吉林亚泰·梧桐公馆项目建设投资可行性研究报告2011-2011-63页.doc

创新成就卓越 远见创造未来

亚泰地产
亚泰梧桐公馆项目可行性研究报告

吉林亚泰房地产开发有限公司
二〇一一年四月

项目名称：亚泰梧桐公馆
项目名称释义：梧桐掩映，华美尊荣。身居公馆，怡然自得。
“梧桐”二字意为“梧桐树”，因此，作为项目的鲜明标识物，梧桐树将在景观设计中得到充分体现。通过茂密的梧桐树林，展现独具风情的庭院生活社区，使现代与传统的空间意境得到融合。“公馆”二字则使人联想起曾经掩映于梧桐树之中，深藏于高墙背后的沧桑岁月与承载着名门望族的盛世春秋，而其本身也凝聚了近代中国的历史风云以及超越建筑本身的文化内涵。本项目采用“公馆”二字，旨在追溯“公馆”的精神象征，传承“公馆”的文化内涵，再现“公馆”品质神韵，反映出项目的品味及档次。该案名在长春市房地产项目中独树一帜，具有非常鲜明的个性，便于推广造势。

目 录
第一部分：项目概论 1
一、项目基本情况 1
二、可行性研究依据和范围 1
三、项目发展依据 2
四、主要技术、经济指标 3
五、结论 3
第二部分：土地基本情况 4
一、土地自然情况 4
二、土地性质分析 6
三、土地市场分析 8
第三部分：城市及区域市场分析 11
一、城市宏观经济环境分析 11
二、区域宏观经济环境分析 18
三、城市房地产市场发展概述 20
四、区域房地产市场发展概述 25
五、宗地周边区域市场研究 26
六、市场分析结论 28
第四部分：项目定位 29
一、项目整体定位 29
二、规划布局分析 31
三、产品定位及户型设计 36
四、销售价格定位 43
五、建设标准定位 45
第五部分：经济效益分析 46
一、经济测算依据 46
二、项目开发成本构成 46
三、三项费用与税金 49
四、各类产品销售价格 50
五、分期开发、销售设想 50
六、项目资金计划 51
七、经济效益测算结论 52
第六部分：结 论 53

53

第一部分：项目概论
一、项目基本情况
1．项目名称：亚泰梧桐公馆建设项目
2．开发商：长春市政建设（集团）房地产开发有限公司
3．投资商：吉林亚泰房地产开发有限公司
4．可行性研究报告编制单位：吉林亚泰房地产开发有限公司
二、可行性研究依据和范围
1．研究的依据
Ø 国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
Ø 房地产项目经济评价
Ø 长春绿地建筑设计研究院提供的规划方案
Ø 长春市规划局下发的该项目的规划设计条件
Ø 国家及地方的法律、法规
2．研究范围
Ø 建设的必要性
Ø 市场预测和建设规模
Ø 项目建设方案
Ø 投资估算及财务评价
三、项目发展依据
亚泰梧桐公馆地块位于长春市东部的二道区中心地带，东邻规划路（南区丙五路），西达东环城路，南邻已建成的东方之珠小区，北至吉林大路，占地面积14.5万平米，2010年4月与长春市政房地产公司签署了《乐东棚户区项目合作协议书》，通过股权收购的方式取得净地。依据对项目的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，将该项目定位为亚泰地产“产品体系规划”中的品类三----城市副中心、中高档住宅产品，主力产品为面向中产阶层、青年白领首置型住宅及高收入城市精英的改善型住宅。
该项目是亚泰地产首个通过股权收购形式获取土地的项目，对提升亚泰地产此类项目的运作能力具有积极作用，同时，项目开发建设对亚泰地产巩固长春市场，“实现稳居吉林省房地产领军企业”的目标具有极其重要的意义。
四、主要技术、经济指标
亚泰梧桐公馆项目占地14.5万平方米，规划建筑面积44.5万平方米，容积率2.699。亚泰梧桐公馆是以居住为主的现代化居住区，包括多层、小高层、高层住宅以及沿街商业区，总建筑面积445,592平方米，其中住宅面积374,907平方米，商业面积8,280平方米，地上车库1,796平方米，地下停车位面积52,860平方米，其他配套设施及物业用房面积合计7,749平方米，住宅总数3,766户。
项目的预计经营收入为28.7亿元，商品房销售期平均销售价格为6,809元/平米（含地下人防车库在内）。项目总计划投资23.0亿元，其中项目开发成本约为18.7亿元，投资利润率为24.8%。
五、结论
通过对本项目建设规模、市场情况、工程建设方案、投资及财务分析等几方面进行的研究，得出以下结论：
1．亚泰梧桐公馆项目处于城市发展的重要位置，紧邻吉林大路，位于二道居住区的核心位置，居住氛围浓厚，地块升值潜力较大。
2．项目是亚泰花园系列产品的延续和提升，对亚泰地产稳固长春市场，保持市场占有率具有重要作用。
3．本项目的建成，顺应了市场经济发展的大趋势，符合省情、市情、顺乎民意。建设发展思路客观实际，建设方案布局合理，规划符合长春市总体规划要求，该项目应该具有较好的社会效益，环境效益和经济效益，因此该项目的建设是可行的。

第二部分：土地基本情况
一、土地自然情况
1．土地位置
亚泰梧桐公馆地块位于长春市东部的二道区中心地带，距离市中心约5公里。东邻规划路（南区丙五路），西达东环城路，北至吉林大路，南邻已建成的东方之珠小区。占地面积14.5万㎡，具体位置如图所示：
2．土地四至
高压线
两栋居民楼
宗地北邻吉林大路、西邻东环城路、南邻东方之珠小区、东侧为南航世纪苑。
西侧：紧邻东环城路，双向四车道，经常通过大型运输车辆，路况较好。
北侧：吉林大路，双向六车道，离长春市第二热电厂不足500米。
南侧：南邻东方之珠小区，建成的产品为13层小高层。
东侧：邻南航世纪苑，之间有规划道路沿河路。
3．土地现状
宗地呈“7”字型，地势较为平坦，内部高差较小。
沿吉林大路一侧有2栋7层砖混住宅，地块西侧有一条220KV高压线沿本地块西侧南北贯通，将在建设中考虑高压走廊。本项目目前为长春市政集团水泥厂厂区，现正常生产中。
4．周边环境
空气情况：宗地北侧与长春第二热电公司相距不足500米，长春市主导风向为西南风，因此，热电二厂对该地块存在一定的大气污染，但影响程度不大。
噪声情况：宗地西侧的东环城路车辆过往频繁，且多为大型货运车辆，对宗地西侧临街一侧产生噪声污染。
治安情况：治安情况一般。
周边景观：目前无主要景观，但是由于热电二厂的影响，其生产用的凉水塔对视觉产生一定的不良影响。
居住氛围：宗地南侧为已经建成的东方之珠小区，各种配套设施基本完善，已形成较为浓厚的居住氛围。
5．交通条件
宗地西北两侧紧邻城市主干道，交通顺畅。距城市中心人民广场商业圈约15分钟车程，距长春龙嘉机场约30分钟车程。
6．社区配套
教育情况：82中、108中学、八道街小学、春城小学、吉林小学、亚泰小学、52中、34中、岭东小学等。
医疗情况：北侧紧邻延安医院，西南1公里范围内有吉大医院分院，周边的其他医院有二道区医院、中日联谊医院、烧伤医院等。
购物娱乐：项目西行1公里为二道国贸商都，吉林大路特色餐饮等，商业配套较好。
生活情况：紧邻东方之珠小区，目前生活较便利，仍需进一步完善。
7．市政配套
给水—引自南区丙五街给水管网。
排水—园区内雨水和污水直接排至市政的雨水和污水管道。
供热—小区采用集中供热。
燃气—引自东环城路燃气管网。
电力—引自东环城路电力线路。
弱电—电视、电话、宽带、智能等引自东环城路线路。
8．规划控制要点
规划用地面积14.51万㎡，容积率小于2.7，建筑密度小于30%，建筑限高100米，绿地率大于25%；
规划建筑日照间距系数按照《长春市建筑日照间距规定》和《城市居住区规划设计规范》执行，多层对内1.7，对外1.97。
二、土地性质分析
1．土地权属
该块土地隶属于长春市政建设（集团）房地产开发有限公司（下简称“市政房地产”），并于2010年5月由长春市发改委于确认为“乐东棚户区改造项目”。
2．土地合作背景
2010年4月，亚泰地产与长春市政建设（集团）房地产开发有限公司（以下简称“市政地产”）签署了《股权转让协议》，协议主要约定，亚泰地产800万元人民币平价收购该公司100%股权，并在收购工作结后，“市政地产”做为亚泰地产全资子公司，拥有合法、独立的开发权，亚泰地产向“市政地产”注入资金，用以完成乐东区棚改项目的开发。
截至2010年底，该地块已经完成拆迁工作，项目取得了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，目前正在办理项目开工许可证。
3．规划性质
二类居住用地。
4．城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响
长春市主城区空间发展方向为“南拓北优、西控东展”。主城区空间结构为“双心三翼、多组团”：“双心”分别指人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心；“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向；多组团是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。规划期内重点发展城市东北、西南两翼。二道旧城区开发改造全面铺开。主要是以远达、八里堡区域和吉林大路、东盛大街、自由大路沿线为重点，形成了“一面三线”的开发格局。
因此，项目所在地为二道区重点开发区域，同时也是长春市主要居住区和发展方向，已经形成了浓厚的居住氛围，有利于项目今后的推广与销售。
三、土地市场分析
1．周边待推竞争项目
项目一：万科蓝山项目
该项目“东邻东盛大街、西至发电设备总厂、南起长电紫盈花园、北至四通路”，占地面积25万㎡，建筑面积约为50万㎡。项目主打“新都市主义”德式简约风格，由专业德国建筑设计团队打造，建筑类别为高层、小高层。项目现已开盘上市，该项目将是亚泰梧桐公馆项目主要的竞品之一。
项目二：保利百合香湾
该项目位于远达大街与同康路交汇处西北，占地面积23万㎡，建筑面积50万㎡，规划有多层、小高层和高层，主力户型为90-148㎡，项目一期产品为框架结构，包括7、8、9、10层的电梯洋房、11层的小高层宽景洋房和13层的瞰景洋房，其中多层10栋，小高层8栋，中高层6栋共有约1500套，预计产品均价为5,000/㎡左右。
2．待推土地情况
依据二道区分区规划和“2010长春市土地推介会”提供的信息，2010年二道区进行推介的土地共有七块，其中四块位于二道核心区，与亚泰梧桐公馆项目位置较为接近，下图是这四个地块的位置示意图。
发电设备
拖拉机厂
化油器厂
转向机厂
从北至南四个地块分别为“发电设备厂地块”、“拖拉机厂地块”、“一汽原化油器厂地块”、“一汽原转向机厂地块”，其中，一汽原化油器厂地块和一汽原转向机厂地块面积较小，分别为5万㎡和6万㎡，发电设备厂地块和拖拉机厂地块位于万科蓝山项目的周边，面积均超过了10万㎡，分别为16万㎡和26万㎡。
发电设备厂和拖拉机厂2010年没有实现出让，化油器厂和转向机场均于2010年11月11日出让，分别由力旺房地产和昊源房地产公司竞得，转向机厂地块出让总价为24454.4万元，楼面地价达到1600元/平米，而化油器厂的成交价款达到了36176.8万元，楼面地价达到了2711元/平米，超过万科柴油机厂项目。根据2011年长春市公开的土地出让计划，拖拉机厂地块已经纳入年度出让计划。
3．土地综合分析
宗地处于城市发展的重要位置，紧邻吉林大路，位于二道居住区的核心位置，居住氛围浓厚，地块升值潜力较大。
宗地占地14.5万㎡，规模适中，交通便利，配套设施完善。
项目合作背景清晰，双方责任明确。土地价款与竞争项目相比，相对较低。
通过对土地各项属性、特性分析，该地块适合建设品类三，即“城市副中心中高档住宅产品”项目，项目的特点是，追求高额利润及高品质，运作周期相对较快，保证公司品牌的提升及利润最大化。
该项目与亚泰花园距离500米，是亚泰花园系列产品线的延续，是继桃花苑、杏花苑、樱花苑、桂花苑后的第五个居住区项目，在前四个项目所形成的良好市场氛围下，亚泰地产的产品的美誉度、知名度和产品均得到极大提升，因此，该项目的开发将会延续亚泰品牌的号召力。
该项目不仅为亚泰地产提供持续的利润回报，也可延续亚泰花园的客户资源，提升产品力，进一步扩大亚泰品牌影响力和知名度，对亚泰地产稳固长春房地产市场的地位起着重要的战略意义。

第三部分：城市及区域市场分析
一、城市宏观经济环境分析
1．长春概况
（1）地理概述
长春作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。这种特殊的地理位置，使长春成为中国东北地区巨大经济链条中关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。
（2）历史人文
长春原名宽城子。清嘉庆五年（1800年）始建置“长春厅”于新立城，置“理事通判”，是为设治之始。道光五年（1825年）迁至宽城子，即现长春市南关区一带。清光绪十五年（1889年）升格为长春府，置“知府”。1913年改制长春县，县衙称“县公署”，主官称“知事”。1929年县公署改称县政府，知事改称县长。1896年帝俄侵入东北，在长春建起俄国人居住区。直至1948年10月19日长春解放，开始了一个新的历史时期。
（3）行政区划
全境面积20,571平方公里，其中市区面积3,603平方公里。下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。
从城区面积来看，中心城区面积相对较小，就房地产开发而言，可供开发的土地面积有限，随着房地产的不断发展，城市未来发展势必往外围城区开发，而二道区的土地面积较大，离市中心的距离近且交通相对比较方便，可较好的满足城市土地供应需求，未来形势大好。
（4）主导产业
长春的工业有着较好的发展基础，经过多年的发展建设，基本上形成了交通运输设备制造业为主体的，门类比较齐全的工业体系。如：一汽集团是全国规模最大、品种最全的现代化汽车科研生产基地之一；长春客车厂是国内较大的铁路客车、地铁客车科研生产和出口基地。此外，机械、电子、化工、冶金、建材等行业也具有一定的基础和潜力。
产业发展预测：汽车业、加工业、潜在的旅游业将成为长春未来经济发展的主导产业。
2．经济环境
（1）国内生产总值
长春市2010年全市实现生产总值（GDP）3,369.7亿元，同比增长15.6%。预计2011年地区生产总值增长14%，力争达到4,000亿元。长春经济发展迅速，远远高于全国平均水平。经济发展势头强劲，进入快速发展阶段，城市规模不断扩大，人口逐年增多，投资环境大力改善，城市加速扩展。
图 3-1长春市 GDP 总量情况走势图
（2）工业 增加值
2010年1-9月，长春市的三大产业仍然是第二产业超过第一、第三产业，高达1,253.7亿元，同比增长20.7%。多年来长春都是以第二产业为主导，近几年随着工业投资力度的不断加大,工业的主导地位仍不会改变，并比重逐渐加大，成为经济增长的主力。从数据显示，长春市的第三产业发展也在逐步加快，主要是由于政府加大对第三产业的扶持，因为第三产业的发展程度直接关系到一个城市现代化的程度，长春市要想加快发展步伐就必须大力扶持第三产业的发展。
随着第一、二产业的发展，居民收入水平的不断提高，将有力地带动第三产业增长，拉动第三产业增值不断增加，但其占比基本保持平稳状态，其欠发达直接导致城市经济缺乏活力，但随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济将迎来新的发展阶段。

图3-2 长春市产业结构情况示意图图

3-3 长春市历年工业增加值情况走势图
（3）固定资产投资
2010年全市完成固定资产投资额3,000亿元，同比增长了30.9%。其中：其中工业投资任务达1,400亿元，同比增长28.4%。预计2011年全市完成固定资产投资按新口径增长26%，完成2400亿元。2009年完成全社会固定资产投资总额2,300.3亿元，比上年增长26.5%。其中：城镇固定资产投资1,691.7亿元，增长24.1%；房地产开发投资443.9亿元，增长25.8%。新增固定资产1,349.7亿元，固定资产交付使用率为59.9%，增长14.1个百分点。

图 3-4 长春市历年固定资产投资情况走势图
（4）人均可支配收入与人均消费支出
2010年长春市场物价总水平持续平稳运行。1－9月份，居民消费价格总指数103.3％。人均可支配收入13,314亿元，同比增长11.4%。人均可支配收入不断提升，人民的生活水平也得到了长足的改善。市民的消费能力逐年增强，部分消费需求需要被引导才可释放。
城市人均可居住面积与农村人均居住面积均有所上升。目前，长春市人均居住条件尚低于全国水平，根据国外经验，人均建筑面积在 30 ㎡之前住宅还需要继续发展。
2010年1-9月，人均消费支出为10,441亿元，同比增长6.3%。人均消费性支出整体显示为稳定增长的消费趋势，而且增长势头强劲，城市总消费水平也在不断升高。随着长春市经济的发展，也将为居民创造更多更好的就业机会，在未来几年里，长春市的发展水平还将以较高的速度持续发展。

图 3-5长春市历年人均可支配收入与人均消费支出情况图
（5）房地产投资
2009年，长春市完成房地产开发投资443.9亿元，同比增长25.8%，其中：住宅开发投资347.4亿元，同比增长70.5%；2010年1-9月长春市房地产开发投资总额为438.1亿元，同比增长24.0%。
从房地产开发投资结构分析，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。本市的房地产行业未来发展前景看好。从长春政府网公布的信息显示，预计下半年政府会进一步加大土地的供给量，以满足市场需求，缓解供需矛盾。

图 3-6 长春市历年房地产开发投资额情况走势图
二、区域宏观经济环境分析
1．二道区概况
二道区位于长春市区东部，是长春市的东大门。东与永吉县万昌镇相连，南与净月开发区接壤，西临伊通河，北与宽城区、九台市东湖镇相邻。全区总面积452.02平方公里，其中，城区面积25.28平方公里，乡村面积426.74平方公里。辖吉林、东站、东盛、荣光、远达、八里堡6个街道和英俊镇、劝农山镇、泉眼镇3个镇和四家乡及长春二道经济开发区、长春莲花山生态旅游度假区2个省级开发区，共55个社区、38个行政村，总人口38万(其中农村人口7.8万)。少数民族主要有回、满、朝鲜、蒙古、壮、锡伯、高山、土家、维吾尔、彝等。
辖区地势略呈东高西低，有耕地面积14,375公顷，盛产玉米、水稻、大豆、杂粮等粮食和经济作物。辖区内自然资源丰富，有储量丰富的金、煤、贝母、大理石、花岗石、石英沙、膨润土、矿泉水等矿产资源。辖区风景优美，生态良好，有面积达9,360公顷的森林资源，有伊通河、饮马河、樟子河、新开河、新立河和大型水利枢纽石头口门水库等水资源，淡水养殖面积达100公顷。
历史古迹主要有明清时代的城隍庙、白庙城、玉皇阁、玻璃山和金代完颜娄室墓等。
二道区交通便捷，区位优势突出，京哈铁路、哈大高速、102国道、长吉南线、长吉北线、长营高速、长哈公路、双九公路等交通干线均经过该区。吉林省唯一的陆路口岸——长春铁路货运口岸坐落于辖区内，长春龙嘉国际机场紧邻辖区东部，是由机场进入长春市区的门户。
城区基础设施完备，服务功能齐全，长春二热电厂、中日友好水厂、长春市东郊煤气厂以及数十座大型货物仓储库都坐落在二道区。2008年，二道区准确把握区情，紧紧依托特有的区位优势、便捷的交通条件和良好的生态资源，着力打造长春二道经济开发区和长春莲花山生态旅游度假区两个发展平台，突出发展商贸业、物流业、市场业、旅游业，辖区经济实现快速发展。
2．经济环境
（1）国民经济
2008年，全区地区生产总值达到93亿元，同比增长55%；工业产值达到37.3亿，其中规模以上工业总产值16.8亿元， 同比增长36.1%；三产增加值40.2亿元，同比增长31%；全口径财政收入达到125188万元，同比增长24%；区本级财政收入达到26,165万元，同比增长17%；固定资产投资8 0 亿元， 同比增长33%，其中工业固定资产投资完成31亿元，同比增长35%。农民人均纯收入5,940元，同比增长10%。
（2）招商引资
2008年，全区引进内资18.1亿元，同比增长13%；利用外资2,900万美元，同比增长16%。继续开展了“项目建设年”和“招商引资攻坚战”活动，全年共落实项目120个，其中，亿元以上项目38个，五千万元以上项目24个，三千万元以上项目20个。120个项目中，商贸物流和大市场项目40个，工业项目27个，生态旅游项目13个，房地产项目26个，其他项目14个。全年新增民营企业257户，新增个体工商户1,810户。驻区企业亚泰集团向爱尔兰CRH集团转让26%水泥股权的战略合作计划获得国家发改委批准，亚泰集团成功引资21.3亿元。
三、城市房地产市场发展概述
1．土地市场概述
（1）长春市土地市场供需分析
截至2010年12月底，全市经营性土地供应量同比大幅上升，共推出国有经营性建设用地135幅，164宗，用地总面积998.54万㎡，其中商住用地903.49 万㎡，商业用地92.13万㎡；工业用地供应量同比大幅上升，推出工业用地224宗，面积1077.57万㎡。总成交经营性土地122幅，177宗，951.04万㎡，其中商住用地871.25万㎡，商业用地76.87万㎡；总成交工业用地199宗，面积 859.9万㎡。
2010年长春市共公告135幅经营性土地，其中商住用地103幅，土地面积为903.49万㎡，商业用地31幅，土地面积为92.13万㎡，住宅用地1幅，土地面积2.92万㎡，商住用地比例最大，面积占比90.5%。从商住和商业土地幅数及面积占比来看，商住用地的土地面积大于商业用地。因为商业用地多盘存现在城区相对较为成熟区域的土地，相对土地面积较少。而住宅土地仅有一幅，随着城市的发展，居民对配套商业的需求也越来越强烈，政府在规划土地用途时，也侧重以商住用途，以满足社区居民的日常生活需求。

图3-6 长春市 2007-2010 年公告土地用途分布情况
从2010年土地公告供应的区域来看，高新区和南关区公告土地面积较多，其中高新区最多，占比30.8%。从去年的土地出让情况来看，高新区和南部新城出让的土地量较少，直到上半年情况依然。下半年开始，高新区和南部新城的土地市场开始发力，陆续推出大量土地，市政府板块和八一水库板块，更是较多开发商的角逐之地。本年度进驻两板块的开发商有：国内知名开发商-恒大地产、恒盛地产、绿地集团、中海地产、华润置地、宝龙地产和香港钜城集团；也有部分本地知名开发商，如万龙地产和新星宇集团。预计明年高新区南部和南关区南部仍为房地产开发热点区域。
（2）长春市土地市场价格分析
从近几年经营性土地成交价格走势来看，土地成交价格逐年攀升，2010年土地成交均价约为2,845元/㎡，同比上升8.2%，楼面地价约为1,205元/㎡，同比下降17.8%。可见，2010年所成交土地的容积率较高，成交均价有提升，但楼面地价同比下降，这也是近年来长春市经营性土地市场首次出现成交均价和楼面地价环比增幅同时下跌的现象，主要因为，2010年长春市经营性土地市场底价成交已成为主流，虽然4月份龙创“被地王”一役中，溢价率高达 287%；汉森哈电和天旺，分别经过24和37轮，溢价率 219%和166%，拿下恒大周边地块；力旺与中海、万龙竞价128轮，溢价率96%拿下二道区地块，不过，从整个土地出让市场的全局来看，高溢价率土地所占比例不大，底价成交成为今年土地市场的主流，因此，2010年的土地价格并没有大幅上涨。

图3-7 长春市 2005-2010 年经营性土地成交均价与楼面地价走势
2．商品房市场概述
（1）长春市商品房市场供需分析
2010年基本呈现供不应求的态势，成交量逐月递增。上半年商品住宅市场整体表现成交相对低迷，尤其以5月份成交大幅度下降最为明显，主要受到新政的一些影响，市场的不确定性使得部分购房者产生观望的情绪，进入下半年，随着新政的影响逐步在减弱，而且长春作为内地的三线城市，市场成交主要以刚需为主，使得下半年几个月的成交增长态势更加明显。成交市场相对活跃。2010年传统的销售旺季并未占主角，11月达到成交高峰，成交量达到59.95万㎡。

图3-8 长春市2010年1-12月商品住宅市场供求情况对比
（2）长春市商品房市场价格分析
2010年1-12月商品住宅成交均价5,980元/㎡，同比增长38.6%。由于1月份和2月份年关春节冬歇期，成交量较少，使得成交均价相对来说有所下降，但同比2009年依然大幅上升，2010年1-8月商品住宅月度成交均价都维持在6,000元/㎡以下；进入9月份，随着众多一线品牌开发商中高端楼盘的纷纷开盘，拉升了市场成交均价的走势。9-12月份，成交均价已连续4个月均突破6,000元/㎡。整体来看，从价格走势图可以看到成交均价上半年涨幅较小，下半年成交均价普遍较高，维持在5,700元/㎡以上。环比波动幅度较大，基本围绕6,000元/㎡上下波动。

图3-9 长春市2010年1-12月商品住宅成交均价走势
从历年长春市商品住宅成交情况来看，2009年房地产市场一改2008年的低迷态势，整体市场相对较为火热，量价齐升，可以说，2009年是长春市商品住宅销售最好的一年，也是长春市商品住宅需求较为旺盛的一年，而2010年国家宏观调控出台，而且此轮政策堪称史上最为严厉的政策，在政策背景下，消费者出现购房观望情绪，市场的走势呈现不确定性，从2010年1-12月的成交数据来看，成交量较2009年有所萎缩。虽然国家出台一连串房地产政策，但是长春作为内地三线城市受到的影响较小，高端项目的成交受到影响较小，长春市的成交均价仍稳步上升。
四、区域房地产市场发展概述
自2009年底开始，“国四条”、“国十一条”、“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”等一系列政策纷纷出台，但是，这一系列的调控政策并没有给火爆的房地产市场带来明显的降温，房价仍然保持较快的上涨速度。而土地市场也依然火爆，特别是两会刚刚提出要“遏制部分城市房价过快上涨”之后的第二天，中信以52.4亿元竞得大兴区亦庄地块，创下北京拍地最高总价。而远洋地产则以40.8亿元将望京地块收入囊中，拍出史上最高楼面价。
与此同时，媒体们不断聚焦房地产市场，包括央视、新华网等央媒在内的媒体大幅抨击房价过高，新华社更是从3月28日到4月2日，以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位的解读，质疑政府调控效果。在一片对房价的争议与不满声中，“史上最严酷的房产新政”《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）出台。受政策的影响，各城市房地产市场观望气氛浓厚，而长春房地产市场也出现了成交量下滑，房价涨势趋缓的态势。
截止到2010年底，长春市商品住宅成交62，272套，成交面积615万㎡，成交总额320亿元，均价5210元/㎡。其中，二道区商品住宅成交7,403套（居长春市9个区中第4位），成交面积71万㎡，成交总额36亿元，成交均价5115元/㎡。
表3-1 长春市各区域2010年交易情况表
区域
成交面积(万㎡)
成交套数(套)
成交金额(万元)
成交均价(元/㎡)
朝阳
41
4,045
254,628
6,148
二道
71
7,403
362,535
5,115
高新
53
4,448
292,663
5,549
经开
101
11,089
390,341
3,881
净月
77
4,949
558,812
7,264
宽城
94
12,292
397,763
4,237
绿园
88
9,786
420,735
4,784
南关
58
5,172
387,480
6,675
汽贸
32
3,088
137,261
4,257
总计
615
62,272
3,202,218
5210
五、宗地周边区域市场研究
1．住宅市场
（1）典型项目分析
亚泰梧桐公馆地块地处二道区中心区域，根据项目档次定位以及周边竞品项目开发的周期长短，确定周边的主要竞品项目分为A、B两类竞品。其中A类竞品为：中海国际社区、中海金域中央、亚泰桂花苑、万科蓝山、保利百合香湾；B类竞品为：高格蓝湾、万龙名城、上东街区，共8个项目。
表3-2 2010年1-12月份各竞品项目的主要销售情况表
等级
项目名称
成交面积(万㎡)
成交套数(套)
成交金额(万元)
成交均价(元/㎡)
A类
中海国际社区
17.6
1,410
129,830
7,383
中海金域中央
3.3
306
26,179
7,939
亚泰桂花苑
7.7
797
55,888
7,288
万科蓝山
6.0
547
54,384
9,064
保利百合香湾
12.5
1,243
62,484
4,998
B类
高格蓝湾
7.1
481
43,074
6,054
万龙名城
12.7
1,344
62,360
4,913
上东街区
4.5
516
27,337
6,096
从以上几个在售项目来看，受项目大小等因素的影响，2011年后存在竞争力的项目主要有中海国际社区、万科蓝山、保利百合香湾、万龙名城等。其中，中海国际社区、万龙名城、上东街区2011年将处于尾盘期，不会存在竞争关系，主要的竞争对手为万科蓝山和保利百合香湾项目。
从竞争项目整体均价来看，区域市场的主流项目均价将会在6000-7500元之间，利用与万科蓝山、保利百合香湾项目之间产品与价格的差异，最大程度获取市场份额，整体来看，亚泰梧桐公馆地块后期发展潜力较大。
综合考虑以上因素，该项目在严格执行容积率要求的前提下，将以小高层房源为主，辅助高品质的高层loft产品，小高层以100—130㎡的小三房、三房为主，高层产品以90㎡以下两居室为主，在保障销售速率的前提下，促进价格稳步提升，不断提高项目整体利润水平。
2．公建配套
目前，项目周边竞品的商铺产品库存量较少，产品受位置影响，价格差异较大，邻主要街道的，价格集中在12,000～14,000元/㎡，位置稍差的，价格在9,000～10,000元/㎡，产品层高以5.39米居多，双层商铺为“5.39＋3.9”的形式。
六、市场分析结论
当前，二道区域市场整体趋于成熟，区域核心地块紧缺，区位开发向郊区化发展，将来大规模的土地开发将在远达大街以北、八里堡方向。
从价格情况来看，2011年，二道区核心区域整体均价在5,500元左右，大品牌楼盘和大型楼盘均价在6,000元以上；
从产品情况来看，产品供求关系较为稳定，主力供应产品为80-120㎡的中小户型为主；
从竞争关系来看，二道区核心区域在售楼盘供应量比较小，产品档次差异不大，均为中高档产品，供需平衡，楼盘之间的竞争均不明显，在较为成熟的市场条件下，亚泰梧桐公馆地块后期发展潜力较大。

第四部分：项目定位
一、项目整体定位
1．市场定位
根据该项目的土地特性、亚泰地产在区域的影响力，项目的市场定位是“新城市主义·品质典范楼盘”。利用逐步成熟的产品研发能力，实现项目档次的提升，完成亚泰地产品牌的再次飞越，使该项目成为区域市场中的具有重大影响力的典型项目。
2．客户定位
通过对樱花苑、桂花苑成交客户的分析，该项目将客户定位为：
“新中产阶级、城市新锐”
他们的家庭类别分别为：彰显地位的成功家庭、注重自我享受的社会新锐、注重家庭的望子成龙家庭，他们的特征及诉求如下：
表4-1 项目客群主要特征表
家庭类别
特征
房屋诉求
客群比例
彰显地位的成功家庭
处于社会中高端阶层
家庭成员高学历，高收入，高社会地位
很多家庭有成员开办公司，或担任公司中高层管理人员，是社会所认同的成功人士。
完备的健身娱乐场所
停车硬件设施
高水平的物业管理，大规模的山水园林设计也是他们所看重的
3室1厅或更大的房屋是他们的理想
40%
注重自我享受的社会新锐
家庭主要成员比较年轻，但是学历较高，收入仅次于成功家庭。
没有孩子的比例高于其它家庭，很多家庭孩子年龄较小。
对户型要求高，方便聚会同时能彰显品味和地位
娱乐场所能够比较近
30%
注重家庭的望子成龙家庭
家庭收入水平一般，以孩子为生活核心是这类家庭的最大特点
高素质的小区，充满浓郁文化氛围，给孩子的成长创造良好环境。
房屋良好的通风和采光
30%
注：家庭生命周期是按照房产需求的家庭结构进行划分,即购房后所居住人口的结构，潜在购房家庭可划分为5个类型。

宗地价值分析图
二、规划布局分析
1．宗地价值分析
该项目北邻吉林大路、西邻东环城路、东邻南区丙五路、南邻南区丙四路，总用地面积14.5万㎡。其中，西侧的东环城路是大型货运车辆进长的必经之路，车辆密集，北侧的吉林大路是长春市的机场路，车流量大，并且在地块的东北角有一现状加油站需要保留，项目西侧有一条热电二厂的高压电线，需要留出45米宽的高压线走廊。
项目规划示意图
因此，受道路系统以及高压走廊的影响，宗地价值分区如图所示，东侧、北侧为项目低价值区，东侧、南侧为中价值区，中部为项目的核心高价值区。低价值区以33层、27层的高层为主，中价值区以18层的小高层为主，高价值区以11层的小高层为主。
2．规划及方案布局
根据现有条件，拟采用“中式传统”规划布局方式，提供更加完善、完整的生活品质，重建社区环境与邻里关系。本小区在规划设计方面，强调组团式管理，增加邻里间的融洽关系，本小区根据空间布局不同分为4个组团，每个组团独立设计、具有相对的私密性，各组团之间风格统一。
项目高层立面效果图
3．建筑风格
本项目设计风格采用“ＡRTDECO”风格，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，曾一度流行于上海二十世纪三十年代。该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，表达出不断超越的人文精神和力量。当时上海的国际饭店、沙逊大厦、锦江饭店及衡山路上的一些高级公寓就是“ART DECO”的典型代表。它们不同于其它的古典建筑风格，所呈现出现代简洁的街屋面貌，成为构成上海“万国建筑博览”的一大要素，也奠定了上海城市风貌的又一基本特征。在黄浦江畔，有一幢现代的Art Deco建筑——金茂大厦。也有人对Art Deco建筑的定义是，最大的特点就是简洁，讲求线条、几何的搭配和应用。典型的例子就是位于美国纽约曼哈顿地区的克赖斯勒大楼（Chrysler Building）和帝国大厦（Empire State Building），它们都运用丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓。
4．交通组织
因东环城路、吉林大路为城市主干道，因此拟将本小区人行主入口布置在吉林大路上，方便行人出行，东环城路与南区丙五路布置车行主入口，形成人车分流的管理机制，不仅避免人车混行的现象出现，同时也营造了安静舒适的居住氛围及提升了园区内部的生活品质。小区以地上车库、地下车库及部分地上停车位，构成了小区的停车系统。为方便业主使用，地下人防停车库分别布置在小区东西两侧，同时利用高压线走廊下的空间设置地上停车位，避免的高压线下土地的浪费，在小区外环路分布了地上停车位及地上停车库，更大程度的解决了业主停车及人车分流的问题。同时根据消防要求，在沿街位置分散布置了部分消防疏散口。