住宅小区优质项目可行性专项研究报告范例.docx

景苑名城住宅小区项目
可行性研究汇报

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鑫瑞宏盛

目 录
第一章 总论
一、项目背景
二、可行性研究汇报编制依据
三、项目概况
四、项目开发企业概况
第二章 市场分析
一、A市概况
二、A市房地产住宅市场分析
三、关键竞争项目分析
四、项目SWOT分析
第三章 项目建设条件及实施计划
一、项目建设内容及建设规模
二、项目建设条件
三、项目计划设计方案
四、项目环境影响
五、项目管理组织
六、项目实施计划
第四章 项目风险分析
一、政策风险分析
二、社会风险分析
三、经济风险分析
四、行业风险分析
五、管理风险分析 
六、资金风险分析
七、结论
第五章 项目财务分析
一、拆迁成本分析
二、建筑成本分析
三、建筑成本估算
第六章 项目总结

第一章 总论
一、项目背景：
鑫瑞宏盛企业开发景苑名城住宅小区以其高品质开发建设、优美居住环境受到鹿邑老百姓欢迎。“东村家园”住宅小区是该企业开发第一个项目，在鹿邑县城友好路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，该项目原为老停车场，经鹿邑县委、县政府、建设局、房产局及计划委员会同意，该地块由鑫瑞宏盛企业开发建设。以后建成后东村家园小区周围各项生活配套设施齐全，交通便利，是鹿邑县现在新城区乃至整个县城城市中心点。整个项目总投资估计2.5亿元，整个“东村家园”项目工程构思精巧时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联络，互为借景，整体布局充满生活体验意趣，市场反应相当热烈，至7月3日至7月13日，项目来电高达258组用户，用户反响热烈良好。项目计划十二个月之内完成一定量销售，并签署了对应销售协议。鑫瑞宏盛企业和“东村家园”住宅小区良好形象普遍得到鹿邑县政府相关部门和市民认同。 “东村家园”工程建设内容包含10栋6层楼、一个小区园林计划、一个涌泉池及对应小区配套公用设施。现在项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在鹿邑县委、县政府及相关部门大力支持下，明年7月底完工。多种证件还在办理当中，估计9月能够开盘。
　　二、可行性研究汇报编制依据：
　　 (1)《城市居住区计划设计规范》
　　 (2)《A市城市拆迁管理条例》
　　 (3)《城市居住区公共服务设施设置要求》
　　 (4)《住宅设计规范》
　　 (5)《住宅建筑设计标准》
　　 (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
　 　(7)《城市道路绿化计划及设计规范》
　　 (8)《高层民用建筑设计防火规范》
　　三、项目概况
1、项目名称：景苑名城住宅小区
　　2、地块位置：该基地东起陈抟公园，南至友好路，西至谷阳路、北至紫光大道 ，围合区内土地面积约150亩。
　　3、建设规模和目标：
　　 土地面积：约9.7亩(约26300平方米)
　　 容积率：2.0
　　 土地价格：5000 元/亩
建筑面积(估计)： 58270㎡
　　4、周围环境和设施
　　 (1)步行约10 分钟可至鹿邑县中心。
　　 (2)西侧为县中心景点。
　　 (3)东侧为鹿邑县绿化带，南侧为老君台广场。
　　 (4)西南靠近鹿邑县博德小学。
　 　(5)北面为鹿邑县人民银行。
四、项目开发企业概况：
鑫瑞宏盛是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主大型现代化企业，企业总部设在北京，注册资金万元。企业成立以来，依靠企业繁荣商业优势和名牌大学、研究机构智力优势，业务不停发展扩大。企业现有企业职员1000多人，均为本科以上学历。企业股东皆为业内资深人士，硕士以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。企业下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大优异队伍。企业秉承“用心做事，诚信为人”企业精神，坚持以产品品质为关键，不停为用户发明价值。同时，企业奉行创新、求实、敬业服务理念，不停探索顺应时代要求专业经营开发之道，在借鉴国外求经验同时，深刻分析中国实际情况，利用科学决议方法和创新开发理念，将商业运行、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务关键竞争优势。

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第二章 市场分析
　　一、 A市概况
　　A市在 河南岸，面积 平方公里，人口 万。
　　生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家同意为国家生态经济示范区和实施《中国二十一世纪议程》地方试点。
　　投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架交通运输网;水运以长江干流关键港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主多个通信方法和多功效通信服务网络。
　　项目所在区在 江中下游南岸，和B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
　　二、 A市房地产住宅市场分析
　　A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐步兴起。1999年至今为房地产业发展和规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加紧，城市建成区人口、规模快速扩张，城市建设和房地产开发二者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到现在为止，A市房地产业基础实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基础建立。
　　二OO三年，A市房地产业关键特征表现在以下多个方面：
　　表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
　　表现之二：市场供销两旺。主城区完工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
　　表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
　　表现之四：交易市场连续升温。全市整年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增加25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
　　表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
　　对以后市场估计：
　　---—从购房能力看
　　伴伴随经济增加，城镇居民可支配收入逐年增多，到，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
　　——从投资角度看
　　因为股市长久低迷，银行利率数次下调，而房地产业保值、增值功效显著，使得房地产市场成为投资关键领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。现在经过按揭贷款购置商品房百分比为42%，年增幅达16%。
　　——从消费结构看
　　伴随房地产市场发展，居民住房消费观念发生了显著改变。大家已不能满足于“够住就行”传统观念，改善型住房需求较为显著。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
　　——从需求关系看
　　依据城市总体计划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购置力情况下，单从住房需求分析，A市每十二个月人口增加拉动住房需求，加之城市外来人口购置需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供宽广发展空间。
　　三、关键竞争项目分析
　　住宅小区具体情况如表：
　　项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置
　　向阳小区 1500 22 1400 宝山路
　　新华小区 785 8 1344 黄河街
　　银河小区 170 1460 银河街
　　成光小区 130 1400 学院路
　　太阳神小区500 6.9 1508 英雄路
　　部分商业网点具体情况
　　项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置
　　汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
　　秋爽花园 50~~70 5000~1 市中心
　　碧苑小区 36~~50 6800 建设路
　　桃园小区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
四、项目SWOT分析
　　1、优势及机会
　　(1) 该项目地处A市最具发展潜力地段，周围环境在很快未来是最好居住区域。
　　(2) A近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产含有较大升值空间。
　　(3) 东侧 成功开发，为该区域房价定位提供了市场认可性。
　　(4) 周遍日趋成熟居住配套及商业气氛逐步形成，为该项目标商铺价格奠定了一定基础。
　　(5) 拆迁当地居民选择就地回迁百分比较大，对该项目标资金流压力有一定缓解作用。
　　(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块前期资金较少。
　　(7) 该项目计划定位为A市第一个小高层住宅小区，我企业在B市开发小高层经验能够为之借鉴。
　　(8) 我企业和A市政府及建设主管部门良好公共关系背景，有利于我企业以后在当地发展。
　　(9) 物业管理企业在A市先行介入，为以后该项目标物业管理，含有一定优势互补性。
　　(10) 拆迁难度较大使得外地资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功发明了一定机会。
　　2、劣势及威胁
　　(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功是否关键。
　　(12) A市拆迁实施细则立即出台，拆迁成本估计含有一定风险性。
　　(13) 市政设施带拆带建，因其标准不确定性，使成本测算含有一定不确定性。
　　(14) 外来资金介入，有可能使得土地挂牌价抬过高。
　　(15) 计划中对于地块居住用地定位，以后商业计划能否经过，含有一定不可确定性。
　　(16) 小高层居住观念形成，物业管理费、电梯运行和维护等，将给以后销售带来一定抗性。
　　(17) 该地块居民大多是二次拆迁，拆迁难度较大。
　　(18) 花园日趋完善，又是多层住宅，和本项目标竞争将比较猛烈。
　　(19) 拆迁难度，使该项目标建设周期含有延期可能。
　　(20) 周遍生活配套设施及交通不够完善。

第三章 项目建设条件及实施计划
一、项目建设内容及建设规模
“景苑名城”项目计划用地在友好路口陈抟公园对面，占地面积约9.7亩，计划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，计划限制不大。项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设，初步计划总建筑面积约58270㎡(含地下部分)，其中住宅面积50660㎡，配套商业面积2590㎡，住宅户数为415户。建设内容包含地下一层建设，地上一～二层商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三～六层住宅楼和小区园林景观。计划将地下一层作为地下停车厂，人车分流。
二、项目建设条件
1、项目权属清楚
 “景苑名城”现经鹿邑县政府、计划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门同意，项目建设开发权已整体归属本企业名下。项目建设相关“五证”正在办理中，估计八月份得证。
 2、  配套设施齐全
项现在拥陈抟公园，周围有职高、民中、少年宫艺术幼稚园、
唐润天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。
 道路：该片区内关键道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路
交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已经有东风路上还有到周围区域公交车，出行便捷。
银行：该片区已经有信用社银行，离项目只有20米。
医院：片区内有真源医院和小诊所，距离项目不到300米。
学校、市场、体育：百汇超市、县职高、博德小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼稚园、天成体育馆等。
 3、  基础建设前期筹备已经完成
项目筹备期做了相当投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成
4、 建设场区“五通”条件含有
 项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等含有，形成完善路、水、电、气、通信等市政设施。
 供水条件：自来水管网供水，由项目预留口接入。
供电条件：由项目预留口接入。
供气条件：由项目预留口接入。
通讯条件：直接由鹿邑电信接入。
三、项目计划设计方案
景苑名城将因应城市发展，建筑和环境统一设计，整体考虑楼层情况，共同发明出一个宜商宜居宜乐城市标杆建筑大厦。商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基础小庭院部署。遵照原有总体计划，采取高雅、庄重装饰手法，展示功效性立面，以朴实、新潮、大方气度形象。建设有庭院休闲区、标准入口水景、业主休闲散步用林间小道、休息庭等。和此同时，小区还将建设地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设快要3000平方米商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便生态居住小区。  “景苑名城”充足利用其独特地理位置，紧紧围绕“人和自然、友好发展”这一专题，以“观念超前、整体协调”为专题设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充足彰显绿色欧景之特色。
四、项目环境影响
本项目开发对环境影响关键在于地下停车库汽车排放尾气对地面周围空气和地下环境组成污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行噪声污染。对此拟采取环境保护计划为：
1、 采取生态绿化，使用良好通风、过滤系统，保持空气质量。 
2、 公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。
3、 固体垃圾以袋装方法搜集处理，并采取严格垃圾分类处理方法及小区清扫安排。
4、 设备选型尽可能选择噪声较低，必需时对相关功效分区在建筑上做隔声处理，达成环境保护标准。
五、项目管理组织
要开发一个项目，首先必需有一个完备组织机构。本企业拥有一支年轻充满活力干部队伍。她们含有较高文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等多种人才，是本项目得以成功开发管理确保。同时，企业在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域专业技术优势。
六、项目实施计划
整个“景苑名城”项目计划于8月份动工，8月份完成，估计建设期为24个月。

第四章 项目风险分析
一、政策风险分析
 整个“景苑名城”住宅小区项目最大风险就是政策变动和政府支持力度变更。现在项目已取得鹿邑县人民政府、计划局、建设局、房产局、计划委员会等部门同意，和项目各相关债权人商妥签署了相关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清楚，项目建设“五证”仍在办理当中。能够说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。所以，立即掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取对应政策支持，是防范风险必需手段。
 二、社会风险分析
在项目建设期间，因多种原因冲突引发社会动荡将对项目产生影响。因现在国家宏观经济大势很好，社会趋于稳定，社会动荡风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把多种历史问题处理完成，项目社会风险已降至最低。
 三、经济风险分析
 宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其它经济问题全部会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。从现在国家宏观经济走势来看，这类风险较小，但不可排除不可抗拒原因影响所造成经济风险。对此，应以优质产品确保项目标行业优势，并采取各行业精英团体专业提议及先期估计把握社会发展改变，未雨绸缪，规避风险。
 四、行业风险分析
 依鹿邑县现在房地产业发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争问题及未来可能行业过热而造成泡沫危机。企业以优质产品确保优势，以市场细分策略规避风险，并采取多种手段加紧资金回笼，实现“货如轮转”。
 五、管理风险分析 
策划考虑不周，对困难及问题估量不足，或定位失误全部可能带来风险。项目操作过程偏差或工程时间突破计划，造成成本上升，也将带来一定风险。所以，企业将依靠经验丰富项目经理实施严格项目管理，并以实际情况不停调整偏差，尽可能降低风险。
 六、资金风险分析
 短长久融资短缺全部有可能打断项目开发延续性，带来资金运转风险。经过项目一期建设，现在企业自有资金充足，银行关系良好，给项目连续资金供给不成问题
 七、结论
整体而言，本项目风险比较小，就现在环境而言尚不存在不可抗拒风险，只要能加以认识和防范，是能够将风险值减至最低。

第五章 项目财务分析
　　一、拆迁成本分析
　　围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(试验小学职员二栋40户，四建企业职员住宅一栋16户，
　　拆迁企业拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。
　　依据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，累计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上全部有土地证，计划建房证，房屋产权证、独户水、电表。含有一定房屋拆迁经验。
　　拆迁成本估算：
　　根据A市《城市房屋拆迁管理措施》要求和拆迁赔偿评定汇报。
　　1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600
平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
　　3、隶属物(水、电、电话、空调以上其它)
　　 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
　　 经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
　　4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
　　5、阁楼、围墙院内地坪等：
　　 34929平方米*48元=1676592元
　　6、迁居费、临时过渡费等：
　　 1)、迁居费：
　　 住宅：200户*300元=60000元
　　 经营性用房：9户*500元=4500元
　　 小计：64500元
　　 2)、过渡费：
　　 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
　 经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600
　　 小计：632535元
　　 3)、 管理费，委托拆迁费：
　 　34929平方米*15元/平方米=523935元
　　 4)、 房屋拆迁评定服务费费：35000元
　　 5)、 奖励：
　　 34929平方米*100元/平方米=3492900元
　　上述全部费用小计：38533208元，折抵每平方赔偿金额为1103.18元。
　　根据A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在上六个月尚能够实施，自省《城市房屋拆迁管理措施》，在7月1日开始实施后。A市城市房屋拆迁就困难重重，尤其全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基础停止。
　　1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
　　1203.18元*34929平方米=42025874.2元
　　二、建筑成本分析
　　对该宗地块建设规模作了初步计划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：㎡。
　　主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基础同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，累计建筑面积：17906㎡。
　　地块内大致部署
　　一栋 15层29.4*13.8*15层;
　　一栋 12层29.4*13.8*12层;
　　三栋 12层40*15*12层;
　　一栋 15层40*15*15层;
　　占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
　　总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
　　总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
　　高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
　　三、建设成本估算
　　(一)、工程前期费：
　　 1、拆迁成本
　　 2、土地出让金
　　 3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
　　 4、人防基金：配套建地下室
　　 5、计划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
　　 6、墙改：61460*8=49.168万元
　 　7、散装水泥：61460*2=12.29万元
　　 8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
　　 9、质量监督费：61460*2=12.296万元
　　 10、施工图审查：61460*1=6.15万元
　 　11、防雷审查：61460*1=6.15万元
　　 12、消防审查：
　　 13、文物：0.2万元
　　 14、计划设计：10万元
　　 15、建筑设计：*12+59460*30=180.78万元
　　 16、地质勘探：61460*2=12.29万元
　　 17、测量定位：10万元
　　 18、煤气增容：2500元/户
　　 19、供水管网配套费：20元/㎡
　　 小计：627.93万元(18、19项代收代缴，未计)
　　(二) 工程成本
　　 1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
　 　2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
　　 3、主体：59460*900+*500=5451.4万元
　　 4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
　　 5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
　　 6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
　　 7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
　　 小计：7527.1万元
　 　总计、8155.03万元
　　(三)项目费用分析
　　依据比较定价和市场定价相结合标准，就该项目标预算定价为：
　　小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
　　销售收入 住宅1900*56160=
　　商铺6000*5300=31800000
　　地下室4861*800=3888800
　　总计：元
　　营业税及附加 *5.5%=7831604
　　各项费用 *4%=5695712
　　总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=.2
　　毛利润：销售收入—总成本=-.2
　　=5289309.8元

第六章 项目总结
结合前面各章研究结果，“景苑名城”项目是可行，综合结论以下：
 1、国家多年连续出台房地产相关政策均是为了促进一般住宅产业发展，本项目标建设符合国家发展一般住宅产业政策，有利于改善鹿邑县老百姓居住条件。
 2、本项目小区所在地理区位优势显著，区域内国民经济稳定快速增加，人民群众生活小平不停提升，给项目提供了良好宏观运作环境和强大社会支持系统。
 3、项目选址和鹿邑县城发展空间走向相吻适宜应该今居住小区发展时尚和方向；项目标计划设计表现了城市居民对现代家居追求。
4、策略上采取低开高走方法，开盘以3800元／平方米起步价快速占领市场，低价策略将增强楼盘竞争力。 
5、项目可能采取内部订购开发方法，销售对象明确，用户购置意愿强烈，对于本项目标开发商来说，最大程度地规避了销售步骤市场风险，为项目综合目标实现扫清了障碍。
 6、我们在进行成本估算时，充足考虑了各方面最不利原因；在销售上采取低利润、快回收策略，以确保项目资金安全。 从项目标经济分析来看，项目开启资金起源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目标税收为该地域发明了良好经济社会效益。
 总而言之，我们认为本项目是可行，只要政府给帮助和支持，一定能取得预期经济和社会效益。