XX路一号地块改造可行性研究报告.doc
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1、目录目录 -1-1.总论 -3- 1.1项目要素-3- 1.2现状概况及存在问题-3-1.2.1区位与现状 -3-1.2.2存在问题 -5-1.3项目背景及必要性分析-6-1.3.1项目背景 -6-1.3.2必要性分析 -8-2目标与技术要求-9-2.1目标要求-9-2.2技术要求-9-2.2.1技术路线 -9-2.2.2技术依据-10-2.2.3技术原则-11-3. 地块发展分析 -11-3.1规划引导 -11-3.2地理交通 -13-3.3周边建设 -15-3.4小结 -15-4.规划方案解析-15-4.1方案解读 -16-4.2规划指标-17-5.交通影响分析 -17-5.1现状交通流量
2、-18-5.2地块周边交通规划-19-5.3交通流量预测-19-5.4交通组织分析-20-6.环境影响分析-21-6.1研究地块周边环境敏感点分析-21-6.2建筑项目对环境可能造成的影响-21-6.2.1施工期-21-6.2.2营运期-24-6.3建设项目污染防治措施-27-6.3.1施工期-27-6.3.2营运期-30-7.设施配套分析-32-7.1市政公用设施-32-7.2公共服务设施-33-8.综合效益分析-33-8.1土地盘整-33-8.2土地价值-33-8.3经济效益-34-8.3.1项目投入 -34-8.3.2项目收益 -34-8.4社会效益-35-8.5环境效益-35-9.结论
3、及相关说明 -35-9.1结论-35-9.2相关说明-36-1.总论1.1项目要素项目名称:XX区XX镇工业园XX路一号地块改造可行性研究报告项目地点:XX区XX镇工业园XX路一号地块改造内容:土地使用性质由工业用地改为商业综合用地建设项目:商务酒店、商务公寓、商务办公、商业中心建设周期:两年 用地规模:16365.08容积率:4.3密度:40%总建筑面积:70369.84(计容面积,不含地下车库)投资总额:33081万元1.2现状概况及存在问题1.2.1区位与现状研究地块位于XX镇工业园XX路一号,东侧为广东金冠涂料集团厂房,南侧为广东星徽精密制造股份有限公司二厂,东南侧为XX区加利源国际工
4、业城,西侧为美的新海岸居住组团,西南方紧邻美的学院,北临规划宽度为60米的三乐公路,紧邻美的广夏花园和广教村。0.5公里步行半径范围内,有美的海岸广场居住组团,加利源国际工业城,0.5公里至1.5公里骑车范围内,有美的海岸花园、美的广厦花园、广教村等大型居住社区。地块现状为XX镇加利园塑料有限公司旧工业厂房,用地面积16365.08。周边主要建筑现状:* 美的新海岸居住组团:建筑面积20万,拥有多层、高层高品质住宅产品。* 美的海岸花园:105国道边,占地面积670亩,建筑面积约103万,共1960户,为高端住宅小区,独栋别墅及多层高品质住宅产品。* 美的广夏花园:XX最大规模安居房,包括2栋
5、28层、6栋27层、2栋20层共10栋高层住宅,共2400户,建筑面积约26万。* 广教居委会:约872户,常住人口3182人。* 加利源国际工业城:建筑面积约11万,拥有多层及高层工业厂房。* XX港:拥有省级二类口岸,XX区主要港口之一。+图 1地块周边关系图 2 美的新海岸沿三乐璐立面 图3美的新海岸沿XX璐立面图 4 XX港 图5三乐路1.2.2存在问题通过现状调研分析,该地块主要存在以下问题:(1) 地块现状与发展不相符。该地块位于XX工业园,根据佛山市XX区总体规划 (2009-2020),该地块现状用地性质为工业用地。XX工业园规划总面积12.3平方公里,周边居住用地约42万平方
6、米(含美的海岸花园、美的新海岸、广夏花园),只有在美的新海岸临三乐路和XX路首层设置了临街小商铺、小食店,缺乏为其配套具规模的商业、酒店、办公类用地,用地配置失衡。(2) 地块土地利用粗放低效。该地块现状用地面积16365.08,总建筑面积为6458.82,容积率为0.4,共2栋建筑,综合楼层数5层,厂房为单层建筑,土地利用较低效。图6地块现状综合楼 图7地块现状厂房图8地块现状层高分析1.3 项目背景及改造必要性分析1.3.1 项目背景(1)区域及XX发展背景 2008年底国家出台的珠江三角洲地区改革发展规划纲要赋予了珠江三角洲地区先行先试的责任和使命,探索科学的发展模式和具体路径。其中,纲
7、要要求广佛同城先行,携领珠三角城市群的发展。2008年,佛山被省里要求进行“两转型一再造”(产业转型、城市转型和环境再造),坚定不移地走科学发展之路,努力成为广东参与国际竞争的先锋队、珠三角一体化建设的主力军、探索科学发展模式的排头兵。 XX拥有雄厚的经济基础、强烈的改革意识和丰富的改革经验,破解科学发展难题的能力较强,被省委确定为全省深入学习实践科学发展观活动第一批县(市、区)试点单位之一,并于2009年8月被省委省政府批复同意开展以落实科学发展观为核心的综合改革试验工作,要求建设“科学发展的示范区、体制改革的试验区、自主创新的领先区、新型区域合作的模范区、城乡发展一体的先行区”五大定位目标
8、。(2)城市升级引领转型发展2011年,XX区委十一届十三次全会确定了“城市升级引领转型发展、共建共享幸福XX”的战略目标,建设“宜居XX、智慧XX、和谐XX、文明XX”,走出一条城市与乡村同步升级、和谐共存的发展之路。确定了XX的城市化不能简单地走大都市化的道路,而是从XX的实际出发,建设富有岭南水乡特色和独特人文风情的宜居城乡,打造兼容大城市产业效率和小城镇生态环境的网络型城市。明确了三大片区的发展方向,东部片区以大良、容桂、伦教为主,发展主题为“阳光智城”,定位为珠三角城市群的区域中心;北部片区以XX、陈村、乐从、龙江为主,发展主题为“创意新城”,重点对接广佛都市核心,主动融入广佛都市圈
9、;西南片区以勒流、杏坛、均安为主,发展主题为“生态新城”,重点发展先进制造业和生态休闲旅游业。(3)“三旧”改造背景2007年6月,佛山市人民政府出台了关于加快推进旧城镇厂房旧村居改造的决定和三个相关的配套文件(2007年68号文),在全市启动“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村居、下同)改造工作。在过去的三年多时间里,省、市、区相继出台了一系列促进“三旧”改造工作开展的新的精神和配套政策文件,如广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府200978号)、佛山市人民政府印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见(佛府2009261号)等,2010年2月5
10、日XX区印发XX区推进“三旧”改造工作的实施意见的通知(顺府办发201019号)和XX区“三旧”改造项目操作办法(试行),2011年9月16日,XX区印发关于XX区推进“三旧”改造工作的实施意见的补充意见,各镇街在新政策的指导下改造的积极性得到了很好的调动。(4)佛山新城发展的需要佛山新城位于佛山市中部,跨禅城、XX两区、总规划面积88.6平方公里。随着佛山城市经济的发展和广佛都市圈的加速融合,佛山市委、市政府实施“强中心”战略,要将佛山新城打造成为“广东工业服务示范区、富有现代岭南特色的中心城区”,担当起佛山建设现代化大城市的排头兵。研究地块虽然不位于佛山新城88.6平方公里的范围内,但研究
11、地块所在的北部都市发展区是XX衔接佛山新城发展的重要组成部分。(5)XX镇发展的需要XX镇作为XX传统工业重镇,随着太澳高速及广珠城际轨道的相继开通,XX正式迈入以高速、高铁为标志的“两高时代”。全镇总面积 92 平方公里,辖 18个村 (社区),户籍人口 11.6 万人,常住人口 27 万人。XX近年来正着力打造“总部制造基地”的发展模式,XX的总部经济格局全面形成。美的总部大楼正式落成启用,成为民营企业依托优势产业转型发展的标杆,正式吹响了XX发展总部经济引领产业转型升级的号角。一大批成长型中小企业纷纷加入实施总部经济的梯队,意向建设总部大楼的企业已达14家,聘请新加坡著名设计公司对总部区
12、域进行规划,610亩的总部经济区已初具形态。XX第三产业发展特色鲜明,与市民生活息息相关的购物消费、教育、交通等服务业加速发展。有“中国历史文化名村” 碧江、“XX十景”之一的碧江金楼、碧桂园度假村,金楼文化创意产业园等多元文化产业资源,以及以君兰国际高尔夫球场为核心的休闲产业资源。此外一批具有岭南水乡特色的旅游项目,包括水乡主题度假酒店、水文化街、岭南食街、XX祠堂博物馆等也正在筹建当中。XX的投资环境和市民生活环境日益改善,现代小城散发无限魅力。规划面积达3平方公里的新城区建设如火如荼,新医院、XX公园、市民广场、体育中心、公众足球场、金茂华美达广场酒店等已投入使用;XX购物广场、高档楼盘
13、等一批优质项目正加紧建设;模式新颖的XX公交穿梭往来,成为城市生活的流动风景线。此外XX还建成了生活污水处理厂,供水、供电、通讯、交通等设施亦日趋完善。随着“三旧”改造提升城市发展空间, 2010 年全镇已获认定批复的“三旧”改造项目 5 个,改造面积 218亩;签约意向合作书项目 8 个,向社会公开推荐项目 10 个,涵盖旧工业区提升、工业改商住办公、旧村改造、旧城镇改造等项目。本改造项目应把握好这个时机,改造和提升本地块的土地价值。1.3.2 必要性分析 拟改造地块位于XX工业园,园区规划总面积12.3平方公里,园内共有企业480家,美的集团、美国惠而浦、日清食品、韩国浦项制铁、上海宝钢、
14、金型重工、蚬华电器等名牌企业荟萃。且拥有省级二类口岸XX港;2011年初XX港二期正式投入使用,港口货运年吞吐能力提高到370万吨。在如此具影响力的企业高度聚集背景下,该片区现时缺乏一处能够提供园区企业商务、会议、展览、酒店的经济综合体,而且距离XX中心的商务、办公等配套场所较远,不便于园区企业的沟通交流,因此,为填补该片区的功能空白,迫切需要一处具规模的办公场所以及一定规模的商务酒店。研究地块西侧及西南侧均为美的海岸及美的新海岸居住区,北面为大教村及美的广夏花园,以及XX工业园区内的员工村生活区,居住面积超过60万平方米,再加上比较稳定的租住于附近的外地务工人员,常住人口超过3万人,按现有发
15、展速度十年内人口将超过10万。经过调研发现,区域内商业分布零散、规模小,主要以小卖店、小型餐馆为主,经营方式落后,缺少商业气氛,缺乏一处具备一定规模的综合性商业场所,供给周边居民文化娱乐、消费、购物、等生活需求。该片区距离XX镇中心商业场所公交车来回需60分钟,超出合理生活距离圈。因此,本研究地块迫切需要建设大型商业综合体,满足庞大的固定消费群体,提升居民生活幸福感,填补了该片区的空白。2目标与技术要求2.1 目标要求本着完善该片区土地使用合理配套问题,提升该片区土地价值的愿望,把该地块打造成一个具有酒店、公寓、商业、办公于一体的一个综合体,建设成一个和谐宜人,宜商宜居的高尚生态社区。2.2
16、技术要求 2.2.1 技术路线改造研究路线改造实施路线概念方面研究可行性研究背景条件分析现状情况分析公共意见调查相关案例借鉴土地调整分析经济平衡分析交通组织分析安置策略研究修建性样貌改造实施计划规划建设指标经济平衡指标交通改进建议规划设计调整地块招拍挂条件条件地块开发建设规划设计条件技术路线框架图 2.2.2 技术依据 (1)法规*中华人民共和国城乡规划法*中华人民共和国土地管理法*城市规划编制办法*佛山市城市规划管理技术规定(2011年) (2) 政策*国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083号*关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府200978号)* 转发省国土资源厅
17、关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知(粤府办2009122号)*印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见佛府办2009261号* 印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知(佛府200768号)*XX区推进“三旧”改造工作的实施意见(顺府办发201019号)* XX区“三旧”改造项目操作办法(试行)* XX区推进“三旧”改造工作的实施意见的补充意见(顺府办发2011105号) (3) 上位规划*佛山市XX区总体规划(2009-2020)(修编)*佛山市XX区交通规划*XX区XX镇土地利用总体规划(2010-2020)*佛山市XX区三旧改造
18、专项规划(修编)2.2.3 技术原则(1) 以人为本原则以人的行为、心理、需求出发,体现以人为本的价值观念,使生活于其间的居民真正享有高品质的空间环境。(2) 整体协调原则充分考虑研究地块于周围环境的融合,特别是与周边居住区、工业区的融合,在其两者之间起到很好的缓冲与桥梁的作用,使城市规划在整体布局上更加和谐,同时又体现自身特色。(3) 多元空间融合原则动与静、自然与人工、开放与封闭都是空间多元化的表现,丰富的精神意蕴的表达离不开多元空间的碰撞与融合。(4) 可操作性原则进行实事求是的规划研究,提出审慎而科学的论证结论,提出建设目标和措施,加强规划的可操作性。 3. 地块发展分析3.1 规划引
19、导 (1)佛山市XX区总体规划在XX “一城三片”大框架下,XX镇属于北部都市发展片区,北部都市发展片区,包括陈村、XX、乐从和龙江,属承接广佛一体化辐射的重要门户、广佛都市核心区的组成和佛山“2+5”结构中心组团的重要构成。其发展定位为为广佛都市核心组成部分及佛山新都区重要组成部分,使之建设成为国际专业采购展贸、现代物流、工业设计等生产性服务中心。图8XX区总体规划图9XX区总体规划-一城三片(2)佛山市XX区交通规划 轨道交通* 珠三角城际铁路XX站距本地块约1500米 高速公路* 佛山一环三乐路作为佛山一环的南延线部分,并且其最终规划宽度改造成60米,本地块就在三乐路与105国道交汇处。
20、 城市主干道* 三乐路规划宽度为60米城市主干道* 105国道 水道* XX港在本地块东南方,相距约500米(3) XX镇总体规划图10XX镇总体规划(4) 小结本地块北面紧临三乐路,相距105国道约150米,西侧紧靠美的海岸广场,东面南面均为工业企业,南面毗邻XX水道,东南方远眺XX港(相距约500米),地理位置优越,宜商宜居。3.2 地理交通研究地块位于XX区北部都市发展片区,也是XX镇重要发展地段,邻近地块已经发展了多个大型居住组团,还有多处在建的商住性质的地块。因此,该地块地理区位优势明显,在居住、工作、交通等方面与周边区域联系密切,适宜从区域的角度统筹地块开发建设。依据佛山市XX区交
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