宾馆新大楼项目可行性研究报告报审稿.doc

宾馆新大楼建设项目申请报告

宾馆新大楼建设项目

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请
报
告

目 录
第一章 总论 2
第一节 项目名称及承办单位 1
第二节 研究工作的依据和范围 1
第三节 研究工作概况 2
第四节 项目单位基本情况 3
第二章 项目背景及必要性 3
第一节 提出的背景 4
第二节 项目建设的必要性 4
第三章 市场分析 7
第一节 ***市概况 7
第二节 宾馆行业现状 11
第三节 市场分析 12
第四章 建设方案 13
第一节 建设规模 13
第二节 建设构想 14
第三节 建筑工程方案 18
第四节 建筑防火 21
第五节 消防给水与排水 22
第五章 环境保护 25
第六章 节 能 28
第七章 劳动安全卫生 30
第一节 劳动安全 30
第二节 卫生防护 31
第八章 企业组织与劳动定员 34
第一节 企业组织 34
第二节 部门职能 34
第三节 劳动定员 40
第九章 项目施工计划 41
第十章 投资估算与资金筹措 43
第一节 投资估算 43
第二节 资金筹措 43
第十一章 经济效益评价 46
第一节 项目投资分析资料的预测和选定 46
第二节 项目投资相关财务分析 49
附 件 53

第一章 总论
第一节 项目名称及承办单位
一、项目名称
***宾馆新大楼建设项目
二、项目承办单位
***宾馆
三、项目拟建地点
***省***宾馆院内，北邻***市建设路、***市人民乐园，西邻***市东御桥路。
四、可研报告编制单位
***咨询公司
法人代表：
资质等级：
第二节 研究工作的依据和范围
一、 申请报告的依据
1、***宾馆委托编制本项目申请报告的委托书；
2、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；
3、国家发改委、***省委、省政府关于加快“中华文化标志城”建设的有关意见。
4、国家、***省国民经济和社会发展第十一个五年计划；
5、***市有关行业管理部门提供的项目相关证明件；
6、国家、***省和***市市有关政策、法规、规划；
7、现行有关技术规范、标准；
8、建设单位提供的相关基础资料。
二、 申请报告工作的范围
1、项目背景与必要性
2、市场分析
3、建设方案
4、环境保护
5、节能
6、劳动安全卫生
7、企业组织与劳动定员
8、项目实施计划
9、投资估算与资金筹措
12、财务评价
第三节 研究工作概况
***咨询公司接受委托后，即组成项目组，到项目建设地点进行实地考察和调研，与项目建设单位就项目背景、市场分析、投资估算、建设规模与社会经济效益等重要问题进行讨论及论证，并取得一致意见。另外，项目组走访了有关单位，在此基础上，编制本项目申请报告。
第四节 项目单位基本情况
***市宾馆位于***市的中心地带、交通极为便利，占地面积 30亩，建筑面积1.6万平方米，拥有客房115间，252个床位,大小会议室5个；大小餐室12个,可同时容纳600人就餐。宾馆内部装有中央空调、程控电话、卫星闭路有线电视、保安电视监控系统和消防烟感自动报警系统，可免费拨打市内电话、免费使用光纤宽带。宾馆拥有标准客房、高档套房、中西式餐厅、大中小型会议室、多功能厅、商务中心、小商场、美容美发室、棋牌室等现代饭店服务设施，是一所集住宿、餐饮、娱乐、购物、商务服务于一体的综合性宾馆, 是旅游食宿、设宴待客、召开会议、商贸洽谈的理想场所。
宾馆全体员工按照“一个转变、两个提高、三个增强、四个一流、五个不让”的工作目标,内强素质、外树形象,较好地发挥了窗口作用。宾馆以雍容典雅的环境、功能齐全的设施、热情周到的服务赢得了八方宾朋的信赖。先后获得***省旅游行业先进集体、省消费者信得过单位、省优秀星级饭店、***市市食品卫生先进单位、***市市十佳旅游企业、***市市精神文明先进单位、***市市青年文明号、***市经济发展贡献奖等荣誉称号。
第二章 项目背景及必要性
第一节 提出的背景
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，***市的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
近几年，随着人民生活水平的提高、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得***市，特别是曲阜越来越受到国内及国际的关注。由于***市特殊的地理位置，优良的交通环境，距离文化圣地-曲阜仅10公里左右，孟子的诞生地-邹城35公里，特别是随着“中华文化标志城”的建设，***市作为沟通曲阜、邹城的交通枢纽，将逐渐成为国内外旅游者落脚和休息的好去处。
在此背景下，***宾馆开发建设的***宾馆新大楼无疑适时而上，顺应***市委市政府提出的建设"现代化工业城市、国际化开放城市、人性化和谐城市"的这一目标，一方面尽可能的提供给市场高品质的旅游休闲宾馆，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
第二节 项目建设的必要性
一、符合***市产业的需要
近年来，随着***市经济的快速发展，***市已成为竞争力强的现代工业基地，全市形成了造纸包装、煤电化工、橡胶化工、机械制造、食品加工、生物医药、电子信息等“七大产业集群”。截至目前，全市规模以上工业企业达到169家，其中利税过千万元的23家，过亿元的4家，世界500强已有5家企业落户***市，预计另外6家世界500强今明两年也将陆续落户***市，众多的商务活动必将流转于***市。***市具有得天独厚的区位优势，铁路、公路交通方便，***市是全国八大铁路枢纽之一，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，***市火车客站是一等客运站，每天停靠的旅客列车达98列，从***市可直达国内几乎所有省会城市。其物流覆盖区域广，人员流动大，商贸活动频繁，随着***市对外开放力度的加大，经济的不断增长，对高档次宾馆的需求也会加大，特别是随着“中华文化标志城“在***市的落户和建设开发，高档星级宾馆的建成，一定会成为很多客商和旅游客源首选的目标，在***市城区形成一枝独秀的局面。
二、符合***市建设的需要
根据《***市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》的要求，***市城区开发建设要结合组群结构大城市的整体规划，按照现代化城市的标准要求，突出高雅大气、简洁明快的城市风格，进一步拉开城市框架，拓展城市规模。围绕行政办公中心，规划建设一批综合办公写字楼、高档商住楼、星级宾馆等高层建筑，加快建设一批多层次、多风格、多功能、环境优美、管理先进的住宅小区，合理规划建设学校、医院、影剧院、档案馆、文化馆、体育中心等公共服务设施，抓好环境的绿化美化，尽快把***市城区建设成为生态化、花园式现代都市区。本项目符合***市城区的建设规划要求。建成后***宾馆新大楼将成为***市乃至***市市的标志性建筑，对提高城市品味，繁荣第三产业，推动***市建设的整体发展起到积极的作用。
三、符合单位自身发展的需求
***宾馆始建于上世纪60年代，至今已有40多年的历史，宾馆布局为东、北、南为客房楼，餐厅位于南部正中。建筑物为多层建筑，最高为四层，项目占地面积 30亩，建筑面积1.6万平方米， 是***市目前建筑面积最大、档次最高、功能最全、接待规模最高的酒店之一。一直以来是***市委、市政府会议及商务活动的接待场所，每年的人民代表大会及市委、市政府的重要会议都在此召开，除搞好市委、市政府的接待任务外，还承办一些较高档次的婚宴，并且供不应求。宾馆自成立以来虽经过无数次的改造装修，但投资额相对较少，客房的标准档次、装修设施相对落后、餐厅布局结构与档次较低，院落没有绿化、停车位较少，以上的不足与***市目前的经济发展、城市形象不匹配。建造***宾馆新大楼建设项目，从根本上提升***宾馆的硬件设施，符合单位自身发展的需求。
四、社会效益显著
本项目的建设开发不仅能为建设单位带来可观的经济效益，而且可以增加***市的劳动就业机会，带动相关产业及地区经济的发展，因此，社会效益显著。
第三章 市场分析
第一节 ***市概况
一、基本市情
***市地处鲁西南平原,是***省鲁西南大都市的经济中心。总面积651平方公里，耕地60万亩，人口60万，辖10镇2个街道办事处，492个行政村，30个居民委员会。2006年完成地区生产总值205.9亿元，比上年增长18.2%；实现总体财政收入23.8亿元，增长24.9%，其中地方财政收入12亿元，增长24.9%；民营经济上缴税金13.3亿元，增长46.3%。2007年，全市实现地区生产总值达到246亿元，总体财政收入达到29亿元，区域经济基本竞争力现居全国百强县市第48位，在***省进入全国百强的22个县市中排第9位。2008年全市完成地区生产总值289.3亿元，比上年增长14.3%；实现地方财政收入15.64亿元，增长18.15%。
几年来，先后被评为全国粮食生产先进市、全国油料生产大县、全国科技工作先进市、全国科技实力百强市、全国平原绿化先进市、全国社会文化先进市、全国体育工作先进市、全省精神文明建设工作先进市、全省社会治安综合治理先进单位、全国计划生育工作“三为主”先进市、全省发展民营经济先进市等。 五家世界500强企业落户***市，更为这座历史名城注入了蓬勃发展的生机与活力，使***市成为鲁西南平原上充满了现代气息的新型工业化城市，越来越受到外界的关注。***市正在按照工业化、城市化“双轮驱动”的战略，加快城市建设。   
二、 地理概述
***市地处黄淮海平原，位于东经116°35＇21″～116°51＇36″，北纬35°23＇31″～35°43＇17″。***市东仰“三孔”（曲阜孔府、孔庙、孔林），北瞻泰山，南望微山湖，西望水泊梁山，素有“九省通衢，齐鲁咽喉”之称，地理位置十分优越。
三、 交通
***市是全国八大铁路枢纽之一，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，***市火车客站是一等客运站，每天停靠的旅客列车达98列，从***市可直达国内几乎所有省会城市。货运站是一等区段站，是***省境内最大的铁路货运编组站，另外还有三处小型货运站，是鲁西南最大的货运集散地和客运中转站。公路四通八达，公路通车里程达到825公里，其中高速公路通车里程19.2公里。东临京福高速公路和104国道，日（照）东（明）高速公路穿境而过，出入口距市区仅5公里；境内有327国道、汶邹公路等九条国家级、省级高等级公路干线穿过。市区与各镇之间全部实现高等级公路连接,实现了村村通柏油(水泥)路,目前正在实施村村通公交车工程。农田道路建设比较完善，农用生产路长达2000公里，并全面实现了路旁植树、排水沟渠、桥涵相配套。
四、能源电力
***市煤炭资源丰富，境内有兖矿集团主力煤矿兴隆庄煤矿和杨村、古城、田庄等大中型煤矿，为全国八大煤炭开采区之一。电力供应充足，南有全国最大热电厂邹县电厂以及***市电厂作为主要电力来源，同时还有自建的***市热电厂、太阳纸业公司热电厂、雪花淀粉热电厂三家中小型电厂作为供电保证，年发电量16000万千瓦时，工农业及生活用电一年四季充足，银河德普热电和***市经济开发区热电厂正在规划建设之中。同时，毗临***市火车北站，建有一处大型石油库，年运转量10万吨，动力燃料有充分的保障。
五、通信及广播电视
***市通信事业发达，程控电话交换机容量达16.5万门，固定电话用户11.5万户,移动电话用户4.5万户,电话普及率达到19.1部/百人,互联网用户1.1万户；建有全省同级县（市）区中最大的电视台一处，有线电视台一处，教育电视台一处，广播电台一处，有线电视实现了城镇户户通，乡村村村通。
六、工业商贸经济
全市形成了造纸包装、煤电化工、橡胶化工、机械制造、食品加工、生物医药、电子信息等“七大产业集群”。项目建设取得新突破，2007年开工建设500万元以上项目126个，其中过亿元项目18个，过10亿元项目5个，完成投资75亿元。商贸流通发达，是正组建的鲁西南组群式大城市的商贸中心区。
建成首家博士后工作站，启动建设了科技创业服务中心，取得重大科技成果12项，高新技术产业产值达到135.3亿元，增长29.7%，占规模以上工业总产值的比重达到35%。
七、招商引资
招商引资工作取得新突破，2007年开工建设500万元以上项目126个，其中过亿元项目18个，过10亿元项目5个，完成投资75亿元。骨干企业规模快速膨胀，太阳纸业、银河集团销售收入分别超过80亿元和50亿元。全市规模以上企业达到236家，实现销售收入335亿元、利税52.4亿元，分别增长39.5%和33.8%。积极引导优势企业与国内外大集团特别是世界500强、国内100强企业合资合作，在原有5家世界500强企业普遍追加投资、新上项目的同时，去年又有美国固特异、ADM和爱尔兰CRH公司3家世界500强企业正式落户。2007年全市实际利用外资1.08亿美元。
2008年***市强力推进区域招商、驻点招商、企业招商，全市共签约招商项目44个，引进市外国内资金31亿元，到位外资突破1亿美元，超额完成全年任务。积极应对国际市场变化，全年实现进出口总额8.91亿美元，其中自营出口2.83亿美元，增长107.9%。
八、劳动力资源
***市有近10万名熟练掌握各种生产技能的产业工人，2002年在岗职工人年均工资9552元，在***省列第56位，劳动力资源丰富，人均工资较低。
九、人文环境
***市作为优秀传统文化的重要发祥地，在为人处世方面，有着良好的悠久传统。近来，***市以打造“诚信***市”为目标，深化全社会的诚信教育，加强了政务诚信、商务诚信、社会诚信建设。在窗口服务行业广泛开展以“展行业风采、树***市形象”为主题的行业优质服务竞赛活动，大力倡树行业新风，提升服务质量。通过深入的教育，广大群众的文化素质、道德水平和文明程度大大提高，全市形成了风正、气顺、心齐、劲足的人文环境。
第二节 宾馆行业现状
一、中国宾馆业现状
我国宾馆业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国宾馆业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，宾馆业发展呈现以下几个特点：
 1、宾馆产品功能不断完善，宾馆市场进一步细分
经过20多年的发展，我国宾馆业已从一般的宾馆细分为商务宾馆、旅游宾馆、度假宾馆、会议宾馆、经济型宾馆、主题型宾馆和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；
2、宾馆集团化步伐加快，国内外品牌宾馆管理公司逐鹿中国市场
目前，我国宾馆集团已经有100多家，连锁宾馆近1000家。宾馆联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际宾馆集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；
3、宾馆个性化服务更加突出，信息技术进入中国宾馆业
以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国宾馆业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，宾馆业的发展越来越离不开科技进步；
4、绿色、环保、节能、安全、健康将成为宾馆业发展的新时尚
绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪宾馆业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色宾馆、推动中国宾馆业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内宾馆业的必然选择。
二、***市市宾馆业现状
***市市还没有一家国际五星级宾馆，仅有几家旅游级三星、四星级商务宾馆，其他宾馆档次参差不齐，不能满足日益增长的市场需求，随着“中华文化标志城”在***市的落户和建设，随着***市经济和各项事业的快速发展，对外开放程度的不断加大，世界500强企业纷纷落户***市，各种商务活动的不断增多，宾馆业的发展有很大的空间，因此***市需要一个的集住宿、餐饮、娱乐于一体档次较高的综合性宾馆。
第三节 市场分析
***宾馆新大楼的建成必将提升***市的城市面貌，大力发展第三产业，吸引一批名牌企业投资或进入***市，从而带动相关经济的发展,城区规模的不断扩大，居住人口的增加，***宾馆新大楼的建成，商务会议客源、本地政府会议以及国内外的旅游者将会为大楼提供越来越多的业务及效益的逐年增长。
第四章 建设方案
第一节 建设规模
一、工程规模
***宾馆新大楼按照四星级饭店标准设计建造，与宾馆其他建筑物配套，新大楼以客房为主，使宾馆建成以宾馆为主兼容商贸为一体的综合性商务宾馆。
新大楼总占地面积2200平方米，总建筑面积14400平方米，高度约60米，约165个单间客房，套间客房30套60间，总统套房900平方米，小会议室65平方米共15套，接待人数约360人，停车位约110个。
建成后，***宾馆新大楼将代表***市市，特别是***市的城市形象，成为标志性建筑物之一。
二、平面功能设计
地下室：设备层、地下仓库、消防水池、消防控制室、电控室、地下工作间、值班室、停车场（人防兼）；
一层：大厅、休息大厅、前台、接待室、快餐厅、西餐厅、酒水吧、多功能餐厅、配餐间、厨房、电话邮政服务室、商店、美容美发室、机房、洗衣房、服务室和与旧楼衔接联系空间等；
二层：会议室、宴会厅（兼做会议室）、休息大厅、多功能包间、与旧楼衔接空间、商务间、设备控制室、小包间、办公室管理室、储备室、厨房、配餐间等；
三层：保龄球室、桌球室、健身房、棋牌室、乒乓球室、与旧楼衔接联系空间、办公室、设备控制室、库房、男洗浴室、女洗浴室等；
四层至十六层：单间客房、带套间客房和总统套房，各层均设有会议室；
十七至十八层：套房及会议室；
十九层至二十层：观景餐厅、咖啡厅、茶吧、厨房等。
第二节 建设构想
一、规划及建筑设计原则
1、具有超前意识，面向21世纪，积极采取新材料、新技术，满足建筑智能要求，争创国内一流的星级宾馆；
2、具有创新意识，注重建筑风格，使之成为富有时代精神的城市标志性建筑；
3、具有环保意识，创建绿色饭店；
4、具有开放意识，使宾馆即具有通投开放的形象，更利于城市交往活动空间。
二、建设思路
1、设计原则：
***宾馆新大楼作为***市的标志性建筑物之一，应具有明显的特色和企业标准，与社会上一般性建筑物应有所不同，定位原则是用几何形体构成来树立宾馆的独特风格。其主要特点应是这样：“功能相对完善，形式贴近生活，氛围反映文化，装修体现中式”，给客人一个富有生活气息，充满现代感的理想情调的宾馆空间。内装修设计充分体现现代与古典风格的相互融合，不仅体现现代时尚，还尽显中国古典文化雅韵，格调古朴雅致，环境恬静宜人。主要从四个方面来体现：
功能性： 对于功能的要求是宾馆设计的首要原则，空间是提供给客人使用的，功能区域设计能充分满足客人的全面需求，功能布局能适合客人的使用流程有序展开，并且能满足日新月异的技术和需求的提升。
技术性：智能化概念的出现，在宾馆使用及管理中融入了高新技术，用于对客人的服务。在装修中大量使用了新技术，如客房中使用Internet网，能使客人充分享受互联网的现代生活，背景音响入卫生间，纯净饮用水系统，VOD视频点播，采用IC宾馆通用卡，使客人可以实现持卡在宾馆内任一消费点消费，还可以作为高档礼品卡馈赠亲友。
独特性：也就是所谓的“风格”问题，因为***宾馆新大楼具有独特行业个性，如果说功能性、技术性是每个宾馆的保证项目，那么作为独特性是体现企业文化个性，吸引客源的资本。希望塑造一种时尚而不乏生活气息的宾馆空间，不能有太多的浮华东西，整个格调应是一种有气质、充满人情的空间，经过对国内一些宾馆的考察以及一些成熟经验，最终将***宾馆新大楼的装修风格定位于“反映中国传统风格，融合现代装修，体现中国古典文化艺术氛围”上，并应以一种宜人的尺度来表达。
工艺性：简而言之，就是希望通过对工程质量的控制，注重每个细节，使宾馆给人以整齐、和谐的现象，给客人以温馨、舒适的感觉，并在装修中点缀一些中国传统的工艺品来衬托，使整个宾馆在装修中体现一种艺术氛围。
2、功能分区：
景观： 在景观设计上，***宾馆新大楼的概念是——新古典主义。现代人越来越注重环境，所以塑造一个充满个情味的，具有文化品味的现代商务宾馆，环境尤其重要，因此必须强调室内景观室外化，在室内空间中采用借景的手法，同时在室内布置了充满人文主义的景观，从风格的注重上提倡中式的，用几何美的方形、直线形作为设计的主题，排斥用大的弧线手法，通过方形的变化和变异来形成空间关系，从总体色调选择上，墙体以白色为主，木装修用传统的琥珀黄色和红木色，拒绝金属颜色在装修中出现。
大堂区： 大堂区的重心放在对于空间的规划以及对于细节的刻画上，首层以前台为中心，包括：大厅、休息大厅、前台、接待室、快餐厅、西餐厅、酒水吧、多功能餐厅、商务中心、商店等。以共享空间为核心，把二楼、三楼中庭作为一楼大堂的延伸，作为大堂装修的材料选择上，地面采用深浅适宜的花岗岩，配以细腻的地花，用凝重的地脚线及走边线，墙面用大理石干挂，配以一些中式的木格，所有玻璃门均用直线磨砂，以体现中式风格。
餐饮区： 二楼餐饮区是体现中式风格较浓重的区域。用木格屏风，配备一些木雕工艺品、大型山水画、工艺地毯、高档陈设来体现，墙面悬挂背藏光古式木格花窗为特色，雅致的提花地毯，给客人一种高雅的文化环境。 根据不同层次不同人数的客源，共设置不同大小，不同档次，不同桌数的包厢5个，宴会厅（可兼做会议室）300个餐位，可供举行大型宴会和会议。
娱乐区：
（1）棋牌区：棋牌区包间，均配备自动麻将机。
（2）洗浴区：分男女洗浴区，配备三温池，干、湿蒸，按摩房，美容美发，足浴等设施。
（3）保龄球室、乒乓球室、桌球室和健身房，体现现代装修风格，主要是形成空间视觉中心，可以用活泼、动感和绚丽的色彩来营造。使宾客足不出户，就能充分享受娱乐健身设施。
（4）咖啡厅、茶楼： 装修体现传统中式风格，主要靠陈设来体现。
客房：
功能设置:客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。
卫生间有饮用水系统。
所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。
客房内有收发传真或电子邮件的设备。
提供免费店内无线寻呼服务。
24小时提供洗衣加急服务。
委托代办服务。
客房分为标准客房、套房、豪华商务套房、总统豪华套房。客房在形式上，使用上要求贴近生活。
从档次划分可以为单间客房层为中低档房间，带套间客房层为中高档房间，总统套房层为高档房。档次划分的主要区别在于材料的选择及房间面积上。
客房的装修总体风格也带点传统中式，主要从家俱中来体现，家俱以明式线条形为主，配以现代装修手法。
客房门安装进口闭门器。
二层宴会厅： 主要为会议及餐饮两用。
装修上主要突出空间感、直线形的造型设计，厚重的石基座，以木装修为主。
3、陈设布置：
宾馆的艺术氛围很大程度上要依靠陈设来体现，陈设分以下几类：
装修类：
主要为花格窗等装饰材料。
家具类：主要以明清形式家具
古董类：可用一些仿制品，如瓷器、陶器等，可放置于橱窗位置，上面用灯光。
壁挂类： 由字画、木雕挂件的组成，可悬挂于走廊、室内墙壁。
4、灯光设置：
主要原则为三点：一是合理的照度分布；二是良好的显色性；三是避免眩光。最困难的部分位于中庭区域，对照度要求较高，其次为餐饮大厅、包厢区，并需在满足要求的同时注重节能。
5、系统工程概况
***宾馆新大楼是一座现代化智能大厦，安装工程包括下列十五大综合系统：①楼宇自控系统 ②给排水系统 ③纯净水系统 ④消防控制系统 ⑤暖通空调系统 ⑥蒸汽供热系统 ⑦高低配电系统 ⑧电梯系统 ⑨卫星电视系统 ⑩程控电话系统 ⑾背景音响系统 ⑿安全监控系统 ⒀计算机网络系统 ⒁电子门锁安全系统 ⒂传呼系统。
第三节 建筑工程方案
一.建筑方案
本项目的建筑风格应体现东方文化的内涵，建筑艺术处理是注重神似而不是形似。既是继承和发展优秀的民族文化，又是合理吸收、融汇先进的西文文化。
二.结构工程
1、结构选型
主体结构拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，工程合理使用年限为60年。
2、基本条件
a.风荷载基本风压：0.35KN/平方米
b.地面粗糙度：C类
c.基本雪压：0.30DN/平方米
3、地震作用
a.设防烈度：7度
b.震别：近震
c.建筑物的重要性类别：丙类
d.建筑物安全等级：一级
e.场地冰冻深度：0.8m
三.公用设施
1、电气专业
a、电气系统：变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷及接地系统、楼宇自动控制系统、火灾自动报警系统及紧急广播系统、闭路监视系统、防盗报警系统、综合布线系统（语音数据通信用）、计算机网络系统（含网络、程控交换、数据库等）、卫星通信系统、IC卡系统、停车场管理系统、建筑设备弱电集成系统、有线电视系统等。
ｂ、变配电系统用量负荷估算：
本工程用电量负荷估算为720KVA。
选择1台1000KVA、1台500KVA变压器，高压柜选用6台，低压开关柜（含功率因数储藏柜）选用10台，选择动力配电箱、控制箱、照明配电箱、双电源互投箱若干。
２、空调制冷工程
本工程总建筑面积约1.4万平方米，其空调总冷量估算约900KW（84万大卡/时），按总建筑面积计算的冷指标约 60大卡/平方米。
冬季空调热负荷与建筑体形及空调加温方式关系较大，本工程暂估算空调总热负荷170KW（104万大卡/时），热指标约74大卡/平方米。
３、给排水专业
ａ、系统
生活给水供水系统：供人员生活用水、空调冷却补水及绿化用水等。
排水系统：分污水、废水、雨水三个排水系统。
２、水量ａ、给水：
生活用水量：约50立方米/d
空调冷却补水量：约80立方米/d
绿化等其他用水量：约3立方米/d
最大日用水量：约130立方米/d
ｂ、排水：
排污水量：约400立方米/d
排雨水量：约200立方米/d
第四节 建筑防火
根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）规定，
本建筑为一类建筑，其耐火等级为二级。
本建筑物利用城市道路和建筑物本身车道构成了环形消防车道。车道宽度大于3.5米，高度大于4米。本建筑物满足了《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第4.3节关于消防车道的要求。
根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）第3.0.1条规定，本项目汽车库属于Ⅱ类。
１、建筑功能及防火防烟分区
a.全楼均设有喷淋灭火系统，防火区利用防火墙和设加密喷淋的防火卷帘门划分。
b.防烟分区：防烟分区的面积一般不超过300平方米，并且不跨越防火分区。防烟分区用大于（等于）300mm高的梁或挡烟垂壁划分。
２、建筑疏散走道、安全出口及防火门设置
a.本楼疏散楼梯按《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第6.1.10条要求设计。
b.每个防火分区均设2个或2个以上安全出口，并有1个或1个以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房设有直通室外的安全出口。所有设地防火墙上的门均有耐火极限不低于1.2h的甲级防火门或设加密喷淋的防火卷帘门（丙级防火门）。
第五节 消防给水与排水
１、消防用水量及火灾延续时间
室外消防用水量为20L/s，室内消火栓系统用水量为20L/s，火灾延续时间为2h。自动喷火灭火系统用水量为25L/s，火灾延续时间为1h。水喷雾灭火系统设计喷雾强度为15L/(min·m），持续喷雾时间按0.5h。
２、室内消防给水设计
a.消火栓给水系统：本建筑物设有一套消火栓给水系统，给水管道布置为环状，消防竖管通过水量不少于25L/s。
本建筑物北楼顶层的水箱间设有消防水箱，储水量为18立方米，确保火灾初期的消防用水。
地下一层设有消防泵房，内设二台消防水泵（其中一台为备用，二台水泵工作能力相同）。失火时，自生活、消防合用蓄水池吸水，送至消防管网。
由建筑物高度所限，顶层消防水箱不能满足最不利点消火栓水压及自动喷水灭火设备水压的需要。为此，设计中采用了稳压泵增压措施。
该工程选用带自救卷盘的消火栓，并设有进接启动消防和加压水泵的工作、故障状态的功能。消火栓栓口直径40mm，喷嘴直径19mm，水龙带25mm。每个防火分区设置不少于2套消火栓，满足在同一防火分区内相邻两套消火栓水枪充实水柱同时到达任何部位，消火栓服务半径小于25mm。消防电梯前室及防排烟楼梯前室设有消火栓，在建筑物屋顶设有检验用的消火栓。
在一层南头和中部分别设有墙壁式消防水泵接合器，每处两个，一个用于消火栓系统，另一个用于自动喷水系统。
b.自动喷水灭火系统
    该建筑物为中等危险等级。在地下车库、商店、餐厅及厨房、会议室、宴会厅、娱乐健身场所、饭店客房、饭店走廊及前厅、仓库等处设置自动喷水灭火系统。设计喷洒水量为15L/s，火灾延续时间为1h。
自动喷水灭火系统给水通过设在地下一层消防水泵房内的三台（其中一台为备用）消防泵供给。消防泵与火灾报警装置联锁。
在每个自动喷水灭火系统装设有湿式报警阀、控制阀、水火灾警铃、系统检验装置、压力表及水流指示器。
在建筑物顶层设有消防水箱，储有18平方米的消防用水量，供自动喷水灭火系统使用。在一层设有墙壁式消防水泵接合器，与自动喷水灭火系统相连。
自动喷水灭火系统喷头最大保护面积为12.5平方米，喷头与墙、柱最大间距为1.8米，喷头间最大间距为3.6米。在防火卷帘和自动扶梯附近的喷头考虑了适当加密。
c.水喷雾灭火系统：根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第7.6条规定，本工程柴油发电机房及油箱间设计水喷雾灭火系统。该系统的喷雾强度为20L（min·平方米），其消防火泵及水泵接合器与自动喷水来火系统共用。持续喷雾时间按0.5h计算。
ｄ.灭火器配置：在建筑物各层的人行通道、楼梯间、公共场所或易燃品集中地点、变配电站、电话站、消防控制室等处按建筑灭火器设计规范要求配置一定数量的移动式灭火器，用来扑灭初期火灾。厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。
第五章 环境保护
一、建设地点环境现状
本项目建设地点位于***宾馆院内，周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力，且周围无重污染企业。
本项目建成投入使用后除产生的少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。
二、项目污染源及污染物
（一）项目施工期环境影响分析如下:
1、大气环境影响分析
污染物：车辆运输﹑装卸产生的二次扬尘和建筑材料砂﹑石的洒落；建设过程中的扬尘。
影响分析：施工期间周围大气环境中的TSP的浓度增加。
2、噪声
污染源：车辆运输过程中产生的噪声；机械设备施工时产生的施工噪声。
影响分析：建设施工中禁止高噪声的施工设备在夜间进行作业。在施工现场的周围设立较高的临时围墙，以减少扬尘、噪声对周围景观的影响。由于施工现场周围无噪声敏感点，噪声不会对周围环境构成影响。
3、固废
污染物：建筑垃圾
影响分析：工程完工后，所有建筑垃圾全部送往城市指定垃圾填埋厂填埋，不会对区域环境构成影响。
（二） 项目营运期环境影响分析如下：
营运期间的污染物主要为大气污染、生活废水及生活垃圾。治理措施分述如下：
１、大气污染治理
地下车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按5次/h换气量计算，送风量按4次/h换气量计算；晚上送、排风量均减半；排烟口设在屋顶。自备柴油发电机烟气通过井道由屋顶排出。各餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由屋顶出口排出。
２、 噪声污染治理
本工程的主要噪声源为制冷机组、柴油发电机、各种水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪声音型。为了减少对环境的污染，设备均设置在封闭的单独房间内，其墙面进行一定的吸噪处理，使噪声降到规范允许的范围内。为了降低空调、通风及柴油发电机的烟管等气流噪声，根据具体情况在管道上采取了不同消声措施。对制冷机组、柴油发电机、大型水泵及风机，为了减少振动对操作人员及环境的影响，对这些设备采取了隔振及减振措施。冷却塔设在东南角三层屋顶靠中间位置，周围有较高的女儿墙隔挡，并选用声级较低的产品，从而使噪声影响控制到最小程度。另外宾馆周围设置大面积的公共绿地，不仅美化环境，而且能对周围环境起到吸尘、降噪作用。
３、 水污染处理
本项目各卫生间污水经化粪池处理后排入城市污水管网。本工程中设有中水设施，规模为50t/d左右。污水经处理后能达到污水排放标准。中水主要用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。各餐厅厨房的污水经隔油器处理，最终至城市污水管网。
４、固体废弃物治理
本项目固体废弃物主要来自宾馆生活垃圾及房间住客丢弃的废弃物等。总量估计3t/d左右。固定废弃物均集中到一个密闭式垃圾间内，然后由环卫部门运至公共垃圾处理。
本项目新增年排放生活污水，经配套新建地埋式一体化处理设施处理后，排入城市污水管网；生活垃圾有城市环卫部门定期打扫、清理。不会对周围环境产生影响。
第六章 节 能
一、设计依据
严格按照《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）及其他有关节约能源及合理利用能源的现行政策，指令执行。
二、节能措施
1、本项目拟配置的中央空调、电动扶梯、电梯及上货电梯全部采用国内外节能优质产品，禁用已淘汰的产品；
2、外墙玻璃及部分公共区的落地玻璃全部采用节能环保的中空LOW.E玻璃，且选用最新科技成品“断桥”框架。保守估算，一年可节约空调用电20%。
３、热水供应系统设置为节能性水源热泵系统，此项系统比原烧煤气系统年节约燃气费、空调电费合计约10%。
4、客房内灯槽的设计及选材抛弃了传统的T8型日光灯而选用新一代14W T5高效率直管荧光灯，能节约30%的用电，且光照度及舒适度得到了很大的改善。
5、洗衣房蒸汽锅炉蒸汽余热利用，在重新扩大洗衣房工程的同时，充分考虑到蒸汽的余热回收，利用余气及蒸汽冷凝冷却水的温度制造热水，此项措施年节约热水费用约10%左右。
6、空调水泵采用变频控制系统，在节约泵组运行耗电的同时减少泵组各部件发生故障的频率，延长设备寿命。此项节电率为15%。
7、在公共区域中央空调系统、客房走廊二次新风系统中设计安装了世界领先技术的“江森空调自控”系统，此系统为计算机集中自动控制来实现温度、压差、流量等数据进行最科学的能源管理，节电率可达20%。
8、直饮水系统直通每间客房、办公区域、吧台、厨房，不但使宾馆的饮用水质量全面提高，且彻底改变了以往客房免费提供小支矿泉水及办公区域使用大桶饮用水的习惯，减少了丢弃矿泉水瓶对环境的影响，年节约饮用水开支10万余元。
9、在所有公共区域的洗手间选用安装了感应龙头，在节水的同时又不失星级品位。
10、在每一间客房的房间及卫生间内均设有环保提示卡，提示客人节约能源、减少污染