前期物业管理招标投标管理办法模板.doc

前期物业管理招标投标管理暂行措施

第一章 总则
第一条 为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人正当权益，促进物业管理市场公平竞争，制订本措施。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理。
建设单位经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本措施。
第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业；投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业管理企业。
国家提倡其它物业建设单位经过招投标方法，选聘含有对应资质物业管理企业。
第四条 前期物业管理招标投标应该遵照公开、公平、公正和老实信用标准。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动监督管理。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动监督管理。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动监督管理。
第六条 任何单位和个人不得违反法律、行政法规要求，限制或排斥含有投标资格物业管理企业参与投标，不得以任何方法非法干涉物业管理招标投标活动。
第二章 招标
第七条 本措施所称招标人是指依法进行前期物业管理招标物业建设单位。前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实施歧视待遇，不得对潜在投标人提出和招标物业管理项目实际要求不符过高资格等要求。
第八条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方法，应该在公共媒介上公布招标公告，并同时在中国住宅和房地产信息网和中国物业管理协会网上公布无偿招标公告。
招标公告应该载明招标人名称和地址，招标项目标基础情况和获取招标文件措施等事项。
招标人采取邀请招标方法，应该向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应该包含前款要求事项。
第九条 招标人能够委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动，也能够自行组织实施招标活动。
物业管理招标代理机构应该在招标人委托范围内办理招标事宜，并遵守本措施对招标人相关要求。
第十条 招标人应该依据物业管理项目标特点和需要，在招标前完成招标文件编制。
招标文件应包含以下内容：
(1)招标人及招标项目介绍，包含招标人名称、地址、联络方法、项目基础情况、物业管理用房配置情况等。
(2)物业管理服务内容及要求，包含服务内容、服务标准等。
(3)对投标人及投标书要求，包含投标人资格、投标书格式、关键内容等。
(4)评标标准和评标方法。
(5)招标活动方案，包含招标组织机构、开标时间及地点等。
(6)物业服务协议签署说明。
(7)其它事项说明及法律法规要求其它内容。
第十一条 招标人应该在公布招标公告或发出投标邀请书10日前，提交以下材料报物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门立案。
(1)和物业管理相关物业项目开发建设政府批件。
(2)招标公告或招标邀请书。
(3)招标文件。
(4)法律、法规要求其它材料。
房地产行政主管部门发觉招标有违反法律、法规要求，应该立即责令招标人更正。
第十二条 公开招标招标人能够依据招标文件要求，对投标申请人进行资格预审。
实施投标资格预审物业管理项目，招标人应该在招标公告或投标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文件措施。
资格预审文件通常应该包含资格预审申请书格式、申请人须知和需要投标申请人提供企业资格文件、业绩、技术装备、财务情况和拟派出项目责任人和关键管理人员简历、业绩等证实材料。
第十三条 经资格预审后，公开招标招标人应该向资格预审合格投标申请人发出资格预审合格通知书，通知获取招标文件时间、地点和方法，并同时向资格不合格投标申请人通知资格预审结果。
在资格预审合格投标申请人过多时，能够由招标人从中选择不少于5家资格预审合格投标申请人。
第十四条 招标人应该确定投标人编制投标文件所需要合理时间。公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五条 招标人对已发出招标文件进行必需澄清或修改，应该在招标文件要求提交投标文件截止时间最少15日前，以书面形式通知全部招标文件收受人。该澄清或修改内容为招标文件组成部分。
第十六条 招标人依据物业管理项目标具体情况，能够组织潜在投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等具体资料。对投标申请人提出疑问，应该给予澄清并以书面形式发送给全部招标文件收受人。
第十七条 招标人不得向她人透露已获取招标文件潜在投标人名称、数量和可能影响公平竞争相关招标投标其它情况。
招标人设有标底，标底必需保密。
第十八条 在确定中标人前，招标人不得和投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十九条 经过招标投标方法选择物业管理企业，招标人应该根据以下要求时限完成物业管理招标投标工作：
(一)新建现售商品房项目应该在现售前30日完成。
(二)预售商品房项目应该在取得“商品房预售许可证”之前完成。
(三)非出售新建物业项目应该在交付使用前90日完成。
第三章 投标
第二十条 本措施所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争物业管理企业。
投标人应该含有对应物业管理企业资质和招标文件要求其它条件。
第二十一条 投标人对招标文件有疑问需要澄清，应该以书面形式向招标人提出。
第二十二条 投标人应该根据招标文件内容和要求编制投标文件，投标文件应该对招标文件提出实质性要求和条件作出响应。
投标文件应该包含以下内容：
(1)投标函。
(2)投标报价。
(3)物业管理方案。
(4)招标文件要求提供其它材料。
第二十三条 投标人应该在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应该向投标人出具标明签收人和签收时间凭证，并妥善保留投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件截止时间后送达投标文件，为无效投标文件，招标人应该拒收。
第二十四条 投标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前，能够补充、修改或撤回已提交投标文件，并书面通知招标人。补充、修改内容为投标文件组成部分，并应该根据本措施第二十三条要求送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件截止时间后送达补充或修改内容无效。
第二十五条 投标人不得以她人名义投标或以其它方法弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其它投标人公平竞争，不得损害招标人或其它投标人正当权益。
投标人不得和招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或她人正当权益。
严禁投标人以向招标人或评标委员会组员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十六条 开标应该在招标文件确定提交投标文件截止时间同一时间公开进行；开标地点应该为招标文件中预先确定地点。
第二十七条 开标由招标人主持，邀请全部投标人参与。开标应该根据下列要求进行：
由投标人或其推选代表检验投标文件密封情况，也能够由招标人委托公证机构进行检验并公证。经确定无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件其它关键内容。
招标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前收到全部投标文件，开标时全部应该当众给予拆封。
开标过程应该统计，并由招标人存档备查。
第二十八条 评标由招标人依法组建评标委员会负责。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面教授组成，组员为5人以上单数，其中招标人代表以外物业管理方面教授不得少于组员总数2/3。评标委员会教授组员，应该由招标人从房地产行政主管部门建立教授名册中采取随机抽取方法确定。
和投标人有利害关系人不得进入相关项目标评标委员会。
第二十九条 房地产行政主管部门应该建立评标教授名册。省、自治
区、直辖市人民政府房地产行政主管部门能够将教授数量少城市教授名册给予合并或实施教授名册计算机联网。
房地产行政主管部门应该对进入教授名册教授进行相关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，立即取消不称职或违法违规人员评标教授资格。被取消评标教授资格人员，不得再参与任何评标活动。
第三十条 评标委员会组员应该认真、公正、老实、廉洁地推行职责。
评标委员会组员不得和任何投标人或和招标结果有利害关系人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其它利害关系人财物或其它好处。
评标委员会组员和和评标活动相关工作人员不得透露对投标文件评审和比较、中标候选人推荐情况和和评标相关其它情况。
前款所称和评标活动相关工作人员，是指评标委员会组员以外因参与评标监督工作或事务性工作而知悉相关评标情况全部些人员。
第三十一条 评标委员会能够用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确内容作必需澄清或说明。投标人应该采取书面形式进行澄清或说明，其澄清或说明不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。
第三十二条 在评标过程中召开现场答辩会，应该事先在招标文件中说明，并注明所占评分百分比。
评标委员会应该根据招标文件评标要求，依据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
除了现场答辩部分外，评标应该在保密情况下进行。
第三十三条 评标委员会应该根据招标文件确定评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确定。
第三十四条 评标委员会经评审，认为全部投标文件全部不符合招标文件要求，能够否决全部投标。
依法必需进行招标物业管理项目标全部投标被否决，招标人应该重新招标。
第三十五条 评标委员会完成评标后，应该向招标人提出书面评标汇报，说明评标委员会对各投标文件评审和比较意见，并根据招标文件要求评标标准和评标方法，推荐不超出3名有排序合格中标候选人。
招标人应该根据中标候选人排序确定中标人。当确定中标中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能推行协议，招标人能够依序确定其它中标候选人为中标人。
第三十六条 招标人应该在投标使用期截止时限30日前确定中标人。投标使用期应该在招标文件中载明。
第三十七条 招标人应该向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知全部未中标投标人，并应该返还其投标书。
招标人应该自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门立案。立案资料应该包含开标评标过程、确定中标人方法及理由、评标委员会评标汇报、中标人投标文件等资料。委托代理招标，还应该附招标代理委托协议。
第三十八条 招标人和中标人应该自中标通知书发出之日起30日内，根据招标文件和中标人投标文件签订书面协议；招标人和中标人不得再行签订背离协议实质性内容其它协议。
第三十九条 招标人无正当理由不和中标人签署协议，给中标人造成损失，招标人应该给赔偿。
第五章 附则
第四十条 投标人和其它利害关系人认为招标投标活动不符合本措施相关要求，有权向招标人提出异议，或依法向相关部门投诉。
第四十一条 招标文件或投标文件使用两种以上语言文字，必需有一个是汉字；如对不一样文本解释发生异议，以汉字文本为准。用文字表示数额和数字表示金额不一致，以文字表示金额为准。
第四十二条 本措施第三条要求住宅规模较小，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门同意，能够采取协议方法选聘物业管理企业，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第四十三条 业主和业主大会经过招投标方法选聘含有对应资质物业管理企业，参考本措施实施。
第四十四条 本措施自9月1日起施行。