阳光花园商住小区项目建设可行性研究报告.doc

洪湖市民纬置业有限公司阳光花园小区建设项目申请报告 目录
目 录
第一章 申报单位简介及项目概况 1
第一节 申报单位概况 1
第二节 项目概况 2
第三节 结论与建议 7
第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析 10
第一节 发展规划 10
第二节 规划分析论证 18
第三节 产业政策及市场准入分析 26
第四章 资源开发及综合利用分析 33
第五章 节能方案分析 39
第一节 能耗分析 39
第二节 节能措施和效果分析 41
第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案 52
第七章 建筑安全分析与评价 57
第一节 消防设计方案及评价 57
第二节 电气消防设计及评价 61
第三节 抗震设计方案及评价 65
第四节 防雷设计方案及评价 66
第八章 环境和生态影响分析 68
第九章 项目招投标及实施进度安排 80
第十章 经济影响分析 85
第一节 总投资及资金筹措 85
第二节 经济效益分析 87
第三节 区域经济影响分析 94
第十一章 社会影响分析 96

洪湖市民纬置业有限公司阳光花园商住小区建设项目申请报告
第一章 申报单位简介及项目概况
第一节 申报单位概况
一、项目申报单位概况
本项目建设单位为洪湖市民纬置业有限公司。本公司是2008年3月28日成立的一家房地产开发企业，公司集房地产开发、商品房营销管理、物业管理于一体，借鉴国内一级城市商业房产开发管理的先进经验，建立了一套完善先进的商业营运管理模式。
公司下设五个部门，分别为营销策划部、工程管理部、财务部、物业管理部及办公室，公司注册资金1700万元，现有职工30人，其中有中级以上职称15人。
公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工管理、一流的营销服务、一流的物业管理”的开发建设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户满意为目标，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业内部管理，坚定不移地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；以责任姿态共襄和谐，在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。未来的“民纬置业”，根据“资源整合、发挥优势、降低成本、做大做强”的指导思想，与时俱进，超越自我，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图，促进公司全面实现科学、快速、健康发展。
公司业绩；2006年7月开发了位于黄冈市开发区新港二路的逸景花园小区，2009年开发了随州香山怡景小区，2010年12月开发了黄冈景江国际小区，2011年开发了随州程力水岸国际小区，2012年开发了洪湖东岸国际，这些项目推出后取得了广泛的社会效益和经济效益。为了能更好地服务洪湖人民，回报洪湖人民对本公司的厚爱，我们愿再接再厉把本项目开发好，让它成为集住宅、商业为一体的综合性房地产项目的典范。
二、资金实力及开发资质情况
洪湖市民纬置业有限公司成立于2008年3月28日，有限责任公司(私营)；经营有效期至2018年3月27日。公司经营范围包括房地产开发经营、物业管理及建筑材料销售。
公司注册资本金：壹仟柒百万元；
法定代表人：祁运然
房地产开发资质等级：鄂房开{【2011】D40024号}
资质等级；肆级第二节 项目概况
一、项目名称：阳光花园商住小区建设项目
二、建设性质：洪湖市旧城拆迁改造房地产开发项目
三、建设单位：洪湖市民纬置业有限公司
四、建设地点：
项目土地位置
本项目用地处于沿河路与春雨亭路交汇处。东临市区主干道州陵大道，南与洪湖市第七中学紧邻，西近穿市区而过的内荆河，北望洪湖市二桥，项目规划净用地面积：21558.4平方米。
详见下图：

五、总建设规模
本方案规划总建筑面积80980平方米，其中住宅建筑面积68362平方米，商业建筑面积10000平方米，配套设施建筑面积618平方米，地下室建筑面积2000平方米，建筑密度24.5%，绿地率32.2%，676户，配建停车位494个，容积率3.7。
具体建设内容详见下表：
序号
项目
数量
单位
1
规划总用地面积
21558.4
平方米
2
总用地面积
21558.4
平方米
3
总建筑面积
80980
平方米
4
地上总建筑面积
69980
平方米
其中
住宅建筑面积
68362
平方米
商业建筑面积
10000
平方米
配套建筑
618
平方米
5
容积率
3.7
-
6
住宅总户数
676
户
7
居住人口(3.25人/户)
2199
人
8
非机动车停车数
765
辆
9
机动车停车数
494
辆
10
建筑密度
24.50%
%
11
绿地率
32.2
%

109

四、项目定位：
该项目位于州陵大道与洪湖市第七中学之间，属洪湖市旧城拆迁改造地段，该项目建成后，通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的商住小区，改变现有面貌，将成为当地区域宜居性、高品质经典小区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅676套。主力户型为三室二厅二卫、两室二厅一卫，其平均户型面积为115平方米左右。
功能用房分类
项目
层数
高度(米)
分摊土地面积(㎡)
户型编号
电梯数
户型
户型平均面积(㎡)
地上
地下车库
总建筑面积
结构形式
户数(户)
总人数(人)
合计
住宅面积(㎡)
配套建筑
商业面积(㎡)
小计(㎡)
商用和住宅楼
1#楼
17
50.66
501.84
A
4
三室两厅两卫
125.46
7203.91

1003.68

8207.59
剪力墙
60
195
商用和住宅楼
2#楼
17
50.66
752.76
A
6
三室两厅两卫
125.46
10828.69

1505.52

12334.21
剪力墙
90
293
住宅楼
3#楼
33
98.34
227.12
B
4
三室两厅两卫
113.56
7165.18

7165.18
剪力墙
66
215
33
98.34
233.28
C
4
三室两厅两卫
116.64
7359.52

7359.52
剪力墙
66
215
33
98.34
340.68
D
4
两室两厅一卫
85.17
10747.77

10747.77
剪力墙
132
429
住宅楼
4#楼
33
98.34
227.12
B
4
三室两厅两卫
113.56
7165.18

7165.18
剪力墙
66
215
33
98.34
233.28
C
4
三室两厅两卫
116.64
7143.97

233.28

7377.25
剪力墙
64
208
33
98.34
340.68
D
4
两室两厅一卫
85.17
10747.77

10747.77
剪力墙
132
429
商用楼
5#
4
13.8
2131.05

7257.52

7257.52
框架

0
地下车库

2000
2000.00

0
配套建筑

294

618

618.00
砖混

0
合计
-
-
-
5281.81
0
34
-

68362.00
618
10000.00
2000
80980.00
0.00
676
2199

五、拟建项目建设期：根据项目申报单位初步规划，本项目规划分三年年建设完成(2013年1月至2015年12月) 。
六、拟建项目投资：本项目总投资13000万元，其中工程费用8475.13万元，工程建设其他费用3921.34万元(含土地费用)，预备费为603.53万元。详见投资估算表如下。
总投资估算表
单位：万元
序号
工程和费用名称
土建费用
其它费用(万元)
合计(万元)
比例
工程量(㎡)
单位价值(元/㎡)
小计(万元)
一
工程费用
80980
1046
8475.13

8475.13
65.19%
二
其它费用

3921.34
3921.34
30.16%
三
预备费用

603.53
603.53
4.64%

建设投资

四
管理费和利息

总投资

13000
100.00%
七、资金筹措：本项目全部由项目申请单位自有资金13000万元，没用任何负债。
八、项目主要技术经济指标
1、总体设计指标
序号
项目
数量
单位
1
规划总用地面积
21558.4
平方米
2
总用地面积
21558.4
平方米
3
总建筑面积
80980
平方米
4
地上总建筑面积
69980
平方米
其中
住宅建筑面积
68362
平方米
商业建筑面积
10000
平方米
配套建筑
618
平方米
5
容积率
3.7
-
6
住宅总户数
676
户
7
居住人口(3.25人/户)
2199
人
8
非机动车停车数
765
辆
9
机动车停车数
494
辆
10
建筑密度
24.50%
%
11
绿地率
32.2
%
2、项目经济评价技术指标
序号
项目
单位
数量
备注
1
项目总投资
万元
13000

2
项目销售总收入
万元
25308.6

3
税后利润总额
万元
7783.16

4
税后投资利润率
万元
59.87%

5
项目财务净现值(Ic=12%)
万元
7226.85
税后
6
项目内部收益率
%
87.00%
税后
7
投资回收期
年
1.57
税后
8
盈亏平衡点

58
最低销售均价
元/㎡

8.2
最低销售面积
㎡

销售率

第三节 结论与建议
一、结论
通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：
核准项目
细化指标
核准标准
本项目拟用值
评价
评价依据
建设用地方面
征地取得的合法性
土地成交确认书
2011年11月17日已签发国有建设用地使用挂牌成交确认书
合规合法
洪湖市国用（2011）第2067号
土地利用用途合规性
商住房
4栋住宅楼、1栋商用楼
合规
土规条件和建设方案
土地使用强度合规性
容积率3.7；建筑密度不大于24.5%
容积率3.7；建筑密度24.5%
在规划控制指标之内
规划设计条件和建设方案
规划方面
产业发展规划的符合性
鼓励普通房建设
商品用房
符合政策
洪湖市小港管理区旧城改造规划
城市总体规划的符合性
节能小型住居区
小型多层商住区
高度契合
洪湖市小港管理区发展规划
产业政策方面
房地产宏观调控政策
中小套型、中低价位普通商品房
676套普通商品房
符合宏观政策要求
国发办【2006】37号文及洪湖市实施细则
产业准入标准
可一次性开发不超过15万平方
本项目开发规模8万多平方米
符合标准
《湖北省城市房地产开发经营管理办法》
产业政策
不是淘汰类产业；
鼓励类(节地、节能建筑)
合规
发改委令第40号
行业准入方面
资本金准入标准
资本金不低于20%
项目资本金100%
优于标准
项目申报单位提供的资金证明
房地产开发资质
四级(暂定级)
四级
符合要求
资质证书
拆迁补偿和移民安置
拆迁补偿标准
(洪城改办[2008]2号)所列费用
国有建设用地使用权出让合同
符合政策要求
鄂政办【2004】173号
移民安置方案
落实还建地块、储备用地、控制用地等工作
该地块已落实拆迁安置补偿工作
符合政策要求
鄂政办【2004】173号
资源利用
节能
新建建筑节能65%以上
本项目节能58%
优于标准
节能评估报告
节水
综合节水率20%
直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求
优于标准
节能评估报告
节地
节地率20%
本项目节地率32..2%
优于标准
十二五规划纲要
节材
综合节材率降10%
再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%
优于标准
十二五规划纲要
建筑安全
抗震
抗震设防烈度6度
本项目按6度标准设防
符合标准
多层建筑设计规范
防雷
商住小区三类等级设防雷系统
按三类等级设防
达标
多层建筑设计规范
消防
耐火等级：地上和地下二级
地上和地下一级
达标
多层消规
环景影响
废气
《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)表2二级标准限值
CO、NO2 、HC含量极少
达标排放
环评批复
废水
《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中三级标准
COD、BOD5、SS全年总排放量12万吨
达标排放
环评批复
噪声
GB12348-2008《工业企业厂界环境噪声排放标准》“2类标准”
60分贝以下
达标排放
环评批复
固体废物
无害化处理
零排放
达标排放
环评批复
经济影响
经济评价
国民经济内部收益率10%
本项目内部收益率105%
优于标准
经济评价(第三版)
行业影响
不能形成行业垄断
本项目市场占有率不到1%
不会形成市场垄断
市场调查
区域经济影响
当地支柱产业
房地产项目产业链长，产业带动能力强
符合
市场调查
社会影响
对区域社会影响
利大于弊
本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小
影响小
社会调查
当地社区可接受性
接受度高
接受程度高
符合要求
社会调查
风险防范措施
有风险防范措施
四条社会风险防范措施
有措施且措施可操作性强
社会调查
二、建议
1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。
2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。
第二章 发展规划、产业政策和行业的准入分析
第一节 发展规划
一、洪湖市经济发展现状简介
洪湖市位于江汉平原东南端，四湖水系下游，素有“鱼米之乡”、“水乡泽国”之称。该市地处东经113.7，-114.05，北纬29.39，--30.12之间。全市国土总面积为2519.23平方公里：其中陆地为1717.33平方公里，占67.93%；水域为810.90平方公里，  32.07%。全市东西最宽处约为94公里，南北最长约为62公里。东、南、北三面为长江、东荆河所环绕，西面的百里洪湖与荆北水系相连。计与6个县市水陆交界；东、南两面滨临长江，与嘉鱼县、赤壁市、湖南省的临湘县隔江相望；西与监利县水陆交界；北滨东荆河，与仙桃市隔水相望；东北隅与武汉市汉南区毗连。全市国土面积2519平方公里，人口94万。
近年来，我们在上级党委、政府的正确领导下，坚持以党的十七大精神为指导，认真贯彻落实科学发展观，团结带领全市广大干部群众抢抓跻身“两圈一带”(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带)重大发展机遇，积极实施“壮腰工程”，着力推进“一个战略”(工业兴市)、培植壮大“两大产业”(旅游、水产)，全力打造以“三城一区”(滨江现代工业城、生态文化旅游城、水乡园林宜居城、新农村建设示范区)为支撑的湖北长江经济带重要节点城市，全市经济社会持续协调稳步发展。
2011年，全市实现地区生产总值122.89亿元，财政收入4.7亿元，全社会固定资产投资完成67.89亿元，全年社会消费品零售总额61.03亿元，同比增长17.5%。“万村千乡”市场工程共建设、改造农家店及综合服务社228家，同比增长233%。家电下乡销售网点备案116家，销售家电下乡产品56932台（件），销售额12857万元，已补贴56715台（件），补贴金额1632万元，兑付率99.62%，在全国排名第14位，拉动消费1.8亿元。全年销售成品油约4.4万吨。完成生猪屠宰量49128头，城乡定点屠宰率达100%；对私屠滥宰、违规、违法行为查处率达到100%，出厂肉品检验合格率和病害肉无害化处理率均达到100%。引进利用外资550万美元，外贸出口创汇总额2444万美元。生态旅游、温泉旅游和红色旅游三大板块基本形成。投资126亿元的“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城项目，一期工程金湾度假区已于2010年8月8日开工建设。投资5亿元的滨江度假区正式签约。2010年12月8日，首期投资3.2亿元的悦兮·半岛国际温泉度假村正式开业营运。湘鄂西苏区革命纪念公园和湘鄂西革命根据地旧址群改扩建工程已于2011年7月竣工，省委省政府在这里举行了隆重的庆典仪式。“观大湖、游红都、品湖鲜、浴温泉”休闲度假旅游格局的形成，促进休闲农业产业带和乡村旅游精品线发展，全市共有规模较大、知名度较高的休闲农业与乡村旅游点15个，其中全国农业旅游示范点蓝田生态园、全省旅游名镇瞿家湾、全省旅游名村陈湾村和乘风村、按四星级标准建设的安心休闲农庄、新农村建设示范点南昌村、锦绣梅园以及沿湖7个乡镇办事处的休闲农业与乡村旅游形成产业带。洪湖市申报建设“全国休闲农业和乡村旅游示范县”方案获得农业部和国家旅游局批准。洪湖经济开发区德炎、晨光等近10家企业，开通游客观光通道，吸引游客购买绿色产品。国内旅游人数达到130万人次，入境旅游7.2万人次。全市旅游综合收入突破7.8亿元，增长18%。旅游外汇收入547万美元，增长8.7%。旅游商品收入1.36亿元，增长27.1%。
(一)工业经济较快发展。规模以上工业企业完成总产值87.96亿元，增长30.1%；实现规模以上工业增加值20.11亿元，增长22.5%；销售收入65亿元，同比增长25%；工业入库税金1.23亿元，增长8.5%；规模以上工业企业总数达到139家，工业固定资产投资增长75.8%；石化产业集群连续第四年成为全省重点扶持产业集群之一，位次由第52位上升至第18位；洪湖经济开发区水产品加工园被省政府确定为6家省级重点水产品加工园区之一。洪湖经济开发区、新滩新区、府场经济开发区等三个园区开发7平方公里，新入园项目40个。招商引资到位资金20.94亿元，超年计划13.8个百分点，其中工业到位资金10.29亿元，占比近一半；项目建设进度加快，全年引进、开工、建成项目108个。
(二)农村经济在抗灾中保持增长。积极应对历史最强渍涝灾害，全力抗灾赶本夺丰收，农业生产在大灾之年保持稳定。全年粮食总产59.44万吨，油料总产7.89万吨，同比分别增产0.8万吨、0.27万吨；蔬菜面积15.22万亩，同比增长3.1%；畜牧增长较快，水产品面积、总量继续居全国县市第一位；“清水大闸蟹”等品牌建设得到加强，获中国名牌农产品称号1个、湖北十大名牌农产品称号1个、湖北省著名商标4个，“洪湖莲子”获得国家地理标志产品保护；完成造林面积5.74万亩。农机推广步伐加快，补贴各类农机具4069台1850万元；全力落实强农惠农政策，加强农民负担监管，农民收入增加834元。新农村建设持续深入推进，农村农业基础设施建设得到加强。疏挖河道260公里，护坡10.3公里，解决8万人的安全饮水；白庙大桥改扩建主体工程进展顺利，完成省道大修15.77公里，改造县乡公路50.3公里，新建农村公路358.4公里，改造农村危桥15座；完成国土综合整治20万亩，改造农村危房1148套；农村电网改造工程和乡镇污水处理厂建设进展顺利，汉沙线整治效果明显，中心社区建设开始启动。
(三)旅游产业迅速壮大。“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城金湾酒店等项目有序推进，“悦兮·半岛”国际温泉旅游度假区建成营运，湘鄂西苏区革命纪念公园布展工程启动建设，滨江旅游度假区和特奥运动训练基地项目签约，瞿家湾镇跻身全省旅游名镇行列，农家乐旅游得到较快发展。全年旅游接待量突破80万人次，旅游综合收入达到5.2亿元。
(四)财经财贸再上台阶。超额完成全年财政收入任务，收入质量进一步提高，税收收入占一般预算收入比重达到60.4%，同比提高4.9个百分点；地税收入在突破亿元大关的基础上，提前两个月完成全年任务；哈尔滨银行落户我市；“家电下乡”成绩显著，“家电以旧换新”进展顺利，建设和改造农家店、农资店247个，农村市场日趋活跃，闽洪水产品批发市场进入国家“双百”市场行列。
(五)改革开放不断突破。继续推进“两圈一带”工作，“两型社会”建设取得相应成绩；环卫市场改革有效推进，启动卫生医药体制改革，推进江湖生态化债盘活；组织《洪湖市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)》、城乡一体化、长江大桥、港口等各类规划编制工作；调整了土地收储职能，加大了盘活土地资产力度，全年供应土地38宗，实现政府收益近7000万元；出口交货值呈现恢复性增长，同比上升9.79%；争取国家和省投资项目117个1.5亿元；积极推进“一站式”全程代理服务，全年办结各类行政审批事项17326件，办结率达99%。
(六)城市建设步伐加快。以建设国家园林城市为目标，投入9000万元，完成工业园区“小循环”道路和文泉东路黑化建设，完成文泉西路、万家墩路、大兴大道延伸段、洪林大道延伸段基础铺设工程，维修州陵大道、茅江大道，升级改造赤卫路、爱国路、玉沙路人行道，硬化部分小街小巷道路；对州陵大道、新堤大道、宏伟北路等15条道路进行绿化，实施城区部分街道、景观亮化工程；完成32.62公里城区污水管网配套项目，启动城区生活垃圾处理场建设。
(七)民生事业持续改善。2011年投入2亿多元，全力办结市政府年初承诺的十件实事，部分实事超额完成；灾后生产生活保障和重建工作有效开展，科教文卫事业实现新发展，环境监管取得新进展，高度重视应急管理、安全生产、信访维稳和社会治安等工作，第六次全国人口普查工作取得阶段性成果，启动新型农村养老保险试点。物价、档案、民宗、外事、侨联、对台、人防、扶贫、气象、保密、工商联等各项事业都取得新进步，老区、老龄、工青妇和残联事业继续发展。
(八)政府建设得到加强。实施新一轮政府机构改革，推进政府绩效管理，全面加强政府系统反腐倡廉建设，加快电子政务和综合招标中心工程建设，大力推进依法行政；认真执行法律法规和人大各项决议，自觉接受人大的法律监督、工作监督和人民政协的民主监督。
二、项目建设的必要性
(一)满足人民群众基本住房消费的需要
中共中央总书记胡锦涛在党的十七大明确提出：“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民纬，努力使全体人民“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。为了满足广大人民群众拥有最基本的住居权，政府鼓励房地产开发商向社会大量提供中、小套型；中低价位的普通商品住宅。本项目建成后可向市场提供676套中小套型的商品住宅，可部分缓解洪湖市居民购房难的问题，满足洪湖市当地居民基本住房消费的需求。
(二)是加快城市建设的需要
房地产业是我国现阶段重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于全面实现建设小康社会的目标。
本项目位于洪湖市老城区核心区域。该区域以103省道、洪林路、州陵大道、茅江大道纵横交错。而在本项目正西面的内荆河，正在兴建的内荆湖改造工程，内荆河区域总面积7.8平方公里。毗邻市国土局城东分局、离洪湖市政府、洪林卫生院、洪林文化宫、洪湖公安局、汽车客运中心等大型公共设施不远，附近有兴洪超市、各商业银行、宏达酒店等大型商业网点。
洪湖市委市政府根据洪湖市总体规划布局，按照“产业集聚、资源集约、结构优化、环境优越”的发展思路，以“科学发展、价值创造、产业经营”为核心，坚持“我规划、你投资、同受益、共发展”的方针，为实现该区域“城市综合实力争先进位、产业发展和城市功能提档升级、城市建设脱胎换骨、城市居民生活水平和质量改善提升”的新要求，必须加快城市房地产开发，来满足洪湖市住民的住房基本需求，同时也提高城市品位。
三、调整洪湖市产业结构的需要
作为武汉城市圈观察员，洪湖将比照城市圈成员单位享受相关政策待遇，参加省推进武汉城市圈综合配套改革试验领导小组会议，参加武汉城市圈有关协作互动活动，进一步推进洪湖在交通、电信等基础设施建设和产业布局、项目建设等方面与城市圈的对接和融合，实现资源共享和优势互补。同时，洪湖将继续建立和完善有效的工作机制，主动加强与武汉城市圈各城市的经济合作和产业对接，发挥比较优势，依托大区带动，实现错位发展，为武汉城市圈改革和发展做出应有的贡献。洪湖市处于武汉1小时经济圈内，是湖北省唯一进入“两圈一区一带”(武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、新农村建设试验区、长江经济开放开发带)的“节点城市”。2009年10月，东荆河大桥通车后与武汉出城汉洪高速相连，到武汉中心城区的车程仅40分钟。在建的沪蓉高速复线武监高速贯穿全境，上沪蓉、亰珠、随岳高速十分便利。长江、汉江支流东荆河在此环绕交汇，历来是江汉平原腹地水陆交通要冲，长江“黄金水道”运输便利，上接洞庭、巫峡，下达苏杭、浦东。
全市工业经济初具规模，初步形成了“四区”雏形和四大产业。“四区”即西部府场经济开发区、中心城区洪湖经济开发区、东部的新滩新区和临港工业园区。四大产业即石化装备制造、水产食品加工、汽车零部件制造和纺织服装。其中以府场镇、曹市镇为中心的石化装备制造产业集聚企业近200家，年上交税收8000多万元，是全省重点支持发展的产业集群之一。特别是随着发展条件的改善，随着中部崛起战略的深入实施，长江经济带建设的强力推进，洪湖正进入快速发展的黄金机遇期。大力实施规模企业“倍增”计划，力争到2016年，新增规模以上工业企业200家，规模以上工业企业入库税金超过10亿元。
但洪湖市区明显的表现为第二产业比重过大，第三产业相对发展不足的弊端，市委、市政府领导审时度势，明确提出要加快房地产、物流、金融、商贸等现代服务业体系建设，尤其提出改善老城区基础设施及危旧房改造的不足，将该区域建设成景色秀美的创业、居家、旅游、休闲的理想之地，实现当地一、二、三产业协调发展的产业格局。
四、旧城改造的需要
根据2006年洪湖市总体规划，将洪湖城区分四大板块。
1、新堤主城区：是全市政治、经济、文化中心、信息中心和商贸中心。其中内荆河以西老城区为全市政治中心、商贸中心及市场群；内荆河以东为城市文教、科研、体育中心及高新企业用地。
2、金湾组区：位于中心城区西侧，靠近金湾渔场和洪湖大湖，是市域重要的旅游服务基地，休疗养中心及高级社区。规划有通航至大湖茶潭岛与瞿家湾的水上航线。主要规划为旅游服务用地、科研用地和高级住宅用地。
3、滨湖组区：位于中心城区北侧，是洪湖市区北大门，有洪仙公路直接通往仙桃和武汉，是洪湖市水产养殖基地、加工基地及水产物流中心。规划为二类工业用地、市场用地和对外交通用地。
4、石码头组区：位于中心城区东侧，有汉洪公路通往乌林、武汉，是洪湖市主要工业基地和仓储码头。规划为二、三类工业用地、仓储用地和对外交通用地。
2008年，洪湖市启动城中村改造工程，加快房地产和“城中村”改造步伐。重点对内荆河以西老城区投资改造。本项目为主城区块重点推进项目之一，与政府城中村改造计划完全契合。

洪湖公园

阳光花园区位图
因此对阳光花园商住园区项目的建设，不仅是洪湖市住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。
第二节 规划分析论证
一、区域城市总体发展规划符合性分析
(一)洪湖市十二五总体规划
1、加快基础设施建设
“两圈一带一区”和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设施建设步伐，加快推动农村生产发展和城镇化进程，城乡生产生活条件和城乡面貌将发生根本性转变。
(1)优化城镇空间布局。按照“全域洪湖、城乡统筹”的规划理念，以谋划城镇空间布局和产业空间布局为先导，以促进城乡基本服务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。根据“以城带乡、以工促农、城乡一体、统筹发展”的总体要求，大力推进“三个集中”(工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中)，基本形成以中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村(社区)为基础的城乡一体化空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化发展的同时，加快基础设施配套建设，提升发展实力，尽快形成产业特色；特色乡镇和其他建制镇根据各自的区位、资源、产业优势和经济结构等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜居型城镇，不断提高小城镇产业集聚力和就业凝聚力。
(2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点城市创建为契机，继续实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过5年左右的努力，全市城镇化率达到50%，中心城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点城市规划布局，进一步加快城市基础设施建设。一是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程，从而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和环绕全城、交错贯通的城市交通网络。二是抓好中心城区功能区建设。中心城区以北为以“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园区、行政服务区、文化和商务服务区。三是加快城市配套设施建设。重点加快长江外滩公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车场，引导和鼓励企事业单位建立收费式停车场，解决日益膨胀的城市交通环境；加快污水处理厂管网延伸工程、中心城区垃圾无害化处理厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高城市管理水平，完善城市功能，提升城市整体形象和品位。
(3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物流”的交通发展格局，围绕“两路两桥一港”交通主骨架，重点实现“六个三”目标：一是突出建设汉监高速公路洪湖段、武汉城市圈环线高速洪湖境段和洪仙一级公路为代表的三条高等级公路；二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖旅游港前期工作；四是升级新峰线等三条省干线公路；五是改造中心城区、峰口和新滩三个客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和洪湖新堤港区仓储配送中心三大物流园。另外，力争长(孝感长江埠)荆(门)线至赤壁货运铁路和武(汉)荆(州)城际铁路途径洪湖。
(4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推进步伐。着力加强水利基础设施建设。重点围绕国家加大对中小流域整治政策的出台，加快推进水利基础设施建设。一是狠抓防洪保安，重点抓好东荆河堤整险加固工程、洪湖围堤整险加固工程、下内荆河防洪排涝工程、四湖中区增容新堤电排站等项目；二是狠抓排灌体系建设，重点抓好隔北灌区、莲花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，继续抓好55.7万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境保护，重点抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等项目。着力抓好农村道路建设、农业综合开发工程和大沟大渠疏浚改造等基础工程，加快农村道路、沟渠、桥梁、涵闸、泵站的改造升级，健全和完善农业科技推广体系、农业机械化推进服务体系、农产品安全体系、农业市场信息服务体系，提升农业服务水平和能力。着力开展国土整治和节约集约用地示范建设，推进农村集体建设用地使用权流转制度改革、土地承包经营权流转改革和“迁村腾地”试点扩面工程，合理利用农村资源，切实保护耕地，提高土地经济效益，促进区域、城乡协调发展。
(5)加快城乡电网、信息网络不断升级步伐，提高城乡信息化和智能化水平。继续实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建设，提高供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，参与建立和完善长江经济带信息系统基础框架，建成各地区、各种类信息网络互联互通的传输网络，加强本地基础数据资料库建设，完善电子政务应用平台和协调共享的门户网站建设，为社会提供信息服务，推进农村信息资源共享平台建设，提高城乡信息化水平。
2、突破性发展现代服务业
大力发展以旅游业为主体的服务业，充实提升现代商贸流通业；大力发展以现代物流业为主体的服务业，拉动提升其他服务业。
(1)以特色生态资源为基础加快旅游业发展。加快“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城和滨江度假村为代表的生态旅游、以湘鄂西苏区革命纪念公园和瞿家湾革命旧址群为代表的红色旅游、以悦兮•半岛温泉和三国文化为主体的温泉文化旅游、以新农村建设观光休闲为代表的乡村一日游项目建设力度，构筑立体旅游格局。加快省道干线沿线村庄环境整治，科学规划设置沿线特色景点，努力把洪湖建成集生态观光、文化体验、休闲度假、科普考察、水上运动等功能为一体的生态文化旅游目的地。推进旅游区域合作，联合周边景区、城市，形成区域和旅游经济辐射圈，实施稳住一大片(武汉、长沙及周边)、开发两条线(京珠、沪蓉线)、瞄准三个圈(珠江经济圈、长三角经济圈、环渤海湾经济圈)的市场营销战略，大力拓展旅游市场。改善旅游设施，大力发展长江经济带人文山水风光游、休闲度假与生态观光游、沿江三国遗址寻踪游，努力打造长江经济带黄金旅游节点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持发展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到3家，创建湖北旅游名镇2个、旅游名村5个，星级“农家乐”、“渔家乐”达到50家。
(2)以交通基础设施为依托加快发展现代物流业。依托“两路两桥一港”等交通基础设施，在洪林大道以北、大兴大道以东建设占地20万平方米的综合物流园，运用其运输、仓储配送、装卸、搬运四大基本功能，发展和壮大冷链物流，直接服务洪湖经济技术开发区，辐射整个市域范围。加快建设占地面积约10万平方米的洪湖新堤港区仓储配送中心，利用水运特殊优势，直接服务于临港工业园大宗货物运输与仓储；支持富迪洪湖调配中心功能和规模提升，扩大日用消费品辐射范围；加快实施府场、峰口、新滩等重点城镇物流集散中心建设项目。逐步形成由物流园区、配送中心、乡镇物