九龙园区C区商务中心项目可行性研究报告.doc

九龙园区C区商务中心项目可行性研究报告

目 录
第一章 总论 1
一、项目概况 1
二、公司简介 1
三、报告编制依据 2
四、主要结论 2
第二章 项目背景及必要性 4
一、项目背景 4
二、项目建设的必要性 6
第三章 总平面布置 8
一、场地概述 8
二、建设指导思想和主要原则 8
三、总平面布置 8
四、总图设计 9
五、建筑设计 10
第四章 建设内容及规模 13
一、设计构思 13
二、建设内容 13
三、建设规模 13
四、项目建筑指标表 14
第五章 项目选址及建设条件 16
一、项目建设地址 16
二、气象水文条件 16
三、工程地质条件 17
四、地震及不良地质现象 19
五、工程地质勘察结论 19
六、工程建设其他条件 20
七、交通条件 20
八、配套设施条件 21
第六章 结构设计 22
一、设计依据 22
二、设计要求 22
三、构特征及选型 22
四、拟采用主要基础类型 23
五、结构材料 23
第七章 给排水方案 24
一、设计依据 24
二、设计范围 24
三、给水设计 24
四、排水设计 25
五、排水设计 26
第八章 电气设计 27
一、设计依据 27
二、强电设计 27
三、防雷、接地 27
四、通信 28
第九章 燃气设计 29
一、设计依据 29
二、供气条件 29
三、用气量估算 29
四、管道布置 29
第十章 消防设计 31
一、设计依据 31
二、消防设计 31
第十一章 环境保护 35
一、项目建设与运营对环境的影响 35
二、环境保护措施 36
第十二章 节能方案分析 40
一、节能设计标准 40
二、能耗状况与能耗指标分析 40
三、节能措施 42
四、节能效果分析 45
第十三章 项目进度计划及招投标 46
一、项目进度计划 46
二、BT招投标 46
第十四章 投资估算及资金筹措 48
一、投资估算范围 48
二、投资估算依据 48
三、估算说明 49
四、资金筹措 51
第十五章 BT模式经济分析 56
一、项目业主 56
二、建设地址 56
三、BT融资建设的内容、范围、数量、工期、融资资金组成 56
四、融资人应具备条件及能力 57
五、双方的权利、义务 57
六、项目资金、进度、质量、安全、结算监控措施 59
七、回购条件、时间、资金来源 60
八、对融资人的结算原则 61
第十六章 社会效益评价 62
第十七章 结论与建议 63
一、结论 63
二、建议 63

第一章 总论
一、项目概况
（一）项目名称：九龙园区C区商务中心项目
（二）项目地址：重庆市九龙园区C区
（三）项目业主：重庆九龙园高新产业有限公司
（四）项目建设内容：
建设内容包括商务中心写字楼、商务宾馆、超市、物流服务等设施。本项目拟占地55.6亩，总建筑面积为7698m2。
（五）项目建设期：2009年2月—2010年1月
（六）项目实施方式：按照BT融资建设方式进行建设。项目建成后24个月内完成项目回购。
（七）项目总投资：1413万元。
（八）回购资金来源：项目的回购资金由重庆九龙园区高新产业有限公司筹集，其中公司筹集45%,商请银行贷款55%,由九龙园区提供项目担保。
二、公司简介
重庆九龙园高新产业有限公司于1998年11月经重庆市工商行政管理局批准成立，公司地址在九龙坡区高新区九龙园区火炬大道16号，注册资金11000万元，属国有独资公司，在九龙园区管委会领导下，受九龙园区办公室和重庆渝隆资产经营集团双重管理，目前公司内设办公室、财务部、工程部、总工办、资产管理部、预结算部、管网迁建部、开发部共8个部门，现有员工49人。
公司主要经营范围：在政府授权范围内从事土地整治；机械机电（不含汽车）、生化、环保、电子产品、通讯器材（不含发射和接收装置）等高新产品的研究、开发、技术咨询服务及技术成果转让、引进；销售建筑材料（不含化危品）、化工（不含化学危险品和易制毒化学物品）、金属材料（不含稀贵金属）；房地产开发贰级（在许可范围及有效期内经营）。公司是九龙园区的经营服务机构，在九龙园区授权下，承担九龙园区范围内的土地整治、基础设施建设和产业培育等任务，作为九龙园区项目业主。
三、报告编制依据
1、《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；
2、重庆市人民政府关于加强和规范政府投资项目BT融资建设管理的通知；
3、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
4、国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；
5、重庆九龙园高新产业有限公司提供的有关基础资料。
四、主要结论
（一）项目建设的实施对促进九龙园区建设，改善园区生态环境，提高人民居住环境，促进当地社会和谐发展具有重要的意义。
（二）项目建设综合配套条件好。
（三）项目对于三废的处理，完全满足环境保护的要求。
（四）本项目实施后将向社会直接和间接带动新增一批就业岗位，提高本地区居民收入，促进区域经济发展，提高园区形象，建设方案合理可行，社会效益显著。

第二章 项目背景及必要性
一、项目背景
（一）园区概况
九龙园区是国家科技部和重庆市政府批准设立的高新技术产业开发区和重庆市特色工业园区，由九龙坡区人民政府负责开发建设。园区分为A、B、C区，开发面积36.08平方公里。目前，A区形象日新月异，入驻企业蓬勃发展；B区建设路畅灯明，签约项目纷纷启动；C区规划拉开帷幕，设计水准国际一流。2003年，九龙园区综合经济指标位居重庆市市级工业园区第一名，被评为2003年度全市特色工业园区先进单位。
九龙园区区位优势明显，基础设施建设完善，港口、航空、公路、铁路等交通运输网络健全。几年来，九龙园区秉承“筑巢引凤”的理念，科学运作资金，投入建设资金30亿元，进一步完善水、电、气、通讯管网等建设，建成火炬大道、华龙大道、蟠龙大道、红狮大道、华福大道九龙园区段、翼龙路等城市一级干道。
目前，九龙园区已构建起健全的招商引资服务机构，财政、国土、市政、工商、税务等部门形成强大的行政资源，为投资商提供优惠政策、优良环境和优质的一条龙服务。良好的投资环境和先进的招商理念吸引了建设集团、隆鑫镁合金、恒胜摩托、劲隆摩托、中程科技、重庆邦助、智能水表、绿云石都等著名企业和优势项目落户。通过三级科技孵化体系，园区精心孵化优势项目，培育中小企业，壮大龙头企业，带动各项产业持续、快速、健康发展。
按照区委、区政府实施高新技术战略的要求，九龙园区加快C区20平方公里规划建设。C区位于九龙坡区中梁山以西的西部新城中心区域，由具备国际一流水准的新加坡裕廊集团实施概念性规划和控制性详规，产业战略定位于重点发展装备制造业及都市新型工业产业群。九龙园区通过高标准规划，高起点实施，将把C区建设成为高新技术高度发达、社会经济快速进步的重庆西部“小昆山”。
（二）项目建设背景
2003年～2006年，九龙园区连续四年综合经济指标位居重庆市市级工业园区第一名。2007年1—9月，九龙园区各项经济指标持续增长，继续在全市特色工业园区中保持领先。1—9月完成工业总产值108.58亿元，与去年同比增长45.04%；完成技工贸收入254亿元，同比增长46.11%。完成增加值28.5亿元，同比增长49.9%；完成税收总额2.99亿元，同比增长26%。完成固定资产投入12.7亿元，同比增长55%。期末入驻企业1835户，从业人员首次突破5万人,达到5.03万人。九龙园区近几年的高速发展，再加上C区一批优势产业项目即将启动，因此，九龙园区C区商务中心的建设将带动园区发展，提高园区的质量，改善园区的环境。
二、项目建设的必要性
（一）能为园区带来聚集效应
聚集效应最大的特点就是地理的集中性，既大量相关产业相互集中在特定的区域范围内。国际经济发展中的成功经验证明：在众多领域中，竞争优势和产业效能的形成得益于地理位置上集中。本项目占地55.6亩，总建筑面积7698平方米，地理条件集中便捷，特别在新规划建设的商务中心规划有人本分流立体交通网络，有大型商务写字楼、宾馆、超市等设施，这种地域集中优势使入驻企业能够有效的利用各种基础设施、服务设施、公共信息资源和市场资源，从而提高运营效率。
（二）产业关联性强
园区的企业具有非常强的互补性，即园区成员间的总体力量大于其各个部分之和。九龙园区C区商务中心周边，具有凝聚力的企业已经出现，已经初步形成专业化分工网络和多方位产业链、产业联盟。围绕商务中心的建设，园区企业联合行动，有利于共同开拓国际国内市场，从而形成园区整体的竞争力。
（三）商务中心建设是培育新的经济增长点的需要
实行改革开放以来，在中央和各省（市）批准下，在大、中城市建立了一批开发园区，这些园区经多年的开发、建设，已成为各地区举足轻重的经济增长点。园区的资金密集和技术密集优势带来的社会效益也十分显著，其良好的软、硬件条件吸引了众多国内外投资商投资建厂，不少园区由原来的城乡结合部发展成工业、商贸、信息、金融发达的主城区。
重庆市为能尽快缩小与其他直辖市和特大型城市的差距，迫切需要加快发展工业园区的建设，并以之带动全市的经济和技术向更高、更强的方向发展。商务中心是园区的中心，商务中心的建设不仅能完善园区的建设，还能带动园区的发展。
九龙园区的早日建成，可以促进企业间的联合与协作，形成规模优势，从而增强企业的抗风险能力，提高产业的市场竞争力，所以商务中心的建设，对培育重庆新的经济增长点，实现经济的跨越式发展，赶超经济发达地区具有积极意义。
（四）是建设和谐社会的需要
和谐是当今时代的主题，胡总书记为重庆发展“勾画蓝图”、“导航定向”，并对重庆切实维护社会和谐稳定提出了明确要求，强调支出“要完善正确处理人民内部矛盾的工作机制，认真开展矛盾纠纷排查化解工作，妥善处理各方面利益关系。”这一重要指示精神，为建设和谐重庆、维护社会和谐稳定指明了方向。
商务中心包括了写字楼、宾馆、超市等服务设施，能为园区的企业带来方便，使园区的设施更为完善。由此可见，九龙园区C区商务中心的建设是促进经济发展，改善人民生活，提高城市竞争力的一项民心工程。

第三章 总平面布置
一、场地概述
该项目位于重庆市九龙工业园C区，用地呈长方形，东、南、西均为园区干道，北临规划的建设用地，场地总占地面积55.6亩，总建筑面积约7698m2，场地内现状地势高差不大。该项目四周环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，环境优雅，是建设商务中心的理想地点。
二、建设指导思想和主要原则
1、强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。
2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。
3、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。
4、贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、人防、节能、节约用地的设计原则。
三、总平面布置
1、规划目标：营建具有现代感的商务中心，带动园区局部经济的发展腾飞，创造宜人的高尚生活，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出“以人为本”尊重环境，舒适优美的商务空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。
2、总体布局体现出人与环境协调发展的构想。
3、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。
四、总图设计
（一）总体布局
项目占地55.6亩，场地内高差很小。
本方案地块成方形，在总平面布置时把建筑顺应地块形状平行布置，所有建筑以行列式布置。建筑相邻间距采光面较大，满足防火与日照间距，大多在20米以上，形成1比1.2以上的间距，形成较好日照条件。
该项目场地中部是本项目集中建设的商务、服务等设施，其建筑周边留有大量活动场地，符合国家相关设计规范。场地中部有超市、大小餐厅、商务宾馆等设施，还有供人们活动的场地与绿化景观，使整个商务中心空间布置上有张有弛，空间感受丰富。

（二）交通道路组织
项目主入口设置于商务中心正南面，主要供人流车流进出，出入安全，次入口设置于商务中心东面的城市道路上，主要为缓解主入口的压力，满足使用要求。在商务中心内的道路边，可考虑一些室外停车场。
（三）配套设施
根据本项目为商务区的功能特点，其主要配套设施齐全，相配套的有道路广场、绿化。
五、建筑设计
（一）平面设计
1、写字办公楼部分
本项目建筑平面设计考虑了安置房特点和单元面积，同时考虑了充分利用地块周围环境及景观，包括写字楼周边的开敞式绿化空间，在要求功能合理、舒适实用的前提下，结合了景观与朝向，保证各个单元的开敞、明快，同时满足私密性要求。
写字楼位于场地西侧，设计为2层，层高3.6米，正面设有2个出入口。写字楼正门外设有一个较大的室外停车场；写字楼主要用于为周边企业提供品牌咨询、战略策划、融资租凭、信用担保、信用评定、法律咨询、会计等商务服务。
2、商务宾馆和超市
商务宾馆和超市布置在场地中部，商务宾馆内又分为宾馆和茶楼，茶楼设计为3层，宾馆、超市均为2层。商务宾馆和超市主要为了方便园区内的居民购物、住宿和休闲。
3、餐厅
餐厅分为大小餐厅两种，餐厅内均配置厨房一个，大小餐厅位置相距较近，布置在场地靠东，均为单层建筑，餐厅外设有停车位。餐厅主要是方便园区居民用餐。
4、小别墅
小别墅主要用于居住或者办公，布置在场地中部靠北，紧邻餐厅，设计层数为3层。
5、小广场
小广场位于场地中部，是写字楼和商务宾馆之间的过度区域，可供人们休息和活动。
（二）立面造型
建筑立面总体采用多段式，用暖色为基色，给园区居民温馨的感觉，配以灰兰色坡屋顶并和已建成的还建房相互呼应协调，形成视觉社区感和标志感。
将出屋面的楼梯间结合坡屋顶加以重点处理，立面形成高低错落，整个商务区风格统一，以达到具有鲜明个性的建筑群体形象。
（三）剖面
写字楼：写字楼建筑总高度8.9米，层高为3.6米，1、2楼均为3.6米，屋顶高2米。
商务宾馆、超市和茶楼：商务宾馆、超市和茶楼建筑总高度8.9米，茶楼部分为10.2米，层高均为3.6米，屋顶高2米。
餐厅和小别墅：餐厅为单层建筑，建筑总高度5.6；小别墅为3层，建筑总高度10.2米，层高3.6米，屋顶高2米。

第四章 建设内容及规模
一、设计构思
建筑平面布置根据房间使用性质.功能要求，做到动静分区；干湿分区，所有房间全明设计，避免产生过道空间，浪费有效使用面积。项目房间采用集中布置，方便管线集中合并。建筑设备和管线的配置，在楼梯位置设置了有线电视、通讯、网络、安全监控，三表出户等线路必要的集中空间，便于管理与维修。
二、建设内容
建设内容主要包括写字楼、商务宾馆（包括超市和茶楼）、餐厅、小别墅、广场、物业管理办公室以及相配套的变电所和绿化。
三、建设规模
根据园区规划，综合确定本项目的建设规模为：
（一）总占地面积：55.6亩；
（二）总建筑面积：7698m2；
1、写字楼部分
写字楼主要分为大厅和办公室，楼内还设有卫生间、值班室、会议室、电脑室、文印室、技术监控室、物证保管室、图书资料室。写字楼总建筑面积2458.42㎡。
2、商务宾馆
商务宾馆内包括宾馆、茶楼和超市，总建筑面积3215㎡。
3、餐厅
餐厅分为大小两种，总建筑面积600㎡，其中大餐厅350㎡，小餐厅250㎡。
3、小别墅
小别墅总建筑面积424㎡，每层约141㎡。
4、广场
广场总建筑面积约为800㎡。
四、项目建筑指标表
项目建筑指标表
项 目
计量单位
规划要求指标
数 值
所占比例
总用地面积：
亩

55.6

建设用地面积：
m2

5630

总建筑面积：
m2

7698

绿地面积
m2

2120

一、按功能性质划分

1）商业建筑面积：
m2

6697.42
87.00％
2)广场面积：
m2

800
10.39％
3）配套设施建筑面积
m2

200
2.60％
二、按地上地下部分划分

1）地上建筑面积
m2

7698
100％
2）地下建筑面积
m2

0
0％
停车泊位

200
200

①地面
辆

200

②地下
辆

0

容积率：

不大于1.8
1.37

建筑密度：
％
不大于35
20.76％

绿地率：
％
不少于30
37.66％

第五章 项目选址及建设条件
一、项目建设地址
项目场地位于重庆市九龙园区C区内。
二、气象水文条件
项目区属于南亚季风环流控制范围，具备亚热湿润季风气候特性，复杂多样的地貌类型，使其具有较明显的气候垂直带谱结构。区内气候特点是：气候温和、四季分明、雨量充沛，具东暖、夏热、秋长的气候特点。
多年平均气温17.6℃，极端最高气温41.7℃，极端最低气温1.8℃，年总积温5390℃，最热为每年7月中旬至8月中旬，最冷为每年12月下旬至次年1月中旬。
全年平均降水量1067.8毫米，其中2~4月春季平均降水217.5毫米，5~7月夏季454.5毫米，8~10月秋季358.9毫米，11~1月冬季86.9毫米，降水量最多集中在夏季，占全年降水量的43%，冬季降水量最少，只占全年降水量的8%。
年平均无霜期为335天，霜冻一般出现在每年小雪至次年立春前后，（即12~1月）轻者地面草丛上白霜，重者水田起薄冰，多发生于每次寒潮过后的晴天。
整年多云雾，全年日照时间不超过1276小时，全年日照平均率为25%，8月日照时间最多为平均223小时，10月平均日照时间20小时。
春天为纯东南风，风力一般1~2级，夏季多东南风和西北风，风向不稳定，往往夹着雷暴，风力为阵性大风，最大可达8级，伏天午时多南风，一般1级微风，秋冬季节为西北风，风向较稳定，最大5级。
冬春季节多为高积云和层积云，云积稳定，终日笼罩，不见天日。夏季多为积雨云和雷雨云，云层变化大，分布不均，积散较快。秋天多为云朵，移动缓慢，显得秋高气爽。
三、工程地质条件
（一）地形、地貌
九龙园区内地貌类型多样。一面靠山，三面环水，内部山脊呈鱼骨状南北向延伸，在地质构造上为西南地台，分三种地貌，一是组团西部的背斜中梁山脉低山槽谷；二是组团中部的浅丘平坝；三是与嘉陵江接界部分的沿江向斜地带。道路所在区域地形比较复杂，地貌类型受地层岩性、地质构造控制明显。
（二）地质构造
据区域资料，拟建场地位于观音峡背斜南端南东翼，拟建场区内无区域性断裂构造通过，场区内地质构造简单。根据现场调查，场区内岩层倾向120°左右。
根据地面地质调查，道路沿线边坡岩体中有两组主要裂隙发育：①275°～290°∠68°～74°，裂面平直，有少量粘土无充填，裂隙宽度1～3mm，间距2.5～5.2m，
延伸长度一般3～7m，裂隙结合程度一般。②172°～182°∠70°～76°，裂面平直，无充填或有少量粘土充填，裂隙宽度1～3mm，间距2.0～5.0m，延伸长度一般3～6m，裂隙结合程度较差。
（三）地层岩性
场地沿线主要分布亚粘土层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组的砂、泥岩层，地层岩性自上而下分述如下：
1、第四系土层
亚粘土：灰褐色、黄色，呈可塑~硬塑。无摇震反应、稍有光泽、干强度中等、韧性中等。主要分布于整个道路沿线。系冲洪积及残坡积成因。厚度1.26~6.46m。
2、基岩
拟建工程沿线基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩层，呈互层状分布。
砂岩（J2S-SS）：黄色、灰白色，主要矿物成份：石英、长石、云母等，中~细粒结构，厚层~巨厚层状构造，钙质胶结，局部含泥质条带及薄层。砂岩露头主要同露于线路沿线中陡崖地带。
泥岩（J2S-MS）：紫红色。主要由粘土矿物组成。泥质结构，中厚层~巨厚层状构造，局部含砂质重，局部夹泥质砂岩薄层，与砂岩呈互层状分布。沿线范围内田埂上常见岩露头。
基岩强风化带，由于该拟建场地为构造剥蚀带，强风化带变化较大，大多随基岩面起伏，强风化层一般厚约1.0m。基岩面与上覆土层呈不整合接触。
据区域资料，组团内地下水类型多为重碳酸钙型水或重碳酸钙一镁型水，矿化度下于0.5克/升，地下水无侵蚀性。
项目建设场地岩土层序正常，无断层、滑坡等其它不良地质现象，场地稳定，水文地质条件简单。适宜建设重庆市九龙园区道路工程。
四、地震及不良地质现象
经地面调查，拟建场区内没有发现滑坡、崩塌、泥石流等不良地质现象。根据钻探资料，拟建场区内没有发现软弱夹层、地下采空区、地下硐室等。根据区域地质资料，场区内没有断裂构造通过，适宜建设纵四路道路工程。
据《公路抗震设计规范》（JTJ004—89），拟建场区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。场区内拟建构筑物抗震设防类别为乙类。拟建场区属于建筑抗震一般地段，可采用简易抗震措施。
五、工程地质勘察结论
（一）经岩土工程地质勘察，未发现土坡变形、开裂等不稳定现象存在，土体现状稳定，基岩未发现滑坡、泥石流、断层等不良地质作用存在，区域稳定性良好，适合建设道路。
（二）场区岩体属较完整~完整，岩石为大块状，软质岩石。岩层产状约为：倾向100~120；倾角5~20。
（三）场地水文地质条件：低洼地段和冲沟具地下水存在，地下水对基础施工有一定影响。地下水对混凝土无腐蚀性。
（四）场区抗震设防烈度为6度，建筑场地类别为I、II类。
综上所述，该场地适宜兴建拟定构筑物。
六、工程建设其他条件
九龙园区区位优势明显，基础设施建设完善，港口、航空、公路、铁路等交通运输网络健全。几年来，九龙园区秉承“筑巢引凤”的理念，科学运作资金，投入建设资金 30亿元，进一步完善水、电、气、通讯管网等建设，建成火炬大道、华龙大道、蟠龙大道、红狮大道、华福大道九龙园区段、翼龙路等城市一级干道。
水、电、通信等设施初具规模，便于接入，比较利于道路建设。
七、交通条件
九龙园区位于重庆市1小时经济圈核心，是主城向西拓展不可逾越的空间，也是成渝经济区的重庆门户。东邻渝中区，北壤沙坪坝区，南接市经济技术开发区，西踞成渝高速公路大门，是重庆主城核心区之一。水陆交通便利，有利于外向型经济的发展。
目前，九龙园区C区规划水准一流，优势项目启动建设。园区直接投入35亿元，建设主干道、次干道长达39公里，建成城市一级干道6条，支线道路近20条，形成火炬大道、翼龙路、华龙大道等纵横交汇的交通网络，与周边保持着紧密的交通联系。区域内有二郎、华岩寺2个高速公路入口，现有陈庹路大桥1座，恒胜路口立交、蟠龙路口立交2座，区域通行公交线路12条。
八、配套设施条件
该项目紧靠城市主干道，有市政给水管，供水压力约0.4MPa。附近有市政污水管和市政雨水管，可接纳本住宅小区的污、雨水量。天然气管道供应采用二级管网系统，从中压管道上来的天然气经天然气用户调压箱减压后，分别至各用户使用。
建成220KV和110KV变电站各一座，开闭所4座，新建水、电、气、通讯管网突破200 公里，其中电力管网45公里，给水管网26公里，燃气管网54公里，为项目建设提供了充分的基础保障。园区新建绿化50万平方米，建成市政公园2个，创造了路畅灯明，花红树绿的窗口形象。

第六章 结构设计
一、设计依据
GB 50009-2001建筑结构荷载规范(2006年修订版)；
GB 50007-2002建筑地基基础设计规范；
GB50010-2002混凝土结构设计规范；
其它有关的规范、标准、规程。
二、设计要求
1、基本风载 0.4kN/m2。
2、地震基本烈度：6度。
3、设计地震分组：第一组。
4、设计基本地震加速度: 0.05g。
5、结构安全等级：二级。
6、防设置及等级：本工程采用异地人防 。
三、构特征及选型
本项目拟建建筑大多为多层建筑，最高为三层，层高3.6米，不设置地下室，主屋面标高最高为10.200米，结构体形简单规则，属对抗震有利结构。根据各建筑形状特点，本工程拟采用砌体结构， 并按照建筑抗震设计规范（GB 50011-2001）的要求在建筑物的适当位置设置构造柱及在每层楼面标高处设置钢筋混凝土圈梁，以增强结构的整体性。
四、拟采用主要基础类型
拟采用墙下条形基础。
伸缩缝、防震缝、沉降缝设置：本工程各建筑各单体形、高度、墙体布置基本一致，无需设置沉降缝。
五、结构材料
墙体：
一～二层 页岩实心砖 Mu10 砂浆 M10
二层以上 页岩实心砖 Mu10 砂浆 M7.5
现浇构件:
混凝土强度等级：C25
钢材：HPB235级（Ø），HRB335级（Ф）

第七章 给排水方案
一、设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
《室外给水设计规范》GB50013-2006；
《室外排水设计规范》GB50014-2006；
国家现行给排水设计规范、规程和标准：
二、设计范围
1、室外红线范围内的给排水设计；
2、室内给排水设计；
3、室内外消防设计。
三、给水设计
1、水源、水压
采用城市自来水，市政供水压力可供0.4Mpa，能满足项目区域内生活及消防供水需求。
2、水质
项目采用城市自来水，其水质满足生活饮用水水质标准，能满足一般生产、生活用水水质要求。
3、给水系统
本项目范围内室外设DN200给水环网。室外给水管采用生活及消防共用环状管线，本项目各单项工程室内给水管采用支状供水。本项目的给水引入处设计了阀门。
4、给水分区
本项目市政给水压力约0.4Mpa。能满足生活、生产给水压力要求，给水系统采用市政直供不分区给水。
5、管材
本项目室外给水管≥100mm采用钢网塑料给水管，热熔连接。给水管<100mm采用钢塑复合管，室内给水管采用钢塑复合管，卡压连接。
四、排水设计
1、排水制度：采用生活污水和雨水分流制。
2、排水量
A 污水量：按生活给水量的90%计算，每天排放污水量约300m3。
B 雨水量：屋面雨水降雨厚度h=159mm/h，P=5年。
商务中心雨水量按重庆市暴雨公式计算，即：
q=2822(1＋0.775lgp)/(t+12.8p0.076)0.77
其中P=2年，地面径流系数取0.65
3、雨污水均采用暗管组织排放，污水管管径为d300mm，雨水管管径为d300～d400mm，分别排入市政雨污水管。
五、排水设计
1、排水体制采取雨、污分流制。
2、室内生活污水设置了污水排水系统，将生活污水排至室外污水检查井，沿道路和建筑物的周边敷设室外污水管，再接至各地埋式污水处理设施经生化处理达到排放标准后排入市政污水干管。
3、屋面雨水经组织排放至屋面雨水斗，经立管排至雨水室外检查井，进入园区雨水管网。道路上的雨水通过雨水口接至室外雨水管网，雨水口沿道路每隔20～50m设置。场地范围内雨水经过室外雨水管收集后就近排入市政雨水管。
4、排水管材
室内生活污水管及雨水管采用硬聚氯乙烯塑料排水管，粘接。室外雨污水管采用PVC双壁波纹塑料排水管粘接。

第八章 电气设计
一、设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
2、《重庆地区住宅电气设计标准》（DB50/T5003-1997）；
3、《建筑设计防火规范》（2008版）；
4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）；
5、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。
二、强电设计
1、电源
本项目用电由现状区内10kV电力线下杆供电。采用2回10kV电缆直埋敷设进线方式。10kV电源经配电后以放射式配电方式供电至变压器。
2、电力系统
商务中心附近共设2个变电所，变压器容量分别为3×630kVA和2×800kVA。小区室外电力线路直埋地敷设，穿越道路和入户时穿钢管保护。
三、防雷、接地
商务中心内建筑均为3类防雷建筑，按规范对各建筑设置防雷设施。在屋顶利用压顶钢筋作防雷接闪器，同时利用大楼柱内钢筋下引线，利用基础内钢筋作接地体，接地电阻不大于4欧姆。
变电中的零电压点和电气安全接地体与防雷接地体共用接地装置，并与其它电气装置外的金属部分尽可能连通，形成总等电位体，总的接地电阻不大于4欧姆。
四、通信
电信电缆采用管道敷设方式，沿规划道路敷设，普通住宅每户考虑一门电话，商业门面1门/100m2，另考虑15%裕量，约需电话2500门。

第九章 燃气设计
一、设计依据
1.《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）；
2.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
3.《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ33—2005）。
二、供气条件
本项目气源由市政燃气管网提供，燃气供应量充足，满足日后生活需要。
三、用气量估算
本项目燃气主要用于商务中心餐馆、宾馆等日常生活使用。根据本项目拟建餐馆日用量计算，按一台天然气双眼灶和一台天然气容积式热水器考虑用气量。天然气用气指标取0.6m3/d·人，计算日用气量估算为3000m3/d。
四、管道布置
从城市输气管网接入DN80的输气干管，然后沿着道路布置输气管网。
非车行道下管道的埋设深度为管顶距地面不小于0.6m。
穿越公路处管道的埋设深度为管顶距地面不小于0.8m，且设置加强级保护套管。
管材选用PE聚乙烯塑料管，该管材具有施工简便、不需防腐、整体性好等优点。
阀门选用PE阀，与PE管匹配，其安装、连接都较为方便。

第十章 消防设计
一、设计依据
为了防止和减少火灾危害，设计中应遵循“以防为主，防消结合”的原则，针对建筑火灾的特点，立足自防自救，采用可靠的防火措施，做到安全适用，技术先进，经济合理。
本工程按以下有关的规范、标准、规定进行设计：
《民用建筑设计通则》（GB50325-2005）；
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
《水喷雾灭火系统设计规范》（GB50219-95）；
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
二、消防设计
一、总体消防设计
建筑周围消防车道环通，主要出入口都有充足场地提供消防扑救使用，建筑间距满足消防要求。
二、消防类别
消防设计按小区内同一时间一次火灾考虑，消防类别按商务中心内用水量最大一栋建筑确定。
三、建筑防火
该项目为多层建筑，多层建筑物为砖混结构，主要承重构件的耐火等级为一级，建筑装饰材料用不燃烧体和难燃烧体。
四、防火分区和安全疏散
商务区每栋建筑为一个防火分区，均小于1000平方米，每栋建筑均设有一部疏散楼梯。
五、消防给排水
1、消防水源
本工程四周的市政道路下有规划的市政供水干管，其供水压力约0.4MPa。本工程从该市政给水管上接DN200给水管，沿小区四周形成环状管网，供小区室外消防给水及室内消防给水的供水水源。
2、消防用水量
室外消火栓：20L/S,火灾时间2小时，水量144吨。
自动喷洒 30L/S,火灾时间1小时，水量108吨。
室内消火栓：20L/S,火灾时间2小时，水量144吨。
一次火灾总消防用水量：396吨。
3、室内消防供水系统
（1）消火栓供水系统：
设计上采用静压分区，动压校核的原则，力求系统简单，消防分一个区。
每层设有室内消火栓，保证同层有两股水枪的冲实水柱同时到达任一着火点。每个消火栓内设口径SN65消火栓，水龙带长25米，水枪口径f19，并设击碎开关远距离起动消火栓泵。当栓口出水压力大于0.5MPa时，消火栓为减压稳压消火栓。
水泵接合器：消火栓系统设二套墙壁式水泵接合器。
（2）自动喷洒灭火系统：
自动喷洒系统顶层增压设备设于屋顶层。
报警装置：根据规范规定：每个报警阀控制喷头数不超过800个，每个报警阀供水的最高与最低位置的喷头高程差不宜大于50米的要求。
水流指示器及末端试水装置：每层支管起端设显示开闭的信号阀和水流指示器，通过水流指示器，将火灾发生部位的信号输送到消防控制中心。每个报警阀组的最不利点的点设置末端试水装置，其他防火分区、楼层的最不利点喷头处，均设试水阀。
喷头：喷头采用ZSTP15式喷头，车库喷头为直立型喷头。
水泵接合器：设两套墙壁式水泵接合器。
（3）建筑灭火器配置：
灭火器配置根据规范按照不同的火灾危险等级及火灾类型配置磷酸铵盐干粉手提式、推车式灭火器，灭火器设置在明显和便于取用的地点。
5、消防排水：
地下一层设废水池汇集消防和事故排水。废水池容积大于2m3，排水泵的排水量大于10L/S，将消防事故积水及时排至室外。
6、室外消防：室外设DN200消防环状管网，室外消火栓沿道路设置，距建筑外墙距离不小于5.00m，不大于40m。距路边距离不小于5.00m。消火栓间距不大于120m，保证室外消防供水。
7、消防管材：消火栓系统、喷淋系统采用热浸锌钢管，沟槽式连接。
（三）电气消防
本工程消防设备用电为一级负荷；其它用电均为三级负荷。拟采用10kV电源作主电源，另设自备柴油发电机组作消防设备备用电源。
（四）防排烟设计
1、凡长度超过20m且不能自然采光通风或虽能自然采光但长度超过60米的内走道，不具备自然排烟条件的地下室设机械排烟系统。
2、防排烟系统及通风空调系统启停、运行、切换均受控于消防中心，排烟风机入口处的防火阀与排烟风机联锁。
3、所有专用排烟口均为常闭，火灾时电信号自动及手动开启。

第十一章 环境保护
在设计中严格执行国家建设项目环境保护法，充分考虑建筑与环境的关系，增大绿化面积，改善居住环境，做到环保生态的居住空间．同时在施工过程及社区交付使用后，对主要污染源及污染物进行处理后排放。
一、项目建设与运营对环境的影响
(一)施工期主要污染源
1．噪声：施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和活动，包括：
(1)土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、人工工具、运输车辆等。
(2)混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机(运输车辆)、振捣棒等。
(3)结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。
(4)装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。
2．废水：主要包括施工及生活废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。
3．废气：包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气。
4．固废：主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等，也有施工人员生活垃圾废弃物。
5．扬尘：主要包括拆迁、土方施工、现场搅拌、裸露土地、易散落、易飞扬的细颗粒材料，建筑垃圾的存放运输等。
(二)营运期主要污染源
1．噪声：项目建成后，建筑物配备的机电设备工作时会带来一定的噪声污染。
2．废水：项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的车辆清洗、绿化、道路清洗水和不可预见水。
3．废气：进出地下车库的车辆排放尾气，建筑物内平时的餐厅厨房油烟，将对环境造成一定影响。
4．固废：主要为小区生活垃圾的废弃物以及社区卫生院废弃物。
二、环境保护措施
(一)施工期环境保护
1．噪声：根据GBl2523—90《建筑施工场界噪声标准》，施工阶段不同