小区项目前期物业管理投标书模板.doc

瑞昌新城风尚小区项现在期物业管理

投

标

书

瑞昌市凤竹物业服务

二00八年九月十号

目 录

序言3
瑞昌凤竹物业服务介绍4
投标人函5
第一章 投标人介绍6-7
第二章 对项目标认识、管理服务定位及整体设想8-10
第三章 组织架构、人员配置11-21
第四章 拟采取管理方法、工作计划及物资配置计划22-27
第五章 前期管理服务、接管验收管理及入住管理方案28-33
第六章 物业档案资料管理34-37
构筑友好小区和便民服务38-42
投标人和项目责任人资格证实材料43

前 言

首先，十分荣幸能参与“新城风尚住宅小区物业管理”项目标前期物业管理服务投标工作。我企业将依靠本身专业管理实力，结合“新城风尚住宅小区物业管理”现实状况，对“新城风尚住宅小区物业管理”物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。
我们将以崭新物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方实际需要前提下，凭借在长久物业管理服务过程中积累丰富经验和充足人才，为“新城风尚住宅小区物业管理”业主发明一个友好而优美居住、办公及购物环境，提升“新城风尚住宅小区物业管理”物业价值，并使“新城风尚住宅小区物业管理”成为瑞昌市乃至江西省又一个著名高级综合物业管理品牌。
本投标书是依据贵方提供“新城风尚住宅小区物业管理“前期物业管理服务招标文件要求，结合我企业企业服务理念及标准，经我企业考察研究以后，编制前期物业管理服务投标书。
我方同意一旦中标，投标书中全部承诺，招标方有权要求写入物业管理委托协议，不然，招标方能够在中标候选单位中重新确定中标单位。
再次感谢凤竹房地产开发给我们这次合作机会。

企业名称：瑞昌市凤竹物业服务
注册（通讯）地址：
联络电话：
传真电话：
邮政编码：3x0

企业介绍
瑞昌凤竹物业服务成立于二〇〇八年一月，在编职员30多人。现负责服务江西凤竹房地产开发4万多平方米小区及江西凤竹棉纺1万多平方米物业，企业按IS0质量管理体系运作并主动开展创评国、省、市物业服务示范小区工作，企业本着创品牌、树形象、求发展、全方位科学运作模式,利用精湛专业技术,含有良好职员素质,发明友好共赢人居环境,为业主服务,创企业品牌,为社会尽一份力。
瑞昌市凤竹物业服务第一个项目“新城风尚”位据城市东大门,有着得天独厚地理位置,是新城区风尚地带,它科学全框架开发理念,加企业良好物业服务质量营造崭新小区新天地。对于工业厂区物业服务是瑞昌据今为止第一家也是唯一一家企业。
  企业以“服务业主，追求完美，锐意创新，管理规范”为目标。坚持“务实、求精、效益、创新”质量管理方针，以人为本，奉行“诚信服务、友好共赢”服务宗旨，不停加强企业管理层和职员队伍建设，同时不停提升管理和服务水平，为业主/住户发明一个安全、舒适、宁静、优美居住环境。实际服务按“四化一体”操作规范。
标准化、目标化、步骤化、实务化。

投标人函
致：江西凤竹房地产开发
1、 依据已收到《新城风尚住宅小区前期物业管理招标文件》，根据招投标管理相关要求，我企业经考察小区现场和研究招标文件后，承诺该小区物业管理费按《投标人概况及投标报价表》中费用收取，根据投标文件要求负责小区物业管理工作，我们承诺：在协议条款约定范围内不向贵企业增加任何费用，不提升小区物业管理费标准。
2、 我们遵守招标文件一切要求。
3、 假如贵企业接收我们投标，我们确保在接到中标通知书后介入新城风尚项目标前期物业管理准备工作。小区完工前两个月，确保相关物业管理人员进场接收、验交、管理。
4、 我们同意严格遵守本投标文件各项承诺，并随时接收询标。
5、 在协议协议书正式签署生效之前，本投标文件连同贵企业中标通知书将组成我们双方之间共同遵守文件，对双方含有约束力。
6、 我们了解，贵企业不一定接收最低标价投标或贵企业接到其它任何投标。同时也了解，贵企业不负担我们任何投标费用。
7、 我单位承诺本招标文件限定投标时间不影响我们正常投标。

瑞昌市凤竹物业服务
年 月 日

第一章：投标人介绍
瑞昌市凤竹物业服务是一家专业从事物业管理及其相关配套业务物业管理企业，企业由从事多年房地产开发建设和物业管理业界精英共同创建，麾下拥有一支立志于从事物业管理事业精干团体, 企业于1月7日正式成立，注册资金为50万人民币,企业法人代表是李剑青先生。
作为一家年轻企业, 瑞昌市凤竹物业服务坚持高起点、高标准标准，立志经过规范化、标准化、制度化、步骤化管理，经过利用现代管理科学和优异技术, 达成一流管理、一流形象、一流效益。
我们提倡“1、2、3服务模式”，即:
“1”个结果： 服务圆满，业主满意。
“2”个必需： 必需带走业主烦恼——烦恼到零点; 必需留下瑞昌市凤竹物业服务真诚——真诚到永远;
“3”个不漏： 一个不漏地统计业主反应问题；一个不漏地处理业主反应问题；一个不漏地复审问题处理结果。
我们重视将物业整体管理溶入服务之中，重视理性管理和感性服务二者相结合，在具体项目管理上将引进一站式管理模式,即从业主需求→提供服务→业主满意全新步骤式服务理念,同时愈加关注业主满意度——就是本企业追求最根本所在。
瑞昌市凤竹物业服务坚持“以用户为中心”服务宗旨，强调从细节和服务着手，本着“以人为本，贴近业主，关注业主现实和潜在需求”人性化服务标准，追求四个“最”———最舒适、最便利、最亲情和最顺畅沟通，努力争取将管理服务工作每一个细节做到尽善尽美，使业主生活无忧无虑，快乐每一天。
我们质量方针是用户为尊、诚信为本、连续改善、精益求精。
我们管理理念是坚持服务创新，经过主动、专注、高效、精细专业化服务,用心发明价值。
我们服务目标是使业主房产保值增值、为开发商提升品牌形象、为社会发明效益。
我们服务理念是一切为了您满意。
展望未来, 瑞昌市凤竹物业服务将一直坚持“一切为了您满意” 服务理念，不停超越自我、精益求精、追求卓越，坚持走服务创新和规范发展之路，为提升物业管理服务水平而不懈追求!

第二章 对项目标认识、管理服务定位及整体设想
一、对项目标认识和管理服务定位
新城风尚小区在南京市白下区杨庄石杨路，计划建设22栋小高层，1所幼稚园，1所会所及局部商业裙房。总建筑面积：153423.6万㎡,地上部分建筑面积：117335㎡，地下部分建筑面积：36088.6㎡，商业面积为1031㎡。小区分二期建设，首期建设8幢小高层，面积为43150.73㎡，一层商业裙房，面积为697.3㎡, 地下车库机动车位85个, 面积为5170.88㎡, 完工时间估计为10月31日，交付时间为11月31日。二期建设面积为小高层70600.27㎡, 地下车库机动车位510个，面积30917.72㎡, 完工时间估计为9月31日，交付时间约为10月31日。整个建筑计划为院落围合式布局，新奇流畅，建筑立面简练、典雅。
为使以后管理服务工作愈加贴近新城风尚项目标实际情况，我们数次赴现场调研，了解基础情况以下：
小区为小高层建筑，主推户型为面积适中中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生问题多而复杂。

二、 管理服务目标——构建“文化小区”
依据我们调研结果显示：新城风尚项目应是“文化入”居所，“文化人”重情、讲理、遵法。开展物业管理工作，就必需高度重视她们文化需求、服务需求及主动参与小区建设愿望。
我们提出构建“文化小区”人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念和现代生活方法高度共融“文化小区”管理目标。文化管理包含两个层面，一是经过多个交流形式促进物业管理人和小区组员和小区组员之间正常沟通，并激发小区组员共同参与建设小区人文环境主动性。二是经过多个宣传形式培养小区组员集体主义观念，进而深入到她们在使用物业尤其是在使用共用性较强物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们整体设想是：
1、提倡“全员参与”管理文化
在管理处内部我们强调职员在合理分工基础上充足合作，以多层面共同参与和协作来填补管理上缺项和漏项。在小区内，我们推崇“为业主节省每一分，让业主满意多一分”管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心小区公益事业小区组员组织起来，参与小区安全管理和小区文化建设。发明全员参与管理文化。
2、推广“平等互动”服务文化
服务文化涵义在于“把提供优质服务视为工作自然方法和最关键规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对二者关系定位是：建立在权利和义务对等基础之上正当契约关系。
建立这种认识能使职员真正尊重本身工作，产生服务热情，自觉尝试去寻求满足业主期望合适方法，提供发自内心“微笑服务”。业主在享受服务同时提出改善意见，服务产品供方和需方均保持愉悦心境，服务水准在平等互动基础上得以提升。
3、营建“和睦亲善”小区文化
小区文化是物业管理人和小区组员共同发明、含有小区特色精神财富和物质形态完美结合，小区文化建设最终目标是在居住区内建立一个“和睦亲善”文化气氛，以替换小区中正在蔓延“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富小区文化活动为纽带，建立崭新小区公共秩序。
4、塑造“亲和人文”环境文化
现代信息时代到来，业主愈加关注小区内人文环境。物业管理人和业主一起参与环境文化建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然居住需要。在环境文化气氛营造上，我们将导入一套结合现代和传统、符合建筑设计特色形象识别系统，提升档次：提供高品质园艺维护，保持绿化良好长势以承续设计理念：以多个形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不停完善居住区内园林小品及自然景观，营造厚重人文气息，建立人和环境友好共融“文化小区”。

第三章：组织架构、人员配置
一、组织架构

瑞昌市凤竹物业服务

新城风尚管理处

用户服务中心
环境管理部
小区文化部
安全保卫部
工程维修部

综合事务部

二、组织架构和人员配置说明：
1、企业将遵照以下标准建立物业管理服务机构，明确机构职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道。
Ø 遵守国家相关要求；
Ø 符合经营范围；
Ø 结合不一样阶段工作关键；
Ø 把质量责任作为各个步骤关键；
Ø 遵照精简高效、职责分明、线条清楚、一专多能标准。运行上以经理为关键，管理条线上强调项目整体经理负责制基础上各部门主管负责制，二级指挥；对用户服务方面，则突出用户服务热线为中心服务调度制度。
Ø 考虑在人员合理搭配和一专多能基础上经过人员兼岗兼职控制人力资本，有效扩大工作范围。
Ø 保安员在完成治安、消防及车辆管理同时，还担负着对房屋及公共设施、卫生和消防情况巡视，同时注意周围情况
Ø 保洁员在对区域内公共部分、公共空间及配套设施完成日常清洁工作同时，还担负着房屋及公共设施情况巡视；
Ø 维修人员除日常维修工作外，还担负着管理员责任；
Ø 依据实际情况营造文化气氛，配置专(兼)职人员；
Ø 上级管理人员关心，了解下属，均对下属负有指导、示范、帮助．培养职责。
三、关键岗位工作职责
序号
部门
岗位
工作职责
1
管理处
管理处经理
1、 处理开发商、业主查询及用户重大投诉问题。
2、 审定全部管理制度及检验制度实施。
3、 督促属下职员认真实施物业管理工作。
4、 定时召开管理处例会，传送企业政策及确定方针；研究处理各项管理问题。
5、 负责建立建全档案制度。
6、 建立招标制度，监督各承判商是否切实实施合约内工作细则及表现，合约届满后，考虑续签协议或另行招标，同意认可承判商名单（每十二个月增删一次）。
7、 审批、签发来往函件。
8. 决定管理人员和职员聘用及解聘，考评全部管理职员表现，决定相关职员奖惩。
9. 向开发商及业主汇报工作情况。部门主管考评工作。出席相关开发商和业主之间联谊会议。决定职员聘用及解聘，考评全部管理职员表现，决定相关职员奖惩。审查及签发物业每个月应收未收管理费细表及管理费月报表，报税表，决定追收欠缴款项。抽查物业之管理费及其它收支情况及作出改善。
2
综合事务部
财务
1. 控制用户帐期，催收帐款如每个月管理费月费等。
2. 每个月首七个工作天内将用户欠帐情况做出明细分析表。
3. 将相关付帐及其它费用原始凭证做出记帐凭证并正确记帐。
4. 定时列出每个开支项目之发生及余额。
5. 负责收入货币送缴银行，现金管理及日常报销支出。
6. 登记现金入银行日志帐。
7. 负责管理处固定资产登记、盘点和统计工作
3
综合事务部
综合事务主管
1. 在物业管理处经理领导下，全方面负责管理处行政人事工作。
2. 负责制订并组织实施企业人事制度，并制订工作计划和工作总结。
3. 负责职员招聘、面试、录用、培训、考评、晋升、奖惩等工作。
4. 负责企业职员多种福利，如制服订制、清洗，工作餐等工作。
5. 负责对采购材料询价并实施采购工作。
4
用户服务部
客服主管
1. 在物业管理处经理领导下，全方面负责用户服务工作。
2. 处理业主投诉，定时造访用户及搜集意见、提议，并反馈至各职能部门，必需时上报物业管理处经理。
3. 全方面负责审核租户、业主二次装修进场、退场手续及日常监督管理工作。
4. 负责制订用户服务部内部管理制度，监督、检验、指导本部门职员工作和对本部门职员定时进行培训、考评工作。
5. 按时完成月工作情况总结，并做好下月工作计划。
6. 完成物业管理处经理交办其它任务。
5
用户服务部
客服助理
1. 掌握小区管理工服务作进展情况，按时按质做好各类专业报表工作。
2. 按客服主管要求做好工作计划和工作总结。起草工作简报、情况反应、参与相关会议并做好会议统计。
3. 做好各类文件、材料、档案及往来公函收发、管理、整理、归档工作。
4. 具体负责办理业主二次装修进退场手续并进行日常监督管理工作。
5. 掌握用户入住情况，做好统计工作。
6. 做好日常来访、外调、报案、投诉接待工作。接待中热情礼貌。
7. 负责处理公共设施和业主室内设备报修工作，立即将工程维修内容输入电脑，通知工程部维修。
8. 完成领导交办其它工作任务。
5
安全保卫部
安保主管
1、 帮助物业管理处经理及编制相关保安消防计划。
2、 编订相关值班表、日志及汇报，定时呈管理处经理审阅。
3、 编订职员值班巡视内容、方法。监管及实施既定任务。
4、 处理及调查保安消防事故并向上级汇报。
5、 定时汇报相关小区之保安情况。对交通、人流控制提出意见予管理处经理参考。
6、 和政府、公安、消防局保持良好关系，定时联络。
7、 定时联络用户，对小区保安消防方法提意见。
8、 统筹定时消防演练、操演及职位岗前培训。
9、 帮助拟出每十二个月保安消防预算。

安全保卫部
安保领班
1. 负责保安员管理工作，做好本班考勤工作。
2. 明确关键警卫目标，分配当日工作，讲评值班情况，做好值班统计。
3. 常常巡查各岗位执勤情况，立即纠正违纪违章，仪表仪容不整现象。
4. 处理通常性治安案件和用户投诉，调整职员纠纷。
5. 负责公共区域消防器材标志保养维护工作。
6. 护保管好本班公用物品，确保保巡能信器材警械完好、灵敏有效。
7. 发觉违反治安管理行为要立即处理，确保区内正常服务秩序。
8. 完成领导交办其它任务。
9. 熟悉消防器材使用、维护及性能，掌握警卫专业技能。
10. 对本班人员岗位分工明确，责任清楚，并掌握所属人职员作情况。
11、坚持标准、从严管理、勇于纠正多种违法违纪行为。

安全保卫部
中央控制室
管理员

1. 在中控室负责当班必需集中精神，监视及观察小区内情况，不得闲谈、脱岗，打瞌睡等一切不妥行为。
2. 必需熟悉和掌握多种系统及器材之操作，确保其运转正常，如发生出现故障，应立即汇报相关部门。
3. 非值班人员或其它无关人士不得随便进入中控室。
4. 中控室电话只用于工作，不得作私人用途。
5. 保持中控室内清洁卫生，严禁吸烟。做好工作统计，交接班要把事情交代清楚。接班时要主动检验各系统确定其是否正常，上一班有否发生情况。
6. 熟悉小区地形环境、消防设施分布、灭火器材摆放点、防盗、报警装置位置，闭路电视镜头位置。
7. 使用多种灭火器材，熟悉掌握消防中心控制系统操作程序。
8. 珍惜本岗位上多种设备和器材。
9. 灵活、果断地处理当值期间发生问题。遇有部分处理不了问题，即汇报保安领班及主管。

安全保卫部
门岗管理员
1. 负责维持各出入口秩序，确保通畅。
2. 亲密注意进出人员，查询可疑人物，劝离衣冠不整者或闲杂人员。
3. 负责查验大件物品进出手续。
4. 负责非小区开放时间出入登记工作。
5. 保持岗亭内清洁卫生，严禁吸烟，做好工作统计及交接班统计。
6、 上岗期间，注意仪容仪表端正，精神饱满。

安全保卫部
治安巡查员
1. 负责按要求路线巡查“生态小区”各部位，留心治安消防情况。
2. 负责查询可疑人员，立即将推销及闲杂人员劝离“生态小区”。
3. 监督检验用户装修现场治安消防情况，立即处理违规装修。
4. 监督检验用户门窗锁闭情况，发觉问题立即处理或报保安领班及主管。
5. 做好巡查情况各项统计。
6
工程维修部
工程维修主管
1. 落实实施管理处经理指示，对管理处经理负责。
2. 对部门全部些人员和设备全权管理和调配，挑选和配置下属各岗位，培养、巩固骨干队伍，切实保障全部机电设备安全运行和装修设施完好。以最低费用开支保持小区机电设备管理高格调水准。
3. 制订下属各岗位规范及操作步骤，督促检验下属严格实施岗位责任制，操作规程及设备检修保养制度。
4. 制订工程部预算。
5. 深入现场，掌握人员和设备情况，坚持天天做以下检验：
A、 审核运行巡检报表，发觉异常，分析原因，立即采取有效方法。
B、 审阅各系统运行监测技术数据，发觉偏差立即修正。
6、现场巡查下属岗位纪律及工作情况，了解职员思想，发觉不良倾向立即纠正。

工程维修部
工程领班
1. 模范实施岗位责任制、操作规程和各项管理规章制度，对本班范围内出现技术问题及设备情况，向部门领导提供正确情况，发觉事故征兆立即进行处理、并向上级汇报，立即完成经理下达各项工作任务。
2. 管理使用好本班负责范围内设备，使设备常常处于良好技术状态，优质高效、低耗、安全运行是领班首要责任。
3. 管理好本班使用工具及仪表，使其常常处于良好及正确状态。
4. 领班是一班人在工作上、技术上带头人，是班组骨干，应在工作上以身作则，技术上精益求精，做好班组管理工作，配合主管处理技术上疑难问题。
5. 做好日常工作安排，做到维修快速立即，确保质量，设备发生故障时，有效地组织力量抢修。
6. 负责起草本班组设备年月检修保养计划和备品备件计划报主管审核，并负责检修保养计划实施。同时做好多种运行统计。
7. 帮助主管检验业户、租户装修工程。
8. 团结互助，搞好和其它班组工作关系，不停提出本班组合理化提议。
9. 做好本班组设备技术档案。巡查统计、运行统计、设备维修、故障排除、更换零部件等情况应清楚地填入班组档案后定时交主管审阅。

维修技工
1. 遵守职员守则和物业管理处各项规章制度，操作技术规程，认真负责。
2. 按时到岗，接收各级管理人员之督导，在本班领班率领下按时按质按量完成本系统之运行，操作及维修保养工作，不擅离岗位、串岗。
3. 做好设备统计，立即分析掌握设备运行状态。
4. 各系统技术工人在不影响其系统设备运行情况下，有责任接收工程领班或主管调遣，支援其它系统处理应急事态。
5. 需轮值工作。

7
环境管理部
环境管理主管
1. 实施管理处经理指示，接收管理处经理督导，直接向其负责。
2. 负责部门职员监管工作，合理安排各清洁职员之工作内容。
3. 依据计划定时检验各班组实际完成情况，指导及监察各清洁职员之工作，以确保清洁质量。
4. 依据季节改变确定绿化品种并做好绿化养护计划。
5. 做好工作统计，检验各清洁职员之清洁报表，每个月提交定时作业安排汇报于物业经理，每次定时作业工作完成后需检验清洁水准是否符合标准。
6. 充足了解多种建材设备性质之特征，安排使用最合适之清洁材料及工具，解答清洁员碰到技术难题。
7. 管理好班组使用各类工具，使其常常处于良好准备状态。
8. 负责起草季度养护计划和备品备件计划报经理审核。
保洁领班
1. 按清洁主管指示实施工作。
2. 合理安排各清洁职员之工作内容。
3. 充足了解多种建材设备性质之特征，安排使用最合适只清洁材料及工具，解答清洁员碰到技术难题。
4. 作业时需和物管其它部门亲密配合。
5. 做好工作统计，检验各清洁职员之清洁报表。
6. 负责起草季度养护计划和备品备件计划报经理审核。
8、 管理好班组使用各类工具，使其常常处于良好准备状态。

保洁工
1. 保持公共地方环境清洁卫生。
2. 清洗公用洗手间及添补清洁用具。
3. 向仓管员提取适量之用含有用，小心掌握工具使用及保养。
4. 定时搜集垃圾，将垃圾送至搜集站帮助市政清洁工人运走（全部垃圾不得存放过夜）。
5. 清洁公共设施如电梯、电话间、烟灰缸、手扶梯、空调新回风口、指示牌、废纸箱、人工花木、地面、墙身、搜集垃圾等。
6. 需要时帮助园艺职员搞绿化工作。
第四章 拟采取管理方法、工作计划及物质配置计划
一、拟采取管理方法
1、管理模式和基础思绪：
新城风尚需要新型、优异、科学、优质物业管理方法，以满足住户所追求高品质、高标准生活观念和生活方法。基于深入调研基础，拟对新城风尚项目标物业管理采取全方位物业管理服务模式。
在确定管理模式基础上，针对新城风尚特色及实际情况，我们深入提出全方位物业管理基础思绪。
我们管理思绪是：
●强调成本控制意识和成本管理程序
●强调步骤团体有效运作和服务步骤连续改善
●强调公众服务规范化和特约服务个性化
●致力于共用设施、设备连续改善和功效提升
●致力于培养职员专业素质和小区全员参与意识
●致力于文化功效提升，塑造符合现代文明人居理想环境
2、拟采取管理服务手段：
结合新城风尚物业整体管理思绪，拟采取以下管理服务手段确保酒店化服务质量：
a、导入ISO9002质量管理体系
质量确保体系已成为现代物业管理企业提供规范化、标准化物业管理服务基石。我们在新城风尚物业管理实施过程中，我们将导入IS09002质量管理体系，以期在为业主提供优质服务过程中不偏离既定轨道。
b、实施“质量、成本双否决”运作机制
结合物业管理行业服务特征，本企业将在新城风尚项目推行“质量、成本双否决”机制。把服务质量和成本控制作为考评管理处工作业绩两顶最关键指标，努力争取在“服务质量”和“成本控制”之间找到更正确结合点，以提供“质优价廉”服务产品。
c、提倡开放式管理服务
在新城风尚项目管理上，我们提倡和强调开放式管理服务，明确物业管理企业和业主大会及业主委员会、居委会之间分工及配合。即：物业管理企业提供专业物业管理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会负担政府小区行政管理和小区公益服务。
对于管理处，我们将按时公布财务帐目、定时提交“管理汇报”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员联络电话等方法，自觉接收业主监督：对于业主大会、业主委员会，我们将在小区入住达成要求条件后依法成立。并从保护业主正当权益及提升本身管理水平出发，不停增强业主大会及业主委员会自治自律管理意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核权力。对于居委会，我们将尽力帮助其搞好业主、住户宣传教育、民事纠纷调解等工作，同时在管理信息资源上给予有效支持。我们深信：只要从服务业主、住户根本目标出发，三方合作一定能成为推进新城风尚项目管理水平提升助力。
d、构建服务平台——用户服务中心
强大服务平台和优异服务组织是提供规范用户服务前提。在新城风尚项目标服务形式上，我们拟建立用户服务中心运作体系。立即管理处内部管理处对外服务分为后台和前台操作，从而确保管理处对外形象统一化。用户服务中心是管理处指挥调度中心及信息枢纽,业主全部服务需求申请及投诉提议全部将汇总到用户服务中心，由中心负责分类处理。而管理处全部需要公布管理服务信息亦经过该中心反馈到业主、住户。经过用户服务中心有效运作，第一，可确保管理处对外信息传输□径统一化；第二，建立首问责任制，全部业主、住户投诉和需求全部有专员负责跟踪和落实直至业主满意为主；第三，中心二十四小时工作时间(晚间21:00后电话值班)将可确保业主、住户需求全天候地得到受理及满足。
e、管理体系全方面整合和提升
瑞昌市凤竹物业服务将重视连续地不停地进行步骤再造，对日常部分已经相对固定化思维方法、服务理念和具体作业步骤进行重新分析和改造，使其能够愈加符合业主真实需求，从而为业主提供真正实用服务产品。我们致力于用新型“以用户为中心、以步骤为导向”运作替换传统“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平连续提升。
f、致力于共用设施、设备循环改善
楼宇管理一个关键内容就是共用设施、设备管理和维护。共用设施、设备运行状态良好程度将直接影响到业主、住户日常起居和安全保障等问题。我们将新城风尚项目共用设施、设备管理分为三个层次进行，即：以确保共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目标日常管理及维修：以消除多种运行隐患，确保设施、设备性能得以充足发挥为目标定时维修养护（包含大、中修）：以提升设备性能、增强设备自我保功效从而满足用户不停增加服务需求为目标改良性维护（改造）。
在新城风尚项目共用设施、设备管理和维护上，我们致力于凭借本身经验和专业分包方，对其进行连续循环改善和功效扩展，逐步实现对共用设施、设备集中监控和一体化管理，最终实现物业保值和增值。

二、工作计划
依据管理方法和管理运作步骤，将工作计划分为前期管理、入住期管理和常规期管理三部分，根据轻重有序、科学有效标准，确定以下管理工作计划。
（一）、前期管理工作计划
序号
项 目
内 容
时 间
一
组建物业管理队伍
1、人员选拔；
2、人员培训；
3、人员上岗。
接管前3个月
二
拟订物业管理方案
1、 对同类项目展开深入调研；
2、 针对新城风尚，从物业管理角度，提出合理化提议，拟订管理方案。
接管前3个月
三
完善管理及办公条件
1、 安排管理用房；
2、 安排职员宿舍；
3、 调配物质装备。
接管前1个月
四
制订管理规章制度
1、 制订切合实际各项制度；
2、 逐步引入ISO9000质量确保体系。
服务管理中
五
交付前现场管理服务
1、 对售楼部、样板区派出保安、保洁服务；
2、 准备项目物业管理各类文件资料。
一期交付前
六
物业验收和接管
1、 依据标准，逐项检验发觉问题督促整改；
2、 办理书面移交手续，做好遗留工程立案。
一期交付前

（二）、入住期管理工作计划：
序号
项 目
内 容
时 间
一
入住手续办理
1、 准备入住资料，举行入住仪式；
2、 合理设置办理入住手续步骤和岗位；
3、 为住户办理入住手续，提供便利服务。
交付期
二
住户装修管理
1、 对住户和装修队伍培训；
2、 装修申报审批；
3、 装修施工过程监管。
装修期
三
对住户宣传
1、 建立智能化示范单元，进行宣传和培训；
2、 利用各项手段宣传园区设施使用。
入住期
四
档案建立和管理
1、 搜集档案资料；
2、 科学分类。
入住期

（三）、正常期管理工作计划：
序号
项 目
内 容
时 间
一
房屋及公共设施维修保养
1、 制订房屋养护和维修计划；
2、 房屋维修管理；
3、 房屋养护服务。
入住使用期
二
机电设备维修养护
1、 设备基础资料管理；
2、 设备运行管理；
3、 设备维修管理；
4、 设备能耗和安全管理。
入住使用期
三
安保管理
1、 治安管理；
2、 交通、车辆管理；
3、 消防管理。
入住使用期
四
智能化设施管理
1、 智能化设施日常使用操作；
2、 智能化主设施维护；
3、 智能化系统完善。
入住使用期
五
园区环境管理
1、 园林绿化管理；
2、 清洁卫生管理；
3、 环境保护管理。
入住使用期
六
财务管理
1、 财务帐务处理；
2、 费用收取。
入住使用期
七
小区文化活动开展
1、 小区宣传；
2、 举行小区活动；
3、 提供小区服务。
入住使用期
八
便民服务和完善配套
1、 为住户提供便民服务；
2、 帮助完善会所、公建等配套服务。
入住使用期

第五章 前期管理服务、接管验收管理及入住管理方案
一、前期介入服务
要使以后物业管理顺利进行，物业管理前期介入将会起到至关关键作用，若我方中标，将依据委托方物业施工进度实际情况，对*新城风尚制订科学、成熟、对应物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为未来物业管理工作顺利开展打下坚实基础。
1、计划设计阶段
对于计划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区计划设计方案讨论，从管理角度审阅计划设计方案是否合理，努力争取使小区设计方便以后物业管理工作。
监控和消控中心设置；
小区人车分流设计；
公共照明开关设置位置；
公共照明开关开闭形式；
物业管理用房位置设计；
小区垃圾房设置；
公共洗手间设置；
信报箱设置；
公共通告栏配置；
家用空调穿墙孔和室外机座位置预留；
2、建设施工阶段
建设过程中，物业管理前期顾问人员会常常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业硬件增加了解，对有些影响使用功效问题早发觉、早协调、早处理，为以后物业管理工作奠定良好基础。
提出设备设置和服务方面改善意见及设计遗漏工程项目标提议；
分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理压力；
审查相关工程（包含绿化工程）优劣，提供改善意见；
提供机电安装及能源分配相关专业技术管理意见；
提供功效布局或用料更改相关专业技术管理意见；
帮助施工人员做好对房屋材质方面保护，以避免施工对材质造成损伤；
提前熟悉房屋中多种设备和线路，包含房屋内部结构、管线部署及所用建材性能；
检验工程施工进度（依据需要参与建造期相关工程联席会议和建筑师定时碰面会等）；
检验前期工程施工质量，并就原设计中不合理但又能够更改部分提出提议；
配合设备安装、管线部署，进行现场监督，确保安装质量；
提出遗漏工程项目标提议；
对小区公建配套设施设备进行探讨，能够使公建配套设施设备满足以后用户发展需要和ISO9001贯标等需要，降低投入成本和以后物业管理成本。
3、完工验收阶段
物业管理前期介入人员将定时视察施工现场，参与工程例会，立即提出维护发展商利益和确保施工质量专业意见和提议，帮助开发商做好使用功效验收，对多种设备、管线全部逐一检验。
参与委托方房屋、设备、设施完工验收，并建立验收档案；
发觉可能存在施工隐患，并列出遗漏工程；
参与重大设备调试和验收；
制订物业验收步骤；
指出工程缺点，就改良方案可能性及费用提出提议。
4、物业销售阶段
良好物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量购房者，同时也有利于贵方树立企业品牌形象和著名度。所以，物业管理前期介入人员将依据实际情况，帮助贵方物业销售和宣传推广。
制订合理物业管理收费标准，为物业销售作好准备；
售楼处及样板房保安、保洁指导，规范服务，建立良好物业形象；
委派物业专业人员现场解答用户对小区物业管理方面疑问；
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；
提供相关售楼宣传所需要物业管理资料。

二、项目标接管验收
1）物业接管验收是对新建物业完工验收再验收。
2）依据国家建设部颁布《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功效为关键内容再检验，它是直接关系到以后物业管理工作能否正常开展一个关键步骤。
3）物业接管验收不仅包含主体建筑、隶属设备、配套设施，而且还包含道路、场地和环境绿化等，应尤其重视对综合功效验收。
a．企业选派素质好、业务精，对工作认真负责工程技术人员参与验收工作；
b．既应从以后物业维护保养管理角度验收，也应站在业户立场上，对物业进行严格验收，以维护业户正当权益；
c．接管验收中若发觉问题，要明确统计在案，约定时限督促开发主体对存在问题加以处理，直到完全合格；
d．落实物业保修事宜。依据建筑工程保修相关要求，由开发主体负责保修，向物业管理企业交付保修确保金，或由物业管理企业负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；
6）接管验收作用
a．明确交接双方责、权、利关系
b．确保物业含有正常使用功效，充足维护业户利益
c．为以后物业管理发明条件：经过物业接管验收，首先使工程质量达成要求，降低日常管理过程中维修、养护工作量。其次依据接管相关物业文件资料，能够摸清掌握物业性能和特点，预防管理中可能出现问题，有利于计划安排好各项管理，为以后物业管理发明了条件。

三、入住管理方案
3、 提醒业主在入伙前明白办理入伙手续时应带文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。
4、 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。
5、 即时完成入伙注记。
6、 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、确保质量。

1、业主入伙步骤
1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签署售房协议并开出入伙通知书