公路货运物流中心建设投资可行性研究报告.doc

目 录
一、项目背景 4
二、项目需求分析 6
1、国民经济发展的宏观需求 6
2、微观经济主体发展的需求 9
三、项目概述 12
1、项目名称 12
2、项目投资主体 12
3、项目功能定位 14
4、商业营运模式 15
5、项目选址及主体建设 15
6、项目建设时间 17
四、项目主体内容 18
1、货运综合信息中心 18
2、货运配载交易中心 20
3、货运车辆中转中心 22
4、后勤配套服务中心 22
五、项目投资及效益评价 24
1、项目投资估算 24

2、项目效益评价 25
3、风险及敏感性分析 32
六、项目节能、环保与安全生产 34
1、节能 34
2、环境保护 34
3、安全生产 35
4、消防 35
七、结论与建议 36
1、结论 36
2、建议 36
附录1：关于加快发展深圳现代物流业的若干意见 37

一、项目背景
现代物流是以满足客户需求为目的，对商品、服务和相关信息从起始点到消费点的整个流动过程进行高效率的计划、执行和控制过程。 现代物流业是基于现代信息技术和互联网技术，将管理技术与运输、仓储等若干传统产业相互融合形成的一种新型的产业形态。高效的物流基础体系是现代城市整体节约资源、能源，降低成本和提高市场运行效率，实现持续发展的重要课题，逐渐成为城市投资环境的核心内容之一。
基于现代物流体系在国民经济中的基础性支撑地位，中华人民共和国交通运输部几年前就出台了《道路运输业发展规划纲要》，从宏观上对全国范围的交通运输基础网络的建设、改造做了重点规划，为现代物流体系奠定了坚实基础，其中，到2005年，全国已规划和建成的45个公路主枢纽建设项目已取得明显进展，部分逐渐成为区域性客货运输中心，最终将形成自动分拣、机械化装卸的物流中心或货运中心，根据国家总体规划：人口在50万以上的城市至少具备一个等级公路货运枢纽中心；到2015年，全国规划的45个公路主枢纽将基本建成，等级公路货运站将达到2300个，形成100个左右的现代公路货运物流中心，建设一批提供综合运输服务的货运枢纽。
现代物流业目前已经作为深圳经济发展的四大支柱产业之一，根据市委市政府的战略部署，深圳正在努力建设区域性国际物流枢纽城市。按照《深圳市“十五”及2015年现代物流发展规划》目标，“十五”期间，深圳市计划投资1060亿元，用于物流基础设施建设，可实现年物流产业增加值822亿元。深圳在大力发展两港运输，重点建设六大物流园区的同时，还将建设现代综合交通运输网（包括公路网、轨道交通网、铁路网等）和物流信息网两大平台，加快现代化专业物流服务的发展，引进和建设一批大型物流配送中心，使两港运输与铁路公路运输、仓储、批发、配送等业务全面结合，把深圳建设成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送为支撑的多层次综合性现代物流枢纽城市。
要成功地实现上述战略目标，深圳市需要在诸多方面创新和开拓，需要有相应地现代物流发展的配套措施，其中，建设包括货物运输、配送、仓储、车辆装备、代理、包装加工、货运计算机信息网络等综合功能的公路货运枢纽服务中心，是加快货物流通速度和效率、提高深圳物流系统运作质量、完善深圳物流运作体系的重要功能性环节。
正如交通部下发的《道路运输业发展规划纲要》中所指出的那样：“各级交通主管部门要按照交通部等六部委制定的《关于加快现代物流发展的若干意见》和交通部《关于促进运输企业发展综合物流服务的若干意见》，加强对现代物流发展的指导，引导道路运输企业发挥自身优势，扩展仓储、配送等运输功能和服务范围，建立和完善快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化、现代化的物流体系，要推进道路运输企业与生产制造企业、商业营销企业及铁路、水运、航运等运输方式的协调与合作，促进大型道路运输企业由承运人向第三方物流服务企业转型。通过引导运输企业向物流企业的转化，实现货运企业生产经营方式的彻底转变，向规模化、专业化、网络化发展。”
国家大力改善交通运输条件，积极发展区域货运枢纽；深圳大投入进行物流网络的建设与完善；美泰国际物流多年从事包括货物运输业在内的综合物流服务，并积累了丰富经验，对深圳市货物运输有非常深刻的理解，这些都为本项目提供了良好的运营条件。

二、项目需求分析
公路货运枢纽中心，是国外大力倡导和扶持的集约运输组织形式，它依托一定的经济区域，以可供选择的多种运输方式、快捷的运输网络、周到的运输服务，把传统的分散经营的众多货主企业、运输企业及运输服务企业集聚到一起，各方货物经过货运枢纽中心进行分拨、配载，选择适宜的运输工具迅速地输送到目的地。现代公路货运枢纽是生产贸易自由化迅速发展的必然要求，也是各国和各地区为完善自身综合运输服务体系的必然要求。
本项目《龙岗公路货运枢纽》的建设需求主要来自于两大方面：
1、 国民经济发展的宏观需求
中国物流现状：
近年来，中国物流业取得长足发展，技术水平不断提高，大型企业的物流成本比重逐渐降低。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍,年均增长23%；物流业实现增加值2万亿元，比2000增长1.9倍,年均增长14%.2008年,物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%,占GDP的比重为6.6%.现代物流业已经成为中国经济发展中的重要领域。中国拥有被世界认为潜能最大的物流市场，到2010年，中国物流市场将达到11972亿元，每年保持20％的增长速度。
今年国务院通过出台《物流产业调整和振兴规划》，从国家宏观层面积极扩大物流市场需求，大力推进物流服务的社会化和专业化，加快物流企业兼并重组，推动重点领域物流发展，加快国际物流和保税物流发展，优化现代物流业发展的区域布局，加强物流基础设施建设的衔接与协调，提高物流信息化水平，完善物流标准化体系，加强物流新技术的开发和应用。国内物流需求市场业的快速发展与政府优惠政策的推行，带动全国物流园区全面发展，使物流业逐渐发展成为支柱性的高端服务业。
珠三角物流现状：
珠江三角洲地处广东沿海地区，毗邻香港国际化城市，具有发展物流业的优越区位条件，其发达的制造业，是推动珠三角物流业发展的内在动力。广东省运输企业规模和服务水平位居全国前列。目前有16家物流企业进入全国物流100强，企业规模位居全国第一。
2005年广东省货物运输量、货物周转量分别为6.8亿吨和516.3亿吨公里，分别比2004年同期增长3.0%、2.5%。
同时，我们还看到，在《泛珠三角区域合作框架协议》签署后，泛珠三角合作已从理论探讨转化为全方位的实际行动，在推动泛珠三角地区经济合作的同时会促进珠三角地区的口岸进一步发挥桥梁作用。据海关统计，2004年内地泛珠三角地区除广东外的8省区经广东口岸进出口货物为103.9亿美元，比上一年增长了43.4%；2005年l－9月，经广东口岸进出口的货物达到81.6亿美元，增长10％，广东口岸成为内地泛珠三角与境外贸易的重要桥梁。而盐田港作为珠三角地区的重要港口，也必将分享到泛珠三角区域合作的巨大成果。
截至2007年底，珠三角地区GDP已超过全国的10％以上，物流服务需求规模巨大。珠三角具有得天独厚的区位优势和发达的制造业基础，蕴藏着巨大的物流商机。现在每年航空货运量500万-600万吨。2010年将达到1000万吨，2020年将达到2000万吨。《珠三角改革发展规划纲要》公布要以广州、深圳为中心，促进物流区域发展,推进珠江三角洲区域经济一体化.
深圳物流现状：
优越的地理位置、巨大的港口、良好的高速公路网络、大型的航空基地、发达的铁路，加上工业产品占全国生产总值约10%，进出口额占全国1/3强等条件，深圳物流业的发展速度位居全国首位。
深圳物流业以港口基础设施建设起步，从以传统的港口、运输、仓储、代理的物流服务为主体，发展成以综合物流、第三方物流为代表的现代物流产业。到2007年深圳市社会物流产业增加值为654亿元，同比增长近20%,占GDP比重上升到9.67%.至2008年，深圳港货物吞吐量首次突破2.11亿吨, 增长5.7%;集装箱吞吐量2141.63万标准箱,增长1.5%,连续6年位居全球集装箱第四；深圳机场的国际航空货物吞吐量将达59.8万吨以上，连续7年位居国内机场第四；长期以来,海空运输都必须依赖目前仍承担深圳货运总量70%以上的陆路运输.公路货运量超过2亿吨且货物平均运距显著提高，这表明公路货运量在全市货运市场中仍占居主导地位。
此外，随着深圳产业结构逐渐向“三、二、一”转向，产品结构也将呈现“短、小、轻、便”型趋势，消费者的需求特征发生了前所未有的变化，人们对运输的要求开始由“运得了、走得了”向“运得好、走得好”转变。在经济及贸易全球化的推动下，社会化生产的专业化分工进一步深化，产品寿命周期越来越短，产品种类飞速膨胀，生产厂商要在激烈的市场竞争中不断获取竞争优势，弹性生产和柔性生产方式日益得到重视，准时生产、精细生产以及敏捷制造等生产方式得以发生和普及，人们对产品交货期的要求和对产品及其服务的期望越来越高，产品需求呈现出小批量、多样化特点，运输消费需求日益呈现个性化趋势。这些变化对运输企业参与竞争的能力提出了更高的要求，要求运输企业能够快速响应用户需求，提供高效、快捷的综合物流服务以满足全球化的市场竞争，满足生产及销售企业更低的物流成本和快速反应能力。
不管空运、海运、铁路等所有物流业的发展都无不借助发达的公路货运来实现其对客户的最后服务，深圳高速增长的物流需求已经迫切要求深圳市拥有具有一批大规模、现代化的类似于《龙岗公路货运枢纽》的公路货运枢纽服务中心来推动整体物流业的发展。
2009年４月深圳市第四届人民代表大会第五次会议上，政府工作报告中明确提出陆港，认为建立完善的陆路物流建设陆港运输体系，促进陆路物流规模化、集约化、现代化、品牌化，推动陆、海、空港同步协调发展，为深圳未来的发展提供持续的推动力。深圳将发挥海陆空三港联动效应，勾勒出深圳大物流发展的华丽蓝图。《龙岗公路货运枢纽》的公路货运枢纽服务中心的建设，将成为深圳陆港建设的重要窗口、示范基地。
2、微观经济主体发展的需求
至2008年底，深圳市公路货运量累计完成10618万吨，同比增长14.49%，而深圳市目前已有的公路货运市场主要以：宝安北路和拓宽后的梨园路为纽带，长城、梅园、国兰等几家公路货运代理公司为代表的公路货代市场，为深圳目前重要的公路货运基地。据不完全统计，每天进出这里的货运车辆有2000多辆，货物交易额每年达几十亿元。除此之外，近二年来关外有部分企业鉴于货运市场较好的现实利益，纷纷将原有的工业厂房或其它临时用地改造为简单的货运交易市场，如：闽鹏城货运市场、宝鼎威货代市场、金鹏物流园等。它们对深圳市的货运物流发展起到了一定的支持作用，但目前存在较多共同的问题：
(1) 功能单一
这些市场基本属于传统的公路货代市场，基本上提供的就是国内货物的托运这一简单的运输代理功能。深圳是一个国际港口经济城市，我们建设物流基础设施应该考虑如何将各港口物流资源进行对接，方能将其打造成具有深圳特色的物流工程，并将深圳的特有资源优势发挥出来。而目前这些层次低落的简单的货运档口根本不可能达到这样的目标，也不可能具备未来现代物流企业运营所要求的人力资源与管理技术。
(2) 交通拥挤
由于交易场所面积狭小，同时场内交通管理较为传统，进车道和出车道均为同一出入口使得经常造成站场入口的瓶颈，使得周边的车辆行驶困难，拥挤不堪。而场内也没有科学的交通管理和运输组织方式，每个档口的车停在各自货物的周围，货物有时也堆在路边，特别是旺季，一片无序情景，货车司机在场内由于拥挤和堵塞浪费的停车时间往往达数小时。
(3) 规模偏小
从现代物流作业的需要来看，现有的货运站场绝大部分规模偏小、仓储能力不足，远不能适应现代物流发展的需要。
(4) 运输组织技术落后
没有运用任何先进的运输组织技术，出入车管理、场内停车、交通信号灯设置、场内交通监控等手段几乎为零，存在场地环境恶劣，作业平台不规范等问题。
(5) 信息交流不及时
跨省运货的司机常常顾忌空车返程，托运货主常常担心找不到可靠的司机和车辆，而由于货主、货车公司以及货车司机彼此信息不完全，获取信息的手段传统和落后，使得货找车和车找货的周期十分漫长，白白地耗费了各交易主体的大量时间，这是长期困扰目前公路长途货运业发展的难题。
(6) 市场不规范
道路货物运输市场不规范，不良竞争导致交通系统内一部分老牌骨干货运企业经营艰难，企业为求生存被迫走“改行”经营之路，在亏损边沿苦苦支撑。
（7）不合城市规划
这些货运市场都是之前自发形成的，并没有纳入到政府的总体城市规划，目前关内这些地段都已形成市中心区了，到处都是交通管制区，其不可能再能承接如此巨大的货运功能，而关外的几个货运市场则大部分是临时用地，临时建设。
微观经济主体在发展中面临的诸多困难和挑战已经要求有一些功能强大综合、颇具规模、交通便利、信息流畅，符合城市总体规划的公路货运枢纽出现。为此深圳市政府已将平湖物流园区规划为实现这一功能的平台，而《龙岗公路货运枢纽》项目正是平湖物流园区实现这一功能的货运物流公共营运平台，其规模、集约、现代、品牌将成为深圳陆港的典范。本项目被评为深圳市二00九年重大建设项目。

三、项目概述
1、项目名称：龙岗公路货运枢纽
2、 项目投资主体：深圳市美泰国际物流有限公司
深圳市美泰国际物流公司创立于2000年，总部设立于深圳市福田区，公司注册资本3118万元，董事长为周伍权先生;本公司是国内第一家拥有国家一级货运代理牌照的民营企业（由原中华人民共和国对外经济贸易合作部颁发），同时是深圳市重点物流企业之一，下设分公司10家，各地办事机构21个，控股企业4家。
我们拥有中国商务部国际货运代理证、中国海关总署报关代理证、深圳市交通局道路运输经营许可证、深圳市交通局铁路运输经营许可证、中华人民共和国进出口企业资格证、无船承运业务等等良好资质。公司的经营理念是“一切从关心客户开始，倾全力创造三方共赢”，通过为国内外客户提供优质的物流供应链服务，努力为其客户创造价值。目前已经发展成为以港口综合国际物流、公路货运物流服务、第三方物流外包服务和物流基础设施运营服务为主业的综合型企业集团，是一个正在高速成长且具有良好业绩的现代物流企业。

企业基本情况汇总表
企业性质
有限责任公司
注册资金
RMB:3118万元
法定代表
周伍权

中国民航航空客货运输代理证
中国海关总署报关代理证
深圳市交通局道路运输经营许可证
深圳市交通局铁路运输经营许可证
无船承运业务经营资格登记证
经营范围
港口综合国际物流、无船承运业务
公路货运物流
第三方物流外包服务
物流基础设施投资运营
员工人数
营销员工
35人
营运操作
382人
行政管理
20人
总人数
437人
硬 件
集装箱拖车
185
各式吨车、散货车
43
经营集装箱货柜场面积
18000M²
经营仓库面积
32000 M²
网络覆盖
国 内
全资拥有分公司10家，代理：69家
国 际
港台、中国各主要贸易合作伙伴国的大中城市拥有独家代理：126家
行
业
地
位
与
荣 誉
2005年2月，被市交通局评为二00四年度交通系统先进单位
2005年2月，被市物流协会评为二00四年度物流和货运诚信企业
2005年1月，被深圳市委市政府评定为：《深圳市重点物流企业》
2005年6月，中国国际经济技术交流中心评为中国优秀外包服务商
2006年12月，被评为“2006深圳物流业最具竞争力品牌奖”
2006年12月，被评为“最受深圳工商企业好评的物流与供应链公司”
2007年1月，深圳市物流与采购联合会评为2006年度深圳诚信物流企业
2007年12月，被评为“2007深圳物流业最具竞争力品牌奖”
2008年8月,被评为物流业改革开放30周年“十大成长型物流企业”
2008年10月，深圳市道路货运行业“四率”量化考核被评为绿卡企业
2008年11月,荣获中国(深圳)国际物流博览会优秀服务奖
2008年12月，被评为“2008深圳物流业最具竞争力品牌奖”
2009年2月,《龙岗公路货运枢纽》被评为深圳市二00九年度重大项目
质量认证
ISO9001质量体系认证
生产能力
月度货物处理量：40万立方米
MERTILE目前主要合作伙伴名单
客户名称
英 文
企业背景
海天味业
HAITIAN
全国最大的调味品生产和销售企业
美的
MIDEA
国内电器上市公司
凉宇空调
ELECTRA
以色列和中国合资电器上市公司
创维
SHYWORTH
中国家电巨头，中国彩电十大品牌企业
康佳
KONKA
连续4年居中国电子百强企业第四位
美国康氏集团
HOLMES
世界500强排名第425（2001年度）、电器行业
宝历公司
BOOKRICH
澳大利亚第三大百货公司VOLANDU，远东地区采购中心。
富安娜
FUANNA
民营床上用品知名品牌企业
江西洪都集团
HONGDOU
国企上市公司、机械设备行业
伟诚实业
VICTORY
香港上市公司、造纸、纸品加工行业
金利来
GOODENLINE
香港上市公司、服饰行业
吉田
YKK
世界五百强之一
TCL电脑
TCL
国内电器行业三强，中国上市公司
富士康
FOXCON
全球电脑制造业巨头
实用电器
DURABLE
美国最大家用电器制造商，华尔街上市公司
立邦电器
NIBBON
日本大型电器制造商
劲嘉集团
JINJIA
香港上市印刷，纸业公司
伟诚集团
VICTORY
香港上市印刷，纸业公司
虎门彩印
TIGER
新加坡上市（印刷，纸业）
本公司一直以来均从事为国际国内知名企业提供专业的第三方物流服务

3、项目功能定位
《龙岗公路货运枢纽》是以公路货运物流交易服务为核心，提供国内区域货物接驳装卸、仓储分流、 专线运输、运输中转、货运代理和信息发布与交易等为一体并为各进驻交易主体提供配套服务综合货运枢纽服务基地。
《龙岗公路货运枢纽》将国际国内货物运输及其相关物流服务进行无缝隙的对接，向深圳市及周边地区承运、托运、货运代理的货运服务供应商提供交易主体组织化、交易方式现代化、交易功能综合化的现代货运服务平台。
我们的营运目标是将《龙岗公路货运枢纽》打造成深圳地区一流的区域公路货运枢纽公共平台，陆港的示范窗口。
4、商业营运模式
项目的主要商业模式：向进驻本物流中心的各交易主体提供货运市场场站、仓库、物流设施、办公场所、停车和住宿等物业的租赁以及提供其开展物流业务所需的所有后勤配套服务。同时为进入本物流中心的所有运输车辆及货运司机提供“汽车旅馆”服务。
5、项目选址及主体建设
根据深圳物流产业政策规划，结合深圳重点发展现代物流的实际需求，龙岗公路货运枢纽项目选址在深圳平湖物流基地，主要选址条件如下：
（1）平湖物流园区具有良好的集疏运条件
平湖物流基地地处深圳市北部，距香港仅25公里,具有得天独厚的铁路货运枢纽优势及海陆空立体交通条件，京九线、广九线穿基地而过，平盐线、平南线在基地内与京九线接轨，盐田国际中转站、蛇口集装箱港经此两线辐射国内外，已投入使用的日编组能力8000车次的平湖南铁路编组站（华南地区最大的铁路编组站）位于基地中心。此外，深惠、丹平、平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，有富安大道、新木路、新山路、新仓路、新建路、平吉路、内环西路以及铁路专用线，便利的交通网络有利于货运物流的中转和流动。
（2）项目选址临近制造业密集地区，靠近客户
平湖物流基地毗邻深圳市龙岗大工业区，区内集聚的各类加工制造企业近万家，形成了电子、机械、服装、家具、玩具等多产业的集聚，这些产业对四通八达的公路货运物流需求十分旺盛。平湖物流基地与东莞制造业基地距离较近，通过珠江三角道路网，直接深入制造业中心。
（3）与物流基地现有项目功能互补
项目选址平湖有利于与既有入驻的平湖项目协作，如华南工业原料城、左右家私城、粤信尾货城等，这些项目均是经营相关商品批发的市场，都急需专业的货运物流服务来支持其巨大的商品交易，而本项目具有强大的货运物流服务能力，可为各类批发市场提供优质服务。
（4）符合政府的产业导向以及城市总体规划：
选择平湖物流园区，符合政府对物流产业项目提供优惠政策支持的条件，符合平湖物流园区的总体建设与规划。本项目依托强大的物流结点、通道、网络，将延伸深圳海港、空港、口岸的功能，成为深圳物流基础设施的重要窗口，成为深圳现代化、集约化、品牌的陆港之一。
（5）项目主体建设规模

项目名称
建筑面积（M2）
货运交易商铺
36643.84
物流企业总部大楼
33797.76
信息交易中心
12625.97
配套住宅
14506.8
地下停车场
6844.92
总计
104419.29
6、项目建设时间
龙岗公路货运枢纽建设分二期建设，第一期工程时间为二年，第二期工程时间为一年
工期
流程
2005
6-12
2006
1-6
2006
7-12
2008
1-12
2009
1-4
2009
5-6
2009
7-8
2009
9-12
2010
1-12
2011
1-9
2012
10
可行性研究

项目评估

项目前期

建设方案设计

设计审批

施工图设计

工程招标

土建及设备安装

工程验收

员工招聘培训

四、项目主体内容
根据深圳市及周边地区货运物流现状及未来发展需求，龙岗公路货运枢纽将建设先进的信息网络、优良的配套服务设施、优美的绿化环境，提供最佳的第三方物流营运平台，其主要重点建设有四大内容：
1、货运信息交易中心
货运信息中心借助强大的信息系统平台，整合、优化调配资源，实现最大的无缝对接。信息系统平台提供市场供求信息,市场价格行情服务, 如货物交易、货物在途、货运市价、客户反馈等大量公共信息服务；货运信息的专业委托收集、分析和策略服务。货车司机或托运货主只要拨打服务电话，或登陆网站，即可对全国各地进出深圳或广东地区的货物重量、运输日期、运价等货运信息一目了然。其中,主要包括信息发布、信息咨询、信息中介三大部分:
(1) 信息发布
Ø 价格行情: “今日货运市价行情快报”
Ø 供求行情: 为货主、货运企业、物流公司发布车辆运输的“货源信息”; 为司机发布“车辆信息”
Ø 发布方式：货运交易大厅现场发布,与“美泰物流信息网” 同步。
(2) 信息咨询
Ø 公共信息类: 免费为交易各方提供货运枢纽中心采集,整体反馈的货运信息集成;
Ø 专项信息类: 针对特别要求,提供量身定做的信息咨询服务。
(3) 信息中介
Ø 撮合成交: “货源信息”及“车辆信息”一经交易中心大厅发布后，各入驻的货运经纪行可以进行择优撮合，为货主和司机提供最合适的交易对象.
Ø 货运配套服务:　凡通过货运枢纽中心交易的货物，可以由交易中心提供在途跟踪、信息反馈、签单返回、代收货款等各项服务；提供代办保险业务.
Ø 货运增值服务:；提供运费预付、到付、垫付、月结等多种结算方式。交易中心将向委托方或司机收取一定比例的服务费用。
Ø 货运货的：以电话、网络叫车，随叫随到，方便快捷的特点，成为物流配送新载体，开创城市货运新形式。
终端用户
数据库
GPS/GIS系统
客户/供应商接口
(XML,Text,Email,WebService)
车辆/货物
网上查询
货物入仓
货物出仓

息
信
融
金
货物起运
货物到达

其他
系统
析
分
算
结
仓储管理
运输调度

终端用户
防火墙

基础资料/货主,货物,货企

系统安全

货运司机
区域配送
主干线配载
货运信息部
各物流企业
货主企业

龙岗公路货运枢纽综合信息交易中心

图1 龙岗货运枢纽信息系统模式

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美泰国际物流有限公司 一切从关心客户开始 倾全力创造三方共赢
2、货运配载交易中心
主体工程为货运交易场站。主要为国内专业的货运企业提供货运配载、货运信息、专线运输、接驳装卸、仓储分流等服务。依托货运信息交易中心每天实时发布来自深圳及全国各地的货源信息、运力信息等，来自各地的物流企业及货运、货代企业, 司机可以进驻物流营运中心进行交易，交易模式如图2。
华东区货运枢纽
全国各地货运枢纽
华北区货运枢纽
西南区货运枢纽
西北区货运枢纽
华中区货运枢纽
东北区货运枢纽

龙岗公路货运枢纽

终端客户
城市货运枢纽
城市集散分点
货主企业
货主企业
货主企业
图2 龙岗货运枢纽交易运营模式

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交易中心主体服务在向客户提供“港”到“港”的运输服务的基础上，进一步提供“门”到 “门”的物流服务，其内容主要包括公路整车运输、 零担运输、 仓储分流、车辆调度等:
(1) 整车运输
交易中心将联合各种类型车辆数百上千台，通过交易信息平台渠道,在最短时间内为货主找到合适的车辆，以满足广大货主的用车需求。
(2) 零担运输
交易市场内将集中众多从事零担运输业务的货运专线公司，经营线路遍及全国各地,进场的专线运输公司要经过严格的选择,以维护整个市场的健康成长。
(3) 仓储分拔
货运市场内设有足量仓库，供货主、物流企业和货运公司等各类企业提供个性化仓储、分检、理货服务和仓储中心将采用计算机库存管理。仓储中心配备的仓库管理系统除了高效管理仓库的日常运作外，还包括货物接收、货物存放、订单管理、货物提取、货物补充、货物发运、自动货位调整、自动补货、报警等综合功能。
(4) 车辆调度
除货运市场登记注册的数百上千车辆，可以在更大的范围内将更多的货运司机注册入网，通过货运交易平台为货主企业、货运企业和物流企业等调车。

3、货运车辆中转中心
货运枢纽中心同时可停车1200余辆。交易中心能够为进入货运营运中心的车辆提供中心发布的深圳及全国各地的货运信息，组织货运配载，保障运输车辆来回行程满载，实现成本更低、质量更优、效率更高的运输服务。同时为道路长途运输、铁路、海运、空运货运提供中转换装、集零拼整、化整为零和储运装卸服务，实现公路快运和多式联运。
交易中心通过与信息中心紧密信息联系，运用GPS、GIS、ITS等现代化信息技术和货运技术，进行车辆管理和实时追踪，保证货物安全、快捷的运送。
交易中心还能为车辆的优化配置、路径优化、多种运输之间的协调和市内配送起到很好地决策支持作用。
4、后勤配套服务中心
(1) 生产配套服务
具备比较完备的后勤设施，包括公共设施（用于工商、税务、银行、保险、海关等服务的设施）以及相关设施（用于办公、住宿、饮食等服务的设施）。
l 提供货运车辆及各物流设施的维护、检测、修理、保养、清洗等运输生产辅助服务；
l 提供融资信息，结算，保险代理，各费用代缴，各证照的代办等。

（2） 生活配套服务：
l 本项目在信息交易中心大楼设置汽车旅馆和司机食堂；
l 商业裙楼中提供餐饮、商店、住宿、娱乐、物业等满足客户及从业人员生活方面需求的服务；
l 项目中同时建设有为各经营业主及管理人员提供有优质配套住宅，基本可以满足本物流园区自身的需求，
（3） 对外合作与交流中心
通过与全国各地的货运交易中心、货运协会、各产业行业协会、商会、展览公司、专业媒介、策划公司、市场推广中心等强强联手，利用多方的资源，依靠各自的优势，实施品牌推广，共同提高货运产业水平，并将各项货运资源得以最优化的组合与利用，达到相互依托，共同发展之目的，并定期召开各种方式的现代物流研讨会，定期举办各类行业的采购与货运交易会，定期组织各进驻企业到各地进行市场推广。
国内目前传统的货运、仓储、货代、船代、报关、商品流通等企业都面临向物流企业转型的问题；这些企业普遍存在服务网络太少、服务功能单一、技术能力及研发能力非常低、管理水平及信息系统较落后、市场占有率较低的问题。要想做强货运产业，务必实行强强联合，以资产为纽带，以市场为契机，共同组建大规模的现代货运企业集团，向客户提供全方位的综合货运服务。龙岗公路货运枢纽通过整合各地的货运企业，通过大家在本货运中心的业务合作，加强沟通与了解，并提供给各企业合资、合作、重组的交流平台。

五、项目投资及效益评价
1、项目投资估算
项目内容
占地面积m2
建筑面积m2
单位造价：元
估算金额：万元
土地费用
49323
0

4061
土地税费
49323
0

103
前期工程费
49323
0

2108.8
基础设施费

150
739.84
建筑安装工程费
49323
104419.29
2018.26
21074.54
配套设施费

1849.66
总成本合计
29936.84
工程监理费
按建安总成本2%给予计算
458.48
工程设计费
按建安总成本3.5%给予核算
802.34
管理成本
按建安总成本2.5%给予核算
573.1
临时设施费
按建安总成本1%给予核算
229.24
本项目工程投资总额TOTAL：
32000
根据项目的开发规模及市场情况,预计的开工时间等综合分析,确定本项目建设期间为二年,工程款的支付与工程进度相对应;本项目初步拟定分二期开发:一期为72017.25 m2 ,二期为25557.12 m2. 。
本项目投资总额估算为人民币32000万元，一期开发72017.25 m2，工程款估算26700万，美泰国际自筹人民币6700万元，另向金融机构进行项目的融资，贷款或引进投资基金筹措2亿元解决。项目自有资金占总投资比为：25.1%，融资比为：74.9%。符合最新铁路、公路最低资本金25%的项目融资要求。
2、项目效益评价
2．1财务评价依据
① 国家发展计划委员会“计办投资[2002]15号 关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知”。
②《投资项目可行性研究指南（试用版）》中有关财务评价内容与方法。
2．2财务评价基础数据与参数
① 财务价格
财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。
② 税费
营业税金及附加中包括营业税（装卸、运输、配送税率为3%、仓储税率为5%）、城市建设维护税（按税率1%）和教育费及附加税（按税率3%）。所得税税率为15%。
③ 项目计算期
财务评价计算期为4年。
④ 财务基准收益率
本报告经济分析部分执行国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》及国家有关财税规定。参考本行业一定时期的平均收益水平，根据近年银行贷款利率（5.94%）和考虑通货膨胀、项目风险等因素，财务基准收益率定为8%。
⑤ 根据项目的规划，项目预计运营的第一年达到设计能力的80%，第二年达到设计标准。
2．3企业效益评价
项目收入估算： 本项目的主要营业收入来源于物业的出租与管理，经预测项目一期正常年营业收入估算如下：
项目营业收入估算表 （单位：万元）
项 目
单价
计费单位
月计
年计
物流场站楼
物流场站铺面出租
100元/月/ m2
17936m2
179.36

配套住宅出租
30元/月/ m2
13060 m2
39.18

管理费用(铺面)
10元/月/ m2
17936m2
17.93

管理费用(住宅)
2元/月/ m2
13060 m2
2.61

信息交流中心综合楼
信息中心一层商业
100元/月/ m2
1819 m2
18.19

信息中心二
/三层货运铺位
80元/月/ m2
2693 m2
21.54

四层美食街
60元/月/ m2
1432 m2
8.59

汽车旅馆及宿舍
35元/月/ m2
5150 m2
18.02

管理费用(商业)
8元/月/ m2
5944 m2
4.75

管理费用(宿舍)
2元/月/ m2
5150 m2
1.03

信息交易费
30万/月

30

物流企业总部大楼
裙楼一层
100元/月/ m2
2060.16 m2
20.60

裙楼二至四层
80元/月/ m2
6180.48 m2
49.44

物业管理费
8元/月/ m2
8140.64 m2
6.59

停车场
地面停车位出租
35元/天/个
900个
94.5

地下小车停车位
10元/天/个
177个
5.3

合计
517.63
6211
2．4项目成本估算
本项目成本主要包括管理费用、税费、财务费用、固定资产折旧、设施维护费用、总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》及本项目的实际运营情况进行估算。
成本费用估算表 （单位：万元）
项 目
月度
年度
项目管理费用
10
120
项目税务费用
25.6
307
固定资产折旧
100
1200
财务费用
100
1200
设施维护费用
5
60
其他费用
3
36
合计
243.6
2923
2．5盈利能力分析
项目一期建设完工后，每年营运收入(不计税)为6211万元，根据项目工程计划两年完工，利率按5.94%计，通过折现计算可以获知该项目收回投资需要在工程建设完成后大约8年时间，即从2009年工程建设开始， 2011年一期工程可以投入使用。该项目生命周期以46年计。项目一期总投资资金为2.67亿元，以12年（其中建设期2年）预计的现金流量表。详见附表六《项目投资现金流量表》。
根据以上财务数据分析，本项目的投资效益指标分析如下:
财务净现值（税后）=9397万元（Ic=5.94%）
内部收益率（IRR）= 12.84 %
静态回收期=6.77年（不包括建设期）
动态回收期=8.31 年（不包括建设期）
由上可见，该项目符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。
附表一《项目损益表》
项目损益表 （单位：万元）
项 目
第1年
第2年