住宅小区优质项目可行性专项研究报告范例.docx
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1、景苑名城住宅小区项目可行性研究汇报姓名:专业:班级:学号:鑫瑞宏盛目 录第一章 总论一、项目背景二、可行性研究汇报编制依据三、项目概况四、项目开发企业概况第二章 市场分析一、A市概况二、A市房地产住宅市场分析三、关键竞争项目分析四、项目SWOT分析第三章 项目建设条件及实施计划一、项目建设内容及建设规模二、项目建设条件三、项目计划设计方案四、项目环境影响五、项目管理组织六、项目实施计划第四章 项目风险分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、经济风险分析四、行业风险分析五、管理风险分析六、资金风险分析七、结论第五章 项目财务分析一、拆迁成本分析二、建筑成本分析三、建筑成本估算第六章 项目总结第一
2、章 总论一、项目背景:鑫瑞宏盛企业开发景苑名城住宅小区以其高品质开发建设、优美居住环境受到鹿邑老百姓欢迎。“东村家园”住宅小区是该企业开发第一个项目,在鹿邑县城友好路口陈抟公园对面,占地面积约9.7亩,该项目原为老停车场,经鹿邑县委、县政府、建设局、房产局及计划委员会同意,该地块由鑫瑞宏盛企业开发建设。以后建成后东村家园小区周围各项生活配套设施齐全,交通便利,是鹿邑县现在新城区乃至整个县城城市中心点。整个项目总投资估计2.5亿元,整个“东村家园”项目工程构思精巧时尚,并充满高品质生活气息,各建筑单体相互有机联络,互为借景,整体布局充满生活体验意趣,市场反应相当热烈,至7月3日至7月13日,项目
3、来电高达258组用户,用户反响热烈良好。项目计划十二个月之内完成一定量销售,并签署了对应销售协议。鑫瑞宏盛企业和“东村家园”住宅小区良好形象普遍得到鹿邑县政府相关部门和市民认同。 “东村家园”工程建设内容包含10栋6层楼、一个小区园林计划、一个涌泉池及对应小区配套公用设施。现在项目设计已进入准备动工阶段,地勘工作已经完成,售楼部建设在鹿邑县委、县政府及相关部门大力支持下,明年7月底完工。多种证件还在办理当中,估计9月能够开盘。二、可行性研究汇报编制依据: (1)城市居住区计划设计规范 (2)A市城市拆迁管理条例 (3)城市居住区公共服务设施设置要求 (4)住宅设计规范 (5)住宅建筑设计标准
4、(6)建筑工程交通设计及停车场设置标准 (7)城市道路绿化计划及设计规范 (8)高层民用建筑设计防火规范三、项目概况 1、项目名称:景苑名城住宅小区2、地块位置:该基地东起陈抟公园,南至友好路,西至谷阳路、北至紫光大道 ,围合区内土地面积约150亩。3、建设规模和目标: 土地面积:约9.7亩(约26300平方米) 容积率:2.0 土地价格:5000 元/亩建筑面积(估计): 582704、周围环境和设施 (1)步行约10 分钟可至鹿邑县中心。 (2)西侧为县中心景点。 (3)东侧为鹿邑县绿化带,南侧为老君台广场。 (4)西南靠近鹿邑县博德小学。 (5)北面为鹿邑县人民银行。四、项目开发企业概况
5、:鑫瑞宏盛是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主大型现代化企业,企业总部设在北京,注册资金万元。企业成立以来,依靠企业繁荣商业优势和名牌大学、研究机构智力优势,业务不停发展扩大。企业现有企业职员1000多人,均为本科以上学历。企业股东皆为业内资深人士,硕士以上学历,资金实力雄厚,实践经验丰富。企业下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门,拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才,是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大优异队伍。企业秉承“用心做事,诚信为人”企业精神,坚持以产品品质为关键,不停为用户发明价值。同时,企业奉行创新、求实、敬业服
6、务理念,不停探索顺应时代要求专业经营开发之道,在借鉴国外求经验同时,深刻分析中国实际情况,利用科学决议方法和创新开发理念,将商业运行、房地产经营和资本运作有机结合,并逐步形成了地产开发业务关键竞争优势。.第二章 市场分析一、 A市概况A市在 河南岸,面积 平方公里,人口 万。生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家同意为国家生态经济示范区和实施中国二十一世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架交通运输网;水运以长江干流关键港口A港为枢纽,拥有国家对外开放口
7、岸,年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主多个通信方法和多功效通信服务网络。项目所在区在 江中下游南岸,和B市接壤,是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。二、 A市房地产住宅市场分析A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐步兴起。1999年至今为房地产业发展和规范阶段。以城区南门“两点
8、一线”旧城改造和西苑小区成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加紧,城市建成区人口、规模快速扩张,城市建设和房地产开发二者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到现在为止,A市房地产业基础实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基础建立。二OO三年,A市房地产业关键特征表现在以下多个方面:表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资12.6%。表现之二:市场供销两旺。主城区完工商品房面积 20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置
9、房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。表现之四:交易市场连续升温。全市整年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增加25%和35%,其中存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。对以后市场估计:-从购房能力看伴伴随经济增加,城镇居民可支配收入逐年增多,
10、到,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。从投资角度看因为股市长久低迷,银行利率数次下调,而房地产业保值、增值功效显著,使得房地产市场成为投资关键领域。加上银行信贷支持,大大刺激了市场需求。现在经过按揭贷款购置商品房百分比为42%,年增幅达16%。从消费结构看伴随房地产市场发展,居民住房消费观念发生了显著改变。大家已不能满足于“够住就行”传统观念,改善型住房需求较为显著。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐步扩大。据调查,汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。从需求关系看依据城市总体计划,城市建城区面积
11、将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购置力情况下,单从住房需求分析,A市每十二个月人口增加拉动住房需求,加之城市外来人口购置需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供宽广发展空间。三、关键竞争项目分析住宅小区具体情况如表:项目 套数 建筑面积(万) 平均单价(元/) 位置向阳小区 1500 22 1400 宝山路新华小区 785 8 1344 黄河街银河小区 170 1460 银河街成光小区 130 1400 学院路太阳神小区500 6.9 1508 英雄路部分商业网点具体情况项目 面积 单价元/ 位置汇丰花园 4080 40005600 新城区
12、秋爽花园 5070 50001 市中心碧苑小区 3650 6800 建设路桃园小区 车库 550 秋浦路荷花村 车库 550 建设路四、项目SWOT分析1、优势及机会(1) 该项目地处A市最具发展潜力地段,周围环境在很快未来是最好居住区域。(2) A近几年经济发展和市政建设步伐,使得该区域房地产含有较大升值空间。(3) 东侧 成功开发,为该区域房价定位提供了市场认可性。(4) 周遍日趋成熟居住配套及商业气氛逐步形成,为该项目标商铺价格奠定了一定基础。(5) 拆迁当地居民选择就地回迁百分比较大,对该项目标资金流压力有一定缓解作用。(6) 该项目以毛地出让,起价 元/亩,使得取得该地块前期资金较少
13、。(7) 该项目计划定位为A市第一个小高层住宅小区,我企业在B市开发小高层经验能够为之借鉴。(8) 我企业和A市政府及建设主管部门良好公共关系背景,有利于我企业以后在当地发展。(9) 物业管理企业在A市先行介入,为以后该项目标物业管理,含有一定优势互补性。(10) 拆迁难度较大使得外地资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功发明了一定机会。2、劣势及威胁(11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功是否关键。(12) A市拆迁实施细则立即出台,拆迁成本估计含有一定风险性。(13) 市政设施带拆带建,因其标准不确定性,使成本测算含有一定不确定性。(14) 外来资金介入,有可能使得土地挂牌价抬过高
14、。(15) 计划中对于地块居住用地定位,以后商业计划能否经过,含有一定不可确定性。(16) 小高层居住观念形成,物业管理费、电梯运行和维护等,将给以后销售带来一定抗性。(17) 该地块居民大多是二次拆迁,拆迁难度较大。(18) 花园日趋完善,又是多层住宅,和本项目标竞争将比较猛烈。(19) 拆迁难度,使该项目标建设周期含有延期可能。(20) 周遍生活配套设施及交通不够完善。第三章 项目建设条件及实施计划一、项目建设内容及建设规模 “景苑名城”项目计划用地在友好路口陈抟公园对面,占地面积约9.7亩,计划用地西临法院,东靠文体路,南有樱花廊庭小区,用地地形不复杂,计划限制不大。项目两层地下室及结构
15、基础勘探完成,准备进行项目地基建设,初步计划总建筑面积约58270(含地下部分),其中住宅面积50660,配套商业面积2590,住宅户数为415户。建设内容包含地下一层建设,地上一二层商业娱乐,餐饮及会所新建,地上三六层住宅楼和小区园林景观。计划将地下一层作为地下停车厂,人车分流。二、项目建设条件1、项目权属清楚“景苑名城”现经鹿邑县政府、计划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门同意,项目建设开发权已整体归属本企业名下。项目建设相关“五证”正在办理中,估计八月份得证。2、配套设施齐全项现在拥陈抟公园,周围有职高、民中、少年宫艺术幼稚园、唐润天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位,所处位置环
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