成都龙舟大厦可行性研究报告.doc

龙舟公寓大厦小户型商住楼

可
行
性
研
究
报
告

目 录
1 导论 1
1.1 房地产投资的基本要素 1
1.1.1 房地产的概念 1
1.1.2 房地产投资概述 1
1.1.3 我国房地产投资现状 2
1.1.4 房地产投资分析概述 3
2 项目背景分析 6
2.1 宏观环境研究 6
2.1.1 城市简介 6
2.2 宏观经济情况 6
2.2.1 国民生产总值GDP 6
2.2.2 三大产业比重 7
2.2.3 社会消费品零售总额 8
2.2.4 人均GDP 9
2.2.5 居民收入及消费情况 9
2.3 宏观市场状况 10
2.3.1 整体市场表现 10
2.3.2 10-11月各区域市场表现 13
2.3.3 2011年项目新推情况简析 15
3 项目定位 17
3.1 主要经济指标 17
3.2 地块SWOT分析 17
3.3 定位表述 18
3.4 客户定位 19
3.5 租金和售价建议 19
3.5.1 市场租金确定 19
3.5.2 售价确定 20
4 推广建议 23
4.1 推广优势 23
4.2 销售周期 23
5 项目财务分析与评价 24
5.1 分析说明与依据 24
5.1.1 财务分析说明 24
5.1.2 财务分析依据 24
5.2 基础数据预测 25
5.2.1 开发周期拟定 25
5.2.2 开发成本测算基础 25
5.2.3 销售收入测算基础 26
5.3 项目财务评价 27
5.3.1 投资成本与收入测算 27
5.3.2 静态盈利能力分析 28
5.3.3 动态盈利能力分析 30
5.3.4 资金平衡分析 31
5.4 项目风险分析 33
5.4.1 敏感性分析 33
5.4.2 盈亏平衡分析 33
5.5 财务评价结论与建议 34
5.5.1 财务评价结论 34
6 结论 35
致 谢 36
参考文献 37
附录 38

33

第一章 市场概况

近年来，随着我国住房制度改革步伐加快，个人购房已被社会逐步认同。成都市作为四川经济文化中心，也是西部开发的主要城市和经济发展纽带。在西部开发战略中处于重要位置，发展中的成都将成为西部特大中心城市。现有的成都市城市是发展规模化进程具备电子、高新技术、旅游、交通、能源等产业城市，其房地产开发正进入一个高速发展时期，已被国家纳入城市发展的总体规划。静谧的自然环境、悠久的人文历史和独具特色的府南河沿线城市风光，使得成都成为房地产开发业住宅开发的新一轮热点。
龙舟公寓大厦小户型商住宅楼位于成都市一环路东五段，九眼桥头北端，四面临街，交通顺畅，紧靠城市主要风景线—府南河，与望江公园、水井坊、合江亭、府河内环线旅游景点相连。交通南来北往十分便利，实属置业安家的理想之地。
龙舟公寓大厦小户型商住楼为配合城市总体发展，政府相继出台了一系列优惠政策，从城市规划到地方税收，从区域配套到水、电、气供给等，都极大地方便了住宅业的发展。力图使龙舟公寓大厦小户型商住楼成为城市向东发展的一个亮点。
成都鑫五环实业投资有限公司正是基于当前这一有利时机，大规模介入成都市向东发展房地产的开发，适时推出了龙舟公寓大厦小户型商住楼项目，并将其建成成都市一流的模范住宅楼盘。

第二章 公司简介

一、公司概况：
成都鑫五环实业投资有限公司（以下简称鑫五环公司），于1995年3月15日在成都市工商行政管理局登记注册。公司性质为有限责任公司。公司法定代表人为周登荣，注册资金3000万元。主营房地产开发、兼营公路经营、建设、管理和高新技术开发及利用等。鑫五环公司资本构成如下：
周登荣以实物和货币形式出资2865万元，占股本的95.5%，周登华以货币实物形式出资135万元，占股本的4.5%。公司于2002年累计投资4000万元，收购成都市一环路东五段100号的未完工开发项目“龙舟大厦”。项目总建筑面积为53000㎡，占地面积为9.14亩，6189.4㎡，地下两层，地面19层。该项目为龙舟大厦小户型公寓楼开发项目。
二、公司领导机构及人员情况：
公司在运行机制方面设有董事长、总（副）经理，下设生产技术部、经营部、财务部、预算部以及保安部等部门。现有员工 42 名。公司权力机构为董事会，成员有四人，分别是周登荣、周登华、田小林、冯天。
其中董事长和总经理由周登荣担任，副总经理由周登华、冯天、田小林担任。
该公司主要领导人基本情况如下：
董事长总经理、周登荣、男、1951年出生、大专文化。1995年从事房地产开发、建安行业经营及管理。受过建筑项目经理职称专门培训。经营重庆鸿基综合楼开发建设，“德阳苑”大型房地产项目开发。先后承建四川万县川东天然气氯碱工程，宜昌黄龙机场工程，宜昌经协大厦、重庆市江北机场一期扩建工程、四川汶川南中坨水电站工程。
业务经理（副总经理）田小林 ，大专文化、经济师，担任过湖北省建委下属的房地产公司总经理，1995年到鑫五环公司。
财务副总经理，周登华，财务专业毕业，担任湖北五环建设集团公司财务处长，成都西南五环建设公司财务科长。到鑫五环公司担任财务部经理、分管财务工作副总经理。从事财务管理工作15年，对成本会计、房地产会计有较强的实践经验。

第三章 近三年财务状况

公司近三年资产及负债情况如下：
单位：万元
项目
2002年
2003年
2004年
资产合计
12304
14330
15045
流动资产
9511
11760
12475
其中：存货
9250
11652
12388
长期投资

固定资产净值
2793
2570
2570
负债合计
3184
5210
5925
流动负债
720
2620
3720
其中：短期负债

长期负债
2464
2590
2205
其中：长期借款
2464
2590
2205
所有者权益合计
9120
9120
9120
资产负债率%
25.88
36.36
39.38
流动比率%
1320
448
335
速动比率%
36.25
4.12
2.33
我公司资产总额从2002年的12304万元增加到2003年14330万元，增加了2026万元，公司规模三年来迅速扩大，自身实力得到了较大提高。
公司2002年末流动资产总额为9511万元，占资产总额的77.3%，资产流动性较好，短期偿债能力较强。
公司2002年末负债合计3184万元，其中长期借款2464万元。
从现金流量来看，我公司2004年的现金流入主要为经营活动中销售商品房产生的现金流入和筹资活动产生的现金流入，现金流出主要为开发项目的建设投入。净现金流量2002年、2003年、2004年的现金流量均正值，从经营活动中产生的现金流量来看，经营活动产生的现金流量在现金流量总金额中占比较高，说明我公司现金流量比较充足，从筹资活动产生的现金流量来看，在现金流量总中占比较小，这与公司较低的负债率相关，说明我公司在现金流量上借款的依赖较小。
我公司在中国银行滨江办事处开设基本帐户，截止2004年末，该公司日均银行存款100万元，未向其他金融机构申请贷款，无任何不良信用记录。

第四章 项目建设条件

一、项目建设的必要性
住宅产业的发展前景: 联合国人居大会宣布提出了“人人都有一套舒适的住房”的口号。近年来，中国每年新建的住宅量已达十余亿平方米，住宅产业正在形成有效拉动内需和提升GDP的一个重要产业。预计2005年成都市住宅建设计划达60亿元，施工建筑面积达400万平方米，为全市住宅产业的发展提供了较大空间。
二、龙舟公寓大厦小户型住宅楼建设的有利性
龙舟公寓大厦位于九眼桥北端一环路东五段与宏济路交汇处。两面临城市主要干道，一方临12米宽的城市次干道，紧临府南河侧，不仅视野开阔，还具有极佳的地理环境；北临成都小商品批发市场、灯具市场；南临四川大学、望江公园，并与市政府规划的龙舟广场体闲区和水井坊名胜游览区连成一片，以及成都至乐山的通航起点码头。因此，龙舟公寓大厦所处区域是市政府规划向东发展的一个亮点。交通顺畅，人流相当集中。
政策方面：龙舟大厦原由成都公用事业房地产开发公司进行承建。由于资金的原故，加上其它方面的因素，项目停盘、烂尾。经市政府、市建委相关部门等多方协调，由鑫五环公司继续进行复工开发，给予较多优惠的政策。按成都市建委以成清办发（2002）13号文件通知市相关部门，给予按特事特办的原则，及税费等相关费用的减免政策，是龙舟大厦项目又一次建设开发盈利有利性。
交通方面：龙舟大厦紧邻一环路内侧，坐落在九眼桥北端：南北方向交通顺畅，东向龙舟大道，及宏济路。近年来政府对市政道路的路网完善，及对交通堵塞的地区加以整治，使该项目处于四面临街。视野宽阔，人车来往畅便。
地理环境方面：龙舟大厦位于府南河侧，与四川大学、望江公园、水井坊、合江亭游览区形成轴，上与一环路和宏济路交汇，有不可再造性的地理环境。
基础设施方面：拟由成都市政府完成项目的上下水、电、气、光纤、通讯、道路等大小配套都全部齐备。一环路全线的整治完成，宏济路的加宽完工。
综合上述，是龙舟大厦建设的有利性。
三、龙舟公寓大厦项目建设的内容、规模和建设方案
龙舟大厦原拟建为商务写字楼。建筑面积53000㎡ ，主楼19层，局部22层，地下两层，裙楼5层，裙楼地下1层，均已断水封顶。但由于原开发商资金不到位，再加上各种不利因素、市场原因，产品与销售不对路造成项目停盘。已停工达四年之久。现成都鑫五环公司同原开发商达成收购该项目开发权的协议，并将该项目进行认真论证后，作出了具体整改措施和修改方案，使该项目又重新有了市场的生机。
主楼的1—3层与副楼5层商场连接，融为一个整体，形成大型商场。面积约为14000平方米，主楼4—19层改动为小户型商务公寓，约31500平方米，总户数约为510套。住宅配套有商务会所、健身房、活动中心等。住宅内两套给水系统，分别供应生活用水和饮用水，电力供应2.2—20kv。
住宅建筑设计：面积从45—80平方米多种户型。外墙采用进口高级外墙涂料，色调以浅米黄色为主，间以蓝色线条，用白色塑钢窗。临街面采用中空玻璃，空调板建筑上均统一考虑。
楼盘的标准设计均是空间灵活，富于变化，协调统一的户型。每一种平面布置都组织了高效实用的客厅、餐厅和厨房。一般客厅卧室均有良好的视野和朝向，户户有环境，自然光能进入每一间房。注重客卧分区，动静有别，较好地解决噪音污染问题。
该项目工程基础部分，根据地质勘测报告，将采用大开挖，混凝土条型基础等形式，层面采用现浇防水层面，住宅和商场

均为全框架结构，抗震设防烈度为7度以上，符合成都市的现行规定标准。
四、项目实施进度
龙舟大厦项目经成都市计委[2000] 18号批准立项并列入投资计划，同时该项目分别取得以下开工所需资料证书及批复。
（1）成都市成规选[2002]字第0645号《建设项目选址意见书》。
（2）中华人民共和国成规国用[2002]字第1436号《国有土地使用证》。
（3）成都市成规用地[2002]0531号，《建设用地规划许可证》。
（4）成都市成规建筑[2003]0053号，《建筑工程规划许可证》。
　 （5）成都市建委，《建筑工程施工许可证》，编号[510100200303289101] 。
（6）成 都 市 建 委 ，成清办发[2002]13号，项目更名手续通知书。
（7）成 都 市 建 委 ，成清办发[2003]6号，项目免缓交费报告书。
该项目工程预计总工期15个月。2005年2月开工，2006年5月竣工。施工进度见下表:

年月
项目
2005年
2006年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
主体框改动

*
*
*
*
*
*

主体墙改动

*
*
*
*

防 水

*
*

内 装 饰

*
*
*
*
*

水 电安 装

*
*
*
*
*
*

设 备安 装

*
*
*
*

竣 工

*
*

五、项目建设条件
该项目建设所需建筑材料按照合同采购，施工所用钢材拟为大厂钢材，结构部分拟使用峨嵋大厂水泥。外墙涂料由甲方在广东地区够进。
该项目施工用水，用电均由城市干管线接入。项目建成后，供水取自市自来水公司标准生活用水，能达到400升/人日，采用环状管网供水系统，排水体系采用雨污分流制。
项目电力供应从220 KV，市电力局锦江区供电局变电站输出专线接线，形成双回路布线，20KV配电网进入项目。
项目住宅用气，由成都市煤气公司供给，200毫米中压管供气压力2KG。
该项目为民用建筑，无工业废水及有害气体和粉尘排放。其主要污染源为生活污水、设备噪音和生活垃圾。针对以下问题，采用以下措施进行防治：
1、 生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。
2、 生活垃圾进入环卫垃圾处理站，由物业公司处理。
3、 各种设备采用低噪音标准。
六、设计单位简介
该项目工设计单位，成都市建筑设计研究院，有资深的设计人员200人以上。设计单位等级资质甲级，有成熟的建筑设计经验。多次获得设计金奖、银奖和荣誉证书。
七、施工单位简介
该项目施工单位是成都市第六建筑工程公司，公司成立1969年，法人代表： 金友平 ，注册资金7300万元，有工程技术人员526人。各类施工机器800余台（套），资质等级为工业与民用建筑工程施工一级企业荣获天府杯金奖、鲁班奖，巴蜀建筑施工企业综合百强前5名等称号。公司曾完成骄子大厦，地质大厦、托普大厦、托普工业园、软件园、中银大厦、农资大厦、滨江花苑住宅小区等建设项目。

第五章 市场评估

一、市场供求状况及其发展趋势
1、房地产开发潜力巨大
房地产开发，尤其是住宅建设是国民经济发展的一个新的增长点，是国家大力开拓国内消费的突破口。随着住房分配货币化的事实，从根本上调动个人买房的积极性，同时国家采取积极的财政货币政策，实行下调银行存贷款利率 、开放住房二级交易市场、提供银行按揭等措施，为住房新制度的全面建立奠定了坚实的基础，从而使成都房地产业进入了新一轮发展时期。
2、市场发展趋势
从而对成都市目前商品房积压的原因进行分析，我们可以看出，一是适销不对路，消费群体定位不准；另一个原因就是商品房本身的位置与规划设计没有达到很好的匹配，无特色卖点。随着人们对生活水平的日益提高，消费意识和消费要求的不断变化，商品住宅逐渐向套型设计优秀、居住环境舒适安全、物业管理先进科学、高效率的层次过度；购房者对商品房的位置、环境要求越来越高。近一年来随着交通条件的大力改善，我国房市的热点城市北京、上海、广州等，消费者已将眼光投向绿化环境好、套型结构合理、配套设施完备的大规模化的高档住宅。龙舟公寓大厦项目正适合当前房地产的潮流。
二、项目的市场竞争能力
（一）项目自身竞争条件方面
影响居住用房销售价格的主要因素有区域面积、建筑结构、装修情况、设施与设备状况、工程质量、朝向、地段、环境等。根据本项目的自身情况，比较同类型房地产开发项目，主要特点有：
１、地段
该项目位于成都市九眼桥宏济路口，紧临府南河，临一环路街面300余米。大楼车辆进出方便，内环境较安静。
2、 土地面积
龙舟大厦总用地面积为9.14亩，紧靠九眼桥头，大致呈南向北多边形，便于规划设计市政配套路网。
3、 基础设施、公共配套设施状况
由成都市政府完成的上下水、电、气、光纤、通讯等管线均已到位，与之配套的路网也施工完毕。该区域内有近年新开发的和在建的中高档住宅小区。区域内府南河绕行，政府沿河配套绿化，环境优美。区域内基础设施、公共配套设施完善。
（二）同类建设项目方面
该项目定位为按小户型智能化中高档标准修建改造，以低于成都市区同等标准20%的中低档价格销售。主要销售对象为成都市中小型企业者、大集团、金融、国家机关、企事业单位的职员以及中高收入人士。
“龙舟大厦”项目环境较好，配套设施较为完善，小户型规划设计较合理，内居住环境较好，性价比较能满足消费群的心理，该企业 有成功开发房地产的经验、明显的物业管理优势以及当地政府的大力支持将有助于其销售的实现。

三、售价预测
1、预测数据的选定
该项目中预期售价的确定，采用房地产成本估价法进行测算。
成本估价法是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种方法。采用成本估价法估价求得的价格，成为积算价格。由于该项目所在区域内没有与其规模和档次类似的楼盘，所以可以采用成本比较法。
工程总投资包括土地费用、前期工程费用、房屋开发费、管理费用、销售费用、财务费用、预备费用、其他费用、投调税、综合费用。该工程总投资预计估算为14320万元，正常利润参照当地平均水平取值，可先设定项目税后利润4380万元，成本利润率30.3%。
龙舟大厦总投资14320万元，住房、商铺销售预计收入19360万元。
销售预测表
序号
项 目 名 称
建 筑 面 积
（元 / ㎡ ）
单 位 售 价 （元 / ㎡ )
销 售 金 额 （万元）
备 注
1
住 宅
31500
3000
9450
510户
2
商 场
14600
6000
8760

3
车 库
230个（6900㎡）
50000
1150

合 计
53000

19360

2、以上销售预测表按住宅平均单位为3000元/㎡（均价），商业铺面为6000元/㎡（均价），车库按5万元/个进行测算。
本次会所及其它公建不作为营业性质，未予计算收入。
“龙舟大厦”项目的开发建设有利于改善成都市的居住环境，实现《成都市‘九五’及2010年发展规划》中提出的‘九五’末期人均居住面积目标，促进城市总体规划的实施。
“龙舟大厦”套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格的4/5，能享受地方一定的税费减免，项目具有一定的市场竞争能力，但营销策划显得尤为重要。
“龙舟大厦”项目的定位是面向广大普通收入水平者，每套住房的消费额在13万元左右。公司准备采取住房、装修、汽车组合按揭和公积金组合贷款的方式，增强销售力度，抢占市场，顺利实现销售收入。

第六章 成本估算
一、 投资估算
（一）估算的依据和方法
龙舟大厦项目工程估算是依据工程已（拟）报建资料和方案、国有土地使用证及出让合同、项目可行性研究报告等，参考成都地区同类建设项目的经济标准，并结合项目自身实际情况进行测算的。
（二）项目总投资的构成
该项目规划用地面积9.14亩，总建筑面积53000㎡；商业用房14600㎡。总投资包括：土地费用、前期工程费用、房屋开发费、管理费、销售费、财务费用、预备费用和其他费用。
经测算，项目总投资14320万元。投资估算明细见下表：

投资估算明细表 用地面积：5010.9㎡
建筑面积：53000㎡

序
号

费 用 名 称

投 资 额
（万元）

单 位
技术 经 济指 标

占总投资%

备 注
负 荷 或
工 程 量
单 位
指 标

合 计

100 %

一
土 地 费 用
274 2
平方米
70
39. 17

国有土地使用证
二
前 期 工 程 费
90

1
规 划 勘 测 设计 费
157.8
平方米
53000
3

2
可 行 性 研 究费
30
平方米
53000
1. 7

3
三 同 一平 费
185.67
平方米
53000
3. 5

三
房 屋开 发 费
8789

（一）
建 安 工 程 费
8206
平方米
53000

1
住 宅
4410
平方米
31500
1400

框 架
2
商 业 用 房
2044
平方米
14600
1400

框 架
3
车 库
1725
平方米
6900
2500

框 架
（二）
室 外 工程 费
583

1
附属工程费（电 梯）
424
平方米
53000
80

2
道 路 、绿 化
159
平方米
53000
30

四
管 理 费 用
193
万元
19360
1 %

按 销 售 收入 1%
五
销 售 费 用
289. 5
万元
19360
1. 5 %

按 收 入1. 5 %
六
财 务 费 用
926
万元
6000
7.72 %

货币利率7.72 %
七
预 备 费 用
100

1
基 本 预 备 费
100
万元
0. 3 %

2
涨 价 预 备 费
0
万元
0 %

八
综 合 税 费
1452
万元
14360
7. 5 %

按收入7. 5 %

（三）投资估算说明
1、土地费用
以企业取得国有土地使用证的缴款单据和土地出让合同为依据，确定项目用地综合单价为443元/㎡，其中含土地出让金、拆迁安置补偿费等共计2742万元。
2、前期工程费用
按照企业实支付金额，确定项目规划勘测设计费、可行性研究费。同时根据成都地区同业建筑技术标准和预计土方回填数量（土方量2.5万、15元/m³）测算，三通一平费共计185.67万元。
3、房屋开发费
（1）建安工程费
建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，结合本工程实际情况综合测定：

建安工程明细表
单位：元、㎡、万元
项目
建筑指标（元/）
建筑面积（㎡）
成本（万元）
住宅
1400
31500
4410
商业店铺
1400
14600
2044
车库
2500
6900
1725
给排水管网
25
53000
132
电气及照明
22
53000
116
弱电
18
53000
95
合计

8522
（2）室外工程费用
设计方案，参考房地产同业经验数据，每平方米80元/㎡和30元/㎡元分别计算附属工程设备电梯设备和绿化费用，共计193万元。
4、管理费用
包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。考虑本公司的管理水平，管理费用按销售收入的1%计取，共计193万元。
5、销售费用
系指房屋销售过程中发生的各项费用（含广告费）以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。考虑企业在成都市地区的企业品牌，社会效应良好，此次在广告宣传等方面的投资有所减少，故按销售收入的1.5%计取，共计289.5万元。
6、财务费用
主要为建设项目的贷款利息支出，6000万元贷款按贷款银行预期执行利率 7.72%（基准利率上浮30%）、计息期按2年计算为926万元。
7、预备费用
预备费用是指在编制投资估算和设计概算时难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用，估算为100万元。
二、投资来源及筹资评价
项目总投资约14320万元，其中开发成本9570万元、开发费用3824万元、资金利息 926万元。项目投资来源为：企业自筹5800万元、银行贷款6000万元，支用预售房收入4000万元售房收入的测算祥见第四章。
企业自筹资金构成如下：1、取得 国有土地使用证所支出的费用2742万元。2、企业2002年在土建工程已投入4058万元。以上自筹资金合计5800万元，占总投资的39%。
三、项目投资计划评价
依据企业已（拟）报建资料和方案，考虑房地产业普遍的资金运作流程和工程建设进程，该项目2005年2月以前为筹备开工期，2005年3月—2006年5月为建设期，2005年投资额为4000万元，主要是土地费、前期工程费支出和房屋开发费用；2006年投资金额约3000万元，主要是房屋开发期间费用支出。
四、有关说明
本章投资估算和资金筹备措施评价基于以下前提条件；
1、建设期间不发生大的不可抗拒灾害及影响工程进度的其它因素；
2、设计方案无大的调整，建筑面积无大的变化；
3、建设期间国家利率 和“三材”价格无明显变动；
4、国家税费无大的调整。

第七章 偿债能力

一、项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。
（一）预测数据的选定
1、本次项目预测建设期为2005年2月—2006年5月，销售期为2005年5月—2006年12月
2、经营期总收入的测算祥见第四章市场评估，在充分考虑项目工程进度以及项目特点基础上，评估确定各年销售计划为：2005年40%，2006年60%。收入情况见项目销售计划及销售收入测算表。
3、经营期成本及费用的预测
（1）由于建设项目主要用于销售，根据第五章结果按销售比例接转开发成本。
（2）营业税金及附加预测：营业税按收入的5%提取，城市维护建设税按营业税的5%提取，教育附加费按营业税的3%提取，土地增值税按当地惯例未考虑，所得税按33%计提。
（3）销售费用：销售费用按年销售收入的1.5%计算（已计入开发费）。
（4) 管理费用：各年预测数据按年销售收入的1%计算（已计入开发费用）。
（5）财务费用：根据贷款期限，贷款利率按年息5.94%计算，并考虑上浮30%（已计入开发费用）
（二）静态效益指标

经测算，项目建设经营期利润总额税后利润、销售利润率分别为：
静态效益经指标表

指标名称
指标数值
备注
利润总额
4380

净利润
2935
所得税后
经营净利润率
20.5%

二、项目财务先进流量分析（动态）
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（祥见评估主表4项目财务现金流量表）
1、内部投资收益率：按全部投资计为20.5%；
2、财务净现值（还原利率10%）：按全部的投资计为14320万元。
由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算内经济上可行，财务评价可以接受。（但由于该项目建设期及销售期短，各动态指标意义不大，应侧重于静态指标）
三、资金来源与运用分析
该项目建设资金由三部分构成：企业自筹资金5800万元，银行贷款6000万元，2005年预售收入余7850万元。从“资金来源与运用表”可以看出，资金来源能满足资金运用要求。2006年销售收入回笼后，公司还贷款有充分保证。
四、项目偿债能力评估
项目还债资金来源为销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力较强。指标如下表：
借款偿还预测简 单位：万元
序号
项目
2005年
2006年
2007年
1
上年还贷资金结余

2000
2
本年还贷资金来源

6000

3
年初借款额
6000
4000

4
本年还款额

4000
2000
5
年末本金欠款
6000
2000

五、项目敏感性分析
（一）盈亏平衡分析
因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计盈亏平衡点：
工程总投资
盈亏平衡点= ————————————————————
销售收入 —（销售费+管理费+销售税金）

通过计算当销售收入达到75%即14722万元时就可收回投资。由于住宅销售策划、房屋销售较好，对商业用房会产生品牌效应，可以认为项目有一定抗风险能力。
（二）单因素敏感性分析
本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。
从评估主表七“项目敏感性分析表”可以看出，销售价格、开发成本是“龙舟大厦”开发项目的敏感因素，其中销售价格为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低10%，净现值将减少或增加42%，因此贷款企业应特别注意销售价格的变化，并严格控制开发成本。
六、相关说明
本章销售收入及部分成本来源于市场和投资章节中的预测，税费标准按照企业及当地实际情况考虑。建议企业尽快开工和提前办理预售许可证，实现销售资金回笼，降低费用成本，确保利润的实现。

第八章 对外借款风险分析

一、贷款风险评价
经评估测算，本项目在项目敏感性分析中，当销售均价增长或降低10%时，项目净 现值增长或降低56%；当开发成本增加或降低10%时，净现值下降或增长42%，说明销售价格为主敏感性因素。定性分析如下：
1、在借款人方面 借款人成都鑫五环实业投资公司成立于1995年具有成功开发房地产的经验。
2、在投资方面 “龙舟大厦”的总投资为14320万元，其中：申请银行房地产开发贷款6000万元，企业自有5800万元（自有资金占投资比例为38%），预计前期销售收入7850万元。目前企业已投入资金5800万元，自有资金已达到规定要求，其剩余部分资金主要依靠预收回款，贷款企业应作好前期预售工作，确保项目的顺利完成。
3、市场方面 本项目预测的经济效益及偿债能力，都是在全额实现销售收入的基础上计算确定的，一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发。本项目预测的市场风险主要表现在以下几个方面：
（1）购买力风险 由于该项目所处环境竞争将日益激烈，贷款企业应加快施工进度，尽快开盘发售，抢占市场。
（2）营销策略风险 开发项目在其所在区域定位最高，但售价较低。对外借款应时时关注市场，调整营销策略以降低风险，尽早还款，减少利息支出。
（3）在工程进展方面 该项目计划开工时间为2005年3月，建设期为一年半。由于工程具有相对的难度，有可能影响工程的进度。如工程不能按期竣工，将影响本项目偿债能力，故公司在建设期间，应合理安排工程进度，保证本项目的顺利实施。
（4）项目开发风险方面 因开发资金部分靠销售收入，项目预售能否达到建设资金要求，将对项目开发产生较大影响。
综上所述，本项目风险度从测算结果看较为理想。但考虑到销售价格为其主要的经济效益指标的影响因素，应加强全程监控。
二、借款担保评价
公司同意采用抵押担保方式，先由成都鑫五环公司以9.14亩土地使用权在建工程作为对外借款的抵押物，待在建工程进度达到销售条件后，用在建工程作为抵押物。目前贷款企业提供的抵押物为可依法设定抵押权的土地9.14亩。

关于成都龙舟公寓大厦小户型住宅楼开发贷款的
报 告
兴业银行成都分行：
我公司开发建设的成都鑫五环龙舟公寓大厦小户型住宅楼53000㎡主体断水全部完工。进入二期工程施工，设备安装及电梯、扶梯、内装饰、外墙等工程开始动工。由于前期支付土地费、报建费、转让费等各种规费税费较多，则楼盘开发建设资金较为困难。为使工程建设顺利进行，现向贵行申请开发贷款6000万元，以缓解资金困难之矛盾。贷款时限为两年（24个月）。

特此报告，望批准为谢！

成都鑫五环实业投资有限公司
二00四年十一月二十八日

成都市鑫五环投资实业有限公司
第九次股东会议记要
时间：二00四年十一月十日
地点：成都市青羊区文武路鑫五环公司办公室
参加议员：周登荣、周登华、田小林
会议内容：为投资开发龙舟公寓大厦小户型商住楼商品房，需向兴业银行成都分行申请流动资金贷款事项。经股东讨论后，决议如下：
周登荣董事长总结了公司多年开发业务工作的完成情况，以及公司今后三年继续在“龙舟大厦”投资开发商品房小户型公寓商住楼的总体规划，为加大投资力度，需向兴业银行成都分行申