房地产市场调研研究报告范文.doc

房地产市场调研汇报范文

“两港一城”建设热潮和城市化进程加紧促进了我区房地产市场蓬勃发展。现在房地产业在我区经济发展中含相关键地位和作用，房地产业直接税收占到总税收15%左右，相关税收占到总税收30%;假如加上契税收入，则占到36%。伴随经济发展和城市化进程不停加紧，房地产业对税收支柱作用会愈加显著。
　　近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场调控政策，对于受外部环境影响较敏感房地产业来说，政策调整无疑会影响房地产市场发展。认清我区房地产市场现实状况，客观分析政策对房地产走势影响，从而研究提出对应对策提议，对保持我区房地产市场连续健康发展，含相关键意义。
　　一、我区房地产市场发展现实状况
　　今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增加85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展展现以下特点：
　　1、房产投资保持较高增速
　　我区多年大开发大建设态势和房地产市场走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上六个月我区房地产开发仍延续了去年以来较快增加势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中地位突出，占到房地产开发全部投资62%;商业营业用房今年开发增速也连续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上增速。
　　2、房产销售势头回落显著
　　今年我区商品房销售面积和销售额同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月增速走势见图二：
　　从商品房预售情况来看，回落趋势显著。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数和去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次显著下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，和3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低预售水平，每个月预售385套，总面积5万平方米左右。
　　3、房产平均价格连续走高
　　即使今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场相关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨新一轮行情，因为土地稀缺性、百姓改善住房实际需求支撑和“跟涨不跟跌”投资心理等原因影响，我区房价也呈连续走高态势。
　　自年开始，我区房地产价格以年均20%以上速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。现在，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
　　二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展影响
　　因为房地产价格连续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控关键，市也出台了多项相关政策，加强对房地产业调控。中央和市政策关键经过以下几方面来调控房市：
　　中央:
　　——土地供给结构调整。建设部等七部委出台《相关做好稳定住房价格工作意见》，要求各地要依据房地产市场改变情况，适时调整土地供给结构、供给方法及供给时间;对房价上涨过快地方，合适提升居住用地在土地供给中百分比，着重增加中低价位一般商品住房和经济适用住房建设用地供给量;严控高级住房用地供给。
　　——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，要求对房价上涨过快城市或地域，可将个人住房贷款最低首付款百分比由20%提升到30%，并实施住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提升到6.12%。
　　——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，要求XX年6月1以后，个人将购置不足2年住房对外销售，全额征收营业税，同时要求凡在XX年6月1日以后购置非一般住房，按3%全额征收契税。
　　——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作汇报》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以一般商品住宅为主”“三个为主”楼市调控标准。
　　——房地产销售登记方法调整。市加强新建楼盘网上立案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息透明度，并出重拳打击违规炒作房产企业。
　　——房地产供给结构调整。大力调整供给结构，加大配套商品房为主中低价一般商品房供给。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
　　从短期看，宏观政策调整将对我区房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等关键经济目标完成;同时，平抑房价政策出台造成市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度“缓刹车”效应。
　　但从长久看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中投机原因，达成抑制投机行为、规范投资行为、激励居住消费目标，有利于我区房地产市场连续健康发展，关键将起到以下几方面作用：
　　——合理控制房地产投资开发量。经过调整房贷利率、税收政策，降低房地产市场中投机成份，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，经过严格土地供给，有效预防过分开发情况发生。
　　——缓解房地产业供求矛盾。经过加大配套商品房和中低价商品房建设量，调整房地产供给结构，满足一般老百姓住房需求，有效缓解房地产业供求矛盾。
　　——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加紧带来房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策措施将有效稳定过快上涨房价，使其涨幅趋于稳定。
　　三、主动应对，保持我区房地产市场连续健康发展
　　总来说，因为我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大发展空间。近期房地产调控政策将使我区正在发展中房地产市场进入一个调整-巩固-提升阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场连续健康发展，目前要注意以下几点。
　　1、加强房地产价格监测工作
　　建立起科学有效房价监测和预警体系，加强对房地产市场调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业连续健康发展。关键监测土地出让价格，新建商品房、存量房交易价格;目前尤其要重视加强对住宅类商品房价格监测工作。加强房价季度、年度分析估计工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房开工面积、完工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发觉价格异常波动，立即提出预警提议。
　　2、加强房地产项目标跟踪管理工作
　　建立房地产项目标跟踪联络网络，立即反馈项目标进展情况，方便发觉问题、协调问题、处理问题。确保房地产企业依据政府年度土地供给计划经营房地产开发项目，并根据统一招标、拍卖和挂牌方法来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业相关用地、立项、计划、建设和销售手续办理。把好房地产项目标市场准入关，严格审查房地产开发企业资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营行为，要依法严厉打击。
　　3、有计划有步骤计划房地产开发
　　结合我区经济发展和城镇建设总体计划来开发房地产，依据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达成经过城市计划来引导房地产开发，带动经济发展良好效果。加强对房地产市场监控，经过房地产市场信息透明化，培育和发挥房地产行业协会作用，引导房地产企业掌握市场情况，依据市场运行情况合理安排开发计划。
　　4、合理引导住房主体需求
　　中低收入职员、新增城镇职员、城市化推进人群、进城务工农民工、城镇中困难家庭是社会上住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房建设力度。我区要以此为契机，主动引导商品房开发向一般住宅建设倾斜，改善住宅供给，完善住宅功效，提升住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房理性消费，推进主体需求合理化。