国际商业广场物业管理投标书模板.doc

目 录
上篇 投标文件商务标 5
一、物业收费报价说明 5
1、报价编制情况 5
2、报价依据 5
3、编制依据 5
二、物业收费报价 6
1、分项报价一览 6
2、报价简明说明 6
三、物业管理开支明细 7
1、人工费 7
2、办公费 7
3、环卫费 7
4、公共设施运行维护费 8
5、电梯运行费 8
6、二次供水设备运行维护 8
7、绿化费 8
8、支出费用汇总 9
四、物资装备费用（物业项目创办费） 10
下篇 投标文件技术标 11
第一章 企业基础情况 11
第二章 项目管理总体构想 12
一、管理服务理念 12
二、管理优势 12
1、管理服务理念优势 12
2、探索创新能力优势 13
3、人才培训机制优势 13
4、沟通能力优势 14
三、服务承诺 14
1、总体承诺 14
2、具体承诺 15
第三章 人力资源管理 17
一、长城国际广场物业办组织构架 17
二、拟配置岗位人员要求 17
1、物业办主任 17
2、部门主管 18
3、绿化技师、设备技工 18
4、各岗位职员 18
三、岗位职责 19
1、物业办主任 19
2、客服部 20
3、维保部 20
4、护卫部 21
四、职员培训管理 22
1、培训承诺 22
2、新职员培训计划 22
3、日常培训 26
4、尤其培训 26
5、培训管理要求 26
第四章 物业管理早期介入 28
一、早期介入人员 28
1、物业早期介入人员应含有条件 28
2、对介入人员要求 28
二、物业早期介入工作步骤 29
三、物业早期介入工作内容 30
1、对在建房屋进行实地考察 30
2、获取房屋销售、交付及准业主信息 30
3、获取建筑各类图纸、指标、工期信息 30
4、了解实际建筑情况 31
5、提交协调汇报和整改提议 31
6、参与建筑完工验收工作 32
7、对房屋及隶属设备设施进行清查 32
8、参与制订物业管理方案 32
四、早期介入意义和优势 33
1、早期介入意义 33
2、早期介入优势 33
第五章 物业交付（入伙）管理 34
一、房屋交付步骤 34
二、业主入伙作业指导 35
1、入住准备工作 35
2、入住手续办理 36
3、房屋验收 37
4、发放钥匙 37
5、签署《业主条约》和《消防安全责任书》 37
6、资料发放 38
三、房屋装饰装修管理 38
1、装修管理要求 38
2、装修登记申请 39
第六章 安全秩序和消防管理 41
一、护卫管理 41
1、安全和秩序维护目标 41
3、值班（总控、监控）室工作内容 42
4、巡视检验工作内容 42
5、护卫工作注意事项 43
二、消防管理 43
1、日常消防工作内容 43
2、消防管理运做步骤图 44
3、消防监控操作步骤图 45
三、秩序维持 46
1、车辆交通管理 46
2、治安事件处理应对方法 46
第七章 环境管理 47
一、卫生保洁标准 47
二、保洁作业指导 49
1、地下室、天台、转换层清洁 49
2、瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁 49
3、乳胶漆墙面清洁 50
4、不锈钢清洁和保养 50
5、玻璃门、窗、幕墙清洁 50
6、灯具清洁 51
7、室外地面清洁 51
第八章 设备设施维修维护管理 53
一、设施设备维护标准 53
二、电梯维护管理 54
1、电梯管理标准 54
2、电梯运行管理方法 54
三、变配电系统管理 56
1、变电运行倒闸操作实施 56
2、主设备巡视项目及检验次序 56
3、 变电设备维护项目 57
四、水电维修管理 58
1、水电报修客服操作步骤 58
2、维修电工操作规程 58
3、用电线路维修维护 59
4、供水管线维护 60
第九章 绿化管理 61
一、绿化治理维护 61
1、绿化面貌标准 61
2、绿化维护工作内容 61
二、日常绿化养护 63
1、乔木修剪 63
2、灌木修剪 65
3、绿篱修剪 66
4、草坪养护 66
5、水分控制 66
6、施肥 67
第十章 地下车库管理 68
一、地下车库管理要求 68
二、地下车库管理方法 69
三、车辆管理 71
第十一章 突发事件应急预案 72
一、电梯困人应急预案 72
二、除雪应急反应预案 73
结束语 74
上篇 投标文件商务标
一、物业收费报价说明
1、报价编制情况
承蒙长城国际广场开发商对我企业信任，邀请我企业对长城国际广场物业管理服务项目进行投标，在此，我企业至邸莹莹总经理以下全体职员表示最真挚地谢意！
我企业针对本物业项目进行了慎重地人事、物资资源调配，组织了一批高专精专业物业管理服务人员。我企业十分有信心将本项目打造成省市一流精品品牌项目，也确信招标方决议者必将慧眼识珠，和我们携手合作，共同缔造双赢局面。
2、报价依据
（1）由贵企业提供招标文件，及我企业专业人员自行踏勘本项目物业现场所测算物业基础情况。
（2） 按《淮南市高层住宅小区物业管理公共服务等级标准》要求，及我企业编制物业管理方案。
3、编制依据
（1）项目相关资料及现场所测算76000m²物业服务总面积；
（2）《物业收费管理措施》（发改［］1864号）；
（3）安徽省城市市容环境卫生预算定额（1998年）；
（4）人工费按淮南市平均劳务工资价格；
（5）材料价格按信息价格和市场价格综合取值。
二、物业收费报价
1、分项报价一览
经过周密测算，我企业对长城国际广场物业收费报价以下：

每平方每个月: 1.25元

——本报价包含电梯使用维护、二次供水设备运行维护、公共照明等各项物业相关费用。

2、报价简明说明
依据具体管理经营情况，兼顾考虑开发商销售支持，我企业可配合销售宣传，在销售期间合适浮动（优惠）收费标准，以答谢开发商和业主大力支持；根据淮南市物业收费管理措施，高层建筑一二三层物业收费给予对应降低。

三、物业管理开支明细
1、人工费
序号
岗位
人数
工资标准
工资额
社保金
服装
劳保
月累计
1
主任
1
2500
2500
531
25
20
3076
2
部长
2
1800
3600
1062
50
40
4752
3
收费员
1
800
800
531
25
20
1376
4
维修工
1
1200
1200
531
25
20
1776
5
保安员
13
1000
13000
6903
325
260
20488
6
保洁员
7
900
6300
3717
175
140
10332
7
绿化工
2
900
1800
1062
50
40
2952
8
累计
27

29200
14337
675
540
44752
备注:备注:社保金按淮南市最低标准每人531元；服装费按每人每十二个月300元分摊至每个月；劳保按每人每个月20元计算。

2、办公费
费用项目
预算依据
月费用
交通费
估算
500
通讯费
办公电话\网络
500
办公耗材
纸、笔、墨、打印费
200
水电费
估算
500
节日装饰
估算
200
不可估计
估算
500
累计

2400
3、环卫费
费用项目
预算依据
月费用
卫生用具
估算
500
垃圾外运处理
估算
1300
化粪池清淤
每十二个月2次
1000
清洁浇灌用水
估算
500
累计

3300
4、公共设施运行维护费
项目
数量
单价
月费用
公共照明
1000度
0．81
810
公共用水
100吨
3．8
380
设施保养

500
设施更换

500
累计

2190

5、电梯运行费
用电量（度）
电费
年检费
维修维护
一部累计
九部总计
800
648
125
200
973
8757
备注：电费按0.81元每度计算；年检费安淮南市质量监督局要求（1500元）分摊至每个月；因为还未得到电梯及二次供水设备具体功率参数，其用电量为估算；。

6、二次供水设备运行维护
用电量（度）
电费
维修维护
月累计
1500
1215
500
1715

7、绿化费
项目
测算依据
每个月费用（元）
肥料及病虫防治
估算
200
局部更换补苗
估算
200
绿化工具购置费
估算
200
绿化用水费
估算
300
绿化费用累计

900
8、支出费用汇总
序号
费用项目
月支出
每平方价格
测算依据
1
人工费用
44752
0.746
附明细表
2
办公费用
2400
0.040
附明细表
3
低值易耗品摊销
200
0.003
估算
4
工具耗材摊销
200
0.003
估算
5
消防费用摊销
100
0.002
估算
6
固定资产折旧
1589
0.026
按5年90%摊销
7
环卫费
3300
0.055
附明细表
8
公共设施运行费维护费
2190
0.037
附明细表

二次供水
1715
0.029

电梯
8757
0.146

9
绿化费用
900
0.015
附明细表
11
第三者意外及财产险
133
0.002
保额20万元年费率0.8%
12
小区文化费
200
0.003
估算
13
不可预见费
1329
0.022
按以上费用2%提取
14
利润
3388
0.056
按以上费用5%计算
15
法定税金
3949
0.066
按收入5.55%计算
累计
75103
1.252

备注：收入不足时，考虑其它经营收入（如停车场管理收费）填补物业管理服务支出。

四、物资装备费用（物业项目创办费）
费用项目
数量
单价
金额
备注
各类资料表格
估算

3000
建立各类档案、规章制度所需
办公场地部署
估算

0
办公室门窗、墙地面处理
可视标识
估算

5000
广场标志标识及部分温馨提醒
维修工具
用于公共设施设备零星维修
电工工具（套）
2
1000

万用表、电笔、侧线器、防电服等
管道疏通机
1

手电钻
1
500
500

登高梯
2
600
1200

绿化用具
绿化养护必需
绿化机械
估算

30000
草坪机、割灌机、绿篱机、打药机
绿化工具
1套

3000
大小修枝剪、木工锯、大力钳、高枝剪、铁锹、锄头等
警安器材
安全保卫必需
警棍
6
100
600

对讲机
7
1000
7000

手电筒
3
50
150

大衣
5
200
1000
冬季值班
雨具
5
200
1000
雨天巡视
保洁器材
环境卫生必需
保洁用具
估算

500
扫帚、拖把、抹布、尘推等
垃圾车
2
1000

垃圾清理外运
办公器材

日常办公必需
电脑、打印机
1
6000
6000
收费、档案管理、文字处理
办公桌椅
3
1500
4500
用户业主接待、日常办公
沙发、茶几
2
1000

用户业主接待、日常办公
文件柜
4
500

书面文件搜集
保险柜
1
4000
4000
收费存放
空调
2
4000
8000
用户业主接待、日常办公
电话机
2
100
200
饮水机
3
100
300
累计

105950

注:该费用一次性投入,以后列入固定资产折旧或耗材。

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第一章 企业基础情况
淮南市万佳物业管理成立于5月，注册资本50万元，具三级物业管理资质。企业现有职员50余人，中层以上管理人员均含有大专以上学历，全部些人员全部已取得了建设部门颁发职员、经理上岗证书。
万佳物业企业十多年来呕心沥血，经过了专业系统培训和学习，培养出一支高素质管理队伍，建立了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系，所管物业数次荣获省、市、区荣誉称号。
现在，万佳企业所托管服务物业类型包含：写字楼、住宅、别墅、商铺。企业经过市场竞争前后取得了长城花园小区、田东小区、长城国际广场广场办公楼等优异物业管理项目。并和在和众多优异物业企业竞争中，一举中标中央直属企业华山建精英楼，首开淮南地方物业企业管理服务国家级大型企业先河，成为淮南物业企业新标杆。
企业坚持“服务第一，业主至上”标准。以服务为基础，以业主需求为导向，本着“为用户发明价值”理念，以服务促管理，以管理促效益，努力为广大业主发明安全、舒适居住、办公和经营环境。
专业铸就实力，实力打造未来，万佳人将以您满意，是我们永恒追求为己任，尽其所能，努力为广大业主提供满意服务，同时也为繁荣物业管理市场做出贡献，为淮南争光!

第二章 项目管理总体构想
一、管理服务理念
成就山南高层新地标

成就————————我们将经过一系列服务质量长久有效控制方案严格实施，和对山南新区深入融合，做好新地标服务者；
山南高层——————在瞬耕山南麓这深具历史底蕴文化之地成居，在长城国际广场广场这彰显尊贵品质时尚之全部就住。
新地标——————建筑格局档次新、特、异，服务内容质量高、精、尖，四处展现代表整个新区形象王者风范。

二、管理优势
1、管理服务理念优势
我企业长久致力于服务质量长久有效控制机制建立，并建立了一整套服务质量长久有效控制制度，以国务院颁布物业管理等级要求为质量标准，切实落实物业服务规范化要求。我企业也是淮南区市第一家有完善投诉及回访制度物业企业，管理服务理念一直领先于淮南物业同行。

2、探索创新能力优势
我企业在学习省内外物业及其它行业优异管理经验，将之和淮南实际情况相结合，创建了一套含有自我特色现代化综合物业管理体系。如我企业借鉴督察工作性质，设置了督查之职，其工作直接向总经理负责，督查企业各部门及各管理项目工作，确保服务和管理质量。又如我企业借鉴零售业顾问式销售模式，以业主为顾问，经过多个渠道和业主进行沟通。关注每一位业主对小区物管意见和需求，以此做为企业改革和发展方向，全心全意为业主提供愈加完善服务。

3、人才培训机制优势
人才培训是确保物业企业管理服务水平不停提升根本动力。为此，我企业建立了一套完整职员培训制度：新进职员进行五天特训，和30天实习培训；在职职员培训模式为每七天六各部门主管和项目经理在总企业参与学习，各部门主管和项目经理参与培训后，以学习内容为基础，对基层职员进行理论培训和劳动技能培训；如有职员调职或升职，我企业将会针对其新岗位，为其设置尤其培训课，以帮助其立即适应岗位；我企业激励职员自学，并对自学有成职员给予奖励。到现在为止，我企业是淮南市唯一一家拥有完整全员培训机制，并真正落在实处物业企业。正是在这种全员培训大环境下，我企业各个岗位职员全部含有较高专业素质，学习能力强，上升潜力大，这正是我企业做好各项物业工作基础确保。

4、沟通能力优势
我企业自职员进入企业第一天，就会在培训课中向其强调沟通关键性。只有上下沟通，才能很好落实实施既定工作计划；只有左右沟通，各部门及各服务项目才能相互协调，相互配合，做好每一项具体工作；只有和业主及相关部门单位内外沟通，我们才能创建物业企业和业主友好共处文明小区，才能发明有利于企业联络和发展外部环境。正是因为我企业重视对职员沟通能力培养，我企业职员整体沟通能力较强，这是做好物管工作基础条件。

三、服务承诺
1、总体承诺
（1） 物业区域实施贴心管家式物业服务。
（2） 物业使用人满意度指数在98%以上。
（3） 管理范围内不发生重大安全管理责任事故。
（4） 三年内成为淮南市优异物业住宅区
2、具体承诺
（1）设置固定办公场所，管理人员统一着装，佩戴企业工号牌。
（2）物业办设12小时服务接待，二十四小时服务电话，365天无间断。
（3）制订各类管理人员岗位责任制，内部管理运作及考评制度，和完善管理工作步骤等。
（4）档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索。
（5）信息化管理，建立物业智能化管理平台，提升工作效能。提供包含了安全管理、清洁管理、设备管理、行政人事等信息，实现局域网内资料信息共享，业主及职员随时可上网，查看物业企业工作情况，并提出意见及提议。
（6） 建立完善投诉处理制度，和专门用户服务部。
（7） 各类人员业绩和工作量化考评制度，考评统计完善。
（8） 物业区域内栋号有显著标志，入口处和关键路口公共地方有引路标识图（牌）。
（9） 根据物业管理标准管理公用配套设施、设备和场地。使其完好率达成98%以上。
（10） 道路通畅，路面平坦整齐，无积水。
（11） 供电、供水、供气、电梯、中央空调等设施完好无损，运行正常，无二次供水污染及隐患。
（12） 停车场、棚、房及其它公共场地、建筑小品、雕塑、广告牌等完好。
（13） 建立装修管理制度，要求业主严格根据房屋使用说明作业，无违章装修，无乱搭乱建，乱张贴悬挂等现象。
（14） 房屋本体公用设施整齐，公用部位无违章占用。
（15） 按计划标准管理公用配套设施、设备和场地，无缺漏或违章私自改动原计划行为，无私自侵占公共设施或场地现象，运行正常。公用设施、设备、场地完好率达成98%以上。
（16） 道路通畅无损坏，路面平坦整齐，排水通畅。
（17） 公用排污、排雨水管线设施完好无损。
（18） 供电、供水、供气、电梯、消防监控、安防监控等设施完好无损，运行正常，无二次供水污染及隐患。
（19） 停车场、棚、房及其它公共场地、建筑小品、雕塑等完好。
（20） 路灯、楼梯灯完好率达98%以上。
（21） 做好设施设备维修并采取对应安全方法。
（22） 小区实施封闭管理，主出入口二十四小时值班。
（23） 小区机动车辆实施进出登记管理。
（24） 护卫员着制式服装，对小区关键部位2小时巡查一次。
（25） 坚持白天全天保洁，打扫和擦洗楼道每个月不少于二次。
（26） 绿化专业修剪保养，防虫防害。
（27） 窨井、化粪池、管道六个月清淤、清塞不少于一次。
（28） 专用停车场，设专员看管。

第三章 人力资源管理
一、长城国际广场物业办组织构架
物业办主任
护卫部
万佳物业企业
开发商或业委会
客服部
环境部
维保部
巡查班
岗位班
值班室
绿化班
水电班
收费班
维修班
保洁班

二、拟配置岗位人员要求
1、物业办主任
（1）含有物业管理从业人员岗位证书，从事物业管理工作三年以上；
（2）熟悉物业管理相关政策法规，对工程设施有一定了解和管理能力；
（3） 外表端庄，思绪灵敏，品行良好；
（4） 有良好团体精神和沟通技巧；
（5） 有良好指挥能力，语言交流能力；
（6） 有事业心及责任感，爱岗敬业。
2、部门主管
（1）从事物业管理工作二年以上；
（2）熟悉本部门相关知识，含有相关技术职称和执业资格；
（3）曾经长久从事、指挥、指导和本部门相关技术工作；
（4）有极强协调能力，语言交流能力；
（5）有事业心及责任感，爱岗敬业；
（7） 通计算机操作。
3、绿化技师、设备技工
（1） 含有相关技术等级证书；
（2） 从事物业管理工作十二个月以上；
（3） 熟悉本岗位工作步骤、技术要领，操作熟练；
（4） 掌握相关知识，善于发觉设备或绿化问题，并能立即处理；
（5） 爱岗敬业、吃苦耐劳，有团体精神。
4、各岗位职员
（1） 含有对应专业知识技能并能熟练操作；
（2） 服从管理，敬业爱岗；有团体精神；
（3） 细心、认真，能承受工作压力。
三、岗位职责
1、物业办主任
（1）全方面负责物业办各项工作；
（2）负责组织物业办年度及每个月工作计划，人员编制计划，培训计划，费用收支计划制订；
（3）负责审阅部门年度及每个月工作总结；
（4）主持物业办工作例会，立即了解物业办人员情况，检验、总结、部署工作；
（5）根据物业办年度培训计划，组织落实培训工作；
（6）审核和落实物业办管理服务工作计划和作业文件；
（7）负责物业办管理服务质量控制和费用控制；
（8）负责物业办职员工作绩效考评，以此做为月考评浮动工资发放依据；
（9）负责协调物业办内外部工作关系；
（10）负责组织安全预案审核和实施；
（11）负责处理物业使用人重大投诉及回访；
（12）负责物业保险项目标制订及组织实施；
（13）负责物业办程序性文件复核；
（14）负责制订文体设施管理制度及管理工作监控；
（15）负责物业使用人非协议约定特殊求援事件安排、处理工作。
2、客服部
（1）负责服务中心十二小时用户接待，及二十四小时服务电话接听工作；
（2）负责接待并处理物业使用人投诉、提议；
（3）负责接待并处理内部职员投诉、申诉及提议；
（4）在特殊或紧急情况下，负责内部信息联络，总体调度协调；
（5）负责组织电话访问物业使用人，了解物业使用人对物业工作满意是否，并真实向服务中心及其它部室进行反应；
（7）每个月对用户投诉进行汇总分析，并出具分析意见；
（8）帮助物业办主任，对重大投诉进行回访；
（9）设定用户意见箱及服务电话，将用户投诉及其它意见转达相关责任部门，并跟进催办，确保投诉件件有回音；
（10））完成服务中心交办其它任务。
3、维保部
（1）负责物业服务范围内供水、供电、供气、供暖、配电、中央空调、照明等设施设备故障检维修。
（2）认真钻研技术，熟练掌握电气设备原理，精通实际操作和维修技术，做到判定故障快捷正确，处理快速立即；
（3）按时按质保量完成设备检修工作；
（4）定时巡视电气设备，亲密注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养统计；
（5）做好给排水设备（设施）运行操作和维修保养工作；
（6） 发生故障时，保持头脑冷静，严格按操作规程立即排除故障，重大事故立即上报，并组织技术力量快速排除故障；
（7） 搜集整理各机电设备设施技术参数、交底资料、安装情况、维保方法、运行统计，建立和不停丰富设备设施档案；
（8） 负责责任区域机房设备清洁和设备消耗残余清理。
4、护卫部
（1）负责护卫工作，安排护卫人员依据各自职责，做好诶物业区域安全护卫工作；
（2）负责消防工作，安排消防员做好物业区域火灾防范工作；
（3）负责交通工作，安排巡查人员，指挥园区内道路交通，纠正违章；
（4））常常检验安全消防设施，确保设施完好、消耗品充足，做到人防、物防和技防有机结合；
（5）制订和监督推行护卫各岗位职责、任务、工作要求、考评标准，掌握治安区内护卫工作规律及特点，加强关键岗位安全防范；
（6）安排护卫员岗位培训、军事训练及日常考评工作；
（7）做好护卫队月工作安排（包含训练、学习），每七天召开安全会一次，每个月召开工作总结会一次；
（8）常常组织检验各岗位工作情况，零点以后夜间查岗每七天不少于两次；
（9）配合其它管理服务工作，阻止、纠正各类违章行为；
（10）监督护卫员内务管理和考勤工作。

5、环境部
（1）负责进行公共区域环境治理和清扫保洁；
（2）负责对水景进行打捞清洁；
（3）负责设施设备和特殊建筑装饰材料清洁、保养工作；
（4） 负责进行清洁卫生自我检验工作；
（5） 负责绿地养护、治理、消杀、浇灌、施肥工作；
（6） 负责绿化验收、补种、保护工作
（7）负责绿化和清洁设备具体操作及保养；
（8）劝阻、阻止不卫生、不文明、损坏绿化、公共设施等不良行为；
（9）负责监控物业区域内污染、噪声、温度、通风、排水、垃圾存放处理等环境相关情况。

四、职员培训管理
1、培训承诺
（1）各类服务人员上岗培训率达100％
（2）各类服务人员培训合格率达100%
2、新职员培训计划
（1）、七天特训计划
第一天7：30军事训练半小时。早晨组织新职员学习班,并在第一堂基础培训课前,让新职员相互介绍,以此帮助新职员消除陌生感,立即适应新环境,找到归属感。接下来，为新职员讲授第一堂基础培训课.内容关键有以下多个方面：A、什么是物业,物业作用和发展前景。B、本企业及长城国际广场介绍。C、长城国际广场物业办组织架构及工作程序。D、各岗位职责。E、职员待遇和发展空间。
下午课程：（1）现场参观。由专员率领新职员参观长城国际广场，并负责讲解，让新职员对将要服务区域和立即要从事工作，有初步了解。
第二天： 7：30军事训练半小时。早晨教授第二堂基础培训课，关键内容有：A、企业规章制度。B、岗位礼仪。
培训课结束后，组织新职员进行礼仪练习。
下午课程：岗位职责。为新职员上第一堂岗位培训课。帮助职员明确“我是谁”。即新职员在企业位置，身在这个位置应尽岗位职责。具体作业程序，和对应质量标准、作业文件填写。指导新职员进行劳动技能练习。
第三天： 7：30军事训练半小时。应急预案培训。即让新职员了解在工作可能会碰到种种困难，为使新职员加深印象，能够采取案例法和演示法。案例法即讲述老职员在工作中碰到困难，演示法能够模拟现实中困境，让新职员应对，从中吸收经验，在轻松学习环境中学会种种应急预案。应急预案培训能够让新职员对立即面正确困难有充足心理准备，避免在突发情况面前手足无措。
下午课程：劳动技能。由各部门主管为本部门新职员上第二堂岗位培训课，继续教授所在岗位应知应会种种技能，指导职员练习。
第四天： 7：30军事训练半小时。向新职员灌输四个意识：服务意识、质量意识、责任意识、荣辱意识。
第五天： 7：30军事训练半小时。敬业精神和团体精神。物业是个新兴服务行业，我们要以服务她人，愉快自己精神主动展开工作，尽职尽责。同时，我们每个人做为团体一份子，要相互配合协调工作，使我们团体发挥出“1+1>2”整体协力。
下午课程：劳动竟赛。织织新职员进行劳动技能竞赛。竞赛以团体形式进行，在强化劳动技能应用同时，无形中使职员树立团体协调工作意识和服务质量竞争意识。对于优胜团体，要当场给予表彰，发优胜奖品，并要求大家鼓掌。这既是对优异激励，也是对其它人触动。
要求职员自行组织团体，并选出队长。以这种方法，让有一定领导能力人，自动从新职员中凸现出来，并以其团体表现考查其能力。
第六天： 7：30军事训练半小时。火场自救常识及消防演练。
下午课程：组织职员进行消防演练。
第七天： 7：30军事训练半小时。温习培训课关键。
下午对新职员理论学习结果进行考评。考评合格职员进入实习期。不合格职员立即解聘。
（2）新职员实习培训要求
A、各部门主管指派优异老职员为培训员，在工作中“即时培训”，教授新职员工作经验，纠正新职员在工作中存在问题。
B、对新职员进行考勤，方便考查和培养新职员敬业精神。三次以上迟到早退者不予录用。
C、对于表现优异者，应给予表彰，并提前录用。
D、办公室人员应先到第一线锻炼一段时间，多接触物业使用人和一线职员，方便对自己所服务物业使用人，所管理职员，有一个认识和了解。
E、对新职员提出有利于提升工作效率提议，要给奖励。
（3）管理人员培训内容
除以上培训课外，管理人员还需进行以下培训。
类别
科目
序号
培训科目
课时
讲课内容
物业管理
法规
1
物业管理现行
政策法规
6
物业管理现行法律、法规知识；治安管理法；物业管理纠纷理论；物业管理经典案例分析；
物业管理
基础知识
2
物业管理常识
8.5
物业管理概论；机构设置；人员配置；管理方案制订；物业管理运作相关知识；
3
质量管理
2.5
ISO9001知识；以其为参考标准，和上海现有条件相结合，努力争取基础服务项目服务步骤化；质量标准化。
4
企业品牌建设
7.5
企业发展计划；物业管理和服务理论等；
物业管理
运作实务
5
各类专业管理
18
设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；管道；给排水系统保养；消防管理；保洁基础管理；绿化和环境保护管理；用户服务礼仪；特约性服务和经营性服务；怎样处理物业使用人投诉；物业使用人沟通技巧。
6
内部管理
8.5
行政人事管理；档案管理
注：一小时为一课时

3、日常培训
除入职培训外，物业人员需在每七天五下午进行一次培训。此培训为每个月一专题，如一月培训专题为怎样加强职员管理，二月培训专题为怎样做好和物业使用人沟通。每个月对一个培训课题，进行多角度立体化分析讲解，使受训人对每个培训课题达成较为深刻了解认识，达成理想培训效果。
每七天二下午全体一线职员进行部门培训，其内容为部门劳动技能培训及服务意识、团体意识、规章制度等。在培训过程中，应重视揉入实际事例进行讲解，以提升职员听课爱好。对于关键问题，要不怕烦琐，反复再反复，确保“警钟长鸣”。
4、尤其培训
职员在日程工作中不能很好完成工作任务，需对其进行尤其培训。强调劳动纪律和奖惩制度、荣辱意识、质量意识等。
该培训班正常情况下每个月一期。如扣分60分以上职员超出20名，可随时开班。
5、培训管理要求
（1）参与培训讲师及职员，需进行签到考勤，违者扣分3分。
（2）学习职员离开座位时，需将椅子归位，违者扣分1分。
（3）上课不许可吸烟吃口香糖或其它零食，违者扣分3分。
（4）讲师、职员上课时需将手机调成震动（或关机），不得在上课时间接听私人电话。违者罚5分。因紧急工作需接听电话，需得到讲师许可，并到教室外接听。
（5）职员分组值日，随时保持教室内桌椅摆放整齐，并对教室卫生进行清理，帮助培训管理员统计职员扣分情况（在职员值日过程中，发觉有管理潜质职员）。不认真对待值日工作职员，扣分4分。
（6）严格遵守培训课时安排，不得随意进出或提前退场。违者扣分7分。
（7）在笔试和口试过程中，维持考场纪律，作弊扣分60分，考试成绩无效，并通报批评。
（8）课堂不许可交头接耳，私下议论。违者扣分4分。
（9）恶意破坏培训秩序，或违反课堂纪律屡劝不改，给予退训处理，并扣80分。
（10）培训结束后，讲师及培训管理员需填写培训汇报。
（11）培训管理员随机挑选职员填写受训汇报。
（12）职员接收培训之日起，即有100分奖励积分。如培训期间，成绩合格，扣分60分以上，仍认定为培训不合格。新职员入职培训扣分60分以上，不予录用。老职员培训，在扣除培训积分同时，扣除相同工作积分
（13）每期培训管理前，培训管理员应向全部受训人关键说明

第四章 物业管理早期介入
长城国际广场现在正在前期建设，为了小区在以后经营运做中能发挥出最好效能，有利于小区形象塑造和房屋销售，同时也便于物业管理单位能为业主提供最优质高效服务，我企业提议从现在开始就对小区建设进行物业早期介入。由我企业无偿指派专业物业管理人员对物业进行先期了解熟悉，全程跟踪，参与项目建设一切开发建筑工作，站在业主使用人和物业管理角度，评价项目计划建设情况，向开发建设方提出有利于以后物业使用、经营建设变更提议和意见。
一、早期介入人员
1、物业早期介入人员应含有条件
（1）大学本科以上学历。
（2）持有国家颁发物业管理师资格证。
（3）从事物业管理工作5年以上，有较强专业水平。
（4）精通建筑开发知识，了解建筑施工程序步骤。
（5）善于交流沟通，能适时对项目提出变更提议。
2、对介入人员要求
（1）了解项目开发建设情况。
（2）熟悉工程相关单位和人员。
（3）熟悉项目周围环境情况。
（4）参与建筑单位例会。
（5）定时向开发建设单位发送物业提议函。
（6）掌握项目隐蔽工程建筑安装全部情况。
（7）为物业企业接管做准备。
二、物业早期介入工作步骤
对在建房屋进行实地考察
参与建筑完工验收工作
获取建筑各类图纸、指标、工期信息
了解实际建筑情况
提交协调汇报和整改提议
对房屋及隶属设备设施进行清查
参与制订物业管理方案
获取房屋销售、交付及准业主信息

三、物业早期介入工作内容
1、对在建房屋进行实地考察
（1）了解具体位置、建筑特色、周围区域、交通情况。
（2）了解建筑分期情况、幢数、单元数、户数、建筑面积。
（3）了解各配套设备设施分布情况。
（4）了解建筑总体规模、建成后占地面积、绿化面积、各类建筑百分比。
（5） 了解各建筑施工队人员和作业情况。
（6） 编写考察汇报。
2、获取房屋销售、交付及准业主信息
（1）获知房屋正确交付时间。
（2）了解销售人员对业主各项书面、口头承诺。
（3）解读购房协议，观看销售宣传。
（4）了解房屋销售情况，确定未来交付数量和入住率。
（5）掌握已经购房业主各项信息。
（6）和部分业主先期沟通，了解准业主消费层次、文化水平、人员素质和服务需求。
（7） 编写准业主情况汇报。
3、获取建筑各类图纸、指标、工期信息
（1）获取总体计划设计图，了解区域全貌。
（2）获取单栋建筑、结构、管线、设施、隐蔽工程等图纸，建立设备设施档案。
（3） 和工程指挥人员、监理人员、承包人、施工队责任人建立有机联络，参与工程现场会议。
（4） 了解、备份工程上各项数据指标、技术资料、原始统计及施工方案。
（5） 立即发觉和物业相关工程问题，提交开发商。
4、了解实际建筑情况
（1）掌握现有配套设备设施安装、使用及养护情况。
（2）了解工程进度、技术交底资料、技术档案。
（3）查找工程缺点，登记立案，上报开发商。
（4）掌握全部隐蔽工程施工安装全过程。
（5）备份工程变更情况，制订物业管理企业应对变更方案。
（6）督促物业管理设施落实，提出和物业管理相关合理化提议。
5、提交协调汇报和整改提议
（1）定时向开发商发送物业协调函。
（2）依据项目情况提出物业相关整改提议。
（3）配合施工方落实整改提议。
6、参与建筑完工验收工作
（1）代表物业企业参与开发商建筑验收。
（2）参与监管部门对建筑单体验收。
（3）参与项目综合验收。
（4）准备物业接管验收方案。
7、对房屋及隶属设备设施进行清查
（1）检验房屋外观、道路和绿化情况。
（2）清查防盗门及配件和门锁灵敏度。
（3）检验室内应含有水电气开关、配件完好。
（4）测试隐蔽管线和弱电线路。
（5）根据设备设施档案清点全部设备设施。
（6）对房屋进行漏水测试和晴雨天观察。
（7）统计全部清查问题，确保在物业管理进驻前上报完成
8、参与制订物业管理方案
（1）研读原物业管理预案
（2）了解项目招投标要求
（3）对比预案和项目现实情况
（4）写出管理预案修正稿
四、早期介入意义和优势
1、早期介入意义
（1） 提升长城国际广场使用价值。
（2） 有利于长城国际广场房屋销售。
（3） 便于早期向业主提供物业咨询。
（4） 为后期愈加好为业主服务打好基础。
（5） 有利于长城国际广场项目标宣传和社会形象。
2、早期介入优势
（1）显示万佳物业企业专业性。
（2）利于物业办以后物业管理工作。