广场物业管理服务投标文件模板.doc

利通广场前期物业管理服务

招
标
文
件
（初稿）

广东利通置业投资
4月
目 录
第一部分 投标邀请 1
一． 招标项目标简明说明 1
二． 项目开工和完工交付使用时间 1
三． 投标方资格要求 1
四． 招标书发放 1
五． 投标地点 2
六． 投标截止时间 2
七． 开标时间、地点 2
八． 联络方法 2
第二部分 招标项目要求 3
一． 物业管理内容 3
二． 物业管理总目标 3
三． 物业管理标准 4
四． 相关说明和要求 10
第三部分 投标方须知 12
一． 总则说明 12
二． 招标文件 12
三． 投标文件编写 13
四． 投标报价 17
五． 投标文件份数和签署 17
六． 投标文件递交要求和无效 17
七． 开标和评标 18
八． 中标方确实定及物业服务协议签署 20
第四部分 其它事项 21
第五部分 物业管理服务协议参考格式 22
第六部分 投标文件部分格式 31
格式1、 投标函 31
格式2、 法定代表人授权书 32
格式3 、 报价一览表 33

第一部分 投标邀请
根据国务院《物业管理条例》和广州市国土资源和房屋管局《广州市物业管理招标投标程序》、《相关深入规范前期物业管理招投标活动通知》要求，现决定对利通广场前期物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标方以密封标书方法前来投标。
一． 招标项目标简明说明
本项目，即利通广场项目在广州珠江新城B2-4地块。
本项目计划设计物业类型为：商务办公楼。
本项目总用地面积9916平方米。用地组成为：建筑用地8155平方米，道路用地 1761平方米。
本项目总建筑面积159500平方米。其中，地下总建筑面积37602平方米，地上总建筑面积121898平方米。
本项目累计建筑物1幢；建筑结构为钢框架混凝土筒体结构。
本项目标建筑密度为23%；综合容积率12；绿化率为20%。
本项目计划建设机动车停车位838个，其中地上停车位0个，地下停车位838个。
二． 项目开工和完工交付使用时间
本项目于9月开工建设，共分1期开发建设。整个建设项目计划于6月全部建成完工并交付使用。
三． 投标方资格要求
1. 在中国境内注册含有独立法人资格、能在中国正当经营和提供对应服务外资企业；
2. 含有中国建设部标准核发一级物业管理资质证书物业管理服务企业；
3. 投标方必需在广州市范围内设有独立分支机构（含有工商行政管理部门颁发营业执照）；
4. 本项目不接收联合体投标。
四． 招标书发放
投标单位应于X 月X日 下午14:00时至17:00时至广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼 广东利通置业投资办公室领取招标书。
五． 投标地点
广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼 广东利通置业投资办公室。
六． 投标截止时间
X 月X 日下午17:00时前，逾期收到或不符合要求投标文件不接收。
七． 开标时间、地点
1． 开标时间：X 月X 日早晨9:30时
2. 开标地点：广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼 广东利通置业投资办公室。
八． 联络方法
招标方：广东利通置业投资
地  址：广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼
邮  编：510620
电  话：020- 85586988-803
传  真：020- 85583788
联络人：石弘华

广东利通置业投资
  月 日

第二部分 招标项目要求
一． 物业管理内容
1. 本物业计划红线内房屋建筑本体（含室外非机电设备设施）维修、管理。
2. 本物业计划红线内机电设备设施（包含空调、给排水、强弱电、消防、室内外照明、电梯等各专业整个系统及发电机组、擦窗机等）运行管理、维修、保养。
3. 本物业计划红线内智能化、综合布线系统管理和维护保养。
4. 本物业计划红线内所属其它配套设施管理和维护保养。
5. 本物业计划红线内公共区域清洁卫生、石材护理、定时消杀、外墙清洗、生活垃圾搜集及清运。
6. 本物业计划红线内绿化管理，楼内公共区域绿化及花卉摆放、每十二个月重大节日庆典（元旦、春节、五一、国庆、中秋、圣诞）花草摆放及节日景观部署。
7. 本物业计划红线内二十四小时保安保洁及公共秩序管理。
8. 本物业计划红线内交通、车辆行驶和停放管理，停车场收费管理。
9. 物业相关档案资料管理。
10. 本物业物业管理费、停车费等代收，代业主催缴本物业租户租金。
11. 接待、咨询服务和对空置写字楼招商工作。
12. 业主和中标企业在物业管理委托协议中另有约定其它事项。
13. 属于物业管理其它工作事项。
二． 物业管理总目标
1. 依法、科学、规范管理，达成细微、周到、真诚、规范服务要求，建设现代化、人性化管理服务体系。全方面导入和推行ISO9001：质量管理体系。2. 定时（每十二个月最少一次）向租户发放物业管理服务工作征求意见书，对合理提议要立即采纳、认真整改，努力提升用户满意度，确保租户满意率在92％以上。
3. 加强和业主沟通和协作，自觉接收业主监督，广泛听取、接收业主提议和意见，支持和配合业主发展业务，在确保物业保值增值前提下，帮助业主提升物业出租率。
4. 规范和完善二十四小时值班制度，对业主和租户对物业管理服务报修、求援、提议、问询、质疑、投诉等各类情况反馈时间，在正常工作日不超出半小时；非正常工作时间不超出1小时，并视轻重缓急立即处理，建立配套回访制度和统计。
5. 本物业各类标识统一、规范、完备、科学，无安全隐患。
6. 制订完善培训计划和考评制度，切实提升职员整体素质。
三． 物业管理标准
1. 基础管理
1） 房屋使用手册、装饰装修管理要求等各项公众制度完善。
2） 按国家物业管理示范项目标准制订各项具体实施方案，并经业主同意。
3） 健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订具体落实方法和考评措施。
4） 管理人员和专业技术人员持证上岗；职员统一着装，配带标志，工作规范，作风谨慎。
5） 充足应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提升管理效率。
在收费、财务管理、会计核实、税收等方面严格按相关要求实施，每个月向业主汇报物业管理服务费用收支情况。
6） 房屋及其公用设施设备档案资料管理完善，分类成册，查阅方便。
7） 建立用户档案，查阅方便。
8） 建立二十四小时值班制度，设置服务电话，接收业主和使用人对物业管理服务报修、求援、提议、问询、质疑、投诉等各类信息搜集和反馈，并立即处理，有回访制度和统计。
9） 定时向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理提议立即整改，满意率达95%以上。
10） 提议并落实维修服务承诺制度，零修急修立即率达100%，返修率不高于1%，并有回访统计。
2. 房屋本体管理和维修养护
1） 项目标志明晰，大堂部署合理、优雅，和项目建筑风格和使用功效匹配，并设置必需指导标志，入驻项目各单位名目标识在大堂内显著位置。
2） 无违反计划乱搭建，无私自改变房屋用途现象。
3） 项目外观完好、整齐；外墙建材贴面无脱落；玻璃幕墙清洁明亮、无破损；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
4） 室外招牌、广告牌、霓虹灯按要求设置，保持整齐统一美观，无安全隐患或破损。
5） 分体空调安装位置统一，冷凝水集中搜集，支架无锈蚀。
6） 房屋装饰装修符合要求，不得发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害她人利益现象。
7） 定时进行房屋主体查勘，监视项目沉降现象，确保房屋主体及公用设施安全。
8） 检验房屋结构，混凝土结构（柱、梁、板）无钢筋外露、无裂缝，钢结构件无锈蚀、无变形。
9） 楼地面平整完好，无空鼓、无碎裂、无隆起、无缺棱（角）无下沉。
10） 屋面防水层完好，无裂缝、无渗（漏），隔热层无毁坏。
11） 天花吊顶龙骨牢靠，天花平整、无裂纹、无缺棱掉角。
12） 天窗安装牢靠、开关灵活，五金配件齐全，门牌设置齐全、美观、合理。
13） 楼梯扶手安装牢靠，油漆色则均匀，表面平滑不扎手，无裂纹、脱漆、无锈蚀。
3. 公共设备管理
1） 综合要求
（1） 制订设备安全运行、岗位责任制、定时巡回检验、维护保养、运行统计管理、维修档案等管理制度，并严格实施。
（2） 设备及机房环境整齐，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
（3） 配置所需专业技术人员，严格实施操作规程。
（4） 设备良好，运行正常，不得有重大管理责任事故。
2） 供电系统
（1） 确保正常供电，限电、停电有明确审批权限并按要求时间通知用户。
（2） 制订临时用电管理方法和停电应急方法，并严格实施。
（3） 备用应急发电机可随时起用。
（4） 合理轮换使用变压器，降低空载损耗，节省费用，延长使用寿命。
（5） 建立二十四小时值班制度，发生故障立即排除。
（6） 用电设备、照明、指示、显示灯要完好，电气线路符合设计、施工技术要求，路线满足负荷，并确保用电安全，确保发配电设备安全运行。
3） 智能化系统
（1） 确保正常供电，限电、停电有明确审批权限并按要求时间通知用户。
（2） 按工作标准要求时间排除故障，确保各系统正常工作。
（3） 智能化设施设备运行正常，有统计并按要求期限保留。
（4） BA系统按规范操作，确保系统各模块运行正常，紧急情况需要有应急处理程序。
（5） 闭路监控系统，屏幕整齐，接线紧固，按钮、旋钮正常，图像清楚；摄像机焦距正确、位置合理，云台控制正常，录像保留完整。
（6） 可视对讲系统，每个门点出入控制正常，信息保留完整。
（7） 防盗报警系统，系统软件、主机工作正常，报警正确立即，备件完好。
（8） 停车场收费系统，系统及硬件完好。
4） 消防系统
（1） 消防监控中心二十四小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。
（2） 消防管理人员掌握消防设施设备使用方法并能立即处理多种问题。
（3） 组织开展消防法规及消防知识宣传教育，明确各区域防火责任人。
（4） 订有突发怒灾应急方案，设置消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道通畅。
（5） 无火灾安全隐患。
系统须由有资质单位进行维修保养。
（6） 定时检验和试验FAS自动报警系统，确保系统运行正常。
（7） 定时检验和测试多种消防设备，确定各阀门、指示灯、仪器仪表指示符合要求，各设备运行正常。
（8） 定时对备用UPS电源进行自动切换试验。
（9） 检验和测试火灾事故广播、气体灭火系统，确保系统完好。
5） 电梯系统
（1） 消防监控中心二十四小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。
（2） 电梯准用证、年检合格证、维修保养协议完备。
（3） 电梯按要求或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及隶属设施完好。
（4） 轿箱、井道、机房保持清洁。
（5） 电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。
（6） 运行出现故障后，维修人员应在要求时间内到场维修。
（7） 运行出现险情后，应有排除险情应急处理方法。
6） 给排水系统
（1） 完善项目用水、供水、排水管理制度，安排合理用水和节水计划。
（2） 设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏。
（3） 按要求对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、税制化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。
（4） 高压水泵、水池、水箱有严格管理方法，水池、水箱周围无污染隐患。
（5） 泵房有管理要求和操作维修规程。
（6） 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
（7） 遇有事故，维修人员在要求时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（8） 制订事故应急处理方案。
7） 空调系统
（1） 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
（2） 中央空调系统出现运行故障后，维修人员在要求时间内抵达现场维修。
（3） 制订中央空调发生故障应急处理方案。
（4） 按要求监控冷冻主机运行状态，保留好运行统计，各项运行指标正常。
（5） 水泵运转无异声、无震动，温升正常。
（6） 冷却塔内无杂物、水位正常，风机皮带松紧适宜。
（7） 新风机组运行无异声、无震动，各紧固件无松动，皮带松紧适宜。
（8） 风机盘管无积水、滤网保持清洁。
（9） 各设备表面整齐，无浮尘、脱落漆、锈蚀等。
8） 共享设施管理
（1） 共享配套服务设施完好，无随意改变用途。
（2） 共享管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻。
（3） 道路、楼道、大堂等公共照明完好。
（4） 项目范围内道路通畅，路面平坦。
4. 保安及车辆管理
1） 项目基础实施半封闭式管理。
2） 有专业保安队伍，实施二十四小时值班及巡查制度；保安人员熟悉项目标环境，文明执勤、训练有素、语言规范、认真负责。
3） 结合项目特点，制订安全防范方法，建立和完善多种安全应急和管理制度。
4） 进出项目多种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
5） 项目外停车有专员疏导，管理有序，排列整齐。
6） 室内停车场管理严格，出入资料有统计，按要求放行。
7） 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整齐。
8） 危机人身安全处设有显著标志和防范方法。
9） 建立三级防火责任制度和消防工作领导小组。
10） 建立健全安全日、周、月、季、年检制度，确保项目安全。
11） 建立义务消防队，定时进行消防演练，提升防火自救能力。
5. 环境卫生管理
1） 环卫设备完备，设有垃圾箱、垃圾中转站。
2） 清洁卫生实施责任制，有专职清洁人员和明确责任范围，实施标准化二十四小时保洁。
3） 公共清洁人员着装应整齐，形象好，适合高端办公环境需要。
4） 垃圾日产日清，定时进行卫生消毒灭杀。
5） 项目共享部位共享设施设备无蚁害。
6） 项目共享部位保持清洁，无乱贴、乱画，无私自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净；项目内共享场地无纸屑、烟头等废弃物。
7） 餐饮场地管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。
8） 项目内排烟、排污、噪音等符合国家环境保护标准，外墙无污染。
9） 大理石面应进行晶面处理等养护技术，确保石材表面光洁、明亮、无污迹。
10） 大理石墙面无灰尘、污迹，用纸巾擦试50CM无显著灰尘；其它墙面无污迹，目视无显著灰尘。
11） 电梯轿厢须用清洁剂擦拭，上蜡，保持清洁、光亮、无手印、无污迹。
12） 垃圾箱（篓、桶）外表洁净、无臭味、无积水，垃圾不能超出该容器2/3；烟灰缸保持清洁、无污渍，烟蒂不得超出3个。
13） 卫生间地、台面无积水、无污渍、无杂物、无灰尘，金属、玻璃光亮，无水迹、无灰尘、无锈斑，保持空气清新。
14） 地毯保持洁净、整齐，无破损、无污渍、无变形。
15） 垃圾房按要求喷药消杀，预防蚊虫滋生、不产生异味。
16） 玻璃幕墙进行定时清洗（每十二个月3次），保持玻璃清洁明亮、无垃圾灰尘堆积。
6. 绿化花卉管理
1） 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
2） 室外植物，造型美观、无枯枝黄叶，土壤不板结、无杂草。
3） 室内景观植物长势良好、健康、造型美观，枝叶无灰尘、无枯枝黄叶。
4） 花卉长势健康、色泽艳丽、无病虫害、无枯枝黄叶。
7. 精神文明建设
1） 加强宣传，使用户能自觉维护公众利益，遵守项目标各项管理要求。
2） 合适开展健康向上活动，增强业主、管理企业、租户之间沟通、建设友好办公商务环境。
8. 接待、咨询服务和对空置写字楼招商管理
1） 设置二十四小时服务热线，接待用户咨询、投诉、报修等。
2） 以多个方法和用户进行沟通，接待用户咨询，投诉和求援；对关键用户提出个性化特色接待工作方案，并实施相关接待工作。
3） 向业主提出行之有效招商提议并帮助实施，对空置写字楼进行相关招商和用户跟进工作。
9. 管理效益
1） 物业管理服务费用收缴率98%以上。
2） 提供方便用户特约服务。
3） 合理安排、严格控制开支，实现物业保值增值，为用户提供一个优良办公商务环境。
四． 相关说明和要求
1. 合约期限自协议签署之日至项目完工正常运行后2个自然年度。合约前期物业未交付使用期间，承包商须提供前期管理服务，物业交付使用后，以全委托方法提供物业管理服务。若乙方在本服务管理期完全满足招标文件要求和投标文件承诺，在相同条件下，含有本服务协议下十二个月度签约优先权。
2. 依据相关法规条例要求，本项目标物业管理处必需设置财务专用账户；按相关法规条例和招标文件收费标准要求收支物业管理费，独立核实，接收业主监督，帐务具体管理措施由招标方和中标方在物业管理协议约定。
3. 中标方应在每个月10日前向招标方交付所代收物业管理费，中标方代收物业管理费经招标方核实后，抵扣招标方应向中标方支付物业管理费，多出部分归招标方全部，不足部分由招标方补给中标方。
4. 物业管理处须于每十二个月11月份提交下一个年度财务预算，经招标方同意后实施。标准上费用开支不能超出预算，对不可预见开支应报招标方审批。
5. 本项目标物业管理费使用范围：
1） 管理服务人员工资、社会保险和按要求提取得福利费等；
2） 物业公用部位、公有设施设备日常运作、维护费用；
3） 物业管理区域清洁卫生费用（含公共卫生间厕纸、洗手液等物料）；
4） 消杀及除四害费用；
5） 物业管理区域绿化养护费用（含节日花卉摆设）；
6） 物业管理区域秩序维护费用；
7） 行政办公费用；
8） 物业管理企业固定资产折旧费用；
9） 物业公用部位、共享设施设备及公众责任保险费用，包含：财产一切保险（含玻璃破碎）、公众责任保险、停车场责任保险、机器损坏保险等；
10） 公用部位水电费；
11） 法定税费；
12） 物业管理酬金；
13） 经招标方同意其它费用及不可预见费用。

第三部分 投标方须知
一． 总则说明
1. 适用范围
1） 本招标文件仅适适用于本项目标物业管理服务。
2. 定义
1） 招标方：第一部分所指组织此次招标招标机构。
2） 投标方：向招标方提交投标文件物业管理企业。
3） 评标委员会：评标委员会是依据《中国招投标法》等法规组建专门负责此次招标评标工作临时性机构。
4） 日期：指公历日。
5） 招标文件：指由招标方发出本招标文件，包含全部章节和附件。
6） 投标文件：指投标方依据本招标文件向招标方提交全部文件。
7） 服务：指符合本招标文件要求物业管理服务。
8） 协议：指由此次招标所产生协议或合约文件。
9） 招标文件中标题或题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容了解和解释。
10） 招标文件中所要求“书面形式”，是指任何手写、打印或印刷通讯，包含电报和传真发送。
3. 投标费用
1） 不管投标过程中做法和结果怎样，投标方自行负担全部和参与投标相关全部费用。
二． 招标文件
1. 招标文件组成
1） 要求提供服务、招标过程、协议条件在招标文件中全部有说明。招标文件包含：
第一篇 投标邀请
第二篇 招标项目要求
第三篇 投标方须知
第四篇 其它事项
第五篇 物业管理服务协议格式
第六篇 投标文件格式
2） 投标方应审阅招标文件中全部须知、格式、条款和规格。投标方未按招标文件要求提供全部资料或提交投标文件未对招标文件作出实质性响应，那么投标方将负担其风险并有可能造成投标文件被拒绝。
2. 招标文件澄清
本招标文件如有疑问，请于 年 月 日12:00（北京时间）前将问题按投标邀请书中载明邮政地址以书面函件形式（加盖投标方法人公章）交至招标方，超出上述截止时间提出任何疑问，招标方可不予回复。全部问题将于 年 月 日17:00（北京时间）前，将不标明查询起源书面答疑文件发至已购置招标文件每一投标方。答疑文件为招标文件组成部分。
3. 招标文件修改
1） 在投标截止日期前任何时候，不管何故，招标方可主动地或在回复投标方提出澄清问题时对招标文件进行修改。
2） 招标文件修改将以书面函件形式通知全部投标方，并对其含有约束力。对方应立即以书面函件形式确定已收到该修改。
3） 为使投标方在准备投标文件时有合理时间考虑招标文件修改，招标方可酌情推迟本项目投标截止日期。招标方在招标文件要求提交投标文件截止时间三日前，将变更时间书面通知全部招标文件收受人。
三． 投标文件编写
1. 投口号言及度量衡单位
1） 投标方投标文件和投标方和招标方就相关投标全部往来函电均应使用汉字。
2） 投标文件使用度量衡单位采取中国法定计量单位。
2. 投标文件格式
1） 投标方必需按招标文件现定及格式要求正确、完整地填写和提供资料，并确保所提供全部资料真实性。
3. 投标文件组成
投标方编写投标文件应包含但不限于下列部分：
1） 经济部分
（1） 投标报价表；
（2） 分类报价明细表；
（3） 物业管理费预算编制要求：
序号
标题
内容要求
1
编制说明
投标方认为需要说明和编制标准相关事项。
对总报价简单分析。
2
物业管理费
物业管理费预算汇总表。
2.1
人工费用
可包含：支付全体职员劳动酬劳、福利、培训及按国家要求缴纳多种社会保险等。
需按组织机构排序逐项列出。
全部岗位、人数应和组织机构中岗位、人数对应。
2.2
行政费用
可包含职员服装费、文具用具费、电话费、接待费、办公设备维护和行政管理方案中所包含物料消花费用等。
2.3
工程费用
可包含建筑、设备、设施管理方案中所包含维护、保养及物料工具消花费用等。
2.4
保安费用
可包含保安管理方案中所包含行政管理及物料消花费用等。
2.5
环境费用
可包含环境绿化、保洁管理方案中所包含人员费用及物料消花费用等。
2.6
服务费用
可包含服务管理方案中所包含物料消花费用等。
2.7
外包费用
国家强制检测收费内容；委托第三方提供服务项目所产生费用等。
2.8
保险费用
法规要求要求为物业公用部位、共享设施设备及公众责任所购置保险费用。
2.9
其它费用
其它需要列明费用。
（4） 创办费编制要求：
序号
标题
内容要求
1
编制说明
投标方认为需要说明和编制标准相关事项。
对总报价简单分析。
2
创办费
创办费预算汇总表。
2.1
办公设备
可包含办公电脑、物业管理软件、电脑局域网、打印机、复印机、传真机、扫描仪、投影机、相机、职员更衣柜、办公桌椅、档案资料柜、保险柜、白板、卡钟、电话机、文具等
2.2
办公室装修
可包含室内间隔、规章/规程装裱等
2.3
安全设备
可包含对讲机、手电筒、应急药箱、消防阻燃安全绳、消防用具、防毒自救面具、反光路障、铁马围栏作业警示牌等
2.4
职员装备
可包含客服、工程、保安、行政等人员制服订做、雨衣、雨伞、水鞋、绝缘鞋、荧光交通衣等
2.5
工程维修工具
可包含电焊机、吸水吸尘器、风速仪、红外测温仪、电钻、电锯、万用表、冲击钻、电工刀、工具袋、维修材料、潜水泵等
2.6
清洁绿化支出
可包含不锈钢垃圾箱、外围垃圾箱、地毯、大垃圾桶、清洁开荒费、伞袋机
2.7
职员费用
可包含职员招聘费用、职员工资、多种福利费用、职员上岗前培训费用等
2.8
保险费用
可包含财产一切险、公众责任险、停车场责任险等
2.9
资料印刷
可包含职员手册、商户手册、装修指南、工作表格等
2.10
其它不可预见费用
其它需要列明费用
2） 商务技术部分
（1） 投标函（盖公章）；
（2） 法定代表人证实书（或授权书）（盖公章）；
（4） 资格证实文件（复印件，盖公章）：
营业执照副本
国税、地税登记证副本
物业管理资质证书
国际认证机构认证
（4） 投标人基础情况；
（5） 企业注册资金；
（6） 对物业管理内容、目标和标准响应程度文件；
（7） 物业管理服务总体模式和配套方法；
（8） 驻场服务机构设置方案、运作步骤；
（9） 驻场总经理人选及资质经验和主管人员任职标准；
（10） 企业本部支持本项目标关键管理人员资质和经验；
（11） 管理规章制度；
（12） 服务计划和实施方案（包含但不限于清洁、保安、工程、绿化、商务、行政等服务）；
（13） 投标人近3年来在广东省境内写字楼物业管理服务业绩表（要求提供协议中含有项目名称、协议使用期及双方签章页作为附件）。其中，现在仍在提供管理服务单体面积超10平方米写字楼项目需单列；
（14） 企业和财务报表，和会计师事务所出具审计汇报复印件；
（15） 投标方认为有必需说明其它资料。
四． 投标报价
1. 本项目投标文件报价包含三大部分，分别为写字楼管理费收费标准测算报价、创办费预算报价和物业管理酬金报价：
1） 写字楼管理费收费标准，以元/月为单位进行报价，需提供具体测算依据；
2） 物业管理酬金报价，以自协议签署之日至项目完工正常运行后2个自然年度作为周期，并以万元/月为单位进行报价；
3） 物业管理创办费预算报价，以万元为单位进行报价。
2. 报价仅限用人民币填报，报价均包含各报价需提供具体计算依据。
3. 报价包含推行协议全部相关服务所需服务费用报价均包含全部税费。
五． 投标文件份数和签署
1. 投标文件分为正本1份、副本5份、对应电子文件1份（光盘，WORD格式），并明确写明“正本”“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。
2. 投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。
3. 电报、电话、传真形式投标概不接收。
六． 投标文件递交要求和无效
1. 投标文件密封
投标方应将投标文件密封，并标明投标方名称、地址、投标项目名称及正本或副本。
2. 投标文件修改和撤销
1） 投标方在投标截止时间之前可书面通知招标方补充修改或撤回已提交投标文件。经补充修改内容为投标文件组成部分。投标方在投标截止时间以后送达补充或修改内容无效。
2） 投标方对投标文件修改或补充书面材料应按招标文件要求进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。
3. 投标文件有下列情形之一，投标文件无效：
1） 未密封；
2） 未加盖投标单位法定代表人和投标单位印章；
3） 未能根据招标文件要求编制；
4） 逾期送达；
5） 附有招标方不能接收条件。
七． 开标和评标
1. 开标方法和程序
1） 招标方在约定时间和地点公开开标，开标由招标方主持，投标方代表参与。
2） 开标时，招标方对投标文件密封情况进行当众核验，经确定无误后，由招标工作人员当众拆封，宣读投标方名称、投标价格和投标文件其它关键内容。
2. 评委组成
依据广州市相关要求，此次利通广场前期物业管理服务企业招标评标评委组成为：招标方指派1人，由招标方从市物业管理评标教授名册中采取随机抽取方法确定物业管理教授组员2人，由街道、居委会各派1人。
3. 评标会议程安排
时间
内容
8:30～9:30
接收投标文件，陈说次序抽签。
9:30～10:00
会议开始，主持人介绍此次招标情况、评标评分标准及细则等，推选主任，评委熟悉评审措施。
10:00～10:20
投标方确定投标文件密封是否完好，拆封全部投标方投标文件，宣读投标方报价，对投标方进行符合性审查及经济评分。
10:20～10:40
第一陈说人陈说投标文件相关内容，评委进行技术商务评分。
11:00～11:20
第二陈说人陈说投标文件相关内容，评委进行技术商务评分。
11:20～11:40
第三陈说人陈说投标文件相关内容，评委进行技术商务评分。
11：40～12:00
第四陈说人陈说投标文件相关内容，评委进行技术商务评分。
12:00～12:20
汇总经济评分和技术商务评分，得出各投标方总分。
12:20～12:30
评委在评审汇报上签字，评审结束。
4. 评标指标及分值设置。
此次评标采取综合评分方法。评表以招标文件要求条件为依据，评分比重以下：
评分项目
商务技术评分
经济评分
权重
60%
40%

5. 评标标准和评标措施
1） 商务技术标评定（满分60分）
序号
项 目
分值
1
对物业管理内容、总目标和标准响应程度
10
2
物业管理服务总体模式和配套方法
5
3
驻场服务机构设置方案、运作步骤
10
4
企业本部及驻场管理服务人员配置方案
10
5
各项管理规章制度
5
6
各项服务计划和实施方案
10
7
企业综合实力
10
2） 经济标评定（满分40分）
经济标满分为40分；其中，写字楼管理费收费标准报价满分10分，物业管理酬金报价满分20分，创办费预算报价满分10分。
（1） 综合评分计算
综合评分 = 商务技术评分 ＋ 经济评分
将综合评分由高到低次序排列，得分相同，按投标报价由低到高次序排列；得分且投标报价相同，按服务指标优劣次序排列。
八． 中标方确实定及物业服务协议签署
1. 中标方确实定
1） 招标方在评标会后10日内确定中标方。
2） 招标方在确定中标方之日起3日内以书面形式向中标方发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。
3） 招标方在向中标方发出中标通知书同时，将中标结果通知全部未中标投标方。
2. 物业管理服务协议签署
1） 中标方按中标通知书指定时间、地点和招标方参考物业管理主管部门制订示范文本格式签署物业服务协议。
2） 招标文件、中标通知书、中标方投标文件及其澄清文件，均为签署物业服务协议依据。
3. 履约确保金
1） 中标方在和招标方签署协议时，应根据协议条款要求，向招标方（买方）提交履约确保金（协议总价2%），其格式为招标文件中所提供或其它招标方（买方）接收格式。
2） 在协议使用期内，若中标方没有违约行为，其履约确保金在协议期满后10个工作日内由招标方无息退还。

第四部分 其它事项
一． 投标方请认真审阅招标文件中各项要求，对投标价格及承诺慎重填报。如投标方编制投标文件不能响应和满足本招标文件各项要求，责任有投标方自负，其投标文件将被招标方拒绝、被视为无效投标文件或按项扣分。
二． 对恶意投标、中标后不按协议要求提供服务投标方，招标方保留通报批评、索赔、罚款和停止管理资格权利。
三． 不管投标结果怎样，投标方投标文件均不退还，且不对未中标单位作任何解释。投标方在投标过程中产生一切费用，不管投标结果怎样，均由投标方负担。
四． 投标方应表明对招标方在投标邀请书、招标文件中所提出要求和要求表示了解；应表明投标文件连同招标方中标通知书均含有法律约束力；应表明投标报价使用期自投标截止以后60天内有效。

第五部分 物业管理服务协议参考格式
一． 定义
1. 业主或称甲方：
2． 承包商或称乙方：经招标程序成功被委任中标方
二． 整体工作及变动
1． 承包商须根据工作服务范围及合约特殊条款按业关键求完成合约要求工作，直至业主表示满意为止。
2. 业主可在合约期间任何时间以书面直接通知承包商更改、修正、删除、补充或其它方面变更任何工作，和/或改变合约期；而在适用情况下，承包商应实施上述变动及受到一样条款束缚，有如上述变动已要求在工作服务范围内。
3． 因产生变动而使合约价格上升或扣减，此差异在适用情况下将依据工作项目报价表所述比率决定。若当上述工作项目报价表并没有包含比率时、或情况不适用时，在取得业主书面同意情况下，此差异应以当初视为合理金额为准。
三． 转让
1． 若没有业主书面同意，承包商不得将合约、或任何部份股份、或其中利益转让。承包商应亲自推行合约。
四. 。 工作质素
1． 承包商应根据工作服务范围要求，及按提供予承包商任何绘图及明细项目全部条款及条文，完成工作。
2． 依据工作服务范围提及全部用于以完成永久工作物料，须是新物料，品牌及类型须由业主预先同意。
五． 检验、验收及监督
1． 承包商须于提供服务期间由总办事处提供一名含有相关工作经验及能胜任工作总监，此总监须具权力接收及实施由业主发出命令。
2． 全部合约指定工作服务将定时接收查检，除非由业主定时签发满意纸，证实承包商已根据工作服务范围内严格要求实施及完成工作，不然将不会视为已满意验收承包商服务。
六． 拒收
1． 在不影响业主任何法定权利下，业主可拒收任何未能严格符合工作服务范围内全部或部份工作。
2． 承包商接获业主书面通知，表示拒收任何工作后，须于二十四小时内作出必需更正行动，更正上述部份工作或部份被拒收工作。
七． 安全、健康及环境保护
1． 承包商须遵守全部法例及法定安全及健康规例及守则，和应指导其职员一样遵守之。承包商亦应符合业主安全管理系统要求。
2． 承包商须遵守全部法例及法定环境保护要求。同时，在关键防污方面，承包商应符合业主环境保护管理系统；和在改善环境任务不停努力。
八． 付款须知
1． 在物业建成及交付使用前，承包商应向业主或按业主指示提交缴费通知书，和符合下列要求；
1） 缴费通知书应含有具体合约编号、缴款细节、费用及总额。
2） 缴费通知书应送达业主指定合约经理或按业主指示方法送达。
在物业建成及交付使用后，承包商须按业主指示制订每十二个月人手安排及收支预算，经业主书面批核相关预算后，除有其它合约条款要求外，承包商可依据每个月之预算开支从管理费内支付相关物业管理开支。但业主仍会不时检讨承包商服务标准是否满意及达成合约要求，以决定是否需要扣除承包商服务酬金。
九． 违约责任
1． 若承包商没有推行或严重违反本合约要求条款，而且在业主给书面提醒后30天内，既没有合了解释又没有采取合适补救工作，则业主有权以两个月书面通知承包商终止本合约而无须作任何赔偿，且业主有权保留追究承包商经济赔偿责任权利。
2． 在本合约服务期内，任何一方在无法律依据或无本同约要求原因下提前终止本合约，必需以不少于两个月书面通知对方。
3． 假如业主委员会在本合约期限内成立，替换业主在本项目物业管理权利和责任，则业主有权以两个月书面通知终止本合约而无须作任何赔偿。
4． 承包商对于因推行本合约而取得业主和／或业主关联企业经营情况信息、商业秘密及用户资料须给予严格保密，不管该经营情况信息或商业秘密是承包商从业主直接取得还是经过进行物业管理而取得。此保密义务于本合约因任何原因终止后十二个月内继续有效。
5． 本合约终止时，承包商必需将属于和本项目管理全部文件、函件、图纸﹑已签署合约文本、财务统计移交业主或业主委托代理人，并于本合约终止后六个月内主动回复业主提出相关上述统计任何疑问。
十． 损毁责任或赔偿
1． 业主及其雇员、代理人将不需对下列各方面或相关方面负上法律责任，即：
1） 不管因任何原因（不管是否因业主或其雇员、代理人疏忽），引致承包商财产或其雇员、代理人财产有任何损失。
2） 承包商、其雇员或代理人受伤或死亡（但因业主或其雇员或代理人疏忽引致者除外）。
2． 承包商应全方面赔偿予业主或其雇员、代理人因承包商或任何