城市棚户区改造工程可行性研究报告.doc

美姑县基普城市棚户区改造建设项目 可行性研究报告
-目 录
目 录 I
第一章 总 论 1
第一节 项目概况 1
第二节 可行性研究报告编制单位 2
第三节 研究的依据和范围 2
第四节 项目建设范围和主要内容 4
第五节 项目主要技术经济指标 6
第二章 项目背景和必要性分析 8
第一节 项目背景 8
第二节 项目建设的必要性 13
第三章 改造范围和开发条件 20
第一节 改造范围 20
第二节 项目用地 20
第四章 建设内容和规模 22
第一节 项目建设地点 22
第二节 项目建设规模及内容 22
第三节 建设结构 23
第五章 设计方案 25
第一节 拆迁安置方案 25
第二节 规划设计目标、指导思想及原则 26
第三节 总体规划方案 27
第四节 建筑设计方案 28
第五节 结构设计方案 34
第六节 道路交通设计 36
第七节 景观与绿色生态设计 38
第八节 公用工程设计 39
第六章 环境保护 53
第一节 设计依据 53
第二节 项目建设与运营对环境的影响 53
第七章 节能方案分析 61
第一节 用能标准和节能规范 61
第二节 能耗状况和能耗指标分析 65
第三节 节能措施和节能效果分析 65
第八章 物业管理、安全卫生及消防 67
第一节 物业管理 67
第二节 劳动安全及卫生 68
第三节 消防 70
第九章 组织机构与人力资源配置 73
第一节 组织机构与职能划分 73
第二节 劳动定员 73
第三节 工作时间 73
第四节 经营管理措施 74
第五节 技术培训 74
第十章 项目实施计划及招标方案 76
第一节 工程进度安排 76
第二节 招标方案 77
第十一章 投资估算和资金筹措 79
第一节 投资估算 79
第二节 资金筹措与投入计划 79
第十二章 财务评价及经济分析 81
第一节 销售总收入估算 81
第二节 项目利润估算 81
第十三章 风险性分析 83
第一节 法律风险 83
第二节 政策性风险 83
第三节 市场风险 83
第四节 价格风险 84
第五节 金融风险 84
第六节 经营管理风险 84
第十四章 结论与建议 86
第一节 研究结论 86
第二节 提出建议 87
附件
1、美姑县发展改革和经济商务信息化局关于美姑县基普城市棚户区改造项目建议的批复。
2、美姑县国土资源局关于美姑县基普城市棚户区改造建设项目用地预审的意见。
3、建设工程规划许可证。
4、建设用地规划许可证。
附表
美姑县基普城市棚户区估算表
附图
1、美姑县粮站规划平面图。
2、美姑县下俄普小区规划平面图。
75

第一章 总 论

第一节 项目概况

一、项目名称
美姑县基普城市棚户区改造建设项目
二、项目业主单位
三、建设地点
美姑县下俄普小区、美姑县粮站
四、项目业主单位概况
单位名称：
经济性质：国有
近年来，随着改革不断深入，美姑县城镇建设投资有限责任公司在美姑县人民政府正确领导下，坚持以经济建设为中心，抓住机遇、开拓经营、大胆创新，坚持走综合开发的道路。美姑县基普城市棚户区改造工程充分体现了县委县人民政府高度关注民生，是切实解决城市低收入家庭住房困难的重要举措。
目前美姑县基普城市棚户区改造项目居民有800户，需拆迁的总建筑面积为64000平方米，房屋结构老化、大部分为预制板和砖木结构的危房建筑，已经严重不满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，为了改善美姑县城市低收入家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的居住条件，更能推动美姑县的城镇化建设，提升美姑县城市的整体形象。

第二节 可行性研究报告编制单位

单位名称： 
工程咨询资格等级：
资格证书编号：
发证机关：

第三节 研究的依据和范围

一、研究依据
（一）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；
（二）建设部《城市规划强制性内容暂行规定》；
（三）现行有关技术规范，国家、省、州有关法律、法规、政策、规定；
（四）《美姑县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
（五）美姑县城市总体规划（2012-2030）（正在修编中）；
（六）美姑县土地利用总计规划（2003年版）；
（七）2013-2020年危旧房棚户区改造规划总表；
（八）美姑县城乡规划建设和住房保障局提供的基础资料和数据；
（九）国家发改委《投资项目可行性研究指南》之《公共建设项目初步可行性研究报告编制大纲》；
（十）《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）。
二、 编制原则
（一）符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设施建设的规定;
（二）坚持“以人为本”的原则。将生态环境与人文环境放在重要的地位，为棚户区居民营造出安定、健康、和谐的社区环境。
（三）坚持改善棚户区居民住宅条件、主要解决低收入家庭住房困难的原则。安置区住宅的建设，在满足国家有关技术规范和建筑质量标准的前提下，住宅建设标准和主要户型方案应该与之相适应。同时要坚持“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出文化特色，创造建设品牌，使之成为棚户区改造的样板工程。
（四）坚持政府主导，市场运作的原则。美姑县政府组建专门机构，制定棚户区改造规划，解决实施过程中的重大决策问题。要运用市场化机制，积极引入社会资金投入到棚户区改造工程。要严格监控成本，严格控制销售对象，限定销售价格，安置区开发要控制在保本微利的经营水平上。
（五）坚持节能省地的原则。安置区的建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。
（六）坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告的客观性、公正性和科学性。
（七）贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。
三、研究范围
根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要求，并在美姑县城镇投资有限责任公司提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。

第四节 项目建设范围和主要内容

一、建设地点及范围
（一）建设地点为 ：美姑县粮站、美姑县下俄普。
（二）片区改造范围：北临美美广场、西临美姑县农村客运站、南至美姑县红茶楼，东临美姑县政府一小区；美姑县下俄普小区改造范围：北至美姑县公共租赁住房小区、西至临原省道103 、南临美姑县达戈桥、东临美姑县达戈村道路。
（三）建设内容及规模：美姑县粮站和美姑县下俄普，共拆除800户，拆除面积为64000平方米，新建800户，总用地面积36302㎡，总建筑面积106905㎡，其中800套棚户区改造住房面积为70685㎡，商业面积21858㎡，地下停车场面积14362㎡，配套建设小区道路2.8公里、绿化面积11000平方米、给水管网1.8公里、排水管网1.8公里、通信电缆2.2公里等。
（四）美姑县粮站和美姑县下俄普详细建设内容和规模如下：
1.美姑县粮站内新建428户，占地21576㎡，建筑面积62640㎡， 其中棚户区改造住房面积38520㎡，商业面积17208㎡，地下停车场及设备房6912㎡；配套建设小区道路1.5公里、绿化面积7551平方米、给水管网1公里、排水管网1公里、通信电缆1.2公里等。
2.美姑县下俄普新建372户，占地14726㎡，建筑面积44265㎡，其中棚户区改造住房面积32165㎡，商业面积4650㎡，地下停车场及设备房7450㎡。配套建设小区道路1.3公里、绿化面积3449平方米、给水管网0.8公里、排水管网0.8公里、通信电缆1公里等。
二、项目投资及效益
（一）项目总投资29793.64万元，第一部分工程费25959.83万元，其中土建工程16713.81万元，机电设备及安装4498.56万元，装饰装修工程2699.41万元，总图工程2048.05万元。第二部分工程费1836.64万元。第三部分工程费1062.17万元，第四部分铺地流动资金费935万元。
（二）资金来源：项目建设总投资29793.64万元，资金来源除中央补助基础配套设施建设费2048.05万元外，其余地方配套。
（三）项目建设期2年，2015年10月至2017年10月，建设工期为24个月。
该项目的实施改造，将充分发挥区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地开发建设，对于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，改善城市居民的居住条件，具有良好的社会效益和经济效益。

第五节 项目主要技术经济指标

本项目的主要技术经济指标如下表：
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总规划用地面积
㎡
36302

2
总建筑面积
㎡
106905

2.1
地上建筑
㎡
92543

2.1.1
粮站住宅建筑面积
㎡
38520

2.1.2
粮站商铺建筑面积
㎡
17208

2.1.3
下俄普住宅建筑面积
㎡
32165

2.1.4
下俄普商铺建筑面积
㎡
4650

2.2
地下建筑面积
㎡
14362

2.2.1
粮站地下停车场
㎡
6912

2.2.2
下俄普地下停车场
㎡
7450

3
停车位
个
360

4
总居住户数
户
800

5
粮站容积率

3

6
下俄普容积率

2.5

7
粮站建筑密度
%
30

8
下俄普建筑密度
%
30

9
粮站绿化系数
%
35

10
下俄普绿化率
%
35

表5－1 建设内容及建设规模
第二章 项目背景和必要性分析

第一节 项目背景

一、区域位置
美姑县位于四川省西南部，凉山彝族自治州东北部，大凉山黄茅埂西麓。南连昭觉县，西接越西县，东邻雷波县，北毗峨边县，西北与甘洛县连界，东北同马边县接壤。地理坐标北纬28°02′～28°54′，东经102°53′～103°21′。全县南北长94.8公里，东西宽46.4公里，幅员面积2731.6平方公里。
美姑县境南北长94.8公里，东西宽46.4公里。县域实辖面积2731.6平方公里，常耕地面积24.3万亩，农村人平占有耕地1.69亩。全县辖8个区，1个镇，44个乡，291个村，1475个村民小组；有34276户，151024人，其中彝族146649人，占总人口的97.1%；汉族4346人，占2.88%；回、蒙、苗、畲、藏等民族（均为城镇人口）29人，占0.02%。人口密度每平方公里55.29人。县人民政府驻地巴普镇，位于东经103°07′，北纬28°19′，海拔2082米，距凉山彝族自治州人民政府驻地西昌市170公里。
二、历史
美姑春秋至秦、汉时期隶属邛都。汉武帝元鼎六年（公元前111年）在美姑河畔置卑水县，辖美姑地区，隶属越巂郡。齐梁时期废卑水县，美姑隶属巂州。隋、唐时期隶属越巂县。唐懿宗咸通十四年（873）至宋代末，美姑属彝族阿都部和沙马部管辖。元、明至清初，美姑分别由利利、沙马、阿卓土司管辖。
美姑县清乾隆、嘉庆时期，土司先后被各黑彝家支驱走，美姑地区为各大小黑彝家支分割统治。清宣统二年（1910），析西昌县置昭觉县，美姑中部、南部和西部划属昭觉县，东部和东北部分别划属雷波县和马边县。但各领县均未在境内设置政权机构，实为黑彝家支统治。民国时期仍由各黑彝家支分割统治。
1952年4月30日，建置美姑县，辖美姑东部和南部地区，县治所甲谷。1956年5月24日，建置洪溪县，辖美姑北部地区，县治所依果觉。两县均隶属四川省凉山彝族自治州。1959年6月20日，洪溪县并入美姑县，县治所巴普，隶属关系不变。
三、地形、地貌及气象
美姑地处青藏高原东南部的横断山脉与四川盆地西南边缘交汇处，境内山峦起伏，河流纵横。大风顶、黄茅埂、连渣果峨、阿米特洛、瓦侯能和等大山分别位于县境的东部、西部和北部，地势由北向南倾斜。东北部最高海拔4042米，东南部最低海拔640米。境内属低纬度高原性气候，立体气候明显，四季分明，年均气温11.4℃，常年日照充足，年日照1790.7小时。雨量充沛，年均降水量814.6毫米，但降水量北部多南部少，分布不均。冬季长达135天，年均霜期125天。境内自然灾害频繁，主要有冰雹、暴风雨、泥石流、干旱、寒潮霜冻、低温等。
四、经济概况
解放前，境内经济属奴隶社会私有制经济，以农业为主，零星家庭手工制作，仅限于自用，未形成社会产业。农业生产耕作粗放，生产力水平低下。全境无城镇集市，无商业、交通、邮电设施，社会经济十分落后。解放初期，党和人民政府为支持发展民族地区经济，通过调解冤家纠纷，劝导不种罂粟，发放社会救济，投放无息贷款；修筑驿道、公路，集运紧缺粮食、食盐等物资；开展民族贸易；兴办为农业服务的地方工业等一系列措施，使境内农牧业生产起步发展。民改结束后，人民政府逐步对农业、手工业、私营工商业进行社会主义改造，实行有计划的经济建设，使工业、农业、商业、交通、邮电等逐步发展。
全县预计（下同）完成生产总值7.85亿元，增长10%；人均GDP达3900元，净增800元，实现了“一年有新进展”的总体要求。
强化农业的基础地位，以“农业增效、农民增收”为重点，坚持区域化布局、标准化生产、规模化经营、品牌化打造、产业化发展、政策服务支撑，加快农业产业化步伐，以“六村”建设为抓手，扎实推进社会主义新农村建设。第一产业实现增加值4.4亿元，增长5.4%。全年粮食总产量达到7.62万吨，增加1220吨。肉类总产量达到3.31万吨，增长6.9%。 按照“一乡一业，一村一品”的要求，因地制宜地发展特色产业，建成马铃薯高产基地10000亩、苦荞基地2020亩、青花椒基地1000亩、奶花芸豆基地1.5万亩、脐橙基地566亩、 杏李基地500亩、蜡虫基地1000亩、蔬菜基地1000亩、核桃基地5000亩、花椒基地5000亩；实施了美姑山羊圈养乡长示范工程，“三棵树”建设力度进一步加大，马铃薯种植规模达到9.6万亩，凯宏、普惠两家马铃薯生产加工企业建成投产，马铃薯商品率提高到38%，有力地促进了农民增收；农村剩余劳动力转移力度加大，全年共输出劳务人员2.65万人，创收1.27亿元，有效拓展了农民增收渠道；积极争取实施社会主义新农村示范片建设项目，全面启动了九口乡申报省以工代赈新农村建设示范工程项目。
积极规划建设拉木阿觉工业集中区，突出抓好重点项目建设。柳洪电站竣工投产发电，坪头电站建设进展顺利；凯元磷化工有限公司一期工程，凯宏、普惠两家马铃薯加工企业和大桥彩瓦厂等企业相继建成投产；特种纤维公司、建材公司产销两旺；坚持县级领导联系工业企业工作制度，工业要素保障良好。全县工业总产值达到1.66亿元，增长76%，规模以上工业实现增加值4484万元，增长75.6%。
现代物流、商务服务等生产性服务业和现代流通、特色餐饮等民生性服务业发展加快。全县第三产业增加值达到2.1亿元，增长12.1%。狠抓消费市场稳定工作，及时兑现政策性补贴，平抑市场物价，实施“菜篮子”工程，确保市场供给。全年实现社会消费品零售总额1.77亿元，增长17.3%。
五、资源概况
县境内地层除第三系、石碳系缺失和震旦系未出露外，其余均有出露，出露面积最广的是中生界的三迭系、侏罗系。地下矿藏种类较多，已初步勘探和开发利用的主要有玄武岩、铁矿、煤、铜矿、石灰石、石膏、硫矿、铝矾土、水晶石等。土壤有17个土类，以黄棕壤、暗棕壤、紫色土、草甸土为主。
县境内具有得天独厚的水利资源。全县大小河流和溪沟159条，总长287公里。东北部的瓦侯河流入马边河，属岷江水系，河流全长45公里；美姑河（含下游溜筒河）由北向南出境流入金沙江，境内干流总长142.5公里。全县河流年泾流量29亿立方米，水能理论蕴藏量91.01万千瓦，可开发量57.82万千瓦。美姑河流域地质地形条件最好，上游是兴建龙头水库的最佳河段，下游有集中的自然落差，尔其乡境至柳洪乡境13公里河段比降高达30.5‰，水能资源集中程度为全河之冠，发展水电前景广阔。
林木资源十分丰富。仅天然乔木树种就有150余种，50个科65属。用材树种主要有杉、松、杨、桦、桤木等。1990年林地面积109.15万公顷，占总土地面积的39.96%；森林面积3.94万公顷，活立木蓄积量641.41万立方米；全县森林覆盖率为14.5%。
野生动物和野生药材种类繁多。野生动物有187种，分属62个科。受国家一类保护的动物大熊猫等5种，二类保护的有猕猴、小熊猫、白腹锦鸡等27种。野生药材主要品种有103种，其中名贵药材有天麻、贝母、虫草等。
位于县境东北部的四川省美姑大风顶自然保护区，因处于特殊的地理位置，自然环境优越，成为第三纪或更古老的生物“避难所”。区内珍稀动物大熊猫等29种，珍稀孑遗植物有珙桐、银杏、连香树、红豆杉等30余种。保护区被科研工作者称为“很有价值的生物基因库”，是一座保存完好的大自然博物馆，誉为一颗“绿色明珠。”

第二节 项目建设的必要性

一、美姑县基普城市棚户区改造项目是县域社会经济发展的需要
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。项目建设坚持了节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原则；做到了统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，优化了土地资源，提高了土地使用效益，实现美姑县经济社会的可持续发展。
目前，“十二五”规划纲要，未来五年建设保障性住房、棚户区改造3600万套。根据住房和城乡建设部规划，我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。
随着社会经济的快速发展，美姑县基普城市棚户区改造工程
在基础设施条件，房屋结构以及土地综合利用方面存在较大的缺陷，基础设施配套条件不完善成了房屋使用的最大局限，不符合现阶段美姑县社会经济快速发展对城市住房条件的要求，也不能满足居民对居住条件的要求，因此项目的建设符合美姑县社会经济发展的要求。
二、项目建设是贯彻落实中央及地方关于改善棚户区居住条件各项政策的需要
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国办[2013]25号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知财综〔2010〕46号、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办法[2014]36号）和四川省有关棚户区改造建设相关要求，大力加快棚户区改造进度，服务低收入居民，改善城市低收入家庭居住条件，提高生活水平，体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策，项目的建设是贯彻落实中央及地方对国有工矿企业和城市棚户区的改造的各项政策的结果，是一项改善民生的德政工程，福利工程。
三、项目建设是美姑县构建和谐社会的需要
在中国共产党的第十八次全国代表大会上的报告，加强社会建设，是社会和谐稳定的重要保证，加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点。促进社会和谐再次被作为会议的重要主题之一被提上会议议程，“和谐”这一光辉而令人期盼的字眼在十八大的报告里也屡次三番的出现，并呈现出形式多样和内涵丰富的特点。虽然构建和谐社会这一战略举措的提出符合了社会发展的需要，也在建设和谐社会方面取得了不菲的成绩，但是如今其面临的问题和阻碍更是越来越复杂，也越来越艰巨，而如何应对和处理这些在建设社会主义和谐社会的道路上面临的问题，决定着整个构建和谐社会战略的成败，甚至关系着整个中国社会改良的进程和中华民族是否能实现真正意义上的复兴。因此，重新思考和审视关于和谐社会的内涵及建设历程，并对和谐社会的发展做一些必要的展望就显得很有意义。在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。
四、项目建设是美姑县城市建设发展的迫切要求
目前美姑县基普城市棚户区改造项目居民有800户，需拆迁的总建筑面积为64000平方米，房屋结构老化、大部分为预制板和砖木结构的危房建筑，已经严重不满足现阶段社会经济发展对居住条件的要求，为了改善美姑县城市低收入家庭住房条件，提高生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能提高城市低收入居民的居住条件，更能推动美姑县的城镇化建设，提升美姑县城市的整体形象。因此项目的实施具有必要性。
五、项目建设的可行性
美姑县基普城市棚户区改造项目，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社会建设，是扩内需、惠民生，保稳定的重要结合点。更是一项深得民心的德政工程，福利工程。棚户区改造完成后，对于推进及加剧城镇化进程，提升城市品位具有长足的推动作用。项目建设是城市化建设的必然要求，城镇居民住宅列入城市发展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设、集中连片、城市居民住宅房地产开发建设管理以城市发展配套，以棚户区改造为主的房地产开发建设管理，推动城市发展和城市经济发展。是城镇居民住房市场化的必然趋势，国家对城镇公有住房制度改革和加快住房建设进一步深化，公有住房制度改革推动了城镇住房市场的形成，同时推动了城镇居民住房市场化的形成和发展。
美姑县县委、县人民政府高度重视美姑县基普城市棚户区改造项目。在相关职能部门的协作下，前期工作正在加紧进行，建设地位于县城区地质条件良好，水电交通等基础设施齐全，建筑材料丰富。总之，项目的建设能够解决城市棚户区内住房困难户的住房居住条件，优化土地的利用率，不断提高居民的住房条件和生活水平及质量，是一项政府民心工程，对于加速城市化进程，提高城市化建设水平，增加城市整体功能，优化投资环境，提高居民生活水平和生活质量，促进社会安全稳定，全面建设小康社会，有着极大地促进作用。社会效益显著，同时对开发建设单位也具有一定的经济效益，能够达到经济效益、社会效益和环保效益的三统一。因此，该项目建设是必要的。
六、项目提出的保障措施
美姑县人民政府为保障棚户区改造工作顺利进行，提出以下保障措施：
（一）加强领导。
为加强棚户区改造工作，美姑县人民政府成立了以分管副县长为组长，县发改局、县城乡规划建设和住房保障局、环保局、财政局、国土资源分局为成员单位的美姑县棚户区改造工作组，为保障性安居工程建设工作地开展提供了组织保证。
（二）统一规划、出台政策，确保保障性安居工程建设稳步推进。
一是根据美姑县经济社会发展规划及城市建设发展规划，按照凉山州保障性安居工程建设规划要求，及时编制了《美姑县保障性安居工程建设规划表》，明确保障对象范围、保障标准、保障进度，及早筹划项目选址、建设用地、工程设计审批等相关工作。二是严格认真执行公共租赁住房、棚户区改造建设项目免收城市基础设施配套等行政事业性收费和政府性基金等国家规定的各项税费优惠政策。三是为贯彻落实《国务院关于解决县城低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）文件精神，按照住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发的《关于推进危旧房棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）、四川省人民政府办公厅《关于印发四川省危旧房棚户区改造项目国家开发银行专项贷款管理办法的通知》（川办函〔2014〕58号）、四川省人民政府《关于加快推进危旧房棚户区改造工作的实施意见》（川府发〔2014〕15号）要求，进一步加快推进我县城镇危旧房棚户区改造，促进城镇转型升级发展，推动县域经济跨越发展，结合美姑实际，特制定了《美姑县危旧房棚户区改造办法》。四是为依法保护棚户区改造拆迁当事人的合法权益，加快改善棚户区居民的居住条件和生活条件，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，结合本县实际，制定了《美姑县危旧房棚户区改造拆迁补偿安置实　施办法》。五是根据《住房城乡建设部等五部门关于推进危旧房棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）、《财政部、国家税务总局关于危旧房棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）、《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进危旧房棚户区改造工作的通知》（财综〔2010〕8号）、《省住房和城乡建设厅五部门关于印发〈关于推进全省危旧房棚户区改造工作的实施意见〉的通知》（川建发〔2010〕22号）等文件精神，结合美姑实际，制定了《美姑县危旧房棚户区改造项目优惠政策》。
美姑县的保障性住房建设和棚户区改造工作将按照美姑县县委、县人民政府的统一安排部署，认真贯彻落实四川省住房城乡建设厅等转发住房城乡建设部等关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（川建保发【2013】92号），紧紧围绕“保发展、保民生、保稳定”的决策部署，加强棚户区改造和保障性安居工程建设的各项管理和监督工作，加快项目建设步伐，保质保量地完成国家、省州下达的保障性安居工程建设任务和美姑县棚户区改造任务，促进美姑县的民生改善和社会发展。
第三章 改造范围和开发条件

第一节 改造范围

本工程改造范围为：美姑县粮食站片区改造范围：北临美美广场、西临美姑县农村客运站、南至美姑县红茶楼，东临美姑县政府一小区；美姑县下俄普小区改造范围：北至美姑县公共租赁住房小区、西至临原省道103 、南临美姑县达戈桥、东临美姑县达戈村道路，拆迁面积约64000㎡。

第二节 项目用地

一、项目用地
本项目用地总面积36302㎡，原为居民区用地。
根据《美姑县城市总体规划》（2012－2030年），该区域属居住、商贸综合区，项目用地性质为居住用地和商业用地。
二、地块现状
（一）四至范围。
该棚户区改造项目建设地址分别为美姑县粮食站和美姑县下俄普，美姑县粮站北临美美广场、西临美姑县农村客运站、南至美姑县红茶楼，东临美姑县政府一小区；美姑县下俄普小区北至美姑县公共租赁住房小区、西至临原省道103 、南临美姑县达戈桥、东临美姑县达戈村道路，该项目结合美姑县下俄普新区建设。
（二）地势状况。
美姑县粮站地段地处浅丘地带，地形较平坦。地块内最大高差约为5米，场地内以粘土、页岩和砂岩为主，地质条件比较简单，改造后设置沿街商住，同时满足回迁要求。用地地势比较平坦，交通便利，自然条件较好。美姑县下俄普地段地处浅丘地带，地形较平坦，地块平均高差约为6米，场地内以粘土、页岩和砂岩为主，地质条件比较简单，改造后设置沿街商住，同时满足回迁要求。
（三）地上物现状。
该地段区域原为居民区，大部分建筑为七八十年代建设的预制板和砖木结构的居民用房，原建筑房屋质量低劣。
（四）空中线路、地下线路、人防、构筑物等情况。
1.项目用地上方无高压线及其他电线设施。
2.项目用地内无需要保留的文物等设施。
3.项目用地无城市市政设施管网，仅有原居民自用给排水管，不会影响项目开发建设。
4.项目用地内无城市人防设施。
5.项目用地内无大型城市公共配套设施及其他大型建筑物、构筑物。
项目用地属于美姑县城市总体规划中城市建设用地，工程地质良好，建筑材料丰富，城市道路网络、市政管网配套已完成，周围有完善的水、电、暖供应系统。此外，网通、电信、移动通讯已覆盖项目区、有必要的通信网络。

第四章 建设内容及规模

第一节 项目建设地点

美姑县粮站片区改造范围：北临美美广场、西临美姑县农村客运站、南至美姑县红茶楼，东临美姑县政府一小区；美姑县下俄普小区改造范围：北至美姑县公共租赁住房小区、西至临原省道103 、南临美姑县达戈桥、东临美姑县达戈村道路。

第二节 项目建设规模及内容

建设内容及规模：美姑县基普城市棚户区改造项目建设地址为：美姑县粮站和美姑县下俄普，共拆除800户，拆除面积为64000平方米，新建800户，总用地面积36302㎡，总建筑面积106905㎡，其中800套棚户区改造住房面积为70685㎡，商业面积21858㎡，地下停车场面积14362㎡，配套建设小区道路2.8公里、绿化面积11000平方米、给水管网1.8公里、排水管网1.8公里、通信电缆2.2公里等。粮站和下俄普详细建设内容和规模如下：
美姑县粮站内新建428户，占地21576㎡，建筑面积62640㎡， 其中棚户区改造住房面积38520㎡，商业面积17208㎡，地下停车场及设备房6912㎡；配套建设小区道路1.5公里、绿化面积7551平方米、给水管网1公里、排水管网1公里、通信电缆1.2公里等。
美姑县下俄普新建372户，占地14726㎡，建筑面积44265㎡，其中棚户区改造住房面积32165㎡，商业面积4650㎡，地下停车场及设备房7450㎡。配套建设小区道路1.3公里、绿化面积3449平方米、给水管网0.8公里、排水管网0.8公里、通信电缆1公里等。

第三节 建设结构

建筑整体结构设计使用年限50年，结构安全等级为二级，设防抗震等级为7度。技术参数为:
一、使用年限：正常维护情况下合理使用年限50年;
二、地震：设计抗震烈度为7度，地震加速度0. 15g;
三、建筑工程等级二级;
四、建筑耐火等级二级;
五、屋面防水等级为二级;
六、按居住建筑节能标准65 %;
七、场地土类别为二类。

表5－1 项目主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总规划用地面积
㎡
36302

2
总建筑面积
㎡
106905

2.1
地上建筑
㎡
92543

2.1.1
粮站住宅建筑面积
㎡
38520

2.1.2
粮站商铺建筑面积
㎡
17208

2.1.3
下俄普住宅建筑面积
㎡
32165

2.1.4
下俄普商铺建筑面积
㎡
4650

2.2
地下建筑面积
㎡
14362

2.2.1
粮站地下停车场
㎡
6912

2.2.2
下俄普地下停车场
㎡
7450

3
停车位
个
360

4
总居住户数
户
800

5
粮站容积率

3

6
下俄普容积率

2.5

7
粮站建筑密度
%
30

8
下俄普建筑密度
%
30

9
粮站绿化系数
%
35

10
下俄普绿化率
%
35

第五章 设计方案

第一节 拆迁安置方案

一、棚户区改造与安置的依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号；
（二）《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》；
（三）《 美姑县城市总体规划（2012年－2030年）》；
（四）《美姑县危旧房棚户区改造办法》；
（五）《美姑县危旧房棚户区改造拆迁补偿安置实施办法》。
二、改造范围
该棚户区改造项目建设地址分别为美姑县粮站和美姑县下俄普，美姑县粮站改造范围为：北临美姑县环保局、西临美姑县农村客运站、南至美姑县红茶楼，东临美姑县政府一小区；美姑县下俄普小区改造范围为：北至美姑县公共租赁住房小区、西至临原省道103 、南临美姑县达戈桥、东临美姑县达戈村道路，该项目结合美姑县下俄普新区建设。
该项目涉及棚户区改造居民800户，拆迁房屋总建筑面积约64000㎡。
三、拆迁补偿安置方案
本次拆迁采取货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式，由被拆迁人自行选择。被拆迁房屋的货币补偿金额和产权调换房屋的价格，由房地产评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。私有房屋被拆迁人所需产权调换房屋应当在棚户区改造范围内提供房屋实行产权调换；属县政公用事业、园林绿地等公益事业的棚户区改造建设项目，按照新建工程规划不能在棚户区改造范围内提供房屋实行产权调换的，实行异地安置。实行异地安置的，对被拆迁人给予货币补贴，补贴标准按被拆迁房屋评估价的20%计算。拆迁政府机关、企事业单位的房屋，拆迁公厕、垃圾库等公益事业用房的，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和县城规划的要求予以重建。
四、回迁安置方案
美姑县基普城市棚户区改造共800户，其中粮站428户，下俄普372户，安置房屋实际建筑面积，以测绘部门测定的面积为准。
五、回迁时间
拆迁过渡期限暂定为24个月。

第二节 规划设计目标、指导思想及原则

一、设计目标
为市场提供一个景观环境优美、居住品质高尚、适应多彩生活方式，布局合理、配套服务设施齐备、有较多住宅类型可供选择、富有特色和人文气氛的绿色生态休闲居住社区，规划设计、建设水平均达到国内一流。
二、规划设计指导思想与原则
本着“以人为本、立足环境、突出特色、求精求美”的原则
以人为本――从社区的整体布局到单体建筑，到社区的场地设计都处处以为的活动、思维、生活的需求为出发点，注重方便群众生产、生活，配置完善的各类服务设施、活动健身场地，创造一个供人居住、交流、健身、休息等多功能新社区。
立足环境――新社区规划立足环境观念，公共绿地环境、建筑、活动设施及小品相互呼应，形成了建筑、绿化、人文统一的人居环境。
突出特色――规划中除了融入现代住宅区规划理念和环境观念以外，充分考虑适应当地彝族居民的生活习惯，尊重彝族建筑特色。
求精求美――建筑、景观小品、服务设施、绿化环境及市政，结合地方特色，融入新的设计理念，形成有特色的社会主义新型社区。

第三节 总体规划方案

一、规划设计依据
（一）《中华人民共和国城乡规划法》；
（二）《城市居住区规划设计规范》；
（三）《住宅设计规范》；
（四）《城市道路交通规划设计规划》；
（五）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》；
（六）《美姑县城市总体规划（2012－2030年）》；
（七） 该地现状图及有关资料；
（八） 有关国家和地方相关规范、法规。
二、规划结构及总平面布局
本项目按照地块区域规划生态原则，采取“动静分离、功能配套、相互关联、协调发展”的区域规划原则；小区的设计强调以人为本的建筑思想，人车分流，创造小区生态步行系统；沿街商铺与住宅小区分开，功能分区明确，互不干扰。

第四节 建筑设计方案

一、设计依据
（一）《民用建筑设计通则》；
（二）《住宅建筑设计规范》；