绵阳某某商品房建设项目建设可行性研究报告(商住小区建设项目建设可行性研究报告).doc
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1、归档资料,核准通过。未经允许,请勿外传!目 录目录.1绵阳芙蓉汉城研究背景.2可行性研究报告概述.3第一章 项目背景.8第二章 市场定位及可行性分析.20第三章 规划设计方案及可行性分析.24第四章 工程建设方案及可行性分析.27第五章 成本控制方案及可行性分析.29第六章 营销组织方案及可行性分析34第七章 财务投资方案及可行性分析.40第八章 开发机构方案及可行性分析.45第九章 项目开发效益51第十章 项目风险识别及规避措施.53第十一章 可行性研究结论57附件:一、 绵阳市商品房地产市场需求调研简明报告二、 绵阳市商品房地产市场研究报告三、 绵阳市人民政府关于“绵阳芙蓉汉城”项目规划座
2、谈备忘四、 绵阳市经合办关于“绵阳芙蓉汉城”等项目有关问题的请示五、 绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件六、 项目周边关系图七、 绵阳市政府城市建设规划图(1997年2010年)八、 绵阳市城区图(绵阳旅游指南版)研究背景为了实现置信实业战略扩展,置信实业多次对走向二级城市开发进行了探索,先后考察过眉山、广安、资阳、绵阳等省内二级城市,几经反复接触,逐步把第一个扩展目标锁定在“绵阳芙蓉汉城”项目上,经过与当地政府的多次接触、谈判和近十次全面系统的调查研究,我们与绵阳市政府这一合作伙伴达成了一定的共识,并在绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件的基础上作了初步的规划设计,至此本项目运作思路基本清
3、晰。在正式的决策前我们在前期调研和规划设计的基础上对绵阳芙蓉汉城的可行性进行了全面系统的研究分析,内容包括、市场定位及可行性分析,、规划设计方案及可行性分析,、工程建设方案及可行性分析,、成本控制方案及可行性分析,、营销组织方案及可行性分析,、财务投资方案及可行性分析,、开发机构方案及可行性分析,、项目开发效益分析,、项目风险识别及规避措施等。 本报告中涉及到的各类方案和运作思路,分别由宏信公司相关部门撰写,策划部统稿,合力完成了本研究报告绵阳芙蓉汉城可行性研究报告。报告概述一、 项目背景1、 总占地面积317.5亩,其中净地面积267.3亩,代征地50.2亩,有100余亩已经拆迁完毕;政府承
4、诺2003年3月底完成全部剩余拆迁。2、 土地净地价(含出让金、报建规费及所有税费)控制在36万元/亩;代征地争取免费,估计目前该地块的市场价大概在6080万元/亩之间。3、 周边景观有芙蓉溪、富乐山公园、李杜祠、绵阳市博物馆。4、 紧邻一环路东段,向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。5、 本项目由黄学玖市长亲自负责。6、 根据地块规划设计条件规定,用地性质为商贸居住用地,以商贸为主;建筑高度以多层、低层为主,临道7层,其余34层;容积率1.82.5;绿地率40%以上;建筑形式、色彩、雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。7、 土地、报建、税费等方面的政策,政府同意给予优惠。二、绵阳商
5、品房地产简况1、 2001年商品房总的上市量: 面积83万平方米;总销售面积:68万平方米,其中中高档商品房占23.5%;外来购房比例约占30%左右。绵阳2002年1-5月房屋成交面积与其年同期相比增长134%。2002年销售价格表:物业类型多层高层营业办公用房平均售价(元/)1219.181921.595561.812、 商业地产开发围绕城市传统商业中心开发,由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模,社区型商业形态还没有成型。3、 绵阳城市辖区内有15万户(56万人),未来两年内绵阳市商品房市场需求情况有7%的家庭(10500户)未来2年内有购房打算,加外来购房群体需求有14580套;其中有1
6、3%的消费者(1365户)准备购买中高档商品房(单价1800元/平米以上,总价20万元以上),加外来购房群体需求有1950套。三、项目定位1、 住宅:面向绵阳市及周边市县,具有高收入,具有追求高尚生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主,47层公寓,总建筑面积16.5万平米。2、 商业:面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮、娱乐休闲,自有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有一定投资实力的群体。商业用房以旅游文化商业形态为主,社区商业形态为辅,水景商业街、23层商业综合经营楼和临街商铺相结合,总建筑面积5.5万平米。四、市场状况1、 市场容量调查
7、显示,在1950户2年内购买中高档商品房购房者中,要购买汉城项目的购房者户数为710户。2、 芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供的产品至少在心理单价、总价、档次、建筑风格、商业街形式、环境、物业管理、品位需求等8个方面与消费者需求能较好的重合。五、运作思路1、 规划设计、 从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观,依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房、公众广场自然分隔开,相对独立,本小区分为4个住宅区、3个商业区、3个广场;住宅类似现代川西民居风格,商业房类似芙蓉古城。、 主要经济技术指标:总建筑面积: 241000m2,其中:住宅165000m2;商业用房55000m2;会
8、所6000m2;地下车库15000m2;总户数: 1050户;容积率:1.22;绿化及道路、水渠覆盖系数63%;停车位970个;建筑结构住宅为47层砖混结构,主力户型120160平方米。2、 开发工期 开发时间:2003年1月2005年12月,共三年,分四期开发,首期预计开发50亩,开发面积:住宅:约40000m2;商业用房: 15000m2;广场: 6000m2。3、 成本控制、 砖混住宅单位成本为:1544元/ m2;商业用房成本为:3483元/ m2。、 总投资成本为:4.986亿元,其中可销售房产成本4.463亿元,非销售房产成本0.523亿元。4、 营销策划、 品牌策略充分利用置信宏
9、信房产的企业品牌效应和芙蓉古城的品牌优势,塑造绵阳房地产界第一品牌,与芙蓉古城形成姊妹品牌。、 大营销策略走大旅游产业营销,借助政府的力量,联袂政府、文化局、富乐山公园进行大营销,借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。、 实现“体验式营销”,提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场,为体验式营销提供硬件设施,借鉴芙蓉古城意境区推广方式,开展丰富多采的文化娱乐活动。、 价格策略住宅售价按照成本价平推,依靠商业用房赚取利润;整个项目价格采取低开高走手法,第一期作为市场测试,住宅均价定在1800元/平米左右,商铺均价定在5500元/平米左右(一楼均价:8000元/平米,二楼均价3000元/平米);第二期和
10、第三期逐步攀升;总体来看住宅均价定在2000元/平米左右,商铺均价定在6000元/平米左右;5、 资金运营、启动资金筹划:2002年8月2002年12月 第一部分:由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款3000万元,期限一年,从2002年8月-2003年8月(一期开盘) 第二部分:2002年12月取得第一块国土使用证75亩,可以此做为抵押,向中行绵阳支行申请流动资金贷款2000万元。第三部分(预备):金沙一、二期的销售回款,在2002年底预计可沉淀约3000万元(4.5亿元 * 6.7%)、开盘前的资金筹划:2003年1月2003年8月预计在2003年6月前支付完全部的土地款2
11、67亩*36万元=9612万元。在2003年1-8月期间要支付约4000万元的土地款和2000万元的前期项目启动资金。、资金回笼计划2003年预售收入1.12亿元;2004年预售收入2.06亿元2005年预售收入1.385亿元;2006年预售收入1.1亿元6、 开发机构、 不在绵阳当地注册项目公司或分支机构,成立“芙蓉汉城项目部”负责此项目的全程开发与营销执行工作,隶属宏信公司股东会、董事会、总经理领导和管理、 项目部设总负责人一名,由何亚川先生担任,下设七个职能部门:技术部、工程预算部、工程管理部、销售部、策划部、财务部、企业管理部;各职能部门的日常管理工作由项目部总负责人负责,同时接受宏信
12、公司对口职能部门的指导、监督与检查,工作向宏信公司对口职能部门报备。、 项目初期,所有项目职能部门主管、财务会计、出纳、行政助理等岗位由宏信公司从成都总部指派人员担任,其余岗位在当地招聘雇用。六、项目SWOT分析1、 品牌优势、政策优势、地段优势、环境优势、文化优势、旅游优势、资源整合优势、经营整合优势。2、 社会关系网不健全,目前的人力资源队伍没有实战的管理经验,销售价格偏低,相对而言地理位置有点偏远。3、 绵阳市科技城建设发展很快,而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的房产项目,游仙区商品房的成功开发,已经改变了区位弱势。4、 中高档住宅市场需求总量偏低,“宅基地”政策对中高端客户存在分
13、流。七、风险测试(一)风险评估1、 本公司的现行方案,特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受,能否一如继往地赢得政府的支持,这是本项目首要风险。2、 市场需求容量有限,市场需求量偏小,这是本项目第二大风险。3、 商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功,是本项目第三大风险。4、 成本控制是否成功、合理是本项目第四大风险。5、 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。(二)、价格风险测试1、 售价的灵敏度是最高的,因此提高利润的关键仍然是提高售价。2、 砖混结构住宅销售均价每提高1%,可增加利润17.9%。而框架的定价不符合此经济原则,定价要达到盈亏平衡点的话,应达到1733元/平方
14、米。3、 铺面的单价敏感度分析:铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面利润对总的利润的贡献率达到了94.3%。八、项目开发效应(一)、社会效益1、 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山芙蓉汉城旅游产业带的发展。2、 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验,促进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升,为“成都置信”走向“四川置信”乃至走向“中国置信”作出贡献。3、 本项目成功开发将会加快宏信房产独立成长的步伐。(二)、经济效益1、 可销售房产收益: 5.955亿元2、 可销售房产成本: 4.463亿元3、 可销售房产利润: 1.492亿元4、 可销售房产利
15、润率:1.4925.955=25%5、 固定资产成本:0.523亿元6、 项目总现金利润:0.969亿元7、 项目总利润率:0.9695.955=16.2%九、结论1、 在满足了我公司提出的基本条件的基础上,本项目运作是可行的。2、 住宅开发总体上比较乐观,开发节奏上要谨慎3、 商业用房首先要控制开发总量,开发节奏要有效调控。4、 联合政府、媒体进行引导开发特色餐饮、旅游类商业形态。第一章 项目背景第一节 项目开发微观环境一、 历史沿革1、 风格确定毗邻东汉的“汉平阳府君阙”和绵阳博物馆,故提出了开发“汉城街”的开发设想。并成立了专门的“越王楼、芙蓉汉城开发建设办公室”,制订了绵阳市“三国蜀汉
16、城”地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路,现任市长亲自负责,先后与10多家企业商谈,但方案都不甚理想。2、 介入时机2002年5月成都西博会期间,游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后,认为我们与他们的思路不谋而合,随通过绵阳市“经合办”邀请我公司应标。3、 政府态度2002年6月28日、7月9日及8月1日绵阳市政府相关办公会议上,黄学玖市长及市人大、市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大的信任,希望我公司进入绵阳市场。二、 项目获取1、 土地获取本项目全部用地直接从市政府(市国土局)获得使用权出让,不与游仙区政府发生直接关系。2、 净地价格(含出让金、
17、报建规费及所有税费)控制在36万元/亩;虽然要求在7月1日后实行公开招投标政策,但政府表示对本项目实行特事特办。3、 市场价格我公司已经提出全部代征地免费的要求,政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块的假想土地市场拍卖价格大概在6080万元/亩。三、 项目开发条件(一)、土地状况1、 项目位置宗地位于游仙区开元片区(开元村),一环路东段外侧,芙蓉溪西侧。2、 地块形状宗地形状呈狭长的大刀形状,沿溪一侧,地面为低洼地,高差在4米左右。宗地临芙蓉溪的边长约为1000米左右。3、 土地面积宗地总占地面积317.5亩,其中净地面积267.3亩,代征地50.2亩4、 拆迁情况目前地块西南部分100余亩
18、已经拆迁完毕;政府承诺在签约付款顺利的情况下,会在2003年3月底完成全部拆迁。(二)、周边景观(详见项目周边关系图)1、 芙蓉溪宗地东侧的芙蓉溪历史文化悠久,在唐代名为“东津”,溪上多渔船,杜甫曾留下多篇文章;宋代两岸种木芙蓉,溪内种水芙蓉,固名芙蓉溪。2、 仙人桥目前宗地东北角的芙蓉溪上有一仙人桥,桥名历史悠久,桥下有一水坝,水位较高,有轻微污染,但是每天沿河还是有人垂钓,他日会进一步改善。3、 富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望,该景区分为富乐堂、富乐山公园两部分,占地面积1079亩,以三国文化为主题;此外在富乐山还有一座宋哲元墓。4、 李杜祠在宗地东南角外有一座芙蓉桥,桥的东头有“李
19、杜祠”,祭祀李白和杜甫,占地7.6亩,为清代建筑。5、 市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆,馆区内包括“汉平阳府君阙”,该博物馆主要收藏文物精品多为东汉、西汉文物。现已经停工,政府预计2003年6月竣工。宗地东北角外有绵阳市文化局,为两层四合院。6、 宗地西面沿街为多层建筑,参差不齐,建筑物背后有三个小山脊,山脊多绿化植被。(三)、市政配套设施(详见项目周边关系图)1、 道路交通宗地紧邻一环路东段,向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区;向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内,私家车交通便捷;向东北接绵梓路,直达仙海风景区和七曲山风景区。在宗地沿街有14条公交车线路,连接城区各个
20、区域,58分钟既可进入市区。2、 生活配套在富乐山山上还有一座四星级宾馆,在宗地西面有开元酒店,规划中的越王楼(一、二层设大型超市),通过东方红大桥直接进入市区,享受市区繁华生活配套。3、 教育配套富乐实验小学、剑南路小学、富乐实验中学、科学城一中和万博公学(安徽);在富乐山西南角有一个青少年活动中心,实际上是一个动物园。4、 医疗配套剑南路东段有市三医院、富乐山有一座疗养院(市七医院)5、 市政配套宗地西侧的一环路东段已经埋设了10KV仙城线高压分支线;地块东侧的芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道;政府承诺将(给)水、电、气、网络等管道铺设到小区围墙。(四)、项目地块开发价值研究判断总的看来,
21、绵阳芙蓉汉城处于一个得天独厚的地段,自然环境和人文气息具有独一无二的特点,同时该地块周边社区基本成熟,各类基本配套设施齐全,商品住宅开发的条件已经完全具备。该地块位于绵阳市重要的旅游线连接点,地段知名度高,应该说该地块具有独特的地段优势,土地升值潜力巨大,开发的社会效应和经济效应都将很大。四、 项目开发其它外在微观环境(一)、政治环境1、 由于本项目是黄学玖市长亲自负责的项目,相信本项目运作的软环境上将不会受到太多的刁难。从媒体暴光率来看,黄市长应该是属于政坛活跃人物,市委书记相对比较低凋,但是我们还会与杨海清市委书记、游仙区委书记保持直接接触。2、 经合办张主任应该说工作态度值得敬佩,相信能
22、为我公司起到良好的作用。3、 绵阳市主要相关领导已经对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划表示了极大的认可和信任,并承诺本公司该项目开发有优先权。(二)、政策环境1、 规划设计条件根据绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件规定,用地性质为商贸居住用地,以商贸为主;建筑高度以多层、低层为主,临道7层,其余34层;容积率1.82.5;绿地率40%以上;建筑形式、色彩、雕塑、小品以汉文化为主要内涵进行设计。2、 政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市2002年城市建设一号工程,成立由绵阳市经合办牵头的专门班子。3、 政策优惠土地、报建、税费等方面的政策,政府同意给予优惠,至于优惠程度正在协商
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