冯家畈棚户改造工程建设项目可行性研究报告书.doc

岳阳经济技术开发区
冯家畈棚户改造工程建设项目

可 行 性 研 究 报 告

岳阳国立咨询策划有限公司编制

二〇一三年十月

目 录

第一章 总 论 1
1.1项目概述 1
1.2建设单位简介 2
1.3编制依据及内容 3
1.4主要技术经济指标 5
1.4研究结论及建议 7
第二章 项目背景及建设必要性 10
2.1项目背景 10
2.2项目建设的必要性 10
第三章 项目选址及建设条件 13
3.1项目选址 13
3.2主要建设条件 13
第四章 建设内容与规模 19
4.1建设内容 19
4.2建设规模 19
第五章 工程技术方案 22
5.1建筑设计指导思想 22
5.2总平面布置 22
5.3建筑设计 24
5.4结构设计及材料 25
5.5公用辅助工程 28
5.6 消防 34
第六章 拆迁安置方案 41
6.1拆迁安置政策依据 41
6.2安置补偿原则和标准 41
第七章 环境影响评价 44
7.1项目周边和生态环境现状 44
7.2生态环境影响分析 44
7.3生态环境保护对策 46
第八章 节能分析 49
8.1设计依据 49
8.2能耗分析 49
8.3节能措施 51
8.4节能效果分析 55
第九章 劳动安全与卫生 57
9.1劳动安全 57
9.2卫生保健措施 60
第十章 组织机构与项目管理 61
10.1组织机构 61
10.2项目管理 62
第十一章 项目实施进度及工程招标 66
11.1项目实施进度 66
11.2工程招标 67
第十二章 投资估算与资金筹措 70
12.1投资估算 70
12.2资金筹措 77
第十三章 财务分析 78
13.1编制依据 78
13.2基础数据 78
13.3财务收入及税金估算 78
13.4总成本费用 81
13.5利润 81
13.6盈利能力分析 81
13.7贷款还款能力分析 82
13.8不确定性分析 82
13.9财务评价结论 83
第十四章 风险分析及对策 84
14.1投资估算的风险 84
14.2筹资风险 84
第十五章 社会分析 85
15.1保持社会稳定 85
15.2提高土地利用价值 86
第十六章 结论与建议 87
16.1结论 87
16.2建议 88

附表：

附表1：建设投资估算表（概算法）
附表2：工程建设费用估算表
附表3：工程建设其他费用估算表
附表4：建设期利息估算表
附表5：工程建设投资分年用款计划表
附表6：项目总投资使用计划与资金筹措表
附表7：营业收入、营业税金及附加估算表
附表8：总成本费用估算表
附表9：项目投资现金流量表
附表10：项目资本金现金流量表
附表11：利润与利润分配表
附表12：财务计划现金流量表
附表13：借款还本付息计划表
附表14：主要财务数据及评价指标表
附表15：资产负债表
附表16：敏感性分析表

岳阳国立咨询策划有限公司
第一章 总 论
1.1项目概述
项目名称：冯家畈棚户改造工程建设项目
建设单位：岳阳经济开发区开发建设投资有限公司
建设地点：位于湖南省岳阳经济技术开发区，东抵长康路（原107国道）、北靠畈嘴路。
建设内容及规模：本项目棚户区改造范围包括：通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，棚户区占地面积共210亩，需拆迁房屋面积共20585 m2，涉及待安置拆迁户480户。规划在冯家畈片区新建保障性住房5栋共480套，项目规划用地总面积22097.71㎡，总建筑面积为58212㎡，地上总建筑面积50286㎡，其中：住宅面积46798㎡，商业建筑3130㎡，配套用房面积254㎡；地下建筑面积7926㎡；以及给排水、供配电、弱电、消防、绿化、道路等公用辅助工程。本项目共安置棚户区居民480户、1680人。
总投资及资金来源：项目投入总资金17978.44万元，建设资金来源为：自筹8978.44万元；申请银行贷款9000万元。
建设年限：建设期2年，2013年1月至2014年12月。
1.2建设单位简介
岳阳经济开发区开发建设投资有限公司（下简称开建投）是按照《公司法》，由管委会出资设立的具有独立法人资格的国有独资公司。公司于2007年4月注册成立，注册资本2亿元人民币。公司直属管委会领导。公司采取政府主导、市场运作、法人经营管理的现代企业管理模式。其主要职能是经管委会授权后，代表开发区对外融资；对建设资金进行统一核算和管理；负责融资借款本息偿还；参与建设项目的投资监督和管理；对投资区内的工业项目及用地实行绩效管理；进行土地储备等。
公司设董事会、监事会。今年新改选的董事会成员7名，董事长由管委会分管财政的副主任兼任，副董事长由管委会总经济师兼任，其他5名董事分别由区财政局、建设局、开建投、国资局等部门负责人兼任。监事会成员5名，其中：监事会主席由区纪委书记兼任，其他4名监事分别由区建设投资管理中心及开建投员工担任。
公司实行董事会领导下的总经理负责制。现有正副总经理6人。公司内设办公室、工程管理科、财务科、园区项目科、征拆管理科5个科室，在编员工14人（其中：在岗12人，借调区建设局1人，借调市委办1人）。公司加挂区建设投资管理中心牌子，实行两块牌子一套人马管理。截止2012年底，公司全年主营业务收入32381万元，主营业务利润9023万元，净利润4951万元，公司资产总额386235万元，负债总额132214万元，所有者权益254021万元，资产负债率为34.23％。公司现有储备土地3052.4亩，其中商住用地2425.4亩，工业用地627亩。
1.3编制依据及内容
1.3.1编制依据
⑴国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)；
⑵国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)；
⑶岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市中心城区集体土地上房屋拆迁安置房（居民区）集中统一建设管理办法的通知（岳政办发[2010]2号）；
⑷岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知（岳政发〔2009〕16号）；
⑸岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市城市规划区内集体土地上村民自住房屋集中建设规划管理规定的通知（岳政办发〔2009〕8号）；
⑹岳阳市人民政府关于印发岳阳市经济适用住房管理规定的通知（岳政发[2007]10号）；
⑺湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发《湖南省经济适用住房价格管理办法》的通知（湘价消[2003]12号）。
⑻《岳阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
⑼《岳阳城市总体规划（2008—2030年）》；
⑽《投资项目可行性研究指南》；
⑾国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
⑿有关专业设计规范及建设单位提供的各项基础资料。
1.3.2研究内容
通过对拟建项目区域社会经济、交通运输、自然条件等内容的详细调查、研究、分析，依据项目影响区域社会经济发展，重点研究项目建设的必要性，同时，结合工程方案、建设规模、投资估算、资金来源和经济效益等，编制成《岳阳经济技术开发区冯家畈棚户改造工程建设项目可行性研究报告》。本报告主要研究内容有：
(1)项目建设的必要性；
(2)项目选址及建设条件；
(3)建设规模和方案设计；
(4)环境影响和节能分析；
(5)投资估算和融资方案；
(6)财务评价；
(7)综合评价；
(8)问题和建议。
1.4主要技术经济指标
主要技术经济指标详见表1-1：冯家畈棚户改造工程经济技术总指标表。

表1-1：冯家畈棚户改造工程经济技术总指标表
序号
项 目
单位
指标
备注
1
拆迁安置总户数
户
480
实物安置
2
保障性住房建设

2.1
总规划用地面积
平方米
22097.71

2.2
净用地面积
平方米
15259.98

2.3
总建筑面积
平方米
58212

2.4
地上总建筑面积
平方米
50286

其
中
住宅面积
平方米
46798
共安置480户
商业建筑面积
平方米
3130

配套用房面积
平方米
254

2.5
地下总建筑面积
平方米
7926

2.6
停车位
个
236

3
总投资
万元
17978.44

4
资金筹措
万元
17978.44

4.1
其中：自筹
万元
8978.44
占50%
4.2
申请银行贷款
万元
9000
占50%
5
销售收入
万元
9248.66
经营期平均
6
利润总额
万元
2319.06
经营期平均
7
净利润
万元
1739.3
经营期平均
8
财务评价

8.1
投资利润率
%
12.9

8.2
财务内部收益率
%
17.42

8.3
财务净现值
万元
1877

8.4
投资回收期
年
4.09

8.5
资本金收益率
%
20.89

8.6
利息备付率
%
8.64

8.7
偿债备付率
%
2.25

1.4研究结论及建议
1.4.1研究结论
（1）本项目符合国家政策及岳阳市、岳阳经济技术开发区相关规划，符合棚户区改造建设相关规定，项目的建设对改善棚户区居民生活环境、加速城市化进程具有重要意义。
（2）项目提高当地居民的生活质量，维护社会的安定，也有利于带动相关产业发展，是一项为民办实事的项目，具有良好的社会效益。
（3）项目选址符合岳阳市城市建设总体规划及岳阳市经济开发区规划，项目地处岳阳市经济开发区，交通、水、电等基础设施条件较为完善，选址点地形地质条件较好，规划设计符合棚户区改造安置用房的要求，工程技术方案成熟，没有建设风险。
（4）本项目总投资为17978.44万元，其中：工程费用10238万元，工程建设其他费用5544万元，预备费1578.2万元，建设期利息618.24万元。建设内容与投资规模基本恰当。
（5）本项目共计销售收入（经营期平均）为9248.66万元，利润总额（经营期平均）2319.06万元，净利润(经营期年均) 1739.3万元，财务内部收益率17.42%，投资回收期4.09年，财务上可行。通过敏感性分析，项目风险较小。承担单位应切实加强项目管理，强化监督资金使用，严格控制建设成本。
研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。
1.4.2建议
（1）由于工程建设涉及土建、电气、给排水、弱电、消除、防雷及装饰等众多专业，项目参与方有建设单位、设计单位、多家施工单位（不同专业）、建设监理单位等多家单位，给施工管理带来较大的难度，需要建设单位成立一个强有力的项目部对建设项目进行科学的管理，才能在确保施工质量、施工安全的前提下按期完成项目建设任务。
（2）建议有关单位进一步落实有关规划、土地、环保、消防、人防、交通各部门对本项目的批复意见，以便该项目能够尽快的进行项目前期工作。项目建设单位要积极加强与岳阳市供电、供水、环保等有关部门的协调与沟通，争取相关部门的支持，同时要加大筹资力度，确保项目建设顺利实施。
（3）建议项目施工前，应进一步做好详细的工程地质勘察工作，工程开发过程中要制定严格的质量和安全规章制度，确保工程质量和安全。项目建设要充分考虑安置房的特点及利用效益，同时在实施过程中应本着经济、实用、便利、规范，适度超前的原则。
第二章 项目背景及建设必要性
2.1项目背景
为贯彻落实湖南省人民政府办公厅《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（湘政办发[2010]53号）、《关于做好2013年保障性安居工程工作的通知》（湘住保[2012]13号）等文件精神，岳阳市颁发了《关于2013年城市棚户区改造项目审核结果的通知》（岳房发[2013]14号），冯家畈棚户改造工程建设项目已经列入了城市棚户改造项目计划表。根据岳阳经济技术开发区安置房事务管理局规划，冯家畈棚户改造工程主要安置通海路管理处范围内棚户区拆迁迁户；据岳阳经济技术开发区安置房管理局统计，通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，涉及待安置拆迁户480户，拆迁房屋面积20585 m2。为保障我市五创提质，改善群众的居住条件、完善城市功能、改善城市环境，冯家畈棚户改造工程建设项目亟待建设。
2.2项目建设的必要性
（1）有效缓解安置房紧缺困局
根据岳阳经济技术开发区安置房管理局统计，至2013年3月止，全区已拆迁未安置户2900户，预计到2015年全区需安置房10000套，安置缺口1000套，安置任务非常繁重。通过本项目的实施，可妥善安置棚户区拆迁户480户，有效缓解岳阳经济技术开发区安置房紧缺困局。
（2）是完善城市配套设施建设、改善人居环境的需要。
近年来，在岳阳市委市政府的正确领导下，随着岳阳城市“东扩”战略的实施以及建设步伐的加快，岳阳经济技术开发区发展迅速，城市基本格局已初步形成。但目前岳阳经济技术开发区棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后。加快区城内棚户区的改造，可以加快岳阳市城市基础设施建设，改善城市基础设施条件，完善城市功能，改变地区落后面貌，提升文明和谐社区的创建水平，从根本上改变的岳阳经济技术开发区形象，提升岳阳城市品位和承载功能，提高城市的管理水平，促进岳阳市经济社会又好又快发展。
(3)是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。
棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。
(4)是调整岳阳市产业结构、促进地区经济增长的需要。
结合棚户区改造，以土地置换为依托，大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，促进产业升级，提高发展质量和效益。通过对该区域土地的开发，拉动建筑业等相关产业的发展，增加社会就业，培育新的经济增长点和新型城市产业，促进地区经济增长。

第三章 项目选址及建设条件
3.1项目选址
岳阳市位于湖南省东北部，素有“湘北门户”之称，岳阳是长江中游仅次于武汉的双一个“金十字架”，具有“承东联西”、“南北贯通”的地理区位优势。岳阳位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以“长株潭”为中心的3+5城市群的次中心和首位门户城市，地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围内，将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。
拟建项目位于岳阳市经济技术开发区，冯家畈片区所在地东临长康路（原107国道），北临畈嘴路，地势平坦，交通方便，配套设施完善。符合选址的要求。
3.2主要建设条件
3.2.1地形、地貌、工程地质条件
岳阳地处富饶洞庭湖平原和雄浑的幕阜山区，地貌组织以丘陵、平原为主，山地、丘陵、岗地、平原、水面的比例大致为16∶24∶18∶26∶16。整个地势东高西低，山、丘、岗、平大致东西排列，南北延伸，呈阶梯状向洞庭湖倾斜，形成围椅状。东部山丘地带，中部岗丘地带，约占全市总面积的30%，西部平原地带，约占全市总面积的40%，由河床冲积物堆积而成，地势平坦开阔，地面坡度一般小于5度。
根据周边场地情况，拟建场地工程重要性等级为二级、场地复杂程度等级为二级和地基复杂程度等级为二级， 本项目建设用地地势平缓、地质优良，适宜项目建设。
根据项目地的工程地质情况及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），项目地地震基本烈度为7度，建议工程按照7度进行抗震设防，设计基本地震加速度为0.1g，设计特征周期值为0.35S。
3.2.2气候、水文特征条件
项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。
⑴ 气候特征
年平均日照　　　　　　　　　　　　　1764.1小时
年平均温度　　　　　　　　　　 16.4～17℃
极端最高温度　　　　　　　　　　　　　　39.3℃
极端最低温度　　　　　　　　　　　　　 -11.8℃
年平均气压　　　　　　　　　　　　　1009.6百帕
年主导风向　　　　　　　 　NNE（18%）（北北东）
夏季主导风向　　　　　　　　　　　S（7月为16%）
年平均风速　　　　　　　　 　2.9m/s(28年平均值)
年最大降雨量　　　 2336.5mm(1954年164天降雨日)
年最小降雨量　　　 787.4mm（1968年137天降雨日）
日最大降雨量　　　　 256.4mm（1954年6月16日）
历年最大积雪深度 　　　　　 23cm(1972年2月7日)
⑵水文特征
①流量
最大流量　　　　　　 57900m3/s（1931年7月30日）
最小流量　　　　　　　 377m3/s（1975年10月5日）
年平均流量 　　　　　 9940m3/s（1951年-1980年）
②水位（吴淞水位）
最高水位　　　　　　　　35.94m（1998年8月20日）
最低水位 　　　　　　　17.27m（1960年2月16日）
③水温　　　　　　　　　
最高水温　　　　　　　　　　　　　　　　33.2℃
最低水温　　　　　　　　　　　　　　　　 3℃
冬季平均水温　　　　　　　　　　　　　 6.9℃
⑶ 环保特征
大气　　　　　　　　　　　　 正常
水质　　　　　　　　　　　　　　　　 正常
拟建地周边产业　　　　　　　　　　　　满足要求
3.2.3交通条件
岳阳市的交通特点是地处一湖（洞庭湖）、两原（江汉平原、洞庭湖平原）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘江、资江、沅水、澧水）、五线（京广铁路、武广高速铁路、京珠高速公路、107国道、长江）等多元交汇点上，是长江中游仅次于武汉的又一个“金十字架”，长沙和武汉之间重要的 区域性中心城市，特别是洞庭湖大桥、荆岳长江大桥的通车，构成了“承东联西”、“南北贯通”的便捷交通网。
项目地位于岳阳经济技术开发区，属中心城区，交通非常便利。
3.2.4公共设施条件
⑴供电
市区内现有华能岳阳电厂、装机总容量为80万千瓦。华能岳阳电厂正扩建一座70万千瓦的火力发电装置。市区己建有22万伏变电站和11万伏变电站3座，电力可保证供应。项目选址附近有10kv供电接入点，外供电源充足，项目建设期用电和建成后服务设施用电有保证。
⑵供水
岳阳市自来水公司建有二大水厂，日供水能力为126万吨，目前供水能力大有富余。按规划项目地将有市自来水公司主供水管道通过，项目建设期用水和建成后用水有保证。
⑶燃气
城市天燃气管道从项目地块边通过，项目接用天燃气方便。
3.2.5施工条件
⑴物料供应：项目建设所需的钢材、砌块、砂、石、水泥等各种材料均可在市内采购供应。
⑵场地条件：本项目场址地势开阔，工程地质条件较好。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，工程应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。
3.2.6征地拆迁条件
据岳阳经济技术开发区安置房管理局统计，通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，涉及拆迁户726户，其中已安置246户，还有480户待安置，待安置建筑面积20585m2，由冯家畈棚户改造工程项目进行就地安置。
以上这些棚户区房屋破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患。根据走访调查，本项目所含的拆迁居民非常盼望改变现有居住环境，对安置房普遍持积极态度，给拆迁工作的顺利实施奠定了基础。
3.2.7社会环境和政策支持条件
项目的建设符合国家、省、市关于城市棚户区改造的有关政策要求，项目选址符合岳阳城市总体规划的要求，是贯彻落实岳阳城市“东扩”战略、加快推进岳阳经济技术开发区建设、保障城市低收入群体住房需求的重点工程，岳阳市各有关部门和岳阳经济技术开发区管委会将对本项目建设给予大力支持。
因此，项目建设具有良好的外部环境和多方面的政策支持。

第四章 建设内容与规模
4.1建设内容
冯家畈棚户区改造项目主要建设内容包括：
⑴对通海路管理处范围内城市棚户区进行拆迁、安置、补偿；
⑵集约、整合剩余的土地进行出让；
⑶新建冯家畈片区5栋住宅（共480户），主要包括房屋主体工程及给排水、供电、消防、弱电、电梯、空调、绿化、道路等公用辅助工程。
本项目通过做好棚户区的拆迁、安置、补偿及政策性帮扶，改善棚户区居民的居住水平，同时，通过搞好城市基础设施及安置区配套设施建设，提升区域的城市品质和城市形象，并将集约、整合出来剩余的土地进行出让，以此收益作为投资回报。
4.2建设规模
⑴通海路管理处范围内需拆棚户建筑2683栋，拆迁房屋面积20585 m2，涉及待安置拆迁户480户，全部建设保障性住房安置。
⑵拆迁土地面积共约210亩。棚改用地共22097.71m2，剩余的土地173亩通过整理进行出让。
⑶规划用地总面积22097.71㎡，总建筑面积为49509.25㎡。其中住宅面积37184.79㎡，商业建筑3247.4㎡，配套用房面积263.97㎡，地下建筑面积8813.09㎡，由3栋高层（16+2F）、1栋高层（18F）、1栋多层（6+1F）共五栋组成，车位236个（地面66个、地下170个），本项目共安置棚户区居民480户、1680人。户型如下表：

表4-1 冯家畈棚户改选项目户型配比一览表
户型面积
栋号
套数
1#栋
2#栋
3#栋
4#栋
5#栋
90㎡以下
32
32

90-100㎡
304
100
66
36
66
36
100-110㎡
144

72

72
共计
480
132
66
108
66
108

表4-2：冯家畈棚户改造工程总图经济技术指标表
项 目
单位
指 标
总规划用地面积
㎡
22097.71
净用地面积
㎡
15259.98
总建筑面积
㎡
58212
地上总建筑面积
㎡
50286
其
中
住宅面积
㎡
46798
商业建筑面积
㎡
3130
配套用房面积
㎡
254
地下总建筑面积
㎡
7926
计算容积率面积
㎡
50182
建筑基底面积
㎡
3691
容积率
-
3.29
建筑密度
%
24.2
绿地率
%
35.7
总停车位
个
236
其
中
地面停车位
个
66
地下停车位
个
170
居住户数
户
480

第五章 工程技术方案
5.1建筑设计指导思想
⑴功能完备，设计合理。整体把握小区功能布局、空间构成、人流及车流等设计。
⑵资源节约，环境友好。积极探索既节约土地资源、又具有良好生态居住环境的规划模式。
⑶以人为本，切合实际。充分考虑安置区的实际情况，分析体现拆迁居民的要求。
5.2总平面布置
⑴空间布局
本项目住宅以高层为主，地上由5栋16层高层住宅组成，地下设二层防空地库（平时用于停车），为更好的为小区服务并提升地块的商业价值，沿长康路布置商业用房。住宅以南北朝向为设计原则，同时兼顾景观需求，朝向控制在南偏东15度以内，空间形态与功能布局结合，形成错落有序的空间形态。
⑵出入口
本项目实行人车分流的原则设计小区的出入口，冯家畈片区人行出入口安排在长康路上，地库的出入口及次入口设计在小区的东面由畈嘴路引入，满足小区日常车辆通行需要及消防需要。
⑶道路交通组织
道路宽度分为4.0m。
小区的步行系统以小区绿地为中心，以主入口绿化廊道为主轴，建立步行景观道，形成人车分流的交通体系。
规划采用地面、地下停车方式。共布置地上、地下停车位约236个。
⑷绿化系统与环境景观
设计充分注意了景观的分级处理，步行出入口的延伸形成了纵向景观带，成为联系小区步行体系的核心。结合设置的公共活动设施与步行休闲空间相互辐射，形成整个社区的街道式公共生活空间，强调了场景气氛，在此带状空间上横向衍生出若干居住组团，构架清晰，结构明确，又相互串联，构成点、线、面结合的景观体系。变化有致的空间体系由此展开，环状路网以东面的高层住宅区构成小区的天际轮廓线。
景观规划尽量增加绿化面积，并以中央景观广场、组团庭院绿化、宅前绿地构成由公共到私密的景观系统，达到人工与自然和谐共融。
⑸竖向规划
道路竖向设计以控规路网竖向标高为参考，结合现状标高确定小区设计标高。项目地内部地势平坦，考虑规划区土方平衡、道路雨水便捷排除的原则下确定内环路道路标高，然后结合现状地形地貌确定小区内部道路标高。项目地面排水坡度小于0.2%的要求。
5.3建筑设计
5.3.1平面设计
⑴根据棚户区拆迁户经济条件普遍较差的特点，户型设计以小户型为主，户型为二居室和三居室，各单元设消防电梯，地下设一层汽车库和设备用房。
⑵在住宅平面设计中，功能组织以人的行为模式为依据,按合理的流线设计，不增加面积，却提高了有效使用率和舒适度，体现了动静分离，食寝分离，洁污分区，餐居分离的原则。
⑶住宅平面设计，每套住宅的客厅相对独立，厅内门少，便于家具布置。并且客厅都处于南北采光，直接通往阳台，使得家庭活动时间最多的场所能有较好的日照。卧室是住宅内部以寝卧活动为主要内容的空间，所以本方案每套住宅的主卧室都布置在南向，次卧室放在南向或者北向。主卧室长宽比例协调，尺度合理，空间紧凑亲近。每套住宅均设置了相对独立的餐厅，餐厅面积适中，能直接对外采光通风，且有完整的角落布置餐桌、餐椅，并与厨房相邻且靠近客厅。
5.3.2造型设计
⑴立面造型应体现简洁明快的特点，强调建筑在整个建筑群中的突出性。临街建筑物的底层、入口、顶部以及窗户应做重点处理。
⑵项目主要功能为住宅，建设风格在体现现代风格的同时，与周边区域建筑风格相互呼应。建筑色彩以暖色调为主，外墙材料应着重选择体现环境节能理念的建筑材料。
⑶外墙饰面材料采用二段式手法，一至十四层采用浅黄色饰面砖，以上部份均为白色小面砖贴面，顶部楼层配有装饰线条，整体色调以暖色调为主，在蓝天绿荫冷色调的环境中，更加体现自身的特征和个性。
5.3.3剖面设计
⑴地下室层高为：3.900m设备用房局部下沉；
⑵一层为：3.000m；
⑶地下室顶析板覆土厚度：1.000m.
5.4结构设计及材料
5.4.1编制依据和规范
⑴《建筑结构可靠度设计统一标准》 （GB50068-2001）；
⑵《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）；
⑶《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）（2002年版）；
⑷《混凝土结构设计规范》 （GB50010-2002）；
⑸《建筑地基基础设计规范》 （GB50007-2002）；
⑹《建筑抗震设计规范》 （GB50011-2010）；
⑺《建筑工程抗震设防分类标准》 （GB50223-2008）；
⑻《中华人民共和国工程建设强制性条文》（房屋建筑部分）（2002年版）；
⑼《建筑地基处理技术规范》 （JGJ79-2002）；
⑽《多孔砖砌体结构技术规范》（JGJ137-2001）（2002年版）；
⑾《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）。
5.4.2自然条件
⑴风荷载
根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）全国基本风压分布图规定：岳阳市基本风压(采用50年一遇的风压值) 0.40KN/m2。
⑵雪荷载
基本雪压值采用50年一遇的雪压值0.55KN/m2。
⑶建筑抗震设防烈度：7°。
⑷根据建筑物重要性，建筑抗震设防类别为丙类建筑。
5.4.3主要设计荷载
⑴恒荷载
设计恒荷载包括：设计建筑结构自重、设计的固定设备重量、设计覆土自重。填充墙按小型混凝土空心砌块的荷重计算，容重15kN/m3。
⑵主要楼面活荷载
①住宅的卧室、起居室、盥洗室、卫生间、走廊、门厅、厨房均为2.0kN/m2
②住宅阳台                     2.5kN/m2
③设水冲按摩式浴缸的卫生间     4.0kN/m2
④消防疏散楼梯、商场           3.5kN/m2
⑤地下室顶板(室外部分）        10.0kN/m2
⑥地面车道(双向板）            20.0kN/m2
⑦停车库(双向板）             2.5kN/m2
⑧地下室顶板(室内部分为住宅）、上人屋面2.0kN/m2
⑨不上人屋面                   0.5kN/m2
5.4.4安全等级
建筑物安全等级：二级。
5.4.5结构选型
本项目主体工程采用框剪式结构体系。
5.4.6砌体各部位用料
根据周围单位地质勘察情况，建筑物基础暂采用伐板柱基础，条形基础选用Ⅱ类土作持力层。
框架填充墙：结合当地情况，采用既经济又能满足建筑性能要求的轻质砌块或墙板，填充墙体和主体结构之间采取可靠措施，减少其对主体结构的不利影响。
水泥：采用普通硅酸盐水泥。
钢材：6-12采用圆钢，14及14以上采用Ⅱ级螺纹钢。
建筑中的梁、板、柱结构保护层的厚度均满足一类建筑的防火要求。
5.5公用辅助工程
5.5.1给排水工程
⑴设计依据
①《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003）2009年版；
②《室外给水设计规范》(GB50013-2006）；
③《室外排水设计规范》(GB50014-2006）；
④《建筑设计防火规范》(GB50016-2006）；
⑤《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》(GB50067-97）。
⑵设计范围
设计范围包括室内外给水、排水、雨水、消火栓、空调室外机凝结水等系统。
⑶室内外给水设计
①水源及给水系统
本工程水源为城市自来水，供水压力≥0.30MPa。冯家畈片区从北侧和南侧城市道路市政给水管网上各引入一根DN200给水管，沿建筑物四周布置成环状。引入管上设水表井，并在水表后设置倒流防止器。
②生活用水量
生活用水包括生活用水、绿化用水、其它用水等，年用水量为121910m³。
⑷生活污水排水设计
①排水量
本工程生活污水为住宅污水及公共卫生间污水，设其排水量为生活用水量的90%，约为300m3/d。
②排水系统
本工程室内生活污废水排水体制为合流排放。各卫生间生活污水经各排水立管排至室外检查井，流经化粪池处理后，再排至市政排水管网。
⑸雨水及空调室外机凝结水排水设计
屋面雨水由建筑专业设计各雨水管排至四周盖板明沟，收集雨水排至市政雨水管网。场地雨水由设在道路上的雨水口收集，经排水管网直接排入市政排水管。空调室外机凝结水应设计专用管道经排水管网直接排入市政排水管.
5.5.2电气工程
⑴编制依据
①《民用建筑照明设计标准》 (GB50034-2004)；
②《民用建筑电气设计规范》 (JGJ16-2008)；
③《供配电系统设计规范》 （GB50052-2009）；
④《低压配电设计规范》 （GB50054-95）；
⑤《建筑物防雷设计规范》 （GB50057-2010）；
⑥《建筑设计防火规范》 （GB50016-2006）。
⑵供配电设计
①本工程二类高层建筑其消防用电负荷（包括消防控制室电源、消防水泵、消防电梯、防排烟风机，火欠自动报警系统及自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志等）及客梯，生活水泵、地下室照明及通风等为二级负荷，其余动力，照明负荷为三级负荷。
②本工程采用公变与专变相结合的供电方式，住宅采用公变（室外箱式变电站）供电，其余动力，照明采用专变供电。每个片区设一个中心变配电室，内设若干台高压开关柜、若干干式变压器和若干台低压配电柜，作为专变为电梯、水泵、风机、公共照明等公共用电设备供电。
③市政提供两路10kV电源，送至本工程中心变配电室高压配电装置两路10kV电源分别来自市电不同高压开关所，满足二级负荷供电要求。高压供电采用全属移开式高压开关柜，单母线分段运行，低压母线为单母线或单母线分段运行方式。
⑶配电线路敷设
10KV高压线路经市政管沟和小区电力排管引入小区箱式变压器高压端，低压配电线路由箱式变压器低压端经小区电力排管或电缆沟引至建筑物。
⑷负荷分配
合理安排负荷确保三相平衡。
⑸照明设计
照明设计以《建筑照明设计标准》GB50034-2004为依据，商铺部分以高效荧光灯为主，为提高功率因数，荧光灯均配以电子镇流器，景观照明应采用LED景观灯，公共区域照明采用节能灯，地下车库应设计应急照明。
5.5.3建筑物接地与防雷
⑴本工程设有变配电房的单体低压保护接地型式采用TN-S系统，其它单体低压保护接地型式采用TN-C-S系统，综合接地电阻值小于1欧姆。
⑵本工程各单体建筑均按三类防雷设计，设置防直击雷，雷电波侵入措施。安防系统、通信系统电源线和信号采取防雷击电磁脉冲措施。
5.5.4弱电工程
小区内弱电工程设计内容包括通信系统、有线电视系统、安全防范系统、宽带网络系统。
⑴ 电话及宽带网络系统
本工程采用光缆到楼的结构化布线方式，实现用户宽带上网，在结构化布线系统的基础上，建立小区局域网，实现小区内数据通信及通过小区服务器与公用数据网连接。
⑵有线电视系统
由市政有线电视网络引入信号至各有线电视前端间，采用分配分支方式至各电视终端，住宅每户按两个终端设计，每个住宅组团内设一个电视前端间。
⑶安全防范系统
①周界防范报警系统
现代化的小区一般都不设封闭式围墙，而是开放的防护栅栏，人们很容易跨越。周界防越报警系统就是为小区周边构筑起一道无形的电子防护网，一旦有外界人员非法穿越时，系统即时报警、监控、启动现场声光警示设备并通过计算机监控集成，能以电子地图、数据库记录等手段对警情作出及时反应，同时联动其他安全防范系统，达到万无一失的目的。
②闭路电视监控系统
本系统是指在加强对犯罪嫌疑行为及犯罪行为进行图像取证的能力，同时预防不安全因素的产生，主要表现为对小区各个重要场所的情况进行实时摄像，同时将图像传送到管理中心进行实时显示及录像，一旦发现异常情况，马上做出处理，有效的控制了小区内部及重要场所的安全情况。
实践证明采用闭路电视监控系统的楼宇，不仅降低了物业管理成本，而且提高了治安、保安管理质量。
③楼宇可视对讲系统
楼宇对讲系统，由于其可以对小区出入口进行更有效的控制，能防止闲杂人员进入住宅小区。采用该系统有效地降低了小区内不安全因素的发生，给居民带来安全保障，成为近年来我国应用最广，智能住宅小区必备的安全防范子系统。
④电子巡更管理系统
巡更是指巡逻人员按照规定的巡逻路线，在规定的时间段内必须到达巡逻路线中的每一个地址点，并在一段时间内完成规定区域的巡查。巡更系统是运用一些辅助设备,帮助管理层制定巡检计划及了解巡逻人员的工作情况，从而提