“金达-美岸栖庭”(一期)房地产开发项目可行性研究报告.doc
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1、“金达美岸栖庭”(一期)房地产开发项目申请报告第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况项目申报单位为xxxxx房地产开发有限公司。xxxxx房地产有限公司的投资公司为xxxxx,投资公司是以经营有色金属为主的国际贸易公司,主要经营铬铁等国内较为稀缺的有色金属矿产品。公司在广西、贵州、河南等省份拥有生产加工基地,并在铬铁资源丰富的南非拥有矿产资源。公司年经营额达到10亿元人民币,进出口贸易额超过一亿美元。多年的矿产资源国际贸易业务使公司积累了比较充裕的现金流,资产负债率较低,财务状况良好。公司决定以位于xxxxxxx区美岸栖庭项目涉足房地产行业,拓宽母公司战略投资渠道,寻求新的利润增长点,
2、并以该项目逐步树立在该地区该行业中的品牌形象以谋求更大的发展空间。xxxxx房地产开发有限公司的成立于2008年1月21日,注册资本为2000万元人民币,法定代表人xxxx,公司注册地址为xxxxxxx区金港路。公司目前为房地产开发暂二级资质。经营范围:房地产开发经营。二、项目概况1、项目名称:美岸栖庭(一期)名称释义: “美岸”指项目毗邻南官河,南官河东岸将建成50米宽沿河带状岸边公园;“栖庭” 意指 “美岸”依庭院栖息,庭院依美岸而居,由此形成外部风景与内部建筑、景观和谐共生、灵动一体。同时公司名称“金达”中的“达”字,和“美岸”的“岸”字,也寓意“胜利到达成功彼岸”美好祝愿;另外“金”与
3、项目名称暗指的“水”从五行角度也符合相生之道。2、项目背景2009年以来,随着国家宏观调控政策的作用凸显,全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹。特别是二季度以来,市场消费信心逐渐增强,商品住房成交量快速增长,住房价格稳步回升,房地产开发投资持续回升,企业资金压力进一步减缓,部分区域土地购置竞争激烈。2010年房地产市场仍有一定的不确定性,市场运行自身要求市场做出一定的回调,而调控政策也更加注重保持房地产市场的长期健康发展,预计2010年房地产市场会在整体平稳中出现小幅回落。xx地处江苏省中部、长江下游北岸,经国务院批准,1996年8月12日组建地级市,现辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四县
4、级市和海陵、xx两区,总面积5793平方公里,总人口503.6万。建市以来,xx经济和社会发展取得了巨大的成就,已经发展成为长江三角洲地区工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一。据估计未来十年xxxxx区人口增量不少于40万,其中大部分都是有住房刚性需求的外来人口,以保守数据估计,满足这部分人口的新增住宅需求量也在1000万平米;而目前xxxxx区年商品住房成交面积在120万平米,其中大部分都是本地居民消化。影响城市住房需求的另一个重要指标是城市化速率。按照规划,xx未来十年的城市化水平将提高15个百分点,以xxxxx区现有65万人口计算,因城市化而产生住宅需求的进城农民将在10万左右(主
5、要由拆迁安置而得到住房保障)。粗略估计,仅仅这两项因素就可以稳定推动xxxxx区住宅需求量在现有水准上翻番。3、建设地点项目地块位于xxxxxxx区中心,四至范围:东至向阳路及已出让地块,南至二井中沟北侧道路,西至南官河东侧绿化带,北至腾龙桥南侧便道及污水站。4、项目整体建设内容和规模总占地面积:106910总建筑面积:190690地上建筑面积:161420住宅建筑面积:153810商业及公共建筑面积:7610地下建筑面积:29270地下车库面积:14000住宅及附属地下室面积:15270容积率:1.50建筑密度:25%绿化率:39%停车库(位):750个5、一期项目建设内容和规模项目一期建设
6、6栋高层和9栋多层住宅及部分地下室和地上车库。分摊用地面积:42000总建筑面积:82249地上建筑面积:73131住宅建筑面积:66257商业和公共建筑面积:6874 地下建筑面积:91186、项目整体功能布局及交通组织整个项目临向阳路布置3栋17层高层住宅,之间通过2层裙房相连,布置物业、社区、会所、商业等功能,在裙房南侧设置园区主入口;沿地块北侧平行于港城中路布置1栋27层和2栋17层高层住宅;沿地块西部临南官河东岸布置8栋1727层高层;单体高层采用大面宽、短进深的设计手法,保证宽阔的楼距,亦保证园区内低层住宅没有视线和景观上的阻挡与围合;园区中央部分分南、北两个多、低层住宅组团,分别
7、依平行于基地外南北市政道路进行布置,逐步向中央靠拢,形成中央景观带轴,与沿河绿化景观带相连,即保证了园区建筑与城市道路的协调一致,亦使园区建筑布置不至于单调呆板;考虑到基地地势较为低洼,在低层住宅区,每两排低层之间形成地势标高略高于向阳路标高的园区机动车道路,延伸至沿河高层之间,并与沿河高层地下车库相通;同时每排低层与低层之间通过地下室形成独有的庭院居住形态,使整个小区人车分离,动静怡然;园区中心形成的绿化景观带轴与园区主入口、沿河景观空间一线贯通,进入园区后便如有步入公园、直望岸边心旷神怡之感;园区西部与南官河东岸相接之处采用通透的铁艺围栏将公共空间与私家领地明确界定,并在中央部位设置出入大
8、门,既保证了景观上的融合、视线上的通透,亦保证园区内部秩序井然。7、住宅设计小区内住宅的单体户型设计提供了多种选择。从不到90平方米的经济两居、105平方米的经济三居;120140平方米的舒适三居、四居;多、低层住宅设计为115350平方米不等。住宅均为1梯两户式;户型设计上采用“大面宽、短进深、全通透、户户明”的设计手法,所有房间及厅室均有直接的自然采光和通风,更设计出“三卧 + 一厅全南向”的创新户型。住宅的设计以人本位出发,考虑入微,于大处和细节均匠心独运,使小区独具特色。8、结构设计方案建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别建筑结构可靠度设计统一标准的要求,本工程建筑结构安
9、全等级为二级,设计使用年限为50年。按照建筑抗震设防分类标准的要求,本工程为丙类建筑,按照7度抗震设防。人防设计人民防空地下室设计等级按照6级考虑。结构体系的确定高层建筑采用钢筋混凝土剪力墙结构,利用上下贯通的楼电梯间及合适位置的墙设置适量剪力墙,尽量避免使用房间露梁、柱(墙)。9、公用设施方案(给水、排水、供电、供气、通风空调、消防、环境保护等)给水水源分别由市政给水干道上引入DN300进水管,在基地内沿建筑物四周形成环状,供给单体消防及生活用水。整个区域采用无负压管网增压稳流设备供水方式,采用减压阀分区,保证分区压力在0.10.35Mpa之间,并可充分利用市政给水管网原有压力。排水室内污、
10、废水合流,设专用通气管,室外污水管经管道汇集后排入市政污水管。单体地面雨水由道路雨水口收集,屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集,分别排至室外雨水管,经管道汇集后排入市政雨水管。消防消防给水水源采用市政自来水,二路DN300进水,在基地内形成环状,在室外总体的适当位置及水泵接合器附近设有地上式三出口消火栓。室内消火栓系统采用临时高压制,消防泵从地下室消防水池中抽取。10、投资估算本项目预计总投资金额为4.5亿元人民币,其中一期工程预计总投资约2.2亿元人民币。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析(缺产业政策、行业准入分析)一、xxxxx经济和社会发展规划分析根据xxxxx城市总体规划(2008-
11、2030),这部规划将xx中心城市定性为“中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市”,同时初步确定海陵区未来发展战略为“南拓、东进、西优、北控”。作为xxxxx区的海陵、xx两区,原有城市基础规模小,长期以来没有形成中心城市对周边县市的显著辐射带动力,整个地级xxxxx属于较为典型的县域经济城市。市区自1997年成立地级xxxxx以来,并没有享受过重大政策优惠,但基于内生动力的城市发展速度依然可观:中心城市建成区面积从20多平方公里扩展到近70平方公里,市区人口从26万增加到65万。而最新出台的这部规划,基于中国医药城、城南出口贸易加工区(拟定中)等重大倾
12、斜性政策背景,大幅度提高了城市未来地理空间规模和发展速度:xx中心城区总面积划定为499平方公里,其中仅建设用地规模就将占到177平方公里,市区人口未来10年也将飞速增长到百万规模。xx构建大城市远景发展规划的战略途径在于,海陵区南部对接xx区,东部对接姜堰市,以城市化来打通三地之间的乡村地带,最终实现“三泰一体化”(海陵区即是原来的县级xxxxx,也是市委市政府所在地、xx区原是泰兴市一部分、姜堰市原称泰县)。因此,市区城市发展的增量空间和增量人口必定集中于城市南部和东部,这两个区域也将是未来房地产项目大规模聚集所在。随着长三角一体化格局发展,xx有望成为“长江南北联动,江海东西沟通”的长三
13、角北翼枢纽城市,尤其是城际轨道交通串联长江南北城市后,搭上京沪高铁直通车,xx更将名副其实地纳入到上海一小时都市圈。加之正在建设,预计2012年通车的xx长江大桥,连接着北京至上海、上海至西安、上海至成都这3条国家高速公路,在长三角地区和江苏省高速公路网中,起着重要的联络作用。xx长江大桥的通车后,大桥两端的xx、镇江、常州3市,特别是位于桥头堡的xx,其经济社会发展将面临一个全新的机遇。二、xx区介绍xx区有史记载可追溯至五代南唐,北宋初口岸(古称“柴墟”)曾为县治所在。1997年8月,国务院批准设立xxxxxxx区,时辖七个乡镇,2008年区划调整后,辖七个街镇(口岸、刁铺、永安洲、许庄、
14、白马、胡庄、大泗),总面积314.33平方公里,人口29.69万人。xx区是xxxxx区的南大门,是中国人民解放军海军诞生地。设有省级高新技术产业园。境内有长江港口xx港和南水北调枢纽工程引江河,有国电电厂及在建中的xx长江大桥,有宁通一级公路、328省道穿境,水陆交通便捷。全区有以花卉苗木、特水养殖为龙头的农业生产基地。形成物流、化工、医药、船舶、机电、食品六个产业群,境内有扬子江药业、梅兰化工、海企仓储、益海粮油、中商船舶、德国贺尔碧格齿轮、永盛包装、奔仙睡衣、三泰啤酒、鸿泰机电等知名企业。江鲜、全羊席名声在外,肯德基、义乌大市场入驻。2008年xx区经济建设保持平稳健康发展态势,较好地完
15、成了年初确定的各项主要目标任务。2008年实现地区生产总值78.63亿元,全年完成财政总收入16.51亿元,人均生产总值28147元。全年城镇在岗职工平均工资22183元,城镇人均可支配收入14309元,实现农民人均纯收入6652元。当年全区经济发展方式转变加快,三次产业增加值比例调整为7.659.433。投资结构逐步优化。完成全社会固定资产投资74.41亿元,增长25.1%。其中城乡规模以上投资增长42.77%,占投资总额的62%。形成了“一城三片区”的规划布局,龙窝湖区、凤栖湖区和雕花楼宣堡港水景街区控制性详规基本完成。本项目位于xx区中心,距离区政府仅几分钟路程。地块西临南官河。项目规划
16、设计充分发挥临水景观,形成与周围自然景观相容协调、浑然一体的美学特征,同时在产品设计上注入现代、时尚等元素,建设成为xx区首席高品质水岸景观小区,成为当地高品质居住的典范。三、产业政策分析自国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823号)发布以来,城镇住房制度改革深入推进,住房建设步伐加快,住房消费有效启动,居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展,对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到,当前我国房地产市场发展还不平衡,一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全,住房消费还需拓展;
17、房地产开发和交易行为不够规范,对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展,现就有关问题通知如下:(一)充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。(二)进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基
18、本方向,不断完善房地产市场体系,更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用;坚持以需求为导向,调整供应结构,满足不同收入家庭的住房需要;坚持深化改革,不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍,加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度;坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定;坚持在国家统一政策指导下,各地区因地制宜,分别决策,使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调,促进经济社会可持续发展。(三)完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化,完善住房供应政策,调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承
19、租普通商品住房;同时,根据当地情况,合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围,并做好其住房供应保障工作。(四)加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施,切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房,要严格控制在中小套型,严格审定销售价格,依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度,具体办法由市(县)人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠政策,按照经济适用住房的有关规定执行。任
20、何单位不得以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。(五)增加普通商品住房供应。要根据市场需求,采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设,要调控土地供应,控制土地价格,清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。(六)建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能,切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主,多渠道筹措资金,形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况,合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为
21、主,实物配租和租金核减为辅。(七)控制高档商品房建设。各地要根据实际情况,合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区,要控制此类项目的建设用地供应量,或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。(八)继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房,可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房,由目前房屋管理单位出具书面具结保证后,向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的,由各地制定政策,明确界限,妥善处理。(九)完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分
22、配的有关规定,认真核定住房补贴标准,并根据补贴资金需求和财力可能,加大住房补贴资金筹集力度,切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入,要按照收支两条线管理的有关规定,统筹用于发放住房补贴。(十)搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍,鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外,任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准;以房改成本价购买的公有住房上市出售时,原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理,规范发展房屋租赁市场。(十一)
23、规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则,严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制度,为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场,保证工程质量。贯彻落实物业管理条例,切实改善住房消费环境。(十二)加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作,大力发展住房公积金委托贷款,简化手续,取消不合理收费,改进服务,方便职工贷款。(十三)完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管,规范担保行为,建立健全风险准备金制度,鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构,要加快清理,限期整改。加快完善住房置业担保管理办法,
24、研究建立全国个人住房贷款担保体系。(十四)加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理,严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理,防止挪作他用。要加快建立个人征信系统,完善房地产抵押登记制度,严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目,控制和化解房地产信贷风险,维护金融稳定。(十五)制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划,加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求,高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住
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