文昌房地产市场调研研究报告.doc

文昌房地产市场调研汇报

一、 调查时间：12月29日
二、 调查范围：文昌市内

三、 调查目标：了解该市土地出让情况、价格和调查在建、拟建项目标数量、规模、销售价格、主力户型、用户定位、目标群体等。

四、 调查楼盘数量：10个 ，分别为绿岛、鑫源锦程、夏湾拿、平海.逸龙湾、黄金海岸、观澜雅苑、东海椰苑、阳光东海岸、白金海岸、森海湾、清澜别院、波溪丽亚湾。
其中白金海岸、椰海尚品、中南森海湾、平海.逸龙湾、黄金海岸、波溪丽亚湾等中高级大盘较具代表性，也跟海拓澜湾有一定竞争性。

五、 文昌市楼盘销售均价：
5000-6000元/平方米（二线海景）
9000-13000元/平方米（一线海景）

六、海南文昌市场走向
（海南未来趋势）对海南政府来说今年经济增加也肯定是第一位，利用上升为国家战略国际旅游岛建设来争取国家政策有区分对待，促进旅游房地产发展，促进全省经济发展，促进国际旅游岛建设是省委省政府今年所要努力。

所以，从宏观面整体来看，今年海南房地产发展趋势大至可归纳以下：第一季度，因受到海南国际旅游岛建设上升为国家战略利好原因推进，文昌房地产市场火爆，量价齐升；第二季度，因受到全国性多项严厉调控政策影响，投资资金大量撤离，用户群体性观望，市场转冷；第三季度，货币政策，房地产调控政策出现缓解微调，观望止步，理性回位，市场逐步回暖；第四季度，国际旅游岛建设相关特殊政策落实，得益于利好原因推进，资源性需求释放，销售量大幅回升。
文昌各项目基础情况和优惠以下表格：
名称
最高价
最低价
均价
层差
优惠
绿岛

7980元
8500元
60元

鑫源锦程
7000元
5500元
6780元
60元

东海椰苑
7000元
5850元

全款98折
黄金海岸
9500元
6680元

白金海岸

13000元

阳光东海岸
7000元
5668元

全款98折
平海逸龙湾

11000元
14000元

全款93折 还有内部价位折扣

夏湾拿

6180元
6900元

全款98折
清澜别院

5000元
5780元

全款98折
森海湾

8500元
9500元

波溪丽亚湾

8800元
11800元

全款95折，按揭98折 特价房9折
同创碧海城
10000元
7500元
8000元

汇景湾

5050元
6000元

全款98折，按揭99折
八一惠园

7200元

华源清苑

5400元
6500元

全款98折
义方家园

5980元
6500元

全款98折，按揭99折
盛世天成

5130元
9500元
9层以下每平50元，
以上每平100元
以上表格整体来看，文昌市场价格上涨幅度比较平稳，市内楼盘均价在5000~6000左右，一线海景均价9000~13000左右。文昌房地产不是很活跃，为促进销售，每个楼盘全部有一定折扣。

七、海南市场出台新政：
国家年底出台两大房产新政。一是更严格限制异地购房政策。异地购房一律首付5成，利率最低1.2倍。而且海口三亚作为六个月来楼市涨幅领跑者，更是严格要求异地购房不准贷款。二是正式确定上海、重庆、海口作为房产税试点城市开征。上海示范意义在于是中国房价最高地域，重庆关键是最为房产税空转首批试点，海口空置率最高。这两个重磅消息将成为压垮骆驼最终一根稻草。海口342％年度涨幅有如股市从1600点涨到6124，中间没有回调，这次权威人事估计，海口房价跌幅最少将在40％左右。回归理性后，海南房价将平稳发展，这个也符合国家对国际旅游岛引导计划。

《政府优惠政策及举措 》
（1）、新航天发射场落户海南，尤其是6000亩航天专题公园建设，对海南省又好又快发展产生极大促进作用，将成为海南发展史上一个新里程碑。文昌也将成为海南必游之地，休闲度假旅游地产增值潜力巨大。
市政府工作汇报指出：以航天发射场落户本市为契机，加紧发展现代服务业，加紧旅游计划，促成旅游项目上马。关键建设铜鼓岭生态旅游区、航天专题公园、高隆湾、椰林湾、八门湾等旅游区，加紧旅游资源开发。以开放型经济为载体，培育壮大港口经济。清澜港是本省东部唯一对外开放口岸。要大力发展口岸经济，引导民营企业参与对外贸易，经过组织当地域有条件企业参与对东南亚、港澳台经济交流，发展外向型经济；要发挥清澜港开放口岸优势，整合港口各项资源，完善港口基础设施，强化口岸服务功效，加紧管理体制改革和通关模式改革，增建一批新泊位，深入改善清澜港口装卸条件，增强集散能力；努力争取把清澜港打造成海南东部内外贸易货物集散基地。
（2）文昌市委副书记、市长严正认为，新航天发射场落户海南文昌，对文昌发展将会起到巨大促进作用。航天城是国家关键项目，国家资金投入将会促进文昌基础设施发展。文昌也将会伴随航天城建立声名大扬。在中国和国际产生一定著名度。为满足航天发射场建设需要，文昌将多方争取资金，配套建设和之相适应“两桥一路”、港口、医疗设施和应抢救援体系等，完善港口基础设施，整合港口各项资源，强化口岸服务功效，深入扎实改善基础设施。
（3）现在，文昌市以新航天发射场项目落户为契机，借势招商，造势招商，营造良好投资环境，吸引更多大项目和大企业进入，掀起了新一轮开发建设热潮，众多企业及中国外客商纷纷到文昌投资置业。美国希尔顿酒店集团、还有新加坡文化、香格里拉、香港百莱玛、雨润集团、证大集团、宝安集团、等国际大财团全部已纷纷到文昌来进行实地考察。同时，在这种大环境带动下，文昌房地产业也会快速崛起，比如年末年初，在清澜地域房地产项目快速崛起，其中有白金海岸、森海湾、天海紫贝、碧海城、椰海尚品、等多个房地产项目全部已建设并销售，而且价格不停上涨。连接文城和清澜两镇文清大道两侧，因为地势比较平坦，比较适合开发，政府目标也是期望把全部市政单位全部全部往文清大道这一带搬迁，经过在清澜市政府，和文昌市府两头带动，牵动这一条线发展。
八、房价走势分析
（1）、住宅品质提升，推进房价上涨。新增供给来看，文昌市房地产项目标开发水平和建设档次在不停提升，楼盘品质越来越高，房地产种类也愈加丰富，涌现出了中南;森海湾、同创;碧海城、同业天海紫贝、椰海尚品、白金海岸、清澜别院等精品楼盘和海景住宅小区，房产开发商对居住小区功效、绿化环境、新型建筑材料使用和房产营销方面全部加大了投入，成本上升直接带动房价上涨。
（2）、文昌市在航天发射基地、千亩码头建设、毗邻海口省会城市，保持天然环境资源优越条件以其东环铁路、海文高速公路等便利交通、优良居住环境、房价较低且稳定等原因，越来越吸引周围城市，尤其是岛外购房者投资置业，和航天城工作人员投资置业，也增强了投资置业者对文昌房地产发展信心。
（3）、伴随土地交易规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家相关节能建筑政策实施，建材升级换代，人工等相关房地产建设要素价格上涨提升了房地产开发成本。和此同时，钢材、水泥等建材价格逐步上涨，无形中增加了房地产开发投资成本，间接拉动了房价稳步上升。

（4）、在文昌地域，截止90年代末二十一世纪初，大部分人还没有摆脱“买地盖房”传统观念，伴随国家对土地使用要求越来越严格，在国家大力扶持城市发展和建设基础上，征用了文昌市周围地域大部分土地。而且，在严格城市计划要求下，私建民宅现象越来越少，同时，在政府对单位集资房严管严控前提下，单位集资建房现象越来越少，80后人群在工作以后极难享受住房分配待遇，在没有单位集资房和无法私建房基础上，大部分人不得不开始脱离买地盖房传统观念，接收商品房发展历史规律，进入购置商品房安家置业生活阶段。

九、文昌房地产发展现实状况综述
(1)市内板块——航天城预期价值带动房地产市场发展
板块特点：
　　在售楼盘区位价值优势不显著，借助文昌大型配套发力在售楼盘皆处于文城边缘，市内完善配套难于直接利用。楼盘规模比较小，整体均价还在3000-3500元/m2，价格水平并不高，但下六个月开始上涨，到国际旅游岛获批以后价格再一次大幅上涨。
　　紧凑 户型控制总价，成为销售热点
　　户型以居家两房80-90 ㎡，三房110-130 ㎡，还有小量四房。
　　低廉价格吸引很多岛外用户
文昌市含有优越地理优势，现在价位还处于较低水平，升值空间较大，这是吸引众多投资客关键原因。现在带电梯房通常均价在6500 左右，海景房通常均价在1左右。　
(2)高隆湾板块——海景资源丰富，产品高端，上升潜力大
　　板块特点：
　　在售项目占地规模全部比较大
　　大多数项目占地上百亩，像中南森海湾就有600 亩，平海逸龙湾390亩，产品形象易于打造。
　　依靠资源优势，走高端路线
　　海景资源丰富，项目内部配套完善，精装修、小户型为主，高素质度假类型产品，成为市场亮点
　　板块内用户购房目标基础上全部是为了度假、投资和养生
　　购房关键目标是养老、度假和投资。用户关键是起源于北方、大西北等中高端富裕人群。其诉求点是追求有质量生活，或是看重海景资源和投资回报
　　连续发展热点区域
　　海岸线仍有大量一线海景用地有待开发，未来发展空间大。
　　(3)凊澜港板块——凊澜大桥开通将提升区域价值
　　新型开发区域，还未成熟，海景资源良好，不过交通有待改善。待凊澜大桥开通拉近和高隆湾滨海旅游区距离，形成两区联动开发，优劣互补，未来升值空间犹存。
　　(4)铜鼓岭旅游开发区板块——未来城市关键区域
　　铜鼓岭为海南北部现在最为纯净最具开发价值原生态滨海区域，现在合景泰富、亿隆等大型企业已经进入，伴随航天城建设和开发区基础配套完善，该区域将是文昌高端房地产关键开发区域，也将是东线热点开发区域。
市场总结和预判
国际旅游岛建设上升为国家发展战略，将为文昌房地产产业提供一个重大发展机遇，文昌房地产新一轮开发建设热潮已经到来。
　　文昌市拥有得天独厚生态、资源和区位优势，在航天城项目、东环铁路和铜鼓岭生态旅游区项目标辐射带动下，房地产产业将迎来新一个发展高峰，房地产开发力度、水平和质量将会得到一个高层次提升，高起点计划、高标准建设，大规模开发将成为文昌以后房地产建设发展方向。

十、房地产市场分析

优势：（清阑片区）住宅商品房仍是文昌市房地产价格上涨主力
从文昌市房管局、税务局及各方综合资料来看，住宅商品房仍是文昌市房地产价格指数上涨主力军。按地级划分来看，文昌市现在商品房价格指数涨幅最高为清澜开发区，清澜开发区因属于文昌市关键发展一个新经济开发区，其升值空间和发展空间比较高，同时，清澜地域还拥有很适合开发旅游房地产环境资源和海景资源，为旅游房地产开发奠定了基础。更为关键，是航天发射基地在龙楼地域建设，航天指挥中心在清澜开发区建设，在一定程度上也影响了清澜地域发展升值。还有亩码头在清澜高隆湾建设，也提升该地域房价高位。开发商关键将集养生、度假、休闲、投资为一体住宅作为主卖点。
其次就是文昌市周围地域房子，也在政府成熟计划下，不停提升价值，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等原因带动之下逐月递增。
劣势：（清澜片区）产权式酒店逐步跟随住宅地产进入发展热潮
非纯住宅性产权式酒店也在住宅地产发展热潮影响下，逐步升温，开始进入一个发展热潮。现在，在文昌市区，三星级酒店共三家，五星级酒店只有一家，大小民营宾馆大约80余家。而清澜地域还缺乏高级酒店和产权式酒店开发，现在周围生活配套不完善，未能给各业主一个方便生活方法。

机会：本项目产品多样化，位置得天独厚，在整个高隆湾黄金地段，配套设施比较齐全，而且小区周围主干道已经平整，已经含有了建设小区文化硬件支撑，而且项目已经在动工状态，正在加紧工程进度，也会立即达成销售一个状态。
威胁：对于周围项目对被本项目标威胁来说，项目标整体计划还未显现，价格方面和周围来说还是未定，没能够给现有客流给到项目本身实质部分东西，海拓房地产开发企业是首次开发项目，著名度不高。

十一、周围标志性项目优、劣势分析及和海拓澜湾对比
1、 平海. 逸龙湾优势很显著，该项目是已经有封顶住宅区，园林示范区做得优异，虽未交房但小区基础设施已趋于完善。不足之处于于未能达成户户观海效果。较之本项目，一期刚开始动工，产品形态不够成熟，不能使用户更直观感受到本项目标整体景观和效果。不过本项目标产品更为丰富，用户选择性更强，包含别墅、高层住宅、酒店式公寓、度假酒店，能满足不一样层次用户多元化需求。

2.、白金海岸度假酒店已成熟并已进入营业阶段，楼盘品质强，广告宣传优，业界著名度高。不过白金海岸观海视野仅限于眺望，海拓澜湾和之相比，做到了户户观海，景观效果更胜一筹。即使本项目标著名度不如白金海岸，不过本项目海景资源丰富，项目内部配套完善、精装修、小户型为主，高素质度假类型产品，将成为市场亮点。

十一、 综合分析
1、二、三线城市开发共性
假如说海口、三亚是海南一线城市，那么文昌、琼海等地能够称为二线城市了。在海南一级房地产市场开发得如火如荼、海口、三亚土地供给趋紧之际，拥有一流资源和环境气候二三线城市，其房地产市场也已悄然兴起，并已吸引了内地部分开发商悄然进驻，跑马圈地，也使当地开发商将眼光瞄准了这些土地成本低廉二、三线城市，并大肆布局。很多岛外用户很喜爱海南环境和气候，但海口、三亚日渐高涨房价对她们来说较难承受，所以她们选择在房价廉价文昌、琼海等市县，既能够享受海南优越自然环境，一样能够享受不亚于亚龙湾海岸线。这类开发商向这些市县发展，更多是看重那里相对低廉土地价格，使得投资成本更低，楼市价格轻易得到控制，针对购房群体定位更轻易把握。
2、项目标共性
从以上项目标调查情况来看，很多中高级项目全部有个相同之处，其一，全部是以环境气候、海岸、沙滩等特色作为卖点，以度假、休闲等造势。其二，目标用户群体为岛外用户，外地用户比较集中在广东、三亚、北京、上海、太原、大同、哈尔滨、沈阳、西北等地域。外销楼盘除了在当地设置售楼处外，还在部分消费能力强城市设接待处或售楼处，还和旅行社合作，定时组织有意向购房用户过来看房。其三，项目均为中高级大盘，计划配套较为齐全，使用户足不出户也能享受星级酒店服务和便利。
3、房价和供求关系
据悉，文昌高隆湾9公里海岸线土地基础已被外地投资商瓜分完成，不仅如此，市内路段很好地块也纷纷被部分企业或个人收购。从去年开始，文昌地价扶摇直上，尤其是国务院同意航天城落户文昌消息传出后，短短六个月时间，土地价格翻了三翻，但一样遏制不住中国外投资商热情。从而带来效应是：房价快速上涨，低至1000－元/平方米之间，而底和初，一般楼盘均价已达3500元至6000左右，临海或海景房甚至已达9000至13000每平米。

十二、结论
综上，伴随中国经济发展，国民生活水平提升，促进了市场对海南多种休闲度假房产需求。首先是市场对海景住宅尤其是一线海景住宅需求继续增加。其次是海南可供开发土地资源已经越来越少，尤其是沿海地块已经没有能够建造住宅项目标用地，由此可见，一线沿海住宅升值潜力将在一段时间后表现出来，甚至出现价格暴涨现象，海南得天独厚气候、环境和稀缺海岸沙滩，无疑是增加海南房产附加值重磅砝码。海拓澜湾不仅打造是一个生活，而且是成为文昌度假精品项目标所在。总而言之，种种迹象表明，商品房销售价格呈平稳上涨趋势，是文昌房地产，文昌商品房发展肯定规律，也是城市不停发展综合表现。
现在，文昌市正处于大力发展第三产业时期，房地产业成为加紧发展第三产业关键行业，并明确提出“以满足市场需求为导向，加强管理，科学调控，大力推进房地产向规模化、高水平发展，做大做强房地产业”。并提出坚持“节省土地、价格合理、供求平衡”标准，科学调控土地供给增量和商品房价格，保持房地产市场价格稳定供需总体平衡。同时要推广绿色节能建筑，推进房地产业增加方法转型和产品创新，促进房地产开发和交易市场健康有序发展。同时，也应依据当地实际情况宏观把握市场，预防房价大起大落，促进经济健康发展。