文昌房地产市场调研研究报告.doc
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1、文昌房地产市场调研汇报一、 调查时间:12月29日二、 调查范围:文昌市内三、 调查目标:了解该市土地出让情况、价格和调查在建、拟建项目标数量、规模、销售价格、主力户型、用户定位、目标群体等。四、 调查楼盘数量:10个,分别为绿岛、鑫源锦程、夏湾拿、平海.逸龙湾、黄金海岸、观澜雅苑、东海椰苑、阳光东海岸、白金海岸、森海湾、清澜别院、波溪丽亚湾。其中白金海岸、椰海尚品、中南森海湾、平海.逸龙湾、黄金海岸、波溪丽亚湾等中高级大盘较具代表性,也跟海拓澜湾有一定竞争性。五、 文昌市楼盘销售均价:5000-6000元/平方米(二线海景)9000-13000元/平方米(一线海景)六、海南文昌市场走向(海南
2、未来趋势)对海南政府来说今年经济增加也肯定是第一位,利用上升为国家战略国际旅游岛建设来争取国家政策有区分对待,促进旅游房地产发展,促进全省经济发展,促进国际旅游岛建设是省委省政府今年所要努力。 所以,从宏观面整体来看,今年海南房地产发展趋势大至可归纳以下:第一季度,因受到海南国际旅游岛建设上升为国家战略利好原因推进,文昌房地产市场火爆,量价齐升;第二季度,因受到全国性多项严厉调控政策影响,投资资金大量撤离,用户群体性观望,市场转冷;第三季度,货币政策,房地产调控政策出现缓解微调,观望止步,理性回位,市场逐步回暖;第四季度,国际旅游岛建设相关特殊政策落实,得益于利好原因推进,资源性需求释放,销售
3、量大幅回升。文昌各项目基础情况和优惠以下表格:名称最高价最低价均价层差优惠绿岛7980元8500元60元鑫源锦程7000元5500元6780元60元东海椰苑7000元5850元全款98折黄金海岸9500元6680元白金海岸13000元阳光东海岸7000元5668元全款98折平海逸龙湾11000元14000元全款93折 还有内部价位折扣夏湾拿6180元6900元全款98折清澜别院5000元5780元全款98折森海湾8500元9500元波溪丽亚湾8800元11800元全款95折,按揭98折 特价房9折同创碧海城10000元7500元8000元汇景湾5050元6000元全款98折,按揭99折八一惠园
4、7200元华源清苑5400元6500元全款98折义方家园5980元6500元全款98折,按揭99折盛世天成5130元9500元9层以下每平50元,以上每平100元以上表格整体来看,文昌市场价格上涨幅度比较平稳,市内楼盘均价在50006000左右,一线海景均价900013000左右。文昌房地产不是很活跃,为促进销售,每个楼盘全部有一定折扣。七、海南市场出台新政:国家年底出台两大房产新政。一是更严格限制异地购房政策。异地购房一律首付5成,利率最低1.2倍。而且海口三亚作为六个月来楼市涨幅领跑者,更是严格要求异地购房不准贷款。二是正式确定上海、重庆、海口作为房产税试点城市开征。上海示范意义在于是中国
5、房价最高地域,重庆关键是最为房产税空转首批试点,海口空置率最高。这两个重磅消息将成为压垮骆驼最终一根稻草。海口342年度涨幅有如股市从1600点涨到6124,中间没有回调,这次权威人事估计,海口房价跌幅最少将在40左右。回归理性后,海南房价将平稳发展,这个也符合国家对国际旅游岛引导计划。政府优惠政策及举措 (1)、新航天发射场落户海南,尤其是6000亩航天专题公园建设,对海南省又好又快发展产生极大促进作用,将成为海南发展史上一个新里程碑。文昌也将成为海南必游之地,休闲度假旅游地产增值潜力巨大。市政府工作汇报指出:以航天发射场落户本市为契机,加紧发展现代服务业,加紧旅游计划,促成旅游项目上马。关
6、键建设铜鼓岭生态旅游区、航天专题公园、高隆湾、椰林湾、八门湾等旅游区,加紧旅游资源开发。以开放型经济为载体,培育壮大港口经济。清澜港是本省东部唯一对外开放口岸。要大力发展口岸经济,引导民营企业参与对外贸易,经过组织当地域有条件企业参与对东南亚、港澳台经济交流,发展外向型经济;要发挥清澜港开放口岸优势,整合港口各项资源,完善港口基础设施,强化口岸服务功效,加紧管理体制改革和通关模式改革,增建一批新泊位,深入改善清澜港口装卸条件,增强集散能力;努力争取把清澜港打造成海南东部内外贸易货物集散基地。(2)文昌市委副书记、市长严正认为,新航天发射场落户海南文昌,对文昌发展将会起到巨大促进作用。航天城是国
7、家关键项目,国家资金投入将会促进文昌基础设施发展。文昌也将会伴随航天城建立声名大扬。在中国和国际产生一定著名度。为满足航天发射场建设需要,文昌将多方争取资金,配套建设和之相适应“两桥一路”、港口、医疗设施和应抢救援体系等,完善港口基础设施,整合港口各项资源,强化口岸服务功效,深入扎实改善基础设施。(3)现在,文昌市以新航天发射场项目落户为契机,借势招商,造势招商,营造良好投资环境,吸引更多大项目和大企业进入,掀起了新一轮开发建设热潮,众多企业及中国外客商纷纷到文昌投资置业。美国希尔顿酒店集团、还有新加坡文化、香格里拉、香港百莱玛、雨润集团、证大集团、宝安集团、等国际大财团全部已纷纷到文昌来进行
8、实地考察。同时,在这种大环境带动下,文昌房地产业也会快速崛起,比如年末年初,在清澜地域房地产项目快速崛起,其中有白金海岸、森海湾、天海紫贝、碧海城、椰海尚品、等多个房地产项目全部已建设并销售,而且价格不停上涨。连接文城和清澜两镇文清大道两侧,因为地势比较平坦,比较适合开发,政府目标也是期望把全部市政单位全部全部往文清大道这一带搬迁,经过在清澜市政府,和文昌市府两头带动,牵动这一条线发展。八、房价走势分析(1)、住宅品质提升,推进房价上涨。新增供给来看,文昌市房地产项目标开发水平和建设档次在不停提升,楼盘品质越来越高,房地产种类也愈加丰富,涌现出了中南;森海湾、同创;碧海城、同业天海紫贝、椰海尚
9、品、白金海岸、清澜别院等精品楼盘和海景住宅小区,房产开发商对居住小区功效、绿化环境、新型建筑材料使用和房产营销方面全部加大了投入,成本上升直接带动房价上涨。(2)、文昌市在航天发射基地、千亩码头建设、毗邻海口省会城市,保持天然环境资源优越条件以其东环铁路、海文高速公路等便利交通、优良居住环境、房价较低且稳定等原因,越来越吸引周围城市,尤其是岛外购房者投资置业,和航天城工作人员投资置业,也增强了投资置业者对文昌房地产发展信心。(3)、伴随土地交易规范化和透明化,土地成本大幅提升;国家相关节能建筑政策实施,建材升级换代,人工等相关房地产建设要素价格上涨提升了房地产开发成本。和此同时,钢材、水泥等建
10、材价格逐步上涨,无形中增加了房地产开发投资成本,间接拉动了房价稳步上升。(4)、在文昌地域,截止90年代末二十一世纪初,大部分人还没有摆脱“买地盖房”传统观念,伴随国家对土地使用要求越来越严格,在国家大力扶持城市发展和建设基础上,征用了文昌市周围地域大部分土地。而且,在严格城市计划要求下,私建民宅现象越来越少,同时,在政府对单位集资房严管严控前提下,单位集资建房现象越来越少,80后人群在工作以后极难享受住房分配待遇,在没有单位集资房和无法私建房基础上,大部分人不得不开始脱离买地盖房传统观念,接收商品房发展历史规律,进入购置商品房安家置业生活阶段。九、文昌房地产发展现实状况综述(1)市内板块航天
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