某科技大厦项目可行性研究报告(写字楼、专家公寓项目可行性研究报告).doc
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1、-某某某某有限责任公司X X X X X 科 技 苑项目申请报告XX市工程咨询院二九年十月目 录第一章 总论11.1 概述11.2项目申请报告编制的依据、范围及过程11.3 主要技术经济指标2第二章 项目申报单位情况52.1 项目单位简介62.2中国科技开发院威海分院62.3 浙江城建投资有限公司简介7第三章项目建设的背景及必要性92.1 项目提出的背景93.2 项目建设的必要性13第四章 市场分析预测154.1 市场分析154.42 项目建设的SWOT分析24第五章项目建设规模及内容275.1 建设规模275.2 建设内容27第六章项目建设地点及建设条件296.1 建设地点296.2 建设条
2、件29第七章项目设计方案337.1设计目标、指导思想和原则347.2项目用地规划设计方案347.3建筑设计方案377.4道路交通设计387.5结构设计方案417.6给排水及消防设计447.7电气与弱电设计方案467.8智能化设计497.9景观设计537.10建筑新材料、新技术的利用55第八章项目实施进度568.1实施进度安排原则568.2实施计划578.3 施工进度安排578.4工程管理588.5项目招标59第九章组织机构及管理运营599.1组织机构599.2 物业管理61第十章环境保护、节能和消防6210.1环境保护6210.2节能6510.3消防68第十一章投资估算与资金筹措6911.1投
3、资估算6911.2 资金来源与筹措71第十二章经济和社会效益分析7312.1 经济效益评价7312.2 社会效益评价76第十三章项目风险和对策7713.1 项目建设风险7713.2 对策7775第一章 总论1.1 概述一、项目名称:某某X科技苑二、建设性质: 新建三、建设单位:某某某某发展有限公司 法人代表:某某邮编:某某某某 电话:0某某-某某某某X 地址:某某X经济开发区管委会大楼四、建设地点:该项目拟建于XX经济开发区管委会大楼北部,总用地面积109.59亩。五、项目申请报告编制单位单位名称:XX市工程咨询院工程咨询等级:乙级证书编号:工咨乙某某某某某某X发证机关:国家发展和改革委员会1
4、.2项目申请报告编制的依据、范围及过程一、项目申请报告编制的依据1、现行有关设计规范、标准、规定2、XX市城市建设规划及总体发展规划3、国家、XX省有关政策、法规、投资政策4、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版5、)XX市分区规划6、某某某某发展有限公司与XX市工程咨询院签订的工程咨询委托书和合同书7、有关部门提供的资料和证明等二、项目申请报告编制的范围1、建设必要性分析2、建设规模和内容3、建设地点和建设条件4、工程设计方案5、环境保护和节能6、项目实施进度计划安排7、投资估算和资金筹措8、综合评价意见三、项目申请报告的编制过程XX市工程咨询院接受某某某某发展有限公司建设某某
5、X科技苑项目的工程咨询委托后,立即成立了项目申请报告编制小组,编制小组本着客观、科学和对项目负责的精神,多次进行实地考察,全面搜集资料,对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究、综合比较分析,对项目建设的可行性进行了认真论证。在初步拟定项目选址和建设方案后,有针对性地进行了调研,同时邀请了市规划局和有关专家察看建设场址,就建设方案的可行性进行咨询指导。会同有关部门,对该综合经营业务用房建设方案进行了认真细致地研究、论证,根据现状和XX市城市分区规划的有关要求,初步确定了拟建设项目的建设选址、建设规模和实施方案,在此基础上编制了本项目申请报告。 1.3 主要技术经济指标一、建设选址该项目拟建于X
6、X经济开发区南湖路以南、开发区管委会大楼以北,总用地面积109.59亩。二、建设规模该项目拟建于XX经济开发区内,位于滨河大道东侧,滨河大道是XX市区景观大道,根据XX市城市规划意见,拟建设的某某X科技苑项目选址位于市区滨河大道东侧,在该位置建设某某X科技苑项目,层数不少于16层,根据单体建设规划方案,该项目总建设规模269281.8平方米(以规划局核准数据为准)。为了既满足某某X科技大厦经营业务需要,又符合XX市城市规划要求,经某某X经济开发区管委会同意,由某某某某发展有限公司建设该项目。三、主要建设内容主要的建设内容如下:1、某某X科技大厦项目为综合性写字楼,主要为相关科研项目提供科研开发
7、、小试、中试等服务。其建设规模为地上21层,地下两层,总建筑面积51900平方米,其中:地上建筑面积47000平方米,地下建筑面积4900平方米。2、科技苑项目主要是专家公寓及相关配套服务设施,为相关科研项目的参与人员提供高质量的生活保障服务,为处于孵化阶段的科技项目提供高标准的金融、商业服务。其建设规模分为地上24、23、16、3层,地下相应为一到两层,总建筑面积217381.8平方米,其中:地上建筑面积187052.8平方米,地下建筑面积30329平方米。3、土地费用、公共设施及各种配套费用(包括:供水、供电、采暖、电梯以及配套的道路、绿化、院墙等)投资按建筑面积比例分摊。四、建设工期、时
8、间该项目的建设期计划为36个月,计划于2009年1月底前完成立项、规划定点、三通一平等前期准备工作,2009年2月份开工建设,建设施工期36个月,预计2012年2月工程全部竣工。五、投资概算及资金筹措该项目概算总投资39790.6万元,其中:土地费用4610万元,前期工程费1998.7万元,建安工程费21759.2万元,基础设施费2692.8万元,公共设施配套费1101.6万元,开发期间费用2754.6万元,基本预备费964.9万元,管理费用1675.2万元,营销费用2233.6万元。所有投资全部由某某某某发展有限公司自筹解决。六、主要经济技术指标 经济技术指标表主要经济技术指标序号指标名称单
9、位数量1工程总用地平方米730602总建筑面积平方米269281.8 其中:科技大厦面积平方米51900 科技苑面积平方米217381.83容积率3.24建筑密度%205绿化率%32.506总套数16447居住人口人63188单位面积售价科技大厦元/平方米2550科技苑元/平方米19609单位面积总成本科技大厦元/平方米1960 其中:建安总成本元/平方米1010科技苑元/平方米1598 其中:建安总成本元/平方米76010单位面积收益科技大厦元/平方米590科技苑元/平方米36211销售收入万元55841.3其中:科技大厦万元13234.5科技苑万元42606.812总投资万元39790.6
10、13销售税金及附加万元3506.814土地增值税万元1610.215利润总额万元10933.716所得税万元2733.417净利润万元8200.318项目建设期年319投资利润率%27.4820项目内部收益率%15.6第二章 项目申报单位情况2.1 项目单位简介某某某某发展有限公司成立于2008年4月18日,由中国科技开发院威海分院、浙江城建投资有限公司共同投资新建,以高技术项目研发、转化为主,以中小企业投资、房地产开发为辅为科技投资型企业。公司位于XX省XX经济开发区管委会大楼,注册资金1000万元,法定代表人张合庆,企业经营范围为:中小企业投资;机电、电子、计算机软硬件产品生产;房地产开发
11、;咨询服务;人才培训。2.2中国科技开发院威海分院中国科技开发院威海分院是中国科技开发院与XX省威海市政府于1994年8月共同创办的科技开发机构。建院来,中国科技开发院威海分院已发展成为拥有总资产6500万元,净资产4800万元元,专门从事高新科技成果的开发、转化、孵化和产业化的大型综合科技开发机构。中国科技开发院威海分院以促进我国高新技术成果的商品化、产业化、国际化为目标,组织实施高新技术的开发和成果转让。以XX省沿海经济区、开放地区中心城市为基地,为XX省内地区采用高新技术和开发高新技术产品提供科技服务和科技支撑。其主要业务为:组织、参与国家重点高新技术产业和项目的开发;兴办高新技术成果孵
12、化基地和高新技术产业经济实体;从事高新技术及其产品的进出口贸易;科技信息咨询与中介服务;开展国内外科技交流与合作;其它与科技开发工作有关的技术与商务活动。威海分院直属全资企业天威集团公司是国家高技术研究发展计划(“863”计划)的成果转化基地,XX省高新技术企业。 公司开发研制的“电脑控制无刷直流电动机”获国家发明三等奖,被评为国家级重点新产品;其应用产品电动自行车获得国家实用新型专利。 公司开发研制的“无线立体视频系统”是国家“863计划”重要成果之一,列入国家九五计划和国家火炬计划,获国家实用新型专利,并评为九八年国家重点新产品,处于国内领先水平。2.3 浙江城建投资有限公司简介浙江城建投
13、资有限公司创建于1998年,现已发展成为以房屋建筑工程投资为主的大型现代股份制企业。目前公司拥有总资产3亿多元,年开发施工面积50万平方米,年施工产值达8亿元,并且保持快速增长势态。公司在企业管理上,始终坚持“以人为本、诚信建设、精细管理、用心服务”的企业理念,外塑形象,内强素质,紧紧围绕公司的发展战略,在用人、选人、留人等方面建立有特色的科学管理机制,通过实施人力资源战略,使公司拥有业内出色的管理和专业人员,构筑人才资源高地;同时,积极创建学习型企业,不断研究、发展企业核心竞争力,为企业发展奠定人脉基础。现已拥有一支数量充足、素质优良、门类齐全、结构合理的工程技术和经济管理人才队伍,企业中高
14、层均有大学本科以上学历,年轻并富有闯劲。其中高级职称16人,中级职称近100人,一级项目经理达17人。公司坚持“质量精心、安全放心、环境热心、服务诚心”的管理方针,建立健全了具有特色的组织管理体系和现代企业管理制度,通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、GB/28001职业健康安全管理体系等国际标准整合体系的认证。公司为打造持续发展的百年品牌,始终注重整合品牌资源优势,历年来多次被评定为“浙江省重质量守承诺暨首批公众三满单位”和“浙江省重质量守诚信示范单位”。共创建省、市级优质工程10余项,标化工地、文明工地20余项,工程优良率达80%以上。在企业信用等级评比中连年被
15、评为AAA级企业。公司在立足房地产投资主业的同时,发扬“团结、务实、敬业、创新”的企业精神,坚持“立足浙江、面向全国、走向国际”的发展战略,先后涉足房地产开发、建材贸易、市政路桥、园林绿化、旅游服务、科技开发等诸多领域,逐步进入多元化经营,跨区域发展的新时期。随着近年来我国建筑业持续蓬勃发展,特别是十七大中央提出全面建设小康社会、大小城镇建设不断加快的形势下,公司将努力强化核心竞争优势,全面实施精品战略、人才战略和技术创新战略,提升浙江城建的品牌知名度与美誉度,创造出更多的精品工程、样板工程,为社会作出更大的贡献。第三章项目建设的背景及必要性2.1 项目提出的背景一、XX概况XX市位于XX省东
16、南部,因东XX河而得名,面积为17187平方公里,地处鲁中南低山丘陵区东南部,濒临黄海,属温带季风大陆气候,气温适宜,四季分明,光照充足,雨量充沛,历年平均气温1214。原XX市为地区辖县级市,1994年XX撤销地区设立地级市,县级市原辖区内设置了兰山、罗庄、河东三个县级行政区。全市辖9个县、三个区,人口1008.45万人。XX地处西欧亚大陆的东端,为东西南北交通要道,境内国道省道纵横交错,县乡公路四通八达,兖石、胶新铁路交汇、京沪、东泗高速公路相交;东近青岛、日照、岚山头、连云港等海港;XX机场已开通了北京、上海、广州等多条航线;电信长途电路达15000路,本地电话中继电路6万路,DDN已覆
17、盖全市,XX具有得天独厚的地理位置和优越的交通通讯条件。XX已形成了以轻工、纺织、机械、化工、电子、建材、煤炭、医药、黄金为主,具有一定生产规模和技术水平的工业体系。市内商厦林立,商贾云集,已成为鲁东南地区重要的人流、物流、资金流、信息流中心,是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地。与世界上100多个国家和地区建立了经济技术和文化合作关系。是全国重点出口商品生产基地之一。2008年,全市各级认真贯彻落实市委、市政府的各项部署,按照建设“大XX、新XX”的总目标,优化经济发展环境,加大结构调整力度,努力提高对外开放水平,国民经济保持快速健康发展,各项社会事业取得新的进展。2007年,全市生产总值1
18、211.8亿元,年均增长15.2%;人均生产总值按现汇计算达到1480美元,比2000年增加790美元。境内财政总收入128.2亿元,其中地方财政收入49.1亿元,年均增长24.5%。2007年,三次产业比例为13.5:52.2:34.3,二三产业比重分别比2000年提高5.5和1.5个百分点。农业粮经比例由62:38调整为55:45;畜牧业占比达到30.5%,提高3个百分点。工业规模壮大、素质提升,预计工业增加值占生产总值的比重达到44.3%,提高4.4个百分点;全市规模以上企业达到2080家,增加1351家,2005年完成增加值370.6亿元,实现利税、利润为118亿元和75亿元,年均分别
19、增长31.1%和39.3%;销售收入过10亿元的企业由2家增加到23家,其中过100亿元的有2家;利税过亿元的企业达到16家,增加11家。服务业优势不断强化,传统批发市场的改造升级成效明显,现代物流业显示了强劲的增势,全市城乡商品市场交易总额达到691亿元,其中XX批发城交易额425亿元,年均增长12.9%;旅游业成为经济发展的新亮点,总收入占生产总值的比重达到5%,提高2个百分点。人民生活水平不断改善。2007年,农民人均纯收入3601元,城镇居民人均可支配收入9129元,年均增长8.8%和11.5%;城乡居民恩格尔系数分别降低为32.5%、40.9%;城乡居民人均住房使用面积分别达到23.
20、6平方米和27.7平方米。人民生活水平在不断提高,人均住房面积也在不断增长中。根据XX市的经济和社会发展远景规划,到2010年,全市国内生产总值将达到2300亿元,年平均增长13%;其中,第一产业增加值年均递增5%,第二产业年均递增14%,第三产业年均递增14%,城市居民可支配收入达到13550元,XX市区人口145万人,城镇人均住房面积增加到25平方米,在20年内,把XX建成省级历史文化名城,鲁南地区经济、贸易、交通、科技中心城市,成为设施先进、环境优美、开放型、多功能的现代化城市。这些目标的逐步实现,将有力促进房地产业的发展。二、经济开发区基本情况XX经济开发区是2003年6月经XX省人民
21、政府批准的省级开发区,规划控制面积181平方公里,辖芝麻墩、梅家埠、重沟三个街道办事处,108个村,近15万人口。开发区发展建设五年以来,始终坚持“以提高吸收外资质量为主,以发展现代制造业为主,以优化出口结构为主,致力于发展高新技术产业,致力于发展高附加值服务业”的办园方针,紧紧围绕建设“生态新城区、现代化工业区、高新技术产业聚集区”的战略目标,突出基础设施建设和招商安商两大工作重点,打破常规搞建设,强化服务抓招商,园区建设和经济发展日新月异,发展环境不断优化,社会事业全面进步,人民生活水平不断提高,各项工作步入了良性发展的快车道。这标志着开发区经济建设和社会事业发展达到了一个新的起点,进入了
22、一个黄金发展期,也为“十一五”期间站在新起点、实现新跨越、再创新辉煌打下了坚实的基础。基础设施逐步完善。先后投入建设资金近15亿元,建成六纵八横近100公里,硬化面积达260万平方米的14条主次干道,完成道路绿化面积400多万平方米,移栽梨树、山松等各类大树3万余棵,安装高档路灯2000余盏,开发区道路绿化、美化、亮化工程初具规模。通过市场化运作,完成了供水、排水、燃气、供热、强电、弱电等基础设施建设,配套管网铺设基本到位,满足了当前入园企业基础设施配套要求。为开发区提供生产、生活配套服务的生活区开发已经启动,开发区投资创业服务中心、海关大厦等大型公建项目破土动工。 招商安商成效显著。五年多来
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