酒店项目申请建设可行性研究报告11.doc
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1、编号: 本科毕业设计(论文)XX酒店可行性研究Xinci Hotel Feasibility Study下属学院 专 业 班 级 学 号 姓 名 指导教师 职称 完成日期 201 2 年 4 月 25 日诚 信 承 诺我谨在此承诺:本人所写的毕业论文XX酒店可行性研究均系本人独立完成,没有抄袭行为,凡涉及其他作者的观点和材料,均作了注释,若有不实,后果由本人承担。 承诺人(签名): 年 月 日摘要【摘要】房地产可行性研究是对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法,它对优化决策,提高投资效益有着重大意义。酒店作为房地产项目的一种,需要运用可行性研究进行分析.本文将对杭州湾新区XX酒店有关的市
2、场、资源、工程技术、经济等方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理以及在项目建成后对其经济效益进行科学预测和评价,帮助开发商明确项目获利能力,识别风险,做到科学、理性投资。【关键词】XX酒店;杭州湾新区;可行性Xinci Hotel Feasibility Study【ABSTRACT】The real estate feasibility study is a comprehensive technical and economic analysis and appraisal of the scientific method of the propos
3、ed project, its optimal decision-making, and improve investment efficiency is of great significance. Hotel as a kind of real estate projects, this article will consider about markets, resources, engineering, economic and other aspects of Xinci features hotel .We use a comprehensive analysis, demonst
4、ration and evaluation after the completion of the project, in order to determine whether the project is technically feasible, economic is reasonable. A scientific prediction and evaluation can help the developers to clear the project profitability, identify risks, and make a scientific, rational inv
5、estment.【KEYWORDS】Features Hotel;Hangzhou Bay New Zone;Feasibility Study目录1项目总论51.1项目概况51.2地块现状与建设条件分析5 1.2.1地块区位5 1.2.2地块概况6 1.2.3建设条件61.3项目建设意义71.4项目规划设计方案72市场分析102.1中国旅游及酒店行业市场分析10 2.2宁波市经济及旅游市场分析11 2.3XX酒店经济环境分析13 2.3.1新区投资环境13 2.3.2区位优势13 2.3.3慈溪星级酒店宾馆经营状况及评价14 2.3.4市场预测16 2.3.5项目SWOT分析16 2.3.6
6、价格和宣传策略173项目投资及资金筹措183.1 投资估算及资金使用情况183.2 项目实施计划193.3 资金筹措及还款计划204 经营测算224.1 经济效益评估22 4.1.1 收入估算22 4.1.2 成本估算224.2 酒店前15年经营情况预测235 投资评价246 结论与建议26参考文献27致谢29附录30附表1投资估算表:30附表2前6年投资计划与资金筹措表:30附表3损益表:31附表4营业收入税金及附加估算表:32附表5借款还本付息表:33附表6资金来源于运用表:34附表7全部资金现金流量表:35附表8自有资金现金流量表:36III1. 项目总论1.1 项目概况项目名称:XX酒
7、店项目性质:拟建项目总投资:12701.71万元项目规模:总建筑面积约18500项目地址:杭州湾新区兴慈一路东,滨海一路南。1.2 地块现状与建设条件分析1.2.1地块区位地块位于杭州湾新区管委会旁,恒元大酒店西面,距慈溪市中心约20公里。新区着眼于未来的可持续发展,以引进先进技术、资金密集型项目以及附加价值高的第三产业项目为目标,旨在建设一个同时拥有居住、休闲旅游、商务办公功能的新型小城。随着新区的逐步开发,这里将成为同时拥有世界顶级工厂、高档住宅以及一流度假酒店的湿地公园。杭州湾新区的整体规划面积为145平方公里,其中40平方公里为西部国际商务休闲城、65公里为中部先进制造业聚集区、剩下的
8、40平方公里为东部预留发展区。地块所在的西部区块位于杭州湾大桥南端通道两侧,通道东侧建设物流、后勤、办公、职教、金融等现代服务业,通道西侧建建设高档别墅、星级酒店、高尔夫球场、湿地公园等休闲娱乐、旅游区。因此,在本地块拟建三星级特色酒店是符合新区规划要求的。中部工业区块以发展先进制造业为主,总规划面积65平方公里,已开发35平方公里。东部预留发展区块以发展高附加价值的第三产业为目标,提供商务、休闲等综合服务,定位为新区的经济、文化、行政中心。杭州湾新区作为宁波向北接轨上海的第一站,“桥头堡”的区位优势对海内外客商有着极大的吸引力。同时在新区政策的扶持下,已逐步形成以汽车、家电、化纤、医疗器械、
9、新能源、环保、生物医药、食品以及现代服务业为主的产业园区。经过前几年的着力开发,中部工业区块引进的内、外资项目已超过247个,总投资超340亿元。规划实施情况:杭州湾新区累计投入50多亿元用于基础设施建设,中部工业区块已完成35平方公里的市政基础设施建设,电厂、自来水厂、污水处理厂都已投入使用,光纤网络也已接通。待开发地块基本为熟地,有利于新项目的建设投资。目前的开发重点为西部国际高端商务休闲区,正在建设的项目有职业技术学校、科技孵化中心等公共平台,服务配套设施的完善将为入驻企业创造更好的发展条件。1.2.2地块概况地块主入口在地块东侧,与广场路相连;紧急出入口在地块西侧,与兴慈一路相连;人行
10、出入口在地块北侧,与滨海一路相连。地块交通便利,紧邻杭州湾新区管委会,周边企业众多,商业服务配套设施齐全,具有巨大的商业价值和开发潜力。1.2.3建设条件(1)地块为熟地,水、电、气、光纤、道路均已接通,土地平整已完成,能直接进行建设。(2)为便于施工材料的组织,大部份材料就近采购,保证及时供货并运至现场。1.3 项目建设意义根据国际高端商务休闲区的规划要求,新区内高档别墅、高尔夫球场、湿地公园等休闲、娱乐、旅游区正在逐步形成整体效应,酒店作为重要的配套设施之一,有着提升整体规模和功能优势的作用。目前新区内已有五星级大酒店恒元大酒店与一些经济性旅馆,但为了满足新区内中端商务、旅游客在住宿、餐饮
11、方面日益丰富的要求以及新区内政府机关的日常活动需要,一座规模适度,又具有地方特色的三星级酒店是完全有必要的。XX酒店的建设不仅能为开发公司带来可观的利润,还能创造就业岗位,同时更好地服务新区。1.4项目规划设计方案1.4.1设计依据城市道路设计规范 CJJ37-900城市居住区规划设计规范 GB50180-93公共建筑节能设计标准 DB33/1036-2007 旅馆建筑设计规范 JGJ 62-90 民用建筑设计通则 GB50352-2005 饮食建筑设计规范 4JGJ64-89宁波市城市规划管理技术规定项目用地规划指标、其他有关国家及地方的现行规程、规范及标准(略)。1.4.2项目规划拟建酒店
12、按三星级标准建设,将由特色酒店和海鲜广场两部分组成,建筑风格以现代风格为主,总工期为240日,用地面积14762,总建筑面积18500,其中地下建筑面积3500,地上建筑面积15000。酒店的建筑结构形式采用框架结构,地下一层,地上六层,首层层高4.7米,其余5层层高4.2米,建筑高度25.7米;海鲜广场,采用钢结构型式,局部两层,最大建筑高度12米。设机动车停车位150辆,非机动车位300辆。项目具体建设要求:建筑外部自然景观与周边环境保持和谐;内部装饰与外观相适应;功能上集商务、会议、休闲及娱乐为一体。其中特色酒店部分七层,功能层四层;地下一层为酒店辅助用房、设备工具间、设备管理间以及地下
13、停车库;地面一层大厅要求简约大方,设便利店、餐厅(同时提供中餐以及商务套餐)以及酒吧;二层入口开放空间为公共休息空间,可以欣赏到酒店附近的自然景观,核心功能区包括2个大包厢、10个的中包厢以及5个会议室;三层则定位为健身娱乐层,设乒乓球室、台球室以及棋牌室,与此同时,三层还用于会议和酒店办公;四至六层为135间功能设施完善的客房。入住客人均能免费享用康乐设施。而海鲜广场部分,外观立面设计要求简洁大方,色彩明快,风格鲜明,建筑形式与酒店统一和谐,与环境相互协调。其中地面一层,局部二层,让顾客在享受海鲜大餐的同时能够感受到海洋的温度和气息。总的来说,酒店将以特色餐厅、特色客房、特色休闲、特色装饰风
14、格来确立自身“特色”,围绕商务与休闲的主题,构建完整的服务体系。1.4.3预计机构设置和人员配备本项目预计设置前厅部、客房部、餐饮部、保安部、康乐部、医疗室、总经理办公室、财务部、工程部以及人力资源部,各部门由总经理统筹。根据酒店135间客房及海鲜广场餐位情况,拟定员工编制如下:部门所需人数总办4前厅6客房15餐饮25保安2康乐15医疗1财务5工程3人力资源2小计781.4.4酒店主要产品的目标市场杭州湾跨海大桥的建立使得宁波与上海一桥相通,而本项目所在的杭州湾新区位于杭州湾跨海大桥南端。因此,本项目将直接受益于沪甬两地乃至长江三角区域经济的快速持续增长。与此同时,新区交通网络发达,周边旅游胜
15、地众多,每年都有来自海内外的会议、商务、旅游、休闲度假客。依据这些条件,结合本项目自身特色客源定位如下:由于本项目离慈溪市中心20公里左右,短期内吸引市区客户有一定困难。因此现阶段1-3年,特色酒店将以会议,商务客为主,旅游休闲为辅。长远来看,随着新区环境的逐渐繁荣,基础设施的不断完善,酒店将努力发挥特有的地理区位优势,以休闲度假客为主,兼顾会议、商务。未来客户群中,休闲度假客人将占所有客人的45%,商务、会议客人占40%,旅游团客人占15%,整体定位于商务旅游酒店。由于新区内企业众多,商务行政活动频繁;长江三角经济区内各地方经济活动的紧密联系,会议市场将持续繁荣,因此周边的企事业单位成为特色
16、酒店需要努力争取的目标客户群。此外,酒店需要打响本土品牌,充分发挥海鲜广场这一特色,增强客人在饮食文化方面的体验。针对不同客人的品味与需求,不仅要在服务上下足功夫,还要完善酒店的设施功能,如为商务客提供固定式保险箱。同时强化网络预订,拓展客源。开业初期,通过接待一些业务往来商旅,磨合产品和服务,定位自身的服务特色,增加人气,提高认知度。总而言之,为了成为能让人记得住的酒店,不能仅仅解决客户在吃住方面的问题,还要让客人有一种地方生活和文化的体验。结合所处商圈的市场条件,强化酒店特色,促进客房、餐饮的销售。2市场分析2.1中国旅游及酒店行业市场分析2.1.1旅游业分析在过去的几十年里,我国国民经济
17、始终保持高速发展的状态,但这是一种粗放型的经济发展模式,阻碍着我国进入中等发达国家的行列。于是在2011年,中央下定决心调整经济结构,明确可持续发展的道路,将GDP增长目标下调为8%,实际增长为9.2%。今年三月份,温家宝总理在政府工作报告中提出2012年GDP预期增长目标为7.5%,而十二五规划顶的年GDP增长目标位7%。本人认为:GDP目标的下调不仅体现了中央在经济改革方面的决心,同时意味着我国未来经济增长将逐步趋于平稳。我国整体经济虽开始有所放缓,但旅游住宿市场却依旧保持景气。在过去的2011年1-12月,我国接待入境游人数106552337人次,同比增长11.84%,其中接待外国人59
18、205897人次,香港同胞29001926人次,澳门同胞4312905人次,台湾同胞1403169人次。其中浙江省接待7736908人次,同比增长13%。国际旅游外汇收入合计5968204万美元,其中广东省旅游外汇收入1390619万美元,同比增长12.30%,位列全国第一,而浙江省旅游外汇收入454.173万美元,同比增长15.56%,位列全国第5位。国家旅游局旅游统计数据R而国内旅游方面,2011年1-12月,约有26亿人次,同比增长12%;国内旅游收入约为1.9万亿元,同比增长21%;旅游总收入预计同比增长18%。中国旅游研究院指出,2011年国内旅游业发展方式初现转型迹象。市场需求方面
19、,政策刺激进入常态化发展阶段;产业发展方面,规模扩张走向内涵增长阶段;区域旅游发展格局方面,虽然继续呈东部地区主导的非均衡格局,但中西部入境旅游发展与东部地区的差距呈现缩小态势。预计2012年,我国旅游业将保持在高位平稳运行的状态。中国旅游经济蓝皮书M2.2.2酒店行业分析国家旅游局2011年第四季度全国星级饭店统计公报R旅游业的高速发展直接促进了酒店业的快速成长。截止2011年底,经营情况数据通过省级旅游行政管理部门审核的星级酒店共12889家。除669家停业外,12220家完成了第四季度经营数据的填报,其中一星级214家、二星级3591家、三星级5635家、四星级2172家、五星级608家
20、。全国12220家星级酒店第四季度的营业收入总计为657.59亿,餐饮收入占总收入的46.04%,为302.72亿;客房收入占总收入的40.83%,为268.49亿。三星级酒店营业收入为189.21亿,餐饮收入占总收入的47.97%,客房收入占总收入的39.68%。全国第四季度星级饭店平均房价为322.21元/间夜,平均出租率为62.04%,每间可供出租客房收入为199.90元/间夜,每间客房平摊营业收入为41850元/间。三星级酒店平均房价为222.15元/间,平均出租率为61.65%。每间可供出租客房收入为136.96元/间夜,每间客房平摊营业收入为29448.63元/间。与2011年第三
21、季度相比,全国星级酒店除平均出租率下降外,其余各项指标上升,而西部地区平均房价、平均出租率、每间可供出租客房收入和每间客房平摊营业收入四项指标均下降;全国星级酒店四项指标与去年同期相比,各项经营指标均上升。2011年我国酒店行业经营状况良好,而投资者们对酒店行业的未来也充满着信心。我们看到,拥有着雄厚的资金以及先进管理经验的知名外资品牌已开始向二三线城市进军;而商务酒店、经济连锁酒店也开始加快开张速度,抢占市场,以赢得先机。因此,从长远来看,XX酒店的建设是符合经济潮流的,投资潜力巨大。2.2宁波市经济及旅游市场分析2.2.1宁波市经济概况及经济环境关于宁波市2011年国民经济和社会发展计划执
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