福州房产税开征初探基于沪渝房产税改革试点方案的比较-土地资源管理本科毕业论文.doc
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1、论文题目:福州房产税开征初探基于沪渝房产税改革试点方案的比较 学 院: 资源与环境学院 专业年级:_土地资源管理,2010_ 学 号:_xxx_ _ 姓名:_ xx_ _ _ 指导教师、职称:_xxx 讲师 _ _2014年 4月16 日2xxx农林大学本科毕业论文Fuzhou Preliminary property tax levy, Based on the Comparison of Shanghai and Chongqing property tax reform programCollege: College of Resources and Environment Specia
2、lty and Grade: Land Resource Management,Grade 2010 Number: 102257005038 Name: Liang qian Advisor: Song Yu Lecturer Submitted time: April 16, 2014 目录中文摘要1英文摘要11.绪论21.1研究的背景和意义21.2研究的思路和内容32. 沪渝房产税试点方案的比较分析32.1试点实施范围32.2征收对象32.3纳税人42.4计税依据42.5税率设置42.6税收减免标准52.7税收用途52.8沪渝两地房产税的侧重点各不相同63.沪渝房产税实施成效及发展63.
3、1沪渝房产税实施成效63.1.1对房市的影响73.1.2对地方财政收入的贡献93.1.3对保障房建设的影响103.2房产税试点扩围暂停分析104.福州房产税开征初探114.1福州房产税开征可行性分析114.1.1房地产市场的繁荣发展提供一定的税源基础114.1.2坚实的政策支撑124.1.3具有多方面改革试点经验基础124.1.4上海、重庆房产税试点提供了借鉴意义134.2福州房产税开征难点分析134.2.1房产信息联网等信息整合问题134.2.2房地产评估体系建立134.2.3税制设计方面的困难144.3对福州开征房产税的建议144.3.1相关准备工作的建议144.3.2税制设计方面的建议1
4、44.3.3税收征管及机制保障建议165.结论16参考文献16致谢18419摘要:房产税是政府对房地产市场经济进行宏观调控的重要手段之一,在实现房地产业持续健康发展,让房价回归合理水平,保障居民基本住房要求,增加政府财政收入以及财税体系的完善等方面具有重要意义。2011年1月28日,我国将上海和重庆作为试点城市率先进行了房产税改革,对部分居民住房征收房产税。本文通过沪渝房产税改革方案的比较、改革成效分析,对福州市开征房产税进行了初探。主要从福州市的地理位置、房地产市场发展状况,政策基础、改革经验等方面分析了房产税开征的可行性,并对福州开征房产税存在的难点进行了分析,提出了关于福州开征房产税在相
5、关准备工作、税制设计及征收管理和机制保障等方面的建议。关键词:房产税 福州市 建议Abstract: Property tax is one of the important means for the government to regulate the real estate market economy, which has great significance in achieving sustained and healthy development of the real estate industry, and letting the house prices return to
6、 reasonable levels and to protect residents basic housing requirements, increasing government revenue and improve the taxation system, etc. In January 28, 2011, Shanghai and Chongqing as the pilot city took the lead in the real estate tax reform. Some residents of housing property tax. By comparing
7、Shanghai with Chongqing property tax reform program, the reform of effectiveness analysis which conducted in Fuzhou Preliminary property tax levy. Mainly elaborated on the location, the real estate market development, policy-based, and other aspects of reform experience to analyze the feasibility of
8、 Fuzhou property tax levy .The present difficulties of Fuzhou property tax levy were analyzed, and it providing a property tax in Fuzhou in the relevant preparatory work, design and collection management system and mechanism to safeguard recommendations.Key words: Property tax Fuzhou City Proposal1.
9、绪论1.1研究的背景和意义改革开放以来,我国经济腾飞,房地产行业的迅速发展对我国经济的增长起到不小的拉动作用。但与此同时,房地产的发展也带来了不少问题,房地产相关税收作为地方财政收入的一大来源,存在着诸如税制体系不完善、税收对象不合理以及调控作用缺失等问题。如不对这些问题加以重视,将严重制约着我国房地产业的健康发展,影响政府财政收入的快速增长。我国有不少关于房产税各方面研究的专家学者,对房产税有着不同的看法和见解,国家也在这条路上慢慢的探索和调整。2003年我国首次提出了要改革城镇建设税费以及对不动产开征统一的物业税 1 。把整合房地产税收体系,完善房地产税收制度,条件具备时统一征收物业税等作
10、为房产税改革的方向。2010年5月,国务院同意并转发国家发展改革委员会关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见,意见提出,出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革 2 。2011年1月28日,我国将上海和重庆作为试点城市,率先进行房产税改革,以对部分居民住房实收房产税作为房产税制改革迈入新阶段的标志。2013年5月24日,国务院批转发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见,确定扩大个人住房房产税改革试点范围,并明确由财政部、税务总局会同住建部等负责,房产税试点扩容已提上日程。 目前房产税还处于试运行阶段,覆盖范围小,从这三年上海、重庆的试点情况看,房产税作为一项调控政策,在抑制高档
11、房、投资投机购房行为以及增加继续调控的预期方面稍有成效。改革深度还不够,房地产保有环节税收许多功能未得到充分发挥,改革象征意义和示范效果应更大。针对沪渝房产税改革成效的分析各专业人士也是褒贬不一,虽然沪渝房产税试行的效应并没有达到预期效果,但G20集团研究中心秘书长龙永图却道出房产税改革的实质,他认为与其讨论个人房产税的利弊和该不该开征等问题,不如摸着石头过河先行先试,出现问题再在发展中慢慢完善。因此,无论从完善税制,还是从促进房地产市场健康发展,对长期处于高房价的一线城市开征房产税都是大势所趋。不过从客观来讲,开征房产税是一项系统工程,还有许多问题需要解决。福州作为福建省的省会城市,居高不下
12、的房价导致购房难问题长期存在,如何让房价回归合理水平,保障居民基本的住房需求,已是目前亟待解决的问题。通过引进房产税改革措施来实现房地产业持续健康发展势在必行。因此,对福州市房产税开征初探,具有较重要的现实意义和一定的理论意义。1.2研究的思路和内容本文通过对沪渝房产税改革实施方案内容详细的分析比较,以及改革实施对其调控房价,税收收入方面的影响。结合当前房产税改革发展的趋势、国家政策的调整,针对福州市房产税开征进行了初探,从地理位置、房地产市场发展状况,政策基础、改革经验等方面分析了福州房产税开征的可行性,并且对福州开征房产税存在的难点进行了分析,提出了关于开征房产税的相关准备工作、税制设计及
13、征收管理和机制保障等方面的建议。2. 沪渝房产税试点方案的比较分析为进一步完善房产税制度,合理调节居民收入分配,正确引导住房消费,有效配置房地产资源,根据国务院第136次常务会议有关精神,上海市政府和重庆市政府决定在全市或部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点,并于2011年1月28日起施行。从上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法和重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法的发布内容来看,都包括了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、适用税率、税收减免、税收用途等方面。但上海作为东南沿海城市的代表而重庆作为中西部城市的代表两市处于不同的市场环境,其地域范
14、围,经济状况,及其所涉及的各种社会问题都不可能相同,要具体问题具体分析,因而关于房产税实施中每一个方面的具体内容也都有着不同的规定和侧重点。2.1试点实施范围上海市试点实施范围为市行政区域,包括17个市辖区和1个县。而重庆仅在部分区域开展房产税试点工作,涉及渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等主城九区。相比之下,上海实施的范围更大。2.2征收对象沪版房产税征收对象是指从2011年1月28日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。渝版房产税征收对象采取分步
15、实施的方式,首批纳入征收对象的住房有三类,即个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税防范围的有个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。从征税对象来看,可将上海市的规定理解成“面向未来,既往不咎”,即只对新购住房课税。而重庆方案所囊括的范围则较广,针对了所有存量的和新购的高端住宅以及多套普通住房。可以看出,沪版房产税相对较温和,避免了较大的社会阻力。而渝版房产税则相对激进,明确针对的是高档住房,抑制投机投资行为。2.3纳税人两者都规定纳税人为应税住房产权所有人,产权所有人为未成年人的,由其法定监
16、护人代为纳税。重庆市还针对一些特殊情况给出了具体的解释,如:产权出典的,由承典人纳税。产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由代管人或使用人纳税。应税住房产权共有的,共有人应主动约定纳税人,未约定的,由税务机关指定纳税人。显然,重庆市关于纳税人的规定较为细致合理。2.4计税依据上海市房产税实施的计税依据是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,并且评估值要按规定周期进行重估。在试点初期则暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据,并按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。重庆方面规定应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时,以房产评估值作为计税依据。由于
17、房地产的市场价格会随着房地产市场经济的变动而上下波动,所以如果只将房产交易价格作为计税依据,没有对其进行调整,使之与房产的现实价格保持一致则无法保证房产税收的公平性。在这一点上,沪渝房产税改革试点都加以重视。如:上海市规定以房产评估值作为计税依据,并且评估值还要根据市场的变动定时进行重估。重庆市也说明了条件成熟时,以房产评估值作为计税依据。这也可以说明以房产的现实价格作为计税依据是改革趋势。2.5税率设置上海市将适用税率暂定为0.6%。但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格(由上海市统计局每年公布)2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。重庆市在税率方面的规定是独
18、栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无”人员新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。税率处于0.5%-1.2%之间。 沪渝两地都设定了差别化税率,体现了控制高价住房比例及抑制购买高价住房的政策导向。一定程度上对于投资投机行为引起的房价非理性增长、居民贫富差距过大、社会财富分配不均等问题的解决提供帮助。但从具体税率水平来看,上海市实行两档差别化税率,且税率表现较低,从表面上看似乎可操作性强。可对于
19、房价持续走高的上海来说,低税率对于打击投机性炒房团的投资热情明显不够,而且缺乏弹性。而重庆方案分为三档两类执行累进制的税率,税率的设定比较高。虽然无论在交易单价与上两年均价的对比确定税率水平,还是在计算税收总额上都显得比较复杂,但却相对细致。2.6税收减免标准上海方案规定上海市居民可享受人均60平方米的免税住房面积。新购一套住房后一年内出售原有唯一住房的,可以返还。家庭中成年子女因婚姻等需要首次新购且是唯一住房的,免征房产税。对于非上海市居民,因有关需要,引进人才等政策持居住证在本市生活工作的新购住户,暂免征收房产税。持有居住证满3年并在上海市工作生活的购房人,有且仅有一套住房的,免征房产税;
20、对于居住证未满3年的,先行征收,满3年后可以退还。重庆方案规定一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。存量独栋商品住宅,免税面积为180平方米,新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。对农民在宅基地上建造的自有住房,暂免征收房产税。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房,如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的,从当年起免征税,如已缴纳税款的,退还当年已缴税款。因自然灾害等不可抗力因素,纳税人纳税确有困难的,可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。总的来看,两市对减免范围的规定都比较宽泛,大多数人都能获得减免资格,从而使纳税人能够以平和的心态接受,并
21、保证了房产税改革方案能够得到普遍支持。但上海市的实施方案,在保护本市居民同时也照顾到了“改善型需求”的购房者,而对于非上海本市居民获得减免资格则相对困难些,明显有地方保护政策的倾斜,在公平原则上有待进一步完善。2.7税收用途上海市将房产税试点征收的收入用于保障性住房建设等方面的支出。重庆市也明确规定个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。这样既可以避免税收款项流向不明,而且从房产税的征收到使用都体现了调节贫富差距的原则。但要真正实现这一点,还要结合政府信息公开制度及提高政府公信力等。使得在操作的过程中能够达到取之于民用之于民的效果,并可以得到大众的信服和支持,为改革减少阻力,推进房产
22、税改革的进程。2.8沪渝两地房产税的侧重点各不相同对比项目沪版渝版实施范围实施范围较大,是上海所辖的行政区域,包括17个市辖区和1个县。仅在部分区域开展,涉及渝中区、江北区、沙坪坝区等主城九区。征收对象可归纳为:面向未来,既往不咎。把新购住房作为主要征收对象,不对存量房征税。针对所有存量的和新购的高端住宅以及多套普通住房。所囊括的范围较广。纳税人规定纳税人为应税住房产权所有人。除了和上海市一样的规定外,还针对一些特殊情况给出具体解释,相较之下更为细致合理。计税依据暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据,并按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。以房产交易价为计税依据,待条件成熟时,将房产评估值
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