鸣凤宾馆栖凤楼项目可行性研究报告.doc

远安县鸣凤宾馆栖凤楼建设项目

申 请 报 告

1

目 录

第一章 申报单位及项目概况………………………………………………………1
1．1、项目申报单位概况 …………………………………………………………1
1．2、项目概况 ……………………………………………………………………2
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析……………………………………8
2．1、发展规划分析 ………………………………………………………………8
2．2、产业政策分析 ………………………………………………………………8
2．3、行业准入分析…………………………………………………………………9
第三章 资源开发及综合利用分析………………………………………………10第四章 节能方案分析 ……………………………………………………………11
4．1、用能标准和节能规范………………………………………………………11 4．2、节能措施和节能效果分析…………………………………………………11
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析……………………………………13
5．1、项目选址及用地方案………………………………………………………13
5．2、土地利用合理性分析………………………………………………………13
5．3、征地拆迁和移民安置规划方案……………………………………………14
第六章 环境和生态影响分析 ……………………………………………………15
6．1、环境和生态现状……………………………………………………………17
6．2、生态环境影响分析…………………………………………………………17
6．3、气象条件……………………………………………………………………18
6．4、特殊环境影响………………………………………………………………19
第七章 抗震设防 …………………………………………………………………20
7．1、场地地质构造………………………………………………………………20
7．2、场地土类型和建筑场地类别………………………………………………20
7．3、地震烈度……………………………………………………………………21
7．4、抗震措施及目标……………………………………………………………21
第八章 经济影响分析…………………………………………………………… 23
8．1、经济费用效益或费用效果分析 ……………………………………………23
8．2、行业影响分析………………………………………………………………24
8．3、区域经济影响分析…………………………………………………………25
第九章 项目实施进度 ……………………………………………………………26
第十章 工程招标 …………………………………………………………………27 10．1、招标范围…………………………………………………………………27
1 0．2、招标组织形式……………………………………………………………27
10．3、招标方式…………………………………………………………………27
第十一章 社会影响分析 …………………………………………………………28
11．1、社会影响效果分析………………………………………………………28
11．2、社会适应性分析…………………………………………………………28
11．3、社会风险及对策分析 ……………………………………………………29
第十二章 附 件 ………………………………………………………………31

II

第一章 申报单位及项目概况

1．1、项目申报单位概况

远安县鸣凤宾馆有限责任公司成立于2002年，注册资本50万元，经营范围：旅客住宿、餐饮服务；桑拿保健按摩、美容美发服务；卡拉ＯＫ娱乐服务；食品、饮料、烟草、日用百货零售；房屋出租；会议接待等。远安县鸣凤宾馆始建于1961年,占地面积12000平方米,位于鸣凤镇西门路2号,是远安县委、县政府主要政务接待场所。改革开放以后，于2003年完成企业改制，是远安县率先跨入民营企业行列的单位。为了进一步推进宾馆建设，为远安营造一个更加引人注目的改革开放的窗口，远安县委、县政府于2005年8月再一次招商引资，经认真筛选，民营企业家高圣望在众多竞标者中脱颖而出，以930万元对该资产整体买断，为鸣凤宾馆的发展注入了新的活力。2005年8月以来，鸣凤宾馆拥有豪华套房、普通套房、豪华单间、普通单间、豪华标准间、普通标准间、豪华三人间等各类客房132套，255个床位，可容300人的会议室和容500人的宴会厅各一个， 豪华中餐包房12套、小型会议室、商务接待室、商务中心、小型商场、贵宾接待室、咖啡厅、桑拿冲浪、夜总会、棋牌室、美容美发等一应俱全。发展至今，固定资产总额近二千万元，是一个综合型较强的商业接待场所。
　　鸣凤宾馆自2005年12月18日投入运行以来，经营情况良好，宾馆引进了具有十年以上的资深管理团队，掌控高、中层管理，所有员工都进行了军训和岗前培训并严格考核达标上岗。
“沮水环绕呈吉祥，鸾凤长鸣迎佳宾”，鸣凤宾馆奉行“诚信为本，顾客至上”的服务宗旨。衷心欢迎各位佳宾的光临，我们将竭尽全力为全体宾客服务，给所有宾客留下美好、温馨、浪漫的回忆！

今后，公司将一如既往地坚持“发展才是硬道理”的指导思想，以先进的开发理念、成熟的开发经验、诚实守信的经营作风，同心协力，开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创业新高潮，努力把本公司建设成为远安本土最具竞争力的餐饮服务企业之一，为提升全县的饮食娱乐文化业做出更大的贡献。

1．2、项目概况

远安县鸣凤宾馆栖凤楼项目新建于鸣凤宾馆内，紧临沮城栖凤园，地理位置、环境得天独厚，交通较为便利。鸣凤宾馆是县委、县政府的重要接待场所，也是展示宣传远安的形象窗口。此次按四星级标准创建，对进一步提高宾馆接待能力和服务水平，提升鸣凤城区品位，促进全县旅游服务业的发展，都具有十分重要的意义。
该项目总占地面积1041.60平方米，建筑面积约5153.00平方米，设计为框架结构，建筑层数5层。

1．2．1、建设背景

随着工业立县，项目强县、绿色富县、科教兴县“四县战略”的实施，远安县紧紧围绕“一主三化”发展方向，抢抓县市发展机遇，以项目建设为支撑，以优化环境为保障，实现了县域经济的快速发展，并连续三年荣获湖北省经济效益十佳县市。
远安县鸣凤宾馆有限责任公司成立于2002年，注册资金50万元，发展至今，固定资产总额近二千万元，目前，是远安县一个综合型较强的商业接待场所。
目前，该项目选址已经县国土资源局和县住建局等管理部门同意，下一步将报请县发改局核准。
1．2．2、编制依据
1、远安县鸣凤宾馆有限责任公司提供的《远安县鸣凤宾馆栖凤楼建设项目规划设计方案》；
2、远安县人民政府专题会议纪要([2010]54号)；
3、建设用地规划许可证(鄂规用地420525201100012号)；
4、国家集体单位征拨用地审批通知书（远土征拨字第2号）；
5、远安县鸣凤宾馆有限责任公司提供的相关资料及数据。
1．2．3、设计所采用的主要法规和标准
1、建筑专业及水、电、空调、暖通等专业设计文件及有关图纸
2、国家和地方现行的建筑结构设计规范、规程及有关文献资料
3、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）
4、《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）（2006版）
5、《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3—2002）
6、《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）
7、《建筑抗震设计规范》（GB50011—2008）
8、《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）
1．2．4、建设地点
鸣凤大道
县交通局
安泰大道

本项目位置图
该项目位于远安县西门路2号，鸣凤宾馆内，紧临沮城栖凤园，地理位置、环境得天独厚，交通较为便利。

1．2．5、总平面设计

建筑布局：建筑规划布局综合各种因素，既能极大满足住户绿色生态家园，也能具备多层次空间的可识别性和领域感，还可实现集中有效的服务管理，满足不同层次的要求。
交通组织：该项目处于城市道路一侧，在规划布局中考虑交通的便利及消防要求，在小区内部设置互通车行通道，并设置一个出入口与城市主干道路相连，减少小区车行对城市道路的干扰；组团停车位均设置于地上，采用植草砖铺地，可有效美化小区环境。
景观绿化及环境保护：根据场地特点及城市景观需要，在组团中心设置大面积室外绿化及花坛广场，提升小区品质的同时，方便人流疏散，补充城市景观道路的节点景观。在小区内，除必要的道路及人员集散场地外，周边及零星地块均采用灌木、乔木、草坪并结合建筑自身进行充分绿化，形成优美的外部空间，既是对环境的美化，又是对城市景观的补充。
竖向设计：该项目场区内地势平坦，竖向设计充分利用原有地势条件，场地内道路适当设置缓坡度，室外雨水排向城市主干道方向，充分利用市政设施。

1．2．6、平面及造型

1、根据场地条件，在单体设计方面，住宅尽量考虑南北向布置，户型精心设计，极大程度上满足住宅对日照、通风和采光等建筑物理环境方面的要求，丰富立面造型同时体现健康住宅的概念。
2、建筑布局注重朝向、通风、采光，强调视线开阔，户户有景，注重均好性，满足住宅基本功能要求的同时，提高住宅的舒适性。
3、户型设计均为三房二厅，平面方正实用，有良好通风采光，开窗方向满足视线的景观取向，回避对视干扰，户内设置宽阔的景窗，观景阳台。
4、立面造型力图表现建筑设计的内部功能变化，简洁明快。结合建筑物的性质及甲方要求，整个建筑造型设计采用现代建筑的设计手法，强调建筑群体效果，创造丰富、优美的建筑形象，并且设计手法简洁、明快，建筑形体富有强烈的雕塑性、标识性，以产生令人难忘的艺术效果，且此效果是在功能合理性、结构逻辑性和施工经济性相结合的前提下进行的。

1．2．7、无障碍设计

1、在本设计中各建筑功能分区均采用无障碍设计。主要项目是：主出入口，通道，垂直交通（电梯），公共卫生等。
2、出入口设无障碍坡道，坡度≦1：12。
3、在主要交通部位设置地面导盲板或声讯提示设备。
1．2．8、投资规模及资金筹措方案

该项目总投资8500万元，资金筹措方案为企业自筹资金。

1．2．9、经济技术指标
建设总用地面积：19154平方米
总建筑面积： 47883.6平方米
建筑密度： 22.7%
容 积 率： 2.499
绿 地 率： 33%
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析

2．1、发展规划分析

2008年以来，远安县抢抓中央促进中部崛起的战略机遇，坚持以科学发展观为指导，切实加快经济发展步伐，财政总收入大幅增长，经济运行质量不断提升，国民经济保持了良好的发展态势。城市基础设施和投资环境不断改善，城市竞争力得到加强。在国民经济和社会发展持续向好的大环境下，远安县社会经济总体上仍会保持较高的增长速度，人民收入水平将进一步提高，将会为房地产市场的发展提供强有力的保障。因此本项目的建设符合远安县城市总体发展规划要求。

2．2、产业政策分析

据国家有关部委及业内人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范。而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且稳中有升。

2．3、行业准入分析

近年来，远安县不断探索城市资源优化整合的新路子，大力推进城乡一体化及协调发展，远安县南城一品居住小区项目的兴建，可以使城市面貌大为改观，对扩展远安县城市骨架，增强城市功能提升市民的居住水平和经济发展的步伐，为建立和谐社会发挥更重要的作用。该项目规划设计遵循“诚信为本，用户至上，创建精品、服务大众”的理念，充分挖掘景观环境和历史人文优势，合理利用基地的现状地貌，因此拟建项目符合行业的准入标准。

第三章 资源开发及综合利用分析
本项目为建筑类项目，所需要的资源主要为建筑材料和水电资源。
(1)供电情况：远安县，靠近三峡、葛州坝，县城内也有几处小型电站，电力供有保障，能满足项目用电需要。
(2)供水情况：生活用水属自来水公司供应，水厂今年又在进行扩容改造。生产用水取自山涧鸣凤河水，水质无污染，且能达到国家饮用水标准。
(3)运输情况：交通便利，宜保、荷当、南远三条二级公路贯穿全境：县城南接焦枝铁路和宜黄高速公路分别为36公里和60公里，西至三峡国际机场和宜昌长江港运码头100公里。
(4)本项目全部排水为生活污水，对污水进行处理达标后排入城市管网。
(5)该区域内通讯服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖全区，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化、业务信息化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为方便。
(6)建筑材料中绝大部分比例的环保砖均为当地生产，钢材、水泥、沙石、木材均为当地采购，在当地可以找到大量的施工劳动力，所需物资运输方便，水电均能保障充足供应。
第四章 节能方案分析
4．1、用能标准和节能规范

1、《中华人民共和国节约能源法》(1998年1月1日执行)
2、《用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》JGJ26—85
3、《民用建筑热工设计规范》GB50176—93
4、《建筑外窗保温性能分级及其检测方法》GB8484—87
5、《建筑外窗保温性能分级及其检测方法》GB／T16729—19975

4．2、节能措施和节能效果分析

随着国际生活水平的提高，改善居住环境，提高能源利用率越来越受到重视，建筑能耗占社会中总能耗的比重较大，因此建筑节能与新型墙体应用技术是实现我国可持续发展战略的重要组成部分。
建筑节能是以节约建筑物能耗为核心，对建筑物外围结构和采暖系统进行控制，对以上两部分进行改革，提高我国居民的居住环境，使之满足节约能源的需要，变废为宝。
建筑能耗包括：采暖、空调、热水供应、炊事、照明和家电等方面的能耗。
新型墙体应用技术是以废除我国多年来使用的传统建材一实心粘土砖，用新型墙体材料代替，节约土地资源。
建筑节能与新型墙体应用技术均是以可持续发展为目标，使有限的资源得到合理利用，主要有以下几个方面的内容。
1、墙体材料均采用陶粒砌块，具有良好的节能效果。
2、简约建筑外形，减少外墙的凹凸状，建筑中的大部分用房具有自然通风和直接采光。
3、外窗采用中空玻璃。
4、设备优先选用节能型产品。
5、建筑材料、构造做法采用满足节能要求的产品和做法。

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5．1、项目选址及用地方案

本工程为远安县鑫沟置业有限公司投资开发的远安县南城一品居住小区项目工程，总用地面积为19154平方米，总建筑面积为47883.6平方米，有6栋住宅和1栋商务酒店综合楼，建筑密度22.7%，容积率仅为2.499，绿地率33％，停车位共有194个。拟建项目不存在压覆矿床和文物，不会对通航及军事造成影响。

5．2、土地利用合理性分析
该项目针对住区地块的现状条件，设计中有意识的从整个基地总体入手，将整个项目的用地，公共绿地和少量公建用地合理整合，交通线路流畅，中心绿地突出，同时又便于有机的纳入整个区域的居住体系中。使整个楼宇群功能布局合理，符合集约和有效使用土地的要求。
本项目按容积率2.499，建筑密度22.7%，绿地率33％的要求配置。给水、排水、电力、电讯、燃气等基础设施均合理规划。其规划设计范围、拟用地范围、拆迁范围用地合理，符合《远安县城市总体规划要求》。

5．3、征地拆迁和移民安置规划方案

本项目所在地块由远安县鑫沟置业有限公司通过投标竞买取得该地块国有土地使用权，场地原为农耕地，基本上没有建筑构筑物，拆迁工作已完成，并对原土地使用人进行货币化补偿安置。

第六章 环境和生态影响分析
6．1、环境和生态现状

远安县地处鄂西山区向江汉平原的过度地带，西临举世瞩目的三峡工程所在地宜昌，素有“西蜀门户、荆襄要冲’’之称。县域地处鄂西山区向江汉平原的过渡地带，属中、低山地带，东、东南分别与荆门市、当阳市毗连，南、西南与宜昌为邻，北通保康、南漳接壤。远安县属于山区县，境内地貌以次高山和丘陵为主，最高海拔1325.1米(太平顶)，平均海拔500米左右。西北部山地和东部丘陵占县域总面积的76％，蕴藏丰富的矿产、林特、旅游资源；中部河谷冲击平畈占县域面积的23％，沮河、漳河、西河(黄柏河)三大水系纵观全境，水能资源丰富；低山为主，海拔多在300～500米之间。县城鸣凤镇建成区面积为6.7 km2；现有人口4.65万；曾先后获得湖北省城镇规划建设管理“楚天杯”、“湖北省园林城市”称号。近几年，城市基础设施建设日臻完善，正向“山水园林城市”迈进。
鸣凤镇位于鄂西山地向江汉平原过渡地带，东北与茅坪场镇为邻，西、西北与花林寺镇、旧县镇相连，南与当阳市接壤，是一个历史悠久的古镇，因坐落于道教圣地鸣凤山下而得名。鸣凤镇位于沮河之滨，依山傍水，自然条件得天独厚。近几年，县委县政府围绕“建设平安和谐山水园林城"的目标，大力推进城市基础设施建设，．城市交通环境、经济发展环境和人居环境日益改善，2006年顺利通过“省级园林城"复查验收。
(1)气候条件
远安属亚热带大陆性季风气罐，气候温和，雨量充沛。光照充足、四季分明。年平均气温12～16℃，历年最高气温40．2℃，最低气温一19℃；年平均降雨量1 000～11 00毫米，年太阳辐射80～1 07kcal／cm2。由于垂直气候带明显，造成各种复杂的小气候。主要分为沮西山地温凉区，沮中平畈温暖区，沮东丘陵温和区。其中三区的年平均温度分别为1 2．5℃～1 3．5℃，l 5℃～1 6℃，1 3．5℃～1 5℃。三区的年平均无霜期分别为210～220天，240～250天，230～240天。夏天主导风向为东南风，冬季主导风向为西北风。
(2)水文条件
全县有沮、漳、西河(黄柏河)三条河流呈“川’’字形白．北向南纵贯全境，均系长江的一、二级支流。地表水系为区内沟谷积水，水流量受大气降水控制，无较大的流量，沟谷之水季节性流入中坪河。在该区地表降雨及中坪河溪流为矿井水的补给来源，地表水主要通过裂隙含水层渗入到井下。

6．2、生态环境影响分析

6．2．1、运行期环保措施

1、排水：污水主要来源于生活污水，可采取“分流制”排放生活污水和雨水，对污水的处理主要采用物化方法进行，将污弃水在处理池中沉淀和气浮，使污染物分离出来。生活污水水质符合《城市污水排放标准》，污染物排放标准符合(下水道最终出口排出的污水进入城市污水处理厂的标准)，对城市污水管网和污水处理厂不会产生不良的影响。
2、生活垃圾：生活垃圾纳入该地区的环卫垃圾消纳系统；垃圾贮存和收集均采用封闭式的垃圾袋和垃圾箱，不会对周围的环境产生不良影响。
3、噪声：水泵均采用低噪声水泵，其进口均采用柔性接头，并在水管上设消声止回阀和锤消除器。水泵基础下设弹性减振基础，管道支架采用弹性支架，各项设备选用低噪声设备。

6．2．2、施工期环保措施

(1)合理安排施工时间、施工机械应选用低噪声机械，并精心调试、润滑、保管、使噪声达到最低。
(2)施工期间排放的污水中，固体杂质多，含大量泥沙，排至下水道前要进行处理，以免堵塞下水道。
(3)施工期间大量土方、矿料的运输，导致尘土飞扬，将会对施工人员和周边环境造成影响，因此应在施工场地及时撒水，以最大程度降低扬尘。
(4)场地材料要堆放有序。建筑垃圾要统一送至指定地点，不要随意堆放，影响环境美观。
(5)项目建设采取严格的地下水源保护措施，污水、雨水均进入市政管网，不会对地下水造成威胁，施工中严禁将垃圾等废弃物回填，不产生渗井、渗坑，不会对地下水产生直接的影响。

6．3、气象条件

远安县属亚热带大陆性季风气候。年平均气温16．8℃，四季分明。一月份，平均气温4．7℃，平均最低气温1．2℃，极端最低气温一9.8℃(出现于1977.1.30)：七月份平均气候28.3℃，平均最高气温33.3℃，极端最高气温43.9℃。(出现于1892．8．1)。年平均降雨1158mm，日最大降雨量327mm，年平均相对湿度77％，年平均无霜期272天，每年5—10月份为汛期，洪水多集中于7—9月份。全年以静风为主，盛行风向东南，多年平均风速0.7—1.1m／s。
6．4、特殊环境影响

本项目占用土地不会对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜造成不利影响，项目的实施对自然景观可能会造成较小的影响，但只是短期的、暂时的，一旦施工活动结束，影响也会随之消除。

第七章 抗震设防

7．1、 场地地质构造

远安县城区属扬子淮地带，江汉坳陷构造单元，基岩为白垩系红色砂岩、砾岩、砾岩等，内陆河湖相碎屑，埋深较浅，产状平缓，岩层几近水平。城区没有构造断裂带，被周围区域主要构造断裂带雾渡河断裂带、仙女山断裂带、天阳坪断裂带等（均为微活动或不活动断裂）从不同方向所围限，形成一个稳定的“安全岛”。离远安县城区较近的地震带有远安—钟祥地震带、秭归—渔阳关地震带和兴山—黔江地震带，几次较大震级的地震为1969年保康马良坪4.8级地震、1961年宜都潘家湾4.9级地震、1979年秭归龙会观5.1级地震，这3次地震影响到远安县城区地震烈度均小于5度。城区地震基本烈度为6度，抗震设防烈度为6度，设计地震分组第一组设计基本加速度值为0.05g。

7．2、场地土类型和建筑场地类别

依据《建筑抗震设计规范》（GB5011—2001）、《建筑地基几次技术规范》（DB42/242—2003）本场地地层条件分析，素填土为软弱土，粉质粘土及粉沙岩强风化为中硬土，中风化为坚硬土，按最不利地址条件进行判定，场地覆盖层厚度2.1—7.8m场地覆盖层等效剪切波速Ves=238/m,综合评定本工程场地土类型属中软场地土，建筑场地类别可定为Ⅱ类：本建筑场地属对建筑抗震一般地震。

7．3、地震烈度

远安县城区建筑抗震设防烈度为6度，拟建建筑物为框架结构建筑物，根据《建筑抗震设计规范》（GB5011—2001）有关规定，本工程可按6度进行抗震设防，抗震设防类别为丙类，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，对应设计特征周期为0.35s。

7．4、抗震措施及目标

拟建项目会在抗震设计下完成，在满足抗震设计规范的要求下，适当提高抗震构建的强度，增加延性，适当降低构件刚度，做到强柱弱梁，强剪弱弯，强节点弱构件，严格按图施工，控制施工质量。在项目验收时会认真执行有关施工及验收规范。
因拟建项目为框架结构，隔震建筑平时要保护好隔震原器件，使之不受侵蚀、火烧，不得随意损坏。未经技术鉴定或设计许可，不会改变结构的用途和使用环境。
拟建项目对抗震设防烈度的目标是达到三个标准，小震不裂，大震不倒，中震可修。
第八章 经济影响分析
8．1 、经济费用效益或费用效果分析

1、投资估算
建设投资主要包括土地费用、前期工程费、基础设施及公共设施配套费、建筑安装工程费、其他开发费用等。本项目依据《湖北省投资估算手册》等资料进行估算，总投资8500万元，其中：建安工程费用(含设备)6500万元，前期工程费用1250万元，项目预备费560万元，其它费用190万元。

建设项目总投资估算表
序号
项目或费用名称
投资金额（万元）
一
土地费用
1100
二
拆迁费用
150
三
工程费用
6500
(一)
建筑工程费
5525
(二)
安装工程费
575
(三)
设备购置费、配套设施、绿化
400
四
工程建设其他费用
190
(一)
建设管理费

(二)
科研勘察设计费

(三)
建设工程配套设施费

(四)
其他相关费用

五
工程预备费
560
六
总 计
8500
工程建设其他费用估算表
序 号
费用名称
费率
金额 （万元）

一
建设管理费

91

1
建设单位管理费

50

2
监理费

41

二
科研勘察设计费

30

1
可行性研究费

2

2
工程勘测费
0.50%

3
工程设计费
元/㎡
28

三
建设工程配套设施费

143.7

1
城市基础设施配套费
30元/㎡
143.7

四
其他相关费用

67.295

1
新型墙体材料专项费
7元/㎡
33.53

2
白蚁防治费
2元/㎡
9.58

3
图纸审查费

4

4
竣工档案服务费

3

5
散装水泥专项资金
1.5元/㎡
7.185

6
招标代理服务费

6

7
造价咨询服务费

4

331.99

2、项目资金来源
该项目总投资8500万元，资金筹措方案主要为企业自筹资金。

8．2、经济效益及行业影响分析

本项目建成后，可实现销售收入1.19亿，可为政府提供包括建安税、营业税、契税等各项税费1千万元以上。项目的启动也必将拉动该区的建材、装饰、建筑、交通等行业的共同发展，对当地的经济做出一定的贡献。

8．3、区域经济影响分析

项目运营后，将会带动鸣凤镇的财政收入和该区域的消费，促进该区域商业经济的快速发展。

第九章 项目实施进度

为了加快工程项目的建设步伐，在确保工程质量及施工安全的前提下，将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划；加强建设过程中的各项管理工作，搞好施工安全，编制好施工组织设计，对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，争取早日建成投入使用。根据该项目的建设规模及投资情况，该项目拟用22个月完成。

项目实施进度表

时间
内容
2011年（月）
2012年（月）
3
6
9
12
3
6
9
12
前期及设计

招 标

工程施工

竣工验收

第十章 工程招标
10．1、招标范围

1、对建安施工（含安装工程）和设备、超过100万元价值的主要材料采购全部招标，招标金额6500万元。
2、对勘察、设计、监理等服务达不到招标限额的项目不实行招标。

10．2、招标组织形式

招标组织形式有自行招标和委托招标两种，本项目选择委托招标。
为保证工程招标在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行，工程项目招标阶段由有关部门组成专门机构整体把握、控制、调整。
评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。
10．3、 招标方式
招标方式有公开招标和邀请招标，本项目选择公开招标。
第十一章 社会影响分析

11、1、社会影响效果分析

本项目的开发建设，不仅为鸣凤镇增添了一道靓丽的人文景观，也有利于当地经济的发展，将大大改善该地居民的居住环境和生活水平，为社会提供多套各种户型、面积的住房，满足不同需求人群的需要。

11、2社会适应性分析

1、本项目的开发建设，有利于本地经济的发展。
2、本项目的开发建设，将为鸣凤镇的财政收入和居住环境增加新的来源和面貌改善。为实现“社会和谐新城区”的目标贡献一份力量。
3、本项目建成之后，能够给当地政府带来直接的税收收入，建成后吸引白领、精英、高收入阶层入驻，扩大了内需，促使财富在县内转换，加快了资金流动，带动相关产业发展。
4、本项目工程结构为框架结构，市政各项配套都可以解决，所以，从工程技术方面来看，本项目不存在技术上的不可行。
综上所述，本项目回报比较理想，社会效益好，各方效益都在可以接受的范围之内，是一个综合效益比较高的工程项目。

11．3、社会风险及对策分析

11、3、1风险类型和防范措施

1、成本风险：
从现实的社会物价情况看，物资价格大幅度上升的可能性不大，因此应尽可能避免公司运营过程可能造成的风险，避免主观错误和舞弊现象，也可以同承包商签订固定总价承包合同，让承包商分担部分风险。
2、市场风险：
本项目的市场风险主要体现在销售价格和销售率不能达到预期的目标。因此要发挥项目运作团队房地产策划和销售的专业优势，制定科学、有效、整体、系统的营销策略和促销政策策略，提高市场竞争优势；同时制定有效的销售奖励措施，提高销售业绩。
3、其它风险
其它风险包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险等，但在本项目中上述风险均不会造成大的影响。
11．3．2、风险控制
本项目是在远安鸣凤城区开发的精品住宅工程，按照国家有关规定，公司将组建一支由高素质人员组成管理团队，严格执行项目管理“四制”，认真稳妥、扎扎实实的搞好本项目建设。
1、工期：
确保工程进度的顺利进行，要充分考虑当地正常的雨季和其它恶劣天气可能对工程施工的不良影响；另外，要严格按照工程进度施工，在管理上下工夫；聘请业绩良好的监理公司对项目进行全方位监理管理。
2、投资决策
要密切跟踪市场，做好各个阶段的市场调查和分析，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，以降低投资决策风险，减少不必要的损失。
3、项目时效控制
本项目在目前远安县鸣凤镇的房地产市场发展阶段具有明显的开发优势和良好的市场机会，应加快项目论证和融资的步伐，尽快进入前期实施工作，力求按照开发进度顺利实施。

第十二章 附 件

目 录
第一章 总 论 - 1 -
1.1 项目背景 - 1 -
1.2 项目概况 - 5 -
1.3 技术经济指标表 - 7 -
第二章 需求分析与建设规模 - 9 -
2.1 需求分析 - 9 -
2.2 建设规模 - 14 -
第三章 建设地点与场址条件 - 16 -
3.1 建设地点 - 16 -
3.2 场址条件 - 17 -
3.3 场址条件评价 - 22 -
第四章 规划建设方案 - 23 -
4.1 总体规划方案 - 23 -
4.2 道路工程方案 - 26 -
4.3 道路照明工程方案 - 37 -
第五章 节能措施 - 41 -
5.1 节能原则 - 41 -
5.2 节能标准和用能规范 - 42 -
5.3 节能措施 - 42 -
第六章 环境影响评价 - 45 -
6.1 环境现状 - 45 -
6.2 编制依据和执行标准 - 45 -
6.3 环境影响分析 - 46 -
6.4 环境保护措施 - 48 -
6.5 环境影响评价结论 - 50 -
第七章 劳动安全卫生与消防 - 51 -
7.1 劳动安全防护措施 - 51 -
7.2 防震安全措施 - 52 -
7.3 卫生防护措施 - 52 -
7.4 消防措施 - 53 -
第八章 组织机构与建设进度安排 - 54 -
8.1 组织机构 - 54 -
8.2 实施进度安排 - 55 -
第九章 项目招投标方案 - 57 -
9.1 编制依据 - 57 -
9.2 招标方案 - 57 -
第十章 投资估算与资金筹措 - 59 -
10.1 投资估算 - 59 -
10.2 资金筹措 - 61 -
第十一章 社会评价 - 62 -
11.1 社会评价概述 - 62 -
11.2 社会影响分析 - 63 -
11.3 项目与所在地区相互适应分析 - 64 -
11.4 社会风险分析 - 65 -
11.5社会评价结论 - 65 -
第十二章 结论与建议 - 67 -
12.1 研究结论 - 67 -
12.2 提出建议 - 67 -

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