纪金花、民生、开元、百盛、银泰等,无论是自持物业 还是已销售的物业,租赁合作还是联营合作,都是依靠 这样的商、也运营管理团队和一套成熟的商、业项目运营管 理模式最终成就了今日的辉煌。10西大街时代盛典项目(西
7、大街百盛36853rd)该项目于2004年12月18日开业,开业前预期的目标为第一年亏 损总额控制在3000万元以内即为完成任务,而实际上,第一年营业额为L 8亿元,净利润约为1000余万元;第二年营业额2.3亿元,净利润2300万元;第三年营业额287亿元,净利润3500万元;2012年营业额约8.0亿 元,净利润约为9000万元;论述该案例不是为了说明这个项目的 地理位置多好,而是要说明百盛的运 营团队创造了一个商业神话,这个神 话是建立在西大街向未有大型商业的 区域,通过运营团队的不懈努力,最 终收获成功。11立丰国际购物广场项目(东二环立丰MALLlOOOOOrri)该项目于2006年
8、正式启动项目招商,早期曾委托北京的 一家商业运营公司代理,因2006年该区域的商业氛围基本为零,代理公司未取得预期目标后终止了合作。基 于同年万达的招商开展及开业压力,2007年6月,立丰集团决定成立自己的商业运营团队,经过近半年多的 艰难实施于2007年12月28日对外宣布开业。开业当年,7至10层的平均租金为48元/m/月,且向有较多的空置铺位。经过运营团队 的调整,2012年7至10层的平均租金为170元/irf./月,无空置商铺,完租率100%(沃尔 玛、百盛百货、苏宁电器、幸福蓝海院线、海底捞、西安饭庄、超越健身半主力店除外)。截止今日,立丰集团旗下的立丰御海商 业运营管理公司在国内
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