房地产企业项目质量管理的研究任务书毕业论文.doc

天 津 大 学
（高等教育自学考试）
本科生毕业设计（论文）任务书

天津大学成人教育学院 办学 项目管理 专 业 班

设计（论文）题目：房地产企业项目质量管理的研究

完成期限：

自 2011 年 7月 10 日至 2011 年 9 月24日 止

指 导 教 师 罗延生
办学点负责人
批 准 日 期 学 生
接受任务日期2011/07/02

注：1. 本任务书一式两份，一份院或系留存，一份发给学生，任务完成后附在说明书内。
2.“检查人签名”一栏和“指导教师批准日期”由教师用笔填写，其余各项均要求打印。

一、设计（论文）原始依据（资料）
[1] 马林，罗国英．全面质量管理基本知识[M]．北京：中国经济出版社，2005：41-70．
[2] Andersen E．S．Grude，K V．H．T．Goal Directed project Management[M]．Coopers Lybrand，2006：11-30．
[3] Frua,Yasamis，David Arditi．Assessing Constmetor Quality performance[J]．
Construction Management and Economies，2007，20(6)：211-223．
[4] David Arditi．Total quality management in the construction Proeess[J]．International Journal of Project Management,2007，15(4)：235～243．
[5] Sandra A Linger．Impact assessment of the effectiveness of the 2+2 performance appraisal model[D]．Singapore：Capella University,2006．
[6] 印IK．K．奇特克勒著．工程建设项目管理计划、进度与控制[M]．杏世云，陆参，刘志海，宋云鹏，田宝全泽．知识产权出版社版社．中国水利水电出版社．2005年．
[7] 许元龙，徐帆．业主委托的工程项目管理[M]．2005年．
[8] 番蜀健，房地产项目控制[M]．中国建筑，工业出版社．2005年．
[9] 张建坤，周虞康．房地产开与管理[M]．东南人学出版社．2005年．
[10] 谭术魁．房地产项目管理[M]．机械工业出版社．2006年．
[11] 王建中．项目管理在房地产开发工程实践中的应用[J]福建建筑，2006(6)：12—25．
[12] 王楚洲．房地产项目开发的特性和项日管理模式的运用[J]．项日管理技术．2006(8)：26-32．
[13] 黄禹康．房地产如何实行项日化管理[J]．湖南房地产，2007(1)：45—56．
[14] 丁士昭．建设工程项目管理[M]．中国建筑工业出版社，2008：34-54．
[15] 黄卫平．论工程项目管理与投资管理[J]．山西建筑，2007(10)：312-145．
[16] 卢向南．项目计划与控制[M]．机械工业出版社．2008
[17] 宋伟．项目管理概论[M]．机械工业出版社，2007
[18] 吴育华．杜纲管理科学基础[M]．天津大学出版社，2001
[19] 黄渊人．ISO9000标准与质量成本管理[M]．中国计划出版社，2003
[20] 代宏坤．项目沟通管理[M]．经济管理出版社，2006．
[21] 全能柔．房地产开发项目管理和质量控制[J]．四川建材，2008．
[22] 芮光雨，王彤．项目决策分析与评价[M]．中国计划出版社，2003(4)
[23] 全国监理工程师培训教材编写委员会．工程建设质量控制[M]．中国建筑工业出版社，1997．
[24] 蔡宝林．浅谈房地产项目开发过程中的质量管理[J]．科技创新导报
[25] 迈克·米勒斯(Mikes Miles)刘洪玉等译．房地产开发：原理与程序[MI．中信出版社，2003
[26] 汪越成，司静波．我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J]．黑龙江科技信息，
[27] 白思俊现代项目管理.北京:机械工业出版社，2003.
[28] 罗伯特·K"威索基(Wysocki, R, K)，拉德·麦加里(Mc Gang R).有效的项目管理(第三版)费琳等译.北京:电子工业出版社，2004.
[29] 刘国栋，王雪清.工程项目组织与管理(第一版)，北京:中国计划出版社，2003.
[30] Cleland, David, "TheF utureo fP rojectM anagement",P MN etwork.19 93,9 :6-8.
[31] G ross,R obertL .an dP irceD avid," CommonP orjectM anagementP roblemsa ndH owT heyC anb eAvoided Tbrough The Use of Self Managing Teams,”1990 IEEE International Engineering Management Conference, 1990.
[32] 李伟.“世纪村·王府”房地产开发项目管理研究:(硕士).重庆:重庆大学，2004
[33] 李强.房地产项目管理成熟度评价模型研究:(硕士).大连:大连理工大学，2005.
[34] 山晓川.大连老虎滩极地馆质量管理工作改进研究:(硕士)大连:大连理工大学，2005.
[35] 黄文斌.集团公司工程投资前期控制办法.上海三盛宏业集团资料，2005
[36] 刘爱明.质量言论四重奏.万科周刊，2004,(5):30-33.
[37] 深圳市建设局.建设工程质量管理文件汇编，2000.
[38] 田同生.房地产客户关系管理中的营销之道.万科周刊，2004,(6):15-16
[39] 吴公梁普尔特一万科的榜样.中外房地产导报2004
[40] 普尔特的客户分割模型.中国房地产网—首席资讯—海外地产，2006.
[41] 迈克·米勒斯刘洪玉等译.房地产开发:原理与程序(第三版).北京:中信出版社，2003
[42] 姚天军.工程实施阶段业主的项目管理中国三峡建设，2000.
[43] 刘其蓉，周建波.对住宅工程质量控制某些方面的看法.西部控矿工程.2004, (2):93.
[44] 成虎.工程项目管理(第二版).北京:中国建筑工业出版社，2001.
[45] 王恕之，陈勇，屠文聪.关于招标投标在工程质量管理中的作用的思考一美国的经验与我国的实践.工业工程与管理2006,(6):56-58.
[46] 全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.建设工程项目管理.北京中国建筑工业出版社，2004.
二、设计（论文）内容和要求：（说明书、专题、绘图、试验结果等）
本研究在积极引进和消化国内外优秀企业的现代项目质量管理理论的研究和实践成果，结合富地公司的项目质量管理现状，分析项目质量管理的理念和方法，用以解决项目质量管理的具体问题，以及为提高企业项目管理水平和企业竞争力提出了改进意见及建议，并为房地产企业开发商质量提供管理的理论体系。其研究的主要内容包括：
第一章：绪论，论述文章研究背景、研究方法和研究意义，论述国内外房地产项目质量管理的研究现状。
第二章 房地产项目质量管理概述。房地产项目管理的特征 、房地产项目管理的过程以及房地产项目质量管理
第三章 富地集团房地产项目管理现状。本章讲解了富地集团管理现状及问题分析，对国内三盛宏业集团、万科集团进行分析和国外美国Pulte Homes房地产管理的先进经验进行分析，并归纳总结。
第四章 富地集团房地产企业项目质量管理措施。本章讲解了项目规划设计阶段、工程招标阶段、工程实施阶段、工程收尾阶段的质量管理。
第五章 建立质量管理保证体系，形成组织保障、技术保障、制度保障、文化保障、优化外包一系列体系，形成房地产企业发展特色。
第六章 结论。通过对富地集团房地产项目管理进行分析，加以国内外研究对比，得出适用于房地产项目的质量管理模式和方法。
附：
设 计 进 度 计 划 表

序
号
起止日期
计 划 完 成 内 容
实 际 完 成 情 况
检查日期
检查人签名
1
2011/07/02—2011/07/16
阅读相关文献并拟题

2
2011/07/16——2011/07/24
写论文开题报告

3
2011/07/24——2011/08/06
阅读文献准备写目录摘要等

4
2011/08/06——2011/08/31
准备材料写正文

5
2011/08/31——2011/09/05
让老师批改并修改

6
2011/09/05——2011/09/15
论文修改中

7
2011/09/15——2011/09/20
继续修改并准备答辩

8
2011/09/20——2011/09/24
毕业答辩

指导教师批准，并签名： 年 月 日

天津大学高等教育自学考试本科生毕业设计（论文）开题报告

课题名称
房地产企业项目质量管理的研究
学院名称
天津大学成人教育学院
专业名称
项目管理
学生姓名
赵亚雯
指导教师
罗延生
一、课题的背景与意义
（1）研究的背景
改革开放以来，我国经济飞速发展，社会主义市场经济体制逐渐完善，企业成为市场竞争的主体，市场竞争日益激烈经济效益成为衡量企业管理水平的重要指标。在此期间，伴随着我国对外开放的深入，国营企业、民营企业、三资企业的发展，各种项目管理导论、方法和技术在我国得到应用和广泛传播。同时，随着我国住房由福利分配制度向货币化分配的改革，房地产行业逐渐兴起，并成为我国的支柱行业。但由于我国的房地产行业起步比较晚，房地产市场管理的相关法律法规相对滞后，房地产的管理水平还比较低。
房地产项目质量管理包含房地产开发整个过程，按照时间过程划分包括决策阶段、设计阶段、施工阶段、租售阶段等。房地产项目管理涉及投资管理、组织管理、进度管理、质量管理等方面。房地产项目的参与单位包括政府部门、开发商、设计单位、施工单位、监理单位、物业管理单位等。房地产项目具有投资金额大、设计单位多、时间跨度长等特点。可见，房地产项目的质量管理是房地产市场的一个重要的方面。
1.1.2 研究的意义
目前我国的房地产行业正处在快速发展时期，由于金融危机的爆发，房地产企业面临着严峻考验，管理不善的企业将面临被淘汰的命运，而优秀企业将顺利渡过这次危机，而质量管理将是这些企业的主要管理手段之一。目前已经有很多关于项目质量管理的研究成果，积累了一定的质量管理经验，但由于资金、人员、地域等条件的限制，这些研究成果往往在房地产项目中不具有普遍适用性，对于我国房地产项目，依然缺乏具有可操作性的质量管理经验。在此背景下，本文以房地产项目质量管理为研究对象，对房地产企业开发中普遍存在的质量问题根源进行分析和探讨，对质量 管理方法进行研究，在此基础上提出对策建议，为房地产开发进行参考和借鉴。

二、国内外项目质量管理研究现状
（1）国外研究现状
1961年菲根堡姆提出全面质量管理理论，将质量控制扩展到产品寿命循环的全程，强调全体员工都参与质量控制。70年代，田口玄一博士提出田口质量理论，它包括离线质量工程学。田博士认为，产品质量首先是设计出来的，其次才是制造出来的。因此，质量控制的重点应放在设计阶段，从而将质量控制从制造阶段进一步提前到设计阶段。
德国政府公布了有关建筑结构、给排水、消防工程、安全与技术、质量保证、建筑施工等方面的验收规范共10余类90余种，对于有关建筑材料、构件、结构部位进行质量监督检查均作了规定。同时要求施工单位严格遵守操作规程，监督部门严格按相应标准进行施工监督和验收，以确保工程质量。
美国Pulte Home地声公司在项目正式施工过程中，预先设定好工程项目质量管量管理方法和解决问题的措施。常见的措施有：一是实行设计签认制度，它规定承包商施工时，如购买某些材料和仪器设备，以及制定水泥配方等，必须提前1个月将样本样品送到设计公司，经设计公司签字盖章后才能采购或进行下一步施工。实行设计签认制度有利于分清设访和施工责任，保证施工与设计相符从而达到提高工程施工质量的目的；二是采取单价预定措施.
KK奇特克勒(2005)1[6]认为，建设项目过程中计划、进度和控制的项目管理技术是与专业知识领域相关的工具和手段，通过运用这些知识提高绩效存在着广泛的空间，进而在特定的范围、质量、时间和成本内，提供独特的设施、产品和服务。
（2）国内研究现状
丁士昭(2007)[14]认为，房地产项目管理最基本的方法论是通过对工程进度目标的逐层分解，在项目实施的过程中对工程进度目标进行动态的跟踪和控制，如果有必要通过组织措施、管理措施、经济措施和技术措施进行纠偏，调整进度如果有必要通过组织措施、管理措施、经济措施和技术措施进行纠偏，调整进度目标。
黄卫平(2007)[15]提出，针对房地产业的工程项目管理与投资控制问题，从项目投资阶段、设计阶段、实施阶段、竣工审计等各环节进行了分析，并提出了相关的应对措施，以提高经济效益，促使房地产的健康持续发展。对项目特点进行管理主要体现在3方面，即：(1)进行优化组合即对投入项目进行适当搭配以协调地发挥作用；(2)进行动态管理，作为优化配置和优化组合的重要手段，其基本内容是按照项目的内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各要素，使之在项目
运营中合理流动，在动态中寻求平衡；(3)合理高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。
三、研究的内容与方法
本研究在积极引进和消化国内外优秀企业的现代项目质量管理理论的研究和实践成果，结合富地公司的项目质量管理现状，分析项目质量管理的理念和方法，用以解决项目质量管理的具体问题，以及为提高企业项目管理水平和企业竞争力提出了改进意见及建议，并为房地产企业开发商质量提供管理的理论体系。其研究的主要内容包括：
第一章：绪论，论述文章研究背景、研究方法和研究意义，论述国内外房地产项目质量管理的研究现状。
第二章 房地产项目质量管理概述。房地产项目管理的特征 、房地产项目管理的过程以及房地产项目质量管理
第三章 富地集团房地产项目管理现状。本章讲解了富地集团管理现状及问题分析，对国内三盛宏业集团、万科集团进行分析和国外美国Pulte Homes房地产管理的先进经验进行分析，并归纳总结。
第四章 富地集团房地产企业项目质量管理措施。本章讲解了项目规划设计阶段、工程招标阶段、工程实施阶段、工程收尾阶段的质量管理。
第五章 建立质量管理保证体系，形成组织保障、技术保障、制度保障、文化保障、优化外包一系列体系，形成房地产企业发展特色。
第六章 结论。通过对富地集团房地产项目管理进行分析，加以国内外研究对比，得出适用于房地产项目的质量管理模式和方法。
四、参考文献
[1] 马林，罗国英．全面质量管理基本知识[M]．北京：中国经济出版社，2005：41-70．
[2] Andersen E．S．Grude，K V．H．T．Goal Directed project Management[M]．Coopers Lybrand，2006：11-30．
[3] Frua,Yasamis，David Arditi．Assessing Constmetor Quality performance[J]．
Construction Management and Economies，2007，20(6)：211-223．
[4] David Arditi．Total quality management in the construction Proeess[J]．International Journal of Project Management,2007，15(4)：235～243．
[5] Sandra A Linger．Impact assessment of the effectiveness of the 2+2 performance appraisal model[D]．Singapore：Capella University,2006．
[6] 印IK．K．奇特克勒著．工程建设项目管理计划、进度与控制[M]．杏世云，陆参，刘志海，宋云鹏，田宝全泽．知识产权出版社版社．中国水利水电出版社．2005年．

[7] 许元龙，徐帆．业主委托的工程项目管理[M]．2005年．
[8] 番蜀健，房地产项目控制[M]．中国建筑，工业出版社．2005年．
[9] 张建坤，周虞康．房地产开与管理[M]．东南人学出版社．2005年．
[10] 谭术魁．房地产项目管理[M]．机械工业出版社．2006年．
[11] 王建中．项目管理在房地产开发工程实践中的应用[J]福建建筑，2006(6)：12—25．
[12] 王楚洲．房地产项目开发的特性和项日管理模式的运用[J]．项日管理技术．2006(8)：26-32．
[13] 黄禹康．房地产如何实行项日化管理[J]．湖南房地产，2007(1)：45—56．
[14] 丁士昭．建设工程项目管理[M]．中国建筑工业出版社，2008：34-54．
[15] 黄卫平．论工程项目管理与投资管理[J]．山西建筑，2007(10)：312-145．
[16] 卢向南．项目计划与控制[M]．机械工业出版社．2008
[17] 宋伟．项目管理概论[M]．机械工业出版社，2007
[18] 吴育华．杜纲管理科学基础[M]．天津大学出版社，2001
[19] 黄渊人．ISO9000标准与质量成本管理[M]．中国计划出版社，2003
[20] 代宏坤．项目沟通管理[M]．经济管理出版社，2006．
[21] 全能柔．房地产开发项目管理和质量控制[J]．四川建材，2008．
[22] 芮光雨，王彤．项目决策分析与评价[M]．中国计划出版社，2003(4)
[23] 全国监理工程师培训教材编写委员会．工程建设质量控制[M]．中国建筑工业出版社，1997．
[24] 蔡宝林．浅谈房地产项目开发过程中的质量管理[J]．科技创新导报
[25] 迈克·米勒斯(Mikes Miles)刘洪玉等译．房地产开发：原理与程序[MI．中信出版社，2003
[26] 汪越成，司静波．我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J]．黑龙江科技信息，
[27] 白思俊现代项目管理.北京:机械工业出版社，2003.
[28] 罗伯特·K"威索基(Wysocki, R, K)，拉德·麦加里(Mc Gang R).有效的项目管理(第三版)费琳等译.北京:电子工业出版社，2004.
[29] 刘国栋，王雪清.工程项目组织与管理(第一版)，北京:中国计划出版社，2003.
[30] Cleland, David, "TheF utureo fP rojectM anagement",P MN etwork.19 93,9 :6-8.
[31] G ross,R obertL .an dP irceD avid," CommonP orjectM anagementP roblemsa ndH owT heyC anb eAvoided Tbrough The Use of Self Managing Teams,”1990 IEEE International Engineering Management Conference, 1990.

[32] 李伟.“世纪村·王府”房地产开发项目管理研究:(硕士).重庆:重庆大学，2004
[33] 李强.房地产项目管理成熟度评价模型研究:(硕士).大连:大连理工大学，2005.
[34] 山晓川.大连老虎滩极地馆质量管理工作改进研究:(硕士)大连:大连理工大学，2005.
[35] 黄文斌.集团公司工程投资前期控制办法.上海三盛宏业集团资料，2005
[36] 刘爱明.质量言论四重奏.万科周刊，2004,(5):30-33.
[37] 深圳市建设局.建设工程质量管理文件汇编，2000.
[38] 田同生.房地产客户关系管理中的营销之道.万科周刊，2004,(6):15-16
[39] 吴公梁普尔特一万科的榜样.中外房地产导报2004
[40] 普尔特的客户分割模型.中国房地产网—首席资讯—海外地产，2006.
[41] 迈克·米勒斯刘洪玉等译.房地产开发:原理与程序(第三版).北京:中信出版社，2003
[42] 姚天军.工程实施阶段业主的项目管理中国三峡建设，2000.
[43] 刘其蓉，周建波.对住宅工程质量控制某些方面的看法.西部控矿工程.2004, (2):93.
[44] 成虎.工程项目管理(第二版).北京:中国建筑工业出版社，2001.
[45] 王恕之，陈勇，屠文聪.关于招标投标在工程质量管理中的作用的思考一美国的经验与我国的实践.工业工程与管理2006,(6):56-58.
[46] 全国一级建造师执业资格考试用书编写委员会.建设工程项目管理.北京中国建筑工业出版社，2004.

摘 要
摘 要
项目质量已逐渐成为泛地产企业的生命线。房地产企业是典型的驱动型企业，房地产项目质量管理已成为房地产项目管理的主要内容。平价房地产项目质量管理的优劣，了解企业为当前项目质量管理存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量管理水平，增强企业竞争力，已成为我国房地产企业亟待解决的现实问题。
本文以富地集团项目质量管理为例，对富地集团现有房地产项目的质量管理现状进行分析，在消化国内外先进项目质量管理方法和经验的基础上，建立了富地集团房地产项目质量管理的方法，指出了全面质量管理在房地产项目管理中的必要性和作用。
本文主要分析了富地集团的规划设计、招标、施工过程、守卫四个阶段的全过程项目质量管理。提出在项目规划阶段要进行专业化管理，开发商要有自己的建筑产品研究小组专职对项目优化。在项目招标阶段，开发商要以“质量优先，价格为次”的理念选择施工及材料供应商。在过程施工阶段要以事先控制为主，事中控制和事后控制为辅的理念进行质量控制。在项目后期质量控制阶段要进行项目质量的经验总结和分析，建立以顾客为导向的专业化客户服务制度，并建立质量保障体系。
本文通过实例分析房地产开发商项目质量管理的方法、模式，借以提高开发商的项目质量管理水平是本文研究的目的。

关键词：房地产开发商；项目质量管理；阶段；方法

II

ABSTRACT
ABSTRACT
Project quality has become the lifeblood of the Pan-estate business. Real estate business-driven enterprise is a typical real estate project quality management has become a major real estate project management content. Cheap real estate pros and cons of project quality management, understanding of business management for the current project quality shortcomings and weaknesses, develop improvement plans, improve project quality management, enhance the competitiveness of enterprises, China's real estate business has become urgent to solve practical problems .
In this paper, bargain-hunting group project quality management, for example, for the rich to the Group's existing real estate project analysis of the status of quality management, project quality in digestion and advanced management methods and experience, based on the establishment of a rich real estate projects to Group quality management approach, that the total quality management in the real estate project management, the necessity and role.
This paper analyzes the rich to the Group's planning and design, tendering, construction process, guarding the four stages of the whole process of project quality management. Proposed in the project planning stage to the professional management, developers have their own dedicated team of building products to optimize the project. Tender stage of the project, developers should take "quality first, price second," the concept of choice of construction and material suppliers. Construction phase in the process prior to the control of the main things in control and after control, supplemented by the concept of quality control. Quality control in the late stages of the project to the quality of experience for project summary and analysis, customer-oriented professional customer service system, and the establishment of quality assurance system.
This case study by real estate developers, project quality management methods, models, project developers to enhance the quality of management is the purpose of this study.

Keywords: real estate developers; project quality management; stage; method
目 录
目 录
第一章 绪论 1
1.1 课题研究的背景及意义 1
1.1.1 研究的背景 1
1.1.2 研究的意义 1
1.2 国内外发展现状 1
1.2.1 国外项目质量管理研究现状 1
1.2.2 国内项目质量管理研究现状 3
1.3 研究的方法及内容 5
第二章 房地产项目质量管理概述 6
2.1 房地产项目管理的特征 6
2.2 房地产项目管理的过程 7
2.3 房地产项目质量管理 8
第三章 富地集团房地产项目管理现状 11
3.1 富地集团管理现状及问题分析 11
3.2 国内外地产企业项目质量管理分析 13
3.2.1 三盛宏业集团项目设计阶段质量管理 13
3.2.2 万科集团项目收尾阶段质量管理 15
3.3 美国Pulte Homes地产公司的先进经验 17
3.3.1 实施最低价中标法 17
3.3.2 实施七步客户服务程序 17
3.4 启示 18
第四章 富地集团房地产企业项目质量管理措施 20
4.1 规划设计阶段 20
4.2 工程招标阶段 21
4.2.1 施工单位的招标 21
4.2.2 物料采购控制 21
4.3 工程实施阶段 23
4.3.1 执行全过程质量控制方法 23
4.3.2 健全施工准备审查制度 24
4.3.3 加强分包单位协调力度 25
4.3.4 把控关键质量控制点 25
4.4 工程收尾阶段 27
第五章 建立质量管理保证体系 28
5.1 组织保障 28
5.2 技术保障 29
5.3 制度保障 30
5.4 文化保障 32
5.5 优化外包 33
第六章 结论 35
参考文献 37
致 谢 39

第一章 绪论
第一章 绪论
1.1 课题研究的背景及意义
1.1.1 研究的背景
改革开放以来，我国经济飞速发展，社会主义市场经济体制逐渐完善，企业成为市场竞争的主体，市场竞争日益激烈经济效益成为衡量企业管理水平的重要指标。在此期间，伴随着我国对外开放的深入，国营企业、民营企业、三资企业的发展，各种项目管理导论、方法和技术在我国得到应用和广泛传播。同时，随着我国住房由福利分配制度向货币化分配的改革，房地产行业逐渐兴起，并成为我国的支柱行业。但由于我国的房地产行业起步比较晚，房地产市场管理的相关法律法规相对滞后，房地产的管理水平还比较低。
房地产项目质量管理包含房地产开发整个过程，按照时间过程划分包括决策阶段、设计阶段、施工阶段、租售阶段等。房地产项目管理涉及投资管理、组织管理、进度管理、质量管理等方面。房地产项目的参与单位包括政府部门、开发商、设计单位、施工单位、监理单位、物业管理单位等。房地产项目具有投资金额大、设计单位多、时间跨度长等特点。可见，房地产项目的质量管理是房地产市场的一个重要的方面。
1.1.2 研究的意义
目前我国的房地产行业正处在快速发展时期，由于金融危机的爆发，房地产企业面临着严峻考验，管理不善的企业将面临被淘汰的命运，而优秀企业将顺利渡过这次危机，而质量管理将是这些企业的主要管理手段之一。目前已经有很多关于项目质量管理的研究成果，积累了一定的质量管理经验，但由于资金、人员、地域等条件的限制，这些研究成果往往在房地产项目中不具有普遍适用性，对于我国房地产项目，依然缺乏具有可操作性的质量管理经验。在此背景下，本文以房地产项目质量管理为研究对象，对房地产企业开发中普遍存在的质量问题根源进行分析和探讨，对质量 管理方法进行研究，在此基础上提出对策建议，为房地产开发进行参考和借鉴。
1.2 国内外发展现状
1.2.1 国外项目质量管理研究现状
上个世纪20年代，在当时科学管理和经济学领域取得成就的基础上，项目计划管理方法和经济分析方法有了一定的进展。1936年，美国在控制洪水的水利工程中推出了工程项目管理学中的“效益与费用比”的基本准则。上世纪50年代，各种学科的科学家从不同角度开发了许多理论方法，其中“计划评审技术"(PERT)的出现被认为是现代项目管理的起点。到了上世纪60年代，美国在著名的“阿伯罗"计划中通过立案、规划、评价、实施开发出著名的“矩阵”管理技术。以后的80年代，从工程项目管理实践的基础上总结提高的理论性著作开始出版。如1983年美国出版了由30多位教授专家和高级管理人员撰写的《项目管理手册》。美国项目管理协会从1976年开始进行将项目管理的通用管理上升为“标准”的工作。进入90年代，项目管理科学有了很大的发展，学术研究空前活跃。
总体上说，项目管理的研究和应用主要集中在美国等西方发达国家，前苏联和东欧国家的某些方法也引起人们的重视。近些年来，项目管理在各个国家得到广泛重视和推广。随着学术研究的发展，项目管理的理论和方法也出现不断向纵深进展和外延开拓的发展态势，并取得了诸多成果。1961年菲根堡姆提出全面质量管理理论，将质量控制扩展到产品寿命循环的全程，强调全体员工都参与质量控制。70年代，田口玄一博士提出田口质量理论，它包括离线质量工程学。田博士认为，产品质量首先是设计出来的，其次才是制造出来的。
因此，质量控制的重点应放在设计阶段，从而将质量控制从制造阶段进一步提前到设计阶段。全面质量管理的管理对象不仅为产品质量，还包括成本、交货期、人员素质等的质量。全面质量管理强调对产品质量产生、形成和实现的各阶段过程的控制，重视有计划的、持续的质量改进，即研究设计、生产制造、售后服务等系列环节进行系统化管理，将不合格产品消灭在形成过程中。全面质量管理不仅利用数理统计方法，而且结合专业技术、经营管理方一法和人员教育培训等，建立一整套质量管理方法体系，使之更有针对性地进行质量管理。
德意志标准化协会是德国各种标准的主管部门，是代表联邦政府管理全国标准化工作的唯一机构。联邦政府设立的建筑技术研究院主要任务是审批各单位土木建筑方面的创造发明和科研成果，颁发科研成果及产品生产许可证，负责起草建筑法和质量管理规定，实际上是国家管理立法和科研成果的把关单位。联邦政府还设立了联邦材料试验局，主要负责对各单位的建材、配件和构件提供试验、检验说明。进行新工艺、新材料、新结构性能及防火、化学等方面的安全技术研究工作。这个局实际上是材料、构件等方面研究成果的质量把关单位。这样联邦政府把技术立法和科学技术研究紧密结合起来，保证标准制定工作建立在可靠的科学技术基础上。联邦建筑技术研究院、联邦材料试验局等研究机构和部门，组成了较完整的工程建设方面的标准化工作体系，使工程建设方面标准不断趋于完善。德国政府还公布了有关建筑结构、给排水、消防工程、安全与技术、质量保证、建筑施工等方面的验收规范共10余类90余种，对于有关建筑材料、构件、结构部位进行质量监督检查均作了规定。同时要求施工单位严格遵守操作规程，监督部门严格按相应标准进行施工监督和验收，以确保工程质量。
美国Pulte Homes地声公司在项目正式施工过程中，预先设定好工程项目质量管理方法和解决问题的措施。常见的措施有：一是实行设计签认制度，它规定承包商施工时，如购买某些材料和仪器设备，以及制定水泥配方等，必须提前1个月将样本样品送到设计公司，经设计公司签字盖章后才能采购或进行下一步施工。实行设计签认制度有利于分清设访和施工责任，保证施工与设计相符从而达到提高工程施工质量的目的；二是采取单价预定措施，招标文件中专门将现在没有，但将来有可能发生的设计变更和签证所包含的项目列出清单，每一项给一个很小的量，列明项