天津人才科技大厦可行性研究报告.doc
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1、目 录第一篇 宏观背景61 东丽区概况61.1 人口及行政区划61.2 经济发展指标61.3区域规划62.空港概况82.1 空港整体概况82.2 空港物流加工区规划82.3 空港交通92.4 目前现状92.5 空港加工区配套设施112.6 空港加工区优劣式总结分析113、华明镇概况和发展趋势分析123.1华明镇规划123.2 *发展状况133.3华明镇发展概况总结143.4 市场空白点15第二篇 天津整体房产市场研究151 天津商业发展分析161.1 天津商业政策和市场规划162天津商业供求关系分析162.1 天津商业发展总体水平较高162.2供求分析整体供大于求,趋势有所放缓,需求量有所提升
2、,市场竞争激烈173 商业租售价格分析193.1商业销售价格商业用房售价居高不下,持续走高193.2 商业租赁价格重新活跃、前景看好193.3 商业用房入住率空置面积增加,市场竞争将更加激烈204天津商业房产特点及趋势214.1 政府规划引领商业布局214.2 市场作用推动商业调整214.3 新建小区形成次级商圈214.4 商业房产向郊县、滨海新区扩军214.5 外地房产商转向商业房产224.6 旅游业发展力度加大,旅游房产初露端倪224.7 06年产权式商业销售进一步受到冷遇,商业出售难度增加224.8商业房产的操作更符合利润后置的属性225 各商圈发展分布状况和发展趋势235.1 目前天津
3、商业发展分布235.2 商圈发展趋势分析235.3 商圈发展进程的总结246 天津零售业发展状况257 天津零售市场分析268 天津专业市场发展状况279 天津市商业市场未来发展趋势279.1未来商业用房租赁市场需求量增长趋势明显279.2商业用房的租售价格走势较为平稳,略有增长289.3 营模式多以租赁为主或租售各半的方式,并逐渐形成了主流之势2810 商业房产市场结论2910.1 流动人口不足,商业发展的最大瓶颈2910.2 城市经济地位和影响力提升,商业房产发展趋向激烈和成熟29第三篇 区域房产市场研究291*商业圈分布和发展趋势301.1 东丽区商业市场分布301.2 区域商业现状30
4、1.3 区域未来商业发展趋势311.4 区域市场总结分析322 *专业市场分布和发展趋势332.1 *专业市场分布333、空港区域内楼盘分析353.1空港物流加工区内在售项目分析353.2 园区内各种业态分布以及供应量393.3空港加工区内营业酒店信息414华明镇区域概况424.1 华明镇现状424.2华明镇未来规划434.3 华明镇年内施工情况44第四篇 项目定位451地块区位分析451.1项目四至范围451.2 周边公共设施配套461.3交通状况461.4污染状况461.5 社会治安状况472 项目SWOT分析472.1项目优势472.2项目劣势482.3 项目机会482.4潜在威胁点49
5、3 项目定位503.1 项目整体定位503.2 项目产品形态定位推算503.3项目操作思路思考513.4项目目标客户群体53第五篇 项目开发模式531 项目开发模式541.1 复合型社区(参与城市运营)规划开发原则541.2 项目发展策略综合开发,社区运营541.3项目启动点56第六篇 项目营销操作561项目营销策略561.1项目营销思路一561.2项目营销思路二58第一章 总论一、项目名称 新建天津人才科技大厦项目二、建设内容 新建天津人才科技大厦项目选址于和平区南京路、河北路交叉路口西南角,原址为黄家花园天隆里居民区,地块规划面积15771.7平方米。建筑形式为一组超高层和高层塔楼建筑综合
6、体。其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物,建筑控制高度145.20米,另外3座塔楼控制高度分别为99.00米、70.20米和70.2.米。建筑综合体总建筑面积168790平方米,其中地下建筑面积30000平方米,地上建筑面积138790平方米。 天津人才科技大厦项目地下建筑面积30000平方米,主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积138790平方米,按照未来的经营业态划分为5个功能分区:五星级酒店、高级服务式公寓、写字楼、行政办公用房和底层商铺。面积分配及位置见下表:序号功能名称建筑面积(平方米)塔楼位置备注1五星级酒店29000西北角塔楼,建筑控高145
7、.20米,座落与南京路与山西路交叉路口1-22层2高级服务式公寓1869022-38层3写字楼 50100东侧三栋贴建建筑,建筑控高70.2米,隔河北路与抗震纪念碑相对4行政办公楼30000西南角塔楼,建筑控高99米,座落于山西路与西安道交叉路口5底层商铺11000裙房中的一、二层(扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积)6合计138790三、项目背景 1994年3月,天津市提出实施三五八十的发展思路。到2002年,天津走过了极不平凡的九年,国内生产总值达到2051.16亿元,10年增长2.2倍,GDP年均增长12.2%,实现了国有大中型企业整体扭亏,老工业基地作用得到巩固和发展,工业增加值连
8、续八年保持两位数增长;这九年天津投资千亿元,拆除危陋平房1841万平方米,新建住宅4965平方米,并投资40多亿元改造地下管网,改善城市功能。这一时期成为天津历史上发展最快最好的时期。三五八十四大奋斗的实现,标志着天津现代化建设将进入一个新阶段。但是,在全面建设小康社会的新形势下,天津市的决策者客观分析形势,清醒的认识到自身发展中的不足:经济总量与先进地区相比还有明显差距,城市潜能还没有真正得到发挥,第三产业和服务业发展还比较慢,地方可支配财力还不够足-天津需要有一个更大的变化!在这样一个背景下,2002年10月,中共天津市委常委扩大会宣布了 “综合开发改造海河两岸”的重大决策。计划用三到五年
9、时间,基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是天津市继引滦入津工程后,又一加快发展、振兴经济的历史性壮举,是天津总体发展战略的重要组成部分,是天津迈向国际港口大都市的治本之策。 在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中,将海河上游两岸划分为四个段落,其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区(CBD),规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设,创造吸引国际化企业的良好环境,成为现代化经济中心突出的标志。本项目的建设地点位于海河上游CBD、小白楼CBD的交叉地带,并且位于天津市金融商业繁华区-南京路旁。项目建成后,将成为天津市的又一标志性建筑物。 四、项目建
10、设单位及基本情况 单位名称:天津北方人才港股份有限公司 注册地点:天津市开发区洞庭路76号A区 法定代表人:张大为 注册资本:3280万元 经营范围:高级人才保障业务;高级人才服务业务(收集、整理、储存和发布人才供求信息;开展人才素质测评;组织人才招聘;举办人才培训:包括出国、境外培训;提供人才咨询、人才流动中介服务;金融担保咨询服务;个人资信评估);企业人才援助工程;科技项目成果的开发、经营;房地产开发与经营业务;房屋租赁;物业管理;人事代理(不含存档);人才派遣。五、可行性研究报告编制单位天津国际工程咨询公司证书编号:工资甲1030102001六、编制依据天津市发展计划委员会:“关于调整天
11、津人才科技大厦项目建设规模和总投资的批复”津计投资(2003)371号;天津市规划和国土资源局:“中华人民共和国建设用地规划许可证”编号:2004津地证字0107;天津市规划和国土资源局:“建筑设计方案通知书”编号:2004建案通字0260号;七、可行性研究报告工作主要范围 项目建设的必要性 项目市场前景分析 项目选址的可行性 总平面布局的的可行性 建筑工程的可行性 公用工程的可行性 消防、节能、抗震、劳动安全与卫生防疫等方面的可行性 项目经营模式研究 环境保护 投资估算及经济可行性 项目实施进度 结论八、项目主要指标序号内容单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米15771.72总建筑面积平
12、方米1687902.1地上建筑面积平方米1387902.2地下建筑面积平方米300003建筑密度%54.54容积率8.85五星级酒店客房间数3366机动车车位个3897出租车车位个208非机动车车位个600二经济指标1投资总额万元83149.262项目建设期年3三公用工程指标1日最高用水量立方米/天2178.72夏季制冷负荷KW136003冬季采暖负荷KW108904电力总负荷KVA135005煤气用量立方米/天1410第二章 项目的建设意义一、天津人才科技大厦项目的建设,符合天津市“海河开发”的发展战略,将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤海河是天津的母亲河,是天津独特的、标志性的宝贵资源。
13、2002年10月,天津市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略,并提出了“实施海河两岸的综合开发改造,形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。为实现该目标,海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式,根据海河两岸建筑年代,建筑情况和风貌特色,中心城区20公里划为“4个功能分区”,分别为传统文化商贸区、都市消费娱乐区、中心金融商务区和未来建设智慧城。天津人才科技大厦项目的建设选址于黄家花园天隆里,位于海河综合开发的中心金融商务区段内,也同时处于天津市“北五大道”CBD规划区内,其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能的发展需要,符合CBD规划区的业态特征。
14、从而使得该项目成为“海河开发”战略实施的组成部分,将与其它的开发工程共同为促进天津海河“金龙起舞”工程的顺利建设贡献力量。二、天津人才科技大厦项目的建设,将成为体现都市形象的标志性建筑,为天津市打造一张新的“城市名片”随着工业化和城市化水平的不断提高,我国各个城市在积极拓展城市功能,选择合理的城市建筑形态,以适应现代城市发展的功能需求。而功能复合、协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵,从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑,具备方向性、地标性特质,从而将发挥强有力的区域辐射作用,带动周边土地增值,有效推进城市的现代化和国际化进程。天津人才科技大厦
15、正是具备完整性、有机性、聚合性等多重功能的建筑综合体,该项目的建设将有效地推进天津市的城市现代化进程,实现城市的高级功能,增强城市活力,还将带动城市档次与品质的提升,从而将为天津市打造一张体现都市形象的新“名片”。三、天津人才科技大厦项目的建设,实现了建筑的高效性,符合国际建筑的发展趋势,将成为天津市城市建筑新模式的先行者城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源,并依据功能特点进行合理布局,使空间利用集约化。酒店、写字楼、公寓、商业店铺等几大功能区的共同建设,有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象,实现了内部功能互为裨益、相互支持,充分体现了整体建筑功能
16、的高效性。天津人才科技大厦项目由五星级酒店、服务式公寓、行政办公楼、写字楼、商业店铺等几大功能区组成,具备功能复合化、空间高效化、社区开放化、场所人情化等建筑特征,使其成为具有前瞻性的商务生活一体化社区,符合国际建筑的发展趋势,从而成为天津市城市建筑新模式的先行者。四、天津人才科技大厦项目的建设,将大大增强天津市高档星级酒店的实力,有利于天津市高档星级酒店的布局调整天津市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。但是就目前天津市的酒店数量及酒店星级规模等,与其城市发展定位不相协调,迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量,以达到对消费的吸引促进作用。为此,天津市旅游饭
17、店业协会提出了“到2007年天津市五星级酒店要达到14家”的行业发展目标。天津人才科技大厦项目的重要组成部分五星级酒店,将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌,纳入国际轨道,实行国际化集团管理模式,从而将大大提高天津市旅游酒店业的服务水平,促进天津市星级酒店整体布局的合理化改善,形成良好的经济联动效应,拉动天津市经济的发展。五、天津人才科技大厦项目的建设,将推进天津市人才交易工作的顺利开展,进一步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化的深入开展,各国各地区对人才的竞争日益激烈,国内外人才中介机构的竞争也越来越明显,许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流
18、、吸引人才中介机构的载体人才科技大厦应需而生,成为我国一些省市规划建设的重要内容。我市在这一方面尚且薄弱,急需建设一个吸揽知名人才中介机构、推动我市人才交易顺利开展的阵地。天津人才科技大厦项目的重点组成部分人才交易市场建成后,将以一流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作,提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力,推动我市人才交易工作的顺利开展,从而进一步优化我市的人才环境和投资环境。第三章 市场前景分析本项目为天津人才科技大厦,大厦功能包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼的市场前景。无论是上述的
19、哪一种经营业态,其经营均是处在复杂、不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此,它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面:一是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测;二是对具体中观(旅游、商务)市场环境的分析和预测。第一节 研究框架本项目为多业态复合型建筑,包括五星级酒店、服务式公寓、甲级写字楼、行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约,但是由于它们各自面向不同的客户群,因此对它们各自投资机会的研究、市场前景与需求的分析要区分开来,不能一概而论。对于酒店来说,其市场分析主要针对旅游市场,旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义;对于写字
20、楼来说,其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况,往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机;而对于服务式公寓来说,则需要兼顾上述两者,它的需求既取决于当地旅游市场的状况,也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此,综合以上情况,我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示:区域环境分析(经济、政策、文化、技术等)旅游市场分析(常规、商务)企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划(
21、项目规模、市场价格、销售年限、销售率)销售规划(项目规模、市场价格、销售年限、销售率)销售规划(项目规模、市场价格、销售年限、出租率)本项目竞争能力分析图3.1 本项目的研究框架第二节 区域环境分析一、区域经济环境分析任何一个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济、政治、社会文化等环境息息相关。因此,进行市场分析的第一步就是分析项目所处区域的各种环境,本节我们将对天津人才科技大厦所处的区域环境进行分析。1、区域环境分析之经济环境分析对于一个地区环境分析来说,经济环境主要包括经济发展阶段、地区与行业经济发展状况、社会购买力水平等。近几年来,经过自身多年的努力和积累,天津已具备了比较雄厚的技术、区
22、位、资源、港口和社会环境等优势,对国内外投资者产生了强大吸引力,天津也因此成为最具发展潜力的城市之一。2003年是天津实施“三步走”战略的第一年,主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出,金融支持力度增强,出口、消费、利用外资全面发展,财政收入、城乡居民收入增长加快,经济增长质量和速度同步提高,国民经济持续快速、协调、健康发展,人均GDP突破3000美元大关,年均经济增长率超过10%。目前,天津市的各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平,居民生活水平开始进入富裕型阶段,整体经济发展呈现出不断增长的态势。总体来说,天津整体经济发展呈现出非常积极趋势,本项目在区域经济环境中有
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